縱觀(guan)(guan)當下的(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)服(fu)務企業(ye)，在生(sheng)存艱難的(de)(de)(de)(de)大環境(jing)下大多都在謀求自救，以盡(jin)力(li)改善生(sheng)存質量和竭力(li)延長生(sheng)存時間，希(xi)望(wang)使自己支撐到行業(ye)大環境(jing)有(you)效改觀(guan)(guan)的(de)(de)(de)(de)那一天。目前，上(shang)調物(wu)(wu)業(ye)費是(shi)一種最快(kuai)、效果(guo)最明顯的(de)(de)(de)(de)自救途徑之一，它既能(neng)保證物(wu)(wu)業(ye)服(fu)務企業(ye)不降低服(fu)務標準(zhun)，又能(neng)快(kuai)速改變企業(ye)的(de)(de)(de)(de)生(sheng)存狀況。筆者所在的(de)(de)(de)(de)四川悅(yue)(yue)華置地物(wu)(wu)業(ye)管理有(you)限(xian)公司（以下簡稱“悅(yue)(yue)華物(wu)(wu)業(ye)”）也進行了成功的(de)(de)(de)(de)嘗試且頗有(you)感觸。悅(yue)(yue)華物(wu)(wu)業(ye)管理的(de)(de)(de)(de)城市(shi)(shi)花園項目位(wei)于成都市(shi)(shi)西北的(de)(de)(de)(de)彭州市(shi)(shi)，建筑面積(ji)為(wei)12萬(wan)余(yu)平米(mi)，交(jiao)付(fu)入住已逾八年(nian)，但物(wu)(wu)業(ye)費仍(reng)是(shi)入住時的(de)(de)(de)(de)0.50元(yuan)/m2/月-0.58元(yuan)/m2/月。經八個多月的(de)(de)(de)(de)艱辛努力(li)，至(zhi)2011年(nian)12月，小區的(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)費上(shang)調至(zhi)0.70元(yuan)/m2/月-0.80元(yuan)/m2/月，商業(ye)物(wu)(wu)業(ye)費上(shang)調至(zhi)1.20元(yuan)。欣喜(xi)之中多少有(you)些(xie)成就(jiu)感。

1.做(zuo)好基(ji)(ji)礎(chu)服務(wu)是上調物業(ye)費的基(ji)(ji)礎(chu)

之所以在悅(yue)華物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)眾(zhong)多的物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)項(xiang)目(mu)中(zhong)首選“城市花園(yuan)”作(zuo)為上調物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)的試驗項(xiang)目(mu)，是(shi)(shi)因為公司通過(guo)(guo)在該項(xiang)目(mu)八年時間(jian)的管理(li)與(yu)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)，已經在該小(xiao)區建立了(le)(le)比較好的口(kou)碑(bei)和品牌形象，這口(kou)碑(bei)當然(ran)是(shi)(shi)通過(guo)(guo)提(ti)供比較高(gao)質量的服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)而日積月累(lei)起來的，這其中(zhong)當然(ran)包括長期(qi)為業(ye)(ye)(ye)(ye)主提(ti)供“無(wu)差別的服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)”，即(ji)在物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)成本不斷上漲(zhang)的情(qing)況下沒有降低服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)標準，而是(shi)(shi)始終如(ru)一地按(an)照物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)合同(tong)約定(ding)的標準提(ti)供服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)。因此，業(ye)(ye)(ye)(ye)主對物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)的感受也是(shi)(shi)無(wu)差別的，其實，業(ye)(ye)(ye)(ye)主的這種(zhong)感受是(shi)(shi)在享受了(le)(le)——至少在最近(jin)兩、三年服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)成本剛性提(ti)高(gao)而物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)未變——超值服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)后感受到的。這就為悅(yue)華物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)上調物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)的意見(jian)提(ti)出(chu)后沒有遭到業(ye)(ye)(ye)(ye)主大范(fan)圍的強烈抵觸奠定(ding)了(le)(le)基礎。

2.要(yao)讓業主明白物(wu)業費為什么要(yao)上(shang)調

業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)平平靜靜、安安穩穩地(di)(di)生活了(le)(le)八年(nian)，似乎沒有(you)什(shen)么不妥(tuo)當，現在(zai)卻(que)為什(shen)么要提出上(shang)調(diao)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)？這是(shi)我們剛(gang)提出上(shang)調(diao)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)時許多業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)常(chang)掛(gua)在(zai)嘴邊(bian)的(de)問題。不管(guan)是(shi)不是(shi)明知故問，但“明明白(bai)白(bai)消費(fei)”的(de)理念已深入(ru)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)內心，任何人都不愿(yuan)當“冤大頭”或被暗譏為“弱(ruo)智”。換句話說(shuo)，讓業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)明明白(bai)白(bai)地(di)(di)消費(fei)，知曉物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)上(shang)調(diao)的(de)原因，物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服務企業(ye)(ye)(ye)(ye)應責(ze)無旁貸，這也(ye)是(shi)讓業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)從內心深處認同上(shang)調(diao)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)比較關鍵的(de)一環。于是(shi)，悅華物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)將近(jin)幾年(nian)特別是(shi)近(jin)一年(nian)來的(de)經營、服務情(qing)況作了(le)(le)一個較為詳細的(de)公(gong)示(shi)，業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)從公(gong)示(shi)中可以直觀地(di)(di)與他們所見到(dao)的(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)現場情(qing)況相對接，判(pan)斷公(gong)示(shi)內容與現場實際(ji)情(qing)況的(de)符(fu)合程度，并進而(er)判(pan)斷上(shang)調(diao)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)是(shi)否真的(de)有(you)必(bi)要。當然(ran)，在(zai)公(gong)示(shi)中，悅華物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)也(ye)表達了(le)(le)如不能(neng)上(shang)調(diao)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)，項目則已無力再如前運轉，公(gong)司將無奈退(tui)出該項目。

3.統一內部認識并全(quan)員努力是物業費可能上調的關鍵

本文(wen)作者：隋春俠工作單位：西安科技大學

總(zong)額(e)包干(gan)的(de)(de)方法(fa)，即在往年(nian)支出的(de)(de)基(ji)(ji)礎上(shang)確定今年(nian)的(de)(de)物(wu)業管理費(fei)總(zong)額(e)，比如說500萬。相信采取方法(fa)3的(de)(de)高(gao)校一(yi)定也是在實際(ji)(ji)情(qing)況的(de)(de)基(ji)(ji)礎上(shang)制定的(de)(de)包干(gan)經費(fei)，只是方法(fa)3過(guo)于(yu)簡單，遇到(dao)臨時工(gong)最低工(gong)資(zi)標準(zhun)上(shang)調或物(wu)價(jia)上(shang)漲等情(qing)況，在調整預算(suan)時存在較大難度，很可能與實際(ji)(ji)支出之間(jian)產生較大的(de)(de)偏差。

筆者認為(wei)(wei)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)費(fei)(fei)核定(ding)(ding)應(ying)建立在學校(xiao)實(shi)(shi)際情(qing)況(kuang)(kuang)的(de)(de)(de)(de)基礎上，由于(yu)高校(xiao)規模不(bu)同(tong)，物(wu)業(ye)(ye)服務范圍不(bu)同(tong)，物(wu)業(ye)(ye)服務人(ren)(ren)員(yuan)結構(gou)不(bu)同(tong)，各(ge)(ge)學校(xiao)可以根(gen)據(ju)自(zi)身的(de)(de)(de)(de)實(shi)(shi)際情(qing)況(kuang)(kuang)，進(jin)行(xing)測(ce)算，找出(chu)(chu)適合(he)自(zi)己學校(xiao)的(de)(de)(de)(de)標準。以某校(xiao)為(wei)(wei)例(li)，該校(xiao)最初(chu)采(cai)用的(de)(de)(de)(de)是(shi)方法(fa)1，為(wei)(wei)了(le)適應(ying)社會發展(zhan)的(de)(de)(de)(de)需(xu)要，在方法(fa)2的(de)(de)(de)(de)基礎上結合(he)學校(xiao)自(zi)身的(de)(de)(de)(de)情(qing)況(kuang)(kuang)進(jin)行(xing)了(le)測(ce)算和改進(jin)。具(ju)體步驟如下:確定(ding)(ding)測(ce)算的(de)(de)(de)(de)依據(ju)1、確定(ding)(ding)服務面(mian)積(ji)。物(wu)業(ye)(ye)服務的(de)(de)(de)(de)面(mian)積(ji)具(ju)體包括學生公寓(yu)清(qing)掃面(mian)積(ji)、教學樓等其(qi)他室內清(qing)掃面(mian)積(ji)、室外清(qing)掃面(mian)積(ji)、綠(lv)化管(guan)(guan)護(hu)面(mian)積(ji)。2、后勤(qin)公司(si)物(wu)業(ye)(ye)崗位設(she)(she)置數(shu)。通過(guo)崗位設(she)(she)置數(shu)，統(tong)計(ji)出(chu)(chu)清(qing)掃人(ren)(ren)員(yuan)、綠(lv)化人(ren)(ren)員(yuan)、門衛和其(qi)他人(ren)(ren)員(yuan)各(ge)(ge)有(you)多少(shao)人(ren)(ren)，其(qi)中正式工和臨(lin)時工各(ge)(ge)有(you)多少(shao)人(ren)(ren)。3、后勤(qin)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)費(fei)(fei)近三(san)年(nian)實(shi)(shi)際支出(chu)(chu)情(qing)況(kuang)(kuang)。為(wei)(wei)了(le)新方案的(de)(de)(de)(de)順利開展(zhan)，測(ce)算方案的(de)(de)(de)(de)結果(guo)以不(bu)低于(yu)實(shi)(shi)際支出(chu)(chu)數(shu)為(wei)(wei)準。4、按原(yuan)協議應(ying)支付的(de)(de)(de)(de)經費(fei)(fei)總(zong)額。物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)費(fei)(fei)核定(ding)(ding)根(gen)據(ju)學校(xiao)的(de)(de)(de)(de)實(shi)(shi)際情(qing)況(kuang)(kuang)，將物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)費(fei)(fei)測(ce)算分為(wei)(wei)三(san)部(bu)分:臨(lin)時工工資、正式工人(ren)(ren)員(yuan)經費(fei)(fei)和運行(xing)保障經費(fei)(fei)(包括維修費(fei)(fei)、材料(liao)費(fei)(fei)、管(guan)(guan)理(li)(li)費(fei)(fei)等)，三(san)項經費(fei)(fei)相加(jia)即為(wei)(wei)應(ying)支付給物(wu)業(ye)(ye)公司(si)(或(huo)物(wu)業(ye)(ye)部(bu))的(de)(de)(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)費(fei)(fei)總(zong)額。

1、臨(lin)(lin)(lin)(lin)時(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)人(ren)(ren)數(shu)(shu)(shu)(shu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)確定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)和經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)費(fei)(fei)(fei)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)確定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)臨(lin)(lin)(lin)(lin)時(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)具體可(ke)(ke)以(yi)(yi)(yi)分(fen)(fen)為(wei)，清(qing)(qing)掃人(ren)(ren)員(yuan)(yuan)、綠(lv)化(hua)人(ren)(ren)員(yuan)(yuan)、門(men)衛、公(gong)(gong)寓管(guan)(guan)理(li)員(yuan)(yuan)、洗衣工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)等(deng)。清(qing)(qing)掃和綠(lv)化(hua)人(ren)(ren)員(yuan)(yuan)是(shi)和服(fu)(fu)務面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)直接相關(guan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，可(ke)(ke)以(yi)(yi)(yi)根據(ju)清(qing)(qing)掃和綠(lv)化(hua)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)以(yi)(yi)(yi)及(ji)崗位(wei)聘任數(shu)(shu)(shu)(shu)倒算(suan)，找出(chu)(chu)適(shi)合(he)學(xue)校(xiao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)標(biao)(biao)(biao)(biao)(biao)準，比(bi)(bi)(bi)如:公(gong)(gong)寓清(qing)(qing)掃面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)為(wei)45，690平方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)，原核定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)崗位(wei)數(shu)(shu)(shu)(shu)位(wei)66人(ren)(ren)，倒算(suan)標(biao)(biao)(biao)(biao)(biao)準約(yue)為(wei)1:700平方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)，教(jiao)室等(deng)其(qi)他(ta)室內清(qing)(qing)掃面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)為(wei)69，799平方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)，原核定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)崗位(wei)數(shu)(shu)(shu)(shu)為(wei)62人(ren)(ren)，倒算(suan)出(chu)(chu)標(biao)(biao)(biao)(biao)(biao)準約(yue)為(wei)1:1100平方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)，在(zai)此(ci)標(biao)(biao)(biao)(biao)(biao)準的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)基(ji)礎(chu)上(shang)，以(yi)(yi)(yi)后(hou)(hou)再有(you)(you)新(xin)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)增加，可(ke)(ke)直接根據(ju)標(biao)(biao)(biao)(biao)(biao)準核定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)臨(lin)(lin)(lin)(lin)時(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)人(ren)(ren)數(shu)(shu)(shu)(shu)。門(men)衛數(shu)(shu)(shu)(shu)可(ke)(ke)以(yi)(yi)(yi)根據(ju)樓宇的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)數(shu)(shu)(shu)(shu)量來(lai)(lai)核定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)。公(gong)(gong)寓管(guan)(guan)理(li)員(yuan)(yuan)、洗衣工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)等(deng)其(qi)他(ta)人(ren)(ren)員(yuan)(yuan)人(ren)(ren)數(shu)(shu)(shu)(shu)基(ji)本是(shi)固定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，可(ke)(ke)按(an)崗位(wei)數(shu)(shu)(shu)(shu)來(lai)(lai)核定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)。臨(lin)(lin)(lin)(lin)時(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)人(ren)(ren)數(shu)(shu)(shu)(shu)確定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)后(hou)(hou)，我們(men)(men)可(ke)(ke)以(yi)(yi)(yi)大(da)致測(ce)算(suan)出(chu)(chu)所需(xu)支(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)付(fu)費(fei)(fei)(fei)臨(lin)(lin)(lin)(lin)時(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)資(zi)。為(wei)什么說大(da)致呢(ni)?因為(wei)在(zai)實(shi)際工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)中(zhong)，由于對(dui)臨(lin)(lin)(lin)(lin)時(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)要(yao)(yao)求(qiu)不(bu)(bu)(bu)(bu)同，所支(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)付(fu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)資(zi)標(biao)(biao)(biao)(biao)(biao)準也是(shi)不(bu)(bu)(bu)(bu)同的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，部(bu)(bu)分(fen)(fen)臨(lin)(lin)(lin)(lin)時(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)資(zi)標(biao)(biao)(biao)(biao)(biao)準略(lve)高于最(zui)低工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)資(zi)標(biao)(biao)(biao)(biao)(biao)準。這(zhe)就(jiu)需(xu)要(yao)(yao)我們(men)(men)在(zai)測(ce)算(suan)完以(yi)(yi)(yi)后(hou)(hou)，與(yu)實(shi)際支(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)出(chu)(chu)數(shu)(shu)(shu)(shu)進行(xing)對(dui)照(zhao)，找出(chu)(chu)一(yi)個合(he)適(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)比(bi)(bi)(bi)例(li)，將臨(lin)(lin)(lin)(lin)時(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)資(zi)總(zong)額(e)適(shi)度(du)上(shang)浮以(yi)(yi)(yi)適(shi)應實(shi)際的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)需(xu)求(qiu)。2、正式(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)人(ren)(ren)數(shu)(shu)(shu)(shu)及(ji)人(ren)(ren)員(yuan)(yuan)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)費(fei)(fei)(fei)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)確定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)正式(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)以(yi)(yi)(yi)后(hou)(hou)勤(qin)公(gong)(gong)司(si)實(shi)際安排的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)為(wei)準。方(fang)(fang)(fang)(fang)法2中(zhong)并(bing)沒(mei)有(you)(you)單(dan)獨提到正式(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)，但是(shi)在(zai)測(ce)算(suan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)過(guo)程中(zhong)，大(da)家會發(fa)現，正式(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)人(ren)(ren)員(yuan)(yuan)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)費(fei)(fei)(fei)是(shi)一(yi)個不(bu)(bu)(bu)(bu)能回避(bi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)問題(ti)，因為(wei)按(an)照(zhao)高校(xiao)目前的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)個人(ren)(ren)收(shou)入水平，后(hou)(hou)勤(qin)正式(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)待遇要(yao)(yao)比(bi)(bi)(bi)一(yi)般臨(lin)(lin)(lin)(lin)時(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)高很多(duo)。如果簡單(dan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)按(an)每(mei)月1000元的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)標(biao)(biao)(biao)(biao)(biao)準來(lai)(lai)核定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)是(shi)不(bu)(bu)(bu)(bu)能滿足(zu)實(shi)際需(xu)求(qiu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，為(wei)了(le)足(zu)額(e)發(fa)放(fang)正式(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)費(fei)(fei)(fei)，這(zhe)部(bu)(bu)分(fen)(fen)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)費(fei)(fei)(fei)勢(shi)必(bi)要(yao)(yao)從物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)其(qi)他(ta)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)費(fei)(fei)(fei)中(zhong)出(chu)(chu)，與(yu)其(qi)如此(ci)，不(bu)(bu)(bu)(bu)如將正式(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)人(ren)(ren)員(yuan)(yuan)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)費(fei)(fei)(fei)由學(xue)校(xiao)全額(e)承擔，在(zai)保(bao)障(zhang)(zhang)正式(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)利益(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)同時(shi)，使(shi)他(ta)們(men)(men)可(ke)(ke)以(yi)(yi)(yi)輕裝上(shang)陣，盡(jin)心盡(jin)力的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)做好物(wu)(wu)業(ye)服(fu)(fu)務工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)。3、物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)運(yun)行(xing)保(bao)障(zhang)(zhang)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)費(fei)(fei)(fei)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)確定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)在(zai)此(ci)，筆(bi)者(zhe)(zhe)將除(chu)人(ren)(ren)員(yuan)(yuan)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)費(fei)(fei)(fei)外，與(yu)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)相關(guan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)費(fei)(fei)(fei)統(tong)稱為(wei)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)運(yun)行(xing)保(bao)障(zhang)(zhang)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)費(fei)(fei)(fei)。在(zai)方(fang)(fang)(fang)(fang)法2中(zhong)，這(zhe)部(bu)(bu)分(fen)(fen)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)費(fei)(fei)(fei)是(shi)分(fen)(fen)為(wei)了(le)管(guan)(guan)理(li)費(fei)(fei)(fei)、其(qi)他(ta)綜合(he)因素、維(wei)(wei)修(xiu)費(fei)(fei)(fei)、材(cai)料(liao)(liao)費(fei)(fei)(fei)，每(mei)一(yi)項都(dou)有(you)(you)不(bu)(bu)(bu)(bu)同的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)核定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)標(biao)(biao)(biao)(biao)(biao)準。在(zai)實(shi)際工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)中(zhong)，筆(bi)者(zhe)(zhe)發(fa)現，管(guan)(guan)理(li)費(fei)(fei)(fei)、維(wei)(wei)修(xiu)費(fei)(fei)(fei)、材(cai)料(liao)(liao)費(fei)(fei)(fei)等(deng)每(mei)年(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)支(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)出(chu)(chu)并(bing)不(bu)(bu)(bu)(bu)十分(fen)(fen)均衡，以(yi)(yi)(yi)材(cai)料(liao)(liao)費(fei)(fei)(fei)為(wei)例(li)，某校(xiao)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)材(cai)料(liao)(liao)費(fei)(fei)(fei)2010年(nian)支(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)出(chu)(chu)32萬(wan)元，2011年(nian)支(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)出(chu)(chu)44萬(wan)元，2012年(nian)預計(ji)支(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)出(chu)(chu)25萬(wan)元，以(yi)(yi)(yi)上(shang)數(shu)(shu)(shu)(shu)據(ju)沒(mei)有(you)(you)任何規律可(ke)(ke)言，所以(yi)(yi)(yi)要(yao)(yao)核定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)出(chu)(chu)標(biao)(biao)(biao)(biao)(biao)準有(you)(you)很大(da)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)難度(du)。筆(bi)者(zhe)(zhe)認為(wei)，對(dui)于運(yun)行(xing)保(bao)障(zhang)(zhang)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)費(fei)(fei)(fei)可(ke)(ke)以(yi)(yi)(yi)采(cai)用方(fang)(fang)(fang)(fang)法3來(lai)(lai)，即對(dui)后(hou)(hou)勤(qin)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)運(yun)行(xing)保(bao)障(zhang)(zhang)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)費(fei)(fei)(fei)支(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)出(chu)(chu)總(zong)額(e)采(cai)用包(bao)(bao)干的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)方(fang)(fang)(fang)(fang)式(shi)來(lai)(lai)確定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)。一(yi)方(fang)(fang)(fang)(fang)面(mian)(mian)(mian)(mian)，學(xue)校(xiao)測(ce)算(suan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)在(zai)于確定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)費(fei)(fei)(fei)撥款(kuan)總(zong)額(e)，經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)費(fei)(fei)(fei)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)使(shi)用權在(zai)物(wu)(wu)業(ye)公(gong)(gong)司(si)(或物(wu)(wu)業(ye)部(bu)(bu))，學(xue)校(xiao)沒(mei)有(you)(you)必(bi)要(yao)(yao)將管(guan)(guan)理(li)費(fei)(fei)(fei)、維(wei)(wei)修(xiu)費(fei)(fei)(fei)、材(cai)料(liao)(liao)費(fei)(fei)(fei)等(deng)預算(suan)細分(fen)(fen)，另一(yi)方(fang)(fang)(fang)(fang)面(mian)(mian)(mian)(mian)，學(xue)校(xiao)采(cai)取總(zong)額(e)包(bao)(bao)干控制，有(you)(you)利于調動后(hou)(hou)勤(qin)自主理(li)財的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)積(ji)極性，降低物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)成本。隨著物(wu)(wu)價(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)上(shang)漲，可(ke)(ke)以(yi)(yi)(yi)根據(ju)物(wu)(wu)價(jia)上(shang)漲指數(shu)(shu)(shu)(shu)對(dui)包(bao)(bao)干經(jing)(jing)(jing)(jing)(jing)費(fei)(fei)(fei)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)總(zong)額(e)按(an)年(nian)度(du)進行(xing)調整。

近年(nian)來(lai)，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)與(yu)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)之(zhi)間(jian)(jian)因物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)引發(fa)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)矛盾已經成為(wei)(wei)(wei)影響住宅小(xiao)區(qu)和諧、穩定的(de)(de)(de)(de)(de)(de)最主(zhu)(zhu)(zhu)要因素。這既(ji)與(yu)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)未能(neng)提供(gong)及(ji)時、有(you)效地(di)為(wei)(wei)(wei)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)提供(gong)滿意(yi)(yi)(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)有(you)關(guan)(guan)，也與(yu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)任意(yi)(yi)(yi)地(di)、過于頻繁地(di)行(xing)(xing)使物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)合同(tong)抗辯權有(you)關(guan)(guan)。部分業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)動輒以(yi)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)質量差、業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)不滿意(yi)(yi)(yi)為(wei)(wei)(wei)由拒(ju)絕繳(jiao)納物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)費(fei)(fei)(fei)(fei)(以(yi)下(xia)簡稱“物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)(fei)(fei)”)，欠費(fei)(fei)(fei)(fei)現(xian)象(xiang)較為(wei)(wei)(wei)普(pu)遍。據(ju)中(zhong)(zhong)國(guo)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)協會(hui)2008年(nian)5月(yue)(yue)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)《全國(guo)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)生存(cun)狀況調(diao)(diao)查(cha)報告(gao)(gao)》顯示(shi)，被調(diao)(diao)查(cha)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)4600家(jia)(jia)(jia)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)中(zhong)(zhong)，商(shang)(shang)品(pin)房小(xiao)區(qu)平均(jun)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)(fei)(fei)繳(jiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)率(lv)(lv)僅為(wei)(wei)(wei)79.48%左右，有(you)些地(di)區(qu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)平均(jun)繳(jiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)率(lv)(lv)甚至(zhi)只(zhi)有(you)68.57%。（中(zhong)(zhong)國(guo)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)協會(hui)秘書(shu)處(chu).全國(guo)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)生存(cun)狀況調(diao)(diao)查(cha)報告(gao)(gao)[R］.2008－05－09[2010－01－03］，http：//220.194.44.52/？action－viewnews－itemid－999.）據(ju)北京(jing)市(shi)居住小(xiao)區(qu)管(guan)理(li)(li)辦公(gong)(gong)室2004年(nian)對(dui)北京(jing)市(shi)28個(ge)商(shang)(shang)品(pin)房小(xiao)區(qu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)調(diao)(diao)查(cha)統計，收(shou)(shou)費(fei)(fei)(fei)(fei)率(lv)(lv)能(neng)達到(dao)80%以(yi)上的(de)(de)(de)(de)(de)(de)只(zhi)有(you)14個(ge)小(xiao)區(qu)，有(you)8個(ge)小(xiao)區(qu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)收(shou)(shou)費(fei)(fei)(fei)(fei)率(lv)(lv)為(wei)(wei)(wei)60%左右，另外6個(ge)小(xiao)區(qu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)收(shou)(shou)費(fei)(fei)(fei)(fei)率(lv)(lv)只(zhi)有(you)30%[1］。2008年(nian)上海出(chu)現(xian)了(le)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)撤離(li)(li)小(xiao)區(qu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)風潮，至(zhi)少有(you)10家(jia)(jia)(jia)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)因經營嚴重虧(kui)損撤離(li)(li)了(le)近50個(ge)小(xiao)區(qu)[2]。據(ju)筆者在(zai)南(nan)昌市(shi)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)協會(hui)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)調(diao)(diao)查(cha)，2009南(nan)昌市(shi)商(shang)(shang)品(pin)房小(xiao)區(qu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)繳(jiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)率(lv)(lv)整體維持在(zai)70%～80%，有(you)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)繳(jiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)率(lv)(lv)甚至(zhi)不足50%。物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)(fei)(fei)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)普(pu)遍拖欠，不僅激化(hua)了(le)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)與(yu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)之(zhi)間(jian)(jian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)矛盾，而且(qie)使物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)生存(cun)環境(jing)面臨嚴重困難，不少物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)處(chu)于虧(kui)損經營狀態。（根據(ju)中(zhong)(zhong)國(guo)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)協會(hui)秘書(shu)處(chu)2008年(nian)5月(yue)(yue)公(gong)(gong)布的(de)(de)(de)(de)(de)(de)《全國(guo)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)生存(cun)狀況調(diao)(diao)查(cha)報告(gao)(gao)》顯示(shi)，在(zai)4600家(jia)(jia)(jia)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)中(zhong)(zhong)，盈利1843家(jia)(jia)(jia)，占(zhan)(zhan)40.07%，虧(kui)損1871家(jia)(jia)(jia)，占(zhan)(zhan)40.76%；持平886家(jia)(jia)(jia)，占(zhan)(zhan)19.17%。）另一方(fang)面，開(kai)發(fa)商(shang)(shang)為(wei)(wei)(wei)了(le)自己(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)經濟利益(yi)，盡快(kuai)把(ba)樓(lou)盤銷售出(chu)去(qu)，往往單方(fang)面對(dui)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)許諾免(mian)除前期物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)甚至(zhi)入(ru)住后(hou)若干(gan)年(nian)內的(de)(de)(de)(de)(de)(de)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)費(fei)(fei)(fei)(fei)，更(geng)是(shi)使得物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)生存(cun)環境(jing)雪上加霜。（例如(ru)，位于南(nan)昌市(shi)紅谷灘區(qu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)“東(dong)方(fang)海德堡”，是(shi)由江西鴻源(yuan)科創(chuang)房地(di)產開(kai)發(fa)有(you)限(xian)公(gong)(gong)司(si)(si)開(kai)發(fa)、深圳蓮花物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)有(you)限(xian)公(gong)(gong)司(si)(si)提供(gong)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)樓(lou)盤。2009年(nian)6月(yue)(yue)以(yi)來(lai)，因開(kai)發(fa)商(shang)(shang)對(dui)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)承諾5年(nian)內免(mian)除物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)(fei)(fei)、自己(ji)又(you)拖延支付按照(zhao)與(yu)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)簽訂的(de)(de)(de)(de)(de)(de)合同(tong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)補償(chang)費(fei)(fei)(fei)(fei)，引發(fa)了(le)開(kai)發(fa)商(shang)(shang)與(yu)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)之(zhi)間(jian)(jian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)糾(jiu)紛(fen)，并使業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)利益(yi)遭(zao)受了(le)嚴重損害。）為(wei)(wei)(wei)了(le)有(you)效化(hua)解業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)與(yu)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)之(zhi)間(jian)(jian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)糾(jiu)紛(fen)，最高(gao)人(ren)民法院出(chu)臺(tai)了(le)《關(guan)(guan)于審理(li)(li)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)糾(jiu)紛(fen)案件(jian)具(ju)體應用法律若干(gan)問(wen)題(ti)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)解釋》(法釋[2009]8號(hao))(以(yi)下(xia)簡稱《審理(li)(li)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)糾(jiu)紛(fen)案件(jian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)解釋》或《解釋》)。該《解釋》第(di)5條、第(di)6條對(dui)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)合同(tong)中(zhong)(zhong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)抗辯權的(de)(de)(de)(de)(de)(de)行(xing)(xing)使與(yu)限(xian)制作了(le)具(ju)體規定。但從實踐來(lai)看，如(ru)何(he)防止(zhi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)動輒行(xing)(xing)使抗辯權，避(bi)免(mian)因拖欠物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)(fei)(fei)而把(ba)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)與(yu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)推上矛盾的(de)(de)(de)(de)(de)(de)兩(liang)極，則更(geng)值得人(ren)們的(de)(de)(de)(de)(de)(de)關(guan)(guan)注。

一、物業(ye)服務合同(tong)履行(xing)中的抗辯權表現形式

在雙(shuang)(shuang)務(wu)(wu)合(he)同(tong)(tong)中(zhong)，如(ru)(ru)果一(yi)方(fang)未(wei)履(lv)(lv)行(xing)(xing)合(he)同(tong)(tong)義務(wu)(wu)或者(zhe)履(lv)(lv)行(xing)(xing)不符(fu)(fu)合(he)要求而向另一(yi)方(fang)請求履(lv)(lv)行(xing)(xing)債務(wu)(wu)時(shi)，對(dui)方(fang)就有(you)可(ke)能通過行(xing)(xing)使(shi)抗(kang)(kang)辯(bian)(bian)權(quan)(quan)而與(yu)之對(dui)抗(kang)(kang)。我(wo)國(guo)合(he)同(tong)(tong)法規定(ding)了雙(shuang)(shuang)務(wu)(wu)合(he)同(tong)(tong)履(lv)(lv)行(xing)(xing)中(zhong)抗(kang)(kang)辯(bian)(bian)權(quan)(quan)的(de)(de)3種形式：同(tong)(tong)時(shi)履(lv)(lv)行(xing)(xing)抗(kang)(kang)辯(bian)(bian)權(quan)(quan)、先履(lv)(lv)行(xing)(xing)抗(kang)(kang)辯(bian)(bian)權(quan)(quan)和不安抗(kang)(kang)辯(bian)(bian)權(quan)(quan)。物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)合(he)同(tong)(tong)是(shi)雙(shuang)(shuang)務(wu)(wu)合(he)同(tong)(tong)、有(you)償合(he)同(tong)(tong)。在物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)合(he)同(tong)(tong)中(zhong)，物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)司(si)應當(dang)按照合(he)同(tong)(tong)約定(ding)履(lv)(lv)行(xing)(xing)為業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)提供(gong)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)、營(ying)造(zao)良好(hao)的(de)(de)小區環境的(de)(de)債務(wu)(wu)，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)應當(dang)履(lv)(lv)行(xing)(xing)向物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)司(si)支付物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費的(de)(de)債務(wu)(wu)。在實踐(jian)中(zhong)，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)通常以物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)質量(liang)差、不符(fu)(fu)合(he)要求為由拒(ju)交物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費的(de)(de)形式來行(xing)(xing)使(shi)抗(kang)(kang)辯(bian)(bian)權(quan)(quan)；物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)司(si)則拒(ju)絕為未(wei)繳費的(de)(de)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)提供(gong)專屬于其的(de)(de)服(fu)(fu)務(wu)(wu)項(xiang)目，如(ru)(ru)拒(ju)絕提供(gong)維修服(fu)(fu)務(wu)(wu)、暫(zan)停(ting)二次供(gong)水(shui)服(fu)(fu)務(wu)(wu)等，遇業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)欠費行(xing)(xing)為普遍時(shi)，則可(ke)能減(jian)少(shao)、停(ting)止小區的(de)(de)公(gong)共服(fu)(fu)務(wu)(wu)，更有(you)甚者(zhe)，對(dui)欠費業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)進行(xing)(xing)人(ren)身(shen)威脅或暴(bao)力攻擊。

1.業主(zhu)行使(shi)抗辯權的表現形式

在物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)中，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)行(xing)(xing)(xing)(xing)使(shi)抗(kang)(kang)(kang)(kang)辯(bian)權(quan)(quan)的(de)表現形式主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)要(yao)有(you)：(1)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)未履(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)行(xing)(xing)(xing)(xing)本(ben)應(ying)先履(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)行(xing)(xing)(xing)(xing)的(de)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)時(shi)(shi)(shi)(shi)，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)拒(ju)絕支(zhi)付(fu)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)。物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)的(de)支(zhi)付(fu)一(yi)(yi)(yi)般是按(an)單位時(shi)(shi)(shi)(shi)期支(zhi)付(fu)，如(ru)(ru)按(an)月(yue)支(zhi)付(fu)。如(ru)(ru)果(guo)在應(ying)支(zhi)付(fu)費(fei)(fei)用的(de)這一(yi)(yi)(yi)單位時(shi)(shi)(shi)(shi)期內，物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)尚未履(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)行(xing)(xing)(xing)(xing)完畢債務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)，如(ru)(ru)尚有(you)若干天的(de)衛(wei)生保(bao)潔、修(xiu)剪(jian)花(hua)草(cao)、修(xiu)理公(gong)(gong)(gong)(gong)共設施設備(bei)等(deng)(deng)工作(zuo)未完成，而(er)向業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)請求支(zhi)付(fu)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)時(shi)(shi)(shi)(shi)，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)則可(ke)基(ji)于(yu)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)未先履(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)行(xing)(xing)(xing)(xing)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)義(yi)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)而(er)行(xing)(xing)(xing)(xing)使(shi)先履(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)行(xing)(xing)(xing)(xing)抗(kang)(kang)(kang)(kang)辯(bian)權(quan)(quan)，拒(ju)絕支(zhi)付(fu)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)。(2)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)約(yue)定(ding)(ding)(ding)(ding)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)應(ying)履(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)行(xing)(xing)(xing)(xing)某一(yi)(yi)(yi)特定(ding)(ding)(ding)(ding)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)項(xiang)目(mu)但時(shi)(shi)(shi)(shi)間(jian)約(yue)定(ding)(ding)(ding)(ding)不(bu)(bu)(bu)明(ming)確時(shi)(shi)(shi)(shi)，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)以(yi)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)尚未履(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)行(xing)(xing)(xing)(xing)這一(yi)(yi)(yi)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)項(xiang)目(mu)為由(you)行(xing)(xing)(xing)(xing)使(shi)同(tong)(tong)(tong)時(shi)(shi)(shi)(shi)履(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)行(xing)(xing)(xing)(xing)抗(kang)(kang)(kang)(kang)辯(bian)權(quan)(quan)，拒(ju)絕支(zhi)付(fu)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)。在物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)中，盡管(guan)對物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)的(de)項(xiang)目(mu)有(you)明(ming)確規定(ding)(ding)(ding)(ding)，但對履(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)行(xing)(xing)(xing)(xing)這些服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)的(de)時(shi)(shi)(shi)(shi)間(jian)不(bu)(bu)(bu)可(ke)能逐一(yi)(yi)(yi)加以(yi)明(ming)確。例如(ru)(ru)，在物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)提供(gong)的(de)門禁系統故障或樓道照(zhao)明(ming)燈(deng)等(deng)(deng)各類維(wei)修(xiu)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)時(shi)(shi)(shi)(shi)，由(you)于(yu)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)并未對物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)應(ying)在什么時(shi)(shi)(shi)(shi)間(jian)內上門服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)作(zuo)出明(ming)確規定(ding)(ding)(ding)(ding)，當物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)要(yao)求業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)支(zhi)付(fu)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)時(shi)(shi)(shi)(shi)，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)則以(yi)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)提供(gong)的(de)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)不(bu)(bu)(bu)及時(shi)(shi)(shi)(shi)為由(you)進行(xing)(xing)(xing)(xing)抗(kang)(kang)(kang)(kang)辯(bian)，拒(ju)交(jiao)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)。(3)在物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)履(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)行(xing)(xing)(xing)(xing)的(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)、營造的(de)小(xiao)(xiao)區環(huan)境(jing)不(bu)(bu)(bu)符合(he)(he)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)約(yue)定(ding)(ding)(ding)(ding)時(shi)(shi)(shi)(shi)，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)拒(ju)交(jiao)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)。一(yi)(yi)(yi)般地，物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)會對物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)的(de)質量(liang)，即物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)應(ying)當如(ru)(ru)何(he)保(bao)持(chi)小(xiao)(xiao)區環(huan)境(jing)作(zuo)出詳細的(de)規定(ding)(ding)(ding)(ding)，如(ru)(ru)衛(wei)生保(bao)潔應(ying)每(mei)日清(qing)掃(sao)兩(liang)次、修(xiu)剪(jian)花(hua)草(cao)每(mei)周兩(liang)次、門崗每(mei)日24小(xiao)(xiao)時(shi)(shi)(shi)(shi)值班、保(bao)安(an)(an)人(ren)員每(mei)小(xiao)(xiao)時(shi)(shi)(shi)(shi)巡邏等(deng)(deng)。有(you)的(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)甚至約(yue)定(ding)(ding)(ding)(ding)“路面不(bu)(bu)(bu)得有(you)明(ming)顯(xian)垃圾”、“綠地不(bu)(bu)(bu)得有(you)過長雜草(cao)”、“安(an)(an)保(bao)人(ren)員不(bu)(bu)(bu)得脫崗”等(deng)(deng)。如(ru)(ru)果(guo)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)履(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)行(xing)(xing)(xing)(xing)的(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)、營造的(de)小(xiao)(xiao)區環(huan)境(jing)未達到(dao)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)約(yue)定(ding)(ding)(ding)(ding)的(de)要(yao)求，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)就有(you)可(ke)能行(xing)(xing)(xing)(xing)使(shi)先履(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)行(xing)(xing)(xing)(xing)抗(kang)(kang)(kang)(kang)辯(bian)權(quan)(quan)或同(tong)(tong)(tong)時(shi)(shi)(shi)(shi)履(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)行(xing)(xing)(xing)(xing)抗(kang)(kang)(kang)(kang)辯(bian)權(quan)(quan)，拒(ju)交(jiao)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)。(4)在物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)經(jing)營困難、可(ke)能停止履(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)行(xing)(xing)(xing)(xing)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)時(shi)(shi)(shi)(shi)，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)行(xing)(xing)(xing)(xing)使(shi)不(bu)(bu)(bu)安(an)(an)抗(kang)(kang)(kang)(kang)辯(bian)權(quan)(quan)，拒(ju)交(jiao)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)。當物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)經(jing)營遇(yu)到(dao)困難，如(ru)(ru)拖欠物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)管(guan)人(ren)員工資、高額水電費(fei)(fei)，或者是因物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)自身所負(fu)較大(da)數額債務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)被債權(quan)(quan)人(ren)起訴到(dao)法(fa)院(yuan)，甚至被債權(quan)(quan)人(ren)申請破產時(shi)(shi)(shi)(shi)，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)依法(fa)行(xing)(xing)(xing)(xing)使(shi)不(bu)(bu)(bu)安(an)(an)抗(kang)(kang)(kang)(kang)辯(bian)權(quan)(quan)。

2.物業公司行使抗辯權的(de)表(biao)現形式

〔摘要(yao)〕當前，由于物(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司(si)(si)剛性(xing)收(shou)費標(biao)準(zhun)和(he)小(xiao)區(qu)(qu)居(ju)民(min)彈性(xing)服務之(zhi)間的(de)矛盾，導致物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理公(gong)司(si)(si)在收(shou)取費用過程中存(cun)在很多問(wen)題。因此，本文通過演(yan)化(hua)(hua)博弈對物(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司(si)(si)、業(ye)(ye)(ye)主、政府三(san)個主體(ti)之(zhi)間相互追求利益最(zui)大化(hua)(hua)過程中進行行為(wei)分析，并對小(xiao)區(qu)(qu)物(wu)業(ye)(ye)(ye)收(shou)費問(wen)題提出有針對性(xing)的(de)建議。

〔關鍵詞〕住宅(zhai)小區;物業(ye)收費(fei);演(yan)化博弈

物(wu)業(ye)(ye)管理(li)公司(si)收取的(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)費(fei)(fei)既是使(shi)物(wu)業(ye)(ye)公司(si)正(zheng)常(chang)運行的(de)(de)保(bao)(bao)證，又是使(shi)業(ye)(ye)主安心(xin)生活的(de)(de)重要條件(jian)。但是，我(wo)國物(wu)業(ye)(ye)管理(li)收費(fei)(fei)問題居多，主要表現在收費(fei)(fei)難和收費(fei)(fei)行為不規(gui)范(fan)，如何解決好這些收費(fei)(fei)問題是物(wu)業(ye)(ye)管理(li)公司(si)可持續發(fa)展的(de)(de)重要保(bao)(bao)障。

一、業主與物業管理公司之間(jian)的博弈

業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)與物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)之間(jian)的(de)(de)(de)(de)(de)演化(hua)博(bo)(bo)(bo)(bo)弈(yi)思(si)路(lu)是(shi)：建(jian)立(li)兩者之間(jian)的(de)(de)(de)(de)(de)博(bo)(bo)(bo)(bo)弈(yi)模(mo)型，物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)如果提(ti)(ti)(ti)供(gong)優(you)(you)(you)質(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)就會(hui)得(de)(de)到業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)(de)(de)認(ren)可(ke)(ke)，否則(ze)得(de)(de)不到業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)(de)(de)認(ren)可(ke)(ke)，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)選(xuan)擇(ze)(ze)是(shi)否交物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)(fei)的(de)(de)(de)(de)(de)標準(zhun)是(shi)對(dui)(dui)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)提(ti)(ti)(ti)供(gong)的(de)(de)(de)(de)(de)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)是(shi)否滿意的(de)(de)(de)(de)(de)思(si)路(lu)進行反復博(bo)(bo)(bo)(bo)弈(yi)，以此達到利(li)益(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)最(zui)大化(hua)。（一(yi)）博(bo)(bo)(bo)(bo)弈(yi)分析(xi)的(de)(de)(de)(de)(de)假設。在對(dui)(dui)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)和(he)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)之間(jian)的(de)(de)(de)(de)(de)利(li)益(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)進行博(bo)(bo)(bo)(bo)弈(yi)分析(xi)之前，提(ti)(ti)(ti)出以下基本假設。1.物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)和(he)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)是(shi)有限(xian)理(li)(li)性的(de)(de)(de)(de)(de)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)體。物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)可(ke)(ke)選(xuan)擇(ze)(ze)提(ti)(ti)(ti)供(gong)“優(you)(you)(you)質(zhi)(zhi)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)”和(he)“劣(lie)質(zhi)(zhi)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)”兩種(zhong)策(ce)略(lve)(lve)(lve)，比重各占y和(he)（1-y）；業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)(de)(de)策(ce)略(lve)(lve)(lve)是(shi)“按(an)時(shi)(shi)繳(jiao)納(na)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)(fei)”和(he)“拖欠(qian)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)(fei)”，比重分別(bie)為x和(he)（1-x）。2.物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)取(qu)的(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)費(fei)(fei)(fei)用(yong)為P1，物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)選(xuan)擇(ze)(ze)提(ti)(ti)(ti)供(gong)劣(lie)質(zhi)(zhi)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)時(shi)(shi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)獲得(de)(de)的(de)(de)(de)(de)(de)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)為P2，物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)提(ti)(ti)(ti)供(gong)優(you)(you)(you)質(zhi)(zhi)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)時(shi)(shi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)獲得(de)(de)的(de)(de)(de)(de)(de)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)為P3，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)拖延物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)(fei)時(shi)(shi)用(yong)于(yu)投資(zi)其他所獲得(de)(de)的(de)(de)(de)(de)(de)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)為E2。3.業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)選(xuan)擇(ze)(ze)“拖欠(qian)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)(fei)”策(ce)略(lve)(lve)(lve)時(shi)(shi)，物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)選(xuan)擇(ze)(ze)“不提(ti)(ti)(ti)供(gong)優(you)(you)(you)質(zhi)(zhi)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)”的(de)(de)(de)(de)(de)初始收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)為0，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)延期(qi)(qi)(qi)繳(jiao)費(fei)(fei)(fei)時(shi)(shi)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)的(de)(de)(de)(de)(de)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)為F，物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)利(li)用(yong)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)取(qu)的(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)費(fei)(fei)(fei)投資(zi)于(yu)其他行業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)得(de)(de)到的(de)(de)(de)(de)(de)額外收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)為E1，物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)提(ti)(ti)(ti)供(gong)優(you)(you)(you)質(zhi)(zhi)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)時(shi)(shi)所花費(fei)(fei)(fei)用(yong)為C1，物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)提(ti)(ti)(ti)供(gong)劣(lie)質(zhi)(zhi)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)時(shi)(shi)所花費(fei)(fei)(fei)用(yong)為C2。經上(shang)述(shu)分析(xi)，建(jian)立(li)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)和(he)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)之間(jian)的(de)(de)(de)(de)(de)博(bo)(bo)(bo)(bo)弈(yi)模(mo)型，得(de)(de)出兩者的(de)(de)(de)(de)(de)博(bo)(bo)(bo)(bo)弈(yi)矩陣（見(jian)表1）。（二(er)）博(bo)(bo)(bo)(bo)弈(yi)模(mo)型構建(jian)與分析(xi)。根據表1，對(dui)(dui)于(yu)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)來說，選(xuan)擇(ze)(ze)提(ti)(ti)(ti)供(gong)優(you)(you)(you)質(zhi)(zhi)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)預期(qi)(qi)(qi)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)期(qi)(qi)(qi)望(wang)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)UT1，物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)提(ti)(ti)(ti)供(gong)劣(lie)質(zhi)(zhi)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)預期(qi)(qi)(qi)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)UT2以及物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)的(de)(de)(de)(de)(de)平(ping)均(jun)(jun)(jun)期(qi)(qi)(qi)望(wang)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)UT；業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)選(xuan)擇(ze)(ze)繳(jiao)費(fei)(fei)(fei)時(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)期(qi)(qi)(qi)望(wang)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)AT1，不繳(jiao)費(fei)(fei)(fei)時(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)期(qi)(qi)(qi)望(wang)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)AT2，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)(de)(de)平(ping)均(jun)(jun)(jun)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)AT分別(bie)為（1）UT1=x（P1+E1-C1）+（1-x）（F-C1），（2）UT2=x（P1+E1-C2）+（1-x）（F-C2），（3）UT=yUT1+（1-y）UT2。由(you)上(shang)述(shu)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)的(de)(de)(de)(de)(de)期(qi)(qi)(qi)望(wang)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)，可(ke)(ke)得(de)(de)出物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)在選(xuan)擇(ze)(ze)“提(ti)(ti)(ti)供(gong)優(you)(you)(you)質(zhi)(zhi)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)”下的(de)(de)(de)(de)(de)復制(zhi)動(dong)態方(fang)程F（y）==y（UT1-UT）=y（y-1）{x（P1+E1-F）+（F-C2）}，令(ling)F（y）=0，則(ze)該(gai)復制(zhi)動(dong)態方(fang)差會(hui)有三個(ge)均(jun)(jun)(jun)衡點(dian)x=，y1=0，y2=1，當UT1>UT2時(shi)(shi)，物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)選(xuan)擇(ze)(ze)“提(ti)(ti)(ti)供(gong)優(you)(you)(you)質(zhi)(zhi)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)”策(ce)略(lve)(lve)(lve)，此時(shi)(shi)x<。同理(li)(li)，可(ke)(ke)以得(de)(de)出業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)選(xuan)擇(ze)(ze)繳(jiao)費(fei)(fei)(fei)時(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)期(qi)(qi)(qi)望(wang)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)、不繳(jiao)費(fei)(fei)(fei)時(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)期(qi)(qi)(qi)望(wang)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)、業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)(de)(de)平(ping)均(jun)(jun)(jun)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)分別(bie)為（4）AT1=yP3+（1-y）P2，（5）AT2=y（P3+E2）+（1-y）（P2+E2），（6）AT=xAT1+（1-x）AT2。由(you)上(shang)述(shu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)(de)(de)期(qi)(qi)(qi)望(wang)收(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)，可(ke)(ke)得(de)(de)出業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)在選(xuan)擇(ze)(ze)“按(an)時(shi)(shi)繳(jiao)納(na)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)(fei)”情形下的(de)(de)(de)(de)(de)復制(zhi)動(dong)態方(fang)程F（x）==x（AT1-AT）=x（x-1）（y-E2），令(ling)F（x）=0，則(ze)該(gai)復制(zhi)動(dong)態方(fang)程會(hui)有三個(ge)均(jun)(jun)(jun)衡點(dian)y=E2，x1=0，x2=1，當AT1>AT2時(shi)(shi)，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)選(xuan)擇(ze)(ze)“按(an)時(shi)(shi)繳(jiao)納(na)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)(fei)”策(ce)略(lve)(lve)(lve)，此時(shi)(shi)y<E2。

二、政(zheng)府與物業管(guan)理(li)公司(si)之間的博弈

一、物(wu)業(ye)(ye)管理中物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)費收繳困(kun)難原因(yin)

(一)物(wu)業服務費定價及名目不公開(kai)透明

很多(duo)地方條例(li)規定(ding)，普(pu)通住宅的(de)(de)物業(ye)(ye)服(fu)務(wu)費(fei)，由業(ye)(ye)主(zhu)大會、開發建設單位與物業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)在政府指導價(jia)(jia)(jia)格范(fan)圍內協商(shang)確定(ding)。政府指導價(jia)(jia)(jia)格由價(jia)(jia)(jia)格主(zhu)管(guan)部(bu)門會同物業(ye)(ye)管(guan)理主(zhu)管(guan)部(bu)門制定(ding)，并向社(she)會公布。盡管(guan)如此，實(shi)踐中物業(ye)(ye)服(fu)務(wu)費(fei)的(de)(de)定(ding)價(jia)(jia)(jia)過(guo)程(cheng)并不透明，特別是到底(di)包含哪(na)些服(fu)務(wu)項(xiang)目，服(fu)務(wu)標準如何，如何確定(ding)的(de)(de)服(fu)務(wu)價(jia)(jia)(jia)格等(deng)問題(ti)并未及時(shi)向業(ye)(ye)主(zhu)公布，導致在物業(ye)(ye)管(guan)理過(guo)程(cheng)中業(ye)(ye)主(zhu)期望過(guo)高，不滿意(yi)物業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)工作而拒交物業(ye)(ye)費(fei)。

(二)物業企業責任(ren)不明確(que)

物(wu)業(ye)(ye)(ye)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)應當(dang)履行其物(wu)業(ye)(ye)(ye)服務(wu)合(he)同中(zhong)的(de)約定(ding)(ding)義(yi)務(wu)以及(ji)一定(ding)(ding)法(fa)律(lv)規定(ding)(ding)下(xia)的(de)法(fa)定(ding)(ding)義(yi)務(wu)。物(wu)業(ye)(ye)(ye)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)最基(ji)本(ben)的(de)責(ze)(ze)(ze)任主(zhu)要是要保證物(wu)業(ye)(ye)(ye)的(de)安全、整(zheng)潔和正(zheng)常使(shi)用功能。所謂物(wu)業(ye)(ye)(ye)服務(wu)業(ye)(ye)(ye)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)責(ze)(ze)(ze)任不(bu)(bu)(bu)明(ming)確，實際上(shang)是指(zhi)責(ze)(ze)(ze)任標準的(de)不(bu)(bu)(bu)明(ming)確。實踐中(zhong)，常引(yin)發(fa)矛盾(dun)的(de)問題在于(yu)物(wu)業(ye)(ye)(ye)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)對(dui)(dui)于(yu)物(wu)業(ye)(ye)(ye)安全的(de)保證是否包括(kuo)對(dui)(dui)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)人身財產的(de)安全保障，是否應當(dang)設(she)置嚴格的(de)門(men)禁制度(du);在小區綠地(di)上(shang)出現亂種果樹田地(di)的(de)現象(xiang)是否應歸咎(jiu)于(yu)物(wu)業(ye)(ye)(ye)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)對(dui)(dui)物(wu)業(ye)(ye)(ye)整(zheng)潔責(ze)(ze)(ze)任履行的(de)不(bu)(bu)(bu)到(dao)位等(deng)等(deng)。這些疑(yi)問都可能導(dao)致業(ye)(ye)(ye)主(zhu)對(dui)(dui)物(wu)業(ye)(ye)(ye)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)不(bu)(bu)(bu)滿，使(shi)物(wu)業(ye)(ye)(ye)費收繳困難。

(三)業(ye)主以不(bu)繳物(wu)業(ye)服務(wu)費(fei)為手段對(dui)抗物(wu)業(ye)企業(ye)

摘(zhai)要：作為油(you)田(tian)產業發展的(de)堅實后盾，油(you)田(tian)物業管(guan)理(li)(li)(li)工作變得愈發重(zhong)要，只有(you)提高物業管(guan)理(li)(li)(li)水平，才能為居民提供(gong)高質量、更(geng)安全的(de)生活環境，進(jin)而提高生活質量。油(you)田(tian)物業管(guan)理(li)(li)(li)與一般的(de)物業管(guan)理(li)(li)(li)存(cun)(cun)在(zai)(zai)一定的(de)區(qu)別，因為油(you)田(tian)管(guan)理(li)(li)(li)會根據礦(kuang)區(qu)所(suo)(suo)處的(de)位置而建(jian)起來的(de)，且大都位置相對偏僻，社(she)區(qu)所(suo)(suo)處的(de)環境不是很理(li)(li)(li)想。為此(ci)，本文就油(you)田(tian)物業管(guan)理(li)(li)(li)中存(cun)(cun)在(zai)(zai)的(de)問(wen)題與對策進(jin)行了分(fen)析與探究。

關鍵詞(ci)：油田；物(wu)業管理；問題

新時期，為滿足社(she)會(hui)的(de)發(fa)展，加(jia)強油(you)田(tian)(tian)企業發(fa)展與建設成(cheng)為必(bi)然要求，作為油(you)田(tian)(tian)發(fa)展與建設的(de)重要內容，物業管理(li)是一項重要工作，其決(jue)定著(zhu)(zhu)居民(min)的(de)生活質量。但(dan)是，就目前(qian)(qian)油(you)田(tian)(tian)物業管理(li)現狀的(de)分析，了解到油(you)田(tian)(tian)在物業管理(li)方面(mian)還存(cun)在著(zhu)(zhu)諸多的(de)不足，制約著(zhu)(zhu)物業管理(li)的(de)實(shi)效性(xing)，成(cheng)為當(dang)前(qian)(qian)亟待完善的(de)重要內容。以(yi)下就油(you)田(tian)(tian)物業管理(li)中所存(cun)在的(de)問題(ti)進(jin)行具體性(xing)的(de)分析。

一、油田物業管理中所存在的問題

1.安全問題

油(you)田(tian)(tian)物(wu)業(ye)管(guan)理(li)中(zhong)，安(an)(an)全(quan)(quan)問(wen)題相對(dui)突出。為(wei)保證油(you)田(tian)(tian)的(de)(de)高(gao)效生(sheng)(sheng)(sheng)產，應做好(hao)通(tong)信、供(gong)電(dian)與供(gong)水(shui)工作的(de)(de)安(an)(an)全(quan)(quan)性(xing)，以(yi)提高(gao)居民的(de)(de)生(sheng)(sheng)(sheng)活質量[1]。但(dan)是(shi)，從目前油(you)田(tian)(tian)物(wu)業(ye)管(guan)理(li)現狀(zhuang)來(lai)看，通(tong)信設(she)備故(gu)(gu)障百出，日常(chang)的(de)(de)維護力(li)度不(bu)(bu)足，導(dao)致通(tong)信網(wang)絡信號質量低下、不(bu)(bu)穩定。此外，突然停(ting)電(dian)、斷電(dian)的(de)(de)情況時有發生(sheng)(sheng)(sheng)，會大大影響(xiang)油(you)田(tian)(tian)區域的(de)(de)通(tong)訊需求。在供(gong)水(shui)、供(gong)電(dian)方面(mian)，由于相關人員缺(que)乏足夠的(de)(de)安(an)(an)全(quan)(quan)意識，日常(chang)的(de)(de)監(jian)督與審查力(li)度不(bu)(bu)足，極(ji)易導(dao)致供(gong)水(shui)管(guan)道破(po)裂、線(xian)路(lu)漏(lou)電(dian)等安(an)(an)全(quan)(quan)事故(gu)(gu)的(de)(de)發生(sheng)(sheng)(sheng)，對(dui)人們的(de)(de)安(an)(an)全(quan)(quan)與生(sheng)(sheng)(sheng)活構(gou)成威(wei)脅(xie)，是(shi)一項尖(jian)銳性(xing)的(de)(de)問(wen)題。

社區(qu)(qu)(qu)(qu)建(jian)(jian)設(she)是(shi)(shi)我(wo)市城(cheng)(cheng)市建(jian)(jian)設(she)的(de)(de)重要(yao)組(zu)成部分。在(zai)市委(wei)市政(zheng)府的(de)(de)重視下，我(wo)市社區(qu)(qu)(qu)(qu)工(gong)(gong)作(zuo)發展(zhan)勢頭良好，特(te)(te)別(bie)在(zai)今年(nian)我(wo)市“兩會”上市長在(zai)政(zheng)府工(gong)(gong)作(zuo)報告中提到(dao)要(yao)“開展(zhan)和諧小區(qu)(qu)(qu)(qu)創建(jian)(jian)活動”。物業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)(li)在(zai)社區(qu)(qu)(qu)(qu)建(jian)(jian)設(she)中的(de)(de)地(di)位是(shi)(shi)不(bu)可低(di)估的(de)(de)，但從目前(qian)社區(qu)(qu)(qu)(qu)工(gong)(gong)作(zuo)情況看，社區(qu)(qu)(qu)(qu)干部最(zui)煩、工(gong)(gong)作(zuo)精力化(hua)得最(zui)多的(de)(de)事就是(shi)(shi)小區(qu)(qu)(qu)(qu)的(de)(de)物業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)(li)，特(te)(te)別(bie)是(shi)(shi)老(lao)小區(qu)(qu)(qu)(qu)的(de)(de)物業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)(li)更是(shi)(shi)成了(le)難題(ti)。滸山街道范(fan)圍內有(you)住(zhu)宅(zhai)小區(qu)(qu)(qu)(qu)177個(ge)，建(jian)(jian)筑(zhu)面積574萬平方(fang)米，住(zhu)戶(hu)(hu)4.6萬戶(hu)(hu)，其中在(zai)2000年(nian)前(qian)建(jian)(jian)造的(de)(de)老(lao)小區(qu)(qu)(qu)(qu)有(you)97個(ge)，建(jian)(jian)筑(zhu)面積306萬平方(fang)米，住(zhu)戶(hu)(hu)2.9萬戶(hu)(hu)，實行物業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)(li)的(de)(de)小區(qu)(qu)(qu)(qu)有(you)63個(ge)，其余的(de)(de)只(zhi)實行衛生保潔。目前(qian)這些老(lao)小區(qu)(qu)(qu)(qu)物業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)(li)中普遍存在(zai)“四低(di)”現(xian)象，即：覆(fu)蓋(gai)率低(di)、收(shou)費標(biao)準低(di)、物業(ye)(ye)(ye)費收(shou)繳率低(di)和服務檔次低(di)的(de)(de)問題(ti)。接管老(lao)小區(qu)(qu)(qu)(qu)的(de)(de)物業(ye)(ye)(ye)公(gong)司(si)連連虧損，如城(cheng)(cheng)東新村的(de)(de)物業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)(li)公(gong)司(si)從2005年(nian)來連續虧損了(le)三年(nian)，所以物業(ye)(ye)(ye)公(gong)司(si)在(zai)管理(li)(li)(li)上也不(bu)很到(dao)位，有(you)的(de)(de)物業(ye)(ye)(ye)公(gong)司(si)到(dao)期不(bu)愿(yuan)接管，撤出小區(qu)(qu)(qu)(qu)，造成了(le)惡性循環。分析原(yuan)因(yin)主要(yao)有(you)：

一(yi)、老小(xiao)(xiao)(xiao)區先(xian)天性(xing)嚴重不(bu)(bu)足，基礎設施不(bu)(bu)配(pei)(pei)套。由(you)于(yu)老小(xiao)(xiao)(xiao)區開(kai)發時(shi)(shi)間早，年久失修，普遍(bian)存(cun)在(zai)著屋面(mian)墻(qiang)面(mian)滲水嚴重、道(dao)路破損(sun)、綠化(hua)不(bu)(bu)足、下(xia)水道(dao)堵塞、化(hua)糞池漫溢等(deng)問題，再加(jia)上老小(xiao)(xiao)(xiao)區中有部分是原(yuan)來單(dan)位的集資(zi)房(fang)(fang)或公房(fang)(fang)，安全保障(zhang)設施不(bu)(bu)齊全，物(wu)業(ye)(ye)維(wei)修金又無法落實，這樣增加(jia)了物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理難(nan)度(du)。有的老小(xiao)(xiao)(xiao)區由(you)于(yu)規模小(xiao)(xiao)(xiao)、小(xiao)(xiao)(xiao)區通道(dao)多，造(zao)成管(guan)理運(yun)行成本(ben)大；還有的在(zai)原(yuan)來規劃、建設、房(fang)(fang)屋質量等(deng)方面(mian)有遺留問題，物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理用(yong)(yong)房(fang)(fang)、經營用(yong)(yong)房(fang)(fang)配(pei)(pei)置又不(bu)(bu)到位。同時(shi)(shi)老小(xiao)(xiao)(xiao)區內居(ju)住人員復雜，低收入(ru)家(jia)庭多（如城東新村2500戶居(ju)民中，下(xia)崗工人占30%比例），出租房(fang)(fang)比例高(gao)，人員流動性(xing)強，不(bu)(bu)僅對(dui)物(wu)業(ye)(ye)需(xu)求(qiu)標準難(nan)以統(tong)一(yi)，而且收費困難(nan)，影響服(fu)務檔次的提(ti)升。

二、小(xiao)區管理缺乏力度，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)進(jin)駐(zhu)難(nan)(nan)成共(gong)識。由于老小(xiao)區內違章停(ting)車、私自(zi)搭建(jian)、架(jia)空(kong)層出(chu)租、野蠻裝修等情況(kuang)時有(you)(you)(you)發(fa)生(sheng)(sheng)，而物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公司(si)因(yin)無法實施行政措施，只(zhi)能對居(ju)民(min)進(jin)行勸阻(zu)，導致(zhi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)(ye)在(zai)(zai)實際管理中存在(zai)(zai)諸多困難(nan)(nan)。此外政府(fu)有(you)(you)(you)關部(bu)門在(zai)(zai)相互配合上沒有(you)(you)(you)整體(ti)性(xing)，如小(xiao)區周邊的(de)(de)(de)無證經營，特別是(shi)餐(can)飲業(ye)(ye)(ye)(ye)，作為(wei)工(gong)商、衛(wei)生(sheng)(sheng)、環保都可以(yi)管，但實際上沒有(you)(you)(you)一(yi)(yi)家單(dan)位真(zhen)正在(zai)(zai)管。物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公司(si)對這些(xie)居(ju)民(min)反映的(de)(de)(de)問題無法解(jie)決，居(ju)民(min)認為(wei)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公司(si)沒有(you)(you)(you)管好，意(yi)見(jian)比較大，有(you)(you)(you)的(de)(de)(de)業(ye)(ye)(ye)(ye)主就拒交物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費，使得整個物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費收(shou)取出(chu)現(xian)了難(nan)(nan)題。現(xian)在(zai)(zai)小(xiao)區物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)收(shou)繳(jiao)率(lv)一(yi)(yi)般在(zai)(zai)80%左右，低的(de)(de)(de)只(zhi)有(you)(you)(you)65%，在(zai)(zai)老小(xiao)區中有(you)(you)(you)10－15%的(de)(de)(de)住(zhu)戶長期只(zhi)交衛(wei)生(sheng)(sheng)費不愿交納物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費，甚至(zhi)是(shi)一(yi)(yi)些(xie)機關事(shi)業(ye)(ye)(ye)(ye)單(dan)位干部(bu)職(zhi)工(gong)欠交物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費現(xian)象已(yi)屢見(jian)不鮮。

三(san)、物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)不(bu)(bu)夠規范，業(ye)(ye)主(zhu)委員(yuan)會作用發揮不(bu)(bu)大。目前我市19家物(wu)(wu)業(ye)(ye)公司(si)中(zhong)只有(you)(you)三(san)家具有(you)(you)二級資質(zhi)(zhi)，其他都是(shi)三(san)級資質(zhi)(zhi)，資質(zhi)(zhi)低下(xia)導致(zhi)部分(fen)物(wu)(wu)業(ye)(ye)公司(si)管(guan)(guan)(guan)理(li)質(zhi)(zhi)量不(bu)(bu)高(gao)。一(yi)是(shi)沒(mei)有(you)(you)公開與業(ye)(ye)主(zhu)委員(yuan)會簽訂《物(wu)(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)合(he)同(tong)》，不(bu)(bu)能按照合(he)同(tong)約(yue)定的(de)(de)服(fu)務(wu)(wu)內容和(he)服(fu)務(wu)(wu)標準提供質(zhi)(zhi)價相符的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)，侵害(hai)了業(ye)(ye)主(zhu)的(de)(de)合(he)法權益。二是(shi)行業(ye)(ye)隊(dui)伍素質(zhi)(zhi)不(bu)(bu)高(gao)，人(ren)才短缺。從(cong)業(ye)(ye)人(ren)員(yuan)很(hen)多是(shi)外來務(wu)(wu)工人(ren)員(yuan)，沒(mei)有(you)(you)經過相應的(de)(de)管(guan)(guan)(guan)理(li)培訓，無論是(shi)職(zhi)(zhi)業(ye)(ye)道德、專業(ye)(ye)技(ji)術、應急(ji)能力、法律知(zhi)識水平(ping)等都難以適應物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)和(he)服(fu)務(wu)(wu)的(de)(de)要求。三(san)是(shi)老(lao)小區物(wu)(wu)業(ye)(ye)收(shou)費低，一(yi)般都在(zai)每(mei)月每(mei)平(ping)方米0.2－0.25元(yuan)之間，而(er)服(fu)務(wu)(wu)人(ren)員(yuan)工資報酬在(zai)逐年提高(gao)，接(jie)管(guan)(guan)(guan)的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)公司(si)無利可圖(tu)，甚(shen)至(zhi)虧(kui)損，往往出現管(guan)(guan)(guan)理(li)不(bu)(bu)到位、服(fu)務(wu)(wu)質(zhi)(zhi)量降(jiang)(jiang)低現象(xiang)，導致(zhi)居民滿意度(du)和(he)物(wu)(wu)業(ye)(ye)費收(shou)繳率的(de)(de)降(jiang)(jiang)低。四(si)是(shi)現有(you)(you)業(ye)(ye)主(zhu)委員(yuan)會人(ren)員(yuan)基本(ben)上(shang)是(shi)一(yi)些退休(xiu)人(ren)員(yuan)或在(zai)職(zhi)(zhi)人(ren)員(yuan)組(zu)成的(de)(de)，屬(shu)于(yu)一(yi)種松散型的(de)(de)組(zu)織，其作用尚未充(chong)分(fen)發揮。

四、新(xin)《勞(lao)(lao)動(dong)合(he)同法》出臺，加(jia)重了(le)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公司(si)成本(ben)負擔。新(xin)《勞(lao)(lao)動(dong)合(he)同法》實施后，用工制度(du)更(geng)加(jia)規范(fan)，勞(lao)(lao)務成本(ben)也(ye)會提高(gao)(gao)，這對勞(lao)(lao)動(dong)密集型企業(ye)(ye)(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公司(si)影(ying)響很(hen)大。原來招的員工一般(ban)文(wen)化、技術要(yao)求不高(gao)(gao)，就(jiu)業(ye)(ye)(ye)(ye)門(men)檻低(di)，工資報酬相對低(di)廉，現(xian)在如(ru)果真正按《勞(lao)(lao)動(dong)合(he)同法》條例實施，勞(lao)(lao)務成本(ben)要(yao)提高(gao)(gao)50%以上，從原來每人(ren)每月900元(yuan)(yuan)左右(you)提高(gao)(gao)到1300元(yuan)(yuan)左右(you)，所以物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)勢必也(ye)水漲(zhang)船高(gao)(gao)。據了(le)解，有(you)個(ge)小(xiao)區(qu)原來的物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)是18萬元(yuan)(yuan)，現(xian)在要(yao)提高(gao)(gao)到42萬元(yuan)(yuan)，提高(gao)(gao)了(le)133%。物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)收(shou)費(fei)大幅度(du)提高(gao)(gao)，肯定會出現(xian)更(geng)多的居民不接受、難接受，物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)收(shou)繳率(lv)可能更(geng)低(di)，退出管理小(xiao)區(qu)的物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)(ye)會更(geng)多、更(geng)頻繁的現(xian)象，老小(xiao)區(qu)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)發展(zhan)面臨舉步維(wei)艱處境。

建議：

隨著房地產(chan)(chan)行(xing)業(ye)(ye)的(de)(de)迅猛發展(zhan)，物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理(li)行(xing)業(ye)(ye)應運(yun)而(er)生，成為新(xin)興行(xing)業(ye)(ye)。物(wu)(wu)業(ye)(ye)公(gong)(gong)司大致分為兩(liang)類(lei)，一(yi)類(lei)是房地產(chan)(chan)公(gong)(gong)司設(she)(she)立的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)公(gong)(gong)司，法人(ren)代表與房地產(chan)(chan)公(gong)(gong)司相同，這類(lei)物(wu)(wu)業(ye)(ye)公(gong)(gong)司致力營造良(liang)好的(de)(de)樓(lou)(lou)盤(pan)(pan)形象，為房地產(chan)(chan)公(gong)(gong)司樹(shu)立品(pin)牌，物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理(li)較為規范，工作人(ren)員及投(tou)入(ru)較多，每個樓(lou)(lou)盤(pan)(pan)開(kai)盤(pan)(pan)后(hou)逐步(bu)納入(ru)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理(li)，并為房地產(chan)(chan)公(gong)(gong)司管理(li)樓(lou)(lou)盤(pan)(pan)售后(hou)的(de)(de)的(de)(de)后(hou)期事宜。另一(yi)類(lei)物(wu)(wu)業(ye)(ye)公(gong)(gong)司非房地產(chan)(chan)公(gong)(gong)司設(she)(she)立，而(er)是為管理(li)某些樓(lou)(lou)盤(pan)(pan)或單位物(wu)(wu)業(ye)(ye)而(er)成立的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)公(gong)(gong)司，其管理(li)物(wu)(wu)業(ye)(ye)規模大小不一(yi)，多則(ze)幾千戶(hu)，少則(ze)幾百戶(hu)。

一、物(wu)業公(gong)司的收入及(ji)征收特點

（一）規(gui)模較(jiao)大的(de)(de)(de)物(wu)業(ye)公(gong)司的(de)(de)(de)收(shou)入(ru)(ru)(ru)及(ji)(ji)代(dai)(dai)收(shou)費(fei)(fei)用包括：物(wu)業(ye)管(guan)理費(fei)(fei)收(shou)入(ru)(ru)(ru)、租金(jin)收(shou)入(ru)(ru)(ru)、經營(ying)停車(che)場(chang)、游泳池、各(ge)類球場(chang)等公(gong)用設(she)施(shi)收(shou)入(ru)(ru)(ru)、清理生活垃圾收(shou)入(ru)(ru)(ru)、物(wu)業(ye)大修(xiu)(xiu)收(shou)入(ru)(ru)(ru)、中介(jie)收(shou)入(ru)(ru)(ru)、廣告(gao)收(shou)入(ru)(ru)(ru)、其(qi)他收(shou)入(ru)(ru)(ru)及(ji)(ji)代(dai)(dai)收(shou)水費(fei)(fei)、電(dian)費(fei)(fei)、燃氣(qi)費(fei)(fei)、房租、維修(xiu)(xiu)基金(jin)、暖氣(qi)報裝費(fei)(fei)、排污費(fei)(fei)、寬帶入(ru)(ru)(ru)網費(fei)(fei)、有線電(dian)視(shi)入(ru)(ru)(ru)網費(fei)(fei)等。一些規(gui)模較(jiao)小的(de)(de)(de)物(wu)業(ye)公(gong)司只有以上項目中的(de)(de)(de)幾種收(shou)入(ru)(ru)(ru)。

（二(er)）物業管理(li)行業企業收費(fei)及收入現狀。

1、物(wu)業(ye)收(shou)費(fei)面對的是廣大業(ye)主(zhu)(zhu)，個性千差萬別，收(shou)取(qu)難度(du)不一，部分(fen)業(ye)主(zhu)(zhu)因房屋質量問題(ti)(ti)、物(wu)業(ye)服務質量問題(ti)(ti)、業(ye)主(zhu)(zhu)已入(ru)伙但(dan)未(wei)實(shi)際(ji)入(ru)住等因素拒交物(wu)業(ye)費(fei)。造(zao)成部分(fen)物(wu)業(ye)費(fei)收(shou)入(ru)不能(neng)到(dao)位。

2、部(bu)(bu)分(fen)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)公司(si)(si)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)費收(shou)取未(wei)能(neng)按照(zhao)物(wu)(wu)(wu)(wu)價(jia)部(bu)(bu)門批準標準收(shou)取，在(zai)實際(ji)收(shou)取中采用低于批準的(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)費標準收(shou)取物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)費，再綜合入(ru)(ru)伙率、入(ru)(ru)住率、物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)費收(shou)取率幾種因素，造成理論(lun)上(shang)的(de)計算與收(shou)取到位的(de)收(shou)入(ru)(ru)存在(zai)較大差異。大部(bu)(bu)分(fen)的(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)費征(zheng)收(shou)率在(zai)30%---80%之間。部(bu)(bu)分(fen)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)公司(si)(si)存在(zai)微利(li)經(jing)營、艱難經(jing)營狀(zhuang)態(tai)，少數(shu)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)公司(si)(si)需(xu)房地(di)產開發公司(si)(si)的(de)補(bu)貼收(shou)入(ru)(ru)才能(neng)略有贏利(li)。

一(yi)、居住型物業(ye)企業(ye)的發展現狀(zhuang)

(一)物業費(fei)繳費(fei)率低

天津市A物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管理有(you)限(xian)公司為例，其(qi)對濱海新區某一普(pu)通住(zhu)宅(zhai)項目進行物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管理，自2012年5月起一期(qi)業(ye)(ye)(ye)主辦理入住(zhu)，截至到當年年底(di)(di)共有(you)312戶居民進住(zhu)，我們(men)就(jiu)以(yi)這312戶居民為樣本，觀(guan)(guan)察(cha)其(qi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)費(fei)的繳(jiao)(jiao)(jiao)納情(qing)況(kuang)。2013年7月之前按(an)時(shi)繳(jiao)(jiao)(jiao)納物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)費(fei)的業(ye)(ye)(ye)主是312戶,物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)費(fei)繳(jiao)(jiao)(jiao)納率為100%，數字讓人欣慰，但這一現象是由(you)于辦理入住(zhu)手(shou)續時(shi)必須(xu)預付1年以(yi)上的物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)費(fei)的硬性(xing)規定所實現的。從2013年8月起，按(an)時(shi)繳(jiao)(jiao)(jiao)費(fei)的業(ye)(ye)(ye)主逐漸(jian)減少，截至到2015年3月底(di)(di)，按(an)時(shi)繳(jiao)(jiao)(jiao)納物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)費(fei)的業(ye)(ye)(ye)主僅有(you)124戶，還不(bu)到所觀(guan)(guan)察(cha)的業(ye)(ye)(ye)主的40%。整個物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)費(fei)的繳(jiao)(jiao)(jiao)納情(qing)況(kuang)呈現出隨居住(zhu)時(shi)間增長，按(an)時(shi)繳(jiao)(jiao)(jiao)費(fei)人數逐漸(jian)下降的線(xian)性(xing)關系。

(二)建管不分家

雖(sui)然一直呼吁物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)市(shi)(shi)場(chang)化(hua)，且物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務(wu)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)也具有(you)獨立法(fa)人，但大多是由(you)(you)房地(di)(di)產開(kai)發(fa)公司出資控(kong)股，這(zhe)就是人們(men)所說的(de)(de)(de)“父子關(guan)系(xi)”。天(tian)津市(shi)(shi)的(de)(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公司也不例外，親(qin)密的(de)(de)(de)關(guan)系(xi)導(dao)致諸多問(wen)題的(de)(de)(de)出現。例如，在價格方(fang)(fang)面(mian)，本應由(you)(you)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)對物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務(wu)的(de)(de)(de)價值(zhi)進行(xing)衡量(liang)測(ce)算后，與業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)協(xie)商定(ding)價，而現在往往是由(you)(you)控(kong)股的(de)(de)(de)股東來決定(ding)，即(ji)房地(di)(di)產開(kai)發(fa)公司定(ding)價，從而導(dao)致價格機制(zhi)失靈。更有(you)甚者，房地(di)(di)產開(kai)發(fa)商為了(le)銷售業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)績(ji)，將物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務(wu)作為贈品，送給業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)，嚴重損害(hai)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)利益(yi)。另一方(fang)(fang)面(mian)，開(kai)發(fa)商在選擇前期物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)時，直接選聘(pin)自己(ji)控(kong)股的(de)(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)，并沒有(you)通過公開(kai)招投標方(fang)(fang)式擇優(you)聘(pin)用，導(dao)致市(shi)(shi)場(chang)競爭機制(zhi)失靈。第(di)三，由(you)(you)于(yu)有(you)房地(di)(di)產商做靠山致使(shi)這(zhe)些附屬的(de)(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)不思(si)改(gai)革，不求上(shang)進，卻(que)仍未被(bei)市(shi)(shi)場(chang)淘汰，而獨立的(de)(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)卻(que)因生存(cun)困難(nan)，被(bei)迫(po)退(tui)出市(shi)(shi)場(chang)，致使(shi)市(shi)(shi)場(chang)退(tui)出機制(zhi)失靈。

(三)房地(di)產開發公司遺留(liu)問題多

近(jin)年來(lai)，隨著房屋市場(chang)化步伐不(bu)斷(duan)加(jia)快，城市住宅小區(qu)物業(ye)管(guan)理(li)的(de)(de)(de)市場(chang)化步伐也在(zai)(zai)加(jia)快。雖然在(zai)(zai)市場(chang)化過(guo)程中，國家也在(zai)(zai)不(bu)斷(duan)通過(guo)立(li)法(fa)(fa)、行政規(gui)制的(de)(de)(de)方式加(jia)強對物業(ye)管(guan)理(li)市場(chang)的(de)(de)(de)依(yi)法(fa)(fa)管(guan)理(li)，但由于(yu)我(wo)國現有(you)物業(ye)管(guan)理(li)制度設計(ji)的(de)(de)(de)缺陷，民眾民主管(guan)理(li)意識和(he)(he)能(neng)力的(de)(de)(de)欠缺，涉及物業(ye)管(guan)理(li)稅費制度不(bu)盡(jin)合理(li)，從而(er)滋生(sheng)出小區(qu)物業(ye)管(guan)理(li)的(de)(de)(de)一系(xi)列問題，直(zhi)接(jie)影響到(dao)民眾的(de)(de)(de)安居樂業(ye)和(he)(he)城市社會(hui)的(de)(de)(de)安定穩定，必(bi)須引(yin)起(qi)各級政府的(de)(de)(de)充分(fen)重視。下面(mian)，本文從當前物業(ye)管(guan)理(li)所存在(zai)(zai)的(de)(de)(de)問題出發，分(fen)析問題的(de)(de)(de)成因，并提出相應的(de)(de)(de)解決(jue)路徑和(he)(he)方法(fa)(fa)。

一．當前物業(ye)管理(li)所(suo)存在的問(wen)題及成因

(一)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)委(wei)(wei)會被控制，成(cheng)為(wei)(wei)(wei)少數業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)牟利(li)的(de)工(gong)具。雖(sui)然目前法(fa)律(lv)或地方性法(fa)規已明確了(le)(le)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)(wei)員會成(cheng)立(li)法(fa)定(ding)(ding)要件(jian)、程序，但是由于小區(qu)(qu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)的(de)民主(zhu)(zhu)意識不強(qiang)(qiang)、參(can)與(yu)度不高，往往給了(le)(le)某些別(bie)有(you)用(yong)心業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)提供了(le)(le)謀取(qu)私利(li)的(de)土壤和條件(jian)。例如，有(you)些小區(qu)(qu)的(de)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)委(wei)(wei)會利(li)用(yong)物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)簽(qian)約的(de)決定(ding)(ding)權，不僅要求物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)在小區(qu)(qu)的(de)收(shou)入中拿出部分給業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)委(wei)(wei)會成(cheng)員發工(gong)資，而且為(wei)(wei)(wei)了(le)(le)便于業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)委(wei)(wei)會尋(xun)租，還采取(qu)了(le)(le)物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)單位(wei)一年(nian)一簽(qian)的(de)方式；還有(you)些業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)為(wei)(wei)(wei)了(le)(le)達到(dao)控制業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)委(wei)(wei)會和物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)目的(de)，利(li)用(yong)小區(qu)(qu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)民主(zhu)(zhu)意識不強(qiang)(qiang)、參(can)與(yu)度不高的(de)漏洞，弄虛作(zuo)假，以騙取(qu)法(fa)定(ding)(ding)足夠的(de)票數來(lai)更(geng)換(huan)或控制物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)單位(wei)，達致其私人目的(de)。

(二)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)運作不規范，損害(hai)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主的合法權(quan)益(yi)。由(you)于(yu)某些小(xiao)區的業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)委(wei)會沒有(you)成(cheng)立或者雖(sui)然成(cheng)立了(le)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)委(wei)會，但存在業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)委(wei)會形成(cheng)虛設(she)，無(wu)法有(you)效(xiao)監督物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司，甚至有(you)的還與物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司形成(cheng)利(li)益(yi)共(gong)同體。這些都直接導致物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理公(gong)(gong)司在對小(xiao)區實施物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理過程中不夠(gou)規范、透明。像有(you)的小(xiao)區物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)存在隨意(yi)公(gong)(gong)攤(tan)公(gong)(gong)共(gong)水電費(fei)用，不當挪(nuo)用小(xiao)區停車收(shou)費(fei)、124商家進場費(fei)、廣(guang)告(gao)費(fei)等屬于(yu)小(xiao)區全體業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主所(suo)有(you)的收(shou)入，違法侵(qin)占公(gong)(gong)共(gong)空間用于(yu)牟利(li)等等現象，嚴重侵(qin)害(hai)小(xiao)區業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主的合法權(quan)益(yi)。

(三)開發(fa)企業(ye)遺留建筑(zhu)(zhu)質(zhi)(zhi)量問題(ti)，增加物業(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)負擔。目前小區(qu)(qu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)商(shang)品房(fang)建筑(zhu)(zhu)質(zhi)(zhi)量問題(ti)主要(yao)有兩個(ge)方(fang)面(mian)(mian)(mian)，一是業(ye)主所購買的(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)質(zhi)(zhi)量問題(ti)。這(zhe)以(yi)屋(wu)面(mian)(mian)(mian)、墻面(mian)(mian)(mian)滲水、衛生問、陽臺漏水、樓(lou)板裂(lie)縫、空鼓等建筑(zhu)(zhu)質(zhi)(zhi)量通病(bing)較為(wei)常見。二是小區(qu)(qu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)公建部(bu)分的(de)(de)(de)(de)(de)(de)質(zhi)(zhi)量問題(ti)。主要(yao)集中(zhong)體現在小區(qu)(qu)道路、地下(xia)雨污管網、地下(xia)室設備設施、安防(fang)、消(xiao)防(fang)等方(fang)面(mian)(mian)(mian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)質(zhi)(zhi)量問題(ti)。這(zhe)些問題(ti)往(wang)(wang)往(wang)(wang)是隱蔽工(gong)程，而且屬于小區(qu)(qu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)公建設施，因此(ci)初期往(wang)(wang)往(wang)(wang)不引人(ren)注目，但如要(yao)整(zheng)改(gai)、維(wei)(wei)護、維(wei)(wei)修就需投(tou)人(ren)大筆的(de)(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)金，物業(ye)對此(ci)往(wang)(wang)往(wang)(wang)無能為(wei)力(li)。特別小區(qu)(qu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)消(xiao)防(fang)管網、設備設施，由于缺乏專業(ye)人(ren)員和相關(guan)設備維(wei)(wei)修，使得(de)許多移(yi)交物業(ye)管理(li)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)小區(qu)(qu)普遍存在消(xiao)防(fang)管網、設備設施老化或破(po)(po)壞嚴重，形(xing)成嚴重的(de)(de)(de)(de)(de)(de)火(huo)災隱患(huan)。像(xiang)近期福州市組織進行的(de)(de)(de)(de)(de)(de)消(xiao)防(fang)大檢查中(zhong)所發(fa)現的(de)(de)(de)(de)(de)(de)閩發(fa)西(xi)湖(hu)廣場、芍(shao)園1號因消(xiao)防(fang)設備設施老化或被破(po)(po)壞，物業(ye)又(you)無力(li)整(zheng)改(gai)，而被消(xiao)防(fang)支(zhi)隊責令(ling)予以(yi)暫時停業(ye)整(zheng)改(gai)就是這(zhe)方(fang)面(mian)(mian)(mian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)典型(xing)案例。

(四)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費、水(shui)電(dian)費用欠(qian)繳情況普遍(bian)，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理難(nan)以為(wei)(wei)繼。由(you)于(yu)各(ge)種(zhong)各(ge)樣的因素，小區普遍(bian)存在欠(qian)繳物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費的情況。當前比(bi)較普遍(bian)的物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費欠(qian)繳原因在于(yu)：一是(shi)開發(fa)商(shang)遺(yi)留問題未解決，導(dao)致(zhi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)收費困難(nan)。二(er)是(shi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理存在的問題。像安保、保潔、停(ting)車(che)管(guan)理不(bu)(bu)到(dao)位，公共部(bu)位管(guan)理、使用不(bu)(bu)到(dao)位，甚(shen)至鄰(lin)里(li)間裝修、房屋使用不(bu)(bu)當等等都會成為(wei)(wei)不(bu)(bu)繳物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費的原因或(huo)借(jie)口。而(er)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理費作(zuo)為(wei)(wei)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公司的最主要收入(ru)來源(yuan)，其欠(qian)繳將直接影(ying)響物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理公司的服務(wu)水(shui)平和質量。