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篇1

關鍵詞：前期物業；物業管理；規范物業；前提

Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.

keyword:Preliminaryproperty;Estatemanagement;Standardproperty;Premise

前言

本文從前期(qi)物業(ye)管(guan)理的(de)主(zhu)要內容、重要意義，以及(ji)前期(qi)物業(ye)管(guan)理中存(cun)在(zai)的(de)主(zhu)要問(wen)題，闡明加強前期(qi)物業(ye)管(guan)理是規范物業(ye)管(guan)理的(de)重要前提。

一、前(qian)期物業管(guan)理的定位(wei)

前(qian)(qian)期(qi)(qi)(qi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)一般(ban)是指(zhi)自(zi)房屋(wu)出售之日起至業(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員會與物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)企(qi)業(ye)(ye)簽字的(de)(de)《物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)合同》生效時(shi)止的(de)(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)。因此，商品房銷售階段的(de)(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)服務(wu)，是建(jian)設(she)期(qi)(qi)(qi)的(de)(de)業(ye)(ye)主(zhu)（建(jian)設(she)單位）向最終業(ye)(ye)主(zhu)（住(zhu)戶(hu)）過渡期(qi)(qi)(qi)的(de)(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)。它(ta)是整個物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)活動中的(de)(de)初(chu)始(shi)階段，也是實施物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)非常重要的(de)(de)環節。建(jian)設(she)部頒(ban)布的(de)(de)《前(qian)(qian)期(qi)(qi)(qi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)招(zhao)標投標管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)暫行辦(ban)法》第二條明確指(zhi)出：“前(qian)(qian)期(qi)(qi)(qi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)，是指(zhi)在業(ye)(ye)主(zhu)、業(ye)(ye)主(zhu)大會選聘物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)企(qi)業(ye)(ye)之前(qian)(qian)，由(you)建(jian)設(she)單位選聘物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)企(qi)業(ye)(ye)實施的(de)(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)。”它(ta)準確地界定了前(qian)(qian)期(qi)(qi)(qi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)的(de)(de)概(gai)念，把前(qian)(qian)期(qi)(qi)(qi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)的(de)(de)責(ze)任定位在“由(you)建(jian)設(she)單位選聘物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)企(qi)業(ye)(ye)實施的(de)(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)。”

二(er)、前期物業管理(li)的特殊性確定了其(qi)重要

前期(qi)物業(ye)管理是(shi)整個(ge)物業(ye)管理活(huo)動中的(de)關鍵環節，具有一定的(de)特殊性，是(shi)搞好整個(ge)物業(ye)管理活(huo)動的(de)主要(yao)基(ji)(ji)礎。常言道：“萬丈高樓(lou)平地(di)起”，基(ji)(ji)礎是(shi)高樓(lou)大廈建(jian)設的(de)保障(zhang)。

物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)涉及(ji)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)區域內全(quan)體(ti)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)的(de)(de)共同(tong)利益，物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)無(wu)法和(he)單個業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)逐一(yi)簽訂物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)服務合同(tong)，只能(neng)在(zai)成(cheng)立業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)大會(hui)，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)大會(hui)選聘之后，由(you)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)委員會(hui)代表全(quan)體(ti)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)簽訂物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務合同(tong)。也就是(shi)(shi)(shi)說，物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)的(de)(de)法律(lv)關(guan)(guan)系(xi)是(shi)(shi)(shi)建(jian)立在(zai)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)與物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)之間的(de)(de)關(guan)(guan)系(xi)。然(ran)而(er)，在(zai)房(fang)地產開(kai)(kai)發中，房(fang)地產項(xiang)目(mu)的(de)(de)滾動開(kai)(kai)發，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)人(ren)住(zhu)是(shi)(shi)(shi)一(yi)個漸進的(de)(de)過(guo)程(cheng)，不(bu)可(ke)能(neng)同(tong)時人(ren)住(zhu)。物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)從開(kai)(kai)始交付給業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)到(dao)成(cheng)立業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)委員會(hui)，按《重慶物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)條例》，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)人(ren)住(zhu)率50%，滿兩年。為搞好物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)后期管(guan)(guan)理(li)(li)(li)，在(zai)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)建(jian)設的(de)(de)過(guo)程(cheng)中，往(wang)往(wang)就需要前期介入管(guan)(guan)理(li)(li)(li)了。因此，前期物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)，通常是(shi)(shi)(shi)分(fen)為兩個不(bu)同(tong)的(de)(de)階段：前期物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)法律(lv)關(guan)(guan)系(xi)，不(bu)是(shi)(shi)(shi)根據業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)和(he)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)之間簽訂的(de)(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務合同(tong)，而(er)是(shi)(shi)(shi)根據建(jian)設單位(wei)（開(kai)(kai)發商）與物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)管(guan)(guan)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)簽訂的(de)(de)前期物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務合同(tong)形成(cheng)的(de)(de)；再之，前期物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)通常是(shi)(shi)(shi)包(bao)括一(yi)些(xie)不(bu)具體(ti)的(de)(de)一(yi)些(xie)內容，物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)管(guan)(guan)配置的(de)(de)掃(sao)尾工(gong)程(cheng)、空置房(fang)出租、看管(guan)(guan)其(qi)它經營事項(xiang)。因此，前期物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)特殊(shu)性就在(zai)于(yu)此。

加強(qiang)前(qian)期(qi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)(li)，不但(dan)能保證業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)（購房人）的(de)(de)(de)長遠利(li)益，還能減少開發(fa)企業(ye)(ye)(ye)(ye)在(zai)建(jian)設過程中隨意改(gai)變物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)規劃，保證物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)施(shi)工質量，達到完善物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)使用功能，促進房產的(de)(de)(de)銷售。同時，加強(qiang)了前(qian)期(qi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)(li)，有利(li)于規范(fan)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)(li)，可以避免開發(fa)商、業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)及物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)三(san)者的(de)(de)(de)對主(zhu)情緒(xu)，減少“三(san)方”之(zhi)間(jian)的(de)(de)(de)矛(mao)盾和前(qian)期(qi)遺留(liu)的(de)(de)(de)諸(zhu)多(duo)問題。建(jian)設單位在(zai)前(qian)期(qi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)(li)中通過招投(tou)標選聘物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)進行物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)(li)，有利(li)于實(shi)現建(jian)設單位與(yu)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)“雙贏”。前(qian)期(qi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)(li)是實(shi)施(shi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)(li)的(de)(de)(de)重要(yao)的(de)(de)(de)基礎，是后期(qi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)(li)的(de)(de)(de)前(qian)提。

三、前期物業管理的內容確定了其特殊性

《物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)條例》總共70條，其中前(qian)期物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)就有11條，并就前(qian)期物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)設專(zhuan)章，由此(ci)可知前(qian)期物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)的(de)重要(yao)性。前(qian)期物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)涉及的(de)內容較多(duo)，〈條例〉規定了前(qian)期物(wu)業(ye)(ye)(ye)服務合同、業(ye)(ye)(ye)主臨時公(gong)約、前(qian)期物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)招(zhao)標(biao)投標(biao)、物(wu)業(ye)(ye)(ye)承接驗收(shou)手續、物(wu)業(ye)(ye)(ye)資(zi)料移交、物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)用房、物(wu)業(ye)(ye)(ye)保修等。

（一(yi)）前(qian)期物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)合同(tong)(tong)(tong)是(shi)開發商與(yu)物(wu)業(ye)(ye)企業(ye)(ye)簽(qian)訂的(de)(de)(de)(de)(de)，這(zhe)是(shi)前(qian)期物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理活動得以(yi)實現的(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)個基本(ben)(ben)的(de)(de)(de)(de)(de)法(fa)(fa)律文件(jian)，依法(fa)(fa)共(gong)(gong)(gong)同(tong)(tong)(tong)遵守前(qian)期物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)理合同(tong)(tong)(tong)的(de)(de)(de)(de)(de)約(yue)定(ding)，是(shi)開發商、業(ye)(ye)主(zhu)與(yu)物(wu)業(ye)(ye)企業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)基本(ben)(ben)義(yi)務(wu)。《前(qian)期物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)合同(tong)(tong)(tong)（示(shi)范(fan)文本(ben)(ben)）》中，把前(qian)期物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)主(zhu)要內(nei)容(rong)分為14個部(bu)分，例(li)如：1、物(wu)業(ye)(ye)共(gong)(gong)(gong)用(yong)部(bu)分的(de)(de)(de)(de)(de)維(wei)修(xiu)、養(yang)護、運行和管(guan)(guan)(guan)(guan)理；2、物(wu)業(ye)(ye)共(gong)(gong)(gong)有設(she)(she)施(shi)設(she)(she)備(bei)的(de)(de)(de)(de)(de)維(wei)護、養(yang)護、運行和管(guan)(guan)(guan)(guan)理；3、市政共(gong)(gong)(gong)用(yong)設(she)(she)施(shi)和附屬建(jian)筑(zhu)物(wu)、構(gou)筑(zhu)物(wu)維(wei)修(xiu)、養(yang)護和管(guan)(guan)(guan)(guan)理；4、公(gong)共(gong)(gong)(gong)場(chang)所、房屋共(gong)(gong)(gong)用(yong)部(bu)位清潔衛生、垃圾的(de)(de)(de)(de)(de)收集(ji)、清運，排水(shui)管(guan)(guan)(guan)(guan)道(dao)、污水(shui)管(guan)(guan)(guan)(guan)道(dao)的(de)(de)(de)(de)(de)疏通(tong)；5、公(gong)共(gong)(gong)(gong)秩序安全、消防等(deng)事項的(de)(de)(de)(de)(de)協作管(guan)(guan)(guan)(guan)理和服(fu)務(wu)等(deng)內(nei)容(rong)，開發商與(yu)物(wu)業(ye)(ye)企業(ye)(ye)根據(ju)小區(qu)（大廈）建(jian)設(she)(she)的(de)(de)(de)(de)(de)實際和服(fu)務(wu)事項的(de)(de)(de)(de)(de)需要和要求共(gong)(gong)(gong)同(tong)(tong)(tong)約(yue)定(ding)。

（二(er)）業(ye)(ye)主臨時(shi)公(gong)(gong)約是由開發商制定。業(ye)(ye)主臨時(shi)公(gong)(gong)約是維(wei)護物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)全(quan)(quan)(quan)體業(ye)(ye)主合法權益、保障物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)安全(quan)(quan)(quan)合理使用(yong)(yong)、維(wei)護公(gong)(gong)共秩序，創造良好環境(jing)的(de)(de)(de)(de)一部約束全(quan)(quan)(quan)體業(ye)(ye)主的(de)(de)(de)(de)前期物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理活(huo)動中(zhong)的(de)(de)(de)(de)共同約定。有的(de)(de)(de)(de)地區業(ye)(ye)主和(he)(he)專家認為(wei)業(ye)(ye)主公(gong)(gong)約可以稱之為(wei)小區（大廈）的(de)(de)(de)(de)憲法，它對(dui)業(ye)(ye)主和(he)(he)使用(yong)(yong)人在(zai)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)使用(yong)(yong)、房(fang)屋的(de)(de)(de)(de)裝飾(shi)裝修等作了明確的(de)(de)(de)(de)規定，對(dui)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)使用(yong)(yong)中(zhong)的(de)(de)(de)(de)禁止(zhi)行為(wei)，對(dui)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)維(wei)護、物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)管(guan)理、業(ye)(ye)主的(de)(de)(de)(de)共同利(li)益方面均作了明確的(de)(de)(de)(de)界定，把(ba)共建美(mei)好家園的(de)(de)(de)(de)責任落(luo)實在(zai)開發商、物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)企業(ye)(ye)和(he)(he)全(quan)(quan)(quan)體業(ye)(ye)主身上。

（三）前期(qi)(qi)物(wu)業(ye)(ye)招(zhao)(zhao)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)標(biao)是開(kai)發商應當通過招(zhao)(zhao)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)標(biao)方式(shi)采取公開(kai)招(zhao)(zhao)標(biao)和邀標(biao)的(de)方式(shi)選聘(pin)物(wu)業(ye)(ye)企業(ye)(ye)的(de)過程。《招(zhao)(zhao)標(biao)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)標(biao)法》和《前期(qi)(qi)物(wu)業(ye)(ye)管理招(zhao)(zhao)標(biao)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)標(biao)管理暫行辦法》是物(wu)業(ye)(ye)管理招(zhao)(zhao)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)標(biao)的(de)基本依據(ju)，物(wu)業(ye)(ye)招(zhao)(zhao)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)標(biao)在招(zhao)(zhao)標(biao)、投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)標(biao)、開(kai)標(biao)、評標(biao)以及依據(ju)招(zhao)(zhao)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)標(biao)文件簽訂物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務合(he)同(tong)的(de)各個環節必須按法律法規的(de)規定(ding)執行。

（四）物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)承接驗收是前(qian)期物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理的基礎(chu)。它是指物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)在(zai)(zai)承接物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)時，進行以物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)的主體結構(gou)安(an)全和滿足使用功(gong)能為主要內容的再檢驗，是實施物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理必不可少(shao)的首要環節(jie)和前(qian)提條件。由此、建管(guan)不分，依附了房(fang)地(di)產開發(fa)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)的物(wu)(wu)(wu)(wu)管(guan)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)往(wang)往(wang)無法(fa)進行嚴格的物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)承接驗收。一些物(wu)(wu)(wu)(wu)管(guan)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)為擴大規模，在(zai)(zai)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)承接驗收中敷衍了事，帶來后期大量的物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)矛盾，如房(fang)屋質量、公用設(she)施中的問題，業(ye)(ye)(ye)(ye)主把所(suo)存矛盾集(ji)中在(zai)(zai)物(wu)(wu)(wu)(wu)管(guan)公司身(shen)上，使其物(wu)(wu)(wu)(wu)營企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)“替(ti)人受過(guo)”。

因此，物(wu)業(ye)(ye)(ye)承接驗(yan)收(shou)不可忽視。應(ying)嚴格對(dui)物(wu)業(ye)(ye)(ye)的共用(yong)部位、共用(yong)設(she)施(shi)設(she)備(bei)，特別是管(guan)(guan)(guan)網設(she)施(shi)、隱蔽(bi)工(gong)程(cheng)等，嚴格地進行承接驗(yan)收(shou)。分(fen)清(qing)產品的質量責任(ren)、施(shi)工(gong)安(an)(an)裝質量責任(ren)、管(guan)(guan)(guan)理維(wei)護責任(ren)，以保(bao)(bao)證(zheng)開發商、業(ye)(ye)(ye)主(zhu)、物(wu)業(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)的合法權(quan)(quan)益，提供開展物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理的必備(bei)條件，確(que)保(bao)(bao)物(wu)業(ye)(ye)(ye)使用(yong)安(an)(an)全和功(gong)能(neng)，保(bao)(bao)障房屋買受人(ren)的物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理消(xiao)費(fei)權(quan)(quan)益。

應嚴格按照建設部1997年(nian)7月1日的(de)《房(fang)(fang)屋接管驗收標準》的(de)內容(rong)，對房(fang)(fang)屋主體結構、外墻、屋面、樓地(di)面、裝修、電、氣(qi)、水、衛、消防、采暖、電梯、附屬(shu)工程(cheng)等物業(ye)共(gong)(gong)同部位、共(gong)(gong)有設施(shi)設備(bei)進行查驗。

四、前(qian)期物業管理中的問題

《物(wu)業(ye)(ye)管理條例》頒布(bu)實施近一年時間了，然(ran)而，在前期物(wu)業(ye)(ye)管理中仍然(ran)存在著諸多(duo)問題(ti)。可(ke)以歸納為以下八個方面：

（一）前期物(wu)業(ye)服務合同(tong)不(bu)規范，建設(she)單位與物(wu)業(ye)管理(li)企業(ye)雙方的責(ze)、權、利不(bu)明確。

《條例》第(di)21條規定：“在(zai)業(ye)主(zhu)、業(ye)主(zhu)大會選聘物業(ye)管理(li)企(qi)業(ye)之前，建(jian)設單位選聘物業(ye)管理(li)企(qi)業(ye)的，應當簽(qian)訂書(shu)面的前期物業(ye)服(fu)務合同。”實際上(shang)，有(you)的建(jian)設單位與物業(ye)管理(li)企(qi)業(ye)在(zai)簽(qian)訂前期物業(ye)服(fu)務合同時，沒有(you)按規范(fan)的合同辦理(li)，使合同的核心(xin)內容（即雙方(fang)的權(quan)利義務及違約(yue)責任(ren)），沒有(you)明確寫進合同中，造成了(le)雙方(fang)的矛(mao)盾和分(fen)歧，影響了(le)物業(ye)管理(li)，殃及到(dao)業(ye)主(zhu)的利益。

（二）物業(ye)承接驗收制度不(bu)完(wan)善，移交不(bu)完(wan)整。

在前期物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)中，由于(yu)建管(guan)(guan)(guan)不(bu)分，依附(fu)于(yu)房地(di)產開發商的物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)企業(ye)往往無法接正常規定(ding)，進行嚴格的物(wu)(wu)業(ye)承(cheng)(cheng)接驗(yan)收(shou)工(gong)作，在物(wu)(wu)業(ye)承(cheng)(cheng)接驗(yan)收(shou)時敷(fu)衍了事，造成了物(wu)(wu)業(ye)承(cheng)(cheng)接驗(yan)收(shou)制度不(bu)完(wan)善(shan)，移交(jiao)不(bu)完(wan)整。

（三）共(gong)用(yong)設(she)施設(she)備不明確。

物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)在(zai)承接(jie)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)后，建(jian)設(she)單位(wei)應向物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)對所屬(shu)共(gong)用(yong)(yong)設(she)施(shi)設(she)備(bei)進行完整(zheng)的(de)(de)劃分，并(bing)辦(ban)理(li)驗(yan)收(shou)手續。然而，有的(de)(de)建(jian)設(she)單位(wei)在(zai)房屋建(jian)設(she)中，忽視(shi)了共(gong)用(yong)(yong)設(she)施(shi)設(she)備(bei)的(de)(de)配(pei)套建(jian)設(she)，造(zao)成了共(gong)用(yong)(yong)設(she)施(shi)設(she)備(bei)的(de)(de)不完整(zheng)。共(gong)用(yong)(yong)設(she)施(shi)設(she)備(bei)劃分不明確或者(zhe)配(pei)套不完整(zheng)，會給物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)在(zai)前期物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)中帶(dai)來諸多困難，也容(rong)易使廣大業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)與物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)之間(jian)產(chan)生(sheng)不少矛盾和糾紛。

（四(si)）業(ye)主臨時公約未(wei)建立或未(wei)約定。

《條例》第22條明確(que)規定：“建(jian)設(she)(she)單(dan)位應(ying)當(dang)(dang)在銷售物業(ye)(ye)之前，制定業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)臨(lin)時(shi)公(gong)約，對(dui)有(you)關物業(ye)(ye)的使用、維護、管理、業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)的共同利益、業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)應(ying)當(dang)(dang)履行的義(yi)務、違反公(gong)約應(ying)當(dang)(dang)承擔的責任等事項依法作出約定。建(jian)設(she)(she)單(dan)位制定的業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)臨(lin)時(shi)公(gong)約，不得侵害(hai)物業(ye)(ye)買受人的合(he)法權益。

可是，有(you)的(de)(de)(de)開發(fa)商(shang)在銷(xiao)售(shou)過程(cheng)中，片面追(zhui)求房屋的(de)(de)(de)銷(xiao)售(shou)量，忽(hu)視了業主臨(lin)時公約(yue)的(de)(de)(de)制(zhi)(zhi)定(ding)和建立(li)；有(you)的(de)(de)(de)開發(fa)商(shang)即使(shi)(shi)制(zhi)(zhi)定(ding)了業主臨(lin)時公約(yue)，但條款簡單，文本不規范，雙方的(de)(de)(de)責權利(li)未在書面上進行認真的(de)(de)(de)約(yue)定(ding)，這(zhe)樣就會使(shi)(shi)雙方的(de)(de)(de)合(he)法(fa)權益(yi)得(de)不到有(you)效的(de)(de)(de)保護(hu)，也為前期(qi)物業管(guan)理留下了許多后遺癥(zheng)。

（五）前期物業管理(li)招投(tou)標(biao)不規(gui)范。

目前(qian)，由于不少地方對(dui)推行(xing)招(zhao)投(tou)標(biao)制度的(de)重要(yao)性(xing)缺(que)乏認識，導致招(zhao)投(tou)標(biao)選聘物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理企(qi)業(ye)(ye)(ye)沒有(you)成(cheng)(cheng)為主(zhu)要(yao)的(de)方式。有(you)的(de)開(kai)發(fa)商(shang)與物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理企(qi)業(ye)(ye)(ye)本是“父子”關系(xi)，“老子”開(kai)發(fa)的(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)直接給請外(wai)來“管家(jia)”，多數情況(kuang)仍然是開(kai)發(fa)商(shang)與物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理企(qi)業(ye)(ye)(ye)“私下”協協商(shang)而定；有(you)些招(zhao)標(biao)方在(zai)實際(ji)已內定中(zhong)標(biao)對(dui)象的(de)情況(kuang)下進行(xing)虛(xu)假招(zhao)標(biao)，使(shi)招(zhao)標(biao)成(cheng)(cheng)為一(yi)種過(guo)場(chang)和形式；有(you)些招(zhao)標(biao)的(de)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)不考慮“質價(jia)相(xiang)(xiang)(xiang)符”的(de)原則，片(pian)面強調最低價(jia)格，造成(cheng)(cheng)投(tou)標(biao)企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)競(jing)相(xiang)(xiang)(xiang)壓價(jia)；有(you)些參與投(tou)標(biao)的(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理企(qi)業(ye)(ye)(ye)惡性(xing)競(jing)爭，相(xiang)(xiang)(xiang)互殺價(jia)，靠不切實際(ji)的(de)承諾贏(ying)得(de)中(zhong)標(biao)；物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理招(zhao)投(tou)標(biao)市場(chang)發(fa)育還(huan)不成(cheng)(cheng)熟；政府主(zhu)管部門的(de)監管方式和能(neng)力還(huan)有(you)待提高。

（六）物(wu)業服(fu)務和收費“質價不符”。

《條例》第36條規定：“物(wu)業管(guan)理企業應當按照物(wu)業服(fu)(fu)務合同的(de)約定，提供相應的(de)服(fu)(fu)務。”

國(guo)家(jia)發改委、建設部頒布(bu)的(de)(de)(de)《物業(ye)(ye)(ye)服(fu)務收(shou)費(fei)管(guan)理辦法》第5條規定：“物業(ye)(ye)(ye)服(fu)務收(shou)費(fei)應當(dang)遵循合理、公開以(yi)及費(fei)用(yong)與服(fu)務水(shui)平相適應的(de)(de)(de)原(yuan)則(ze)。”這個原(yuan)則(ze)就是人們常說(shuo)的(de)(de)(de)“質價不符”的(de)(de)(de)原(yuan)則(ze)。但是，由于目前(qian)(qian)適用(yong)于物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理“質價不符”的(de)(de)(de)服(fu)務收(shou)費(fei)機制未完全建立(li)，尤其是在前(qian)(qian)期(qi)物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理活動中，一些(xie)(xie)不規范的(de)(de)(de)物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理企業(ye)(ye)(ye)為了(le)取(qu)得物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理權，采取(qu)了(le)不正(zheng)當(dang)的(de)(de)(de)競爭(zheng)，相互殺價；以(yi)及有些(xie)(xie)業(ye)(ye)(ye)主不考慮物業(ye)(ye)(ye)服(fu)務的(de)(de)(de)質量，片(pian)面(mian)追(zhui)求(qiu)最(zui)低價格，使(shi)前(qian)(qian)期(qi)物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理的(de)(de)(de)物業(ye)(ye)(ye)服(fu)務收(shou)費(fei)“質價不符”，違背了(le)物業(ye)(ye)(ye)服(fu)務收(shou)費(fei)的(de)(de)(de)基本原(yuan)則(ze)。

（七）物業管理用(yong)房(fang)未配置。

《條例》第30條規(gui)定(ding)：“建設單位(wei)應(ying)當按照(zhao)規(gui)定(ding)在物業管(guan)理區域內(nei)配置(zhi)必(bi)要的物業管(guan)理用(yong)房。”

物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)用房(fang)的(de)規范化管(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)是(shi)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)活動(dong)是(shi)否能順利開(kai)(kai)展的(de)基本條件，也是(shi)業(ye)(ye)(ye)主合法權益能否得到(dao)有效保障的(de)重要(yao)前提。建設(she)單位為聘請的(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)企業(ye)(ye)(ye)在物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)區域內配置必要(yao)的(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)用房(fang)，是(shi)為了(le)(le)(le)使物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)企業(ye)(ye)(ye)有利于搞(gao)好物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)工作(zuo)，有一些建設(she)單位在建設(she)規劃(hua)時，就有意放棄了(le)(le)(le)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)用房(fang)的(de)配置，忽視了(le)(le)(le)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)用房(fang)的(de)作(zuo)用，造成了(le)(le)(le)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)企業(ye)(ye)(ye)接管(guan)(guan)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)后難(nan)于開(kai)(kai)展正常的(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)工作(zuo)。

（八）物(wu)業維修資金管理制度未建(jian)立(li)。

《條例(li)》第(di)54條規定(ding)：“住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)物業(ye)、住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)小區內(nei)的(de)非(fei)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)物業(ye)或(huo)者與單幢住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)樓結(jie)構相連的(de)非(fei)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)物業(ye)的(de)業(ye)主，應當(dang)按照國家有關規定(ding)交納專項維(wei)(wei)修資金(jin)。專項維(wei)(wei)修資金(jin)屬業(ye)主所有，專項用(yong)(yong)于物業(ye)保修期滿后物業(ye)共用(yong)(yong)部位，共用(yong)(yong)設施設備的(de)維(wei)(wei)修和更新、改造，不(bu)得(de)挪(nuo)作他(ta)用(yong)(yong)。”

在(zai)前(qian)期(qi)(qi)物業(ye)管(guan)理中對專(zhuan)(zhuan)(zhuan)項(xiang)維(wei)(wei)修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)資(zi)金(jin)管(guan)理制度有(you)些(xie)地(di)方未建(jian)立(li)，有(you)些(xie)地(di)方制度不(bu)(bu)規(gui)范。由于長期(qi)(qi)受傳統公(gong)有(you)住房管(guan)理模(mo)式的(de)影(ying)響(xiang)，有(you)些(xie)業(ye)主(zhu)對交納(na)物業(ye)專(zhuan)(zhuan)(zhuan)項(xiang)維(wei)(wei)修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)資(zi)金(jin)認(ren)識不(bu)(bu)足，不(bu)(bu)愿意(yi)交納(na)專(zhuan)(zhuan)(zhuan)項(xiang)維(wei)(wei)修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)資(zi)金(jin)，使得有(you)些(xie)物業(ye)小區專(zhuan)(zhuan)(zhuan)項(xiang)維(wei)(wei)修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)資(zi)金(jin)收(shou)取困難；有(you)的(de)開發商在(zai)按(an)比例收(shou)取物業(ye)專(zhuan)(zhuan)(zhuan)項(xiang)維(wei)(wei)修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)資(zi)金(jin)后，又沒有(you)按(an)有(you)關(guan)規(gui)定執行(xing)，挪(nuo)作他用，使物業(ye)專(zhuan)(zhuan)(zhuan)項(xiang)維(wei)(wei)修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)資(zi)金(jin)制度難于完全(quan)建(jian)立(li)；一些(xie)地(di)方商品房專(zhuan)(zhuan)(zhuan)項(xiang)維(wei)(wei)修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)資(zi)金(jin)由建(jian)設(she)單(dan)位或者物業(ye)企業(ye)掌握，不(bu)(bu)能接業(ye)主(zhu)意(yi)愿使用，住房共(gong)用部(bu)位、共(gong)用設(she)施設(she)備的(de)大、中修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)及更新改造(zao)不(bu)(bu)能及時進(jin)行(xing)，侵害了購房人的(de)合法權益。上述問題，均(jun)是在(zai)前(qian)期(qi)(qi)物業(ye)管(guan)理活動中出(chu)現的(de)問題。

五、加強前期(qi)物業管理的對(dui)策

鑒于前期(qi)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)的(de)(de)復雜性和特殊性，由此(ci)加強前期(qi)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)就顯(xian)得十分(fen)重要(yao)(yao)。研究和解決好(hao)前期(qi)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)中(zhong)出(chu)現的(de)(de)諸多問(wen)題，抓好(hao)前前期(qi)物(wu)業(ye)(ye)中(zhong)的(de)(de)主要(yao)(yao)問(wen)題，是(shi)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)中(zhong)的(de)(de)一(yi)個重要(yao)(yao)的(de)(de)課題，前期(qi)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)著重應在(zai)以下幾個問(wen)題把好(hao)關口(kou)：（一(yi)）規范前期(qi)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)招投標行(xing)為。

《條(tiao)例》第(di)24條(tiao)規定：“國(guo)家提(ti)倡建(jian)設單(dan)位按照房地(di)(di)產開(kai)(kai)發與(yu)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)相(xiang)分離(li)的(de)(de)原則，通過招(zhao)(zhao)(zhao)(zhao)投(tou)標(biao)(biao)的(de)(de)方(fang)式(shi)選聘具有相(xiang)應資質的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)。”物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)招(zhao)(zhao)(zhao)(zhao)標(biao)(biao)投(tou)標(biao)(biao)制度(du)是《物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)條(tiao)例》確定的(de)(de)一(yi)項基本制度(du)，《前期物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)招(zhao)(zhao)(zhao)(zhao)標(biao)(biao)投(tou)標(biao)(biao)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)暫行辦法》為規范發展物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)提(ti)供了(le)有利的(de)(de)保證。目前的(de)(de)實踐中，一(yi)些地(di)(di)區的(de)(de)開(kai)(kai)發商、業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)大(da)會、業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)委員(yuan)會已經開(kai)(kai)始以招(zhao)(zhao)(zhao)(zhao)投(tou)標(biao)(biao)方(fang)式(shi)選聘物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)招(zhao)(zhao)(zhao)(zhao)投(tou)標(biao)(biao)意(yi)識(shi)正逐(zhu)步深入人心(xin)，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)招(zhao)(zhao)(zhao)(zhao)投(tou)標(biao)(biao)市(shi)場(chang)正逐(zhu)步建(jian)立。推行物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)的(de)(de)招(zhao)(zhao)(zhao)(zhao)投(tou)標(biao)(biao)對保障開(kai)(kai)發商選聘物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)行為公開(kai)(kai)透明，維護(hu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)自主(zhu)選聘物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)權(quan)利，推動房地(di)(di)產開(kai)(kai)發與(yu)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)的(de)(de)分離(li)，促進物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)市(shi)場(chang)的(de)(de)公平競爭，提(ti)高物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)的(de)(de)整(zheng)體水平。

《條(tiao)例(li)》和《辦法(fa)》規(gui)(gui)定的招投標原則，對于規(gui)(gui)范物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理招投標活動，保護招投標當(dang)事人的合(he)法(fa)權(quan)益，促進物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理市場公平競爭起到了積極的推動用。實行前期(qi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理招投標制度(du)是規(gui)(gui)范物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理市場的重要(yao)手段，也是物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理獲得前期(qi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理權(quan)的唯(wei)一(yi)途徑(jing)。所(suo)以，規(gui)(gui)范前期(qi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理招投標，可以采取(qu)以下對策：

1、加強前期物(wu)業(ye)管理(li)招(zhao)投(tou)標制(zhi)度(du)的學(xue)習，使建(jian)設單位(wei)及(ji)物(wu)業(ye)管理(li)企業(ye)樹立(li)依法招(zhao)投(tou)標的意識；2、建(jian)立(li)公正、公開、公平的招(zhao)投(tou)標競(jing)爭市(shi)場；3、建(jian)立(li)健全招(zhao)投(tou)標備案制(zhi)度(du)；4、培育和(he)發展招(zhao)投(tou)標中介服務機制(zhi)；5、建(jian)立(li)和(he)完善物(wu)業(ye)管理(li)的仲裁機構(gou)；6、政府主(zhu)管部(bu)門(men)要切實(shi)做(zuo)好對前期物(wu)業(ye)管理(li)招(zhao)投(tou)標的指導和(he)監督(du)工作。

（二）制定前期物業(ye)(ye)管理業(ye)(ye)主臨時公約

《條例(li)》規定：建(jian)設(she)單位(wei)在銷(xiao)售(shou)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)之(zhi)前(qian)，制定業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)臨(lin)時(shi)(shi)公(gong)(gong)約(yue)。業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)臨(lin)時(shi)(shi)公(gong)(gong)約(yue)不(bu)得(de)侵害物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)買受(shou)人的合(he)(he)法權益。建(jian)設(she)單位(wei)有責任在物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)銷(xiao)售(shou)前(qian)將(jiang)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)臨(lin)時(shi)(shi)公(gong)(gong)約(yue)向物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)買受(shou)人明示，并予(yu)以說明。物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)買受(shou)人在與建(jian)設(she)單位(wei)簽訂物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)買賣合(he)(he)同時(shi)(shi)，應(ying)當對遵守業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)臨(lin)時(shi)(shi)公(gong)(gong)約(yue)予(yu)以書面承諾。同時(shi)(shi)，業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)臨(lin)時(shi)(shi)公(gong)(gong)約(yue)對全體業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)具有約(yue)束力。實(shi)行業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)臨(lin)時(shi)(shi)公(gong)(gong)約(yue)制度有利于(yu)提高業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)的自律(lv)意(yi)識，預防和減(jian)少前(qian)期物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)活動中的糾紛。

1、建設單(dan)位(wei)在(zai)制定(ding)前期物業(ye)臨時(shi)公(gong)約(yue)時(shi)，必須按《條例》規定(ding)；使業(ye)主臨時(shi)公(gong)約(yue)盡(jin)量規范化(hua)，并不得侵犯物業(ye)買受人的(de)(de)(de)合法(fa)權益；2、建設單(dan)位(wei)制定(ding)的(de)(de)(de)業(ye)主臨時(shi)公(gong)約(yue)應(ying)(ying)對有關物業(ye)的(de)(de)(de)使用(yong)、維護、管(guan)理，業(ye)主的(de)(de)(de)共同(tong)利益、業(ye)主應(ying)(ying)履行的(de)(de)(de)義(yi)務、違反公(gong)約(yue)應(ying)(ying)當承(cheng)(cheng)擔的(de)(de)(de)責任等(deng)事(shi)項依(yi)法(fa)作出合理合法(fa)的(de)(de)(de)約(yue)定(ding)；3、業(ye)主應(ying)(ying)自覺遵守業(ye)主臨時(shi)公(gong)約(yue)，并予以書面承(cheng)(cheng)諾(nuo)。

綜上所述，由(you)此可見(jian)前(qian)(qian)(qian)期(qi)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)的(de)(de)重要(yao)性及特殊性。由(you)于(yu)前(qian)(qian)(qian)期(qi)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)法律(lv)關系的(de)(de)主(zhu)體包(bao)括了(le)建(jian)設(she)單位(wei)（開發商）、業(ye)主(zhu)和物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)企業(ye)三方。三方在前(qian)(qian)(qian)期(qi)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)活(huo)動中存在著不可分(fen)割(ge)的(de)(de)聯系和諸多(duo)問題，要(yao)使(shi)前(qian)(qian)(qian)期(qi)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)活(huo)動健康有序發展，就(jiu)必(bi)須加強前(qian)(qian)(qian)期(qi)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)，它在整個物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)活(huo)動中有著舉足輕(qing)重的(de)(de)作用。搞好前(qian)(qian)(qian)期(qi)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)，就(jiu)會使(shi)整個物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)活(huo)動有個好的(de)(de)開端(duan)，也(ye)是規范整個物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)活(huo)動的(de)(de)重要(yao)前(qian)(qian)(qian)提。加強和規范了(le)前(qian)(qian)(qian)期(qi)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)，可減少整個物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)活(huo)動中的(de)(de)諸多(duo)矛盾，為物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)的(de)(de)后期(qi)發展鋪平了(le)道(dao)路(lu)。

（三）規范前期(qi)物業管理服(fu)務合同

《條例》第35條明(ming)確指(zhi)出：“物業(ye)(ye)服(fu)務(wu)合同應(ying)對物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)事項(xiang)、服(fu)務(wu)質量、服(fu)務(wu)費(fei)用(yong)、雙方的(de)(de)權(quan)(quan)利義務(wu)、專維修資金的(de)(de)管(guan)(guan)理(li)(li)與使用(yong)、物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)用(yong)房、合同期(qi)限、違約責任等(deng)內(nei)(nei)容進行約定(ding)。”尤其(qi)是前期(qi)物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)服(fu)務(wu)合同更應(ying)嚴格按(an)《條例》規定(ding)執行，合同的(de)(de)內(nei)(nei)容和約定(ding)，一項(xiang)也不能減少。因為前期(qi)物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)服(fu)務(wu)合罔是前期(qi)物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)權(quan)(quan)利和義務(wu)的(de)(de)唯(wei)一法(fa)定(ding)文件。所以，規范(fan)前期(qi)物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)服(fu)務(wu)合同，不但(dan)有(you)利于建管(guan)(guan)銜(xian)接，防止建管(guan)(guan)脫節以及重建輕管(guan)(guan)的(de)(de)現象(xiang)發(fa)生，還能保(bao)護先期(qi)入(ru)住(zhu)業(ye)(ye)主的(de)(de)合法(fa)權(quan)(quan)益，并為今后雙方處理(li)(li)有(you)關(guan)糾紛提(ti)供有(you)效(xiao)的(de)(de)依據。規范(fan)前期(qi)物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)服(fu)務(wu)合同應(ying)采取以下對策：

篇2

我所實習的(de)美佳物業管理(li)有(you)限(xian)公(gong)司，隸(li)屬于香港沿海綠色家(jia)園(yuan)集團。目前，該公(gong)司擁有(you)員(yuan)工近1500人(ren)(ren)，在深圳、廈門、福(fu)州、上海、武(wu)漢(han)、鞍山、北京、大連、長沙(sha)等(deng)大中城市均有(you)物業管理(li)的(de)項(xiang)(xiang)目。管理(li)面(mian)積約300萬平方米(mi)，管理(li)項(xiang)(xiang)目類(lei)別有(you)大型住(zhu)(zhu)(zhu)宅區、高層商(shang)住(zhu)(zhu)(zhu)大廈、商(shang)場(chang)、公(gong)寓、別墅、酒店、高等(deng)院校等(deng)物業。偉(wei)柏花園(yuan)是其(qi)所管轄的(de)物業管理(li)項(xiang)(xiang)目之一。偉(wei)柏花園(yuan)由2棟19層高的(de)塔樓組合(he)而成(cheng)，小區面(mian)積約29000平方米(mi)，居(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)270戶，居(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)人(ren)(ren)口近一千人(ren)(ren)，管理(li)處員(yuan)工26人(ren)(ren)，其(qi)中：管理(li)人(ren)(ren)員(yuan)6人(ren)(ren)。

回顧(gu)實(shi)習(xi)生活，感觸是(shi)(shi)很深的(de)(de)，收獲是(shi)(shi)豐碩(shuo)的(de)(de)。實(shi)習(xi)中(zhong)，我采用了看、問等方式，對(dui)偉柏花(hua)園管(guan)理(li)處的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)理(li)工作(zuo)(zuo)的(de)(de)開(kai)展有(you)了進一(yi)步的(de)(de)了解(jie)(jie)，分析了管(guan)理(li)處開(kai)展物(wu)(wu)業(ye)管(guan)理(li)有(you)關工作(zuo)(zuo)的(de)(de)特點、方式、運作(zuo)(zuo)規律。同時，對(dui)管(guan)理(li)處的(de)(de)設施管(guan)理(li)、事務(wu)管(guan)理(li)、保安管(guan)理(li)有(you)了初步了解(jie)(jie)。

一、加(jia)強人力資源管理，創(chuang)(chuang)“學習型、創(chuang)(chuang)新型”企業(ye)。

嚴把員(yuan)工招(zhao)聘(pin)(pin)(pin)關。美佳(jia)物(wu)業在招(zhao)聘(pin)(pin)(pin)管理(li)(li)人(ren)(ren)員(yuan)須(xu)畢業于物(wu)業管理(li)(li)專業；招(zhao)聘(pin)(pin)(pin)維(wei)修人(ren)(ren)員(yuan)須(xu)具備相關技(ji)術條件的多面(mian)手，并(bing)持有《上崗證(zheng)》；招(zhao)聘(pin)(pin)(pin)安保人(ren)(ren)員(yuan)須(xu)屬退伍軍人(ren)(ren)，對其(qi)身高、體能、知識(shi)、品(pin)格、心(xin)理(li)(li)素質等都進行嚴格考核挑選。

做好員(yuan)(yuan)(yuan)工(gong)(gong)(gong)(gong)的(de)(de)(de)入職、在職培訓工(gong)(gong)(gong)(gong)作。美佳物(wu)業(ye)對(dui)新招聘的(de)(de)(de)員(yuan)(yuan)(yuan)工(gong)(gong)(gong)(gong)進行上崗前的(de)(de)(de)相關(guan)培訓工(gong)(gong)(gong)(gong)作，使員(yuan)(yuan)(yuan)工(gong)(gong)(gong)(gong)對(dui)小區的(de)(de)(de)基本情況、應開展(zhan)的(de)(de)(de)工(gong)(gong)(gong)(gong)作心中有(you)數，減少盲(mang)目性(xing)；隨著市場競(jing)(jing)爭激烈，知識、技能的(de)(de)(de)不斷(duan)更新，對(dui)在職員(yuan)(yuan)(yuan)工(gong)(gong)(gong)(gong)提(ti)(ti)供各類專(zhuan)業(ye)性(xing)的(de)(de)(de)培訓機會。美佳物(wu)業(ye)提(ti)(ti)倡“工(gong)(gong)(gong)(gong)作就是學習，工(gong)(gong)(gong)(gong)作就是創新”，每位員(yuan)(yuan)(yuan)工(gong)(gong)(gong)(gong)都(dou)爭做“學習型、創新型”員(yuan)(yuan)(yuan)工(gong)(gong)(gong)(gong)，員(yuan)(yuan)(yuan)工(gong)(gong)(gong)(gong)中形成了一種積極向上的(de)(de)(de)比(bi)幫趕超(chao)的(de)(de)(de)競(jing)(jing)爭氛圍(wei)。從而，使員(yuan)(yuan)(yuan)工(gong)(gong)(gong)(gong)個人素(su)質得以提(ti)(ti)高，管(guan)(guan)理(li)處的(de)(de)(de)管(guan)(guan)理(li)服務水平和管(guan)(guan)理(li)效益得以提(ti)(ti)高，樹立了良(liang)好的(de)(de)(de)企業(ye)形象。

從(cong)實際出發，管(guan)理處嚴(yan)(yan)格(ge)參照lS09000質(zhi)(zhi)量體系運(yun)作(zuo)，制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)定(ding)(ding)了嚴(yan)(yan)格(ge)的(de)規章制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)度和崗位(wei)規程、工作(zuo)標準(zhun)、考(kao)(kao)核(he)(he)(he)標準(zhun)。管(guan)理處根據員工的(de)工作(zuo)職(zhi)責，制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)定(ding)(ding)全方位(wei)的(de)上級(ji)、平級(ji)、下級(ji)的(de)360度考(kao)(kao)核(he)(he)(he)辦法；制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)定(ding)(ding)量化考(kao)(kao)核(he)(he)(he)標準(zhun)，實行定(ding)(ding)性(xing)和定(ding)(ding)量考(kao)(kao)核(he)(he)(he)相(xiang)結合，增強了考(kao)(kao)核(he)(he)(he)的(de)可操作(zuo)性(xing)，減少考(kao)(kao)核(he)(he)(he)時人為因素的(de)影響；建立(li)(li)完善考(kao)(kao)核(he)(he)(he)機(ji)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)，實行末位(wei)淘汰制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)，避免了考(kao)(kao)核(he)(he)(he)走過場的(de)現(xian)象，通過考(kao)(kao)核(he)(he)(he)機(ji)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)的(de)建立(li)(li)，增強了員工的(de)危機(ji)感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質(zhi)(zhi)。

 二(er)、培育自(zi)身核心專長(chang)，創特色服務，提(ti)升核心競(jing)爭力。

在(zai)實習中(zhong)(zhong)，我看到一套由沿海集團、易建科技、美佳(jia)物業(ye)(ye)合作自行設(she)計開發的(de)(de)(de)“一站(zhan)式(shi)(shi)物業(ye)(ye)管理資(zi)迅(xun)系(xi)統(tong)(tong)”物業(ye)(ye)管理服(fu)(fu)(fu)務(wu)軟件(jian)。該軟件(jian)包括：“一站(zhan)式(shi)(shi)客(ke)戶服(fu)(fu)(fu)務(wu)、一站(zhan)式(shi)(shi)資(zi)迅(xun)管理、一站(zhan)式(shi)(shi)數碼社區”三大體系(xi)，是一個利用網絡、電子(zi)商務(wu)、科技手(shou)段(duan)來提(ti)(ti)(ti)(ti)高物業(ye)(ye)管理水平(ping)和服(fu)(fu)(fu)務(wu)質(zhi)量(liang)，有效地開發、整(zheng)合、利用客(ke)戶資(zi)源的(de)(de)(de)資(zi)迅(xun)系(xi)統(tong)(tong)。管理處全(quan)面提(ti)(ti)(ti)(ti)倡“一站(zhan)式(shi)(shi)服(fu)(fu)(fu)務(wu)”、“最佳(jia)保安”的(de)(de)(de)特(te)色(se)管理服(fu)(fu)(fu)務(wu)。從(cong)而，實現(xian)了高效的(de)(de)(de)管理運作，解(jie)決了業(ye)(ye)主的(de)(de)(de)奔波之苦，創造(zao)了一種無(wu)微不至、無(wu)所不在(zai)的(de)(de)(de)服(fu)(fu)(fu)務(wu)，提(ti)(ti)(ti)(ti)升(sheng)了服(fu)(fu)(fu)務(wu)效率，提(ti)(ti)(ti)(ti)高了業(ye)(ye)主滿意度(du)，提(ti)(ti)(ti)(ti)升(sheng)了物業(ye)(ye)管理服(fu)(fu)(fu)務(wu)的(de)(de)(de)水平(ping)和服(fu)(fu)(fu)務(wu)質(zhi)量(liang)，最終提(ti)(ti)(ti)(ti)升(sheng)了公司在(zai)激(ji)烈的(de)(de)(de)市(shi)場競(jing)爭中(zhong)(zhong)的(de)(de)(de)核(he)心競(jing)爭力。

三(san)、推行(xing)“顧(gu)客互(hu)(hu)動年”，促進公司(si)與業主之間的良(liang)性互(hu)(hu)動。

美佳(jia)物業(ye)在與(yu)(yu)(yu)業(ye)主關系管理方面，在實習中(zhong)我(wo)了(le)(le)(le)解到，在2003年(nian)美佳(jia)重點開展了(le)(le)(le)“顧客互動(dong)年(nian)”活(huo)動(dong)。成立(li)了(le)(le)(le)美佳(jia)俱(ju)樂部(bu)，設(she)立(li)新生活(huo)服務中(zhong)心，開通客戶服務熱線，及根據(ju)小區居住(zhu)的(de)(de)(de)(de)業(ye)主不同的(de)(de)(de)(de)年(nian)齡、不同的(de)(de)(de)(de)愛(ai)好與(yu)(yu)(yu)興趣、不同的(de)(de)(de)(de)層次等，有(you)針對性地開展日(ri)常的(de)(de)(de)(de)社區活(huo)動(dong)與(yu)(yu)(yu)主題活(huo)動(dong)。如：三月(yue)(yue)份(fen)(fen)，開展了(le)(le)(le)學(xue)雷(lei)鋒義(yi)務服務活(huo)動(dong)；“六一”兒童節，與(yu)(yu)(yu)幼兒園聯(lian)誼開展游戲(xi)活(huo)動(dong)；十(shi)月(yue)(yue)份(fen)(fen)，組織(zhi)小區業(ye)主觀看(kan)露天電影；十(shi)二月(yue)(yue)份(fen)(fen)，圣誕(dan)(dan)節由圣誕(dan)(dan)老人派發圣誕(dan)(dan)禮物……通過開展各類豐(feng)富(fu)多彩的(de)(de)(de)(de)互動(dong)活(huo)動(dong)，加(jia)強了(le)(le)(le)公司(si)與(yu)(yu)(yu)業(ye)主、業(ye)主與(yu)(yu)(yu)業(ye)主之間的(de)(de)(de)(de)溝(gou)通交(jiao)流，創建了(le)(le)(le)互動(dong)的(de)(de)(de)(de)顧客關系，營造了(le)(le)(le)濃厚的(de)(de)(de)(de)社區氛圍和(he)良好的(de)(de)(de)(de)居住(zhu)環境。

四、重視物業管理(li)的(de)重要基礎工(gong)作(zuo)——設(she)備管理(li)。

對(dui)于設備(bei)(bei)管(guan)理(li)，我在(zai)實習中看到，管(guan)理(li)處(chu)著重(zhong)建立(li)和完善(shan)設備(bei)(bei)管(guan)理(li)制度；對(dui)各(ge)類設備(bei)(bei)都建立(li)設備(bei)(bei)卡片；做好設備(bei)(bei)的日常檢查(cha)巡視(shi)，定期進行(xing)檢查(cha)、保養、維修、清(qing)(qing)潔，并(bing)認(ren)真作好記(ji)錄，發(fa)現(xian)問題及時(shi)解決。如對(dui)水(shui)池(chi)、水(shui)箱半年清(qing)(qing)洗消毒一(yi)次，進行(xing)水(shui)質化(hua)驗，以保證水(shui)質符合國家(jia)標準；發(fa)電機每月(yue)試運(yun)行(xing)一(yi)次；消防泵(beng)每月(yue)點動一(yi)次，以確保發(fa)生火災險(xian)情時(shi)，消防泵(beng)能正常使(shi)用(yong)。等等。

五、管理處一道亮(liang)麗的風景線——安保隊(dui)伍。

管理(li)(li)(li)處(chu)的(de)(de)保(bao)(bao)(bao)安(an)管理(li)(li)(li)設大(da)堂崗(gang)(gang)、巡邏崗(gang)(gang)、監控崗(gang)(gang)、指揮崗(gang)(gang)，崗(gang)(gang)與(yu)崗(gang)(gang)之間密(mi)切聯系，對小(xiao)區實(shi)行24小(xiao)時的(de)(de)安(an)全(quan)保(bao)(bao)(bao)衛。建(jian)立并完善各(ge)項治安(an)管理(li)(li)(li)規章制(zhi)度；對新招聘(pin)的(de)(de)安(an)保(bao)(bao)(bao)員(yuan)(yuan)進行上崗(gang)(gang)前(qian)崗(gang)(gang)位的(de)(de)基本(ben)知識和操(cao)作(zuo)技(ji)能培訓，加大(da)對在職安(an)保(bao)(bao)(bao)員(yuan)(yuan)的(de)(de)培訓力(li)度，注重(zhong)崗(gang)(gang)位形(xing)象、禮節(jie)禮貌、應急處(chu)理(li)(li)(li)能力(li)等培訓，從而增強安(an)保(bao)(bao)(bao)員(yuan)(yuan)的(de)(de)工作(zuo)責任心和整體(ti)素質；強化服(fu)(fu)務(wu)意識，樹立“友善與(yu)威嚴共存(cun)、服(fu)(fu)務(wu)與(yu)警衛并在”的(de)(de)服(fu)(fu)務(wu)職責，安(an)保(bao)(bao)(bao)人員(yuan)(yuan)在做好治安(an)管理(li)(li)(li)職能外，還(huan)為業主提供各(ge)種服(fu)(fu)務(wu)，形(xing)成了管理(li)(li)(li)處(chu)一道(dao)亮麗(li)的(de)(de)風景線。

短(duan)暫(zan)的(de)實習轉眼而過(guo)，回顧實習生活(huo)，我(wo)在(zai)實習的(de)過(guo)程中，既有(you)(you)收獲的(de)喜悅，也有(you)(you)一些(xie)遺憾。通過(guo)實習，加深了我(wo)對物業管(guan)理(li)(li)知識(shi)的(de)理(li)(li)解，豐富了我(wo)的(de)物業管(guan)理(li)(li)知識(shi)，使我(wo)對物業管(guan)理(li)(li)工(gong)(gong)作有(you)(you)了深層次的(de)感性和理(li)(li)性認識(shi)。同時，由于時間短(duan)暫(zan)，感到(dao)有(you)(you)一些(xie)遺憾。對物業管(guan)理(li)(li)有(you)(you)些(xie)工(gong)(gong)作的(de)認識(shi)僅僅停留在(zai)表面，只(zhi)是(shi)在(zai)看人(ren)做，聽人(ren)講(jiang)如何做，未能(neng)夠親身(shen)感受、具體處(chu)理(li)(li)一些(xie)工(gong)(gong)作，所以未能(neng)領會其精髓(sui)。

篇3

受委托方（以(yi)下簡(jian)稱乙方）：______________物業(ye)管理公司

根(gen)據《中華人民(min)共和國(guo)合同法(fa)》、建設(she)部第33號令《城市新建住(zhu)宅小區管(guan)(guan)理辦(ban)法(fa)》等(deng)國(guo)家(jia)、地(di)方(fang)(fang)有關物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理法(fa)律、法(fa)規和政(zheng)策，在平等(deng)、自愿(yuan)、協(xie)商一(yi)致的(de)基礎(chu)上(shang)，就甲方(fang)(fang)委托乙方(fang)(fang)對_________（物業(ye)(ye)名(ming)稱）實行專(zhuan)業(ye)(ye)化、一(yi)體化的(de)物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理訂立本(ben)合同。

第一條(tiao)　物業基本情況

座落位置：_________市_________區(qu)_________路（街道）________號；占地面積：________平(ping)(ping)方米(mi)；建筑面積：________平(ping)(ping)方米(mi)；其中住(zhu)宅_________平(ping)(ping)方米(mi)；物業類型：_________（住(zhu)宅區(qu)或(huo)組(zu)團(tuan)、寫字(zi)樓、商住(zhu)樓、工業區(qu)、其他/低(di)層(ceng)、高(gao)(gao)層(ceng)、超高(gao)(gao)層(ceng)或(huo)混(hun)合）。

第二條(tiao)　委托(tuo)管理事項(xiang)

1.房(fang)屋建(jian)筑本體共用部(bu)位（樓蓋、屋頂、梁(liang)、柱、內(nei)外墻體和(he)基(ji)礎等承重(zhong)結構部(bu)位、外墻面、樓梯(ti)問(wen)、走廊通道、門(men)廳(ting)、設備機房(fang)、）的(de)維修、養護和(he)管理。

2.房屋建(jian)筑本體共(gong)用設(she)施(shi)設(she)備（共(gong)用的上下水管(guan)道、落水管(guan)、垃(la)圾道、煙囪、共(gong)用照明、天線(xian)、中央(yang)空調、暖氣(qi)干線(xian)、供暖鍋(guo)爐房、加壓供水設(she)備、配電系(xi)統、樓內消(xiao)防設(she)施(shi)設(she)備、電梯(ti)、中水系(xi)統等）的維修、養護、管(guan)理和運行服務。

3.本物業(ye)規劃紅線內(nei)屬物業(ye)管理范(fan)圍的市政公用設施（道路(lu)、室(shi)外(wai)上(shang)下水管道、化糞池、溝渠(qu)、池、井、綠化、室(shi)外(wai)泵(beng)房、路(lu)燈(deng)、自行車房棚、停車場(chang)）的維修(xiu)、養護和(he)管理。

4.本物業(ye)規劃紅線內的(de)屬配(pei)套服務設施（網球場、游泳池、商業(ye)網點等）的(de)維修(xiu)、養護和(he)管理。

5.公共(gong)環境（包括公共(gong)場地(di)、房(fang)屋建筑物(wu)共(gong)用部位）的清潔衛生、垃圾(ji)的收集、清運。

6.交(jiao)通、車(che)輛(liang)行(xing)駛及停泊。

7.配合和協助(zhu)當地(di)公(gong)安機(ji)關進行安全監控(kong)和巡視等保安工作(zuo)（但不(bu)含人身、財產(chan)保險(xian)保管責任）。

8.社(she)區文(wen)化娛樂活動。

9.物業及物業管理(li)檔案、資(zi)料；

10.法規(gui)和政策規(gui)定由(you)物業管(guan)理公司管(guan)理的其它(ta)事項(xiang)。

第三條　合同期限

本合同期限為_________年。自_________年_________月(yue)(yue)_________日起至_________年_________月(yue)(yue)_________日止。

第四條(tiao)　甲方的(de)權利和義務

1.與物業管理(li)公司議定年(nian)度(du)(du)管理(li)計劃、年(nian)度(du)(du)費(fei)用概預算(suan)、決算(suan)報告；

2.對(dui)乙方的管(guan)理(li)實施監(jian)督檢查，每年全面(mian)進行一次考核評定，如因乙方管(guan)理(li)不善，造(zao)成重大(da)經濟損失或(huo)管(guan)理(li)失誤，經市政(zheng)府物業管(guan)理(li)主管(guan)部門認定，有(you)權終止合(he)同(tong)；

3.委(wei)托(tuo)乙方對違(wei)(wei)反(fan)物業管理法規政策(ce)及業主(zhu)公約的行(xing)(xing)為(wei)進(jin)行(xing)(xing)處理：包(bao)括(kuo)責(ze)(ze)令停止(zhi)違(wei)(wei)章行(xing)(xing)為(wei)、要求賠償經濟損失及支付違(wei)(wei)約金、對無故不繳(jiao)、交(jiao)有關費(fei)用或拒不改(gai)正違(wei)(wei)章行(xing)(xing)為(wei)的責(ze)(ze)任人采取停水、停電等催繳(jiao)催改(gai)措施；

4.甲(jia)方(fang)在合同生效(xiao)之日起日內按規定(ding)向乙(yi)方(fang)提供經(jing)營(ying)性商業(ye)用(yong)(yong)房(fang)_________平(ping)方(fang)米(mi)，由(you)乙(yi)方(fang)按每(mei)月每(mei)平(ping)方(fang)米(mi)_________元標準出租經(jing)營(ying)，其收(shou)入按法規政(zheng)策規定(ding)用(yong)(yong)于(yu)補貼(tie)本物業(ye)維護管理(li)費(fei)用(yong)(yong)。

5.甲方(fang)(fang)在合同生效之日起日內按政府規定向乙方(fang)(fang)提供(gong)管理(li)用(yong)房________平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)（其中辦(ban)公用(yong)房________平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)，員工宿(su)舍________平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)，其它用(yong)房_________平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)），由(you)乙方(fang)(fang)按下列第_________項使用(yong)：

（1）無償使用。

（2）按每月每平方米建(jian)筑面積_________元的標準租用。

6.甲方(fang)在合同生效之日起一日內按規(gui)定向乙方(fang)提供(gong)本物(wu)業所有的物(wu)業及物(wu)業管理檔(dang)案、資料（工程(cheng)建(jian)設竣(jun)工資料、住用戶資料），并在乙方(fang)管理期滿時(shi)予以收回(hui)；

7.不得干(gan)涉(she)乙方依法或依本(ben)合同規(gui)定內容所進行的管理和經營活(huo)動；

8.負責處(chu)理非乙方原因而產生的各種糾紛；

9.協(xie)助乙(yi)方做(zuo)好物業管(guan)理工作和(he)宣傳教育、文(wen)化活(huo)動；

10.法(fa)規政策規定由(you)甲方(fang)承擔的其他(ta)責任。

第五條　乙方(fang)的權利(li)和義務

1.根據有關法律、法規政策(ce)及(ji)本(ben)合同(tong)的(de)(de)規定，制(zhi)(zhi)訂該(gai)物業(ye)的(de)(de)各項(xiang)(xiang)管理(li)(li)辦法、規章制(zhi)(zhi)度、實施細則，自主開展各項(xiang)(xiang)管理(li)(li)經營活動，但不得損害大多數業(ye)主（住用戶(hu)）的(de)(de)合法權(quan)益，獲(huo)取(qu)不當利(li)益。

2.遵照國家、地方物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)服(fu)務(wu)收(shou)費規定，按物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)的服(fu)務(wu)項(xiang)目、服(fu)務(wu)內容(rong)。服(fu)務(wu)深度，測算物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)服(fu)務(wu)收(shou)費標準，并(bing)向甲方提供測算依據，嚴格按合同規定的收(shou)費標準收(shou)取，不得擅(shan)自(zi)加價，不得只收(shou)費不服(fu)務(wu)或多(duo)收(shou)費少服(fu)務(wu)。

3.負責編制(zhi)房屋及附屬設施、設備年度維修(xiu)養護計劃和大中修(xiu)方(fang)(fang)案，經雙方(fang)(fang)議定后(hou)由乙(yi)方(fang)(fang)組織實施。

4.有權(quan)依(yi)照法(fa)規政(zheng)策、本合(he)同和業(ye)主(zhu)公約(yue)的規定(ding)對(dui)違反業(ye)主(zhu)公約(yue)和物業(ye)管理(li)法(fa)規政(zheng)策的行為進行處理(li)；

5.有權(quan)選聘(pin)專營公司(si)承擔本物業(ye)的專項管理業(ye)務并(bing)支(zhi)付費用、但(dan)不得將整(zheng)體管理責(ze)任及利益轉讓給其(qi)他人(ren)或(huo)單位，不得將重要專項業(ye)務承包給個(ge)人(ren)；

6.接受(shou)物業管理主(zhu)管部(bu)門及有關(guan)政府部(bu)門的監(jian)督、指導，并接受(shou)甲方和業主(zhu)的監(jian)督；

7.至少每3個月向全體(ti)業(ye)主張榜公布一次管理(li)費用收支賬(zhang)民主；

8.對本物業的公用(yong)設(she)施不得擅(shan)自占用(yong)和改(gai)變使(shi)用(yong)功能，如需在本物業內改(gai)擴建完善配套(tao)項(xiang)目(mu)，須報甲方(fang)(fang)和有關部門(men)批準后方(fang)(fang)可實(shi)施；

9.建(jian)立本物業的(de)物業管理(li)檔案并負責及(ji)時記載(zai)有關變(bian)更(geng)情況；

10.開展有效的社區文(wen)化活(huo)動和便(bian)民服務工作；

11.本合同(tong)終止時，乙(yi)方(fang)(fang)必(bi)須向(xiang)甲方(fang)(fang)移交原委托(tuo)管(guan)理的(de)全部物(wu)業(ye)及(ji)其(qi)各(ge)類管(guan)理檔案(an)、財務(wu)等資料；移交本物(wu)業(ye)的(de)公共財產(chan)(chan)，包括用管(guan)理費(fei)、公共收入積累形成的(de)資產(chan)(chan)；對(dui)本物(wu)業(ye)的(de)管(guan)理財務(wu)狀況(kuang)進行財務(wu)審計，甲方(fang)(fang)有權指定專業(ye)審計機構(gou)；

12.不承擔對業(ye)主(zhu)及(ji)非(fei)業(ye)主(zhu)使用人(ren)的人(ren)身、財產的保管保險義(yi)務（另有，專(zhuan)門(men)合同規定除外）。

第六條　管理目標

乙方(fang)(fang)根據(ju)甲方(fang)(fang)的(de)委托(tuo)管理(li)(li)(li)事項(xiang)制定出本物業“管理(li)(li)(li)分項(xiang)標(biao)準(zhun)”（各項(xiang)維修、養護和(he)管理(li)(li)(li)的(de)工作標(biao)準(zhun)和(he)考核標(biao)準(zhun)），與甲方(fang)(fang)協商同(tong)(tong)(tong)意(yi)后作為本合同(tong)(tong)(tong)的(de)必備附件。乙方(fang)(fang)承諾，在本合同(tong)(tong)(tong)生效后_________年內達到_________的(de)管理(li)(li)(li)標(biao)準(zhun)；_________年內達到_________管理(li)(li)(li)標(biao)準(zhun)，并獲得政府(fu)主管部門頒發的(de)證(zheng)書。

第七條　管(guan)理服務費用

1.本物業的管理服(fu)務費(fei)按下列第_________項執行：

（1）按政府規定的(de)標準向業主（住用戶）收取，即每月每平方米建(jian)筑(zhu)面積_________元；

（2）按雙(shuang)方協商的標準向(xiang)業主（住(zhu)用戶）收取，即每月(yue)每平(ping)方米建筑面積(ji)_________元；

（3）由甲方(fang)按統(tong)一(yi)標準(zhun)直接支付(fu)給(gei)乙方(fang)，即(ji)每(mei)年(nian)（月）每(mei)平方(fang)米建筑面積(ji)_________元；支付(fu)期限：_______；支付(fu)方(fang)式：______

2.管理服務費標準的調整(zheng)按下(xia)列第_________項執行

（1）按政府規定的標(biao)準調整；

（2）按(an)每年_________%的幅度上調；

（3）按每年_________%的(de)幅度下(xia)調；

（4）按每年當地政府公布的物價漲跌(die)幅度調整；

（5）按雙方議(yi)定(ding)的標準調整________________；

3.乙方對(dui)物(wu)業產權人、使用(yong)(yong)人的房屋自用(yong)(yong)部位、自用(yong)(yong)設備的維修養護，及其他特約服務，采取成本(ben)核算方式，按實際發生(sheng)費(fei)(fei)用(yong)(yong)計收(shou)；但甲方有權對(dui)乙方的上述收(shou)費(fei)(fei)項目及標準進行(xing)審(shen)核和監督(du)。

4.房屋建筑（本(ben)體(ti)）的(de)(de)共(gong)同部位及共(gong)用設施設備的(de)(de)維(wei)(wei)修、養(yang)護與更(geng)新改造，由(you)乙(yi)方(fang)提(ti)出方(fang)案，經雙方(fang)議定后實施，所需經費按(an)規定在房屋本(ben)體(ti)維(wei)(wei)修基金(jin)中支付。房屋本(ben)體(ti)維(wei)(wei)修基金(jin)的(de)(de)收取執行市政府物(wu)業管理主(zhu)管部門的(de)(de)指導標準。甲方(fang)有(you)義務(wu)督促業主(zhu)繳(jiao)交上述(shu)基金(jin)并(bing)配合維(wei)(wei)護。

5.本物業的公(gong)用設施(shi)專用基金共計_________元，由甲方負責在_________時間內按法(fa)規(gui)政策(ce)的規(gui)定到位，以(yi)保障本物業的公(gong)用配套設施(shi)的更新(xin)改造及重大(da)維護費用。

6.乙方在接管本物業中發生的前期(qi)管理費(fei)用_________元，按下列第_________項執行：

（1）由甲方在(zai)本(ben)合(he)同生效之日起_________日內向乙方支付；

（2）由乙(yi)方(fang)承擔；

（3）在(zai)_________費(fei)用中支付(fu)；

7.因甲方(fang)責(ze)任而(er)造成的(de)物(wu)業空置并(bing)產生的(de)管(guan)理(li)費用，按下列第_________項執(zhi)行：

（1）由(you)甲方(fang)承擔全部(bu)空置(zhi)物業的管理成本(ben)費用，即(ji)每平方(fang)米(mi)建筑面積每月_________元(yuan)；

（2）由甲方承擔(dan)上(shang)述管理(li)成本費(fei)用的_________%

第八條　獎懲措施

1.乙方全(quan)面(mian)完(wan)成合同規定的各項管理(li)目標，甲方分別下(xia)列情況(kuang)，對乙方進行獎勵：______________；

2.乙方(fang)未完成合同(tong)規(gui)定(ding)的(de)各(ge)項管理目標，甲(jia)方(fang)分別(bie)下列(lie)情(qing)況，對乙方(fang)進行(xing)處罰：________________；

3.合(he)同期滿(man)后，乙(yi)方可參加甲方的管(guan)理(li)招(zhao)投標(biao)并(bing)(bing)在同等條件下優(you)(you)先(xian)獲得管(guan)理(li)權(quan)，但根據法規政策或主(zhu)管(guan)部門規定被取消投標(biao)資(zi)格或優(you)(you)先(xian)管(guan)理(li)資(zi)格的除外。乙(yi)方全部完成合(he)同責(ze)任(ren)并(bing)(bing)管(guan)理(li)成績優(you)(you)秀，多數業主(zhu)反(fan)映(ying)良好，可以不(bu)參加招(zhao)投標(biao)而直接續訂合(he)同。

第九條　違約責任

1.如因甲(jia)方(fang)(fang)原因，造成(cheng)乙方(fang)(fang)未完成(cheng)規定管理目標或(huo)直接造成(cheng)乙方(fang)(fang)經濟損失的，甲(jia)方(fang)(fang)應(ying)給(gei)予乙方(fang)(fang)相應(ying)補償；乙方(fang)(fang)有(you)權要(yao)求甲(jia)方(fang)(fang)限期整改，并(bing)有(you)權終止合同。

2.如因(yin)乙(yi)(yi)方原因(yin)，造(zao)成不能完成管理目標或直(zhi)接造(zao)成甲(jia)方經(jing)濟(ji)損失的，乙(yi)(yi)方應(ying)給(gei)予甲(jia)方相應(ying)補償。甲(jia)方有(you)權要(yao)求乙(yi)(yi)方限(xian)期整(zheng)改，并有(you)權終止合同(tong)。

3.因(yin)甲方(fang)房屋建筑(zhu)或(huo)(huo)設施(shi)設備(bei)質(zhi)量或(huo)(huo)安裝技(ji)術等原(yuan)因(yin)，造成(cheng)重大事故(gu)的(de)，由甲方(fang)承擔責任(ren)并負(fu)(fu)責善(shan)后處理(li)。因(yin)乙方(fang)管(guan)理(li)不善(shan)或(huo)(huo)操作(zuo)不當等原(yuan)因(yin)造成(cheng)重大事故(gu)的(de)，由乙方(fang)承擔責任(ren)并負(fu)(fu)責善(shan)后處理(li)。（產生事故(gu)的(de)直接原(yuan)因(yin)，以(yi)政府有關(guan)部門的(de)鑒定結論(lun)為準）

4.甲、乙(yi)雙方如有采取不正當(dang)競爭(zheng)手段而取得管理權或(huo)致使對方失去管理權，或(huo)造成對方經濟(ji)損失的，應當(dang)承擔全部(bu)責任(ren)。

第十條　其他事項

1.雙方可對本(ben)合同(tong)的條款進行修訂(ding)更改或補充(chong)，以書(shu)面簽訂(ding)補充(chong)協議，補充(chong)協

議(yi)與本合(he)同(tong)具有(you)同(tong)等效力。

2.合同(tong)規定的(de)管理期(qi)滿(man)，本合同(tong)自然終(zhong)止，雙方如續訂合同(tong)，應在該合同(tong)期(qi)滿(man)六個(ge)月前向對方提出(chu)書面意(yi)見。

3.本合同執行期間(jian)，如遇不(bu)可抗力，致(zhi)使合同無法履行時，雙方均不(bu)承擔違約責(ze)任并(bing)按有關法規(gui)政策規(gui)定及時協商(shang)處理(li)。

4.本合同在履行中(zhong)如發(fa)生爭議，雙方應協(xie)商解決，協(xie)商不成(cheng)時(shi)，提請物業管(guan)理(li)主管(guan)部門調解，調解不成(cheng)的，提交_________仲裁委員會依(yi)法裁決。

5.本(ben)(ben)合同之(zhi)附(fu)件(jian)均為(wei)合同有(you)效組成部分(fen)；本(ben)(ben)合同及其附(fu)件(jian)內，空格部分(fen)填(tian)寫的(de)文(wen)字(zi)與印(yin)刷文(wen)字(zi)具有(you)同等效力。

本合同及其(qi)附件和補充(chong)協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有(you)關法律、法規和政策執行。

6.本(ben)(ben)合同(tong)正本(ben)(ben)連同(tong)附件共一(yi)(yi)頁，一(yi)(yi)式三份，甲(jia)、乙(yi)雙方及物(wu)業管理主(zhu)管部門（備(bei)案）各(ge)執一(yi)(yi)份，具有同(tong)等(deng)法(fa)律效力。

7.本合(he)同自簽訂(ding)之日起生效。

甲方（蓋章）：_______________

乙(yi)方（蓋章）：_______________

法定代表人（簽(qian)字）：_________

法定代表(biao)人(ren)（簽(qian)字）：_________

_________年_______月_______日(ri)

篇4

（一）有利于(yu)深(shen)化城市(shi)社(she)區體(ti)制的改(gai)革

物業(ye)管理(li)(li)是城市(shi)管理(li)(li)的(de)(de)一(yi)個重要(yao)組成部分，物業(ye)管理(li)(li)好(hao)壞直接關(guan)系到(dao)居民(min)的(de)(de)切(qie)身利(li)益和社(she)(she)會的(de)(de)穩定(ding)發(fa)展。隨著(zhu)生(sheng)活水平的(de)(de)提高，人們對居所的(de)(de)要(yao)求更(geng)著(zhu)重于(yu)(yu)良好(hao)的(de)(de)居住環境(jing)。物業(ye)管理(li)(li)是社(she)(she)區(qu)(qu)管理(li)(li)的(de)(de)要(yao)素之一(yi)，物業(ye)管理(li)(li)納入社(she)(she)區(qu)(qu)管理(li)(li)已越來(lai)越成為人們關(guan)注的(de)(de)焦點(dian)。因此，如果(guo)做到(dao)了物業(ye)管理(li)(li)納入社(she)(she)區(qu)(qu)管理(li)(li)，不(bu)僅(jin)有利(li)于(yu)(yu)物業(ye)管理(li)(li)的(de)(de)發(fa)展，而且也符合社(she)(she)區(qu)(qu)管理(li)(li)的(de)(de)目標，有利(li)于(yu)(yu)深化(hua)城市(shi)管理(li)(li)體(ti)制改革(ge)。

比如(ru)，城(cheng)市中(zhong)(zhong)(zhong)老的(de)(de)(de)(de)居(ju)(ju)住小(xiao)區(qu)(qu)(qu)雖然(ran)有(you)了物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公司(si)，但居(ju)(ju)民對物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)認識不(bu)足，交費情況并不(bu)樂觀；在(zai)新(xin)的(de)(de)(de)(de)小(xiao)區(qu)(qu)(qu)，很多物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公司(si)隸屬于(yu)開(kai)發商，業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)入住后沒(mei)有(you)選擇物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公司(si)的(de)(de)(de)(de)權(quan)力。由于(yu)缺乏競爭，有(you)的(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公司(si)不(bu)僅服務(wu)差(cha)，并且(qie)亂(luan)收費。同時，政府(fu)的(de)(de)(de)(de)有(you)關(guan)政策法規也(ye)很難(nan)在(zai)這樣的(de)(de)(de)(de)小(xiao)區(qu)(qu)(qu)中(zhong)(zhong)(zhong)得以(yi)貫徹實施。相(xiang)反，如(ru)果把物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)納入社(she)(she)區(qu)(qu)(qu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)，政府(fu)的(de)(de)(de)(de)房管(guan)(guan)(guan)局和民政局就(jiu)可(ke)(ke)聯(lian)合關(guan)于(yu)將(jiang)居(ju)(ju)住區(qu)(qu)(qu)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)納入社(she)(she)區(qu)(qu)(qu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)的(de)(de)(de)(de)有(you)關(guan)規定(ding)。又如(ru)，在(zai)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)小(xiao)區(qu)(qu)(qu)納入社(she)(she)區(qu)(qu)(qu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)之(zhi)(zhi)前，社(she)(she)區(qu)(qu)(qu)居(ju)(ju)委(wei)(wei)會、業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)(wei)員(yuan)(yuan)會、街(jie)道(dao)辦事處、物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)企業(ye)(ye)(ye)、房管(guan)(guan)(guan)局的(de)(de)(de)(de)派(pai)出(chu)機構(gou)之(zhi)(zhi)間(jian)的(de)(de)(de)(de)復雜關(guan)系往(wang)往(wang)是(shi)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)中(zhong)(zhong)(zhong)的(de)(de)(de)(de)癥結所(suo)在(zai)。物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)納入社(she)(she)區(qu)(qu)(qu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)之(zhi)(zhi)后，政府(fu)就(jiu)可(ke)(ke)用政策明(ming)確界(jie)定(ding)他(ta)們之(zhi)(zhi)間(jian)的(de)(de)(de)(de)責(ze)任。社(she)(she)區(qu)(qu)(qu)居(ju)(ju)委(wei)(wei)會就(jiu)可(ke)(ke)以(yi)加強對業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)(wei)員(yuan)(yuan)會的(de)(de)(de)(de)指(zhi)導(dao)，監督物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)企業(ye)(ye)(ye)服務(wu)，協調物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)企業(ye)(ye)(ye)、業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)(wei)員(yuan)(yuan)會和業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)之(zhi)(zhi)間(jian)的(de)(de)(de)(de)關(guan)系。另外，社(she)(she)區(qu)(qu)(qu)居(ju)(ju)委(wei)(wei)會也(ye)可(ke)(ke)會同物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)行(xing)政主(zhu)(zhu)管(guan)(guan)(guan)部門及有(you)關(guan)單位(wei)和業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)(wei)員(yuan)(yuan)會、物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)企業(ye)(ye)(ye),一起組建聯(lian)席會或管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)(yuan)會，代(dai)表區(qu)(qu)(qu)域(yu)內(nei)全體業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)和使用人的(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)權(quan)益。業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)(wei)員(yuan)(yuan)會應按章程認真履行(xing)職責(ze)，還(huan)應當接受社(she)(she)區(qu)(qu)(qu)居(ju)(ju)委(wei)(wei)會的(de)(de)(de)(de)指(zhi)導(dao)，遵守社(she)(she)區(qu)(qu)(qu)居(ju)(ju)委(wei)(wei)會關(guan)于(yu)社(she)(she)區(qu)(qu)(qu)公共(gong)利益的(de)(de)(de)(de)決定(ding)。業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)(wei)員(yuan)(yuan)會如(ru)果做出(chu)違反法律法規、影響(xiang)社(she)(she)會秩序、侵犯社(she)(she)區(qu)(qu)(qu)公共(gong)利益的(de)(de)(de)(de)決定(ding)，社(she)(she)區(qu)(qu)(qu)居(ju)(ju)委(wei)(wei)會可(ke)(ke)以(yi)按照社(she)(she)區(qu)(qu)(qu)自治的(de)(de)(de)(de)原(yuan)則加以(yi)制(zhi)止。

（二(er)）有利于創建新型社區清潔、優美(mei)、舒適(shi)、安全的(de)居住環境

把物業管(guan)理納入社區管(guan)理的目(mu)的之一，就是提高居住區物業管(guan)理水平，改善小區的居住環境。因此，在抓創建(jian)文(wen)明(ming)社區、文(wen)明(ming)小區工(gong)作中,要(yao)充分認識(shi)到加強居住區物業管(guan)理工(gong)作的重要(yao)性(xing)。

基(ji)于這種認(ren)識，把(ba)物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)納入社(she)區(qu)(qu)(qu)管(guan)(guan)理(li)的工作應著重做到以下三點：第一(yi)，要根(gen)據老小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)(qu)先天條件差、配套設施不足、推(tui)進物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)難度較大的特點，著重加大老小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)(qu)的整(zheng)(zheng)治(zhi)力(li)(li)度。通過綜合整(zheng)(zheng)治(zhi)項目(mu)為創建物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)優秀小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)(qu)、文(wen)明小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)(qu)創造(zao)必要條件。第二(er)，新建小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)(qu)的創優工作要做到誰開(kai)發(fa)誰負責(ze)，各有(you)關部門(men)應大力(li)(li)支持，創造(zao)良好的外(wai)部環境(jing)。第三，全面推(tui)進物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)納入社(she)區(qu)(qu)(qu)管(guan)(guan)理(li)的步伐(fa)，在(zai)小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)(qu)中應盡快建立小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)(qu)管(guan)(guan)理(li)委員會制(zhi)度。由(you)此引伸出“四(si)位(wei)一(yi)體”的組織形(xing)式，來(lai)協(xie)調處理(li)好居(ju)委會、業(ye)(ye)主(zhu)委員會、物業(ye)(ye)公司和(he)社(she)區(qu)(qu)(qu)民警之間(jian)的關系，從而，實現各司其職、分工協(xie)調、運作流暢、職責(ze)分明、有(you)序高效的“四(si)位(wei)一(yi)體”新格局。

二(er)、物業管(guan)理納入社(she)區管(guan)理的具體措施(shi)和辦法

（一）要有操作性(xing)較強的相應政策出臺

雖(sui)然(ran)物業管理(li)(li)(li)(li)納(na)入社(she)區管理(li)(li)(li)(li)有(you)利政(zheng)府、居民和(he)物業管理(li)(li)(li)(li)多贏，但也不可過于樂(le)觀。因為，不僅物業管理(li)(li)(li)(li)、業委會和(he)居委會等有(you)關方面(mian)的(de)關系(xi)協調(diao)好還(huan)需要一個過程，而且，還(huan)有(you)待(dai)于新(xin)的(de)法規的(de)出臺和(he)房改

政策的進一步(bu)深入。例如(ru)，物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)納(na)(na)入社區(qu)管(guan)(guan)理(li)之(zhi)后，小(xiao)區(qu)實行(xing)了保(bao)(bao)安、保(bao)(bao)潔、保(bao)(bao)綠、保(bao)(bao)修、停車等(deng)(deng)一體(ti)化管(guan)(guan)理(li)，但(dan)(dan)在老小(xiao)區(qu)中，人(ren)們還不(bu)習慣于每(mei)月交保(bao)(bao)安、保(bao)(bao)潔、停車費等(deng)(deng)，使物(wu)(wu)業(ye)公(gong)司(si)(si)無法進行(xing)管(guan)(guan)理(li)。再如(ru)，在新小(xiao)區(qu)中，物(wu)(wu)業(ye)公(gong)司(si)(si)對物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)納(na)(na)入社區(qu)管(guan)(guan)理(li)這件事(shi)情的態(tai)度和居民(min)對成立(li)業(ye)主(zhu)(zhu)委員(yuan)會(hui)(hui)的意識等(deng)(deng)也(ye)都是(shi)不(bu)確定因(yin)素。目(mu)前,成立(li)業(ye)主(zhu)(zhu)委員(yuan)會(hui)(hui)需要街道蓋(gai)章(zhang)，但(dan)(dan)是(shi)街道對于業(ye)委會(hui)(hui)規(gui)范運作(zuo)卻沒有(you)任何制約措施。目(mu)前，業(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)(hui)通過業(ye)主(zhu)(zhu)委員(yuan)會(hui)(hui)有(you)選擇(ze)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)公(gong)司(si)(si)的權力，但(dan)(dan)是(shi)，業(ye)主(zhu)(zhu)委員(yuan)會(hui)(hui)組成人(ren)員(yuan)的素質(zhi)對此項工作(zuo)影響很(hen)大。由此可見，物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)要納(na)(na)入社區(qu)管(guan)(guan)理(li)，必須出臺操作(zuo)性較強的相應(ying)政策加(jia)以規(gui)范才行(xing)。

（二）建立(li)“四(si)位一體”聯席會議制(zhi)度(du)

在政府有關部門(men)(men)(men)和(he)街(jie)道(dao)指導(dao)下建立“四位一(yi)體(ti)”聯席(xi)會(hui)議(yi)制度(du)，應(ying)是物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管理納入社(she)區管理的(de)(de)關鍵(jian)。為此，應(ying)做到“六明(ming)(ming)確”：一(yi)要(yao)明(ming)(ming)確街(jie)道(dao)辦事處應(ying)會(hui)同有關部門(men)(men)(men)指導(dao)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員會(hui)的(de)(de)工(gong)作;二要(yao)明(ming)(ming)確業(ye)(ye)(ye)委(wei)會(hui)籌(chou)備(bei)小組應(ying)由街(jie)道(dao)、居(ju)委(wei)會(hui)、房(fang)地產主(zhu)管部門(men)(men)(men)進行指導(dao);三(san)要(yao)明(ming)(ming)確劃分物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管理區域(yu)的(de)(de)基本原則;四要(yao)明(ming)(ming)確第一(yi)次業(ye)(ye)(ye)主(zhu)大會(hui)召(zhao)開(kai)的(de)(de)方式(shi)、程(cheng)序、候選人產生的(de)(de)方式(shi)和(he)業(ye)(ye)(ye)委(wei)會(hui)選舉產生的(de)(de)方式(shi);五要(yao)明(ming)(ming)確提高業(ye)(ye)(ye)主(zhu)自治管理水平，保障業(ye)(ye)(ye)委(wei)會(hui)準確地行使在物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管理活動(dong)中(zhong)的(de)(de)權利和(he)履行義務;六要(yao)明(ming)(ming)確加(jia)強(qiang)對(dui)業(ye)(ye)(ye)委(wei)會(hui)及其成員的(de)(de)培訓。

（三(san)）落實有關方面的職責

要落實街道辦事處、物業管理(li)企業和政府有關部門在物業管理(li)納入(ru)

社區(qu)(qu)管(guan)(guan)理(li)(li)中各自所應(ying)(ying)承擔的職(zhi)責。街(jie)道辦事處應(ying)(ying)當加強(qiang)對(dui)轄(xia)區(qu)(qu)內(nei)物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)的指(zhi)導和(he)監督(du)檢(jian)查。其主要職(zhi)責是:參與新(xin)建居住(zhu)小區(qu)(qu)的入住(zhu)驗收，對(dui)未按(an)規(gui)劃管(guan)(guan)理(li)(li)配套公共設(she)施或者(zhe)存有質(zhi)量問題的，有權(quan)提請規(gui)劃管(guan)(guan)理(li)(li)主管(guan)(guan)部門(men)予以糾正;會同(tong)房地(di)產主管(guan)(guan)部門(men)指(zhi)導業(ye)主委(wei)員會組(zu)建工作，對(dui)業(ye)主委(wei)員會的組(zu)建提出審核意見;會同(tong)房地(di)產主管(guan)(guan)部門(men)對(dui)轄(xia)區(qu)(qu)內(nei)居住(zhu)區(qu)(qu)的物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)企業(ye)進行(xing)監督(du)管(guan)(guan)理(li)(li);對(dui)物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)員的服(fu)務質(zhi)量和(he)管(guan)(guan)理(li)(li)水平進行(xing)考(kao)核，并反饋給物(wu)業(ye)公司(si);及時協調、處理(li)(li)轄(xia)區(qu)(qu)內(nei)的物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)糾紛(fen)。

物業管(guan)理企(qi)業要按照法律、法規(gui)的規(gui)定和(he)(he)物業管(guan)理服(fu)務(wu)合同的約定為(wei)居民提供服(fu)務(wu)。要自覺(jue)接受街道辦(ban)事處(chu)和(he)(he)居委會的監督，不(bu)斷提高服(fu)務(wu)質量和(he)(he)管(guan)理水平；要嚴格按國務(wu)院《物業管(guan)理條例(li)》及有關(guan)法律、法規(gui)的規(gui)定進行管(guan)理。

政府各(ge)有(you)關部(bu)(bu)門應當對轄區(qu)內物業管(guan)理進(jin)行行政管(guan)理和(he)監(jian)督(du)。各(ge)部(bu)(bu)門應各(ge)司其(qi)職，密切配合街(jie)道辦(ban)事處結合轄區(qu)的(de)實際情況(kuang)，研(yan)究制定(ding)具(ju)體的(de)方案(an)和(he)措施，以(yi)利于街(jie)道辦(ban)事處在(zai)指導和(he)監(jian)督(du)檢查物業管(guan)理企業工(gong)作時得到法律、法規上(shang)的(de)保障，從而,推動物業管(guan)理和(he)社區(qu)管(guan)理。

篇5

一(yi)、充分認識《規定》的(de)重要意(yi)義(yi)，切實增強(qiang)物業管理工(gong)作的(de)緊迫感、責任感

20__年(nian)9月1日，國家(jia)《物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)條例》正式實施(shi)，這是我(wo)國物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)發(fa)展史上(shang)的(de)(de)里程(cheng)碑(bei)，它(ta)標志著我(wo)國的(de)(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)進入(ru)了(le)(le)法制化(hua)發(fa)展的(de)(de)新時(shi)期。為使國家(jia)《物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)條例》在(zai)我(wo)市(shi)(shi)得到更好的(de)(de)貫(guan)徹，建立健全我(wo)市(shi)(shi)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)法規(gui)(gui)(gui)體系，進一(yi)(yi)步依法規(gui)(gui)(gui)范(fan)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)活動，《條例》頒布實施(shi)后(hou)，我(wo)們就著手成立了(le)(le)專(zhuan)門的(de)(de)《規(gui)(gui)(gui)定(ding)》起(qi)草小組。經(jing)過近兩年(nian)的(de)(de)調查研(yan)究，深入(ru)了(le)(le)解我(wo)市(shi)(shi)的(de)(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)情(qing)況并借(jie)鑒(jian)其(qi)他先進城市(shi)(shi)的(de)(de)立法成功(gong)經(jing)驗(yan)，并在(zai)廣泛征求(qiu)各方(fang)人士意見(jian)和反復(fu)修改后(hou)，出(chu)臺了(le)(le)我(wo)市(shi)(shi)第(di)一(yi)(yi)部物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)的(de)(de)地方(fang)性(xing)規(gui)(gui)(gui)章《沈陽市(shi)(shi)住宅物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)規(gui)(gui)(gui)定(ding)》。《規(gui)(gui)(gui)定(ding)》將我(wo)市(shi)(shi)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)遇到的(de)(de)問題，在(zai)《物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)條例》規(gui)(gui)(gui)定(ding)的(de)(de)法制框(kuang)架內，將《條例》的(de)(de)一(yi)(yi)些原則性(xing)條款，根據我(wo)市(shi)(shi)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)的(de)(de)實際情(qing)況進行(xing)(xing)了(le)(le)細化(hua)。《規(gui)(gui)(gui)定(ding)》的(de)(de)出(chu)臺為進一(yi)(yi)步維護(hu)我(wo)市(shi)(shi)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)市(shi)(shi)場的(de)(de)秩序(xu)(xu)，規(gui)(gui)(gui)范(fan)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)活動，使物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)健康、有序(xu)(xu)發(fa)展提供了(le)(le)基礎保證。在(zai)我(wo)市(shi)(shi)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)發(fa)展史上(shang)具有十分重要的(de)(de)意義。文秘站網-

我市(shi)的物業管理始(shi)于90年代(dai)初期。經過十(shi)幾年的發(fa)展，對于改善人民群眾(zhong)的生活、工作(zuo)環(huan)境；提高城(cheng)市(shi)管理水(shui)平(ping)(ping)；促(cu)進住宅建(jian)設；實(shi)施再就業工程等方面起(qi)到了(le)積(ji)極(ji)的作(zuo)用。當前，隨著沈陽城(cheng)市(shi)建(jian)設的快速穩步發(fa)展和人民生活水(shui)平(ping)(ping)的日益提高，做好物業管理工作(zuo)顯(xian)得尤(you)為(wei)迫(po)切(qie)、更(geng)為(wei)重(zhong)要。

首先，從沈陽的(de)(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)發展來看，要(yao)切(qie)實增強做好物業管(guan)(guan)理工作(zuo)的(de)(de)(de)(de)緊迫感。近(jin)年(nian)來，我市(shi)(shi)大手筆規劃(hua)，大規模建(jian)(jian)設(she)(she)(she)，大力度投(tou)入，使城(cheng)(cheng)(cheng)區的(de)(de)(de)(de)環境(jing)面貌(mao)發生了(le)重大轉變。金廊工程、五里公園等一批重點(dian)(dian)工程的(de)(de)(de)(de)建(jian)(jian)設(she)(she)(she)，房屋(wu)“平(ping)改坡”、“樓(lou)道整治(zhi)”、“景觀街路粉飾(shi)”等一系列工程項目，特別是(shi)06年(nian)“世園會(hui)”的(de)(de)(de)(de)勝利召開，不僅為城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)增添了(le)亮點(dian)(dian)，更(geng)提(ti)升了(le)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)品位(wei)。但(dan)是(shi)，“三(san)分建(jian)(jian)設(she)(she)(she)，七分管(guan)(guan)理”。城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)規模的(de)(de)(de)(de)擴張和品位(wei)的(de)(de)(de)(de)提(ti)高，既要(yao)靠(kao)高起點(dian)(dian)的(de)(de)(de)(de)規劃(hua)和高標準的(de)(de)(de)(de)建(jian)(jian)設(she)(she)(she)，更(geng)要(yao)靠(kao)高水平(ping)的(de)(de)(de)(de)管(guan)(guan)理。物業管(guan)(guan)理承擔著服務居住人群、維護公共(gong)秩序、管(guan)(guan)理建(jian)(jian)筑物的(de)(de)(de)(de)重要(yao)任務，其管(guan)(guan)理水平(ping)的(de)(de)(de)(de)高低，直接影響城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)環境(jing)、城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)容貌(mao)和城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)形象，反映的(de)(de)(de)(de)是(shi)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)綜(zong)合素質的(de)(de)(de)(de)重要(yao)方面。

其次，從人(ren)民群眾(zhong)的(de)(de)(de)(de)(de)需求來看，要(yao)切實增強(qiang)做好物(wu)業管(guan)(guan)理(li)工(gong)(gong)作(zuo)的(de)(de)(de)(de)(de)責任感。維護人(ren)民群眾(zhong)的(de)(de)(de)(de)(de)根本利益，是(shi)我們(men)一(yi)切工(gong)(gong)作(zuo)的(de)(de)(de)(de)(de)出發點和歸宿點。目前，住房(fang)(fang)已(yi)成(cheng)為(wei)大多數居(ju)(ju)民家庭的(de)(de)(de)(de)(de)最主要(yao)財(cai)(cai)產(chan)以及(ji)財(cai)(cai)富積(ji)累(lei)的(de)(de)(de)(de)(de)主要(yao)形式，同(tong)(tong)時(shi)，他(ta)們(men)也把目光(guang)從單純的(de)(de)(de)(de)(de)關注私人(ren)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)狀況轉變為(wei)在關注自身房(fang)(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)同(tong)(tong)時(shi)兼顧房(fang)(fang)屋(wu)(wu)周(zhou)圍公(gong)共環(huan)境。房(fang)(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)價值(zhi)不再是(shi)一(yi)個(ge)單一(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)價值(zhi)主體，而是(shi)與周(zhou)圍環(huan)境共同(tong)(tong)產(chan)生價值(zhi)。物(wu)業管(guan)(guan)理(li)作(zuo)為(wei)住宅小區管(guan)(guan)理(li)、社區建設的(de)(de)(de)(de)(de)重要(yao)組成(cheng)，越來越受到廣大群眾(zhong)的(de)(de)(de)(de)(de)重視。因(yin)此，物(wu)業管(guan)(guan)理(li)工(gong)(gong)作(zuo)要(yao)從維護人(ren)民群眾(zhong)的(de)(de)(de)(de)(de)根本利益出發，切實提高管(guan)(guan)理(li)和服務水平(ping)，著力為(wei)百姓創造環(huan)境優(you)美、秩序景然(ran)、人(ren)物(wu)和諧統一(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)居(ju)(ju)住環(huan)境。

為此，各級政府、各相關部(bu)門、物業管理企業都(dou)要(yao)自覺增強做好物業管理的緊迫感、責任感。

二、認真分析物業管理發展面(mian)臨(lin)的(de)新情況、新形式(shi)，廣泛(fan)深入地開展學習、宣傳《規定》的(de)活動

我市(shi)的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)與深圳、上海等(deng)城市(shi)相比(bi)較，雖起步較晚，但在(zai)社(she)會各界的(de)(de)高(gao)度重視，共(gong)同(tong)努力下，長足進步，已初(chu)具規模，全市(shi)登(deng)記(ji)注冊物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)企(qi)業(ye)536家，從業(ye)人員(yuan)近3萬人；具備物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)條件的(de)(de)住(zhu)宅(zhai)區物(wu)(wu)業(ye)化率達100；244個(ge)實(shi)行(xing)等(deng)級服(fu)務的(de)(de)住(zhu)宅(zhai)小(xiao)區中(zhong)，已有173個(ge)組建了業(ye)主大(da)會和業(ye)主委(wei)員(yuan)會；相關(guan)政(zheng)策法規基(ji)(ji)本(ben)健全；政(zheng)府相關(guan)部(bu)門(men)的(de)(de)監督(du)管(guan)(guan)理(li)力度逐步加大(da)，公開、公平(ping)、公正(zheng)的(de)(de)市(shi)場競爭機制基(ji)(ji)本(ben)形成。但在(zai)建設“四(si)位一體”的(de)(de)和諧沈(shen)陽(yang)的(de)(de)新形勢(shi)下，在(zai)振(zhen)興東(dong)北老工(gong)業(ye)基(ji)(ji)地的(de)(de)新工(gong)作中(zhong)，物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)與廣大(da)人民群眾的(de)(de)要求相比(bi)，還(huan)(huan)有一定差距。主要表(biao)現(xian)在(zai)：一是(shi)部(bu)分(fen)(fen)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)企(qi)業(ye)的(de)(de)行(xing)為不十分(fen)(fen)規范，存在(zai)著服(fu)務不很到位、收費與服(fu)務不太相符現(xian)象；二(er)是(shi)部(bu)分(fen)(fen)規模小(xiao)的(de)(de)企(qi)業(ye)、人員(yuan)素質(zhi)較低、管(guan)(guan)理(li)水平(ping)較差；三是(shi)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)市(shi)場還(huan)(huan)不夠規范、建管(guan)(guan)之間(jian)仍缺乏(fa)有效的(de)(de)銜接；四(si)是(shi)物(wu)(wu)業(ye)消(xiao)費意識還(huan)(huan)沒(mei)有完全形成，業(ye)主重維護權利，輕履行(xing)交(jiao)費義務的(de)(de)現(xian)象還(huan)(huan)部(bu)分(fen)(fen)存在(zai)。

因此(ci)，我們要(yao)以(yi)全面(mian)貫徹落(luo)實(shi)《規(gui)定(ding)(ding)》為契機，從(cong)實(shi)踐“三個代表”重要(yao)思想出發(fa)，認(ren)真制(zhi)定(ding)(ding)學習、宣傳《規(gui)定(ding)(ding)》的工作方案和周密的培(pei)訓(xun)計劃。扎扎實(shi)實(shi)推進物業(ye)管理(li)工作，保(bao)障當事人權益(yi)，推動物業(ye)管理(li)行業(ye)健康(kang)發(fa)展。

一是廣泛(fan)開展各(ge)種形式(shi)的宣(xuan)傳活動。要積極通過(guo)媒體開展政策問答、以(yi)(yi)案說法及各(ge)種典型經驗(yan)介紹等(deng)多(duo)種方式(shi)，使廣大群眾、社(she)(she)會(hui)各(ge)界(jie)人士、物(wu)業(ye)管(guan)理企業(ye)能夠在長(chang)期內對物(wu)業(ye)管(guan)理有一個系(xi)統、全面(mian)(mian)的了解；制作《規定(ding)(ding)》宣(xuan)傳畫和宣(xuan)傳小冊子，分發(fa)到街道辦事處(chu)、社(she)(she)區、物(wu)業(ye)管(guan)理企業(ye)、業(ye)主等(deng)社(she)(she)會(hui)各(ge)個層面(mian)(mian)；開展“市(shi)民滿(man)意(yi)的物(wu)業(ye)管(guan)理企業(ye)”評選(xuan)活動。評選(xuan)出市(shi)民滿(man)意(yi)的物(wu)業(ye)管(guan)理企業(ye)，樹立(li)典型，以(yi)(yi)典型為(wei)載體推動我市(shi)物(wu)業(ye)管(guan)理工(gong)作水平的提高，使學習、宣(xuan)傳、貫徹《規定(ding)(ding)》的活動具體化。

二是舉(ju)辦(ban)學習《規定(ding)》培(pei)(pei)訓班。組織(zhi)物業(ye)管(guan)理行政(zheng)主管(guan)部門人(ren)員進(jin)行培(pei)(pei)訓，使他們在(zai)熟知(zhi)《規定(ding)》各(ge)項條款的基礎上(shang)，明確物業(ye)管(guan)理中的具(ju)體職(zhi)責，各(ge)項職(zhi)責的工作(zuo)程序、法(fa)定(ding)文書以(yi)及工作(zuo)時(shi)限等；舉(ju)辦(ban)物業(ye)管(guan)理企業(ye)培(pei)(pei)訓班。主要學習《規定(ding)》及其配套文件(jian)中物業(ye)管(guan)理項目(mu)的招投標、物業(ye)管(guan)理服(fu)務(wu)(wu)收費、物業(ye)管(guan)理服(fu)務(wu)(wu)合同(tong)及職(zhi)業(ye)道德、服(fu)務(wu)(wu)技能等；組織(zhi)舉(ju)辦(ban)街道辦(ban)事(shi)處、社

區(qu)委員會(hui)、業(ye)(ye)主(zhu)代(dai)表(biao)學(xue)習(xi)培訓班(ban)，逐步建立起“塊塊負(fu)責、條(tiao)條(tiao)保證、上下聯動”的(de)(de)(de)工作體(ti)制，了解業(ye)(ye)主(zhu)的(de)(de)(de)權利和義務，規范業(ye)(ye)主(zhu)大會(hui)、業(ye)(ye)主(zhu)委員會(hui)的(de)(de)(de)組(zu)(zu)建程序(xu)。三是召開學(xue)習(xi)貫徹落實《規定》的(de)(de)(de)座談(tan)會(hui)、研(yan)討(tao)會(hui)。組(zu)(zu)織各級(ji)政府的(de)(de)(de)有(you)關(guan)委辦(ban)(ban)局、新聞(wen)媒(mei)體(ti)進(jin)行研(yan)討(tao),理順管(guan)(guan)理機(ji)制，明確責任(ren)(ren)，通過(guo)研(yan)討(tao)明確各單(dan)位(wei)、各部門(men)與物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理企(qi)業(ye)(ye)維修責任(ren)(ren)的(de)(de)(de)劃分(fen)及在物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理工作中應(ying)(ying)承擔(dan)的(de)(de)(de)責任(ren)(ren)；組(zu)(zu)織業(ye)(ye)主(zhu)、物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理企(qi)業(ye)(ye)、街道(dao)(dao)辦(ban)(ban)事(shi)(shi)處、社(she)區(qu)代(dai)表(biao),分(fen)別召開座談(tan)會(hui)、研(yan)討(tao)會(hui)，研(yan)討(tao)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理新體(ti)制中街道(dao)(dao)辦(ban)(ban)事(shi)(shi)處、社(she)區(qu)應(ying)(ying)發揮的(de)(de)(de)作用、物(wu)業(ye)(ye)收費與服務等。

通過學習(xi)和宣傳要達到(dao)以(yi)下(xia)目的(de)：一是讓廣大業主(zhu)了解《規(gui)定(ding)(ding)》所設(she)定(ding)(ding)的(de)法律(lv)(lv)制度，運用法律(lv)(lv)武器保(bao)護(hu)自己的(de)利(li)益(yi)，更充分地行(xing)(xing)(xing)使(shi)業利(li)，履(lv)行(xing)(xing)(xing)應盡的(de)義務(wu)(wu)，規(gui)范業主(zhu)大會、業主(zhu)委員會行(xing)(xing)(xing)為，協調共(gong)同利(li)益(yi)關(guan)系(xi)；二是使(shi)物業管理(li)企業認真執(zhi)行(xing)(xing)(xing)《規(gui)定(ding)(ding)》，切(qie)實履(lv)行(xing)(xing)(xing)好服務(wu)(wu)職(zhi)能，以(yi)優(you)質服務(wu)(wu)、誠信服務(wu)(wu)取(qu)信業主(zhu)；三是促進(jin)行(xing)(xing)(xing)政(zheng)執(zhi)法部門依法行(xing)(xing)(xing)政(zheng)，既要保(bao)證行(xing)(xing)(xing)政(zheng)行(xing)(xing)(xing)為不超越權(quan)(quan)限，不隨意(yi)干預民事關(guan)系(xi)，又要認真履(lv)行(xing)(xing)(xing)職(zhi)責，強化執(zhi)法監督(du)，提高執(zhi)法水平，保(bao)護(hu)物業管理(li)活動當(dang)事人的(de)合法權(quan)(quan)益(yi)。四是使(shi)各(ge)方(fang)面(mian)形成合力，共(gong)同執(zhi)行(xing)(xing)(xing)《規(gui)定(ding)(ding)》，促進(jin)物業管理(li)，維護(hu)社區良好秩序。

三(san)、全面貫徹落(luo)實《規定》，開(kai)創物業管理工(gong)作新局面

值此《規(gui)(gui)定(ding)》頒布之機，我(wo)們要以(yi)“三個代(dai)表”重要思(si)想為指導，以(yi)建設和諧沈(shen)陽為目標(biao)，以(yi)創新(xin)管(guan)理，規(gui)(gui)范(fan)發展為出發點，與時俱(ju)進(jin)，開拓創新(xin)，認真貫徹落實《規(gui)(gui)定(ding)》，做(zuo)到政府依(yi)法行政，業(ye)主(zhu)依(yi)法自(zi)律，企業(ye)依(yi)法經營，共同開創我(wo)市物(wu)業(ye)管(guan)理工作(zuo)的新(xin)局面。

（一(yi)(yi)）進(jin)一(yi)(yi)步完善物業管理法制建設，推進(jin)依法治(zhi)業

為(wei)配(pei)合《規(gui)定(ding)》的(de)(de)頒布實(shi)施，今(jin)年(nian)我(wo)(wo)們還出(chu)臺了《業(ye)(ye)(ye)主大會(hui)(hui)和(he)業(ye)(ye)(ye)主委員會(hui)(hui)建設的(de)(de)指導(dao)意見》、《沈(shen)(shen)陽市(shi)(shi)(shi)前(qian)期物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)招(zhao)投標管(guan)(guan)理(li)(li)規(gui)定(ding)》、《沈(shen)(shen)陽市(shi)(shi)(shi)物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)企(qi)業(ye)(ye)(ye)誠(cheng)信考核暫(zan)行(xing)辦(ban)法(fa)(fa)》、《沈(shen)(shen)陽市(shi)(shi)(shi)住(zhu)宅(zhai)區物(wu)業(ye)(ye)(ye)經理(li)(li)執業(ye)(ye)(ye)暫(zan)行(xing)辦(ban)法(fa)(fa)》四個配(pei)套(tao)法(fa)(fa)規(gui)，這些法(fa)(fa)規(gui)對《規(gui)定(ding)》起到了補(bu)充強化的(de)(de)作用，但這些法(fa)(fa)規(gui)還不足以(yi)含概全市(shi)(shi)(shi)物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)的(de)(de)所有(you)(you)方(fang)面，我(wo)(wo)們將根據《規(gui)定(ding)》的(de)(de)實(shi)質內容，結(jie)合我(wo)(wo)市(shi)(shi)(shi)實(shi)際，加強其他(ta)(ta)相關(guan)配(pei)套(tao)法(fa)(fa)律的(de)(de)編(bian)制工作，在做(zuo)好《規(gui)定(ding)》與(yu)原(yuan)有(you)(you)相關(guan)法(fa)(fa)規(gui)的(de)(de)政策銜接(jie)同時，抓(zhua)緊制定(ding)、修訂、完善(shan)其他(ta)(ta)相關(guan)的(de)(de)配(pei)套(tao)法(fa)(fa)規(gui)和(he)實(shi)施細則，進(jin)一步完善(shan)我(wo)(wo)市(shi)(shi)(shi)物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)地方(fang)法(fa)(fa)規(gui)體(ti)系(xi)。

《規(gui)定》對(dui)我(wo)(wo)市的物業管(guan)理(li)(li)提出(chu)了(le)進一(yi)步要(yao)求，我(wo)(wo)們將根據其具(ju)體(ti)內容，對(dui)業主(zhu)的權利和義務、物業管(guan)理(li)(li)過程中(zhong)的行(xing)為，業主(zhu)大會、業主(zhu)委員會的組(zu)成運作、小區(qu)建設遺留問(wen)題、物業管(guan)理(li)(li)公司的規(gui)章(zhang)制(zhi)度等(deng)問(wen)題制(zhi)定相應的整改(gai)措施(shi)，保(bao)證《規(gui)定》的順利實施(shi)。

（二(er)）切實轉變職能，充分發揮(hui)市(shi)場調節作用

《規(gui)定》按照市(shi)(shi)場(chang)經濟的(de)(de)(de)(de)原(yuan)則，對(dui)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)活動的(de)(de)(de)(de)競爭機制(zhi)、物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)服(fu)務的(de)(de)(de)(de)定價、合(he)同等方面均(jun)作出(chu)了(le)明確的(de)(de)(de)(de)規(gui)定。這些(xie)規(gui)定的(de)(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)(de)，就是培(pei)育(yu)市(shi)(shi)場(chang)，充分(fen)發(fa)揮市(shi)(shi)場(chang)優化資源配置(zhi)的(de)(de)(de)(de)作用。從這個(ge)意義上說，《規(gui)定》是一部運(yun)用市(shi)(shi)場(chang)手段規(gui)范物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)的(de)(de)(de)(de)指導性(xing)文件。因此(ci)，全市(shi)(shi)各級物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)行政部門(men)，必須按照《規(gui)定》的(de)(de)(de)(de)精神，把完善市(shi)(shi)場(chang)機制(zhi)放(fang)在(zai)重(zhong)要位(wei)(wei)置(zhi)，切實轉變職(zhi)能，積極(ji)培(pei)育(yu)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)有(you)形(xing)市(shi)(shi)場(chang)，在(zai)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)工作中做到(dao)不(bu)越位(wei)(wei)、不(bu)缺位(wei)(wei)、不(bu)錯位(wei)(wei)、不(bu)擾民，管(guan)好政府該管(guan)的(de)(de)(de)(de)事。

（三）履行(xing)《規定》職責(ze)，強化(hua)行(xing)政管理

一(yi)(yi)是加強對業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)大(da)會(hui)(hui)建立(li)工作的指導監督，促進(jin)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)自律和民主(zhu)(zhu)(zhu)決策(ce)。目前我市(shi)具(ju)有物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)條件實行等級(ji)服務的住宅區(qu)244個(ge)，隨著《規(gui)定》的頒布，我們(men)將進(jin)一(yi)(yi)步加大(da)指導和規(gui)范業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)大(da)會(hui)(hui)和業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)委(wei)員(yuan)的力度，按照法規(gui)賦予的職責，明確權(quan)利、義(yi)務，提高運作水平，引導業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)大(da)會(hui)(hui)在充分尊重全體業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)意愿的基(ji)礎上(shang)，按照合法程序，選舉熱心(xin)公益(yi)事業(ye)(ye)(ye)、責任心(xin)強、具(ju)有一(yi)(yi)定組織能(neng)力的業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)擔任業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)(hui)委(wei)員(yuan)。要通過規(gui)范業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)大(da)會(hui)(hui)、業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)(hui)的行為，促進(jin)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)自律和民主(zhu)(zhu)(zhu)決策(ce)，依法維護自身合法權(quan)益(yi)。使更多(duo)的住宅小區(qu)進(jin)入到規(gui)范化的物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)中來。

二(er)是加大對招(zhao)投(tou)標(biao)(biao)工作的(de)(de)監管(guan)(guan)(guan)和指導，維護業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主合(he)法權益。今年我市頒布了(le)《沈陽市前(qian)(qian)期(qi)(qi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理招(zhao)投(tou)標(biao)(biao)管(guan)(guan)(guan)理規定(ding)》，通過(guo)此規定(ding)我市前(qian)(qian)期(qi)(qi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理的(de)(de)招(zhao)投(tou)標(biao)(biao)質(zhi)量(liang)有了(le)極(ji)大改善，廣大業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主通過(guo)選聘(pin)，選聘(pin)了(le)自(zi)己滿意(yi)的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)。今后(hou)，我們要(yao)在加強(qiang)前(qian)(qian)期(qi)(qi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理招(zhao)投(tou)標(biao)(biao)的(de)(de)同時，指導和監督好物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理的(de)(de)承接驗收和移交工作，維護好業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主依法享有的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)共用部(bu)位、共用設(she)施設(she)備和房屋的(de)(de)所有權與使用權，使前(qian)(qian)期(qi)(qi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理更加規范。

三是嚴(yan)格(ge)加強(qiang)對(dui)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)資質審查，進一步做(zuo)好整頓(dun)和(he)規(gui)范物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)市場(chang)秩(zhi)序的(de)(de)工(gong)作。今(jin)年我局取消了19家(jia)(jia)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)資質，并對(dui)12家(jia)(jia)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)下發了整改(gai)通知單。在這次(ci)學習、宣傳(chuan)的(de)(de)過程中，我們將嚴(yan)格(ge)把(ba)握物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)市場(chang)準入標準，完善資質動態管(guan)(guan)(guan)理(li)，把(ba)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)市場(chang)行(xing)為與資質日(ri)常管(guan)(guan)(guan)理(li)和(he)年檢相(xiang)掛鉤，把(ba)年檢作為一項日(ri)常工(gong)作來抓，使物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)行(xing)為更加法(fa)制化、規(gui)范化。對(dui)不符(fu)合資質等級的(de)(de)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)決不姑(gu)息，逐步淘(tao)汰不合格(ge)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)，凈化物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)市場(chang)，優化我市物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)隊伍的(de)(de)結構(gou)。

四(si)是(shi)理(li)順住宅小區建管(guan)關系(xi)。建管(guan)問題還是(shi)制約(yue)我(wo)市(shi)物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)的(de)(de)(de)一個主(zhu)要問題。這些問題的(de)(de)(de)產(chan)生對(dui)(dui)廣大(da)群眾(zhong)的(de)(de)(de)生活影響極大(da)，也影響了物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)水平(ping)的(de)(de)(de)進一步(bu)提高。目前，我(wo)市(shi)244個實(shi)行物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)的(de)(de)(de)住宅小區中，存在112件(jian)開(kai)發(fa)(fa)遺留(liu)問題，已經(jing)解決(jue)76件(jian)。在《規(gui)定(ding)》頒布(bu)后，我(wo)們將首先明確開(kai)發(fa)(fa)建設單位(wei)、物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)和業(ye)(ye)(ye)主(zhu)三(san)者(zhe)的(de)(de)(de)關系(xi)，明確三(san)者(zhe)各自(zi)的(de)(de)(de)責權利；其次加強與相(xiang)關部門的(de)(de)(de)協調聯(lian)系(xi)，堅(jian)持“條塊結合，以區為主(zhu)”的(de)(de)(de)原則(ze)，對(dui)(dui)存在的(de)(de)(de)問題逐一進行整改、解決(jue)。

五是做好維(wei)(wei)修基金(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)監管工(gong)作(zuo)。從我市物(wu)業(ye)管理(li)(li)(li)實(shi)踐(jian)看，住宅(zhai)小(xiao)區的(de)(de)(de)(de)公用設施設備的(de)(de)(de)(de)維(wei)(wei)修責(ze)任劃(hua)分(fen)不清，極易給物(wu)業(ye)合理(li)(li)(li)使用帶(dai)來(lai)阻礙，給業(ye)主、物(wu)業(ye)使用人工(gong)作(zuo)和生活帶(dai)來(lai)不便(bian)。在繼(ji)續(xu)做好維(wei)(wei)修基金(jin)(jin)繳存管理(li)(li)(li)工(gong)作(zuo)的(de)(de)(de)(de)基礎上，完善制度(du)，規范(fan)維(wei)(wei)修基金(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)管理(li)(li)(li)和使用，形成維(wei)(wei)修資(zi)金(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)歸(gui)集(ji)、使用和再投入的(de)(de)(de)(de)良性循環，確保資(zi)金(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)合理(li)(li)(li)使用。

六是進(jin)一(yi)步理(li)(li)(li)順(shun)物(wu)業(ye)管理(li)(li)(li)收(shou)費(fei)與服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)關系(xi)，促進(jin)行業(ye)良性發(fa)展。積極(ji)指導(dao)物(wu)業(ye)管理(li)(li)(li)企業(ye)與業(ye)主按照等(deng)級服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)標準(zhun)確(que)定具體服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)等(deng)級和(he)等(deng)級收(shou)費(fei)標準(zhun)，使物(wu)業(ye)管理(li)(li)(li)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)收(shou)費(fei)與服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)內(nei)容、服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)質(zhi)量(liang)相統一(yi)，理(li)(li)(li)順(shun)物(wu)業(ye)管理(li)(li)(li)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)收(shou)費(fei)價格與服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)內(nei)容、質(zhi)量(liang)關系(xi)，使物(wu)業(ye)管理(li)(li)(li)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)收(shou)費(fei)標準(zhun)的調整與物(wu)業(ye)管理(li)(li)(li)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)質(zhi)量(liang)的提高在互動(dong)中前進(jin)。

（四）明確責任，齊抓共管，形成物(wu)業管理合力

篇6

委托(tuo)方（以下簡稱甲(jia)方）：業主管理委員會／房(fang)地(di)產開(kai)發公司

受委托方（以下簡稱乙方）：物(wu)業(ye)管理公司

根(gen)據《中(zhong)華(hua)人(ren)民共和(he)國經(jing)濟合同法(fa)入建(jian)(jian)設部第33號令(ling)《城市新建(jian)(jian)住宅小區管(guan)(guan)理辦法(fa)》、《深圳經(jing)濟特區住宅區物業(ye)管(guan)(guan)理條(tiao)例》及其實施細則等(deng)國家、地(di)方有(you)關物業(ye)管(guan)(guan)理法(fa)律、法(fa)規(gui)和(he)政策(ce)，在平等(deng)、自愿、協商一(yi)致的基礎上，就甲(jia)方委托乙方對（物業(ye)名稱）實行專業(ye)化(hua)、一(yi)體化(hua)的物業(ye)管(guan)(guan)理訂立本合同。

第(di)一條物(wu)業基本情(qing)況(kuang)

座落位置：市區路(lu)（街道(dao)）號(hao)；占地面積：平方(fang)米；建筑面積：平方(fang)米；其中(zhong)住(zhu)(zhu)宅平方(fang)米；物業類型：（住(zhu)(zhu)宅區或組團(tuan)、寫字樓、商住(zhu)(zhu)樓、工業區、其他／低(di)層、高層、超(chao)高層或混(hun)合）。

第二條委托管(guan)理事項(xiang)

1.房(fang)屋建筑本體(ti)共(gong)用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外(wai)墻體(ti)和(he)基(ji)礎等承重結構部位、外(wai)墻面、樓梯問、走廊通道(dao)、門廳、設備機房(fang)、）的維修、養護和(he)管(guan)理(li)。

2.房(fang)屋建(jian)筑(zhu)本體(ti)共(gong)用設(she)(she)施設(she)(she)備（共(gong)用的上下水管道(dao)、落水管、垃圾道(dao)、煙囪(cong)、共(gong)用照明(ming)、天(tian)線、中央空調(diao)、暖氣干線、供(gong)暖鍋爐房(fang)、加壓(ya)供(gong)水設(she)(she)備、配電(dian)系統(tong)、樓內消防設(she)(she)施設(she)(she)備、電(dian)梯、中水系統(tong)等）的維修、養護、管理和運(yun)行服(fu)務。

3.本物(wu)業規劃紅線內屬物(wu)業管(guan)理范圍的(de)市(shi)政公(gong)用設(she)施（道路(lu)、室外(wai)(wai)上下水管(guan)道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外(wai)(wai)泵房、路(lu)燈、自(zi)行(xing)車(che)房棚(peng)、停(ting)車(che)場(chang)）的(de)維修、養護和管(guan)理。

4.本(ben)物(wu)業(ye)規劃紅線內的屬配(pei)套服(fu)務(wu)設施（網球場(chang)、游泳池、商業(ye)網點、）的維修、養護和(he)管理。

5.公(gong)(gong)共(gong)環境（包(bao)括公(gong)(gong)共(gong)場地、房屋建(jian)筑物共(gong)用部位(wei)）的(de)清(qing)潔衛(wei)生、垃圾的(de)收集、清(qing)運。

6.交通(tong)、車輛行駛(shi)及停泊。

7.配合(he)和(he)協助當地(di)公(gong)安(an)機關(guan)進行安(an)全監控(kong)和(he)巡視等保安(an)工作，（但不含人身、財產保險保管責任）。

8.社(she)區文化娛樂活動(dong)。

9.物(wu)業及(ji)物(wu)業管理檔案、資(zi)料(liao)；

10.法規和政策規定由物業管(guan)理公司管(guan)理的其(qi)它事(shi)項；

第三條合同期限

本合同期限為年(nian)(nian)。自(zi)年(nian)(nian)月(yue)日起至(zhi)年(nian)(nian)月(yue)日止。

第四條甲方的權利和(he)義(yi)務(wu)

1.與物業管理(li)公司議定年(nian)度(du)管理(li)計劃、年(nian)度(du)費用概預算(suan)、決算(suan)報告；

2.對乙方的管(guan)理(li)實(shi)施監督檢查(cha)，每(mei)年全面進行一次考核評定，如因乙方管(guan)理(li)不(bu)善(shan)，造

成重大經濟損失或管理(li)失誤，經市政府(fu)物業管理(li)主管部(bu)門認定，有權終(zhong)止(zhi)合同；

3.委(wei)托乙方對(dui)違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理：包(bao)括責令停止(zhi)違

章行(xing)為(wei)、要求賠償經濟損(sun)失及支付違(wei)約金、對無故不(bu)繳(jiao)、交有關(guan)費用或拒不(bu)改正違(wei)章行(xing)為(wei)的

責任人采(cai)取停水、停電、。等催(cui)繳催(cui)改(gai)措施；

4.甲方(fang)(fang)在合同(tong)生效之日(ri)起日(ri)內按(an)規(gui)(gui)定(ding)向乙方(fang)(fang)提供(gong)經營(ying)(ying)性商業(ye)用房平方(fang)(fang)米，由乙方(fang)(fang)按(an)每月每平方(fang)(fang)米元(yuan)標準出租經營(ying)(ying)，其收入按(an)法規(gui)(gui)政(zheng)策(ce)規(gui)(gui)定(ding)用于補貼本物業(ye)維護(hu)管理費用。

5.甲方(fang)(fang)在合同生效(xiao)之日起(qi)日內(nei)按政(zheng)府規(gui)定(ding)向乙(yi)方(fang)(fang)提(ti)供管理用(yong)房平方(fang)(fang)米(mi)（其中(zhong)辦公用(yong)房平方(fang)(fang)米(mi)，員工(gong)宿舍平方(fang)(fang)米(mi)，其它用(yong)房平方(fang)(fang)米(mi)），由乙(yi)方(fang)(fang)按下(xia)列第項使(shi)用(yong)：

①無償使用。

②按每月每平方米建筑面積元的標準租用。

6.甲方在合同生效之日起一日內按規定向乙方提供本物業(ye)所有(you)的物業(ye)及物業(ye)管理(li)檔案、資(zi)料（工(gong)程建設(she)竣工(gong)資(zi)料、住用戶資(zi)料、。），并在乙方管理(li)期滿時予以(yi)收回；

7.不得干涉乙方依法或依本合同規(gui)定內容所(suo)進(jin)行的管理和經營活動(dong)；

8.負責處理非(fei)乙方原(yuan)因(yin)而產(chan)生的各種糾紛；

9.協助(zhu)乙方做好物業(ye)管理工作和宣傳教育、文(wen)化(hua)活動；

10.法規(gui)政策規(gui)定由甲方承擔的(de)其他責任。

第五條乙方的權利和義(yi)務

1.根據有(you)關法(fa)律、法(fa)規(gui)(gui)政策及本(ben)合同(tong)的規(gui)(gui)定(ding)，制訂該物(wu)業的各項(xiang)管理(li)辦(ban)法(fa)、規(gui)(gui)章(zhang)制度(du)、實施細則(ze)，自主(zhu)開展各項(xiang)管理(li)經營活動，但不得(de)損害大多數(shu)業主(zhu)（住用戶）的合法(fa)權益，獲取不當(dang)利益。

2.遵(zun)照(zhao)國(guo)家、地方(fang)物(wu)業管(guan)理服(fu)(fu)務(wu)(wu)收(shou)(shou)費(fei)(fei)規(gui)定(ding)(ding)，按物(wu)業管(guan)理的服(fu)(fu)務(wu)(wu)項目、服(fu)(fu)務(wu)(wu)內(nei)容。服(fu)(fu)務(wu)(wu)深(shen)度(du)，測(ce)(ce)算(suan)物(wu)業管(guan)理服(fu)(fu)務(wu)(wu)收(shou)(shou)費(fei)(fei)標準，并向甲方(fang)提供測(ce)(ce)算(suan)依(yi)據，嚴格按合同規(gui)定(ding)(ding)的收(shou)(shou)費(fei)(fei)標準收(shou)(shou)取，不得擅自加(jia)價，不得只收(shou)(shou)費(fei)(fei)不服(fu)(fu)務(wu)(wu)或多收(shou)(shou)費(fei)(fei)少服(fu)(fu)務(wu)(wu)。

 3.負責編制房屋及(ji)附屬設施(shi)、設備(bei)年度維修養護計劃和(he)大中修方(fang)案(an)，經雙方(fang)議定后由(you)乙(yi)方(fang)組織實施(shi)。

4.有權依照法(fa)規政(zheng)策、本合同和業(ye)主公約的規定對違反業(ye)主公約和物業(ye)管理(li)法(fa)規政(zheng)策的行為(wei)進行處理(li)；

5.有權(quan)選聘專(zhuan)營公司承擔本物業的(de)專(zhuan)項管理業務(wu)并支付費用、但(dan)不得(de)將(jiang)整體管理責任及利益轉讓(rang)給其他人或單位，不得(de)將(jiang)重要(yao)專(zhuan)項業務(wu)承包給個人；

6.接受物業(ye)(ye)管理主(zhu)管部(bu)門及有關政府部(bu)門的(de)監督(du)、指(zhi)導，并接受甲方和業(ye)(ye)主(zhu)的(de)監督(du)；

7.至少每3個月(yue)向全體業主張榜公布一(yi)次管理(li)費(fei)用收支賬民主。

 8.對本(ben)物(wu)業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能(neng)，如(ru)需在(zai)本(ben)物(wu)業內(nei)改擴(kuo)建完善配套(tao)項目，須報甲(jia)方和有關部(bu)門批準(zhun)后方可(ke)實施；

9.建立本物業(ye)的物業(ye)管(guan)理檔案并(bing)負責及時(shi)記載有(you)關變(bian)更情況；

10.開展有效的社區文化活動和便民服務工(gong)作(zuo)；

11.本合同(tong)終(zhong)止(zhi)時，乙方(fang)(fang)必須向甲方(fang)(fang)移交(jiao)原委托管(guan)理的全部物(wu)業(ye)及(ji)其各(ge)類管(guan)理檔(dang)案、財(cai)務(wu)等資料；移交(jiao)本物(wu)業(ye)的公共財(cai)產，包括用(yong)管(guan)理費、公共收(shou)入積(ji)累形成的資產；對本物(wu)業(ye)的管(guan)理財(cai)務(wu)狀況進行(xing)財(cai)務(wu)審計，甲方(fang)(fang)有權指定專業(ye)審計機(ji)構。

12.不承(cheng)擔對業(ye)主及非(fei)業(ye)主使用人的人身、財產的保(bao)管保(bao)險義務（另有，專門合(he)同規定

除外）。

第六條管理目標

乙(yi)方根據甲方的委(wei)托(tuo)管(guan)(guan)理(li)事(shi)項(xiang)制定出(chu)本(ben)物業(ye)“管(guan)(guan)理(li)分項(xiang)標(biao)準(zhun)”（各項(xiang)維修(xiu)、養護和(he)管(guan)(guan)理(li)的工作(zuo)標(biao)準(zhun)和(he)考核標(biao)準(zhun)），與甲方協商同(tong)意后(hou)作(zuo)為(wei)本(ben)合同(tong)的必備附件(jian)。乙(yi)方承諾，在(zai)本(ben)合同(tong)生效(xiao)后(hou)年(nian)內達到(dao)的管(guan)(guan)理(li)標(biao)準(zhun)；年(nian)內達到(dao)管(guan)(guan)理(li)標(biao)準(zhun)，并獲得(de)政府主管(guan)(guan)部(bu)門(men)頒發的證書。

第七條(tiao)管理服務費用

l·本物業的管理服務費按下(xia)列(lie)第項(xiang)執行：

①按政府規定的標準向(xiang)業(ye)主(zhu)（住用戶）收取，即每月(yue)每平方米建筑(zhu)面(mian)積元

②按雙方協(xie)商的標準向業主（住用戶）收取，即每(mei)月每(mei)平方米建筑面積元；

③由甲(jia)方(fang)按(an)統一標準直(zhi)接支付給(gei)乙(yi)方(fang)，即(ji)每年（月）每平方(fang)米建筑(zhu)面積元(yuan)；支付期限：；方(fang)式：；

2.管理(li)服務費標準(zhun)的調整按下(xia)列第項執行：

①按政府規定的標準(zhun)調整；

②按每年％的幅度(du)上調(diao)；

③按每(mei)年(nian)％的(de)幅(fu)度下調(diao)；

④按每年當地政府(fu)公布(bu)的物價漲跌幅度(du)調整；

⑤按雙方議定的(de)標準調整；

③。

3.乙(yi)(yi)方對物(wu)業(ye)產權人(ren)、使用(yong)(yong)(yong)人(ren)的(de)房屋自用(yong)(yong)(yong)部(bu)位、自用(yong)(yong)(yong)設(she)備的(de)維修養護，及(ji)(ji)其他(ta)特約服(fu)務，采(cai)取成本核(he)(he)算方式，按實際發生費用(yong)(yong)(yong)計收(shou)；但甲方有(you)權對乙(yi)(yi)方的(de)上述(shu)收(shou)費項(xiang)目(mu)及(ji)(ji)標準進行審(shen)核(he)(he)和(he)監督(du)。

4.房(fang)屋建筑（本(ben)體）的(de)(de)共同部位及(ji)共用(yong)設施設備的(de)(de)維修(xiu)、養護與更新改造(zao)，由乙(yi)方提出方案，經(jing)雙方議定(ding)(ding)后實施，所需(xu)經(jing)費按規(gui)定(ding)(ding)在房(fang)屋本(ben)體維修(xiu)基(ji)(ji)金中支付。房(fang)屋本(ben)體維修(xiu)基(ji)(ji)金的(de)(de)收取執行(xing)市政(zheng)府物業管理主管部門的(de)(de)指導標準。甲方有義務(wu)督促業主繳交上(shang)述基(ji)(ji)金并(bing)配合維護。

5.本(ben)物(wu)業(ye)的公(gong)用(yong)設施(shi)專用(yong)基金(jin)共計(ji)元，由甲方負責在時(shi)間內(nei)按法規政(zheng)策的規定到(dao)位，以保障(zhang)本(ben)物(wu)業(ye)的公(gong)用(yong)配套設施(shi)的更新改造及重大維(wei)護(hu)費用(yong)。

6.乙方在(zai)接管本物業中發生的前期管理費用元，按(an)下列(lie)第項執行：

①由(you)甲方在本合同生(sheng)效之日(ri)起日(ri)內向乙方支付；

②由乙方承擔；

③在費用中支付；④。

7.因甲方責任而(er)造成的(de)物業空置并(bing)產生的(de)管理(li)費用，按下列第項執(zhi)行：

①由甲方承(cheng)擔(dan)全部空(kong)置物業的管理成(cheng)本(ben)費(fei)用，即每平方米建(jian)筑面(mian)積每月(yue)元；

②由甲方承擔(dan)上述管理成(cheng)本(ben)費用的(de)％；

第八條獎懲措施

1.乙方(fang)全面完成合同規(gui)定的各項管理目標，甲方(fang)分別(bie)下(xia)列情況，對乙方(fang)進行獎勵；

2.乙方(fang)未完成合同規(gui)定的各項管理目(mu)標，甲方(fang)分別下列(lie)情況，對乙方(fang)進行(xing)處(chu)罰：

3.合同期滿后，乙方(fang)(fang)可(ke)參加(jia)甲方(fang)(fang)的管理(li)招(zhao)投標并在同等條(tiao)件(jian)下優(you)(you)先獲(huo)得管理(li)權，但根據法規(gui)政策或(huo)主管部門規(gui)定被取消投標資格或(huo)優(you)(you)先管理(li)資格的除外。乙方(fang)(fang)全部完成(cheng)合同責(ze)任(ren)并管理(li)成(cheng)績(ji)優(you)(you)秀，多數業主反映良好，可(ke)以(yi)不(bu)參加(jia)招(zhao)投標而直接續(xu)訂(ding)合同。第九條(tiao)違約責(ze)任(ren)

1.如因甲(jia)方(fang)(fang)原因，造成(cheng)乙(yi)方(fang)(fang)未完成(cheng)規定管理目標或直接(jie)造成(cheng)乙(yi)方(fang)(fang)經濟(ji)損失的，甲(jia)方(fang)(fang)應給予乙(yi)方(fang)(fang)相應補償；乙(yi)方(fang)(fang)有權要求甲(jia)方(fang)(fang)限期整(zheng)改(gai)，并(bing)有權終止合(he)同。

2.如因(yin)(yin)乙(yi)方(fang)原因(yin)(yin)，造(zao)成(cheng)不能完成(cheng)管理目標或直接造(zao)成(cheng)甲方(fang)經(jing)濟損失的(de)，乙(yi)方(fang)應給予甲方(fang)相(xiang)應補償。甲方(fang)有權要(yao)求乙(yi)方(fang)限期整(zheng)改，并有權終止合(he)同。

3.因(yin)甲方(fang)房屋建筑(zhu)或設施設備質量或安(an)裝技(ji)術等原因(yin)，造(zao)成(cheng)重(zhong)大(da)事故的(de)(de)，由(you)甲方(fang)承擔責(ze)任并負責(ze)善后處理。因(yin)乙(yi)方(fang)管(guan)理不善或操作不當(dang)(dang)等原因(yin)造(zao)成(cheng)重(zhong)大(da)事故的(de)(de)，由(you)乙(yi)方(fang)承擔責(ze)任并負責(ze)善后處理。（產生(sheng)事故的(de)(de)直接(jie)原因(yin)，以政府有關(guan)部(bu)門的(de)(de)鑒定結論為準）4.甲、乙(yi)雙方(fang)如有采(cai)取不正當(dang)(dang)競爭手段而取得管(guan)理權或致使對方(fang)失去管(guan)理權，或造(zao)成(cheng)對方(fang)經濟損失的(de)(de)，應當(dang)(dang)承擔全部(bu)責(ze)任。

第十條其他事項

1.雙(shuang)方可對本(ben)合(he)同的條款進行修(xiu)訂(ding)更改(gai)或補充，以書面簽訂(ding)補充協議，補充協議與本(ben)合(he)同具有同等(deng)效力。

2.合(he)同規定的管理期(qi)滿(man)，本合(he)同自然終止(zhi)，雙方(fang)如續(xu)訂合(he)同，應(ying)在該合(he)同期(qi)滿(man)六個(ge)月前(qian)向對方(fang)提出書面意見。

3.本合同執行期間，如(ru)遇(yu)不可抗力(li)，致使合同無(wu)法(fa)履行時(shi)，雙方均不承擔違約責任并按(an)有關法(fa)規(gui)政策規(gui)定及時(shi)協商處理。

4.本合同在履行中(zhong)如(ru)發生爭議(yi)，雙方應協商(shang)解決(jue)(jue)，協商(shang)不成時(shi)，提請物(wu)業管理主管部門調(diao)(diao)解，調(diao)(diao)解不成的(de)，提交(jiao)深圳市(shi)仲裁(cai)委(wei)員會依法裁(cai)決(jue)(jue)。

5.本合同(tong)之附件均為合同(tong)有效組(zu)成部分；本合同(tong)及其附件內，空格(ge)部分填(tian)寫的文字與印刷(shua)文字具有同(tong)等效力(li)。

本合同及其附(fu)件和(he)補充協(xie)議中未規定的事項，均遵照中華人民共和(he)國有(you)關法(fa)律、法(fa)規和(he)政(zheng)策執(zhi)行。

6.本(ben)(ben)合同正本(ben)(ben)連(lian)同附件共一(yi)(yi)頁，一(yi)(yi)式三份，甲、乙(yi)雙方及(ji)物(wu)業管理(li)主管部門（備案）各執一(yi)(yi)份，具有同等法律效力。

7.本合同自(zi)簽訂之日起生(sheng)效。

甲方簽章(zhang)：乙方簽章(zhang)：

篇7

（1）影(ying)響著(zhu)物業(ye)管理(li)企業(ye)的(de)(de)經濟活動的(de)(de)環境(jing)。對企業(ye)進行文(wen)化(hua)(hua)創建，有利于文(wen)化(hua)(hua)中的(de)(de)價值理(li)念、思(si)想觀念、精神內(nei)涵等的(de)(de)傳遞與滲(shen)入，能夠進一(yi)步改善企業(ye)的(de)(de)管理(li)環境(jing)，更(geng)有利于企業(ye)贏得(de)市(shi)場競爭力和實(shi)現持續、健康發(fa)展。

（2）影響著物(wu)業(ye)管理(li)企(qi)(qi)業(ye)的(de)發(fa)展結(jie)構(gou)。特定(ding)的(de)企(qi)(qi)業(ye)文(wen)化(hua)創(chuang)建決定(ding)了企(qi)(qi)業(ye)有效的(de)組(zu)織形態(tai)，而這樣的(de)文(wen)化(hua)發(fa)展結(jie)構(gou)也(ye)決定(ding)了服務與(yu)產品(pin)的(de)質量與(yu)類型，影響著物(wu)業(ye)管理(li)企(qi)(qi)業(ye)的(de)管理(li)定(ding)位。

2、物(wu)業(ye)管(guan)理中企業(ye)文化(hua)創建與定(ding)位(wei)存在的問題

2.1企業文化(hua)與企業經濟(ji)發(fa)展(zhan)脫節(jie)

本(ben)質上講，企(qi)業(ye)(ye)文化與企(qi)業(ye)(ye)經濟發展并不(bu)矛盾，兩者都是為了(le)企(qi)業(ye)(ye)取得更大發展。但現階(jie)段而言，很(hen)多(duo)企(qi)業(ye)(ye)認識不(bu)到文化建設的重要性，認為只是對于(yu)企(qi)業(ye)(ye)形象有作用，而對經濟發展則沒有推動(dong)作用，將企(qi)業(ye)(ye)文化孤立于(yu)經濟發展之外空談建設。

2.2企業文化存在(zai)口號化問題

企(qi)業文(wen)(wen)(wen)化(hua)并不等于口(kou)號，但很多(duo)企(qi)業卻只是(shi)讓企(qi)業文(wen)(wen)(wen)化(hua)流于各種(zhong)口(kou)號，甚至僅將(jiang)企(qi)業文(wen)(wen)(wen)化(hua)局限于此，而(er)并沒有(you)認識到(dao)真正的企(qi)業文(wen)(wen)(wen)化(hua)，應(ying)該將(jiang)企(qi)業發展(zhan)精(jing)深融入到(dao)員(yuan)工心中，起到(dao)實質性的激勵作(zuo)用。

2.3企業文化(hua)趨(qu)向于娛樂化(hua)與表象化(hua)

相(xiang)當一部分(fen)的企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)，認為(wei)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)文(wen)化，就是組(zu)織員工(gong)進(jin)行各類文(wen)體活動，企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)貌似很和諧，這(zhe)樣表面(mian)看起來也很有面(mian)子。在一些極端企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)，甚至將員工(gong)每月進(jin)行文(wen)體活動的次數納入(ru)到企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)文(wen)化建(jian)設考核中來。而這(zhe)實(shi)際上是對企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)文(wen)化的誤解(jie)。只(zhi)是將企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)文(wen)化進(jin)行外(wai)在的、表層化的簡(jian)單包裝(zhuang)處理。遠(yuan)遠(yuan)沒(mei)有深入(ru)到企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)文(wen)化的內涵中。

2.4企業文化缺(que)乏(fa)活力

還有個別企(qi)業(ye)，走企(qi)業(ye)文化(hua)(hua)的(de)極端路線(xian)。將對員工的(de)軍(jun)事化(hua)(hua)管理視為企(qi)業(ye)文化(hua)(hua)的(de)創辦方(fang)式，從(cong)而使企(qi)業(ye)內部嚴要求(qiu)、嚴紀律(lv)，這給員工的(de)工作帶來很大的(de)限制，使得企(qi)業(ye)文化(hua)(hua)僵化(hua)(hua)，毫無(wu)生機和創新能力可言。

3、企(qi)業管理中企(qi)業文化的創建與定位(wei)策(ce)略

3.1明(ming)確企(qi)業文化建設的(de)方向

建(jian)立(li)(li)和確定公(gong)(gong)(gong)司(si)文(wen)化(hua)(hua)(hua)是企業管理(li)(li)的重(zhong)點(dian)，其中(zhong)的兩個(ge)關鍵(jian)點(dian)為(wei)：一(yi)、創建(jian)特色型(xing)的公(gong)(gong)(gong)司(si)文(wen)化(hua)(hua)(hua)要(yao)以公(gong)(gong)(gong)司(si)發展策略和所處(chu)行業的特征為(wei)出(chu)發點(dian)；二、以公(gong)(gong)(gong)司(si)歷史(shi)為(wei)根本立(li)(li)足點(dian)，展示出(chu)公(gong)(gong)(gong)司(si)的文(wen)化(hua)(hua)(hua)積(ji)累，給人(ren)以親切感(gan)。所以，建(jian)立(li)(li)健全公(gong)(gong)(gong)司(si)文(wen)化(hua)(hua)(hua)必須(xu)有一(yi)個(ge)過程(cheng)，在(zai)公(gong)(gong)(gong)司(si)文(wen)化(hua)(hua)(hua)共同(tong)的目標下，鼓勵員(yuan)工(gong)積(ji)極參與到文(wen)化(hua)(hua)(hua)建(jian)設中(zhong)來。例如從資源充分利(li)用的角度(du)、公(gong)(gong)(gong)司(si)競(jing)爭能力提升的角度(du)、企業當前存在(zai)的好的風氣(qi)和氛圍的角度(du)以及(ji)管理(li)(li)等方面的角度(du)，以問(wen)卷(juan)等形式(shi)對(dui)員(yuan)工(gong)做(zuo)開放性考察，然后(hou)對(dui)員(yuan)工(gong)的答卷(juan)做(zuo)分類整理(li)(li)，有專門人(ren)員(yuan)根據其內容做(zuo)分類，最后(hou)總結出(chu)適合公(gong)(gong)(gong)司(si)文(wen)化(hua)(hua)(hua)發展的最終目標。

3.2明(ming)確價值觀在組織中的(de)重(zhong)要作用

一(yi)(yi)個公(gong)司(si)文(wen)化的(de)(de)關(guan)鍵(jian)就(jiu)是(shi)該(gai)(gai)(gai)組織(zhi)(zhi)的(de)(de)價(jia)值觀(guan)(guan)(guan)，它是(shi)一(yi)(yi)個公(gong)司(si)員(yuan)(yuan)工(gong)價(jia)值觀(guan)(guan)(guan)的(de)(de)總方向。一(yi)(yi)個組織(zhi)(zhi)的(de)(de)價(jia)值觀(guan)(guan)(guan)建立的(de)(de)關(guan)鍵(jian)在與(yu)問卷中(zhong)所(suo)體現出來的(de)(de)員(yuan)(yuan)工(gong)共同的(de)(de)認知(zhi)。然后(hou)，以此為(wei)出發點，在公(gong)司(si)管理(li)人員(yuan)(yuan)對企(qi)業(ye)文(wen)化的(de)(de)建立與(yu)發展(zhan)的(de)(de)觀(guan)(guan)(guan)點的(de)(de)指導下，總結整(zheng)理(li)問卷中(zhong)員(yuan)(yuan)工(gong)的(de)(de)觀(guan)(guan)(guan)點，從而使公(gong)司(si)文(wen)化創建的(de)(de)高度(du)。內容理(li)論(lun)性(xing)的(de)(de)高度(du)與(yu)該(gai)(gai)(gai)公(gong)司(si)的(de)(de)具體情況相適應，最(zui)后(hou)是(shi)企(qi)業(ye)的(de)(de)集體價(jia)值觀(guan)(guan)(guan)能(neng)夠概括全面、簡單清楚、易(yi)于接受。最(zui)后(hou)為(wei)了進一(yi)(yi)步促進價(jia)值觀(guan)(guan)(guan)的(de)(de)完整(zheng)和加(jia)強(qiang)員(yuan)(yuan)工(gong)對該(gai)(gai)(gai)價(jia)值觀(guan)(guan)(guan)的(de)(de)認知(zhi)接收，加(jia)強(qiang)思想(xiang)的(de)(de)凝聚力，穩固(gu)該(gai)(gai)(gai)價(jia)值觀(guan)(guan)(guan)的(de)(de)關(guan)鍵(jian)地位，鼓勵員(yuan)(yuan)工(gong)積極參與(yu)到對該(gai)(gai)(gai)價(jia)值觀(guan)(guan)(guan)的(de)(de)討論(lun)中(zhong)也是(shi)非常有效的(de)(de)手段之(zhi)一(yi)(yi)。

3.3抑(yi)制相異(yi)的文化傳播

公(gong)司領導在關注(zhu)公(gong)司文化的同時，還要加強對員(yuan)工與(yu)企(qi)業組織價值(zhi)取向(xiang)和(he)價值(zhi)觀(guan)(guan)(guan)(guan)不(bu)符合(he)(he)，甚至相(xiang)背(bei)(bei)離的自身行(xing)為習慣與(yu)個人(ren)價值(zhi)觀(guan)(guan)(guan)(guan)的關注(zhu)，所以(yi)，對與(yu)企(qi)業價值(zhi)觀(guan)(guan)(guan)(guan)相(xiang)一致、相(xiang)符合(he)(he)的員(yuan)工個人(ren)價值(zhi)觀(guan)(guan)(guan)(guan)要加以(yi)引(yin)導提升，對其(qi)其(qi)他員(yuan)工的價值(zhi)觀(guan)(guan)(guan)(guan)要綜合(he)(he)分析，與(yu)企(qi)業價值(zhi)觀(guan)(guan)(guan)(guan)相(xiang)背(bei)(bei)離的價值(zhi)觀(guan)(guan)(guan)(guan)則要加以(yi)引(yin)導改正(zheng)，可以(yi)通過培訓(xun)教育等方(fang)式，使其(qi)放棄(qi)不(bu)正(zheng)確的價值(zhi)觀(guan)(guan)(guan)(guan)而接受企(qi)業組織的價值(zhi)觀(guan)(guan)(guan)(guan)。

3.4強化企業文(wen)化的傳播

執(zhi)行是(shi)理論的(de)(de)(de)(de)關(guan)鍵(jian)所(suo)在，所(suo)以(yi)能夠讓員工將一個企業所(suo)宣傳的(de)(de)(de)(de)文(wen)化(hua)成(cheng)為(wei)(wei)其(qi)個人的(de)(de)(de)(de)價(jia)值觀并形成(cheng)以(yi)此(ci)為(wei)(wei)標準的(de)(de)(de)(de)行為(wei)(wei)習慣，關(guan)鍵(jian)在于執(zhi)行。專題性(xing)的(de)(de)(de)(de)文(wen)化(hua)活動(dong)和(he)(he)企業內部(bu)的(de)(de)(de)(de)教(jiao)育培訓(xun)是(shi)其(qi)文(wen)化(hua)宣傳的(de)(de)(de)(de)主要形式(shi)。其(qi)中前者主要有年(nian)會和(he)(he)表(biao)揚(yang)大會等公司性(xing)質的(de)(de)(de)(de)活動(dong)，后(hou)者則分為(wei)(wei)在崗(gang)和(he)(he)崗(gang)前兩種不同培訓(xun)。

4、結語

篇8

什么叫智(zhi)(zhi)(zhi)能物(wu)業(ye)(ye)(ye)呢?在這(zhe)里我們有(you)(you)必要弄清這(zhe)個(ge)概(gai)念。近年來，智(zhi)(zhi)(zhi)能建筑(zhu)技(ji)(ji)術又有(you)(you)了新的發展，人們把智(zhi)(zhi)(zhi)能建筑(zhu)技(ji)(ji)術擴展到一個(ge)區(qu)域的幾座智(zhi)(zhi)(zhi)能建筑(zhu)進行綜合管理，再分層次地連接起來進行統一管理，這(zhe)樣的區(qu)域和城(cheng)市(shi)分別被(bei)稱為智(zhi)(zhi)(zhi)能物(wu)業(ye)(ye)(ye)小區(qu)和智(zhi)(zhi)(zhi)能城(cheng)市(shi)。智(zhi)(zhi)(zhi)能物(wu)業(ye)(ye)(ye)小區(qu)是(shi)智(zhi)(zhi)(zhi)能城(cheng)市(shi)的基本單元，它已成為建筑(zhu)行業(ye)(ye)(ye)中(zhong)繼智(zhi)(zhi)(zhi)能建筑(zhu)之后的有(you)(you)一個(ge)熱點。

所(suo)謂的(de)智能(neng)物業小區(qu)，就(jiu)是(shi)將在(zai)一(yi)定地域范圍內多(duo)個(ge)具有相同或不同功(gong)能(neng)的(de)建筑物(主要是(shi)指住(zhu)宅(zhai)小區(qu))按照統籌的(de)方法分別對(dui)其功(gong)能(neng)進(jin)行智能(neng)化(hua)，資(zi)源充分共享(xiang)，統一(yi)管理，在(zai)提供安全(quan)、舒適、方便、節能(neng)、可持(chi)續發展(zhan)的(de)生活環境的(de)同時，便于統一(yi)管理和控制，并盡可能(neng)的(de)提高性價比指標。

讓我們對比來看(kan)看(kan)國(guo)(guo)(guo)內(nei)外(wai)(wai)智(zhi)能(neng)(neng)(neng)化物業(ye)的(de)(de)(de)發展現狀吧!國(guo)(guo)(guo)外(wai)(wai)，智(zhi)能(neng)(neng)(neng)網(wang)(wang)(wang)絡(luo)物業(ye)常被稱為”smarthome"。現在已有(you)不(bu)少地(di)方，如(ru)美國(guo)(guo)(guo)、加拿大、澳大利亞(ya)等地(di)開(kai)發了這(zhe)種智(zhi)能(neng)(neng)(neng)網(wang)(wang)(wang)絡(luo)物業(ye)社區(qu)。這(zhe)些(xie)社區(qu)都(dou)通過電(dian)子手(shou)段(duan)提(ti)供與社區(qu)有(you)關的(de)(de)(de)信息和(he)服務(wu)。這(zhe)種方式(shi)不(bu)僅縮短(duan)了人(ren)們物理上的(de)(de)(de)距離，而(er)且給用(yong)戶(hu)(hu)帶來了許多(duo)方便。通過Internet，社區(qu)向其住(zhu)戶(hu)(hu)提(ti)供國(guo)(guo)(guo)內(nei)外(wai)(wai)新(xin)聞、社區(qu)內(nei)新(xin)聞以(yi)及住(zhu)戶(hu)(hu)自(zi)己感興趣(qu)的(de)(de)(de)新(xin)聞。另(ling)外(wai)(wai)，還有(you)交(jiao)通信息、天氣形式(shi)、地(di)區(qu)性(xing)活動、商業(ye)區(qu)地(di)圖。而(er)社區(qu)最(zui)重(zhong)要的(de)(de)(de)是服務(wu)，這(zhe)些(xie)社區(qu)提(ti)供了如(ru)醫療、嬰兒看(kan)護、寵物照顧、病人(ren)監護、電(dian)子圖書館、網(wang)(wang)(wang)上學校(xiao)、預定旅店、飯館、酒吧、看(kan)電(dian)影、逛公園等項目，住(zhu)戶(hu)(hu)可(ke)以(yi)根據自(zi)己的(de)(de)(de)愛(ai)好進行選擇(ze)。此外(wai)(wai)，在住(zhu)戶(hu)(hu)家(jia)庭(ting)內(nei)部聯成局(ju)域網(wang)(wang)(wang)(HomeLocalAreaNetwork)，將自(zi)家(jia)的(de)(de)(de)所有(you)電(dian)器進行智(zhi)能(neng)(neng)(neng)控制(zhi)，支(zhi)持多(duo)臺個人(ren)電(dian)腦。住(zhu)戶(hu)(hu)可(ke)以(yi)遠程監視、控制(zhi)家(jia)中(zhong)的(de)(de)(de)各種設備，如(ru)提(ti)前打(da)開(kai)空調、開(kai)關燈、收發傳真等一系列(lie)內(nei)部事務(wu)。這(zhe)一智(zhi)能(neng)(neng)(neng)化控制(zhi)使(shi)得整個小(xiao)區(qu)的(de)(de)(de)智(zhi)能(neng)(neng)(neng)化水(shui)平又(you)提(ti)高(gao)了很(hen)多(duo)，當然這(zhe)和(he)國(guo)(guo)(guo)外(wai)(wai)網(wang)(wang)(wang)絡(luo)普及、應用(yong)水(shui)平、國(guo)(guo)(guo)民(min)收入是密不(bu)可(ke)分的(de)(de)(de)。

早在幾年前，美(mei)(mei)國(guo)、歐洲和(he)(he)東南亞等(deng)經濟(ji)比(bi)較發達的國(guo)家(jia)先后提出了“智能(neng)物業"(SmartHome)的概(gai)念。其實(shi)項(xiang)目(mu)標(biao)就(jiu)是：“將家(jia)庭(ting)(ting)(ting)(ting)中(zhong)各種(zhong)與(yu)(yu)(yu)信(xin)息相關的通訊設(she)(she)(she)(she)備，家(jia)用(yong)電(dian)(dian)器和(he)(he)家(jia)庭(ting)(ting)(ting)(ting)保安裝置通過家(jia)庭(ting)(ting)(ting)(ting)總(zong)線(xian)技術(shu)(HBS'''')連接到一個家(jia)庭(ting)(ting)(ting)(ting)智能(neng)化系(xi)統(tong)(tong)上進行集(ji)中(zhong)的或異地的監視、控制(zhi)(zhi)和(he)(he)家(jia)庭(ting)(ting)(ting)(ting)事務性管理，并(bing)保持(chi)這些家(jia)庭(ting)(ting)(ting)(ting)設(she)(she)(she)(she)施與(yu)(yu)(yu)住宅環(huan)境的和(he)(he)諧與(yu)(yu)(yu)協調。”早在1983年美(mei)(mei)國(guo)電(dian)(dian)子工(gong)業協會就(jiu)組(zu)織專(zhuan)門機構開始制(zhi)(zhi)定(ding)(ding)家(jia)庭(ting)(ting)(ting)(ting)電(dian)(dian)氣(qi)設(she)(she)(she)(she)計(ji)(ji)標(biao)準，并(bing)于(yu)1988年編(bian)制(zhi)(zhi)了第一個適用(yong)于(yu)家(jia)庭(ting)(ting)(ting)(ting)住宅的電(dian)(dian)氣(qi)設(she)(she)(she)(she)計(ji)(ji)標(biao)準，即：《家(jia)庭(ting)(ting)(ting)(ting)自動化系(xi)統(tong)(tong)與(yu)(yu)(yu)通訊標(biao)準》，也有(you)稱(cheng)之為家(jia)庭(ting)(ting)(ting)(ting)總(zong)線(xian)系(xi)統(tong)(tong)標(biao)準(HBS)。在其制(zhi)(zhi)定(ding)(ding)的設(she)(she)(she)(she)計(ji)(ji)規范與(yu)(yu)(yu)標(biao)準中(zhong)，智能(neng)住宅的電(dian)(dian)氣(qi)設(she)(she)(she)(she)計(ji)(ji)要求必須滿足以下三個條(tiao)件，即：

1)具(ju)有家(jia)庭總線系統(tong)；(也稱綜合(he)布線系統(tong))

2)通過家庭(ting)總線系統(tong)提供各種服務功能(neng)；(各種家電的(de)智能(neng)化)

3)能和住宅以外的(de)外部世(shi)界相連(lian)接。(互聯網的(de)功能，目(mu)前中國(guo)電(dian)信、長城(cheng)寬帶及有線電(dian)

視都(dou)在(zai)積(ji)極的(de)擴(kuo)展此項業務以爭取更多的(de)終極用戶)

我國也從1997年初開始制定(ding)《小(xiao)康(kang)住宅電氣設(she)計(標準(zhun))導(dao)則(ze)》)(討論(lun)稿)，在“導(dao)則(ze)”中規定(ding)了小(xiao)康(kang)住宅小(xiao)區電氣設(she)計總體上應滿足以下的要求：高(gao)度(du)的安全(quan)性；舒適的生活環境；便利的通(tong)訊(xun)方式；綜合的信息服務；家庭(ting)智能(neng)化系統(tong)。同時也對小(xiao)康(kang)住宅與(yu)(yu)小(xiao)區建設(she)在安全(quan)防(fang)范(fan)、家庭(ting)設(she)備自動化和通(tong)訊(xun)與(yu)(yu)網絡配置等方面提(ti)出了三級設(she)計標準(zhun)，即(ji)：第(di)(di)一級為“理想目(mu)(mu)標”；第(di)(di)二級為“普(pu)及目(mu)(mu)標”；第(di)(di)三級為“最低目(mu)(mu)標”。

在1998年5月新加坡舉(ju)辦的"98亞洲家(jia)庭電器與電子消費(fei)品國(guo)際展覽會”上，通過在場內(nei)“蓋(gai)”起(qi)的模(mo)擬“未來之家(jia)”推出(chu)了新加坡模(mo)式的家(jia)庭智能化系統，并在

新(xin)加坡新(xin)聞媒體上刊登了(le)有(you)(you)關“未(wei)來(lai)(lai)之家(jia)”的智(zhi)慧(hui)所在(zai)。在(zai)“未(wei)來(lai)(lai)之家(jia)”里(li)當早晨起床時(shi)間一(yi)到(dao)，臥室音響設(she)備就(jiu)會(hui)(hui)自(zi)(zi)動(dong)(dong)(dong)播(bo)(bo)放屋主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)人(ren)愛聽的“起床曲”喚醒主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)人(ren)；臥房浴室的電燈也會(hui)(hui)在(zai)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)人(ren)進(jin)(jin)入(ru)(ru)梳洗時(shi)自(zi)(zi)動(dong)(dong)(dong)亮起，這時(shi)，廚房的煮咖啡器(qi)(qi)(qi)也自(zi)(zi)動(dong)(dong)(dong)煮水(shui)，等(deng)(deng)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)人(ren)出來(lai)(lai)時(shi)，就(jiu)有(you)(you)熱(re)騰騰的咖啡等(deng)(deng)著他；在(zai)客(ke)(ke)廳里(li)，主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)人(ren)只需輕輕按動(dong)(dong)(dong)綜合功能(neng)(neng)遙(yao)控器(qi)(qi)(qi)，就(jiu)可以(yi)十(shi)分方便的通過(guo)家(jia)庭(ting)(ting)(ting)影院系(xi)(xi)統(tong)播(bo)(bo)放電視節目、VOD點(dian)播(bo)(bo)、DVD播(bo)(bo)放、上網查(cha)詢郵(you)件和(he)當天的重要新(xin)聞，以(yi)及(ji)(ji)多媒體游(you)戲。當主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)人(ren)出門后(hou)，家(jia)庭(ting)(ting)(ting)智(zhi)能(neng)(neng)化(hua)系(xi)(xi)統(tong)就(jiu)會(hui)(hui)自(zi)(zi)動(dong)(dong)(dong)啟(qi)動(dong)(dong)(dong)安全保衛系(xi)(xi)統(tong)，一(yi)旦有(you)(you)人(ren)非(fei)法進(jin)(jin)入(ru)(ru)住(zhu)宅(zhai)或(huo)發生(sheng)意外事(shi)故(如：火(huo)災、煤(mei)氣泄(xie)漏、老(lao)人(ren)疾病(bing)緊(jin)急求助)，系(xi)(xi)統(tong)就(jiu)會(hui)(hui)立即自(zi)(zi)動(dong)(dong)(dong)撥電通知主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)人(ren)，或(huo)向有(you)(you)關警(jing)署報(bao)警(jing)。在(zai)外的主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)人(ren)接(jie)到(dao)報(bao)警(jing)后(hou)，也可以(yi)撥電回(hui)(hui)家(jia)撥接(jie)上家(jia)庭(ting)(ting)(ting)智(zhi)能(neng)(neng)化(hua)系(xi)(xi)統(tong)，開啟(qi)家(jia)中(zhong)的數碼電話(hua)機上的特別對講(jiang)器(qi)(qi)(qi)，聽聽家(jia)里(li)有(you)(you)沒有(you)(you)奇(qi)怪的聲(sheng)音，甚(shen)至(zhi)質問(wen)不(bu)速之客(ke)(ke)“你想干(gan)什么?”。主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)人(ren)在(zai)下(xia)班(ban)回(hui)(hui)家(jia)前，可以(yi)通過(guo)手機遙(yao)控家(jia)里(li)的空調機并調節到(dao)舒(shu)適的溫度上，以(yi)及(ji)(ji)其它家(jia)里(li)的電器(qi)(qi)(qi)設(she)備(如：熱(re)水(shui)器(qi)(qi)(qi)等(deng)(deng))，當主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)人(ren)完成操作后(hou)，電話(hua)里(li)會(hui)(hui)傳來(lai)(lai)柔美(mei)的聲(sheng)音：“空調已開啟(qi)”。因此“未(wei)來(lai)(lai)之家(jia)”也是一(yi)個會(hui)(hui)“說(shuo)話(hua)”的智(zhi)慧(hui)之家(jia)。目前在(zai)美(mei)國已有(you)(you)近(jin)四萬戶家(jia)庭(ting)(ting)(ting)安裝了(le)這一(yi)類的“家(jia)庭(ting)(ting)(ting)智(zhi)能(neng)(neng)化(hua)系(xi)(xi)統(tong)”，在(zai)新(xin)加坡也有(you)(you)近(jin)30個社區(住(zhu)宅(zhai)小區)近(jin)5000戶的家(jia)庭(ting)(ting)(ting)采用(yong)了(le)“家(jia)庭(ting)(ting)(ting)智(zhi)能(neng)(neng)化(hua)系(xi)(xi)統(tong)”。相信到(dao)了(le)2l世紀將會(hui)(hui)有(you)(you)更多的公寓和(he)洋樓(lou)，以(yi)及(ji)(ji)住(zhu)宅(zhai)單位(wei)(住(zhu)宅(zhai)小區)安裝上這一(yi)類高科技智(zhi)能(neng)(neng)化(hua)系(xi)(xi)統(tong)產品(pin)。

雖然建(jian)(jian)筑(zhu)智(zhi)能(neng)(neng)(neng)化(hua)在(zai)(zai)國(guo)(guo)內出現(xian)只(zhi)是近幾(ji)年(nian)的(de)(de)事，但隨著(zhu)國(guo)(guo)家信(xin)息產(chan)(chan)業(ye)(ye)的(de)(de)發(fa)展和(he)建(jian)(jian)筑(zhu)功能(neng)(neng)(neng)的(de)(de)改善，人們需(xu)要(yao)加強對(dui)外(wai)交(jiao)流(liu)，因此產(chan)(chan)生了智(zhi)能(neng)(neng)(neng)建(jian)(jian)筑(zhu)這一概(gai)念(nian)。針對(dui)中國(guo)(guo)智(zhi)能(neng)(neng)(neng)建(jian)(jian)筑(zhu)市(shi)(shi)場已(yi)(yi)經形成，建(jian)(jian)設(she)(she)部(bu)設(she)(she)立了有(you)關科(ke)(ke)研(yan)課題對(dui)其(qi)進(jin)行(xing)研(yan)究(jiu)，但主要(yao)是在(zai)(zai)對(dui)現(xian)在(zai)(zai)的(de)(de)新技術、新產(chan)(chan)品進(jin)行(xing)優化(hua)、組合。為(wei)了避(bi)免投(tou)入、產(chan)(chan)出的(de)(de)效率問(wen)題，對(dui)市(shi)(shi)場進(jin)行(xing)科(ke)(ke)學管理，建(jian)(jian)設(she)(she)部(bu)在(zai)(zai)今年(nian)將推出”建(jian)(jian)筑(zhu)智(zhi)能(neng)(neng)(neng)化(hua)管理暫行(xing)辦(ban)法”，同時也將慢慢建(jian)(jian)立設(she)(she)計、施(shi)工、維(wei)護、檢驗等標準。現(xian)在(zai)(zai)建(jian)(jian)設(she)(she)部(bu)對(dui)小區智(zhi)能(neng)(neng)(neng)化(hua)方(fang)面(mian)的(de)(de)研(yan)究(jiu)主要(yao)集中在(zai)(zai)滿(man)足通訊，為(wei)智(zhi)能(neng)(neng)(neng)化(hua)提供基礎；有(you)線電視傳播(娛樂)；計算機進(jin)入家庭；物業(ye)(ye)管理四大方(fang)面(mian)。目前(qian)，國(guo)(guo)內一些經濟較發(fa)達(da)的(de)(de)城市(shi)(shi)已(yi)(yi)經有(you)這方(fang)面(mian)建(jian)(jian)設(she)(she)，如我市(shi)(shi)的(de)(de)番禺麗江(jiang)花(hua)園(yuan)、保利(li)花(hua)園(yuan)、光大花(hua)園(yuan)第(di)三(san)期等，而中信(xin)大廈更(geng)號稱要(yao)成為(wei)廣州的(de)(de)數碼港(gang)。他們的(de)(de)出現(xian)滿(man)足了不同收入用戶(hu)對(dui)住(zhu)戶(hu)的(de)(de)需(xu)求，同時，也為(wei)將來國(guo)(guo)家制定小康型住(zhu)宅的(de)(de)標準進(jin)行(xing)了有(you)益的(de)(de)探索和(he)嘗試(shi)。

智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)物業和(he)智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)物業管理是(shi)兩(liang)個(ge)不同的(de)(de)(de)概念(nian)，智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)化(hua)是(shi)物業里面固有(you)的(de)(de)(de)一種硬件設施，他是(shi)用(yong)來為(wei)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)戶實(shi)施服務的(de)(de)(de)一個(ge)理想的(de)(de)(de)環境，智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)小(xiao)區(qu)(qu)(qu)(qu)為(wei)物業管理提供了(le)新的(de)(de)(de)發展(zhan)(zhan)空間(jian)，智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)與(yu)(yu)智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)社區(qu)(qu)(qu)(qu)的(de)(de)(de)發展(zhan)(zhan)方(fang)向(xiang)，可(ke)以概括出四大特點：1、網(wang)絡化(hua)。目前流行的(de)(de)(de)家庭(ting)(ting)的(de)(de)(de)辦(ban)(ban)公、網(wang)上購物、遠(yuan)程教育等等正是(shi)通信與(yu)(yu)計算機(ji)網(wang)絡化(hua)的(de)(de)(de)現實(shi)表現，離開了(le)網(wang)絡，也(ye)就不可(ke)能(neng)(neng)有(you)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)與(yu)(yu)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)小(xiao)區(qu)(qu)(qu)(qu)的(de)(de)(de)智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)化(hua)。2、智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)化(hua)。住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)的(de)(de)(de)智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)化(hua)是(shi)把住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)的(de)(de)(de)單一居(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)功能(neng)(neng)引向(xiang)休閑(xian)、娛樂、購物、教育、家庭(ting)(ting)辦(ban)(ban)公等多項(xiang)功能(neng)(neng)；把住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)小(xiao)區(qu)(qu)(qu)(qu)的(de)(de)(de)狹(xia)小(xiao)、封閉空間(jian)變(bian)為(wei)可(ke)觸(chu)及(ji)世界的(de)(de)(de)開放地域。3、人性化(hua)。智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)與(yu)(yu)智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)小(xiao)區(qu)(qu)(qu)(qu)是(shi)迎合(he)人的(de)(de)(de)需要(yao)而產生和(he)發展(zhan)(zhan)的(de)(de)(de)，因此，在規劃(hua)、設計階段，就已充分(fen)考慮了(le)居(ju)民的(de)(de)(de)各(ge)種現實(shi)與(yu)(yu)各(ge)種需要(yao)要(yao)“以人為(wei)本”。4、綜(zong)合(he)化(hua)。智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)小(xiao)區(qu)(qu)(qu)(qu)具(ju)有(you)很多復雜的(de)(de)(de)功能(neng)(neng)，這些(xie)功能(neng)(neng)函(han)蓋(gai)通信、安防、物業管理、家庭(ting)(ting)智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)化(hua)等幾大方(fang)面，綜(zong)合(he)性很強。

具備四大特點的(de)智能(neng)(neng)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)與智能(neng)(neng)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)小(xiao)區的(de)產生，給(gei)了物(wu)業(ye)管(guan)理(li)(li)(li)一個發展的(de)空間，也給(gei)物(wu)業(ye)管(guan)理(li)(li)(li)一個展現(xian)(xian)價值的(de)機(ji)會。智能(neng)(neng)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)與智能(neng)(neng)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)小(xiao)區的(de)出(chu)現(xian)(xian)，給(gei)物(wu)業(ye)管(guan)理(li)(li)(li)增加了很多(duo)新的(de)、技術含量較高的(de)管(guan)理(li)(li)(li)服務內(nei)容，如網絡服務等等，使物(wu)業(ye)管(guan)理(li)(li)(li)真正的(de)有了“用(yong)武之(zhi)地(di)”，間接(jie)地(di)也提升了小(xiao)區物(wu)業(ye)管(guan)理(li)(li)(li)的(de)形象。

同時(shi)，物(wu)業(ye)管(guan)理(li)(li)的(de)(de)(de)參與(yu)也才(cai)(cai)能(neng)(neng)(neng)真(zhen)正實現智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)(neng)住(zhu)宅(zhai)(zhai)與(yu)智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)(neng)住(zhu)宅(zhai)(zhai)小區(qu)(qu)的(de)(de)(de)智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)(neng)功(gong)能(neng)(neng)(neng)。一方(fang)面(mian)(mian)，物(wu)業(ye)管(guan)理(li)(li)智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)(neng)化系統(tong)是(shi)智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)(neng)住(zhu)宅(zhai)(zhai)與(yu)智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)(neng)住(zhu)宅(zhai)(zhai)小區(qu)(qu)智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)(neng)系統(tong)的(de)(de)(de)組成部(bu)分，沒(mei)有物(wu)業(ye)管(guan)理(li)(li)的(de)(de)(de)智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)(neng)化，就沒(mei)有完(wan)整意(yi)義上的(de)(de)(de)住(zhu)宅(zhai)(zhai)與(yu)住(zhu)宅(zhai)(zhai)小區(qu)(qu)的(de)(de)(de)智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)(neng)化；另(ling)一方(fang)面(mian)(mian)，只有物(wu)業(ye)管(guan)理(li)(li)的(de)(de)(de)參與(yu)，并通過物(wu)業(ye)公司(si)管(guan)理(li)(li)服務(wu)人員對智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)(neng)化設備設施的(de)(de)(de)管(guan)理(li)(li)，及通過提供多種信息(xi)為居民(min)服務(wu)，居民(min)才(cai)(cai)能(neng)(neng)(neng)真(zhen)正感受到住(zhu)宅(zhai)(zhai)與(yu)住(zhu)宅(zhai)(zhai)小區(qu)(qu)的(de)(de)(de)“智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)(neng)”，也才(cai)(cai)能(neng)(neng)(neng)感受生活(huo)的(de)(de)(de)便(bian)利、安全、舒適與(yu)豐富多彩。

現代的(de)智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)住(zhu)(zhu)宅小區(qu)(qu)需要智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)化(hua)的(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理(li)(li)。與(yu)普通住(zhu)(zhu)宅小區(qu)(qu)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理(li)(li)相比，智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)型住(zhu)(zhu)宅小區(qu)(qu)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理(li)(li)具有(you)明顯不(bu)同的(de)特點：其(qi)一(yi)(yi)，智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)化(hua)程度(du)高。傳統(tong)住(zhu)(zhu)宅小區(qu)(qu)由于其(qi)建(jian)筑(zhu)、設備設施等硬(ying)件缺乏智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)性，充其(qi)量也就作些(xie)住(zhu)(zhu)宅小區(qu)(qu)智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)化(hua)的(de)改造，在(zai)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理(li)(li)方面使用一(yi)(yi)些(xie)計算(suan)機，但使用范圍相對狹窄。智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)住(zhu)(zhu)宅與(yu)智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)住(zhu)(zhu)宅小區(qu)(qu)由于其(qi)先天優勢(shi)，給物(wu)(wu)業(ye)(ye)智(zhi)(zhi)能(neng)(neng)化(hua)管理(li)(li)創造了條(tiao)件，不(bu)僅(jin)在(zai)計算(suan)機的(de)使用上，還是在(zai)管理(li)(li)

的智(zhi)能化上，都比(bi)普通住(zhu)宅小區范圍要(yao)寬、程度(du)要(yao)高得多。

其二、效(xiao)率(lv)更(geng)高(gao)、內容更(geng)多、更(geng)便于管(guan)理(li)(li)(li)(li)。主要表現為(wei)：①物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)中(zhong)的(de)(de)(de)一些傳統(tong)(tong)收(shou)費(fei)項(xiang)目(mu)，如房租(zu)、水(shui)電(dian)、媒氣、暖氣等的(de)(de)(de)收(shou)費(fei)因(yin)為(wei)可以使用(yong)電(dian)腦(nao)管(guan)理(li)(li)(li)(li)而變(bian)得(de)一目(mu)了(le)然。房租(zu)、水(shui)、電(dian)、煤氣的(de)(de)(de)用(yong)量也能通(tong)(tong)過(guo)專(zhuan)門的(de)(de)(de)傳感(gan)器(qi)進(jin)行數(shu)據的(de)(de)(de)精確采集。這(zhe)樣可以提高(gao)效(xiao)率(lv)，減少收(shou)費(fei)糾紛，而且(qie)大(da)大(da)方便了(le)住戶。②物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)領域中(zhong)的(de)(de)(de)一些專(zhuan)項(xiang)與(yu)(yu)特約綜合(he)經營(ying)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)，如快餐盒飯(fan)送餐服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)、物(wu)業(ye)(ye)租(zu)售服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)、代聘保姆、代為(wei)介(jie)紹家(jia)庭教(jiao)師、代訂車、船、飛機票(piao)、其它中(zhong)介(jie)咨詢服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)、購(gou)物(wu)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)、洗(xi)衣服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)、社(she)區廚房等，通(tong)(tong)過(guo)電(dian)腦(nao)網(wang)(wang)(wang)絡(luo)聯系與(yu)(yu)處(chu)理(li)(li)(li)(li)將更(geng)為(wei)方便高(gao)效(xiao)。③物(wu)業(ye)(ye)公(gong)司管(guan)理(li)(li)(li)(li)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)人(ren)(ren)員也將變(bian)為(wei)電(dian)腦(nao)網(wang)(wang)(wang)絡(luo)的(de)(de)(de)操作(zuo)者與(yu)(yu)管(guan)理(li)(li)(li)(li)者，通(tong)(tong)過(guo)電(dian)腦(nao)網(wang)(wang)(wang)絡(luo)（廣城(cheng)網(wang)(wang)(wang)與(yu)(yu)局域網(wang)(wang)(wang)）提供(gong)各種管(guan)理(li)(li)(li)(li)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)，不僅可以收(shou)取網(wang)(wang)(wang)絡(luo)信息使用(yong)費(fei)和(he)各種服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)費(fei)，而且(qie)也從根本上改變(bian)了(le)自身的(de)(de)(de)傳統(tong)(tong)形象，提升了(le)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)的(de)(de)(de)科技(ji)含(han)量、檔次和(he)社(she)會地位。管(guan)理(li)(li)(li)(li)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)人(ren)(ren)員的(de)(de)(de)主要工作(zuo)不再(zai)是走門串(chuan)戶、忙(mang)于嘴上的(de)(de)(de)協調與(yu)(yu)勸解，而是管(guan)理(li)(li)(li)(li)和(he)維護(hu)電(dian)腦(nao)網(wang)(wang)(wang)絡(luo)，提供(gong)網(wang)(wang)(wang)上信息服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)。這(zhe)樣不但增加了(le)管(guan)理(li)(li)(li)(li)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)內容，相應(ying)增加了(le)物(wu)業(ye)(ye)公(gong)司的(de)(de)(de)收(shou)入來源和(he)利潤，而且(qie)因(yin)為(wei)網(wang)(wang)(wang)絡(luo)管(guan)理(li)(li)(li)(li)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)的(de)(de)(de)高(gao)效(xiao)而使物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)(li)變(bian)得(de)更(geng)有效(xiao)率(lv)，更(geng)容易管(guan)理(li)(li)(li)(li)。

其三，管(guan)理(li)人員(yuan)素質要(yao)求更高。智能住(zhu)宅小區(qu)物(wu)業管(guan)理(li)人員(yuan)要(yao)在智能結構(gou)方(fang)面(mian)不但具有普通住(zhu)宅小區(qu)物(wu)業管(guan)理(li)人員(yuan)的(de)(de)知識結構(gou)，同時還(huan)應熟悉和(he)掌(zhang)握(wo)計算機(ji)的(de)(de)基(ji)本知識和(he)網(wang)絡知識，了解計算機(ji)的(de)(de)管(guan)理(li)維護知識，熟練進(jin)行計算機(ji)的(de)(de)各種操作，包括(kuo)文檔處理(li)的(de)(de)網(wang)絡操作等等。

智能住宅小區及其物(wu)業管理的上(shang)述特(te)點，也(ye)對物(wu)業管理提出了一系列新的要(yao)求：

第(di)一、從(cong)業(ye)人員(yuan)要(yao)了(le)解智(zhi)(zhi)(zhi)能(neng)住宅(zhai)(zhai)與智(zhi)(zhi)(zhi)能(neng)建筑的(de)(de)(de)(de)不同(tong)(tong)，努(nu)力(li)從(cong)物業(ye)管(guan)理(li)(li)的(de)(de)(de)(de)各個(ge)方面入手搞好(hao)物業(ye)管(guan)理(li)(li)工作(zuo)。智(zhi)(zhi)(zhi)能(neng)住宅(zhai)(zhai)是智(zhi)(zhi)(zhi)能(neng)建筑技術的(de)(de)(de)(de)發展和(he)(he)(he)延(yan)伸，但它又有不同(tong)(tong)于智(zhi)(zhi)(zhi)能(neng)建筑的(de)(de)(de)(de)特點。從(cong)其智(zhi)(zhi)(zhi)能(neng)化(hua)的(de)(de)(de)(de)內容來(lai)(lai)看，重點是生(sheng)活服(fu)(fu)務、安(an)保和(he)(he)(he)物業(ye)的(de)(de)(de)(de)管(guan)理(li)(li)維護(hu)(hu)；系統結構具(ju)有適應(ying)眾(zhong)多服(fu)(fu)務對(dui)象(xiang)(xiang)與服(fu)(fu)務內容的(de)(de)(de)(de)分(fen)散(san)(san)性(xing)、多樣性(xing)、靈活性(xing)、控制對(dui)象(xiang)(xiang)分(fen)散(san)(san)，信息傳輸距離長，布線復雜等等。因此(ci)，從(cong)業(ye)人員(yuan)要(yao)真正(zheng)把智(zhi)(zhi)(zhi)能(neng)住宅(zhai)(zhai)小區與智(zhi)(zhi)(zhi)能(neng)建筑從(cong)管(guan)理(li)(li)觀念和(he)(he)(he)管(guan)理(li)(li)服(fu)(fu)務的(de)(de)(de)(de)具(ju)體內容方面區別(bie)開來(lai)(lai)，從(cong)住宅(zhai)(zhai)小區的(de)(de)(de)(de)角(jiao)度，向(xiang)居民提供優質高效的(de)(de)(de)(de)管(guan)理(li)(li)服(fu)(fu)務產品，同(tong)(tong)時，積極(ji)做好(hao)智(zhi)(zhi)(zhi)能(neng)化(hua)設備設施的(de)(de)(de)(de)維護(hu)(hu)工作(zuo)。

第二，必須(xu)強(qiang)調和切實(shi)督(du)促物(wu)業公(gong)司對智(zhi)能住宅(zhai)小(xiao)區物(wu)業管(guan)理的早(zao)期介入。一方面(mian)物(wu)業公(gong)司要從(cong)思想上把早(zao)期介入真正(zheng)重視起來，并切實(shi)付諸實(shi)施；另一方面(mian)，政府有(you)關部門也要從(cong)維護人民生命財產的角(jiao)度出(chu)發(fa)，強(qiang)調和督(du)促物(wu)業公(gong)司對智(zhi)能住宅(zhai)小(xiao)區物(wu)業管(guan)理的早(zao)期介入。

第三，必須加強智能住宅小區管理服(fu)務人員(yuan)，特別是智能化(hua)系(xi)(xi)(xi)統維護管理人員(yuan)的培(pei)訓(xun)培(pei)養工作。物業公司應選派相關專業的技(ji)術人員(yuan)參與(yu)智能化(hua)系(xi)(xi)(xi)統的設計與(yu)實施，進(jin)行(xing)崗位培(pei)訓(xun)，掌握智能化(hua)系(xi)(xi)(xi)統管理的技(ji)能，并將系(xi)(xi)(xi)統過程、數(shu)據全面存檔，作為智能化(hua)系(xi)(xi)(xi)統啟動的初(chu)始(shi)條件(jian)，以確保智能化(hua)系(xi)(xi)(xi)統正(zheng)常(chang)運行(xing)，并能保證管理服(fu)務人員(yuan)正(zheng)常(chang)利用該系(xi)(xi)(xi)統為廣(guang)大居民服(fu)務。

第四，努力做(zuo)好智(zhi)(zhi)能小(xiao)區(qu)(qu)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理的組織實施工作。智(zhi)(zhi)能住(zhu)宅小(xiao)區(qu)(qu)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理具有普通住(zhu)宅小(xiao)區(qu)(qu)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理的一般內容(rong)(rong)(rong)，包括(kuo)：①公共管理服(fu)(fu)務。具體(ti)內容(rong)(rong)(rong)有：房屋(wu)維修管理、房屋(wu)設(she)備管理、安(an)全管理、道路交(jiao)通管理、環境(jing)環衛管理、供(gong)曖管理以及公眾代辦(ban)性質的服(fu)(fu)務等等。②綜合(he)經(jing)營服(fu)(fu)務。包括(kuo)專項(xiang)服(fu)(fu)務和特(te)約服(fu)(fu)務兩個方(fang)面。具體(ti)內容(rong)(rong)(rong)有：衣著、飲食、居住(zhu)、行(xing)旅、娛樂、購(gou)物(wu)(wu)、文(wen)教體(ti)衛等方(fang)面的服(fu)(fu)務。另外，智(zhi)(zhi)能住(zhu)宅小(xiao)區(qu)(qu)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理比普通小(xiao)區(qu)(qu)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理也多(duo)了一些(xie)新(xin)的管理服(fu)(fu)務內容(rong)(rong)(rong)，如網絡信息(xi)服(fu)(fu)務等等。同時，智(zhi)(zhi)能住(zhu)宅小(xiao)區(qu)(qu)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管

理(li)的主要工作也將變(bian)為管(guan)理(li)和(he)維護電(dian)腦網絡，而不(bu)是(shi)以(yi)前那(nei)種主要是(shi)依靠(kao)人力來發現和(he)解決物業管(guan)理(li)問題。

篇9

關鍵詞:物業(ye)管理;競(jing)爭;服務(wu)(wu)標準;以(yi)人(ren)為本;服務(wu)(wu)創新

中圖(tu)分類號:F293

文獻標識碼:A

文章編號:1009-2374(2009)18-0073-02

一、物業管(guan)理(li)的方(fang)法

(一)設立(li)服務標準,巧(qiao)妙解(jie)決各種(zhong)矛盾

首先,物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)是一(yi)項非常(chang)細致的(de)工作,再(zai)加上從業(ye)(ye)人(ren)員流動性較大,為(wei)保證物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)服(fu)務(wu)的(de)質量,對物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)的(de)每(mei)(mei)個過程(cheng)和每(mei)(mei)個環節都應制定相(xiang)應的(de)標準,并嚴格要求所(suo)有物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)人(ren)員必(bi)須按標準服(fu)務(wu)。要求物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)人(ren)員在接到服(fu)務(wu)要求,按照(zhao)規定的(de)程(cheng)序詢問,同時還要準備幾套處理(li)(li)(li)日常(chang)事故的(de)應急方(fang)案。這樣,可以(yi)(yi)快速(su)指導業(ye)(ye)主進(jin)行自修(xiu)以(yi)(yi)降(jiang)低損失和危(wei)險,快速(su)滿足業(ye)(ye)主的(de)要求,避免維(wei)修(xiu)人(ren)員不(bu)足時,造成供(gong)需矛盾(dun),也可減少不(bu)必(bi)要的(de)人(ren)力浪費。其次,服(fu)務(wu)態度特別(bie)重(zhong)要,一(yi)定要注重(zhong)上門服(fu)務(wu)的(de)培(pei)訓和服(fu)務(wu)程(cheng)序的(de)規范。

(二)樹立“以人為(wei)本”的概(gai)念(nian),突出服務意識

在(zai)物業管理(li)的過程中,要想(xiang)做(zuo)到讓服務對象滿意放心,必須要真(zhen)心投入(ru),要做(zuo)到細致入(ru)微,真(zhen)正把污物對象當成(cheng)自家人、當作“上帝(di)”。

(三)多種方(fang)法(fa)主動引(yin)導,巧妙(miao)解(jie)決問題,學(xue)會(hui)換位思考

物業管(guan)理中最突(tu)出的(de)(de)(de)矛盾來源于(yu)建(jian)筑實(shi)體自身(shen)的(de)(de)(de)質(zhi)量和人員服務的(de)(de)(de)質(zhi)量,除去物業公(gong)司(si)難以解(jie)決(jue)的(de)(de)(de)建(jian)筑實(shi)體本身(shen)的(de)(de)(de)質(zhi)量問(wen)題(ti)外,管(guan)理中的(de)(de)(de)一些小事,往往是造成或激(ji)化管(guan)理公(gong)司(si)和業主(zhu)(zhu)(zhu)雙(shuang)方矛盾的(de)(de)(de)主(zhu)(zhu)(zhu)要原因(yin)(yin)。因(yin)(yin)此,在物業管(guan)理過(guo)程中,強(qiang)調(diao)持續(xu)、全方位、多途徑地引導業主(zhu)(zhu)(zhu):一是按照法(fa)律(lv)法(fa)規(gui)和業主(zhu)(zhu)(zhu)公(gong)約引導業主(zhu)(zhu)(zhu)行(xing)為;二是按照物業管(guan)理合(he)同(tong),明確合(he)作雙(shuang)方的(de)(de)(de)責任(ren)和義務。遇(yu)到問(wen)題(ti)時,工作人員現(xian)場(chang)進行(xing)講解(jie),有理有據(ju)的(de)(de)(de)解(jie)決(jue)問(wen)題(ti),引導業主(zhu)(zhu)(zhu)自覺遵守法(fa)制法(fa)規(gui),進行(xing)自律(lv)。

在(zai)為了(le)業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)安全,組織(zhi)急救演(yan)練(lian)服務中,應采(cai)取接(jie)近(jin)實際的演(yan)練(lian)方(fang)法,積(ji)極動員業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)參與(yu)。通(tong)過演(yan)習,讓(rang)業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)對高層住宅和電梯(ti)井的煙囪效應、疏(shu)散(san)標識、防(fang)(fang)火隔離設施、消(xiao)(xiao)防(fang)(fang)通(tong)道(dao)、自助求生知(zhi)識和疏(shu)散(san)方(fang)法等有(you)全面地認識。以此,讓(rang)業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)更(geng)加自覺愛護消(xiao)(xiao)防(fang)(fang)設施和消(xiao)(xiao)防(fang)(fang)設備(bei),保(bao)證(zheng)消(xiao)(xiao)防(fang)(fang)通(tong)道(dao)的暢(chang)通(tong)。讓(rang)業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)學會換位(wei)思考,讓(rang)業(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)知(zhi)道(dao)這(zhe)才是化干戈(ge)為玉帛、妥善解決問題的方(fang)法。

二、物業管理(li)發(fa)展途徑(jing):服務創新

物業(ye)(ye)管理(li)是一(yi)個(ge)服(fu)(fu)務(wu)性(xing)很強的(de)(de)(de)(de)(de)行(xing)業(ye)(ye),它通過(guo)(guo)提(ti)供優(you)質的(de)(de)(de)(de)(de)服(fu)(fu)務(wu)來滿(man)足(zu)人們(men)的(de)(de)(de)(de)(de)需(xu)要,利(li)用讓業(ye)(ye)主滿(man)意的(de)(de)(de)(de)(de)服(fu)(fu)務(wu)樹立企業(ye)(ye)形象,建立品牌(pai),健全(quan)制度和完善服(fu)(fu)務(wu),通過(guo)(guo)優(you)質的(de)(de)(de)(de)(de)服(fu)(fu)務(wu)來延伸房地產的(de)(de)(de)(de)(de)誠信和品牌(pai),實現公司的(de)(de)(de)(de)(de)綜合利(li)益。而如(ru)何提(ti)供更優(you)質的(de)(de)(de)(de)(de)服(fu)(fu)務(wu)是物業(ye)(ye)管理(li)發展(zhan)的(de)(de)(de)(de)(de)課題,這(zhe)就要求我們(men)通過(guo)(guo)不斷(duan)創新(xin)(xin)來解決問題。社會的(de)(de)(de)(de)(de)發展(zhan),科技的(de)(de)(de)(de)(de)進步,都依賴于人們(men)的(de)(de)(de)(de)(de)不斷(duan)創新(xin)(xin)活動。對于物業(ye)(ye)管理(li)行(xing)業(ye)(ye),在激烈競爭(zheng)中那些成功(gong)者一(yi)定是最(zui)先(xian)接(jie)受新(xin)(xin)的(de)(de)(de)(de)(de)、好的(de)(de)(de)(de)(de)理(li)念并付諸實踐的(de)(de)(de)(de)(de)人,物業(ye)(ye)管理(li)從其產生之日就必須不斷(duan)創新(xin)(xin)。

所謂創新,具體(ti)來(lai)說是(shi)指(zhi)人(ren)們在優(you)化自身素質和周圍環境的基礎上,憑借(jie)多樣化的創新思想活動,對從事的各項工作進行(xing)不斷改革、更新和完善的過程。

今天,作為現(xian)代化城(cheng)市(shi)管理重(zhong)(zhong)要組成部分的(de)物(wu)業(ye)管理,對提高(gao)物(wu)業(ye)本身的(de)價值(zhi)、改善人(ren)們的(de)工作生活環境、提高(gao)生活質(zhi)量、促進城(cheng)市(shi)管理,起著(zhu)舉足輕(qing)重(zhong)(zhong)的(de)作用(yong)。而物(wu)業(ye)管理的(de)產生和發展,必須依靠(kao)有(you)創新意識的(de)同(tong)志(zhi)們。

服務(wu)創新(xin)的(de)(de)東西必須是(shi)一(yi)個新(xin)產生(sheng)(sheng)(sheng)的(de)(de)事物(wu),要把它引入社(she)會生(sheng)(sheng)(sheng)活中并付諸實踐,才能(neng)(neng)給經濟(ji)發展和社(she)會進步(bu)帶來較大影(ying)響和變革,若不能(neng)(neng)成(cheng)功,就不能(neng)(neng)稱為(wei)創新(xin)。物(wu)業(ye)管(guan)理產生(sheng)(sheng)(sheng)的(de)(de)最初原因只是(shi)為(wei)了解決(jue)商(shang)品房(fang)(fang)管(guan)理中遇(yu)到(dao)的(de)(de)情況、問題。隨著住房(fang)(fang)改革步(bu)伐的(de)(de)加快(kuai),這(zhe)種管(guan)理模式得到(dao)廣泛推廣,其價值日益(yi)為(wei)開發商(shang)、政府有關部門(men)和廣大業(ye)主所(suo)認同。

服務創(chuang)(chuang)新對物(wu)(wu)業管(guan)(guan)(guan)理的(de)(de)推動(dong)不(bu)僅(jin)表現(xian)在(zai)管(guan)(guan)(guan)理面的(de)(de)不(bu)斷擴大,而(er)且推動(dong)著(zhu)(zhu)其(qi)運行機制的(de)(de)不(bu)斷優化和物(wu)(wu)業管(guan)(guan)(guan)理理論的(de)(de)不(bu)斷完(wan)善。隨著(zhu)(zhu)物(wu)(wu)業服務商(shang)品(pin)化、多樣化的(de)(de)普(pu)及和深入(ru),早期的(de)(de)各管(guan)(guan)(guan)各的(de)(de)管(guan)(guan)(guan)理模(mo)式已(yi)經(jing)不(bu)符合現(xian)在(zai)的(de)(de)要求,從而(er)需要創(chuang)(chuang)新來解決符合市(shi)場經(jing)濟要求的(de)(de)管(guan)(guan)(guan)理模(mo)式。目前,很多城市(shi)的(de)(de)物(wu)(wu)業管(guan)(guan)(guan)理行業,已(yi)經(jing)把管(guan)(guan)(guan)理的(de)(de)主動(dong)權還給業主,由(you)業主委托(tuo)管(guan)(guan)(guan)理,從而(er)為物(wu)(wu)業管(guan)(guan)(guan)理走向成熟(shu)開辟了(le)新的(de)(de)道路,使物(wu)(wu)業管(guan)(guan)(guan)理得(de)到了(le)創(chuang)(chuang)新。

物(wu)(wu)業(ye)管(guan)理雖然(ran)已經走過了(le)風風雨雨多年(nian),已初步形成(cheng)規(gui)模,但我(wo)們應(ying)該看到現在的物(wu)(wu)業(ye)管(guan)理發展仍然(ran)有(you)(you)很多困難。其主要表現是:管(guan)理體制(zhi)上(shang)(shang),服務(wu)意識沒有(you)(you)得(de)到落實,社會化(hua)、專業(ye)化(hua)、市場化(hua)的物(wu)(wu)業(ye)管(guan)理規(gui)范還沒有(you)(you)普遍(bian)確立和完善;運(yun)行機制(zhi)上(shang)(shang),市場競(jing)爭(zheng)機制(zhi)尚未全面形成(cheng),壟斷(duan)、不規(gui)范競(jing)爭(zheng)還相當(dang)嚴重;法(fa)律體系還沒有(you)(you)完善等(deng)等(deng)問(wen)題。面對這些困難,只(zhi)有(you)(you)創(chuang)新、搞好服務(wu)才能謀(mou)求(qiu)發展,只(zhi)有(you)(you)不斷(duan)開拓進取才能取得(de)成(cheng)效。

三(san)、物業(ye)服務中應注意的(de)問題

(一)物(wu)業服務應充分(fen)調動各方面的(de)積(ji)極(ji)性(xing)

物業(ye)(ye)服(fu)務是一項相當(dang)復雜(za)的(de)(de)(de)社會(hui)系(xi)統工(gong)程,不僅關(guan)(guan)系(xi)到企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)經濟效益,而且關(guan)(guan)系(xi)到業(ye)(ye)主(zhu)的(de)(de)(de)生活質量、城(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)管(guan)(guan)(guan)理(li)水平、城(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)整體形象等。因此,物業(ye)(ye)服(fu)務的(de)(de)(de)發(fa)展(zhan)也需要(yao)各(ge)方面的(de)(de)(de)配合與支持(chi)。首先是政(zheng)府(fu)要(yao)轉變職(zhi)能(neng),從直(zhi)接管(guan)(guan)(guan)理(li)房地(di)產,干預(yu)物業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)企(qi)業(ye)(ye)經營管(guan)(guan)(guan)理(li)活動,轉向(xiang)宏觀調控,為企(qi)業(ye)(ye)創造良好(hao)的(de)(de)(de)外(wai)部環境,制定好(hao)切實可行的(de)(de)(de)地(di)方規范,提供好(hao)的(de)(de)(de)政(zheng)策和服(fu)務,協調好(hao)各(ge)相關(guan)(guan)部門的(de)(de)(de)關(guan)(guan)系(xi)。其次(ci)是業(ye)(ye)主(zhu)的(de)(de)(de)思想(xiang)意識,業(ye)(ye)主(zhu)要(yao)懂(dong)得自覺,學會(hui)自律。第三是企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)創新,企(qi)業(ye)(ye)應(ying)認清自己的(de)(de)(de)角(jiao)色(se)和位置,在觀念(nian)上以及經營管(guan)(guan)(guan)理(li)上要(yao)加大(da)服(fu)務意識。

(二)物(wu)業(ye)服務要講究(jiu)效益

物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務也(ye)是一(yi)項復雜的(de)(de)(de)(de)社會(hui)(hui)工作,其水平的(de)(de)(de)(de)高低,效(xiao)果的(de)(de)(de)(de)好(hao)壞(huai)直接影響(xiang)著全(quan)社會(hui)(hui)的(de)(de)(de)(de)利益(yi)。如果物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務只注重利潤,不(bu)(bu)講社會(hui)(hui)效(xiao)益(yi),那(nei)么,其市場將因(yin)業(ye)(ye)主(zhu)的(de)(de)(de)(de)失望而日漸(jian)縮小;相(xiang)反(fan),如果物(wu)業(ye)(ye)公司只講社會(hui)(hui)效(xiao)益(yi),而忽視企業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)經濟效(xiao)益(yi),那(nei)么,管(guan)理活動(dong)將因(yin)失去造血功能(neng)而難(nan)以持久地進行下(xia)去。因(yin)此,社會(hui)(hui)各方面(mian)應(ying)當既(ji)考慮(lv)到物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務的(de)(de)(de)(de)健(jian)康發展,又要兼顧廣大業(ye)(ye)主(zhu)的(de)(de)(de)(de)實際經濟承受能(neng)力,以確保人們生(sheng)活質量的(de)(de)(de)(de)不(bu)(bu)斷提高。

(三)物業管理服務適應社(she)會需求(qiu)

物業服務要(yao)走市(shi)場(chang)(chang)化(hua)的(de)道路,要(yao)滿足社(she)會(hui)需(xu)(xu)求(qiu),只有(you)市(shi)場(chang)(chang)化(hua)的(de)不斷深入、社(she)會(hui)需(xu)(xu)求(qiu)不斷得到滿足,物業公司(si)才(cai)是真(zhen)正發揮了(le)作用、占住了(le)市(shi)場(chang)(chang)。因此,物業管理公司(si)只有(you)牢固(gu)地樹立市(shi)場(chang)(chang)觀念,積極(ji)地參與(yu)激烈的(de)市(shi)場(chang)(chang)競爭,適應社(she)會(hui)需(xu)(xu)求(qiu),才(cai)能不斷擴大自身的(de)生存空間(jian)。

物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)服務(wu)(wu)必須以(yi)市(shi)(shi)場(chang)為(wei)(wei)導向(xiang),針對不同環境和(he)(he)(he)條件,創(chuang)造出(chu)符(fu)合物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)市(shi)(shi)場(chang)需求的(de)(de)個性(xing)化(hua)(hua)的(de)(de)管理(li)(li)服務(wu)(wu)。物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)企(qi)業(ye)(ye)(ye)應(ying)當制定出(chu)適合自(zi)身(shen)發(fa)展(zhan)的(de)(de)戰略,并適應(ying)不斷變(bian)化(hua)(hua)著的(de)(de)復雜(za)環境。其(qi)戰略包括:以(yi)市(shi)(shi)場(chang)為(wei)(wei)中心;以(yi)全面合作為(wei)(wei)前提;以(yi)組(zu)織結(jie)構為(wei)(wei)核心;以(yi)服務(wu)(wu)意(yi)識為(wei)(wei)重點,充(chong)分發(fa)揮服務(wu)(wu)人員的(de)(de)才能(neng)和(he)(he)(he)信息技(ji)術的(de)(de)杠(gang)桿作用(yong),根(gen)據自(zi)身(shen)所處(chu)的(de)(de)經(jing)營(ying)環境的(de)(de)變(bian)化(hua)(hua),及時地(di)創(chuang)造出(chu)富有個性(xing)化(hua)(hua)和(he)(he)(he)現實(shi)價值(zhi)的(de)(de)服務(wu)(wu)商(shang)品(pin),并以(yi)優質服務(wu)(wu)去滿(man)足市(shi)(shi)場(chang)需求,使物(wu)業(ye)(ye)(ye)服務(wu)(wu)得到社會認可、業(ye)(ye)(ye)主(zhu)滿(man)意(yi),使企(qi)業(ye)(ye)(ye)自(zi)身(shen)取得相應(ying)效(xiao)益的(de)(de)發(fa)展(zhan)前景。

總之,在日常工作(zuo)中有創新意識(shi)還不夠,把創新意識(shi)和優(you)質的(de)(de)服(fu)務意識(shi)共同付(fu)諸實(shi)踐才是最根本的(de)(de),物業(ye)管(guan)理企業(ye)要(yao)想做大做強(qiang),要(yao)想在競(jing)爭中脫穎(ying)而出,必須(xu)與時俱(ju)進(jin),超凡卓(zhuo)越,提供最優(you)質的(de)(de)服(fu)務,真正(zheng)體現(xian)“物業(ye)管(guan)理就是服(fu)務,服(fu)務必須(xu)到位”的(de)(de)宗旨,并把創新能力貫穿(chuan)于(yu)服(fu)務當(dang)中。

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篇10

受(shou)托(tuo)方（以(yi)下簡(jian)稱乙(yi)方）：___________________________根據有關(guan)法(fa)律(lv)、法(fa)規，在自(zi)愿(yuan)、平等、協商一(yi)致的(de)基(ji)礎上，甲方將（物業(ye)名稱）委(wei)托(tuo)于(yu)乙(yi)方實(shi)行(xing)物業(ye)管理，訂立本合(he)同。

第一(yi)條　物業基本(ben)情(qing)況

物業類型：

座落位置：______市______區____________路（街道）______號

占地面積：_____________________________平方米

第二條　乙方提供服務的(de)受益人為本物(wu)業(ye)(ye)的(de)全體業(ye)(ye)主和物(wu)業(ye)(ye)使用人，本物(wu)業(ye)(ye)的(de)全體業(ye)(ye)主和物(wu)業(ye)(ye)使用人均(jun)應對履(lv)行本合同承擔相應的(de)責任(ren)。

第(di)三(san)條　負責(ze)向業主和物(wu)業使(shi)用(yong)人收取(qu)下列費(fei)用(yong)：

1．物業管理服(fu)務費(fei)；

2.__________________________________________________________________________。

第四(si)條　業(ye)主和物業(ye)使用(yong)人房屋(wu)自用(yong)部位、自用(yong)設施(shi)及設備(bei)的維修(xiu)、養護，在當事人提出委托(tuo)時(shi)，乙(yi)方應接受委托(tuo)并合理(li)收(shou)費。

第(di)五條(tiao)　對(dui)業(ye)主和(he)物(wu)業(ye)使用(yong)人(ren)違反業(ye)主公約的行為，針對(dui)具(ju)體行為并根據(ju)情節輕重，采(cai)取批評、規勸、警告、制(zhi)止、等措施。

第六條　其它委(wei)托事項(xiang)

1.______________________________________________________________________________。

第七條　委托管理期(qi)限(xian)為_______年。自___年___月(yue)___日___時(shi)起至___年___月(yue)___日___時(shi)止。

第(di)八條　a、甲方(fang)權利義(yi)務（適用于(yu)業主委員會）

1．代表(biao)和(he)維護產權人(ren)、使用人(ren)的合法權益；

2．制定(ding)業主公約(yue)(yue)并監(jian)督業主和(he)物(wu)業使用(yong)人遵(zun)守公約(yue)(yue)；

3．審定乙方擬(ni)定的物業管理制度；

4．檢(jian)查監(jian)督乙方管(guan)理工(gong)作(zuo)的(de)實施及制度的(de)執行情況(kuang)；

5．審定乙方提出的物業管理服務(wu)年度計劃、財務(wu)預算及決算；

b、甲方權利義務（適用于房(fang)地產開發企業）

 1．在為主(zhu)委員會(hui)成(cheng)立之前，負(fu)責制定業(ye)主(zhu)公約并將其作為房屋租售合同的附件(jian)要求業(ye)主(zhu)和物業(ye)使用人遵守(shou)；

2．審定乙方擬定的(de)物業管理制度；

3．檢(jian)查監督乙方管理工作的實(shi)施及制度的執行情況；

4．審定(ding)乙方提出的物業管(guan)理服務(wu)年度計劃、財務(wu)預算及(ji)決算；

5．委(wei)托乙方管理的房屋(wu)、設施、設備(bei)應達到國家驗收標準要(yao)求(qiu)。

如存在質量問題，按以下方式處(chu)理：

（1）負責返修；

（2）委(wei)托(tuo)乙(yi)方返修(xiu)，支出(chu)全部(bu)費用(yong)；

（3）__________________________。

第九條　乙(yi)方權(quan)利義務

1．根(gen)據(ju)有(you)關(guan)法律法規及本合(he)同的約定，制(zhi)訂物業管理制(zhi)度；

2．對業(ye)主和物業(ye)使用人(ren)違反法規(gui)、規(gui)章(zhang)的行為(wei)，提請(qing)有關部門(men)處理；

3．按本合同第十(shi)六條的(de)(de)約(yue)定(ding)，對業(ye)主和物(wu)業(ye)使用人違反業(ye)主公約(yue)的(de)(de)行為進(jin)行處理；

4．可(ke)選聘專(zhuan)營公(gong)司承擔本物業的專(zhuan)項(xiang)管(guan)理(li)業務(wu)，但不(bu)得將本物業的管(guan)理(li)責任轉讓給第三方；

5．負責編制房(fang)屋、附(fu)屬建筑物(wu)、構(gou)筑物(wu)、設施(shi)、設備、綠化等的年度維修養護(hu)計劃和(he)大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施(shi)；

6．向業(ye)主和物(wu)業(ye)使用(yong)人告知物(wu)業(ye)使用(yong)的(de)有關(guan)規定(ding)(ding)，當業(ye)主和物(wu)業(ye)使用(yong)人裝修物(wu)業(ye)時，告知有關(guan)限制條(tiao)件(jian)，訂立書(shu)面約定(ding)(ding)，并負責監督；

7．負責編制物業管理年度管理計劃(hua)、資金使用計劃(hua)及決算(suan)報告；

8．每個月向全體(ti)業主和物業使用人(ren)公布一(yi)次管理(li)費用收支帳目；

9．對本(ben)物業的公用(yong)設(she)施(shi)不得(de)擅自(zi)占用(yong)和(he)改變使用(yong)功能，如(ru)需(xu)在本(ben)物業內改、擴建(jian)或完善配套項目，須與甲(jia)方協商經甲(jia)方同(tong)意后報有關部門批準方可實施(shi)；

10．本合同終(zhong)止時，乙(yi)方必(bi)須向(xiang)甲方移交(jiao)全部(bu)經(jing)營性商(shang)業(ye)用房(fang)、管理用房(fang)及(ji)物業(ye)管理的全部(bu)檔(dang)案資(zi)料；

第十條　乙方須按下(xia)列(lie)約(yue)定，實現目標管(guan)理(li)

1．房屋外觀：________________________________________________________；

2．設(she)備運行：________________________________________________________；

3．房屋及(ji)設施、設備的維修(xiu)、養護：____________________________________；

4．公共環境：________________________________________________________；

5．綠化：____________________________________________________________；

6．交通秩序(xu)：________________________________________________________。

第十一條　物業(ye)管理服務(wu)費(fei)

1．本物業(ye)的管(guan)理服務(wu)費，住宅房(fang)屋由(you)乙(yi)方(fang)按建筑(zhu)面積(ji)(ji)每月每平方(fang)米___元向業(ye)主(zhu)或(huo)物業(ye)使(shi)用人(ren)收(shou)(shou)取；非(fei)住宅房(fang)屋由(you)乙(yi)方(fang)按建筑(zhu)面積(ji)(ji)每月每平方(fang)米___元向業(ye)主(zhu)或(huo)物業(ye)使(shi)用人(ren)收(shou)(shou)取；

2．管(guan)理服務(wu)費標準的調(diao)整，按___調(diao)整；

3．空(kong)置房(fang)屋(wu)的管理服務費，由(you)乙方(fang)按建筑面積每(mei)月每(mei)平方(fang)米(mi)___元向(xiang)___收取；

4．業(ye)(ye)主和物業(ye)(ye)使(shi)用人逾期(qi)交(jiao)納(na)物業(ye)(ye)管理(li)費的，按以下第___項(xiang)處理(li)：

（1）從(cong)逾期(qi)之日起(qi)按每天___元(yuan)交納滯納金；

（2）從逾期之日起按每天應(ying)交(jiao)管理費的萬(wan)分之___交(jiao)納(na)滯(zhi)納(na)金(jin)；

（3）_____________________________________________________。

第十(shi)二條　車位使用(yong)費由乙方按(an)下列標準向車位使用(yong)人收取

1．露天車位：_____________________________________________；

2．車庫：_________________________________________________；

3．_______________________________________________________。

第十三(san)條(tiao)　乙方對(dui)業主和(he)物業使用(yong)人的(de)房屋自用(yong)部位、自用(yong)設備、毗連(lian)部位的(de)維修、養(yang)護(hu)及其(qi)它特約服務，由當(dang)事人按實(shi)發(fa)生的(de)費用(yong)計付，收費標準須經甲方同意。

第(di)十四條(tiao)　其它乙方向(xiang)業主和(he)物(wu)業使用人提供的服務項目和(he)收費標(biao)準如下：

1．高層樓(lou)房(fang)電梯運行費按實結(jie)算，由(you)乙方(fang)向業主(zhu)或物(wu)業使用人收(shou)取；

2．________________________________________________________。

第十五條(tiao)　房屋的(de)(de)共用(yong)部(bu)位、共用(yong)設施、設備、公共場地的(de)(de)維修、養(yang)護(hu)費用(yong)

1．房屋共用(yong)部位(wei)的小(xiao)修(xiu)、養護費用(yong)，由(you)____________承擔(dan)(dan)(dan)；大中修(xiu)費用(yong)，由(you)______________承擔(dan)(dan)(dan)；更新(xin)費用(yong)，由(you)______________承擔(dan)(dan)(dan)；

2．房屋(wu)共用(yong)設施(shi)、設備的(de)小修、養(yang)護費(fei)(fei)用(yong)，由______承(cheng)擔(dan)；大中修費(fei)(fei)用(yong)，由______________承(cheng)擔(dan)；更新費(fei)(fei)用(yong)，由______________承(cheng)擔(dan)；

3．市政公用(yong)設施和附(fu)屬建筑物(wu)、構筑物(wu)的小修、養護費用(yong)，由(you)______承(cheng)(cheng)擔(dan)；大(da)中修費用(yong)，由(you)_______承(cheng)(cheng)擔(dan)；更新費用(yong)，由(you)_______承(cheng)(cheng)擔(dan)；

4．公共(gong)綠地的(de)養(yang)護費用，由_______承(cheng)擔；改(gai)造(zao)、更新費用，由_______承(cheng)擔；

5．附屬配套(tao)建筑和設施的小修、養護引(yin)用(yong)，由_______承(cheng)(cheng)(cheng)擔(dan)；大中修費用(yong)，由_______承(cheng)(cheng)(cheng)擔(dan)；更新(xin)費用(yong)，由_______承(cheng)(cheng)(cheng)擔(dan)。

第(di)十(shi)六條(tiao)(tiao)　甲方(fang)(fang)(fang)(fang)違反合同(tong)第(di)十(shi)九條(tiao)(tiao)的約定，使乙(yi)(yi)(yi)方(fang)(fang)(fang)(fang)未完成規(gui)定管理目標(biao)，乙(yi)(yi)(yi)方(fang)(fang)(fang)(fang)有權(quan)要求(qiu)甲方(fang)(fang)(fang)(fang)在一定期(qi)(qi)限內解決(jue)，逾期(qi)(qi)未解決(jue)的，乙(yi)(yi)(yi)方(fang)(fang)(fang)(fang)有權(quan)終(zhong)止合同(tong)；造(zao)成乙(yi)(yi)(yi)方(fang)(fang)(fang)(fang)經濟(ji)損失的，甲方(fang)(fang)(fang)(fang)應(ying)給予乙(yi)(yi)(yi)方(fang)(fang)(fang)(fang)經濟(ji)賠償(chang)。

第十七條　乙(yi)方(fang)違反(fan)本合同(tong)第五章的(de)約定，未(wei)能達到約定的(de)管理目(mu)標，甲(jia)(jia)方(fang)有權(quan)要(yao)求乙(yi)方(fang)限期整改，逾期未(wei)整改的(de)，甲(jia)(jia)方(fang)有權(quan)終止合同(tong)；造成(cheng)甲(jia)(jia)方(fang)經濟損失(shi)的(de)，乙(yi)方(fang)應給(gei)予(yu)甲(jia)(jia)方(fang)經濟賠償。

第十八條(tiao)　乙方(fang)(fang)違反本(ben)合同第六章的約定(ding)，擅(shan)自提高收費(fei)標(biao)準的，甲(jia)(jia)方(fang)(fang)有權要求(qiu)乙方(fang)(fang)清退；造成甲(jia)(jia)方(fang)(fang)經濟損失的，乙方(fang)(fang)應給予(yu)甲(jia)(jia)方(fang)(fang)經濟賠償。

第十九條(tiao)　甲、乙任一方(fang)無正(zheng)當理由提前終止合同的，應向對方(fang)支付(fu)元的違約金；給對方(fang)造成(cheng)的經濟損失超過違約金的，還(huan)應給予賠(pei)償。

第(di)二十條　本合(he)同執行期間，如遇不可抗力，致(zhi)使合(he)同無法(fa)履行時，雙方(fang)應(ying)按有關法(fa)律規定及時協商處理。

第(di)二十一條　本(ben)合同在履行(xing)中如發生(sheng)爭議(yi)，雙方(fang)(fang)應協(xie)商(shang)解(jie)決(jue)或(huo)(huo)報請物業管理行(xing)政主管部門進(jin)行(xing)調(diao)(diao)解(jie)，協(xie)商(shang)或(huo)(huo)調(diao)(diao)解(jie)不成的(de)，雙方(fang)(fang)同意由(you)______仲(zhong)裁(cai)委員會(hui)仲(zhong)裁(cai)（當(dang)事(shi)人雙方(fang)(fang)不在合同中約定仲(zhong)裁(cai)機構，事(shi)后又未(wei)達成仲(zhong)裁(cai)協(xie)議(yi)的(de)，可以向人民法(fa)院起(qi)訴）。

第二十二條　合同期滿(man)本合同自然終(zhong)止，雙(shuang)方如續訂合同，應(ying)在該(gai)合同期滿(man)_______天前向對方提(ti)出書面意(yi)見。

第二十(shi)三條　本合同(tong)自簽字之日起生(sheng)效。