導語：如何(he)才能寫(xie)好一篇(pian)房地產企(qi)業債(zhai)券，這就需要搜集整理更多的資(zi)料(liao)和文獻，歡迎閱讀(du)由公務員(yuan)之家(jia)整理的十篇(pian)范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：房地產；融資；現狀；對策

中圖分類號：F293.3 文(wen)獻標(biao)識碼(ma)：A 文(wen)章編(bian)號：1001-828X（2015）004-000-01

一、房地產企業融資(zi)方式(shi)

房地產企(qi)業(ye)的主(zhu)要融資(zi)方式(shi)

1.企(qi)(qi)業(ye)(ye)自(zi)(zi)有(you)(you)(you)(you)(you)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)。競爭性投資(zi)(zi)建設項(xiang)目(mu)(mu)主(zhu)(zhu)要由企(qi)(qi)業(ye)(ye)運用自(zi)(zi)有(you)(you)(you)(you)(you)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)投資(zi)(zi)，并確定(ding)項(xiang)目(mu)(mu)最低的(de)(de)資(zi)(zi)本金(jin)(jin)(jin)比例(li)。企(qi)(qi)業(ye)(ye)或項(xiang)目(mu)(mu)自(zi)(zi)有(you)(you)(you)(you)(you)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)的(de)(de)籌集(ji)主(zhu)(zhu)要通過(guo)吸收投資(zi)(zi)、發(fa)行股票、內部留存盈余等形式進行。自(zi)(zi)有(you)(you)(you)(you)(you)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)是(shi)企(qi)(qi)業(ye)(ye)經(jing)營的(de)(de)基礎和保(bao)證(zheng)，國家對房地(di)產企(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)自(zi)(zi)有(you)(you)(you)(you)(you)資(zi)(zi)本比例(li)有(you)(you)(you)(you)(you)嚴格要求，按(an)我國有(you)(you)(you)(you)(you)關(guan)規(gui)定(ding)，從事房地(di)產開(kai)(kai)發(fa)企(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)自(zi)(zi)有(you)(you)(you)(you)(you)資(zi)(zi)本金(jin)(jin)(jin)不(bu)得低于總(zong)開(kai)(kai)發(fa)投入的(de)(de)30%，但開(kai)(kai)發(fa)商一般(ban)不(bu)太(tai)愿意(yi)動用過(guo)多的(de)(de)企(qi)(qi)業(ye)(ye)自(zi)(zi)有(you)(you)(you)(you)(you)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)，只(zhi)有(you)(you)(you)(you)(you)當項(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)贏利性可(ke)觀、確定(ding)性較大時，才(cai)有(you)(you)(you)(you)(you)可(ke)能適(shi)度投入企(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)自(zi)(zi)有(you)(you)(you)(you)(you)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)。

2.銀(yin)(yin)行(xing)貸(dai)(dai)款。房(fang)(fang)地(di)(di)產企(qi)(qi)業的重(zhong)要(yao)融資(zi)方式之(zhi)一(yi)就是(shi)(shi)銀(yin)(yin)行(xing)貸(dai)(dai)款，是(shi)(shi)房(fang)(fang)地(di)(di)產開發(fa)(fa)(fa)(fa)企(qi)(qi)業直接(jie)向銀(yin)(yin)行(xing)及非銀(yin)(yin)行(xing)金(jin)融機構借入的用于房(fang)(fang)地(di)(di)產開發(fa)(fa)(fa)(fa)與經營的各(ge)種國內貸(dai)(dai)款。包括銀(yin)(yin)行(xing)直接(jie)向房(fang)(fang)地(di)(di)產開發(fa)(fa)(fa)(fa)企(qi)(qi)業發(fa)(fa)(fa)(fa)放的房(fang)(fang)地(di)(di)產開發(fa)(fa)(fa)(fa)貸(dai)(dai)款和流動資(zi)金(jin)貸(dai)(dai)款。近年(nian)來(lai)房(fang)(fang)地(di)(di)產市(shi)場持(chi)續發(fa)(fa)(fa)(fa)熱，銀(yin)(yin)行(xing)投(tou)放給房(fang)(fang)地(di)(di)產領域的貸(dai)(dai)款逐年(nian)增加，從(cong)歷年(nian)統計數據(ju)來(lai)看(kan)，2002年(nian)銀(yin)(yin)行(xing)貸(dai)(dai)款僅(jin)為(wei)2220.3億(yi)(yi)元，2011年(nian)銀(yin)(yin)行(xing)貸(dai)(dai)款資(zi)金(jin)為(wei)13056.8億(yi)(yi)元，是(shi)(shi)2002年(nian)的6倍(bei)左(zuo)右。

3.股(gu)票融(rong)資。發行(xing)股(gu)票是房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)企業(ye)有(you)(you)效籌(chou)資的重要(yao)渠道之一(yi)。其發行(xing)主體限于房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)股(gu)份有(you)(you)限公(gong)司(si)，包括已(yi)經(jing)成立(li)的房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)股(gu)份有(you)(you)限公(gong)司(si)和(he)經(jing)批準擬成立(li)的房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)股(gu)份有(you)(you)限公(gong)司(si)。

4.企業債券。債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)是(shi)(shi)(shi)企(qi)業(ye)(ye)(ye)為(wei)(wei)籌(chou)(chou)集資金(jin)而(er)發(fa)行(xing)的(de)(de)(de)(de)，承(cheng)諾(nuo)按期向債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)人支付利息(xi)和(he)償還本(ben)金(jin)的(de)(de)(de)(de)一種有價(jia)證(zheng)券(quan)(quan)[5]。發(fa)行(xing)債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)是(shi)(shi)(shi)房(fang)地產企(qi)業(ye)(ye)(ye)為(wei)(wei)建設和(he)發(fa)展籌(chou)(chou)集大筆長期資金(jin)的(de)(de)(de)(de)一種重要方(fang)(fang)式，我國企(qi)業(ye)(ye)(ye)發(fa)行(xing)的(de)(de)(de)(de)債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)一般(ban)稱為(wei)(wei)企(qi)業(ye)(ye)(ye)債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)，房(fang)地產企(qi)業(ye)(ye)(ye)發(fa)行(xing)債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)融資時應該(gai)注(zhu)意以下幾(ji)個問(wen)題：一是(shi)(shi)(shi)債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)的(de)(de)(de)(de)價(jia)格(ge)。二是(shi)(shi)(shi)債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)利率、利息(xi)支付方(fang)(fang)式及支付時間。三(san)是(shi)(shi)(shi)企(qi)業(ye)(ye)(ye)債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)的(de)(de)(de)(de)償還期限和(he)方(fang)(fang)式。四是(shi)(shi)(shi)企(qi)業(ye)(ye)(ye)債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)是(shi)(shi)(shi)否記名(ming)和(he)流通。

二、目前房地產企(qi)業(ye)融資所面臨的問題

1.當前(qian)我國房地產企(qi)業面臨(lin)的(de)(de)融資(zi)環境不容樂(le)觀(guan)。按照(zhao)當前(qian)房地產市場調控政策(ce)(ce)：貸款(kuan)利率從(cong)高執行、住(zhu)房貸款(kuan)首付比例提(ti)高、多套住(zhu)宅停止貸款(kuan)等措施(shi)都從(cong)根本上(shang)限制(zhi)了房地產開發(fa)企(qi)業可用(yong)的(de)(de)資(zi)金(jin)來源。如果這些(xie)政策(ce)(ce)繼續執行下去，那么經過不太長的(de)(de)時間就(jiu)會(hui)對房地產開發(fa)企(qi)業的(de)(de)融資(zi)環境產生致命的(de)(de)影響，各上(shang)市公司資(zi)金(jin)鏈壓力可能(neng)不斷上(shang)升。

2.房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)預(yu)售(shou)(shou)資(zi)(zi)金(jin)監(jian)(jian)管使得房(fang)(fang)企融資(zi)(zi)狀(zhuang)況雪上加霜(shuang)。近年(nian)來，國務院下(xia)令要求(qiu)對商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)預(yu)售(shou)(shou)資(zi)(zi)金(jin)進行監(jian)(jian)管：禁止(zhi)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)企業直接(jie)收存(cun)商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)預(yu)售(shou)(shou)資(zi)(zi)金(jin)。按照(zhao)北(bei)京市的(de)要求(qiu)，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)公司將按照(zhao)一個(ge)預(yu)售(shou)(shou)證對應一個(ge)賬戶的(de)原(yuan)則，把商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)預(yu)售(shou)(shou)資(zi)(zi)金(jin)全部存(cun)入監(jian)(jian)管專用(yong)賬戶，并在地(di)(di)下(xia)結(jie)(jie)構完成、結(jie)(jie)構封頂(ding)、竣工驗收、完成初始登(deng)記等四個(ge)節點專項用(yong)于工程建設。如果預(yu)售(shou)(shou)資(zi)(zi)金(jin)監(jian)(jian)管細則能落實(shi)，那(nei)么無疑是繼(ji)收緊信(xin)貸、關閉資(zi)(zi)本市場融資(zi)(zi)閘門之后，對房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)商(shang)(shang)資(zi)(zi)金(jin)命脈(mo)的(de)一次精準外(wai)科手術刀式的(de)調控，許多房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)商(shang)(shang)的(de)資(zi)(zi)金(jin)鏈將雪上加霜(shuang)。

3.房(fang)地(di)產企業(ye)融資(zi)的限制因素多。房(fang)地(di)產業(ye)是資(zi)金密集型產業(ye)，資(zi)金對房(fang)地(di)產經濟的正常運行具有極其(qi)重要的意義。中國(guo)人民銀(yin)行前副行長吳曉靈(ling)曾指(zhi)出，商業(ye)銀(yin)行直接(jie)或間接(jie)為房(fang)地(di)產業(ye)提供了60%以上的資(zi)金。

對于(yu)嚴(yan)重(zhong)依賴于(yu)銀(yin)(yin)行貸(dai)款的(de)(de)(de)我(wo)(wo)國(guo)房(fang)地(di)(di)產業，銀(yin)(yin)行為(wei)了在(zai)最大限度內規避(bi)自(zi)己的(de)(de)(de)信(xin)貸(dai)風險(xian)，在(zai)信(xin)貸(dai)管理政(zheng)策(ce)方面有嚴(yan)格的(de)(de)(de)審批和(he)限制政(zheng)策(ce)，再加上(shang)發(fa)行股票過程長(chang)，手續復(fu)雜，成(cheng)本(ben)(ben)較高，對企(qi)業資(zi)質(zhi)的(de)(de)(de)要求更(geng)為(wei)嚴(yan)格，導(dao)致大多數的(de)(de)(de)房(fang)地(di)(di)產開發(fa)商無法接受和(he)實現，基于(yu)這(zhe)些問題，致使(shi)我(wo)(wo)國(guo)房(fang)地(di)(di)產企(qi)業，特別是(shi)中小型地(di)(di)產企(qi)業在(zai)資(zi)融(rong)(rong)通方面陷(xian)入兩(liang)難的(de)(de)(de)境(jing)地(di)(di)，它們在(zai)很大程度上(shang)不能(neng)進入資(zi)本(ben)(ben)市場進行正規的(de)(de)(de)直接融(rong)(rong)資(zi)活(huo)動，因此銀(yin)(yin)行信(xin)貸(dai)以外的(de)(de)(de)其他融(rong)(rong)資(zi)方式在(zai)我(wo)(wo)國(guo)當前的(de)(de)(de)金(jin)(jin)融(rong)(rong)市場條件下不能(neng)很好的(de)(de)(de)發(fa)揮它們融(rong)(rong)通資(zi)金(jin)(jin)的(de)(de)(de)優勢，各方面受政(zheng)策(ce)和(he)金(jin)(jin)融(rong)(rong)體系的(de)(de)(de)制約比較大。

三、優(you)化房地產(chan)企業融(rong)資結(jie)構(gou)的對(dui)策(ce)措施

1.房地產(chan)企業應根(gen)據自運營(ying)狀況(kuang)來(lai)選(xuan)擇(ze)合(he)適的(de)融(rong)資(zi)方式(shi)

對于(yu)不(bu)同房地產(chan)企(qi)(qi)(qi)業，應根據(ju)(ju)自(zi)身狀況(kuang)來靈(ling)活選取(qu)融(rong)(rong)資(zi)方式，并不(bu)是上述的(de)(de)每一種融(rong)(rong)資(zi)工具都適(shi)用(yong)于(yu)每一個(ge)企(qi)(qi)(qi)業。由(you)于(yu)不(bu)同企(qi)(qi)(qi)業有著不(bu)同的(de)(de)抗風險能(neng)力與融(rong)(rong)資(zi)需求(qiu)，如(ru)何根據(ju)(ju)自(zi)身實情(qing)來確定融(rong)(rong)資(zi)方式，優(you)化(hua)融(rong)(rong)資(zi)結構，規避融(rong)(rong)資(zi)風險成為融(rong)(rong)資(zi)決策的(de)(de)核心內容。例(li)如(ru)房地產(chan)企(qi)(qi)(qi)業在業績(ji)表(biao)現良好等(deng)(deng)等(deng)(deng)的(de)(de)條件下可(ke)以考慮債(zhai)券融(rong)(rong)資(zi)和私募(mu)融(rong)(rong)資(zi)，但(dan)是利用(yong)這(zhe)些融(rong)(rong)資(zi)模式有一定的(de)(de)要求(qiu)，企(qi)(qi)(qi)業應當謹慎權衡。

2.房地產(chan)企(qi)業應(ying)提高資產(chan)資本周(zhou)轉率和(he)利用效率

資(zi)本周轉(zhuan)率和利用(yong)效(xiao)率，尤(you)其是被很多企業忽視(shi)的(de)提高資(zi)金(jin)(jin)周轉(zhuan)率方面，對降(jiang)低融資(zi)成本和融資(zi)風(feng)險(xian)有著(zhu)十分重要的(de)作用(yong)。企業資(zi)金(jin)(jin)（包括固定(ding)資(zi)金(jin)(jin)和流動資(zi)金(jin)(jin)）在生(sheng)產(chan)經營(ying)過(guo)程中不間斷地(di)循環周轉(zhuan)，從而使企業取得銷售收入(ru)。加快資(zi)金(jin)(jin)周轉(zhuan)本身就(jiu)是一種變相的(de)融資(zi)模式，這也大(da)大(da)降(jiang)低了企業運營(ying)融資(zi)的(de)風(feng)險(xian)系數，從而實(shi)現增強資(zi)產(chan)流動性，分散風(feng)險(xian)的(de)目的(de)。

3.完(wan)善房(fang)地產信用(yong)評級體系

有(you)效(xiao)的(de)信(xin)(xin)用評(ping)級制(zhi)(zhi)度是地(di)產金融發(fa)展(zhan)的(de)重要前提和(he)(he)保障。應(ying)該加強(qiang)信(xin)(xin)用控制(zhi)(zhi)，將企業和(he)(he)個(ge)人的(de)借(jie)貸(dai)還貸(dai)行(xing)為建立(li)長期(qi)的(de)信(xin)(xin)用記錄，建立(li)對(dui)失信(xin)(xin)企業和(he)(he)個(ge)人的(de)懲(cheng)罰機制(zhi)(zhi)，建立(li)完善的(de)社(she)會監督(du)網絡，逐步建立(li)健全與金融市場配套(tao)的(de)信(xin)(xin)用評(ping)級制(zhi)(zhi)度，為房地(di)產融資渠(qu)道的(de)多元化運行(xing)和(he)(he)發(fa)展(zhan)奠定牢固的(de)基(ji)石。

4.提高企業自身實力(li)，增強企業融資能力(li)

房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)業(ye)(ye)融資(zi)渠道(dao)多元(yuan)化(hua)必須通過房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)企(qi)業(ye)(ye)、政府和金融機構的多方協調努(nu)力才能實(shi)(shi)現(xian)。房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)企(qi)業(ye)(ye)要想具備(bei)更強(qiang)(qiang)的融資(zi)實(shi)(shi)力就必須誠信(xin)經營將自身的綜(zong)合競爭(zheng)力不斷(duan)提(ti)(ti)高。隨(sui)著市場的高速(su)發展(zhan)告(gao)訴我們房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)業(ye)(ye)發展(zhan)的關(guan)鍵在于(yu)企(qi)業(ye)(ye)的市場競爭(zheng)力。企(qi)業(ye)(ye)如何(he)走(zou)上專業(ye)(ye)化(hua)、品牌化(hua)、規模化(hua)的道(dao)路是(shi)擺(bai)在地(di)(di)(di)產(chan)企(qi)業(ye)(ye)面前最迫切(qie)的問題。因(yin)為(wei)只有企(qi)業(ye)(ye)做(zuo)大做(zuo)強(qiang)(qiang)了(le)才能降(jiang)低成本、獲得土(tu)地(di)(di)(di)、提(ti)(ti)高市場份額，才能在激烈的市場競爭(zheng)中(zhong)立于(yu)不敗之地(di)(di)(di)。

參考文獻：

篇2

關鍵詞：房地產企業；融資困難；治理對策(ce)

房地(di)產(chan)企(qi)業(ye)是典型(xing)的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)密集型(xing)企(qi)業(ye)，其投資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)量(liang)十(shi)分巨大。國務院在(zai)2009年(nian)公布的(de)(de)《關于(yu)(yu)調整固定資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)投資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)項(xiang)目(mu)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本金(jin)比(bi)例(li)通知》中，普通商品住房開(kai)發項(xiang)目(mu)的(de)(de)最低(di)(di)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本金(jin)比(bi)例(li)不得低(di)(di)于(yu)(yu)項(xiang)目(mu)總(zong)金(jin)額(e)(e)(e)的(de)(de)20%，非商品房開(kai)發項(xiang)目(mu)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)不得低(di)(di)于(yu)(yu)總(zong)金(jin)額(e)(e)(e)的(de)(de)30%，這就(jiu)要求房地(di)產(chan)開(kai)發企(qi)業(ye)事前(qian)需要大量(liang)的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)投入。根(gen)據(ju)中國商情網的(de)(de)統計報告顯(xian)示，2014年(nian)1-6月份，我國房地(di)產(chan)開(kai)發企(qi)業(ye)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)來源(yuan)達到58913億(yi)元，其中國內貸款11292.9億(yi)元，銀行(xing)貸款金(jin)額(e)(e)(e)為(wei)9825.0億(yi)，和(he)上(shang)一(yi)年(nian)度(du)(du)相比(bi)，都有(you)不同(tong)程度(du)(du)的(de)(de)上(shang)升。

一、房地(di)產企業融資困境(jing)分析(xi)

1.過(guo)于依賴銀行貸款融資

由于資金需(xu)要巨大，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)發建設從(cong)開(kai)始拿(na)地(di)(di)(di)到銷售都需(xu)要銀(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)貸款(kuan)資金的(de)(de)(de)(de)(de)(de)幫助，對銀(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)依賴(lai)很(hen)(hen)強。在(zai)我(wo)國資本市場不(bu)夠(gou)發達(da)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)情況下(xia)(xia)，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)企業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)融資渠(qu)道很(hen)(hen)狹窄(zhai)，據相關的(de)(de)(de)(de)(de)(de)機構統(tong)計(ji)，我(wo)國房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)企業(ye)(ye)開(kai)發樓盤時所使用的(de)(de)(de)(de)(de)(de)資金20%以上來(lai)自銀(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)貸款(kuan)，一(yi)些中(zhong)小型的(de)(de)(de)(de)(de)(de)企業(ye)(ye)對銀(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)貸款(kuan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)依賴(lai)程度更高(gao)，甚(shen)至超過(guo)25%。雖然在(zai)政府相關政策的(de)(de)(de)(de)(de)(de)引導(dao)下(xia)(xia)，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)發企業(ye)(ye)從(cong)銀(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)直接獲取(qu)資金的(de)(de)(de)(de)(de)(de)比重有所降低(di)，但是房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)項目的(de)(de)(de)(de)(de)(de)資金中(zhong)，超過(guo)60%的(de)(de)(de)(de)(de)(de)資金還是來(lai)源于銀(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)，只(zhi)不(bu)過(guo)方(fang)式更為隱蔽，這(zhe)樣比例遠遠高(gao)于國際(ji)平均10%的(de)(de)(de)(de)(de)(de)水平。此外，資金過(guo)度的(de)(de)(de)(de)(de)(de)依賴(lai)銀(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)，將導(dao)致銀(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)風險過(guo)高(gao)，一(yi)旦(dan)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)業(ye)(ye)出現大的(de)(de)(de)(de)(de)(de)下(xia)(xia)滑，將給(gei)銀(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)帶來(lai)極大的(de)(de)(de)(de)(de)(de)風險。2014年以來(lai)數家規模較(jiao)大的(de)(de)(de)(de)(de)(de)地(di)(di)(di)方(fang)性(xing)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)企業(ye)(ye)倒閉，為當地(di)(di)(di)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)銀(yin)(yin)(yin)(yin)行(xing)帶來(lai)了(le)較(jiao)大的(de)(de)(de)(de)(de)(de)風險。

2.股權融資難度增大，中小型(xing)房地產(chan)企業(ye)難以上市融資

在我(wo)國的(de)(de)(de)證券市(shi)(shi)(shi)場中，對(dui)于企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)上(shang)市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)要求較(jiao)(jiao)高，但是房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)由于其特殊性，資本(ben)金比率(lv)通常(chang)比較(jiao)(jiao)低，一般在35%以下，與此對(dui)應的(de)(de)(de)資產(chan)(chan)(chan)(chan)負(fu)責率(lv)卻(que)很高，尤其是一些(xie)規(gui)(gui)模不(bu)大的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)，負(fu)債率(lv)更高。基于這一因素，很多的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)達不(bu)到上(shang)市(shi)(shi)(shi)要求，企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)股(gu)權融資渠道被阻斷。據筆者統(tong)計(ji)，目前在我(wo)國證券市(shi)(shi)(shi)場中上(shang)市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)規(gui)(gui)模都較(jiao)(jiao)大，且具有(you)(you)國企(qi)(qi)(qi)背景(jing)，還有(you)(you)一些(xie)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)在境外上(shang)市(shi)(shi)(shi)，這些(xie)通常(chang)都是規(gui)(gui)模較(jiao)(jiao)大，背景(jing)深厚的(de)(de)(de)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)，而中小型(xing)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)，基本(ben)無法在證券市(shi)(shi)(shi)場上(shang)市(shi)(shi)(shi)融資。據統(tong)計(ji)，我(wo)國證券市(shi)(shi)(shi)場中目前僅有(you)(you)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)102家，但是我(wo)國的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)超過5萬(wan)家，上(shang)市(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)在房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)行(xing)業(ye)(ye)中的(de)(de)(de)比重只有(you)(you)2%左(zuo)右。

房(fang)(fang)地(di)產企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)另外一(yi)(yi)(yi)個融(rong)(rong)資(zi)渠道是(shi)發(fa)行(xing)債券(quan)，但(dan)是(shi)我國(guo)的(de)(de)債券(quan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)很不發(fa)達，目前市(shi)(shi)(shi)場(chang)上(shang)(shang)主(zhu)要(yao)(yao)還是(shi)國(guo)債，企(qi)業(ye)(ye)債券(quan)很少(shao)。基本上(shang)(shang)房(fang)(fang)地(di)產企(qi)業(ye)(ye)無法(fa)在(zai)(zai)我國(guo)債券(quan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)中發(fa)現債券(quan)，極少(shao)一(yi)(yi)(yi)部分房(fang)(fang)地(di)產企(qi)業(ye)(ye)在(zai)(zai)大陸之(zhi)外發(fa)行(xing)了一(yi)(yi)(yi)部分的(de)(de)債券(quan)，但(dan)是(shi)規模也(ye)很小(xiao)。我國(guo)的(de)(de)相關法(fa)律明確規定了能(neng)(neng)夠發(fa)行(xing)企(qi)業(ye)(ye)債券(quan)的(de)(de)主(zhu)體，如(ru)國(guo)有(you)(you)獨(du)資(zi)公司、上(shang)(shang)市(shi)(shi)(shi)公司等才有(you)(you)資(zi)格發(fa)行(xing)企(qi)業(ye)(ye)債券(quan)，并且在(zai)(zai)資(zi)產負(fu)債率、盈利能(neng)(neng)力、擔保等都有(you)(you)著十分嚴(yan)格的(de)(de)要(yao)(yao)求。而由于(yu)房(fang)(fang)地(di)產企(qi)業(ye)(ye)風險(xian)較高(gao)，資(zi)產負(fu)債率、資(zi)本金(jin)等無法(fa)達到要(yao)(yao)求，基本上(shang)(shang)無法(fa)在(zai)(zai)國(guo)內發(fa)行(xing)債券(quan)融(rong)(rong)資(zi)。國(guo)內的(de)(de)一(yi)(yi)(yi)些大型上(shang)(shang)市(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)地(di)產企(qi)業(ye)(ye)，為了緩解資(zi)金(jin)鏈(lian)緊張的(de)(de)狀況，也(ye)計劃著發(fa)行(xing)債券(quan)融(rong)(rong)資(zi)，如(ru)萬(wan)科(ke)、金(jin)地(di)等，但(dan)是(shi)僅僅只是(shi)極少(shao)數的(de)(de)幾家發(fa)行(xing)了企(qi)業(ye)(ye)債券(quan)。隨著房(fang)(fang)地(di)產行(xing)業(ye)(ye)出現下滑，房(fang)(fang)地(di)產企(qi)業(ye)(ye)想通過(guo)發(fa)行(xing)債券(quan)融(rong)(rong)資(zi)基本不可(ke)能(neng)(neng)，這樣融(rong)(rong)資(zi)渠道也(ye)被(bei)阻斷。

3.信(xin)托發展(zhan)緩慢(man)，缺乏創新產品(pin)

由于房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)股權融(rong)(rong)資、債(zhai)券融(rong)(rong)資等十分困難，而銀行(xing)(xing)(xing)貸款也越(yue)(yue)來越(yue)(yue)難，尤其是中小(xiao)型的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)企業(ye)(ye)，銀行(xing)(xing)(xing)對(dui)其放款的(de)(de)(de)要求(qiu)(qiu)很高。一些房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)企業(ye)(ye)把目光放到了信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)上(shang)面，信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)具有(you)發(fa)(fa)(fa)行(xing)(xing)(xing)靈活、限(xian)制較少(shao)等優點，十分適合(he)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)企業(ye)(ye)的(de)(de)(de)融(rong)(rong)資要求(qiu)(qiu)。但是信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)在我國發(fa)(fa)(fa)展的(de)(de)(de)時間較短，很多的(de)(de)(de)信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)產(chan)(chan)品(pin)都還不成(cheng)熟，發(fa)(fa)(fa)行(xing)(xing)(xing)信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)產(chan)(chan)品(pin)成(cheng)本要高于銀行(xing)(xing)(xing)貸款，很多的(de)(de)(de)信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)產(chan)(chan)品(pin)缺乏創新，對(dui)于客戶(hu)沒有(you)很好(hao)的(de)(de)(de)吸引力(li)，造成(cheng)信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)產(chan)(chan)品(pin)的(de)(de)(de)發(fa)(fa)(fa)行(xing)(xing)(xing)不順利。此外信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)由于風(feng)(feng)險較高，房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)企業(ye)(ye)發(fa)(fa)(fa)行(xing)(xing)(xing)信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)產(chan)(chan)品(pin)融(rong)(rong)資面臨的(de)(de)(de)風(feng)(feng)險也很高，這(zhe)在一定程(cheng)度(du)上(shang)限(xian)制了房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)企業(ye)(ye)通(tong)過這(zhe)一方式進行(xing)(xing)(xing)融(rong)(rong)資。

4.融資相關的法(fa)律法(fa)規有待完善

目前(qian)，我國房地(di)產(chan)融資(zi)方(fang)面的(de)(de)(de)法(fa)(fa)律法(fa)(fa)規(gui)(gui)還有很多不健全(quan)的(de)(de)(de)地(di)方(fang)，用于(yu)(yu)房地(di)產(chan)融資(zi)方(fang)面的(de)(de)(de)法(fa)(fa)律主(zhu)要(yao)是《擔保(bao)法(fa)(fa)》，但是這一法(fa)(fa)律對于(yu)(yu)抵押貸款(kuan)方(fang)面的(de)(de)(de)規(gui)(gui)定不夠詳細(xi)，對于(yu)(yu)房地(di)產(chan)企(qi)業(ye)通過開發項目進行抵押貸款(kuan)的(de)(de)(de)要(yao)求不夠明細(xi)，導致(zhi)一些房地(di)產(chan)企(qi)業(ye)在(zai)貸款(kuan)時無法(fa)(fa)找到合(he)適(shi)、準確(que)的(de)(de)(de)法(fa)(fa)律依據。目前(qian)我國房地(di)產(chan)融資(zi)相關政策、法(fa)(fa)規(gui)(gui)不健全(quan)，沒(mei)有形(xing)成一套科學、有效的(de)(de)(de)管理(li)體系(xi)，不同法(fa)(fa)律法(fa)(fa)規(gui)(gui)之間銜接不完善，缺乏――致(zhi)性和協調性，在(zai)實際的(de)(de)(de)操作中很困(kun)難，嚴重(zhong)的(de)(de)(de)影響(xiang)了房地(di)產(chan)企(qi)業(ye)融資(zi)的(de)(de)(de)正常進行。

二、房地產企業走出融資困(kun)境的對策

1.健全資(zi)本市場(chang)融資(zi)體系

不(bu)僅(jin)僅(jin)是(shi)房地產企(qi)(qi)(qi)業融(rong)(rong)資困難，其他(ta)行(xing)業的(de)(de)(de)企(qi)(qi)(qi)業也(ye)存在著同樣的(de)(de)(de)問題，中(zhong)小企(qi)(qi)(qi)業融(rong)(rong)資難已(yi)經是(shi)目前市場(chang)(chang)(chang)中(zhong)普(pu)遍存在的(de)(de)(de)問題，嚴重的(de)(de)(de)制約了(le)經濟的(de)(de)(de)發展，很(hen)多(duo)的(de)(de)(de)中(zhong)小企(qi)(qi)(qi)業也(ye)因資金困難而倒閉。為(wei)此政(zheng)府需要在資本(ben)市場(chang)(chang)(chang)創造良好的(de)(de)(de)融(rong)(rong)資環境，完善(shan)市場(chang)(chang)(chang)融(rong)(rong)資體系，在法律法規方面(mian)進(jin)行(xing)完善(shan)之(zhi)外，還需要相關(guan)的(de)(de)(de)監管部門進(jin)行(xing)實(shi)際的(de)(de)(de)協調(diao)、監督管理。一些(xie)市場(chang)(chang)(chang)自(zi)(zi)行(xing)調(diao)節的(de)(de)(de)部分，則由市場(chang)(chang)(chang)自(zi)(zi)行(xing)調(diao)節，減(jian)少(shao)行(xing)政(zheng)干預，逐步完善(shan)我國的(de)(de)(de)融(rong)(rong)資市場(chang)(chang)(chang)，為(wei)房地產企(qi)(qi)(qi)業提(ti)供(gong)(gong)一個良好的(de)(de)(de)融(rong)(rong)資環境，提(ti)供(gong)(gong)更為(wei)廣泛的(de)(de)(de)融(rong)(rong)資渠(qu)道。此外，可以適當的(de)(de)(de)引導國外資金，增加對房地產企(qi)(qi)(qi)業的(de)(de)(de)資金供(gong)(gong)給，為(wei)更多(duo)的(de)(de)(de)房地產企(qi)(qi)(qi)業提(ti)供(gong)(gong)資金的(de)(de)(de)幫(bang)助(zhu)。通過這(zhe)些(xie)舉(ju)措，逐步的(de)(de)(de)推(tui)動資本(ben)市場(chang)(chang)(chang)的(de)(de)(de)完善(shan)。

2.培育專(zhuan)業化(hua)機(ji)構投(tou)資者(zhe)

國內目前資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本市(shi)場發展還不(bu)成熟，缺乏真正的(de)(de)(de)(de)市(shi)場化(hua)機(ji)構投資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)，在美國等發達國家中，房地(di)產的(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)來源(yuan)中，很大一部分(fen)(fen)是(shi)機(ji)構投資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)的(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)，如保(bao)險基(ji)金(jin)(jin)、養老基(ji)金(jin)(jin)、專業投資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)基(ji)金(jin)(jin)等機(ji)構投資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)，這些基(ji)金(jin)(jin)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)量大、信(xin)息(xi)充分(fen)(fen)，不(bu)僅能(neng)夠為(wei)房地(di)產市(shi)場提(ti)供穩(wen)定的(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)，而且(qie)還可(ke)以(yi)(yi)分(fen)(fen)散投資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)風(feng)險。2004年(nian)2月(yue)，國務院批準了(le)保(bao)險基(ji)金(jin)(jin)可(ke)以(yi)(yi)直接進入股票(piao)市(shi)場。2006年(nian)1月(yue)，國務院正式(shi)批準保(bao)險資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)可(ke)以(yi)(yi)投資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)于基(ji)礎性建設和(he)渤海(hai)產業基(ji)金(jin)(jin)，擴寬了(le)保(bao)險基(ji)金(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)投資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)方(fang)向。這些都(dou)是(shi)國家逐(zhu)步培(pei)育我國機(ji)構投資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)的(de)(de)(de)(de)積極信(xin)號。

3.健(jian)全金融(rong)市場法(fa)律體系(xi)

要(yao)有(you)一個系統性的(de)監管體系，防(fang)范各(ge)種違(wei)法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)違(wei)規(gui)(gui)(gui)行(xing)為的(de)發(fa)生。一是要(yao)完善《商(shang)業(ye)銀(yin)行(xing)法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)》、《合同(tong)法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)》、《建筑法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)》、《公司法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)》等(deng)法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)律法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)規(gui)(gui)(gui)，適當的(de)修訂與(yu)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)金(jin)融條款(kuan)(kuan)相關的(de)法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)律法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)規(gui)(gui)(gui)，通(tong)過(guo)立(li)法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)來規(gui)(gui)(gui)范房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企業(ye)的(de)融資(zi)、投資(zi)行(xing)為；二是合理(li)(li)的(de)增加與(yu)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)行(xing)業(ye)相關的(de)法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)律法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)規(gui)(gui)(gui)，如制定《房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開發(fa)企業(ye)貸款(kuan)(kuan)管理(li)(li)法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)》和(he)《違(wei)反房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)信貸管理(li)(li)辦罰條例》等(deng)，通(tong)過(guo)法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)律法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)規(gui)(gui)(gui)的(de)制度(du)，來明(ming)確(que)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企業(ye)的(de)權利和(he)義務，使房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企業(ye)嚴格按照法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)律的(de)規(gui)(gui)(gui)范從事相關的(de)融資(zi)行(xing)為，從而建立(li)良(liang)好的(de)信用保證；三是嚴格執(zhi)法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)，良(liang)好的(de)法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)律法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)規(gui)(gui)(gui)需要(yao)嚴格的(de)執(zhi)行(xing)，相關執(zhi)法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)部門要(yao)依法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)辦事，嚴厲查處(chu)提供假資(zi)料、騙取貸款(kuan)(kuan)的(de)開發(fa)商(shang)，嚴重的(de)追(zhui)究其法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)律責任，追(zhui)回已發(fa)放(fang)的(de)貸款(kuan)(kuan)。

4.拓寬融資渠道引入多樣化融資模式(shi)

在(zai)目前房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)日益與國際接(jie)軌(gui)的情況下，要引入(ru)多樣(yang)化(hua)融資(zi)模(mo)(mo)式，努力(li)拓寬(kuan)融資(zi)渠。從西方(fang)發達國家房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)企業融資(zi)模(mo)(mo)式來看，我(wo)國應(ying)逐步引入(ru)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)信(xin)托、房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)投(tou)資(zi)信(xin)托基(ji)金、房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)產(chan)(chan)業投(tou)資(zi)基(ji)金和商業房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)抵押貸款支持(chi)證券等模(mo)(mo)式。

（1）房(fang)地(di)(di)產(chan)信(xin)托(tuo)：相(xiang)對于房(fang)地(di)(di)產(chan)企業(ye)上市、債(zhai)券融資(zi)(zi)等(deng)渠道(dao)，通過(guo)信(xin)托(tuo)方式(shi)進行(xing)融資(zi)(zi)具(ju)有更(geng)(geng)多(duo)的(de)優點，如操作(zuo)靈(ling)活、運(yun)作(zuo)周期短等(deng)。目前(qian)，國內房(fang)地(di)(di)產(chan)資(zi)(zi)金信(xin)托(tuo)比較(jiao)多(duo)的(de)，是主(zhu)要的(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)企業(ye)通過(guo)信(xin)托(tuo)融資(zi)(zi)方式(shi)，信(xin)托(tuo)機構和房(fang)地(di)(di)產(chan)企業(ye)之間可以(yi)通過(guo)深度(du)的(de)合作(zuo)，開發出更(geng)(geng)具(ju)創(chuang)新(xin)的(de)信(xin)托(tuo)產(chan)品，吸引更(geng)(geng)多(duo)的(de)投資(zi)(zi)者(zhe)，從而(er)融入(ru)更(geng)(geng)多(duo)的(de)資(zi)(zi)金。

（2）房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)信(xin)(xin)托(tuo)基(ji)(ji)金(jin)：房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)信(xin)(xin)托(tuo)基(ji)(ji)金(jin)是一種證(zheng)券化的(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)業(ye)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)基(ji)(ji)金(jin)，該基(ji)(ji)金(jin)通過發行股票，募集投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者的(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)，由專業(ye)機構(gou)負責基(ji)(ji)金(jin)的(de)(de)(de)運作，通過投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)不同(tong)地(di)(di)區、不同(tong)類型房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)項目，降(jiang)低(di)市場的(de)(de)(de)非(fei)系(xi)統風(feng)險，經營收入以派息的(de)(de)(de)方(fang)式分(fen)配給(gei)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者，為投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者提供穩健的(de)(de)(de)收益。作為房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)融資(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)超級替補，信(xin)(xin)托(tuo)公(gong)司(si)正逐漸躍升至舞臺中央，特別(bie)在2010年(nian)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)信(xin)(xin)貸和(he)資(zi)(zi)(zi)(zi)本市場融資(zi)(zi)(zi)(zi)愈趨嚴格的(de)(de)(de)形勢下，面(mian)臨機制(zhi)和(he)產(chan)(chan)(chan)品的(de)(de)(de)雙(shuang)重機遇，全國化信(xin)(xin)托(tuo)公(gong)司(si)和(he)地(di)(di)方(fang)信(xin)(xin)托(tuo)公(gong)司(si)已呈(cheng)現(xian)出明(ming)顯的(de)(de)(de)業(ye)務分(fen)化，其(qi)業(ye)務競爭策略(lve)和(he)重點(dian)也漸漸清晰。

（3）房(fang)地(di)產(chan)產(chan)業投(tou)資基(ji)(ji)金(jin)：房(fang)地(di)產(chan)投(tou)資基(ji)(ji)金(jin)不同于普(pu)通(tong)(tong)的(de)(de)(de)投(tou)資基(ji)(ji)金(jin)，該(gai)(gai)基(ji)(ji)金(jin)的(de)(de)(de)設(she)立是(shi)專門用(yong)于房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發項目，投(tou)資范圍(wei)有(you)明(ming)確的(de)(de)(de)限于，即只能(neng)投(tou)資到房(fang)地(di)產(chan)領域。通(tong)(tong)過這一基(ji)(ji)金(jin)的(de)(de)(de)設(she)立，可(ke)以大量的(de)(de)(de)籌集分散的(de)(de)(de)資金(jin)，有(you)利(li)于房(fang)地(di)產(chan)的(de)(de)(de)融資，也便利(li)了中小投(tou)資者。房(fang)地(di)產(chan)投(tou)資基(ji)(ji)金(jin)可(ke)以獲得較(jiao)高的(de)(de)(de)規(gui)模(mo)(mo)效益，從而促(cu)進房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場的(de)(de)(de)持續發展。目前(qian)該(gai)(gai)基(ji)(ji)金(jin)在(zai)(zai)夠沒發達國(guo)家較(jiao)為普(pu)遍，在(zai)(zai)我國(guo)還處于發展階段，隨(sui)著(zhu)市(shi)場的(de)(de)(de)逐漸健全，這一基(ji)(ji)金(jin)的(de)(de)(de)規(gui)模(mo)(mo)也將逐漸壯大。

（4）商業房(fang)地(di)產(chan)抵押(ya)(ya)貸(dai)款支(zhi)持(chi)(chi)證(zheng)券：這一(yi)方式(shi)是抵押(ya)(ya)貸(dai)款支(zhi)持(chi)(chi)證(zheng)券的一(yi)種。根據打(da)(da)包(bao)資(zi)產(chan)的不同，MBS可(ke)分為個人住房(fang)抵押(ya)(ya)貸(dai)款支(zhi)持(chi)(chi)證(zheng)券（RMBS）和商業房(fang)地(di)產(chan)抵押(ya)(ya)貸(dai)款支(zhi)持(chi)(chi)證(zheng)券。第一(yi)種是商業銀行資(zi)產(chan)證(zheng)券化的形式(shi)，第二種則是房(fang)地(di)產(chan)企業的一(yi)種債務性融(rong)資(zi)方式(shi)，將(jiang)房(fang)地(di)產(chan)企業的抵押(ya)(ya)貸(dai)款打(da)(da)包(bao)為一(yi)個自稱組合(he)，以證(zheng)券化的方式(shi)向投資(zi)者發行。兩者都屬于債務性融(rong)資(zi)，主要(yao)是這樣方式(shi)的運作更(geng)為復(fu)雜，對于專業技能要(yao)求更(geng)高(gao)。

為(wei)房(fang)地產企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)構建多(duo)元化(hua)并且符合(he)我國(guo)特有國(guo)情(qing)的(de)(de)融(rong)(rong)(rong)(rong)(rong)資渠(qu)道(dao)，除(chu)了政(zheng)策方(fang)面的(de)(de)引(yin)導、支持(chi)之外，還要健全資本市場，培育發展房(fang)地產信托(tuo)業(ye)(ye)務，通過建立不同的(de)(de)融(rong)(rong)(rong)(rong)(rong)資渠(qu)道(dao)，為(wei)房(fang)地產企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)提供更多(duo)的(de)(de)融(rong)(rong)(rong)(rong)(rong)資可能。在證券(quan)(quan)(quan)市場中，為(wei)房(fang)地產發行債(zhai)券(quan)(quan)(quan)提供一定的(de)(de)便利，促進房(fang)地產企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)通過公司債(zhai)券(quan)(quan)(quan)的(de)(de)方(fang)式(shi)融(rong)(rong)(rong)(rong)(rong)資，通過多(duo)種(zhong)方(fang)式(shi)的(de)(de)結合(he)，拓寬(kuan)房(fang)地產企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)融(rong)(rong)(rong)(rong)(rong)資渠(qu)道(dao)，減少相(xiang)關的(de)(de)限(xian)制。

當然，規模一般的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)要(yao)(yao)提(ti)升自(zi)身素質，完善(shan)內部的(de)(de)(de)(de)(de)管理(li)(li)機制(zhi)(zhi)，加(jia)強信用制(zhi)(zhi)度建(jian)設。從而(er)提(ti)高企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)內源融(rong)(rong)(rong)資能力(li)能，在自(zi)身條(tiao)件良好的(de)(de)(de)(de)(de)情況(kuang)下，能夠(gou)為外(wai)源融(rong)(rong)(rong)資創造有力(li)的(de)(de)(de)(de)(de)融(rong)(rong)(rong)資條(tiao)件，除(chu)(chu)了加(jia)強自(zi)身的(de)(de)(de)(de)(de)建(jian)設，提(ti)升信譽外(wai)，企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)要(yao)(yao)積(ji)極(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)進行多方面(mian)的(de)(de)(de)(de)(de)融(rong)(rong)(rong)資。房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)財務(wu)部門制(zhi)(zhi)度更為精細的(de)(de)(de)(de)(de)預算(suan)，根據企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)資計劃(hua)和融(rong)(rong)(rong)資計劃(hua)，制(zhi)(zhi)度合理(li)(li)的(de)(de)(de)(de)(de)預算(suan)方案，降低財務(wu)風險(xian)，避(bi)免為企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)帶來不(bu)必要(yao)(yao)的(de)(de)(de)(de)(de)負擔。房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)融(rong)(rong)(rong)資難問題(ti)在我國的(de)(de)(de)(de)(de)市場(chang)中十分普遍，房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)老板跑路等新聞屢見不(bu)鮮，究其原因，處(chu)理(li)(li)市場(chang)機制(zhi)(zhi)不(bu)健(jian)全外(wai)，房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)發(fa)展市場(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)規范、過于(yu)盲目(mu)等式重要(yao)(yao)原因，因此，房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)在選擇投(tou)資項目(mu)時要(yao)(yao)經過慎重的(de)(de)(de)(de)(de)考慮，合理(li)(li)確定投(tou)資項目(mu)，避(bi)免出現盲目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)開發(fa)。最后，對(dui)于(yu)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)融(rong)(rong)(rong)資，除(chu)(chu)了筆(bi)者上述(shu)的(de)(de)(de)(de)(de)方式外(wai)，還要(yao)(yao)大膽嘗試新的(de)(de)(de)(de)(de)融(rong)(rong)(rong)資工具，加(jia)強企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)內部治(zhi)理(li)(li)結構，拓(tuo)展和完善(shan)多元化的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)融(rong)(rong)(rong)資渠道。

參考文獻：

[1]徐勇(yong)謀，王仁濤，董旭(xu)操(cao).房地產(chan)(chan)金(jin)融學(xue)-房地產(chan)(chan)投融資分析[M].中國建筑(zhu)工業出版社，2008：36.

[2]王春華(hua).解決(jue)我國(guo)房地產(chan)融資困(kun)境(jing)之我見(jian)[J].金融博覽論壇，2010（3）：24-25.

篇3

【關鍵(jian)詞】房地(di)產 結構(gou) 融資渠(qu)道

一、融資渠(qu)道拓(tuo)展(zhan)的(de)必要性

國家(jia)加強(qiang)對(dui)房(fang)地產(chan)行(xing)業(ye)(ye)的調控力(li)(li)度是(shi)融資(zi)渠道拓(tuo)展的直接原因。在(zai)經(jing)歷(li)多輪(lun)宏觀(guan)政(zheng)策調控之(zhi)后,銀行(xing)信貸(dai)不斷(duan)收緊(jin),融資(zi)門檻越(yue)來越(yue)高, 在(zai)現有(you)貸(dai)款政(zheng)策調控條件下, 房(fang)地產(chan)企業(ye)(ye)的融資(zi)問題已成(cheng)為(wei)(wei)影響(xiang)企業(ye)(ye)生存和(he)發展的首要問題。近(jin)日，銀監(jian)會(hui)下發通知，進一步明(ming)確(que)銀行(xing)需加強(qiang)對(dui)商業(ye)(ye)用(yong)房(fang)抵押貸(dai)款、個人消(xiao)費(fei)貸(dai)款等(deng)非住房(fang)類貸(dai)款監(jian)測，并加大(da)對(dui)假合同、假按(an)揭等(deng)行(xing)為(wei)(wei)和(he)轉按(an)揭、假按(an)揭等(deng)做法(fa)的打擊力(li)(li)度。國家(jia)統計局數(shu)據顯示，8月份全國房(fang)地產(chan)資(zi)金(jin)來源中，國內貸(dai)款進一步回落，僅871億(yi)元，同時開發商1至8月自(zi)籌資(zi)金(jin)占比較(jiao)1至7月擴大(da)1%。金(jin)融機構對(dui)房(fang)地產(chan)貸(dai)款收緊(jin)外，各類資(zi)金(jin)進入房(fang)地產(chan)開發投資(zi)也更趨謹慎。開發商面臨的資(zi)金(jin)壓力(li)(li)可謂前(qian)所未(wei)有(you)。

防范傳統融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)風(feng)(feng)險是融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)渠道(dao)拓展的內(nei)在(zai)原因。一般而(er)言，房地(di)(di)產(chan)企(qi)業融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)的方式(shi)分為直接(jie)(jie)融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)和(he)(he)間(jian)接(jie)(jie)融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)。目前,我國房地(di)(di)產(chan)企(qi)業融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)渠道(dao)主要(yao)是以銀(yin)(yin)行(xing)信貸為主的間(jian)接(jie)(jie)融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)，銀(yin)(yin)行(xing)信貸對(dui)于資(zi)金密集型(xing)的房地(di)(di)產(chan)企(qi)業來說，仍然起著(zhu)決定性的作用(yong)(yong)。在(zai)房地(di)(di)產(chan)市場資(zi)金鏈中,商業銀(yin)(yin)行(xing)通過住(zhu)房消費貸款、房地(di)(di)產(chan)開發貸款、建筑企(qi)業流動性貸款和(he)(he)土地(di)(di)儲備貸款等各(ge)種形式(shi),參與房地(di)(di)產(chan)開發的全過程(cheng),直接(jie)(jie)和(he)(he)間(jian)接(jie)(jie)地(di)(di)承受了房地(di)(di)產(chan)市場運行(xing)中各(ge)個環節的市場風(feng)(feng)險和(he)(he)信用(yong)(yong)風(feng)(feng)險。而(er)在(zai)直接(jie)(jie)融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)中股權融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)比重較(jiao)大，債(zhai)券(quan)市場的利用(yong)(yong)程(cheng)度則相(xiang)對(dui)不足，這并不符(fu)合企(qi)業外部融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)先(xian)留存收(shou)益(yi)，后債(zhai)券(quan)，最后股權的資(zi)本成本最優(you)化規(gui)律(lv)。因此，現有融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)結(jie)構(gou)存在(zai)較(jiao)大不合理之處(chu)，同時也增加(jia)了市場的系統性風(feng)(feng)險，更加(jia)合理的融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)結(jie)構(gou)呼喚發展新的融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)方式(shi)。

二、國際經驗借鑒

為(wei)(wei)了達到優化(hua)融(rong)資(zi)(zi)結構、降低系統性風險(xian)的(de)(de)(de)目(mu)的(de)(de)(de)，有(you)必要突破國(guo)內現有(you)視(shi)角，研究國(guo)外較(jiao)為(wei)(wei)成熟市場的(de)(de)(de)相(xiang)關經驗。相(xiang)比(bi)于我國(guo)以銀行信貸等(deng)間接融(rong)資(zi)(zi)為(wei)(wei)主(zhu)的(de)(de)(de)結構而言，美國(guo)的(de)(de)(de)房地(di)產(chan)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)構成中銀行貸款(kuan)平均只占15%左右，而企業(ye)的(de)(de)(de)自(zi)由資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)則達到了70%。高(gao)比(bi)例的(de)(de)(de)自(zi)由資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)，來自(zi)于多元化(hua)的(de)(de)(de)直(zhi)接投(tou)資(zi)(zi)，如(ru)保險(xian)公司、養老基金(jin)(jin)(jin)等(deng)福(fu)利基金(jin)(jin)(jin)。另外，各類長期投(tou)資(zi)(zi)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)、社會公眾資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)等(deng)都(dou)可(ke)以成為(wei)(wei)房地(di)產(chan)企業(ye)的(de)(de)(de)股東，從而使開(kai)發企業(ye)在外部融(rong)資(zi)(zi)困難的(de)(de)(de)情(qing)況下(xia)依然保持較(jiao)強的(de)(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)實力。

1988～1992年間，由石油危機引(yin)發(fa)了美國經濟衰(shuai)退(tui)，近(jin)700家儲蓄機構(gou)被關閉或(huo)接(jie)管，充分暴(bao)露了間接(jie)融(rong)資(zi)(zi)機制的(de)(de)缺陷，之后適應直接(jie)融(rong)資(zi)(zi)運(yun)作的(de)(de)抵押銀(yin)行占(zhan)據了主導地(di)位。其次(ci)，在(zai)西方(fang)大多數發(fa)達(da)國家，債(zhai)券(quan)融(rong)資(zi)(zi)一般(ban)是股權(quan)融(rong)資(zi)(zi)3～10倍，其占(zhan)各種融(rong)資(zi)(zi)方(fang)式籌(chou)資(zi)(zi)總(zong)額的(de)(de)比(bi)重一般(ban)在(zai)25～30%。例如：美國在(zai)1999年企業債(zhai)發(fa)行額達(da)到2500億美元，是股票發(fa)行的(de)(de)近(jin)6倍，同(tong)時發(fa)行公(gong)司(si)債(zhai)融(rong)資(zi)(zi)的(de)(de)上市公(gong)司(si)達(da)到1592家，比(bi)發(fa)行股票融(rong)資(zi)(zi)的(de)(de)企業多出了將近(jin)7倍。

通(tong)過(guo)對(dui)美(mei)國(guo)(guo)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)企業的(de)資金(jin)來源(yuan)分析，可以發現美(mei)國(guo)(guo)的(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)開發商(shang)對(dui)于(yu)銀行(xing)信貸的(de)依賴(lai)程(cheng)度(du)比較低，其中一(yi)種(zhong)(zhong)很重要(yao)(yao)(yao)的(de)原因(yin)就(jiu)是(shi)其產(chan)(chan)業型基(ji)金(jin)的(de)發展(zhan)程(cheng)度(du)相(xiang)當高。這(zhe)(zhe)種(zhong)(zhong)產(chan)(chan)業基(ji)金(jin)主要(yao)(yao)(yao)有四(si)種(zhong)(zhong)形(xing)式：第(di)(di)(di)一(yi)種(zhong)(zhong)是(shi)消(xiao)費型基(ji)金(jin)，這(zhe)(zhe)種(zhong)(zhong)類型主要(yao)(yao)(yao)是(shi)居民為(wei)住房(fang)(fang)(fang)消(xiao)費而積累；第(di)(di)(di)二種(zhong)(zhong)是(shi)投資型基(ji)金(jin)，主要(yao)(yao)(yao)投資于(yu)信托基(ji)金(jin)與房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)產(chan)(chan)開發企業，以獲(huo)得相(xiang)應的(de)經濟利(li)益；第(di)(di)(di)三種(zhong)(zhong)是(shi)運(yun)營型基(ji)金(jin)，主要(yao)(yao)(yao)以房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)投資信托基(ji)金(jin)為(wei)代表，在中國(guo)(guo)這(zhe)(zhe)種(zhong)(zhong)形(xing)式的(de)基(ji)金(jin)正由于(yu)政府行(xing)業調控而得到了一(yi)個較好的(de)發展(zhan)契機。第(di)(di)(di)四(si)種(zhong)(zhong)是(shi)住房(fang)(fang)(fang)合(he)作社，也就(jiu)類似于(yu)集(ji)體的(de)合(he)作建(jian)房(fang)(fang)(fang)基(ji)金(jin)。在四(si)種(zhong)(zhong)形(xing)式中REITs最為(wei)引(yin)人注目，它(ta)于(yu)上(shang)世紀(ji)中期面世，90年(nian)(nian)代因(yin)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)行(xing)業的(de)持(chi)續低迷而迅速發展(zhan)，數據顯示，2002年(nian)(nian)美(mei)國(guo)(guo)REITs的(de)上(shang)市總值是(shi)1980年(nian)(nian)上(shang)市總值的(de)70.45倍，已經成為(wei)美(mei)國(guo)(guo)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)業融資一(yi)個非常(chang)重要(yao)(yao)(yao)的(de)工具。

三、房(fang)地產企業融資方法的(de)可行(xing)性(xing)分析

（一）充分發展房地產(chan)直接融資(zi)渠道，增加直接融資(zi)比重

在目(mu)前銀(yin)行(xing)對(dui)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)業嚴控貸款的(de)(de)(de)形勢下，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)直(zhi)接融(rong)(rong)資(zi)(zi)將(jiang)成為主(zhu)要(yao)趨(qu)勢，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)業直(zhi)接融(rong)(rong)資(zi)(zi)趨(qu)勢具(ju)有(you)多(duo)方(fang)面(mian)的(de)(de)(de)好處。第一，分(fen)散了銀(yin)行(xing)的(de)(de)(de)風(feng)險(xian)。房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)商(shang)通(tong)過直(zhi)接融(rong)(rong)資(zi)(zi)使得資(zi)(zi)金(jin)(jin)來(lai)源多(duo)元化，資(zi)(zi)金(jin)(jin)結(jie)構合理化，分(fen)散金(jin)(jin)融(rong)(rong)風(feng)險(xian)，降低對(dui)銀(yin)行(xing)信貸及股市(shi)融(rong)(rong)資(zi)(zi)依賴(lai)，可以很大程度上避(bi)免把房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市(shi)場的(de)(de)(de)風(feng)險(xian)轉(zhuan)(zhuan)嫁給銀(yin)行(xing)。第二(er)，有(you)利于減(jian)輕實(shi)物(wu)性(xing)房(fang)(fang)產(chan)(chan)投資(zi)(zi)的(de)(de)(de)壓力，引(yin)導(dao)資(zi)(zi)金(jin)(jin)流向，將(jiang)資(zi)(zi)金(jin)(jin)有(you)效(xiao)地(di)(di)轉(zhuan)(zhuan)移到房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市(shi)場的(de)(de)(de)供應(ying)端，緩和供求矛盾。第三，把民(min)間(jian)投資(zi)(zi)引(yin)到房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)領域，在緩解房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企業資(zi)(zi)金(jin)(jin)緊張的(de)(de)(de)同時，也緩解通(tong)貨(huo)膨脹的(de)(de)(de)壓力。

第一(yi)、加快(kuai)培育(yu)債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)券市(shi)場(chang)(chang)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)，有條件地(di)發(fa)(fa)(fa)行企(qi)業債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)券。“十二(er)五”規劃建議中曾提出(chu)“要健全多層次資(zi)(zi)(zi)(zi)本市(shi)場(chang)(chang)體系，提高(gao)直接(jie)融資(zi)(zi)(zi)(zi)比(bi)(bi)重(zhong)(zhong)”，這將給予作為(wei)房地(di)產(chan)(chan)直接(jie)融資(zi)(zi)(zi)(zi)渠道之一(yi)的(de)(de)(de)債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)券市(shi)場(chang)(chang)更(geng)大(da)(da)的(de)(de)(de)機(ji)遇。通過發(fa)(fa)(fa)行企(qi)業債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)券，不僅可以有效(xiao)的(de)(de)(de)為(wei)房地(di)產(chan)(chan)開發(fa)(fa)(fa)商帶來資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)，也(ye)(ye)可以減輕對(dui)銀行信貸的(de)(de)(de)依賴性，還(huan)可以降低企(qi)業的(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)本成本，提高(gao)企(qi)業的(de)(de)(de)凈(jing)利潤率(lv)。在2010年，有近(jin)900只(zhi)非金(jin)(jin)融企(qi)業債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)融資(zi)(zi)(zi)(zi)工具(ju)仍(reng)在存(cun)續期，存(cun)量金(jin)(jin)額為(wei)21463.9億(yi)元，較(jiao)2009年增長了61.4%。但(dan)是(shi)與發(fa)(fa)(fa)達國家相比(bi)(bi)，我(wo)國的(de)(de)(de)債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)融資(zi)(zi)(zi)(zi)比(bi)(bi)重(zhong)(zhong)依然偏(pian)低，債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)券型金(jin)(jin)融產(chan)(chan)品(pin)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)較(jiao)慢，這在促(cu)使金(jin)(jin)融產(chan)(chan)品(pin)創(chuang)新的(de)(de)(de)同(tong)時(shi)，也(ye)(ye)可以看(kan)出(chu)房地(di)產(chan)(chan)企(qi)業的(de)(de)(de)債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)融資(zi)(zi)(zi)(zi)仍(reng)有較(jiao)大(da)(da)的(de)(de)(de)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)空間。因此，應當加大(da)(da)對(dui)債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)券的(de)(de)(de)支(zhi)持力(li)度(du)，提高(gao)債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)券發(fa)(fa)(fa)行的(de)(de)(de)效(xiao)率(lv)，加快(kuai)債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)券型融資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)品(pin)的(de)(de)(de)創(chuang)新，可考(kao)慮類似股(gu)票非公開發(fa)(fa)(fa)行的(de)(de)(de)模式，即(ji)債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)券的(de)(de)(de)私募發(fa)(fa)(fa)行，同(tong)時(shi)也(ye)(ye)應該適(shi)當放寬企(qi)業債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)券融資(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)準入門(men)檻，加大(da)(da)監管力(li)度(du)，為(wei)企(qi)業債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)的(de)(de)(de)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)提供良好的(de)(de)(de)市(shi)場(chang)(chang)環境。

第二(er)、向民(min)(min)間資(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)開(kai)發(fa)更多投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)領(ling)域(yu)，有效分流投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)性購(gou)房資(zi)(zi)(zi)金。中國(guo)的(de)民(min)(min)間資(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)數量非(fei)常巨大(da)(da)，據有關部門(men)預(yu)測，民(min)(min)營(ying)資(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)總計有大(da)(da)概10萬億元到11萬億元左(zuo)右的(de)存量，比我國(guo)年產(chan)(chan)GDP還多 10％以上。傳統的(de)民(min)(min)間資(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)主(zhu)要(yao)在需(xu)求端，直(zhi)接(jie)購(gou)買已(yi)開(kai)發(fa)的(de)房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)物業(ye)(ye)。房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)調控之后，由于限購(gou)，民(min)(min)間資(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)已(yi)經無(wu)法(fa)隨心所欲地(di)(di)(di)(di)購(gou)買房產(chan)(chan)。于是，有效地(di)(di)(di)(di)分離閑(xian)置的(de)購(gou)房資(zi)(zi)(zi)金，在給房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)企業(ye)(ye)注(zhu)入新(xin)資(zi)(zi)(zi)金的(de)同時，又可以保障民(min)(min)間資(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)較高的(de)收益率。伴隨民(min)(min)間資(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)規模不(bu)斷(duan)擴大(da)(da)，其投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)形式將(jiang)呈(cheng)現多樣化(hua)趨勢，并逐(zhu)步從需(xu)求端轉(zhuan)向供應(ying)端，如直(zhi)接(jie)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)開(kai)發(fa)房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)，為房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)商提(ti)供過橋貸款、購(gou)買房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)信(xin)托產(chan)(chan)品、開(kai)展股(gu)權合作等。

第三(san)、有效利用外(wai)商(shang)(shang)投(tou)資(zi)(zi)，豐富現(xian)有資(zi)(zi)金(jin)渠道。2011年上班年我(wo)國(guo)房地產企(qi)(qi)業(ye)(ye)資(zi)(zi)金(jin)來源(yuan)(yuan)中(zhong)利用外(wai)商(shang)(shang)投(tou)資(zi)(zi)額為(wei)438.42億(yi)元，其中(zhong)外(wai)商(shang)(shang)直(zhi)接投(tou)資(zi)(zi)達到400.34億(yi)元，比去年同期增長96.3%，實現(xian)了飛速(su)式發展(zhan)，然(ran)而由于(yu)相關政策限制(zhi)以及房地產企(qi)(qi)業(ye)(ye)自身體質結構(gou)(gou)的(de)影(ying)響，外(wai)商(shang)(shang)直(zhi)接投(tou)資(zi)(zi)占房地產企(qi)(qi)業(ye)(ye)資(zi)(zi)金(jin)來源(yuan)(yuan)的(de)總額僅為(wei)1%，相對于(yu)其他資(zi)(zi)金(jin)來源(yuan)(yuan)比重依然(ran)不大，影(ying)響力較小(xiao)，在國(guo)家(jia)不斷進(jin)行(xing)(xing)房地產行(xing)(xing)業(ye)(ye)調控的(de)政策環(huan)境下，企(qi)(qi)業(ye)(ye)融資(zi)(zi)困難(nan)，可以嘗(chang)試擴大外(wai)商(shang)(shang)直(zhi)接投(tou)資(zi)(zi)比重，充(chong)分利用外(wai)部資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)，在保(bao)障(zhang)資(zi)(zi)金(jin)鏈安全(quan)的(de)同時，優化(hua)企(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)融資(zi)(zi)結構(gou)(gou)。

第四(si)、謹慎性利用(yong)股權(quan)出(chu)(chu)(chu)讓(rang)，緩(huan)解資(zi)金(jin)鏈斷裂風(feng)險。房地產企(qi)業在資(zi)金(jin)極度緊張的情況下，可(ke)(ke)以通(tong)過股權(quan)出(chu)(chu)(chu)讓(rang)得到資(zi)金(jin)。如北(bei)京城建收購北(bei)京中鴻房地產開發有限公(gong)(gong)(gong)司持有的世紀(ji)鴻城公(gong)(gong)(gong)司45%股權(quan)及其相(xiang)應債(zhai)權(quan)；中糧(liang)地產也在同(tong)期(qi)公(gong)(gong)(gong)告稱，通(tong)過上海(hai)證券交易所出(chu)(chu)(chu)售公(gong)(gong)(gong)司持有的招商證券970.07萬股，之前已經出(chu)(chu)(chu)售1651.42萬股，稅后利潤2.23億(yi)元。股權(quan)出(chu)(chu)(chu)讓(rang)雖然(ran)可(ke)(ke)以盡快充實自(zi)有資(zi)金(jin),但一般(ban)房地產企(qi)業注(zhu)冊(ce)資(zi)金(jin)額較小,不會(hui)輕易出(chu)(chu)(chu)讓(rang)控股地位。

（二）發展房地產信(xin)托基金(jin)，應對政策調整(zheng)

2011年上(shang)半(ban)年包括保(bao)障房(fang)(fang)(fang)信托(tuo)(tuo)(tuo)在(zai)(zai)內，共發(fa)行(xing)(xing)536款房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)信托(tuo)(tuo)(tuo)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品，發(fa)行(xing)(xing)規模達1670.1億(yi)元(yuan)，同(tong)比(bi)(bi)增長137.36%。在(zai)(zai)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)信托(tuo)(tuo)(tuo)基(ji)金飛速(su)發(fa)展的(de)(de)(de)同(tong)時(shi)，國家對房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)基(ji)金風(feng)險監(jian)管的(de)(de)(de)政(zheng)策(ce)也在(zai)(zai)不斷調(diao)整，這增添了(le)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)信托(tuo)(tuo)(tuo)基(ji)金發(fa)展的(de)(de)(de)不確定(ding)性(xing)，也對于下(xia)半(ban)年同(tong)類產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品的(de)(de)(de)入市產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)生(sheng)了(le)一定(ding)影響(xiang)，普益財(cai)富統計(ji)的(de)(de)(de)8月份信托(tuo)(tuo)(tuo)市場(chang)月度報(bao)告顯(xian)示，當月51家信托(tuo)(tuo)(tuo)公司累計(ji)發(fa)行(xing)(xing)了(le)316款集合信托(tuo)(tuo)(tuo)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品，環比(bi)(bi)增加16.61%。其中(zhong)，投資房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)信托(tuo)(tuo)(tuo)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品達74款，平均募(mu)集規模為2.22億(yi)元(yuan)，較7月份大幅(fu)下(xia)降(jiang)了(le)1億(yi)元(yuan)。為應對相關政(zheng)策(ce)影響(xiang)，應當大力(li)推行(xing)(xing)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)信托(tuo)(tuo)(tuo)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品創新(xin)，增強信托(tuo)(tuo)(tuo)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品的(de)(de)(de)安全性(xing)，同(tong)時(shi)也應該發(fa)展完善(shan)信托(tuo)(tuo)(tuo)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品的(de)(de)(de)二級(ji)交易市場(chang)，保(bao)障信托(tuo)(tuo)(tuo)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品的(de)(de)(de)流通(tong)，加強相關信息(xi)的(de)(de)(de)披露，以(yi)更(geng)好地(di)發(fa)揮房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)信托(tuo)(tuo)(tuo)基(ji)金在(zai)(zai)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)融(rong)資中(zhong)的(de)(de)(de)作用。

總之在(zai)信(xin)(xin)貸(dai)緊縮的(de)大(da)環境下,我(wo)國(guo)房地(di)(di)產融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)迫(po)切需要改(gai)變單一依賴銀(yin)(yin)行(xing)(xing)信(xin)(xin)貸(dai)的(de)局面,走多元化發展(zhan)路(lu)線。盡管上(shang)述融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)方式在(zai)理論上(shang)具有可行(xing)(xing)性，但現實中房地(di)(di)產企業依然面臨較多困難,如房地(di)(di)產金融(rong)(rong)市(shi)場中融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)中介機構不(bu)健全(quan),金融(rong)(rong)產品和(he)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)方式太(tai)匱乏,法(fa)律法(fa)規不(bu)完善。這就需要國(guo)家在(zai)加強(qiang)對房地(di)(di)產金融(rong)(rong)市(shi)場的(de)宏觀調控和(he)管理的(de)同(tong)時,房地(di)(di)產企業應根據自身資(zi)(zi)(zi)(zi)金狀況和(he)資(zi)(zi)(zi)(zi)金結(jie)構積(ji)極拓(tuo)寬(kuan)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)渠(qu)道(dao),避免單純依靠銀(yin)(yin)行(xing)(xing)資(zi)(zi)(zi)(zi)金,改(gai)善融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)結(jie)構，拓(tuo)寬(kuan)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)渠(qu)道(dao)。

參考文獻

[1]蔣文懷(huai).房地產融資應實現多元化[J].中(zhong)國金融.2011，（10）.

[2]杜廣如(ru)，趙(zhao)君彥，趙(zhao)蘭霞(xia).中小房地產企業融資渠道研究[J]．財(cai)政與(yu)金融.2010，（02）.

[3]法(fa)清軍.房地產融資渠道分析[J].現代商業.2011，（20）.

[4]馬艷萍(ping).房地產融(rong)資現狀及(ji)發(fa)展(zhan)趨勢分(fen)析[J].現代商業．2010，（17）．

篇4

[關(guan)鍵詞] 支柱性產業(ye) 國民經濟 宏觀調(diao)控 融資(zi)體(ti)制(zhi)

一、我國房地產業的融資現狀

房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企業(ye)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)是(shi)指房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企業(ye)為(wei)(wei)(wei)支持房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)開(kai)發(fa)建設，促(cu)進房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)流(liu)通(tong)及(ji)消費，運(yun)用多種(zhong)方式(shi)為(wei)(wei)(wei)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)生(sheng)產(chan)(chan)(chan)(chan)、再(zai)生(sheng)產(chan)(chan)(chan)(chan)及(ji)銷售籌集與融(rong)(rong)(rong)通(tong)資(zi)(zi)(zi)金(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)金(jin)融(rong)(rong)(rong)活動(dong)。房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)是(shi)資(zi)(zi)(zi)金(jin)密集型產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)，具有(you)高(gao)投入、高(gao)風險、高(gao)產(chan)(chan)(chan)(chan)出的(de)(de)(de)(de)(de)特性。房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)開(kai)發(fa)的(de)(de)(de)(de)(de)每一(yi)個階(jie)段都需(xu)(xu)要(yao)龐大的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)金(jin)支持：處(chu)于發(fa)展初期的(de)(de)(de)(de)(de)開(kai)發(fa)商(shang)需(xu)(xu)要(yao)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)來開(kai)發(fa)項目；處(chu)于發(fa)展期的(de)(de)(de)(de)(de)需(xu)(xu)要(yao)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)來維持項目；已(yi)經(jing)發(fa)展到一(yi)定階(jie)段、一(yi)定規模(mo)(mo)的(de)(de)(de)(de)(de)公司需(xu)(xu)要(yao)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)擴(kuo)大規模(mo)(mo)，進一(yi)步發(fa)展。因此，如(ru)何籌集資(zi)(zi)(zi)金(jin)成為(wei)(wei)(wei)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)資(zi)(zi)(zi)本運(yun)作中最為(wei)(wei)(wei)重(zhong)要(yao)的(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)環。一(yi)般來說，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)可以分為(wei)(wei)(wei)內部融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)和外部融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)兩種(zhong)。

內(nei)部融資主(zhu)要是房地產企業(ye)的(de)(de)自有資金，包括一些抵(di)押(ya)貼(tie)現的(de)(de)票據(ju)，債券，立即出售(shou)(shou)的(de)(de)樓宇，以(yi)及在近(jin)期內(nei)可以(yi)收(shou)回(hui)的(de)(de)各(ge)(ge)種(zhong)應收(shou)賬款(kuan)，近(jin)期可以(yi)出售(shou)(shou)的(de)(de)各(ge)(ge)種(zhong)物業(ye)的(de)(de)付(fu)款(kuan)，也(ye)包括公司向消(xiao)費者預收(shou)購(gou)房定金。

外部融(rong)資(zi)(zi)(zi)有可以分為間接(jie)(jie)融(rong)資(zi)(zi)(zi)和(he)直(zhi)接(jie)(jie)融(rong)資(zi)(zi)(zi)。間接(jie)(jie)融(rong)資(zi)(zi)(zi)主要(yao)是(shi)從(cong)(cong)金(jin)(jin)融(rong)機構(gou)獲得的(de)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)，主要(yao)是(shi)房地產(chan)貸款，解決(jue)房地產(chan)開發中短期(qi)的(de)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)需求。直(zhi)接(jie)(jie)融(rong)資(zi)(zi)(zi)主要(yao)是(shi)從(cong)(cong)資(zi)(zi)(zi)本市場獲得的(de)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)，主要(yao)滿足長(chang)期(qi)投(tou)資(zi)(zi)(zi)的(de)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)需求，包括股票融(rong)資(zi)(zi)(zi)、債券融(rong)資(zi)(zi)(zi)、房地產(chan)產(chan)業投(tou)資(zi)(zi)(zi)基(ji)金(jin)(jin)、房地產(chan)信托(tuo)等多種融(rong)資(zi)(zi)(zi)方(fang)式。

我國的(de)房地產業(ye)是(shi)在改革開放(fang)后的(de)20世紀(ji)80年代逐步復蘇(su)和發展起(qi)來的(de)，其融資方式呈現出三(san)個方面(mian)的(de)特征:

1.銀(yin)行信(xin)貸資金是當前房地產企(qi)業的主要(yao)資金來源

由于國內金融(rong)市(shi)場的(de)(de)(de)不發(fa)(fa)達，目(mu)前國內的(de)(de)(de)房地(di)產(chan)金融(rong)主要(yao)(yao)以(yi)銀(yin)行(xing)(xing)貸(dai)款(kuan)為主，其他的(de)(de)(de)融(rong)資(zi)方式如上市(shi)融(rong)資(zi)、信(xin)托融(rong)資(zi)、債券(quan)融(rong)資(zi)以(yi)及基金融(rong)資(zi)籌資(zi)所占的(de)(de)(de)比重十(shi)分微小。從企業(ye)統計的(de)(de)(de)角度來(lai)看(kan)，房地(di)產(chan)企業(ye)的(de)(de)(de)開發(fa)(fa)資(zi)金主要(yao)(yao)包括自(zi)有資(zi)金、銀(yin)行(xing)(xing)貸(dai)款(kuan)、建筑企業(ye)墊資(zi)和(he)預(yu)售款(kuan)四(si)個部(bu)分，而預(yu)售款(kuan)中的(de)(de)(de)大部(bu)分來(lai)自(zi)于銀(yin)行(xing)(xing)對(dui)個人(ren)的(de)(de)(de)住房消(xiao)費貸(dai)款(kuan)，因此實(shi)際上銀(yin)行(xing)(xing)貸(dai)款(kuan)和(he)預(yu)售款(kuan)均來(lai)自(zi)于商業(ye)銀(yin)行(xing)(xing)，房地(di)產(chan)開發(fa)(fa)對(dui)銀(yin)行(xing)(xing)的(de)(de)(de)依賴程(cheng)度相當高。

2.外資(zi)在(zai)房地產融資(zi)中所占比(bi)重呈下(xia)降(jiang)趨勢，總(zong)值上升，但比(bi)例(li)下(xia)降(jiang)

盡管我國(guo)房(fang)(fang)地(di)產(chan)業(ye)利用外資(zi)(zi)的數量在(zai)2001年之(zhi)后呈上升趨(qu)勢(shi)，但利用外資(zi)(zi)在(zai)整(zheng)個融(rong)資(zi)(zi)渠道中所(suo)占(zhan)的比(bi)重(zhong)卻呈現不斷下降趨(qu)勢(shi)。由于我國(guo)尚(shang)不允許外資(zi)(zi)直接(jie)投(tou)資(zi)(zi)國(guo)內(nei)(nei)房(fang)(fang)地(di)產(chan)業(ye)，外資(zi)(zi)多以間接(jie)方式(shi)進入(ru)：一是和國(guo)內(nei)(nei)公司合作，聯合投(tou)資(zi)(zi)開(kai)發(fa)房(fang)(fang)地(di)產(chan)；二是通(tong)過收購中國(guo)銀行業(ye)不良資(zi)(zi)產(chan)的形式(shi)間接(jie)進入(ru)中國(guo)房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場；三是和國(guo)內(nei)(nei)公司合資(zi)(zi)成立房(fang)(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)基金。

3.宏(hong)觀調控(kong)之后(hou)，房地產企業已經(jing)開始多元化融資(zi)嘗試

為(wei)了抑制房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)投資(zi)過熱，防范銀(yin)行(xing)信(xin)貸風險，同(tong)時(shi)也為(wei)了配合(he)宏觀經濟的整體調控(kong)，2003年(nian)以(yi)來，政(zheng)府已(yi)采取了一(yi)系列(lie)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)宏觀調控(kong)措施，這些緊(jin)縮性(xing)的宏觀政(zheng)策使對銀(yin)行(xing)信(xin)貸依賴性(xing)極強的房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開發(fa)商(shang)的資(zi)金(jin)鏈非(fei)常緊(jin)張，不得不開始多渠道(dao)融資(zi)的嘗試。這些嘗試既包括股權合(he)作、聯合(he)開發(fa)、項目(mu)組合(he)等，也包括通過房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)等方式籌集資(zi)金(jin)等。以(yi)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)為(wei)例，從(cong)2002年(nian)信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)業(ye)務重開到2003年(nian)央行(xing)121號(hao)文件出臺的一(yi)年(nian)時(shi)間內，全國信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)公司推(tui)出的房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)類信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)產(chan)(chan)品只(zhi)有(you)20只(zhi)。121號(hao)文下發(fa)之(zhi)后，僅2003年(nian)第(di)四季度一(yi)個季度內，全國就(jiu)發(fa)行(xing)了房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)37只(zhi)，產(chan)(chan)品數量和募集金(jin)額都直線上(shang)升(sheng)。

二、房地產融資的影(ying)響因素(su)

由(you)于房地產行業是一個資金密集型行業，首(shou)當其(qi)沖的(de)(de)也是最重要的(de)(de)就是融資問題。要想(xiang)解決這個問題，首(shou)先(xian)就是要弄清楚影(ying)響房地產融資的(de)(de)因素。

1.外部因素

影(ying)響房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)融資的(de)外(wai)部因素是指外(wai)部客(ke)觀環(huan)境(jing)對房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)融資造成的(de)影(ying)響。在現代經濟中，由(you)于(yu)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)融資與居民個人(ren)、房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開發企(qi)業及(ji)有(you)關經濟部門都有(you)某種直(zhi)接(jie)或間接(jie)的(de)聯(lian)系(xi)，因而決定了房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)融資活動與客(ke)觀外(wai)部環(huan)境(jing)的(de)緊密(mi)聯(lian)系(xi)，外(wai)部環(huan)境(jing)的(de)寬松與否會直(zhi)接(jie)影(ying)響到房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)融資的(de)效果。由(you)于(yu)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)融資具(ju)有(you)較其他一(yi)般融資更為復雜的(de)特點，外(wai)部客(ke)觀環(huan)境(jing)對其的(de)影(ying)響比對其他一(yi)般融資的(de)影(ying)響更大，主要有(you)：

(1)國(guo)(guo)(guo)家政(zheng)策調控(kong)。房(fang)地產業(ye)是我(wo)國(guo)(guo)(guo)國(guo)(guo)(guo)民經濟的主(zhu)要產業(ye)，受國(guo)(guo)(guo)家政(zheng)策調控(kong)的影響很大(da)。土地和資金是房(fang)地產開發(fa)最核心、最關鍵的兩個環節(jie)。近(jin)年來，國(guo)(guo)(guo)家在土地和信(xin)貸(dai)方(fang)面實(shi)行了一系(xi)列調控(kong)，對房(fang)地產業(ye)的發(fa)展和房(fang)地產開發(fa)企業(ye)的融資施加了全面而顯著的影響。

(2)通(tong)貨膨脹水(shui)平(ping)。在物價上漲，發(fa)生通(tong)貨膨脹的情況下(xia)，融(rong)資需(xu)求方所需(xu)融(rong)入的資本(ben)(ben)量較大，而房地(di)產金(jin)融(rong)機(ji)構就會擔心(xin)融(rong)出的資本(ben)(ben)發(fa)生貶(bian)值，從而要求較高的代價，這就會給正常的房地(di)產融(rong)資帶來一(yi)定的困(kun)難。

(3)購(gou)買(mai)者(zhe)的(de)(de)(de)心(xin)理(li)預期(qi)。在房(fang)(fang)(fang)地產(chan)復(fu)蘇和繁榮階(jie)段，總會有部(bu)分購(gou)買(mai)者(zhe)心(xin)存疑慮，對(dui)(dui)未來的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)市場不(bu)看好，不(bu)愿(yuan)意近期(qi)購(gou)房(fang)(fang)(fang)，隨(sui)著這樣的(de)(de)(de)持幣待購(gou)者(zhe)的(de)(de)(de)增加，對(dui)(dui)于(yu)目前許多以(yi)預售房(fang)(fang)(fang)制度(du)(du)來籌(chou)集資金的(de)(de)(de)開發商來說，會加大融資難度(du)(du)。

2.內部因素

(1)企(qi)業(ye)(ye)(ye)經營狀(zhuang)況。房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發企(qi)業(ye)(ye)(ye)是(shi)(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)直接參(can)與(yu)者。由(you)(you)于(yu)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)投資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)量大，運(yun)行周(zhou)(zhou)期長，因此(ci)(ci)，房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)在周(zhou)(zhou)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)過(guo)程(cheng)中存在時間上(shang)和(he)空間上(shang)的(de)(de)(de)矛盾。房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發企(qi)業(ye)(ye)(ye)幾(ji)乎(hu)總(zong)是(shi)(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)需求方(fang)，融(rong)(rong)入(ru)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)主要是(shi)(shi)為了補(bu)充資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)的(de)(de)(de)不(bu)足。在企(qi)業(ye)(ye)(ye)經營狀(zhuang)況良好的(de)(de)(de)情(qing)況下(xia)，介(jie)入(ru)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)入(ru)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)周(zhou)(zhou)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)，經過(guo)生產(chan)(chan)(chan)和(he)銷售過(guo)程(cheng)，貨幣(bi)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)回流至企(qi)業(ye)(ye)(ye)，則能(neng)按時歸(gui)還(huan)所借(jie)款項(xiang)，房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)就能(neng)順暢進行，并取(qu)得較好的(de)(de)(de)收益(yi)(yi)。如果企(qi)業(ye)(ye)(ye)經營狀(zhuang)況較差(cha)，預算約(yue)束較軟，介(jie)入(ru)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)參(can)與(yu)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發企(qi)業(ye)(ye)(ye)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)周(zhou)(zhou)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)后(hou)，則可(ke)能(neng)在某一環節發生沉淀，難以按時歸(gui)還(huan)所借(jie)款項(xiang)，由(you)(you)此(ci)(ci)影響(xiang)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)金融(rong)(rong)機構(gou)信(xin)貸資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)的(de)(de)(de)正常運(yun)行，或影響(xiang)其他企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)周(zhou)(zhou)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)，從而(er)限(xian)制房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)取(qu)得較好收益(yi)(yi)。

(2)企(qi)業規模(mo)。在同等信譽下，規模(mo)大的房(fang)(fang)地產開(kai)發企(qi)業比(bi)規模(mo)小(xiao)的房(fang)(fang)地產開(kai)發企(qi)業更(geng)容(rong)易取(qu)得銀行貸款(kuan)；就其他融(rong)資(zi)方(fang)式而言，規模(mo)較大的企(qi)業也會因為其“背(bei)景”更(geng)容(rong)易取(qu)得投(tou)資(zi)者的信任，融(rong)資(zi)的難度較小(xiao)，規模(mo)也較大。

(3)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)所(suo)有制(zhi)性質(zhi)。國有性質(zhi)的房地產開(kai)發(fa)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)往往比私有和民營的房地產開(kai)發(fa)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)更(geng)容易(yi)取(qu)得大額長期的銀行貸(dai)款，上市(shi)和發(fa)行債券之(zhi)路也比其他性質(zhi)的企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)走得順暢。

三(san)、房地產融資方式的分析

1.房地(di)產上市融資

房地產(chan)企(qi)(qi)業上(shang)(shang)市(shi)融(rong)資(zi)就是(shi)指房地產(chan)企(qi)(qi)業通過(guo)發(fa)行上(shang)(shang)市(shi)獲(huo)得資(zi)金或者(zhe)借殼(ke)上(shang)(shang)市(shi)后再進行增發(fa)或者(zhe)配股從而獲(huo)得資(zi)金的一種方式，它是(shi)房地產(chan)企(qi)(qi)業和資(zi)本結合的理想方式，是(shi)國際房地產(chan)企(qi)(qi)業通行的一種房地產(chan)融(rong)資(zi)方式。

具(ju)體來說，前一(yi)種(zhong)就是(shi)(shi)(shi)直接上(shang)(shang)(shang)市(shi)(shi)(shi)(shi)融(rong)資(zi)(zi)(zi)，也就是(shi)(shi)(shi)首次發(fa)行上(shang)(shang)(shang)市(shi)(shi)(shi)(shi)，即(ji)通過(guo) IPO（Initial Public Offering）來直接上(shang)(shang)(shang)市(shi)(shi)(shi)(shi)獲得資(zi)(zi)(zi)金，其中(zhong)又分為(wei)國(guo)(guo)內(nei)A股(gu)上(shang)(shang)(shang)市(shi)(shi)(shi)(shi)和海外(wai)上(shang)(shang)(shang)市(shi)(shi)(shi)(shi)兩種(zhong)。另一(yi)種(zhong)是(shi)(shi)(shi)間接上(shang)(shang)(shang)市(shi)(shi)(shi)(shi)融(rong)資(zi)(zi)(zi)，也就是(shi)(shi)(shi)人(ren)們常說的(de)買殼上(shang)(shang)(shang)市(shi)(shi)(shi)(shi)，即(ji)購(gou)買上(shang)(shang)(shang)市(shi)(shi)(shi)(shi)公司(si)(si)(si)的(de)股(gu)權做大股(gu)東(dong)，然后(hou)通過(guo)優良資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)和有(you)良好(hao)收益預(yu)期的(de)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)的(de)注入和置換，徹底(di)改(gai)變(bian)上(shang)(shang)(shang)市(shi)(shi)(shi)(shi)公司(si)(si)(si)的(de)經營(ying)業績，從(cong)而達到證(zheng)監會規定的(de)增發(fa)和配股(gu)的(de)要求，實現從(cong)證(zheng)券(quan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)融(rong)資(zi)(zi)(zi)的(de)目(mu)的(de)。買殼上(shang)(shang)(shang)市(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)方(fang)式又有(you)兩種(zhong)，一(yi)種(zhong)是(shi)(shi)(shi)場(chang)內(nei)交(jiao)易即(ji)在二(er)級市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)公開(kai)收購(gou)，但(dan)這種(zhong)方(fang)式通常成(cheng)(cheng)本(ben)很高，因(yin)為(wei)中(zhong)國(guo)(guo)證(zheng)券(quan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)上(shang)(shang)(shang)市(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)公司(si)(si)(si)絕(jue)大部分都是(shi)(shi)(shi)國(guo)(guo)企(qi)改(gai)制和國(guo)(guo)家(jia)控股(gu)的(de)，而且無(wu)法(fa)流通的(de)國(guo)(guo)有(you)股(gu)和法(fa)人(ren)股(gu)占60%以上(shang)(shang)(shang)；第二(er)種(zhong)是(shi)(shi)(shi)場(chang)外(wai)交(jiao)易即(ji)協議(yi)(yi)轉讓，這種(zhong)方(fang)式的(de)收購(gou)價格和成(cheng)(cheng)本(ben)低(di)，轉讓基(ji)準是(shi)(shi)(shi)每股(gu)凈資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)和凈資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)收益率，而且國(guo)(guo)家(jia)和地(di)方(fang)政府鼓勵國(guo)(guo)有(you)股(gu)逐漸退出也有(you)利于協議(yi)(yi)的(de)完成(cheng)(cheng)。另外(wai)一(yi)般(ban)賣出殼資(zi)(zi)(zi)源的(de)公司(si)(si)(si)資(zi)(zi)(zi)質(zhi)一(yi)般(ban)不(bu)太好(hao)，房地(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業買殼上(shang)(shang)(shang)市(shi)(shi)(shi)(shi)有(you)利于提高整個證(zheng)券(quan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)的(de)公司(si)(si)(si)質(zhi)量。

房地(di)產(chan)企業通(tong)過證(zheng)券(quan)市(shi)場(chang)融資的好處是顯而(er)易見(jian)的。通(tong)過發行股票并上市(shi)，其實質就(jiu)是將優質資產(chan)證(zheng)券(quan)化的過程，同時增(zeng)強該(gai)房地(di)產(chan)企業的行業競爭力和市(shi)場(chang)地(di)位(wei)，對房地(di)產(chan)企業而(er)言有許多優勢(shi)：

(1)通過發(fa)(fa)行股票并上市，實現了公司業務與資本(ben)市場(chang)對(dui)接。房地(di)產行業作為一個資金(jin)密集型(xing)行業，土地(di)儲備、項目開發(fa)(fa)所需資金(jin)量巨大，上市后，可以通過資本(ben)市場(chang)募(mu)集資金(jin)，降(jiang)低對(dui)銀行信(xin)貸資金(jin)的(de)依(yi)賴風險，優化財務結構，增(zeng)強房地(di)產業務持續發(fa)(fa)展能力。

(2)有利于該房地(di)產企(qi)(qi)業在房地(di)產行業的(de)(de)做大做強，形成品牌(pai)優(you)勢、規(gui)模優(you)勢。一般而(er)言(yan)，房地(di)產企(qi)(qi)業作(zuo)為公眾公司，其在資本市場上的(de)(de)良性發(fa)展能為企(qi)(qi)業帶(dai)來較強的(de)(de)品牌(pai)知名度和行業地(di)位的(de)(de)提(ti)升。

(3)有利于(yu)進一步完善(shan)企業法人治理(li)結構，促使(shi)公(gong)司(si)(si)嚴格按照現(xian)代(dai)法人治理(li)的(de)(de)(de)標準不斷完善(shan)公(gong)司(si)(si)的(de)(de)(de)規范運作，最終促進公(gong)司(si)(si)的(de)(de)(de)全面發展。

2.房地產信托

所謂房地產信(xin)托(tuo)，就是房地產開(kai)發商借助較權威的(de)信(xin)托(tuo)責任公司的(de)專業理財(cai)優勢和(he)運用(yong)資(zi)金(jin)(jin)的(de)豐富(fu)經驗(yan)，通(tong)過(guo)實施信(xin)托(tuo)計劃，將多個指定(ding)(ding)管理的(de)開(kai)發項(xiang)目的(de)信(xin)托(tuo)資(zi)金(jin)(jin)集(ji)合起來，形成具有一(yi)定(ding)(ding)投資(zi)規模和(he)實力的(de)資(zi)金(jin)(jin)組(zu)合，然后(hou)將信(xin)托(tuo)計劃資(zi)金(jin)(jin)以信(xin)托(tuo)貸(dai)款的(de)方式運用(yong)于房地產開(kai)發項(xiang)目，為委托(tuo)人獲取安(an)全、穩定(ding)(ding)的(de)收益。

房地(di)產(chan)信(xin)托計劃的優勢(shi)在(zai)(zai)于:發(fa)行較為靈活；信(xin)托計劃可以(yi)大大節省“時間成本”，許多資(zi)本金不夠的開發(fa)商在(zai)(zai)拿到土地(di)后，在(zai)(zai)辦理(li)各項審批的“時間差”里(li)，通過信(xin)托計劃可以(yi)很快籌集到資(zi)金，進行拆遷等前期投入(ru)。

3.房地產投資信托基(ji)金

房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)信托基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)是指通過(guo)發行(xing)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)受益(yi)憑證募集資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)，交由專業(ye)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)管(guan)理機(ji)構運作，基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)專門投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)于(yu)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)產(chan)(chan)(chan)業(ye)或項目，以獲取投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)收益(yi)和(he)實(shi)現資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本增值的(de)(de)一(yi)種基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)形(xing)態(tai)。它不同于(yu)其他投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)的(de)(de)地(di)(di)(di)(di)方(fang)在于(yu)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)信托基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)只投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)于(yu)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)領域，涉及房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)、開(kai)發、銷(xiao)售和(he)消費(fei)等方(fang)面的(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)。因(yin)為其將大規模的(de)(de)分散資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)集中(zhong)起(qi)來(lai)，由熟悉房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)專家實(shi)行(xing)高度專業(ye)化經(jing)營和(he)管(guan)理，所(suo)有(you)有(you)利于(yu)在抵(di)御(yu)風險的(de)(de)基(ji)(ji)(ji)礎上獲得規模效(xiao)益(yi)，并支(zhi)持房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)的(de)(de)健(jian)康發展。

4.房地(di)產債券融(rong)資

房(fang)地(di)(di)產(chan)債(zhai)券(quan)(quan)(quan)融資就是(shi)(shi)(shi)房(fang)地(di)(di)產(chan)企業在證券(quan)(quan)(quan)市場發行債(zhai)券(quan)(quan)(quan)獲得資金的(de)方式。目前有兩種(zhong)(zhong)概(gai)念:一(yi)種(zhong)(zhong)是(shi)(shi)(shi)資產(chan)負(fu)債(zhai)表內的(de)企業債(zhai)券(quan)(quan)(quan);另(ling)一(yi)種(zhong)(zhong)是(shi)(shi)(shi)資產(chan)負(fu)債(zhai)表外的(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)項(xiang)目債(zhai)券(quan)(quan)(quan)。兩者風險(xian)大小是(shi)(shi)(shi)不(bu)一(yi)樣的(de)，會計(ji)處理也是(shi)(shi)(shi)不(bu)同的(de)。這兩種(zhong)(zhong)債(zhai)券(quan)(quan)(quan)的(de)收益率應該有較(jiao)大差別。

我國房地產(chan)債券融資優(you)勢及(ji)問題:

1.優(you)勢:房(fang)地產債(zhai)(zhai)券(quan)融資的(de)優(you)勢在于還款期(qi)限(xian)較長，附(fu)加限(xian)制少，資金成本也不太高(gao)(gao)，債(zhai)(zhai)券(quan)利(li)息不能高(gao)(gao)出于市場利(li)率(lv)的(de)40%，這就在一定程(cheng)度上限(xian)定了(le)(le)融資成本。對(dui)于房(fang)地產行(xing)業這種利(li)潤率(lv)較高(gao)(gao)的(de)行(xing)業，發行(xing)債(zhai)(zhai)券(quan)可以不攤(tan)薄股東的(de)利(li)潤，在一定程(cheng)度上保證了(le)(le)股東利(li)益的(de)最大化(hua)。

2.存在的問題:雖然今年我國房地產債券市場有所發展(zhan)，但其發展(zhan)處于一個初始階段(duan)，存在較(jiao)多問題，主要有：

(1)利(li)率(lv)(lv)(lv)(lv)管制政策限(xian)制了房(fang)地產債(zhai)(zhai)券發展。利(li)率(lv)(lv)(lv)(lv)政策規定房(fang)地產企(qi)(qi)業(ye)(ye)債(zhai)(zhai)券利(li)率(lv)(lv)(lv)(lv)不(bu)(bu)高于(yu)同期(qi)銀行(xing)(xing)存(cun)(cun)款利(li)率(lv)(lv)(lv)(lv)的40％，在實際(ji)發行(xing)(xing)時(shi)往往不(bu)(bu)超過20％國(guo)家為保證國(guo)債(zhai)(zhai)的發行(xing)(xing)甚至強行(xing)(xing)規定，企(qi)(qi)業(ye)(ye)債(zhai)(zhai)券利(li)率(lv)(lv)(lv)(lv)不(bu)(bu)能高于(yu)國(guo)債(zhai)(zhai)利(li)率(lv)(lv)(lv)(lv)，完全違(wei)反市(shi)場經濟原則。同時(shi)在審(shen)批時(shi)，讓在信用和(he)規模上存(cun)(cun)在差別的企(qi)(qi)業(ye)(ye)均按大致相同的利(li)率(lv)(lv)(lv)(lv)發行(xing)(xing)，沒(mei)有讓利(li)率(lv)(lv)(lv)(lv)體現(xian)市(shi)場規律。

(2)房地(di)產債(zhai)券設計品種單一。近幾年發(fa)行的房地(di)產債(zhai)券大部分(fen)是三年期，固定利(li)率，到期一次還本付息。雖然考(kao)慮(lv)到項(xiang)目開發(fa)周期，但這樣做一方面不利(li)于(yu)企業(ye)規避市場風險，到期形成較大償(chang)債(zhai)壓(ya)力(li)；另一方面使得投資者沒有可選擇(ze)的投資品種。

參考文獻:

[1]張雪寧:我國(guo)發展房地(di)產信托(tuo)投資(zi)基金的可行(xing)性分析，中國(guo)房地(di)產,2004

篇5

關(guan)鍵詞：房地產企業；籌資風險；分析

一(yi)、房地產企(qi)業的籌資現(xian)狀

資(zi)(zi)(zi)金(jin)就是房(fang)地產(chan)企業的(de)血液。不同(tong)的(de)籌(chou)資(zi)(zi)(zi)方式其籌(chou)資(zi)(zi)(zi)成本也(ye)不同(tong)，籌(chou)資(zi)(zi)(zi)風(feng)險也(ye)不同(tong)。以(yi)適(shi)合的(de)風(feng)險及時足夠地籌(chou)措(cuo)項目(mu)所(suo)需資(zi)(zi)(zi)金(jin)，是房(fang)地產(chan)企業資(zi)(zi)(zi)本運作(zuo)中最主(zhu)(zhu)要的(de)一環。目(mu)前(qian)我國房(fang)地產(chan)企業面(mian)(mian)臨著籌(chou)資(zi)(zi)(zi)渠道(dao)單一、籌(chou)資(zi)(zi)(zi)難的(de)問(wen)題(ti)，主(zhu)(zhu)要體(ti)現在以(yi)下幾個方面(mian)(mian)：

（一）銀行信貸是房地(di)產(chan)資金的主要通道(dao)

房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)所(suo)需資金(jin)主(zhu)(zhu)要(yao)來(lai)(lai)源(yuan)于(yu)(yu)(yu)自(zi)籌資金(jin)、國內銀(yin)(yin)(yin)行(xing)貸(dai)(dai)款(kuan)和其(qi)(qi)他資金(jin)來(lai)(lai)源(yuan)。還有一小部分（大(da)約占(zhan)20%左右）是利(li)用外資。也(ye)就(jiu)(jiu)是說，前三項是最(zui)主(zhu)(zhu)要(yao)的(de)(de)(de)(de)資金(jin)來(lai)(lai)源(yuan)。先看自(zi)籌資金(jin)，主(zhu)(zhu)要(yao)來(lai)(lai)源(yuan)于(yu)(yu)(yu)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)商品房(fang)(fang)銷售收入(ru)。而(er)購房(fang)(fang)者大(da)部分都是按揭貸(dai)(dai)款(kuan)購房(fang)(fang)，若(ruo)首付30%，其(qi)(qi)余的(de)(de)(de)(de)70%依(yi)然來(lai)(lai)自(zi)于(yu)(yu)(yu)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)貸(dai)(dai)款(kuan)。再看其(qi)(qi)他資金(jin)來(lai)(lai)源(yuan)：如施工企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)墊付的(de)(de)(de)(de)工程(cheng)款(kuan)，大(da)部分也(ye)來(lai)(lai)自(zi)于(yu)(yu)(yu)建筑業(ye)(ye)貸(dai)(dai)款(kuan)；還有定金(jin)及預付款(kuan)，也(ye)有相當(dang)大(da)的(de)(de)(de)(de)比例（60%—70%）來(lai)(lai)自(zi)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)貸(dai)(dai)款(kuan)。如此(ci)算來(lai)(lai)，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)所(suo)需資金(jin)大(da)部分都來(lai)(lai)源(yuan)于(yu)(yu)(yu)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)，可(ke)見房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)對(dui)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)的(de)(de)(de)(de)依(yi)賴(lai)程(cheng)度，銀(yin)(yin)(yin)行(xing)在(zai)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)籌資渠(qu)道中，地(di)(di)位可(ke)謂是“江湖老大(da)”。這也(ye)同時反映了我國房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)籌資渠(qu)道的(de)(de)(de)(de)單(dan)一化，弊端也(ye)是多(duo)(duo)多(duo)(duo)：一旦開發商在(zai)整個(ge)經營過(guo)程(cheng)中，某一個(ge)鏈(lian)條出現問題，風險(xian)就(jiu)(jiu)會直接傳(chuan)至銀(yin)(yin)(yin)行(xing)，最(zui)終(zhong)則是銀(yin)(yin)(yin)行(xing)承擔了全部的(de)(de)(de)(de)風險(xian)，這對(dui)整個(ge)國民經濟(ji)的(de)(de)(de)(de)健康發展(zhan)是極其(qi)(qi)不利(li)的(de)(de)(de)(de)。雖然近幾年(nian)來(lai)(lai)，國家出臺了一系列(lie)宏觀調控政策提高了貸(dai)(dai)款(kuan)的(de)(de)(de)(de)門檻，但銀(yin)(yin)(yin)行(xing)作為(wei)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)資金(jin)來(lai)(lai)源(yuan)的(de)(de)(de)(de)霸主(zhu)(zhu)地(di)(di)位在(zai)短期內依(yi)然是無法改變的(de)(de)(de)(de)。

（二）股票籌(chou)資和債券籌(chou)資在房地產企業資金總(zong)額中所(suo)占的比例小

上(shang)市進(jin)行資(zi)金的(de)籌(chou)集可(ke)以(yi)降低籌(chou)資(zi)成本，是較(jiao)好的(de)籌(chou)資(zi)渠道(dao)。但我國對(dui)房(fang)(fang)地產(chan)企(qi)業(ye)上(shang)市有較(jiao)嚴格的(de)規定。絕大(da)多數(shu)的(de)房(fang)(fang)地產(chan)企(qi)業(ye)無法達到上(shang)市條件，這個通道(dao)是堵死的(de)。截(jie)至(zhi)2011年末我國房(fang)(fang)地產(chan)上(shang)市公(gong)(gong)司數(shu)量為135家，占全(quan)國房(fang)(fang)地產(chan)企(qi)業(ye)總數(shu)較(jiao)少，在全(quan)部上(shang)市公(gong)(gong)司中占有份額(e)更少。

房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)收益高，安全性好(hao)，是(shi)(shi)(shi)很(hen)好(hao)的(de)(de)(de)(de)金融品種(zhong)，但(dan)在我國(guo)(guo)卻很(hen)少(shao)。我國(guo)(guo)最(zui)早(zao)出(chu)現的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)是(shi)(shi)(shi)1992年(nian)(nian)由海南經濟(ji)特(te)區(qu)的(de)(de)(de)(de)開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)商推出(chu)的(de)(de)(de)(de)“萬國(guo)(guo)投資(zi)券(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)”、“伯樂投資(zi)券(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)”、“富島投資(zi)券(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)”。這三(san)種(zhong)債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)都(dou)是(shi)(shi)(shi)為具體的(de)(de)(de)(de)項目而發(fa)(fa)(fa)(fa)行的(de)(de)(de)(de)。1992年(nian)(nian)9月，北(bei)京遠華(hua)(hua)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)又發(fa)(fa)(fa)(fa)行了(le)利率(lv)為10.1%，3.5年(nian)(nian)期限的(de)(de)(de)(de)債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)，金額2900萬元(yuan)。另外，1998年(nian)(nian)以(yi)來(lai)，深(shen)(shen)圳振業(ye)(ye)集團(tuan)股份(fen)有(you)限公(gong)司發(fa)(fa)(fa)(fa)行了(le)“深(shen)(shen)圳業(ye)(ye)債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)”，北(bei)京首(shou)都(dou)創(chuang)業(ye)(ye)集團(tuan)發(fa)(fa)(fa)(fa)行了(le)“首(shou)創(chuang)債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)”，北(bei)京市房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)經營總公(gong)司發(fa)(fa)(fa)(fa)行了(le)“蓮(lian)花小區(qu)建(jian)設債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)’”，北(bei)京華(hua)(hua)遠房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)股份(fen)有(you)限公(gong)司發(fa)(fa)(fa)(fa)行了(le)“華(hua)(hua)遠債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)”。但(dan)近幾年(nian)(nian)來(lai)，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)發(fa)(fa)(fa)(fa)行債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)的(de)(de)(de)(de)數量極少(shao)，因為許多房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)，尤其是(shi)(shi)(shi)中小房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)根本無法(fa)達(da)到(dao)發(fa)(fa)(fa)(fa)行債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)的(de)(de)(de)(de)條(tiao)件。將(jiang)來(lai)，隨(sui)著我國(guo)(guo)企(qi)(qi)業(ye)(ye)債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)市場運行機制的(de)(de)(de)(de)不斷完(wan)善，債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)投資(zi)對房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)而言將(jiang)會有(you)越來(lai)越大(da)的(de)(de)(de)(de)發(fa)(fa)(fa)(fa)展空間。

（三）房地產信托倍受(shou)矚(zhu)目

房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)信(xin)托(tuo)是(shi)信(xin)托(tuo)投(tou)資(zi)(zi)公(gong)司發(fa)揮專(zhuan)業(ye)理財優勢，聚集(ji)(ji)若(ruo)干投(tou)資(zi)(zi)者的(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)(jin)，投(tou)資(zi)(zi)于房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)項(xiang)目(mu)(mu)，為(wei)委托(tuo)人獲取收益(yi)的(de)(de)(de)(de)行(xing)為(wei)。從(cong)長(chang)遠來看，信(xin)托(tuo)資(zi)(zi)金(jin)(jin)對房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企業(ye)籌(chou)集(ji)(ji)資(zi)(zi)金(jin)(jin)起到(dao)了(le)很(hen)好的(de)(de)(de)(de)補充作用。尤(you)其(qi)(qi)是(shi)在(zai)當前銀行(xing)信(xin)貸(dai)(dai)政策收緊的(de)(de)(de)(de)情(qing)況(kuang)下，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)信(xin)托(tuo)為(wei)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企業(ye)籌(chou)集(ji)(ji)資(zi)(zi)金(jin)(jin)提供了(le)一(yi)(yi)個新的(de)(de)(de)(de)平(ping)臺。目(mu)(mu)前，信(xin)托(tuo)產(chan)(chan)品表現(xian)為(wei)兩種(zhong)形式(shi)：其(qi)(qi)一(yi)(yi)是(shi)信(xin)托(tuo)投(tou)資(zi)(zi)公(gong)司直(zhi)接向(xiang)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企業(ye)注(zhu)入股本，雙方共同組建有(you)限責任(ren)公(gong)司，共獲投(tou)資(zi)(zi)回(hui)報(bao)。對資(zi)(zi)金(jin)(jin)鏈出現(xian)緊張的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企業(ye)，信(xin)托(tuo)投(tou)資(zi)(zi)公(gong)司則一(yi)(yi)次性購(gou)買其(qi)(qi)部分資(zi)(zi)產(chan)(chan)幫助其(qi)(qi)渡過難(nan)關，待房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開發(fa)項(xiang)目(mu)(mu)實(shi)現(xian)資(zi)(zi)金(jin)(jin)回(hui)籠(long)后(hou)再購(gou)回(hui)。這種(zhong)方式(shi)適(shi)合(he)于自(zi)有(you)資(zi)(zi)金(jin)(jin)不足(zu)35%的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企業(ye)。另(ling)外一(yi)(yi)種(zhong)運(yun)作模(mo)式(shi)是(shi)針對自(zi)有(you)資(zi)(zi)金(jin)(jin)已達(da)到(dao)35%的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企業(ye)：當該類(lei)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企業(ye)因政策、市(shi)場等原因造成(cheng)短期資(zi)(zi)金(jin)(jin)缺口時，此時信(xin)托(tuo)公(gong)司會定(ding)(ding)向(xiang)給房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企業(ye)提供貸(dai)(dai)款(kuan)，使其(qi)(qi)實(shi)現(xian)資(zi)(zi)金(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)正常運(yun)轉(zhuan)。但(dan)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)信(xin)托(tuo)資(zi)(zi)金(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)籌(chou)資(zi)(zi)總(zong)(zong)額總(zong)(zong)會受(shou)到(dao)一(yi)(yi)定(ding)(ding)的(de)(de)(de)(de)限制。目(mu)(mu)前，受(shou)國(guo)家宏觀調控政策的(de)(de)(de)(de)影響，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)信(xin)托(tuo)這種(zhong)籌(chou)資(zi)(zi)方式(shi)也(ye)是(shi)舉(ju)步維艱。

二、房地產企業籌(chou)資(zi)風險的成(cheng)因分析(xi)

（一）缺(que)乏(fa)多元(yuan)化的籌資渠道

前(qian)已述及，由于各種原(yuan)因(yin)，目前(qian)我國房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)主要依靠銀行(xing)(xing)貸(dai)(dai)款(kuan)來支撐整(zheng)個企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)對資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)需求。也(ye)就是說，房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)負債率特別高，且一直跌不下(xia)(xia)來。因(yin)為(wei)(wei)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)在運營中需要大量資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)，房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)來源(yuan)前(qian)已分析(xi)：包括自(zi)有資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)（如注冊資(zi)(zi)(zi)本金(jin)(jin)(jin)、資(zi)(zi)(zi)本公積(ji)金(jin)(jin)(jin)、其(qi)他自(zi)有資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)），商業(ye)(ye)(ye)(ye)銀行(xing)(xing)貸(dai)(dai)款(kuan)；上(shang)(shang)市(shi)發行(xing)(xing)股票；房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)發行(xing)(xing)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)債券；房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)信托資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)；房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)基金(jin)(jin)(jin)等等。但由于目前(qian)我國缺乏科學有效的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)金(jin)(jin)(jin)融方面(mian)的(de)(de)(de)(de)法(fa)規體系，上(shang)(shang)述許多籌資(zi)(zi)(zi)方式操作困難(nan)：如我國尚未出臺(tai)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)基金(jin)(jin)(jin)法(fa)，使得(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)基金(jin)(jin)(jin)發展(zhan)極(ji)其(qi)緩慢，由于房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)特殊(shu)性，短期內其(qi)上(shang)(shang)市(shi)融資(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)愿望也(ye)難(nan)以實現。當下(xia)(xia)，房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)又被商業(ye)(ye)(ye)(ye)銀行(xing)(xing)作為(wei)(wei)控制放(fang)貸(dai)(dai)的(de)(de)(de)(de)重(zhong)點對象。這更進(jin)一步加大了(le)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)籌資(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)難(nan)度。房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)在信貸(dai)(dai)政策緊縮的(de)(de)(de)(de)背景之下(xia)(xia)承受著前(qian)所未有的(de)(de)(de)(de)壓力，資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)鏈遭(zao)受著巨大的(de)(de)(de)(de)沖擊。

（二）房地產(chan)企業(ye)資(zi)本結構不合理(li)

資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)結構(gou)(gou)指房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)全部資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)來(lai)源(yuan)中，負(fu)(fu)債與(yu)所(suo)有者權益(yi)的(de)(de)(de)比(bi)例關系。最佳(jia)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)結構(gou)(gou)應滿足的(de)(de)(de)條(tiao)件是：一(yi)(yi)是綜(zong)合資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)成本(ben)最低，二是財(cai)(cai)務(wu)杠(gang)桿(gan)利(li)(li)(li)益(yi)與(yu)財(cai)(cai)務(wu)風(feng)險(xian)彼此(ci)平衡(heng)，三是所(suo)受的(de)(de)(de)功能限(xian)(xian)(xian)制少。每一(yi)(yi)個房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)籌資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)后的(de)(de)(de)目標都(dou)(dou)是使(shi)其資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)結構(gou)(gou)最優(you)化(hua)(hua)(hua)。但最優(you)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)結構(gou)(gou)形成的(de)(de)(de)影響因素很多：如(ru)市場(chang)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)(lv)、房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)利(li)(li)(li)潤(run)(run)(run)(run)率(lv)(lv)(lv)、最佳(jia)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)種類(lei)等(deng)等(deng)。當負(fu)(fu)債利(li)(li)(li)率(lv)(lv)(lv)高(gao)于(yu)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)利(li)(li)(li)潤(run)(run)(run)(run)率(lv)(lv)(lv)時(shi)(shi)，負(fu)(fu)債越(yue)(yue)多，其自(zi)有資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)的(de)(de)(de)利(li)(li)(li)潤(run)(run)(run)(run)率(lv)(lv)(lv)就(jiu)越(yue)(yue)低，在這(zhe)種情況下，財(cai)(cai)務(wu)杠(gang)桿(gan)起(qi)到的(de)(de)(de)是一(yi)(yi)種負(fu)(fu)面作用，這(zhe)時(shi)(shi)，房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)負(fu)(fu)債越(yue)(yue)多，這(zhe)種負(fu)(fu)面作用就(jiu)越(yue)(yue)大(da)。相反，如(ru)果負(fu)(fu)債利(li)(li)(li)率(lv)(lv)(lv)低于(yu)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)自(zi)有資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)利(li)(li)(li)潤(run)(run)(run)(run)率(lv)(lv)(lv)時(shi)(shi)，此(ci)時(shi)(shi)，房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)負(fu)(fu)債越(yue)(yue)多，對企(qi)業(ye)(ye)就(jiu)越(yue)(yue)有利(li)(li)(li)。但此(ci)時(shi)(shi)也不(bu)能無限(xian)(xian)(xian)度地(di)(di)(di)擴大(da)負(fu)(fu)債規模，它也是有一(yi)(yi)定界限(xian)(xian)(xian)的(de)(de)(de)，如(ru)果超過這(zhe)一(yi)(yi)界限(xian)(xian)(xian)，房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)結構(gou)(gou)就(jiu)會(hui)惡化(hua)(hua)(hua)，給企(qi)業(ye)(ye)帶來(lai)極大(da)的(de)(de)(de)財(cai)(cai)務(wu)風(feng)險(xian)。我(wo)國的(de)(de)(de)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)金(jin)融(rong)市場(chang)是以債權融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)為(wei)主，股(gu)權融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)比(bi)例極小，可以說(shuo)，籌資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)格局單一(yi)(yi)，而負(fu)(fu)債利(li)(li)(li)率(lv)(lv)(lv)也好、房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)利(li)(li)(li)潤(run)(run)(run)(run)率(lv)(lv)(lv)也好，都(dou)(dou)是不(bu)確定的(de)(de)(de)，所(suo)以說(shuo)，房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)時(shi)(shi)刻都(dou)(dou)將(jiang)處在資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)結構(gou)(gou)惡化(hua)(hua)(hua)的(de)(de)(de)漩(xuan)渦(wo)之中。

（三(san)）缺乏科學的籌資決策(ce)

目前，許多(duo)房地(di)(di)產(chan)企業對(dui)開發(fa)(fa)過(guo)程中的(de)(de)資(zi)金運(yun)作往(wang)(wang)往(wang)(wang)成(cheng)粗(cu)放(fang)型的(de)(de)管理方式，根本不(bu)了解籌(chou)(chou)資(zi)方案(an)的(de)(de)設(she)計(ji)對(dui)企業資(zi)本結(jie)構(gou)的(de)(de)影(ying)響(xiang)，對(dui)如何優化籌(chou)(chou)資(zi)結(jie)構(gou)缺(que)少科學(xue)的(de)(de)分(fen)析(xi)和理性的(de)(de)思(si)考，對(dui)不(bu)同的(de)(de)籌(chou)(chou)資(zi)渠道和籌(chou)(chou)資(zi)方式缺(que)乏精確(que)的(de)(de)對(dui)比分(fen)析(xi)，挖掘不(bu)夠深入(ru)。沒有充分(fen)考慮(lv)到資(zi)金使(shi)用效率(lv)的(de)(de)最大化問題(ti)及其對(dui)項目利(li)潤的(de)(de)影(ying)響(xiang)，往(wang)(wang)往(wang)(wang)憑經(jing)驗行(xing)事，等項目開發(fa)(fa)后(hou)期才明確(que)原籌(chou)(chou)資(zi)方案(an)是否(fou)科學(xue)經(jing)濟，但(dan)此刻為時已晚。比如：房地(di)(di)產(chan)開發(fa)(fa)商在(zai)(zai)向銀行(xing)申(shen)請貸款(kuan)時，往(wang)(wang)往(wang)(wang)忽視資(zi)產(chan)負債(zhai)率(lv)這一主要的(de)(de)財(cai)務(wu)(wu)指標，在(zai)(zai)債(zhai)務(wu)(wu)籌(chou)(chou)資(zi)和權益籌(chou)(chou)資(zi)之間(jian)，他們(men)往(wang)(wang)往(wang)(wang)把(ba)債(zhai)務(wu)(wu)籌(chou)(chou)資(zi)放(fang)在(zai)(zai)首(shou)要地(di)(di)位，因為他們(men)不(bu)甘心把(ba)利(li)潤讓給別人(ren)，這也造(zao)成(cheng)房地(di)(di)產(chan)企業自有資(zi)金不(bu)足(zu)的(de)(de)最根本的(de)(de)原因。

（四）缺乏(fa)良(liang)好(hao)的融(rong)資體(ti)系

我國房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)起(qi)步(bu)于(yu)二(er)十(shi)世紀八九十(shi)年代，還很(hen)年輕，許(xu)多方面(mian)還很(hen)不(bu)成(cheng)熟，尤其是在資(zi)本市場的(de)政策法(fa)規(gui)制(zhi)定方面(mian)缺口很(hen)大。如(ru)：房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)基金一直以來(lai)都(dou)沒(mei)有相(xiang)應的(de)政策來(lai)支持(chi)，所(suo)以，盡管(guan)(guan)這種(zhong)融(rong)(rong)資(zi)方式被許(xu)多業(ye)(ye)內人士看好(hao)，但從(cong)其剛一嶄(zhan)露(lu)頭角(jiao)就遭(zao)到(dao)了(le)種(zhong)種(zhong)冷遇(yu)。對房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)證券化這種(zhong)融(rong)(rong)資(zi)方式，絕大多數的(de)業(ye)(ye)內人士也(ye)是接受的(de)，但它和(he)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)基金一樣，因(yin)為(wei)無(wu)法(fa)可依(yi)，操作(zuo)起(qi)來(lai)也(ye)是困難重(zhong)重(zhong)。因(yin)此，到(dao)目前為(wei)止，即(ji)使(shi)是一些大品牌的(de)公(gong)司，融(rong)(rong)資(zi)渠道也(ye)很(hen)單調：那(nei)就是過(guo)(guo)分依(yi)靠銀行貸(dai)(dai)款。一旦商品房(fang)(fang)(fang)大量積(ji)壓，銷售(shou)不(bu)出去，經(jing)過(guo)(guo)層(ceng)(ceng)層(ceng)(ceng)抵押之(zhi)后，最(zui)后銀行將承擔(dan)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企業(ye)(ye)的(de)全部風險(xian)(xian)，直至影響整個社會：儲戶(hu)的(de)存款到(dao)期銀行無(wu)力支付，只(zhi)剩下銷售(shou)不(bu)掉的(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)，這樣就會爆發(fa)強大的(de)金融(rong)(rong)風險(xian)(xian)。所(suo)以，為(wei)了(le)國民(min)經(jing)濟持(chi)續、健康、穩(wen)定的(de)增長，國家要進行宏觀調控(kong)，緊縮銀根，出臺(tai)了(le)121號文(wen)件(jian)：《關于(yu)進一步(bu)加(jia)強房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)信貸(dai)(dai)業(ye)(ye)務管(guan)(guan)理業(ye)(ye)務的(de)通(tong)知(zhi)》，本來(lai)融(rong)(rong)資(zi)渠道就單一的(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企業(ye)(ye)，此時真(zhen)正(zheng)陷入了(le)“山(shan)重(zhong)水復疑無(wu)路”的(de)危險(xian)(xian)境地(di)(di)。因(yin)此，缺乏良好(hao)的(de)融(rong)(rong)資(zi)體(ti)系，是房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企業(ye)(ye)融(rong)(rong)資(zi)困難的(de)內在原因(yin)。

三、房(fang)地產企(qi)業籌資風(feng)險的(de)防范措施

（一(yi)）積極(ji)創建多元(yuan)化(hua)的(de)籌資渠道，逐步完善融資體系

1. 適(shi)(shi)當放寬(kuan)房(fang)地(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)股票融(rong)(rong)資(zi)政策。股票融(rong)(rong)資(zi)無還本付(fu)息的(de)壓(ya)力，對房(fang)地(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)來說是(shi)(shi)個理(li)想的(de)融(rong)(rong)資(zi)渠道選擇。但目前我國房(fang)地(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)的(de)上(shang)(shang)市(shi)融(rong)(rong)資(zi)之路(lu)可謂是(shi)(shi)荊棘叢生：一(yi)來是(shi)(shi)國家為金融(rong)(rong)安全起見，對房(fang)地(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)上(shang)(shang)市(shi)不允支持(chi)；二來是(shi)(shi)上(shang)(shang)市(shi)程序復雜(za)，融(rong)(rong)資(zi)成本較高，對房(fang)地(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)的(de)資(zi)質要求也很(hen)高，大多數的(de)房(fang)地(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)根本達不到這一(yi)標準，只能是(shi)(shi)“望市(shi)興嘆(tan)”。因此，筆(bi)者建議在(zai)合適(shi)(shi)的(de)時機(ji)，國家應適(shi)(shi)當放寬(kuan)上(shang)(shang)市(shi)條件，為房(fang)地(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)上(shang)(shang)市(shi)融(rong)(rong)資(zi)創造一(yi)定方便的(de)條件，這樣(yang)，房(fang)地(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)所應承擔(dan)的(de)市(shi)場風險不至于都(dou)轉嫁(jia)到銀行身上(shang)(shang)，既優化了(le)房(fang)地(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)資(zi)金來源(yuan)的(de)結(jie)構，又分散了(le)風險，可謂一(yi)舉兩(liang)得。

2. 把發展房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)債(zhai)(zhai)(zhai)劵(juan)(juan)市場做為(wei)重中之(zhi)重。公(gong)司債(zhai)(zhai)(zhai)劵(juan)(juan)相對銀行貸款而言，它的(de)(de)財務(wu)成本(ben)較低。但目前的(de)(de)狀況是(shi)：房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企業(ye)一(yi)方面(mian)融資(zi)困難，融資(zi)途徑少，另一(yi)方面(mian)又不符合我國《公(gong)司法》關于債(zhai)(zhai)(zhai)劵(juan)(juan)發行的(de)(de)條(tiao)件，可謂(wei)在夾縫中生存。所以，應積極培(pei)育房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)債(zhai)(zhai)(zhai)劵(juan)(juan)市場，在房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)債(zhai)(zhai)(zhai)券的(de)(de)發行制(zhi)度上，政(zheng)府(fu)應給予(yu)相應的(de)(de)政(zheng)策扶持，建(jian)立一(yi)定的(de)(de)保障機(ji)制(zhi)。它符合我國建(jian)立多層次(ci)融資(zi)市場的(de)(de)要求。尤(you)其是(shi)在當前我國緊(jin)縮(suo)信貸政(zheng)策、嚴格監控房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企業(ye)預(yu)售款的(de)(de)使用情(qing)況下，房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)債(zhai)(zhai)(zhai)劵(juan)(juan)將解(jie)決企業(ye)的(de)(de)燃眉之(zhi)急，讓緊(jin)繃(beng)的(de)(de)資(zi)金鏈條(tiao)有所緩解(jie)，使房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企業(ye)不再受政(zheng)策的(de)(de)牽制(zhi)，真正(zheng)進入(ru)到“柳暗花明又一(yi)村” 的(de)(de)境地(di)(di)。

3. 積(ji)極發展房地(di)(di)產(chan)信(xin)(xin)(xin)托投(tou)資(zi)(zi)(zi)基金。房地(di)(di)產(chan)信(xin)(xin)(xin)托投(tou)資(zi)(zi)(zi)基金目(mu)前(qian)(qian)正在我(wo)國(guo)(guo)悄悄興起，它將是(shi)今(jin)后我(wo)國(guo)(guo)房地(di)(di)產(chan)企(qi)業融(rong)資(zi)(zi)(zi)的(de)主(zhu)要通道。據統計，目(mu)前(qian)(qian)我(wo)國(guo)(guo)信(xin)(xin)(xin)托業正以(yi)25%的(de)增(zeng)長率增(zeng)長。預計2020年，信(xin)(xin)(xin)托業將達到20萬億元人(ren)民(min)幣(bi)，它給饑渴中的(de)房地(di)(di)產(chan)企(qi)業注入了新的(de)生機。據業內相關人(ren)士(shi)預計：未來的(de)房地(di)(di)產(chan)融(rong)資(zi)(zi)(zi)模式將是(shi)以(yi)房地(di)(di)產(chan)信(xin)(xin)(xin)托融(rong)資(zi)(zi)(zi)為(wei)主(zhu)，輔以(yi)資(zi)(zi)(zi)本市場融(rong)資(zi)(zi)(zi)等各(ge)種組合模式。但(dan)目(mu)前(qian)(qian)在我(wo)國(guo)(guo)，真(zhen)正的(de)房地(di)(di)產(chan)信(xin)(xin)(xin)托投(tou)資(zi)(zi)(zi)公司很少，而(er)且他們在經(jing)營管理(li)、監控和經(jing)驗方面都很薄弱，起不(bu)到真(zhen)正的(de)分散風險(xian)和管理(li)風險(xian)的(de)作用。所(suo)以(yi)，要想讓房地(di)(di)產(chan)信(xin)(xin)(xin)托融(rong)資(zi)(zi)(zi)這種融(rong)資(zi)(zi)(zi)方式真(zhen)正大(da)范圍地(di)(di)發揮它的(de)作用，應進一步規范信(xin)(xin)(xin)托融(rong)資(zi)(zi)(zi)市場，逐步完(wan)善(shan)房地(di)(di)產(chan)金融(rong)市場。

4. 適(shi)時(shi)發(fa)展(zhan)房地(di)產(chan)抵押(ya)貸(dai)(dai)(dai)款證(zheng)(zheng)劵(juan)化(hua)。住(zhu)(zhu)房抵押(ya)貸(dai)(dai)(dai)款證(zheng)(zheng)劵(juan)化(hua)是(shi)指金(jin)融(rong)(rong)機構(gou)將其(qi)擁有(you)的(de)住(zhu)(zhu)房抵押(ya)貸(dai)(dai)(dai)款債(zhai)權重組(zu)為(wei)抵押(ya)貸(dai)(dai)(dai)款群(qun)組(zu)，經證(zheng)(zheng)劵(juan)化(hua)機構(gou)購入（以現金(jin)方式(shi)），經過(guo)信用增級或擔(dan)(dan)保后在(zai)資本市(shi)場上發(fa)行，以達到融(rong)(rong)資和(he)(he)分散抵押(ya)貸(dai)(dai)(dai)款風險的(de)行為(wei)。住(zhu)(zhu)房抵押(ya)貸(dai)(dai)(dai)款證(zheng)(zheng)劵(juan)化(hua)可促進我國資本市(shi)場的(de)發(fa)展(zhan)。隨(sui)著我國資本市(shi)場與國際接(jie)軌(gui)的(de)逐步深入，我們(men)一(yi)方面應建立各種(zhong)擔(dan)(dan)保評估(gu)和(he)(he)保險制度，另一(yi)方面要(yao)大力(li)發(fa)展(zhan)房地(di)產(chan)金(jin)融(rong)(rong)二級市(shi)場，營造一(yi)個良好的(de)政策和(he)(he)法(fa)規環境，早日促成(cheng)住(zhu)(zhu)房抵押(ya)貸(dai)(dai)(dai)款證(zheng)(zheng)劵(juan)化(hua)在(zai)我國的(de)發(fa)展(zhan)，實現儲蓄向投(tou)資的(de)轉化(hua)，使貨幣市(shi)場和(he)(he)資本市(shi)場早日對接(jie)成(cheng)功。

（二）進一步提高(gao)財務(wu)管理水平，制(zhi)定(ding)科學的融資(zi)決策

面對(dui)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)困(kun)境，房地產企業除了(le)要(yao)在拓展(zhan)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)渠道上大(da)下(xia)功夫之外，制定科學的(de)(de)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)決(jue)(jue)策，加強內部(bu)管理(li)，提高自身抗風(feng)險(xian)的(de)(de)能力才(cai)是解決(jue)(jue)問(wen)(wen)題(ti)的(de)(de)根本(ben)。房地產企業資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金的(de)(de)籌(chou)(chou)集(ji)包括債券資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金的(de)(de)籌(chou)(chou)集(ji)和權益資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金的(de)(de)籌(chou)(chou)集(ji)。在籌(chou)(chou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)之前(qian)，應(ying)(ying)事(shi)先做好計(ji)劃(hua)，結合(he)企業實際情況，綜合(he)考慮如(ru)下(xia)因素，如(ru)：融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)規(gui)模(mo)、融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)成本(ben)、融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)風(feng)險(xian)、融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)期限、資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)結構、融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)方(fang)式、融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)時間(jian)、融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)便(bian)利性(xing)、融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)彈性(xing)等等。從(cong)整(zheng)體上進行規(gui)劃(hua)設計(ji)，并(bing)嚴格按計(ji)劃(hua)執行。在融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)過程中，監(jian)督檢查也(ye)是很主(zhu)要(yao)的(de)(de)一個環節。應(ying)(ying)隨時對(dui)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)進度等問(wen)(wen)題(ti)進行審核，發現(xian)問(wen)(wen)題(ti)，及時解決(jue)(jue)，以保證房地產企業以最小(xiao)的(de)(de)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)成本(ben)實現(xian)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)數量的(de)(de)合(he)理(li)化。

篇6

 摘要(yao)：房地產企(qi)業(ye)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)管(guan)(guan)(guan)理(li)是指房地產企(qi)業(ye)在(zai)房地產開(kai)(kai)發、經營和管(guan)(guan)(guan)理(li)活動中的(de)各項(xiang)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)的(de)控制與管(guan)(guan)(guan)理(li)，是房地產企(qi)業(ye)財務(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)的(de)核心內(nei)容。房地產企(qi)業(ye)在(zai)經營過(guo)程中，資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)投(tou)入額度大、周期(qi)長，資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)運作過(guo)程復雜。加強企(qi)業(ye)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)管(guan)(guan)(guan)理(li)，可(ke)以提高(gao)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)供應的(de)及(ji)時性、有(you)效(xiao)性及(ji)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)利(li)用率，并能夠(gou)有(you)效(xiao)降低(di)企(qi)業(ye)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)風險，是保證房地產開(kai)(kai)發項(xiang)目順利(li)進行(xing)的(de)重要(yao)環節。

關(guan)鍵詞：房地產企業；資金(jin)管理(li)；思(si)考

中(zhong)圖分類(lei)號：F820.4 文(wen)獻標志碼(ma)：A文(wen)章編號：1673－291X（2011）23－0146－02

房(fang)地產企業(ye)資金(jin)(jin)管(guan)理(li)(li)(li)是(shi)(shi)房(fang)地產企業(ye)財(cai)務(wu)管(guan)理(li)(li)(li)的核心內容，是(shi)(shi)指房(fang)地產企業(ye)在房(fang)地產開(kai)發(fa)(fa)、經營和(he)管(guan)理(li)(li)(li)活動中的各項資金(jin)(jin)的控(kong)制(zhi)與管(guan)理(li)(li)(li)。房(fang)地產開(kai)發(fa)(fa)項目通(tong)常需要(yao)開(kai)發(fa)(fa)商投入大量的資金(jin)(jin)，并(bing)且這種支出(chu)需要(yao)較長的時間才(cai)能收(shou)回。加(jia)強對企業(ye)資金(jin)(jin)的控(kong)制(zhi)和(he)管(guan)理(li)(li)(li)，是(shi)(shi)保(bao)證企業(ye)開(kai)發(fa)(fa)項目順利進行的重要(yao)措施。

一(yi)、當前我國房地產企(qi)業資(zi)金管理存在的缺陷

（一）資(zi)金管理意(yi)識淡薄

房(fang)地產行業在我(wo)國尚屬(shu)新(xin)興行業，相關體系制度還不完善(shan)。一些房(fang)地產企業的管(guan)理(li)(li)人員缺乏(fa)資金(jin)管(guan)理(li)(li)意識，沒(mei)有樹立起時間價值、資金(jin)成本等(deng)觀念，致使(shi)資金(jin)管(guan)理(li)(li)環節薄弱(ruo)，存在較多的問題。很多房(fang)地產企業內部資金(jin)管(guan)理(li)(li)的責任(ren)劃(hua)分不清(qing)，設計變(bian)更沒(mei)有標準程序，工程建設質量不達(da)標，工期(qi)拖延，銷售策(ce)劃(hua)不夠等(deng)，這些行為對企業投(tou)入資金(jin)的按時回籠(long)造成了直(zhi)接的影響，不利于企業資金(jin)鏈的良(liang)好循環。

（二）融資形(xing)式單一

目(mu)前，我國(guo)資本(ben)市(shi)場(chang)的(de)(de)發展(zhan)(zhan)還處于起步階段。受(shou)限(xian)于資本(ben)市(shi)場(chang)的(de)(de)發展(zhan)(zhan)，房(fang)地(di)產(chan)融(rong)(rong)資市(shi)場(chang)也仍處于起步階段。房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)進行融(rong)(rong)資時，一般采(cai)用(yong)短期和(he)長(chang)期銀行貸(dai)款(kuan)的(de)(de)方式，由于我國(guo)企(qi)業(ye)債券市(shi)場(chang)發展(zhan)(zhan)緩慢(man)，房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)很難通過發行企(qi)業(ye)債券來(lai)籌集(ji)資金(jin)。近幾(ji)年來(lai)，國(guo)家(jia)監管部(bu)門對地(di)產(chan)企(qi)業(ye)上市(shi)控制嚴格，這就使得(de)部(bu)分房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)不(bu)能夠利用(yong)發行股票的(de)(de)方式籌集(ji)資金(jin)。房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)的(de)(de)融(rong)(rong)資方式往往只是停(ting)留(liu)在(zai)短期，融(rong)(rong)資風險(xian)高(gao)，償(chang)債壓力大，不(bu)利于房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)的(de)(de)資金(jin)運作(zuo)。

（三）投資決策不(bu)科學

前幾年國內(nei)房地(di)產市(shi)(shi)場較為火爆，理(li)論投(tou)(tou)資(zi)回(hui)報率(lv)較高，使(shi)得(de)一(yi)些房地(di)產企業(ye)(ye)在關注行業(ye)(ye)利潤時，忽略了行業(ye)(ye)發展的(de)(de)周期性(xing)以及(ji)潛在的(de)(de)風險(xian)，對(dui)未來行業(ye)(ye)面(mian)臨的(de)(de)挑戰估(gu)計不足。部(bu)分房地(di)產企業(ye)(ye)沒(mei)有對(dui)開發項目的(de)(de)合(he)理(li)性(xing)、房地(di)產市(shi)(shi)場的(de)(de)消(xiao)費趨向、市(shi)(shi)場上的(de)(de)供求(qiu)情況等進行科學(xue)分析(xi)，就盲目進行項目投(tou)(tou)資(zi)，這(zhe)樣房地(di)產企業(ye)(ye)很難(nan)得(de)到合(he)理(li)的(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)回(hui)報，容易(yi)使(shi)企業(ye)(ye)背(bei)上沉重的(de)(de)包袱。

（四）負債比例較高

房地(di)(di)(di)產企(qi)(qi)業經營活動具有(you)(you)投(tou)資(zi)額度大(da)、建設工期長等特點，很少有(you)(you)房地(di)(di)(di)產企(qi)(qi)業完全依靠自有(you)(you)資(zi)金(jin)(jin)進(jin)行發展。由于政府對(dui)房地(di)(di)(di)產企(qi)(qi)業IPO（首次公(gong)開發行股票）和(he)股權再融資(zi)的(de)(de)限(xian)制較高，多(duo)數(shu)房地(di)(di)(di)產企(qi)(qi)業都是通(tong)過(guo)銀行借款進(jin)行負債融資(zi)，從而導(dao)致企(qi)(qi)業的(de)(de)資(zi)產負債率過(guo)高。為此，房地(di)(di)(di)產企(qi)(qi)業承擔著較大(da)的(de)(de)財(cai)務費用壓(ya)力和(he)風(feng)險。根據統計(ji)，我國房地(di)(di)(di)產開發資(zi)金(jin)(jin)的(de)(de)70%～80%直接或間接來源于銀行。

（五）資金沉(chen)淀(dian)問題(ti)突出(chu)

根據國家統計(ji)局(ju)統計(ji)，2008年我國商品(pin)(pin)房(fang)空(kong)置(zhi)量出現(xian)明顯上(shang)升(sheng)，以2008年11月底(di)全國商品(pin)(pin)房(fang)空(kong)置(zhi)面積1.36億平方(fang)米為基礎，推測得出2009年全國商品(pin)(pin)房(fang)空(kong)置(zhi)率(lv)(lv)(lv)將(jiang)達30%以上(shang)，大大超過了國際公認的(de)(de)商品(pin)(pin)房(fang)空(kong)置(zhi)率(lv)(lv)(lv)10%的(de)(de)警戒線(xian)。全國35個典型城(cheng)市存量房(fang)消化(hua)平均需(xu)要33.84個月。空(kong)置(zhi)的(de)(de)商品(pin)(pin)房(fang)大量地(di)(di)擠占了房(fang)地(di)(di)產企(qi)業(ye)的(de)(de)資(zi)金(jin)，造成企(qi)業(ye)資(zi)金(jin)的(de)(de)嚴(yan)重(zhong)沉淀。并且，有(you)相關(guan)報告指出，商品(pin)(pin)房(fang)空(kong)置(zhi)率(lv)(lv)(lv)與房(fang)地(di)(di)產企(qi)業(ye)經(jing)營利潤率(lv)(lv)(lv)呈負相關(guan)關(guan)系，商品(pin)(pin)房(fang)空(kong)置(zhi)率(lv)(lv)(lv)上(shang)升(sheng)時，房(fang)地(di)(di)產企(qi)業(ye)的(de)(de)經(jing)營利潤率(lv)(lv)(lv)則一路下降。

二、提高房(fang)地產企業資金(jin)管理水平的有效(xiao)途徑

（一）拓展融資渠(qu)道

作為資(zi)(zi)金(jin)密集(ji)型(xing)的(de)(de)(de)(de)企業(ye)，如(ru)何(he)解(jie)決(jue)融(rong)資(zi)(zi)問題是(shi)房(fang)(fang)地(di)(di)產企業(ye)必須考慮的(de)(de)(de)(de)一(yi)個問題。目(mu)前我國房(fang)(fang)地(di)(di)產行業(ye)已經(jing)開(kai)始(shi)探索(suo)多(duo)(duo)元化的(de)(de)(de)(de)融(rong)資(zi)(zi)渠(qu)(qu)道(dao)。資(zi)(zi)本(ben)市(shi)場中的(de)(de)(de)(de)直接融(rong)資(zi)(zi)渠(qu)(qu)道(dao)和(he)間接融(rong)資(zi)(zi)渠(qu)(qu)道(dao)都需要(yao)加大開(kai)拓力度(du)，應進一(yi)步完善多(duo)(duo)元化的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產金(jin)融(rong)市(shi)場體系，包括(kuo)投資(zi)(zi)基金(jin)、股權(quan)融(rong)資(zi)(zi)、債(zhai)券(quan)(quan)融(rong)資(zi)(zi)、證券(quan)(quan)、信托(tuo)等多(duo)(duo)種(zhong)形式。在多(duo)(duo)元化的(de)(de)(de)(de)情況下，來(lai)自民間的(de)(de)(de)(de)大量資(zi)(zi)金(jin)就可以從樓(lou)市(shi)分流(liu)到(dao)基金(jin)、債(zhai)券(quan)(quan)、信托(tuo)等上來(lai)。由于只(zhi)有好的(de)(de)(de)(de)企業(ye)才能夠(gou)拿到(dao)基金(jin)、債(zhai)券(quan)(quan)、信托(tuo)等，因此，多(duo)(duo)元化的(de)(de)(de)(de)融(rong)資(zi)(zi)渠(qu)(qu)道(dao)不僅能夠(gou)幫助房(fang)(fang)地(di)(di)產企業(ye)解(jie)決(jue)融(rong)資(zi)(zi)困難(nan)的(de)(de)(de)(de)問題，還(huan)可以促進房(fang)(fang)地(di)(di)產行業(ye)內部優勝劣(lie)汰(tai)，提高(gao)企業(ye)自身素質。

（二）強化開發項(xiang)目(mu)的可行性研究工作

房(fang)地產開發(fa)投資(zi)大、周期(qi)長(chang)，存在(zai)較(jiao)大的(de)經(jing)(jing)營(ying)風(feng)險，因此，在(zai)確(que)定(ding)投資(zi)開發(fa)經(jing)(jing)營(ying)項目(mu)時(shi)，首(shou)先應調查(cha)清楚投資(zi)項目(mu)的(de)背景(jing)情(qing)(qing)況(kuang)，避免有產權問題(ti)方(fang)面的(de)紕漏(lou)，以(yi)確(que)保投資(zi)回收。其次，做好市場調查(cha)工作，調查(cha)并分(fen)析(xi)項目(mu)所(suo)在(zai)區域的(de)人(ren)口發(fa)展情(qing)(qing)況(kuang)、經(jing)(jing)濟發(fa)展情(qing)(qing)況(kuang)、城市規劃情(qing)(qing)況(kuang)、消費市場情(qing)(qing)況(kuang)、房(fang)地產市場情(qing)(qing)況(kuang)等(deng)，并做出客觀的(de)預測。再(zai)次，要認真對(dui)投資(zi)項目(mu)的(de)前經(jing)(jing)進行(xing)分(fen)析(xi)比較(jiao)，企(qi)業(ye)應集中(zhong)優勢資(zi)源開發(fa)那些經(jing)(jing)營(ying)效益好、風(feng)險小、周期(qi)相對(dui)較(jiao)短的(de)項目(mu)。最(zui)后，企(qi)業(ye)應根據項目(mu)開發(fa)進度合理(li)估算需求量，制定(ding)合理(li)的(de)籌資(zi)方(fang)案(an)，以(yi)保證項目(mu)的(de)正常進行(xing)。

（三(san)）加強(qiang)資(zi)金預算管理

資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)預(yu)(yu)(yu)(yu)(yu)算(suan)是實(shi)現資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)良性循環(huan)的(de)(de)(de)(de)基(ji)礎，科學、合理的(de)(de)(de)(de)預(yu)(yu)(yu)(yu)(yu)算(suan)體制(zhi)能夠(gou)促(cu)進(jin)企(qi)業有效使用資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)，提高(gao)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)使用效率。企(qi)業資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)預(yu)(yu)(yu)(yu)(yu)算(suan)分為年(nian)(nian)度(du)(du)預(yu)(yu)(yu)(yu)(yu)算(suan)及月度(du)(du)執(zhi)行預(yu)(yu)(yu)(yu)(yu)算(suan)，采用直接法(fa)編制(zhi)，并(bing)采用間(jian)接法(fa)編制(zhi)予(yu)以驗證。年(nian)(nian)初，財務部門(men)應根據企(qi)業實(shi)際情(qing)況制(zhi)定(ding)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)預(yu)(yu)(yu)(yu)(yu)算(suan)計劃，主要(yao)包括資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)預(yu)(yu)(yu)(yu)(yu)算(suan)收(shou)入和(he)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)預(yu)(yu)(yu)(yu)(yu)算(suan)支出兩(liang)項內容。通過制(zhi)定(ding)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)預(yu)(yu)(yu)(yu)(yu)算(suan)計劃，可(ke)以明(ming)確企(qi)業年(nian)(nian)度(du)(du)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)運作的(de)(de)(de)(de)重點(dian)，有助于(yu)公司對日常資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)跟蹤和(he)控制(zhi)，能夠(gou)有效避免盲(mang)目貸款和(he)不合理存款等情(qing)況的(de)(de)(de)(de)發(fa)生。預(yu)(yu)(yu)(yu)(yu)算(suan)方案制(zhi)定(ding)后必須嚴格執(zhi)行，這樣才(cai)有利(li)于(yu)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)預(yu)(yu)(yu)(yu)(yu)算(suan)管理作用的(de)(de)(de)(de)充分發(fa)揮(hui)。

（四）嚴格控制項目成本

一是要準確核算項(xiang)目成(cheng)(cheng)本(ben)。對成(cheng)(cheng)本(ben)進行準確的(de)(de)(de)(de)核算，使產(chan)品成(cheng)(cheng)本(ben)可以正確反映出(chu)(chu)房(fang)地(di)(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)產(chan)品的(de)(de)(de)(de)實際(ji)支(zhi)(zhi)付，從而合理(li)(li)的(de)(de)(de)(de)確定(ding)銷售(shou)價(jia)格，為企(qi)(qi)業(ye)(ye)回收資金(jin)打(da)好基礎。二是控(kong)(kong)制工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)費(fei)(fei)用(yong)(yong)(yong)支(zhi)(zhi)出(chu)(chu)。工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)支(zhi)(zhi)出(chu)(chu)是房(fang)地(di)(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)日常主要資金(jin)支(zhi)(zhi)出(chu)(chu)，并(bing)且(qie)工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)支(zhi)(zhi)出(chu)(chu)節(jie)(jie)(jie)(jie)點具(ju)有一定(ding)的(de)(de)(de)(de)調節(jie)(jie)(jie)(jie)性，房(fang)地(di)(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)經(jing)常利用(yong)(yong)(yong)工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)支(zhi)(zhi)出(chu)(chu)節(jie)(jie)(jie)(jie)點的(de)(de)(de)(de)可調節(jie)(jie)(jie)(jie)性來(lai)調節(jie)(jie)(jie)(jie)企(qi)(qi)業(ye)(ye)資金(jin)流(liu)，進而控(kong)(kong)制工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)費(fei)(fei)用(yong)(yong)(yong)支(zhi)(zhi)出(chu)(chu)。這就要求房(fang)地(di)(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)部(bu)門和財務部(bu)門評(ping)估、分析出(chu)(chu)各項(xiang)在建項(xiang)目工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)資金(jin)需求的(de)(de)(de)(de)緊急程(cheng)(cheng)度，做好各個環節(jie)(jie)(jie)(jie)工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)款的(de)(de)(de)(de)支(zhi)(zhi)付計劃(hua)，控(kong)(kong)制工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)費(fei)(fei)用(yong)(yong)(yong)支(zhi)(zhi)出(chu)(chu)。三是控(kong)(kong)制管(guan)理(li)(li)費(fei)(fei)用(yong)(yong)(yong)支(zhi)(zhi)出(chu)(chu)。財務部(bu)門應(ying)對企(qi)(qi)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)費(fei)(fei)用(yong)(yong)(yong)支(zhi)(zhi)出(chu)(chu)進行嚴格的(de)(de)(de)(de)監督審(shen)核，拒(ju)絕一切不合理(li)(li)的(de)(de)(de)(de)支(zhi)(zhi)出(chu)(chu)，以保證流(liu)動資金(jin)用(yong)(yong)(yong)在關鍵的(de)(de)(de)(de)環節(jie)(jie)(jie)(jie)。

（五）做好資金回收工作(zuo)

任何商(shang)品(pin)制作完成(cheng)后(hou)，必須銷售(shou)(shou)出(chu)(chu)去(qu)才能(neng)獲得收(shou)益(yi)，房屋(wu)(wu)也不(bu)例外。在(zai)(zai)銷售(shou)(shou)房屋(wu)(wu)時，既(ji)有可能(neng)市(shi)(shi)場行(xing)(xing)情(qing)好于預期(qi)，也有可能(neng)市(shi)(shi)場行(xing)(xing)情(qing)壞于預期(qi)。無論怎樣，房地(di)(di)產(chan)企(qi)業(ye)都應(ying)(ying)做好市(shi)(shi)場行(xing)(xing)情(qing)調查，正確核算包括開發建(jian)設成(cheng)本(ben)、銷售(shou)(shou)成(cheng)本(ben)、房地(di)(di)產(chan)行(xing)(xing)業(ye)平均利潤在(zai)(zai)內的(de)房屋(wu)(wu)銷售(shou)(shou)成(cheng)本(ben)，并盡(jin)快將(jiang)房屋(wu)(wu)銷售(shou)(shou)出(chu)(chu)去(qu)，將(jiang)資金(jin)收(shou)回(hui)來。如果(guo)在(zai)(zai)在(zai)(zai)房屋(wu)(wu)銷售(shou)(shou)期(qi)內出(chu)(chu)現(xian)銷售(shou)(shou)低谷，房地(di)(di)產(chan)企(qi)業(ye)應(ying)(ying)冷靜地(di)(di)對市(shi)(shi)場進行(xing)(xing)研究(jiu)和分析，看市(shi)(shi)場是否會在(zai)(zai)不(bu)久的(de)將(jiang)來反(fan)(fan)彈，如果(guo)預測出(chu)(chu)現(xian)反(fan)(fan)彈，并且(qie)反(fan)(fan)彈所帶來的(de)收(shou)益(yi)要大于等(deng)待(dai)時所產(chan)生的(de)新的(de)資金(jin)成(cheng)本(ben)，那(nei)么就可以耐心等(deng)待(dai)一段時間(jian)(jian)。如果(guo)短時間(jian)(jian)內不(bu)會出(chu)(chu)現(xian)反(fan)(fan)彈，房地(di)(di)產(chan)企(qi)業(ye)應(ying)(ying)按照(zhao)當時市(shi)(shi)場行(xing)(xing)情(qing)，盡(jin)快推出(chu)(chu)房屋(wu)(wu)，收(shou)回(hui)資金(jin)，以避免產(chan)生更大的(de)虧損。

（六）加強資金的風(feng)險(xian)控制(zhi)

企(qi)業(ye)(ye)(ye)資(zi)金(jin)(jin)風(feng)(feng)(feng)險(xian)主(zhu)要有(you)三(san)種，一是資(zi)金(jin)(jin)的(de)使用風(feng)(feng)(feng)險(xian)，它主(zhu)要表現為(wei)企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)投資(zi)風(feng)(feng)(feng)險(xian)，事先(xian)可(ke)以(yi)控(kong)制(zhi)，對此類(lei)風(feng)(feng)(feng)險(xian)應(ying)(ying)(ying)加強(qiang)事先(xian)控(kong)制(zhi)。在評價投資(zi)項目的(de)可(ke)行性(xing)時(shi)，應(ying)(ying)(ying)將評審程(cheng)序(xu)盡(jin)(jin)量做到科(ke)學化、專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)化，盡(jin)(jin)量降低預計(ji)風(feng)(feng)(feng)險(xian)的(de)發生(sheng)概率；在進行重(zhong)大投資(zi)決(jue)(jue)策(ce)(ce)時(shi)，企(qi)業(ye)(ye)(ye)應(ying)(ying)(ying)形成科(ke)學的(de)制(zhi)定決(jue)(jue)策(ce)(ce)的(de)程(cheng)序(xu)和有(you)效的(de)決(jue)(jue)策(ce)(ce)約(yue)束機制(zhi)，以(yi)保證決(jue)(jue)策(ce)(ce)的(de)合理性(xing)；同時(shi)，還應(ying)(ying)(ying)對資(zi)金(jin)(jin)的(de)流向進行跟蹤管理。二是資(zi)金(jin)(jin)的(de)在途風(feng)(feng)(feng)險(xian)，一般發生(sheng)在企(qi)業(ye)(ye)(ye)資(zi)金(jin)(jin)結(jie)算過程(cheng)中，因此房地(di)產企(qi)業(ye)(ye)(ye)應(ying)(ying)(ying)慎(shen)重(zhong)選擇結(jie)算票據。三(san)是資(zi)金(jin)(jin)的(de)或(huo)有(you)風(feng)(feng)(feng)險(xian)，主(zhu)要是企(qi)業(ye)(ye)(ye)為(wei)其他企(qi)業(ye)(ye)(ye)提(ti)供(gong)(gong)擔保而(er)形成的(de)或(huo)有(you)負債，包(bao)括貸(dai)款擔保和業(ye)(ye)(ye)務(wu)擔保等(deng)，企(qi)業(ye)(ye)(ye)在為(wei)企(qi)業(ye)(ye)(ye)提(ti)供(gong)(gong)擔保時(shi)應(ying)(ying)(ying)慎(shen)重(zhong)考慮，并要有(you)完(wan)善的(de)審批程(cheng)序(xu)。

（七）建立資金管理信(xin)息化平臺

房(fang)地產企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)管(guan)理(li)信(xin)息(xi)(xi)化平臺是一(yi)(yi)(yi)套以資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)管(guan)理(li)為(wei)核心，以資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)收入與(yu)計(ji)劃(hua)為(wei)主體，以統一(yi)(yi)(yi)的(de)接(jie)(jie)口(kou)與(yu)各分公(gong)(gong)司(si)系(xi)統相聯，輻(fu)射分公(gong)(gong)司(si)的(de)所有(you)樓盤的(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)管(guan)理(li)系(xi)統。平臺具有(you)管(guan)理(li)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)內部資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)收入與(yu)計(ji)劃(hua)情況，自動查(cha)詢余額與(yu)報(bao)表匯(hui)總的(de)功能。在資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)管(guan)理(li)信(xin)息(xi)(xi)系(xi)統中(zhong)，資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)的(de)流(liu)入流(liu)出被集中(zhong)控(kong)制，資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)的(de)流(liu)向(xiang)也能夠(gou)實現(xian)(xian)全程跟蹤(zong)。資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)管(guan)理(li)信(xin)息(xi)(xi)系(xi)統可以對企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)進行(xing)統一(yi)(yi)(yi)計(ji)劃(hua)、統一(yi)(yi)(yi)撥付(fu)、辦理(li)公(gong)(gong)司(si)間往來結算、核定公(gong)(gong)司(si)直接(jie)(jie)可動用金(jin)(jin)(jin)額或日常現(xian)(xian)金(jin)(jin)(jin)余額，真正(zheng)實現(xian)(xian)了一(yi)(yi)(yi)體化管(guan)理(li)，加快了信(xin)息(xi)(xi)傳遞(di)效率，有(you)助于資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)使用效益的(de)提高(gao)。

結語

房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)企(qi)業的(de)經營效益與資(zi)(zi)金(jin)管理(li)(li)的(de)水平密切(qie)相關。由(you)于房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市場本身(shen)存(cun)在著較(jiao)多(duo)的(de)不可控因素(su)，從而導致(zhi)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)項(xiang)(xiang)目的(de)開(kai)發(fa)建設與經營管理(li)(li)也存(cun)在著較(jiao)多(duo)的(de)不確定因素(su)。房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)項(xiang)(xiang)目具(ju)有投資(zi)(zi)大、風險大、資(zi)(zi)金(jin)回收(shou)慢(man)等特點。房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)企(qi)業應通過開(kai)展(zhan)多(duo)元化融資(zi)(zi)、盤活沉淀資(zi)(zi)金(jin)、加強資(zi)(zi)金(jin)計劃(hua)管理(li)(li)等手段進一(yi)步提高企(qi)業資(zi)(zi)金(jin)管理(li)(li)水平，保證房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)項(xiang)(xiang)目的(de)順利開(kai)發(fa)。

參考文獻：

 [1] 樊(fan)幻靈.論(lun)我國房地產(chan)企業資金(jin)鏈(lian)管理與完善[J].中國房地產(chan)金(jin)融，2010，（1）.

[2] 米燕.房地產投(tou)資信托基金模式研究[J].財經(jing)界，2010，（1）.

[3] 譚洪益.淺析房地(di)產(chan)項(xiang)目(mu)現金流一體化(hua)管理[J].會計之友：下旬刊，2009，（11）.

篇7

關鍵詞(ci)：房(fang)地產；融(rong)資渠道；發(fa)展對策；建議

中圖分類號：F293.3 文(wen)獻標識碼：A 文(wen)章編號：1001-828X（2013）09-0-01

一、目前房(fang)地產(chan)業融(rong)資問題現狀

（一）融資(zi)壓(ya)力(li)大(da)。房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)業(ye)項(xiang)目投資(zi)大(da)，周期長，風險高，融資(zi)壓(ya)力(li)大(da)，不容易實現(xian)供(gong)求平(ping)衡。近幾年(nian)我(wo)國(guo)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)業(ye)環境出現(xian)的(de)一些新變(bian)化：央(yang)行(xing)121文件(jian)，利率上漲，國(guo)六條國(guo)八條的(de)出臺(tai)，銀行(xing)對房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)貸款的(de)緊縮政策更加重了房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)企業(ye)的(de)融資(zi)壓(ya)力(li)。

（二）融(rong)資渠道單(dan)一(yi)。我國房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)內(nei)部融(rong)資主(zhu)要(yao)(yao)包括自有(you)資金(jin)(jin)和預(yu)收(shou)(shou)的(de)(de)(de)購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)定金(jin)(jin)或(huo)購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)款。預(yu)收(shou)(shou)的(de)(de)(de)購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)定金(jin)(jin)或(huo)購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)款不僅(jin)可以籌集(ji)到必要(yao)(yao)的(de)(de)(de)建設資金(jin)(jin)，而(er)且(qie)可以將部分市場風(feng)險(xian)轉移給購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)者。但是(shi)(shi)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)單(dan)純依(yi)靠內(nei)部融(rong)資是(shi)(shi)不能滿足全(quan)(quan)部資金(jin)(jin)需(xu)求(qiu)的(de)(de)(de)，更多(duo)的(de)(de)(de)資金(jin)(jin)需(xu)要(yao)(yao)通過外(wai)部融(rong)資獲(huo)得。主(zhu)要(yao)(yao)渠道有(you)發(fa)(fa)(fa)行(xing)(xing)股票(piao)、股權(quan)投資、發(fa)(fa)(fa)行(xing)(xing)企(qi)(qi)業(ye)(ye)債(zhai)券、銀(yin)(yin)行(xing)(xing)貸(dai)款、房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)信托(tuo)、利用外(wai)資、合作開(kai)發(fa)(fa)(fa)、產(chan)業(ye)(ye)基金(jin)(jin)等。但目前融(rong)資渠道單(dan)一(yi)，主(zhu)要(yao)(yao)是(shi)(shi)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)貸(dai)款。據統計，全(quan)(quan)國房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)(fa)資金(jin)(jin)中銀(yin)(yin)行(xing)(xing)對開(kai)發(fa)(fa)(fa)商發(fa)(fa)(fa)放(fang)的(de)(de)(de)貸(dai)款占(zhan)(zhan)23.86%，企(qi)(qi)業(ye)(ye)自籌占(zhan)(zhan)28.69%，定金(jin)(jin)及(ji)預(yu)收(shou)(shou)款占(zhan)(zhan)38.82%。而(er)在定金(jin)(jin)及(ji)預(yu)收(shou)(shou)款中大部分又是(shi)(shi)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)對購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)者發(fa)(fa)(fa)放(fang)的(de)(de)(de)個(ge)人住房(fang)(fang)(fang)貸(dai)款。因(yin)此，房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)(fa)資金(jin)(jin)約有(you)60%來源銀(yin)(yin)行(xing)(xing)貸(dai)款，房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)(fa)資金(jin)(jin)對銀(yin)(yin)行(xing)(xing)的(de)(de)(de)依(yi)賴程(cheng)度較大。

二、我國(guo)房地(di)產融(rong)資(zi)渠道

（一）銀行貸款

目前(qian)，中(zhong)國房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)企(qi)業的(de)(de)(de)(de)資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)來(lai)源(yuan)主(zhu)要(yao)(yao)(yao)是國內貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)、自(zi)(zi)(zi)籌資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)及其(qi)他(ta)資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)（主(zhu)要(yao)(yao)(yao)是定金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)及預付(fu)款(kuan)(kuan)）二個方面。房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)企(qi)業自(zi)(zi)(zi)有(you)資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)比(bi)例(li)較低，主(zhu)要(yao)(yao)(yao)依賴銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)。銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)信貸(dai)(dai)(dai)(dai)資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)貫(guan)穿于土地(di)(di)(di)儲備、交易(yi)、房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)與銷售(shou)的(de)(de)(de)(de)整個過程。根據央行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)和(he)銀(yin)(yin)監會對全(quan)國除以外的(de)(de)(de)(de)30個省（市(shi)）的(de)(de)(de)(de)調查數據顯示(shi)，我國的(de)(de)(de)(de)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)來(lai)源(yuan)中(zhong)有(you)55%的(de)(de)(de)(de)資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)直(zhi)接來(lai)自(zi)(zi)(zi)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)系統，而(er)另外的(de)(de)(de)(de)自(zi)(zi)(zi)籌資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)主(zhu)要(yao)(yao)(yao)由商品房(fang)銷售(shou)收(shou)入轉變(bian)而(er)來(lai)，大(da)部分(fen)來(lai)自(zi)(zi)(zi)購房(fang)者(zhe)的(de)(de)(de)(de)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)按揭貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)，按首付(fu)30%計算，企(qi)業自(zi)(zi)(zi)籌資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)中(zhong)有(you)大(da)約60%來(lai)自(zi)(zi)(zi)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)；“定金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)和(he)預收(shou)款(kuan)(kuan)”也有(you)30%的(de)(de)(de)(de)資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)來(lai)自(zi)(zi)(zi)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)，如果將(jiang)施工企(qi)業墊資(zi)中(zhong)來(lai)源(yuan)于銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)部分(fen)加上(shang)的(de)(de)(de)(de)話，來(lai)源(yuan)于銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)總(zong)比(bi)例(li)將(jiang)高達60%以上(shang)。銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)實際上(shang)支撐了房(fang)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)商經(jing)營周轉的(de)(de)(de)(de)主(zhu)要(yao)(yao)(yao)資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)鏈(lian)。

（二）房地產信托

房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)信托一(yi)般是(shi)指(zhi)以房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)及其相關資產(chan)(chan)(chan)為投(tou)向(xiang)的資金信托投(tou)資方式(shi)，即(ji)信托投(tou)資公(gong)司制定信托投(tou)資計劃，與委(wei)托人（投(tou)資者）簽(qian)訂信托投(tou)資合同，委(wei)托人（投(tou)資者）將其合法(fa)資金委(wei)托給信托公(gong)司進(jin)行(xing)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)資，或進(jin)行(xing)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)抵押貸(dai)款或購(gou)買房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)抵押貸(dai)款證(zheng)券，或進(jin)行(xing)相關的房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)資活動(dong)。

（三）上市融資

上(shang)(shang)市融(rong)資(zi)(zi)(zi)也是房(fang)地產企(qi)業一個(ge)理想的(de)融(rong)資(zi)(zi)(zi)渠(qu)道(dao)，分直接(jie)(jie)上(shang)(shang)市融(rong)資(zi)(zi)(zi)和(he)間接(jie)(jie)上(shang)(shang)市融(rong)資(zi)(zi)(zi)兩種。直接(jie)(jie)上(shang)(shang)市融(rong)資(zi)(zi)(zi)額比較大，但是上(shang)(shang)市融(rong)資(zi)(zi)(zi)的(de)門檻(jian)高(gao)(gao)，比如負(fu)債率不能高(gao)(gao)于70%的(de)規定使(shi)很多企(qi)業達不到(dao)上(shang)(shang)市要(yao)求(qiu)。我國房(fang)地產企(qi)業由于傳統的(de)融(rong)資(zi)(zi)(zi)渠(qu)道(dao)單一，一般負(fu)債率都在(zai)75%以上(shang)(shang)。因此，通過直接(jie)(jie)上(shang)(shang)市的(de)企(qi)業數(shu)量很少。

（四(si)）海(hai)外(wai)房(fang)產基金

據初步統(tong)計(ji)(ji)目(mu)前進(jin)入(ru)我國(guo)(guo)的(de)海外基(ji)金已超過100家。摩根士丹(dan)利、新加(jia)坡政府投資(zi)公司、SUN-REF盛陽(yang)地(di)產(chan)(chan)基(ji)金、美林(lin)投資(zi)銀行(xing)等著(zhu)名國(guo)(guo)際地(di)產(chan)(chan)基(ji)金也都進(jin)入(ru)中國(guo)(guo)房(fang)地(di)產(chan)(chan)市場。這些(xie)海外基(ji)金一般會挑選(xuan)國(guo)(guo)內有實(shi)力的(de)大企業強(qiang)強(qiang)聯合(he)，合(he)作(zuo)開發。截至2006年1-11月份累計(ji)(ji)統(tong)計(ji)(ji)，中國(guo)(guo)房(fang)地(di)產(chan)(chan)企業資(zi)金來(lai)源總(zong)量中外資(zi)增速(su)明顯(xian)，利用外資(zi)總(zong)額313.6億(yi)元，同比增長21.6%。應該說(shuo)海外房(fang)產(chan)(chan)基(ji)金的(de)進(jin)入(ru)可(ke)以緩解國(guo)(guo)內房(fang)地(di)產(chan)(chan)業對銀行(xing)信貸的(de)過度依賴，有助于融(rong)資(zi)方式的(de)多樣(yang)化。

（五）債券融資

房地產(chan)(chan)證券(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)是(shi)房地產(chan)(chan)利用(yong)資(zi)(zi)本市(shi)場直接融(rong)資(zi)(zi)的(de)重(zhong)要(yao)工具，也(ye)是(shi)房地產(chan)(chan)資(zi)(zi)金籌(chou)集的(de)一(yi)條重(zhong)要(yao)渠道。房地產(chan)(chan)債(zhai)券(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)較一(yi)般債(zhai)券(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)收益相對較高；與股(gu)票相比(bi)，又(you)可以按(an)期收回(hui)本金和利息而有較高的(de)安全性(xing)(xing)，又(you)具有一(yi)定的(de)流動(dong)性(xing)(xing)，因(yin)此，在國外(wai)成熟的(de)證券(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)市(shi)場，企業(ye)債(zhai)券(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)成為企業(ye)外(wai)部融(rong)資(zi)(zi)的(de)優先考慮(lv)的(de)方式，債(zhai)券(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)融(rong)資(zi)(zi)額往(wang)往(wang)是(shi)股(gu)票融(rong)資(zi)(zi)額的(de)3到10倍。

三、發展(zhan)我(wo)國(guo)房地產(chan)融資渠道的對(dui)策和(he)建議

（一）建立多層(ceng)次房地產(chan)融資體系(xi)

當前我(wo)國房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產融(rong)(rong)資(zi)(zi)的(de)主要(yao)問題(ti)是建立一(yi)個穩定的(de)多(duo)層(ceng)次(ci)的(de)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產融(rong)(rong)資(zi)(zi)體(ti)(ti)系(xi)，滿足不(bu)同層(ceng)次(ci)企(qi)業(ye)多(duo)樣化需(xu)求。長(chang)期以來我(wo)國房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產融(rong)(rong)資(zi)(zi)市(shi)(shi)(shi)場參與(yu)主體(ti)(ti)主要(yao)是商業(ye)銀(yin)行(xing)，缺(que)少專(zhuan)業(ye)信貸(dai)機構，目(mu)前唯一(yi)的(de)住房(fang)(fang)儲蓄銀(yin)行(xing)是天津市(shi)(shi)(shi)中德儲蓄銀(yin)行(xing)。房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產債券(quan)、房(fang)(fang)產信托和基金(jin)發育不(bu)良(liang)對我(wo)國房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產融(rong)(rong)資(zi)(zi)貢獻有限。股權融(rong)(rong)資(zi)(zi)門檻相(xiang)對較(jiao)高，中小企(qi)業(ye)很難達(da)到要(yao)求通過(guo)上(shang)市(shi)(shi)(shi)融(rong)(rong)資(zi)(zi)。近年(nian)來在國家對金(jin)融(rong)(rong)的(de)宏觀調控下，銀(yin)行(xing)縮(suo)緊信貸(dai)，房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產企(qi)業(ye)深感資(zi)(zi)金(jin)壓力。因此，迫切需(xu)要(yao)建立多(duo)層(ceng)次(ci)的(de)融(rong)(rong)資(zi)(zi)體(ti)(ti)系(xi)，為不(bu)同類型企(qi)業(ye)提供不(bu)同的(de)融(rong)(rong)資(zi)(zi)場所，才(cai)能真正減(jian)少對銀(yin)行(xing)貸(dai)款的(de)依賴。

（二）加緊開(kai)發(fa)房地產(chan)金融投資產(chan)品

房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)融資(zi)渠(qu)道的(de)(de)多元(yuan)化發展(zhan)，關鍵是(shi)(shi)(shi)需要設(she)計(ji)出有差異的(de)(de)、服務不同房產(chan)(chan)(chan)企業的(de)(de)金(jin)(jin)融產(chan)(chan)(chan)品，從而(er)形成一(yi)(yi)個穩定的(de)(de)房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)金(jin)(jin)融產(chan)(chan)(chan)品供應體系(xi)。目前，我國的(de)(de)房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)金(jin)(jin)融建設(she)剛(gang)開(kai)(kai)(kai)始起步。世界流行(xing)(xing)(xing)的(de)(de)五大金(jin)(jin)融產(chan)(chan)(chan)品中，我國獨缺房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)金(jin)(jin)融產(chan)(chan)(chan)品。國內銀行(xing)(xing)(xing)還(huan)(huan)沒有專業的(de)(de)、系(xi)統的(de)(de)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)投資(zi)開(kai)(kai)(kai)發貸(dai)款。我們國家的(de)(de)房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)信托實際上(shang)和銀行(xing)(xing)(xing)貸(dai)款基(ji)(ji)本上(shang)是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)樣，只不過銀行(xing)(xing)(xing)是(shi)(shi)(shi)吸收存款來(lai)的(de)(de)，地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發資(zi)金(jin)(jin)是(shi)(shi)(shi)通過批發的(de)(de)，本質還(huan)(huan)是(shi)(shi)(shi)銀行(xing)(xing)(xing)的(de)(de)貸(dai)款。2008年開(kai)(kai)(kai)始銀行(xing)(xing)(xing)信貸(dai)正逐步退出房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)，取而(er)代之(zhi)的(de)(de)是(shi)(shi)(shi)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)基(ji)(ji)金(jin)(jin)、地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)投資(zi)機構、地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)專業投資(zi)銀行(xing)(xing)(xing)，包(bao)括(kuo)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)信托和地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)信托基(ji)(ji)金(jin)(jin)。房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)自(zi)身的(de)(de)金(jin)(jin)融建設(she)必(bi)然會成長起來(lai)。

（三）完善房(fang)地產金融法(fa)律法(fa)規

國(guo)家、地(di)(di)方和部門頒布了(le)一系(xi)列法律、法規(gui)。但是體系(xi)不(bu)全，規(gui)定不(bu)具體。從整體上看，嚴重滯后于房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)經濟的(de)(de)(de)發展。在房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)融(rong)資(zi)多(duo)元(yuan)化(hua)的(de)(de)(de)過(guo)程中(zhong)，新(xin)出(chu)現(xian)的(de)(de)(de)很多(duo)融(rong)資(zi)工具如果沒有相應(ying)的(de)(de)(de)制度進(jin)行規(gui)范(fan)(fan)，就難免陷(xian)入混亂局面。必(bi)須要建立和完善相關的(de)(de)(de)法律體系(xi)，對新(xin)型(xing)融(rong)資(zi)工具的(de)(de)(de)組(zu)織形式、資(zi)產(chan)(chan)組(zu)合、流(liu)通轉讓、收益來源和分配等，作出(chu)嚴格規(gui)范(fan)(fan)。才能(neng)使我國(guo)的(de)(de)(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)多(duo)元(yuan)化(hua)融(rong)資(zi)規(gui)范(fan)(fan)的(de)(de)(de)發展。

（四）提(ti)升(sheng)自身管理(li)能(neng)力，提(ti)高(gao)資金(jin)利(li)用率

如何加快(kuai)開發建設過程(cheng)中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項(xiang)目的運轉，筆者認為(wei)企業應注(zhu)重自(zi)身(shen)管(guan)理能力的提升，加快(kuai)企業自(zi)身(shen)資金流轉速度，從根本(ben)上降低融(rong)資需求。

1.加(jia)(jia)快(kuai)資(zi)金(jin)(jin)流(liu)(liu)轉(zhuan)。針對許多房地產企業資(zi)金(jin)(jin)流(liu)(liu)轉(zhuan)不是很暢通的(de)問題(ti)，筆者認(ren)為首先應(ying)該建立一(yi)個(ge)程(cheng)序(xu)化(hua)的(de)資(zi)金(jin)(jin)管(guan)(guan)理(li)流(liu)(liu)程(cheng)，明確企業資(zi)金(jin)(jin)管(guan)(guan)理(li)的(de)各(ge)個(ge)環節(jie)(jie)的(de)重要節(jie)(jie)點(dian)(dian)，同(tong)時(shi)應(ying)加(jia)(jia)強企業財務人員的(de)素質培養，以利于(yu)將(jiang)整個(ge)資(zi)金(jin)(jin)管(guan)(guan)理(li)流(liu)(liu)程(cheng)落(luo)實到每一(yi)個(ge)細節(jie)(jie)。以筆者所(suo)在(zai)的(de)公(gong)司為例(li)，以往在(zai)商品房貸(dai)(dai)款(kuan)資(zi)金(jin)(jin)回(hui)(hui)籠(long)環節(jie)(jie)中，由于(yu)整個(ge)流(liu)(liu)程(cheng)需要經過(guo)客戶提供(gong)資(zi)料、銀(yin)行(xing)預(yu)審、公(gong)證(zheng)處公(gong)證(zheng)、房地產交易(yi)中心辦理(li)預(yu)售合同(tong)登記、銀(yin)行(xing)信貸(dai)(dai)部審批、放(fang)貸(dai)(dai)等多個(ge)環節(jie)(jie)。而各(ge)個(ge)部門之間(jian)缺乏(fa)聯系，互相推諉從而造成占售房款(kuan)絕大(da)(da)比例(li)的(de)貸(dai)(dai)款(kuan)資(zi)金(jin)(jin)不能及時(shi)回(hui)(hui)籠(long)，公(gong)司財務部在(zai)發現問題(ti)后立即(ji)明確了各(ge)個(ge)環節(jie)(jie)的(de)重要時(shi)間(jian)節(jie)(jie)點(dian)(dian)，并指派專人負責，大(da)(da)大(da)(da)加(jia)(jia)快(kuai)了貸(dai)(dai)款(kuan)資(zi)金(jin)(jin)的(de)回(hui)(hui)籠(long)速度。

2.減(jian)少企(qi)(qi)業(ye)過(guo)(guo)度預支(zhi)。以借貸方式籌措(cuo)(cuo)開發(fa)經營資金(jin)(jin)，是(shi)房地(di)(di)產(chan)(chan)開發(fa)企(qi)(qi)業(ye)普遍存(cun)在的(de)(de)現象。但企(qi)(qi)業(ye)不要(yao)(yao)過(guo)(guo)度預支(zhi)資金(jin)(jin)，如(ru)果房地(di)(di)產(chan)(chan)開發(fa)企(qi)(qi)業(ye)是(shi)靠借貸維持生(sheng)(sheng)計(ji)，靠負債支(zhi)撐著(zhu)企(qi)(qi)業(ye)，一朝債務(wu)發(fa)生(sheng)(sheng)危機，就會危及(ji)到企(qi)(qi)業(ye)的(de)(de)生(sheng)(sheng)存(cun)。房地(di)(di)產(chan)(chan)開發(fa)企(qi)(qi)業(ye)不應好大喜功(gong)，要(yao)(yao)根據企(qi)(qi)業(ye)的(de)(de)實際(ji)進行(xing)舉債，將(jiang)債務(wu)控制(zhi)在安全(quan)值以內，盡(jin)(jin)(jin)早處置(zhi)閑置(zhi)資產(chan)(chan)，如(ru)空置(zhi)房地(di)(di)產(chan)(chan)、閑置(zhi)設備、存(cun)貨等。以某集(ji)團為例，95年以后(hou)公司為完(wan)成政(zheng)府的(de)(de)危、棚、簡改造任務(wu)，向(xiang)銀(yin)行(xing)貸款3億多(duo)人(ren)民幣，企(qi)(qi)業(ye)資產(chan)(chan)負債率高達(da)89%每天須向(xiang)銀(yin)行(xing)支(zhi)付利息10萬多(duo)人(ren)民幣，再(zai)加(jia)上(shang)當(dang)時市場不景氣，地(di)(di)價(jia)下跌(die)，使大批資金(jin)(jin)套牢(lao)在空置(zhi)的(de)(de)土地(di)(di)上(shang)無力自拔，資產(chan)(chan)運行(xing)狀況急劇惡化(hua)，當(dang)時企(qi)(qi)業(ye)領導(dao)經過(guo)(guo)詳細(xi)的(de)(de)分析和研究，采取了一系列的(de)(de)防范和調(diao)整措(cuo)(cuo)施，包括主動(dong)調(diao)低價(jia)格，盡(jin)(jin)(jin)快(kuai)盤活商品房存(cun)量，土地(di)(di)存(cun)量，盡(jin)(jin)(jin)快(kuai)全(quan)力的(de)(de)回籠資金(jin)(jin)，最終規避(bi)了由資金(jin)(jin)風險引(yin)起的(de)(de)財務(wu)危機，使企(qi)(qi)業(ye)走出了困(kun)境(jing)。

總之在(zai)信貸緊縮的(de)(de)大環(huan)境下(xia)，我國(guo)(guo)房(fang)地產融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)迫(po)切(qie)需要(yao)擺脫依(yi)賴銀(yin)行信貸的(de)(de)單一(yi)局面(mian)，走多元(yuan)化發展路線。但面(mian)臨現實的(de)(de)困難，房(fang)地產金融(rong)(rong)市場中融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)中介機構不健(jian)全，金融(rong)(rong)產品和(he)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)方(fang)式(shi)(shi)太匱乏，法律法規不完(wan)善。這就(jiu)需要(yao)一(yi)方(fang)面(mian)國(guo)(guo)家(jia)在(zai)加強對(dui)房(fang)地產金融(rong)(rong)市場的(de)(de)宏觀調控(kong)和(he)管(guan)理的(de)(de)同時(shi)，進一(yi)步完(wan)善法律法規，努力創新金融(rong)(rong)工具(ju)，不斷豐富融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)方(fang)式(shi)(shi)。一(yi)方(fang)面(mian)房(fang)地產企業(ye)(ye)自身積(ji)極(ji)拓寬融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)渠(qu)道，避免單純依(yi)靠銀(yin)行資(zi)(zi)(zi)金，根(gen)據(ju)企業(ye)(ye)特點，采用多種融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)途(tu)徑方(fang)法。

參考文獻：

[1]楊凌(ling)志.房地產(chan)融資渠(qu)道的發展[J].山西(xi)建筑，2007（33）.

篇8

【關(guan)鍵詞】房地產企業；融資方式；融資選擇(ze)

引言

很長(chang)一段時間以來，中(zhong)國的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)融(rong)(rong)資方式(shi)主(zhu)要集中(zhong)于銀行貸(dai)款，但自(zi)國家相(xiang)關部門(men)出臺對房(fang)(fang)地(di)產(chan)行業(ye)融(rong)(rong)資的(de)(de)(de)(de)管理與控制政(zheng)策之后，房(fang)(fang)地(di)產(chan)業(ye)融(rong)(rong)資多元(yuan)化(hua)的(de)(de)(de)(de)趨勢開始出現。而在(zai)此種多元(yuan)化(hua)的(de)(de)(de)(de)融(rong)(rong)資形式(shi)下，房(fang)(fang)地(di)產(chan)企業(ye)如何(he)選擇合(he)適自(zi)身項(xiang)目與規(gui)模的(de)(de)(de)(de)融(rong)(rong)資方式(shi)成為目前房(fang)(fang)地(di)產(chan)企業(ye)有效實(shi)現自(zi)身持續(xu)發(fa)展的(de)(de)(de)(de)關鍵(jian)因素。

1、中國(guo)房地產融資現狀(zhuang)

房(fang)地(di)產(chan)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)是一類風(feng)險相(xiang)對(dui)(dui)較高、投(tou)資(zi)相(xiang)對(dui)(dui)較大的(de)行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)，房(fang)地(di)產(chan)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)為支持(chi)(chi)自身項目(mu)的(de)持(chi)(chi)續開展(zhan)，需要(yao)綜合考(kao)慮多種融(rong)資(zi)渠道進行(xing)資(zi)金的(de)籌(chou)集。可以(yi)說在房(fang)地(di)產(chan)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)開發與建設的(de)任何(he)環節都需要(yao)有(you)充足(zu)的(de)資(zi)金的(de)有(you)效供給，因(yin)此如何(he)選擇資(zi)金的(de)籌(chou)集模式對(dui)(dui)整個企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)發展(zhan)起著關鍵性(xing)作用。目(mu)前(qian)中(zhong)國房(fang)地(di)產(chan)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)融(rong)資(zi)現(xian)狀更多的(de)是通(tong)過房(fang)地(di)產(chan)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)融(rong)資(zi)結(jie)構展(zhan)現(xian)出來的(de)，因(yin)此本部(bu)分內容(rong)以(yi)融(rong)資(zi)結(jie)構為例分析目(mu)前(qian)中(zhong)國房(fang)地(di)產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)融(rong)資(zi)狀況。

1.1 資金來源

目前，中國房(fang)地(di)產(chan)企業的(de)(de)發展主要靠銀(yin)行貸款作為其基本融資(zi)方式，即房(fang)地(di)產(chan)企業的(de)(de)資(zi)金主要來自于(yu)銀(yin)行貸款，且多為商業銀(yin)行貸款[1]，由(you)此可以發現，中國房(fang)地(di)產(chan)企業的(de)(de)發展與銀(yin)行之間(jian)存在密(mi)切(qie)的(de)(de)聯(lian)系(xi)。

1.2 融資結構

中(zhong)國(guo)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)結構(gou)主(zhu)要表現為直(zhi)接(jie)(jie)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)比(bi)(bi)(bi)例相(xiang)(xiang)對(dui)(dui)較小(xiao)(xiao)(xiao)、外(wai)(wai)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)比(bi)(bi)(bi)例有所(suo)下降(jiang)(jiang)、融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)整(zheng)(zheng)體結構(gou)呈現多(duo)元(yuan)化發(fa)展趨(qu)勢等(deng)(deng)特點。首先直(zhi)接(jie)(jie)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)主(zhu)要包括上市融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)、債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)與(yu)信托(tuo)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)等(deng)(deng)，而(er)(er)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)發(fa)展中(zhong)關于此三種(zhong)方式的(de)(de)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)比(bi)(bi)(bi)例均較小(xiao)(xiao)(xiao)，而(er)(er)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)、股(gu)票市場(chang)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)等(deng)(deng)則構(gou)成房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產直(zhi)接(jie)(jie)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)方式中(zhong)比(bi)(bi)(bi)例相(xiang)(xiang)對(dui)(dui)較高(gao)的(de)(de)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)，而(er)(er)我們(men)理解(jie)的(de)(de)比(bi)(bi)(bi)例相(xiang)(xiang)對(dui)(dui)較高(gao)，也(ye)僅僅是整(zheng)(zheng)個房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)發(fa)展過程(cheng)中(zhong)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)相(xiang)(xiang)對(dui)(dui)很小(xiao)(xiao)(xiao)的(de)(de)一部分。其次(ci)關于外(wai)(wai)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)比(bi)(bi)(bi)例有所(suo)下降(jiang)(jiang)主(zhu)要是受政(zheng)府部門對(dui)(dui)外(wai)(wai)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)直(zhi)接(jie)(jie)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)規定(ding)的(de)(de)影響（外(wai)(wai)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)不能(neng)直(zhi)接(jie)(jie)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)國(guo)內房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產），因此造成目前外(wai)(wai)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)比(bi)(bi)(bi)例相(xiang)(xiang)對(dui)(dui)較小(xiao)(xiao)(xiao)，更(geng)多(duo)的(de)(de)幾(ji)種(zhong)在聯合(he)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)及對(dui)(dui)不良資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)產的(de)(de)收購等(deng)(deng)間接(jie)(jie)的(de)(de)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)方式上。最后，受國(guo)家對(dui)(dui)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)發(fa)展宏(hong)觀政(zheng)策調(diao)控等(deng)(deng)方面因素的(de)(de)影響，目前中(zhong)國(guo)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)結構(gou)呈現出多(duo)元(yuan)化的(de)(de)發(fa)展趨(qu)勢，銀行貸(dai)款(kuan)在整(zheng)(zheng)個房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)結構(gou)中(zhong)的(de)(de)比(bi)(bi)(bi)重(zhong)越來越小(xiao)(xiao)(xiao)，而(er)(er)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)要維持其生存與(yu)發(fa)展，必然(ran)要積極開(kai)展其他的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金籌集渠道，比(bi)(bi)(bi)如房(fang)(fang)(fang)(fang)產信托(tuo)、股(gu)權合(he)作(zuo)等(deng)(deng)方式，房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)結構(gou)多(duo)元(yuan)化趨(qu)勢凸顯。

2、中國(guo)房地(di)產融資(zi)弊端分(fen)析(xi)

自上世紀80年代以來(lai)國家鼓勵開放(fang)，積極進(jin)行社會(hui)主(zhu)義建設的政策(ce)實施以來(lai)，國有商(shang)業(ye)銀(yin)(yin)行開始發放(fang)關于(yu)房地(di)(di)產(chan)領域內的部分貸(dai)(dai)款，這些(xie)貸(dai)(dai)款涉及到(dao)房地(di)(di)產(chan)的開發、建設以及后期銷售(shou)等方面，也由此(ci)形成了以銀(yin)(yin)行貸(dai)(dai)款尤其是商(shang)業(ye)銀(yin)(yin)行貸(dai)(dai)款為主(zhu)的房地(di)(di)產(chan)企業(ye)融(rong)(rong)資發展(zhan)模式。此(ci)種單(dan)一(yi)性質(zhi)的融(rong)(rong)資模式也逐漸(jian)導(dao)致房地(di)(di)產(chan)企業(ye)貸(dai)(dai)款融(rong)(rong)資在金(jin)融(rong)(rong)機構貸(dai)(dai)款中份額(e)占到(dao)絕(jue)對優(you)勢狀況(kuang)的產(chan)生。

但從(cong)經濟持(chi)續(xu)發(fa)(fa)展(zhan)理(li)論(lun)分(fen)析(xi)，中國房地(di)產企業此種單一化的(de)(de)融(rong)資(zi)方(fang)式是(shi)有(you)悖(bei)于全面(mian)化市(shi)場經濟發(fa)(fa)展(zhan)規(gui)律(lv)與原(yuan)則的(de)(de)，同時對(dui)銀行等(deng)金(jin)融(rong)機(ji)構的(de)(de)風(feng)險管(guan)理(li)以(yi)及資(zi)金(jin)的(de)(de)有(you)效運(yun)用(yong)等(deng)均產生潛在(zai)威脅，一定程(cheng)度上會(hui)導致(zhi)銀行風(feng)險增加，嚴重者(zhe)甚至會(hui)威脅到整個(ge)金(jin)融(rong)體系(xi)(xi)及整個(ge)國民經濟的(de)(de)持(chi)續(xu)性發(fa)(fa)展(zhan)。另外(wai)(wai)，從(cong)基(ji)本的(de)(de)融(rong)資(zi)方(fang)式角度分(fen)析(xi)，每種融(rong)資(zi)方(fang)式都有(you)其不可避(bi)免的(de)(de)弊端存在(zai)，比(bi)如銀行貸款更多(duo)的(de)(de)是(shi)通(tong)過(guo)資(zi)產業務與負(fu)債業務來(lai)維持(chi)整個(ge)系(xi)(xi)統的(de)(de)運(yun)作(zuo)，而此兩種業務并不是(shi)總是(shi)處于一種被(bei)動(dong)與主動(dong)的(de)(de)關系(xi)(xi)中，兩者(zhe)是(shi)一種有(you)效互動(dong)的(de)(de)雙方(fang)，但目前國內還沒有(you)形成(cheng)此種雙向互動(dong)，因(yin)此會(hui)存在(zai)一定的(de)(de)風(feng)險性[2]。同樣(yang)其他融(rong)資(zi)方(fang)式，比(bi)如資(zi)金(jin)信(xin)托、基(ji)金(jin)融(rong)資(zi)、境外(wai)(wai)融(rong)資(zi)等(deng)方(fang)式同樣(yang)存在(zai)這(zhe)樣(yang)或者(zhe)那樣(yang)的(de)(de)風(feng)險。

由此可以(yi)(yi)發(fa)(fa)現，雖然銀(yin)(yin)行貸款融(rong)資方(fang)式在房地產(chan)企(qi)業(ye)發(fa)(fa)展過程中曾經起到了舉足輕(qing)重(zhong)的(de)作用，但此種融(rong)資方(fang)式從本質(zhi)上來講是不(bu)科學(xue)的(de)，是不(bu)利于房地產(chan)及金(jin)融(rong)行業(ye)持續健(jian)康發(fa)(fa)展的(de)，房地產(chan)企(qi)業(ye)融(rong)資需要(yao)一改傳(chuan)統單(dan)一銀(yin)(yin)行貸款的(de)方(fang)式變為以(yi)(yi)銀(yin)(yin)行貸款為主(zhu)，結(jie)合其他多種融(rong)資方(fang)式的(de)多元(yuan)化融(rong)資結(jie)構。

3、中(zhong)國房地(di)產融資選擇與調整

篇9

摘要融(rong)資(zi)對(dui)資(zi)金密集型的(de)房(fang)地產行業(ye)的(de)發展有著重大(da)作用。本文對(dui)企業(ye)融(rong)資(zi)模式的(de)特(te)點進行簡單的(de)介紹，并對(dui)房(fang)地產企業(ye)如何(he)選(xuan)擇滿(man)意(yi)的(de)融(rong)資(zi)模式進行了(le)具體分(fen)析，最后對(dui)房(fang)地產企業(ye)的(de)融(rong)資(zi)提(ti)出建議。

關鍵(jian)詞房(fang)地產融資(zi)模(mo)式創新發展

一、引言

房地產業關(guan)聯(lian)度高，帶動力強，己經成為(wei)國民經濟的支柱(zhu)產業。房地產是(shi)典(dian)型的資金密集型行業，資金往(wang)往(wang)成為(wei)制約房地產企業發展的關(guan)鍵因素。伴隨著(zhu)房地產業的高速發展，原(yuan)有(you)融(rong)資模式已(yi)不能完全滿足融(rong)資之需(xu)要(yao)，與此同時各類新型融(rong)資模式應運(yun)而(er)生。

二、 我國房地(di)產企業融(rong)資現狀(zhuang)及問題分析

我國的(de)房(fang)(fang)地(di)產業(ye)(ye)長期獨(du)立于金融(rong)(rong)業(ye)(ye)之外(wai)，采用建筑業(ye)(ye)的(de)方(fang)式進行調控和管理。這種模(mo)式的(de)直(zhi)接后果就是沒有形(xing)成房(fang)(fang)地(di)產金融(rong)(rong)體系，房(fang)(fang)地(di)產商自立一派，房(fang)(fang)地(di)產金融(rong)(rong)變成簡單(dan)的(de)房(fang)(fang)地(di)產信貸。目前(qian)我國房(fang)(fang)地(di)產企(qi)業(ye)(ye)的(de)融(rong)(rong)資(zi)狀況存在如下(xia)主(zhu)要問(wen)題(ti)：

（一(yi)）融資結構單一(yi)，開發資金(jin)以銀行貸款為(wei)主(zhu)

由于國內(nei)金(jin)融市場的(de)(de)不發(fa)達(da)，目前國內(nei)的(de)(de)房地(di)產金(jin)融主(zhu)要以(yi)銀行貸款(kuan)為主(zhu)，其它的(de)(de)融資方式如(ru)上市融資、信(xin)托融資、債券(quan)融資以(yi)及基金(jin)融資所占的(de)(de)比重十分(fen)微小。

（二）股(gu)票與債券的(de)比例失衡(heng)，債券融資規模較小

目前，我國房地產企業的(de)直(zhi)接融資方式有二種：一是(shi)股(gu)票市場融資。二是(shi)企業債券融資。

（三(san)）法(fa)律(lv)法(fa)規(gui)不健全，影響融資(zi)渠道的拓寬

我國法規制度不(bu)完(wan)善是房(fang)地產企業(ye)融(rong)資受阻的(de)主(zhu)要(yao)原因(yin)，房(fang)地產業(ye)缺少一個穩定、規范的(de)融(rong)資市(shi)場。

三、 創新(xin)融資模式(shi)

（一(yi)）努力建立和(he)發展(zhan)多元(yuan)化的(de)融(rong)資渠(qu)道(dao)

鑒于(yu)我(wo)國房地(di)產開發企業(ye)現存的(de)(de)(de)單純依賴銀(yin)行信貸的(de)(de)(de)單一融(rong)資(zi)模(mo)式(shi)的(de)(de)(de)種種弊端，應(ying)(ying)采取多元(yuan)融(rong)資(zi)模(mo)式(shi)來克服(fu)單一融(rong)資(zi)模(mo)式(shi)的(de)(de)(de)缺陷以(yi)促(cu)進我(wo)國房地(di)產業(ye)和金融(rong)業(ye)的(de)(de)(de)健康發展(zhan)。 但是(shi)因為目前我(wo)國房地(di)產企業(ye)融(rong)資(zi)過于(yu)依賴銀(yin)行貸款，所以(yi)我(wo)們強調要大力發展(zhan)其(qi)他的(de)(de)(de)新的(de)(de)(de)融(rong)資(zi)渠道(dao)，這并(bing)不(bu)是(shi)否定(ding)銀(yin)行貸款這種融(rong)資(zi)渠道(dao)，只是(shi)要將它(ta)所占的(de)(de)(de)比(bi)重限定(ding)在合理的(de)(de)(de)范圍之內。由此可見，我(wo)們目前要做的(de)(de)(de)是(shi)應(ying)(ying)該大力發展(zhan)新的(de)(de)(de)融(rong)資(zi)渠道(dao)，建立結(jie)構合理的(de)(de)(de)多元(yuan)融(rong)資(zi)模(mo)式(shi)。

（二）完善(shan)融資的(de)制(zhi)度環境(jing)

首先(xian)要(yao)完(wan)善房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)融資法(fa)(fa)律(lv)法(fa)(fa)規，為房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)融資方式多樣化的(de)(de)推行(xing)提供(gong)依(yi)據，可從兩方面(mian)入手：一是修改完(wan)善現有(you)的(de)(de)法(fa)(fa)律(lv)法(fa)(fa)規，如《證(zheng)券法(fa)(fa)》、《擔(dan)保法(fa)(fa)》、《保險(xian)法(fa)(fa)》等不適用(yong)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)金融發展(zhan)與創(chuang)新(xin)的(de)(de)地(di)(di)(di)方；二是盡快出臺相關新(xin)的(de)(de)法(fa)(fa)律(lv)法(fa)(fa)規，如《產(chan)業基(ji)金法(fa)(fa)》、《信托法(fa)(fa)》、《房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)證(zheng)券交(jiao)易(yi)條例》、《評估法(fa)(fa)》和(he)(he)《房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)保險(xian)法(fa)(fa)》等。其次要(yao)建立健全政府支持(chi)體系。一方面(mian)，政府能夠通(tong)過他來對房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)市場進(jin)行(xing)有(you)效的(de)(de)間接調(diao)控(kong)，防范系統性風(feng)險(xian)；另一方面(mian)，政府能夠通(tong)過其來貫(guan)徹自(zi)己的(de)(de)諸(zhu)如保證(zheng)低收入者(zhe)擁有(you)體面(mian)的(de)(de)住房(fang)(fang)的(de)(de)政策(ce)意圖。此外(wai)，還要(yao)著力解決(jue)金融信用(yong)缺失的(de)(de)問題、建立房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)金融信用(yong)。最后應該健全金融監管(guan)的(de)(de)專(zhuan)門機(ji)構(gou)及之(zhi)間的(de)(de)協(xie)調(diao)機(ji)制(zhi)，加(jia)強對金融集團和(he)(he)混合業務的(de)(de)監管(guan)，最大限度地(di)(di)(di)減少各種(zhong)風(feng)險(xian)帶(dai)來的(de)(de)損失。

（三）理性(xing)運用房地產(chan)杠桿促進國民經濟發展(zhan)

國內外的(de)經(jing)驗已經(jing)表明，在經(jing)濟(ji)發展起步階段，通過大力扶持房(fang)地產(chan)業(ye)發展，可(ke)對經(jing)濟(ji)產(chan)生(sheng)較強(qiang)的(de)拉動作(zuo)用(yong)，但如果(guo)經(jing)濟(ji)對房(fang)地產(chan)業(ye)依存度過高，房(fang)地產(chan)業(ye)將會(hui)對經(jing)濟(ji)產(chan)生(sheng)挾持作(zuo)用(yong)，房(fang)地產(chan)的(de)波(bo)動將導致整體經(jing)濟(ji)波(bo)幅過大。

（四）加(jia)強(qiang)對證(zheng)券化(hua)技術的進一步研究

在(zai)建立多元化(hua)(hua)、多層次住(zhu)房供應體系過程中，必(bi)須徹(che)底擺脫(tuo)主要依(yi)賴(lai)商(shang)業(ye)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)信(xin)貸資(zi)(zi)金(jin)的(de)(de)傳統(tong)模式，代之以(yi)多元化(hua)(hua)融資(zi)(zi)。資(zi)(zi)產證(zheng)券(quan)(quan)(quan)化(hua)(hua)對多元化(hua)(hua)融資(zi)(zi)渠道(dao)的(de)(de)實現具有非常重要的(de)(de)作用。因此，必(bi)須在(zai)客(ke)觀、深入地分析(xi)MBS(抵押支(zhi)持(chi)債券(quan)(quan)(quan)或者抵押貸款證(zheng)券(quan)(quan)(quan)化(hua)(hua))、CDO(擔(dan)保債務憑證(zheng))等證(zheng)券(quan)(quan)(quan)化(hua)(hua)技術風(feng)險防范(fan)措施的(de)(de)基礎(chu)上，在(zai)資(zi)(zi)金(jin)池(chi)構成(cheng)原則、信(xin)息披露、評級規則、道(dao)德風(feng)險控制等方面加強研(yan)究，結(jie)合國際(ji)最新研(yan)究成(cheng)果制訂風(feng)險可控、運行(xing)(xing)良(liang)好的(de)(de)證(zheng)券(quan)(quan)(quan)化(hua)(hua)技術規范(fan)和管理措施。在(zai)現階段(duan)，監管機構應督促各商(shang)業(ye)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)以(yi)優質資(zi)(zi)產為基礎(chu)，進(jin)行(xing)(xing)資(zi)(zi)產證(zheng)券(quan)(quan)(quan)化(hua)(hua)項(xiang)目試點工作，做(zuo)好技術及人才準備，探索一條適(shi)合中國國情的(de)(de)證(zheng)券(quan)(quan)(quan)化(hua)(hua)之路。

（五）審慎(shen)研發(fa)和推廣高風險金融新產(chan)品

在(zai)美國的(de)(de)(de)次級抵押(ya)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)中，無論(lun)是(shi)零首(shou)付貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)、負(fu)攤還(huan)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)還(huan)是(shi)具(ju)有“誘惑”利率的(de)(de)(de)可調整利率抵押(ya)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)，都屬于高(gao)風(feng)險高(gao)定價的(de)(de)(de)金(jin)融(rong)(rong)產(chan)品(pin)。因此，對(dui)國內商業(ye)銀(yin)行而(er)言，業(ye)務創(chuang)新(xin)(xin)(xin)(xin)要本(ben)著(zhu)安全至上的(de)(de)(de)原則，本(ben)著(zhu)為客(ke)戶切實負(fu)責的(de)(de)(de)態(tai)度(du)，審慎研(yan)發與推廣高(gao)風(feng)險、高(gao)定價的(de)(de)(de)金(jin)融(rong)(rong)新(xin)(xin)(xin)(xin)產(chan)品(pin)，避免過度(du)授信，努力謀求(qiu)多方共贏；對(dui)監(jian)管(guan)機(ji)構而(er)言，必(bi)須從制(zhi)度(du)上、行動(dong)上切實加強(qiang)對(dui)商業(ye)銀(yin)行金(jin)融(rong)(rong)創(chuang)新(xin)(xin)(xin)(xin)的(de)(de)(de)監(jian)督管(guan)理，建立商業(ye)銀(yin)行制(zhi)度(du)創(chuang)新(xin)(xin)(xin)(xin)和(he)產(chan)品(pin)創(chuang)新(xin)(xin)(xin)(xin)的(de)(de)(de)報(bao)(bao)批(報(bao)(bao)備)制(zhi)度(du)和(he)獨立、客(ke)觀、公正的(de)(de)(de)風(feng)險評(ping)估制(zhi)度(du)，控制(zhi)高(gao)風(feng)險產(chan)品(pin)的(de)(de)(de)過度(du)蔓延。

四、 小結

“窮則(ze)變，變則(ze)通”，經歷了市場(chang)環境(jing)的(de)(de)嚴峻考驗，相(xiang)信房地產行(xing)(xing)業會(hui)更健康、快速的(de)(de)發展。不(bu)斷會(hui)有新的(de)(de)企業、新的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)金介入到(dao)這(zhe)一行(xing)(xing)業。新的(de)(de)投資(zi)(zi)(zi)(zi)模型、新的(de)(de)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)渠道以及(ji)新的(de)(de)市場(chang)空(kong)間正(zheng)不(bu)斷被挖掘，國外成熟的(de)(de)理論與(yu)中國國情結合(he)也必將產生(sheng)一系列值得研究(jiu)的(de)(de)新課(ke)題(ti)，現(xian)(xian)在出(chu)現(xian)(xian)的(de)(de)房地產信托(tuo)融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)、基(ji)金和債(zhai)券融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)、典當融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)、項目融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)等模式都等著(zhu)我們去進(jin)一步探(tan)討(tao)和研究(jiu)，這(zhe)些都是從現(xian)(xian)在到(dao)未來(lai)很(hen)長一段時期(qi)內(nei)需要研究(jiu)的(de)(de)主要課(ke)題(ti)。

參考文獻：

[1]尹朝(chao)輝.中(zhong)小(xiao)房地產項目融資模式研(yan)究.西(xi)南交通大學.2008.

篇10

關(guan)鍵詞(ci)：房(fang)地產企業(ye)；資(zi)本結構；影響因(yin)素；對策

中圖分類號(hao)：F27 文獻(xian)標(biao)識碼：A

收錄日(ri)(ri)期：2014年6月(yue)18日(ri)(ri)

一、資本結構影(ying)響因素

資(zi)本(ben)結構(gou)(gou)(gou)是指(zhi)(zhi)(zhi)企(qi)業各(ge)種(zhong)資(zi)金的(de)(de)構(gou)(gou)(gou)成(cheng)及其(qi)比(bi)例關(guan)系(xi)。資(zi)本(ben)結構(gou)(gou)(gou)是企(qi)業籌(chou)資(zi)決策的(de)(de)核心問題。資(zi)本(ben)結構(gou)(gou)(gou)有(you)廣義和狹(xia)義之(zhi)分。廣義的(de)(de)資(zi)本(ben)結構(gou)(gou)(gou)是指(zhi)(zhi)(zhi)企(qi)業全部資(zi)本(ben)價值的(de)(de)構(gou)(gou)(gou)成(cheng)及其(qi)比(bi)例關(guan)系(xi)，它(ta)不僅包括長期(qi)資(zi)本(ben)還包括短期(qi)資(zi)本(ben)。狹(xia)義的(de)(de)資(zi)本(ben)結構(gou)(gou)(gou)是指(zhi)(zhi)(zhi)企(qi)業各(ge)種(zhong)長期(qi)資(zi)本(ben)價值的(de)(de)構(gou)(gou)(gou)成(cheng)及其(qi)比(bi)例關(guan)系(xi)，尤其(qi)是指(zhi)(zhi)(zhi)長期(qi)的(de)(de)股權(quan)資(zi)本(ben)與債權(quan)資(zi)本(ben)的(de)(de)構(gou)(gou)(gou)成(cheng)及其(qi)比(bi)例關(guan)系(xi)。資(zi)本(ben)結構(gou)(gou)(gou)影響因素(su)主要有(you)以(yi)下(xia)幾個方面(mian)：

（一）償債(zhai)(zhai)(zhai)能(neng)力(li)(li)。雖然債(zhai)(zhai)(zhai)權人可以(yi)(yi)通(tong)過制定各種保護(hu)條款來保障(zhang)自己的(de)利益(yi)，但都是一些輔(fu)措(cuo)施，能(neng)夠有(you)效(xiao)保障(zhang)他們利益(yi)還得看(kan)公司(si)償債(zhai)(zhai)(zhai)能(neng)力(li)(li)。所(suo)以(yi)(yi)，一個公司(si)償債(zhai)(zhai)(zhai)能(neng)力(li)(li)強，負(fu)(fu)債(zhai)(zhai)(zhai)就有(you)上(shang)升趨勢。一個公司(si)的(de)償債(zhai)(zhai)(zhai)能(neng)力(li)(li)越(yue)強也就越(yue)容易(yi)產(chan)(chan)(chan)生(sheng)項目投(tou)資(zi)所(suo)需的(de)現金(jin)，其總(zong)資(zi)產(chan)(chan)(chan)負(fu)(fu)債(zhai)(zhai)(zhai)率也往往比較低(di)。同理，一個公司(si)的(de)短期(qi)償債(zhai)(zhai)(zhai)能(neng)力(li)(li)越(yue)強則短期(qi)資(zi)產(chan)(chan)(chan)負(fu)(fu)債(zhai)(zhai)(zhai)率也就越(yue)低(di)，長期(qi)償債(zhai)(zhai)(zhai)能(neng)力(li)(li)越(yue)強則長期(qi)資(zi)產(chan)(chan)(chan)負(fu)(fu)債(zhai)(zhai)(zhai)率也就越(yue)低(di)。

（二）經(jing)(jing)(jing)營(ying)能(neng)(neng)力(li)(li)(li)。經(jing)(jing)(jing)營(ying)能(neng)(neng)力(li)(li)(li)與(yu)(yu)資(zi)產負債(zhai)率負相(xiang)關(guan)。當房(fang)地(di)產公(gong)司經(jing)(jing)(jing)營(ying)能(neng)(neng)力(li)(li)(li)較(jiao)強(qiang)(qiang)時，速動(dong)資(zi)產較(jiao)多，企(qi)(qi)業經(jing)(jing)(jing)營(ying)所需(xu)要(yao)(yao)的(de)(de)其他資(zi)金(jin)(jin)相(xiang)對(dui)要(yao)(yao)少(shao)一(yi)些，因而就可(ke)更少(shao)地(di)向(xiang)(xiang)外借債(zhai)；相(xiang)反(fan)，若企(qi)(qi)業經(jing)(jing)(jing)營(ying)能(neng)(neng)力(li)(li)(li)較(jiao)差，則需(xu)要(yao)(yao)更多的(de)(de)運營(ying)資(zi)金(jin)(jin)，則可(ke)能(neng)(neng)會(hui)(hui)更多地(di)依賴于負債(zhai)融資(zi)。企(qi)(qi)業的(de)(de)經(jing)(jing)(jing)營(ying)能(neng)(neng)力(li)(li)(li)反(fan)映公(gong)司對(dui)資(zi)產有效運用的(de)(de)管(guan)理能(neng)(neng)力(li)(li)(li)。管(guan)理能(neng)(neng)力(li)(li)(li)越(yue)(yue)強(qiang)(qiang)，公(gong)司資(zi)金(jin)(jin)周轉越(yue)(yue)快，運用資(zi)產取得收益的(de)(de)能(neng)(neng)力(li)(li)(li)越(yue)(yue)強(qiang)(qiang)，對(dui)企(qi)(qi)業長期償債(zhai)能(neng)(neng)力(li)(li)(li)的(de)(de)信(xin)心越(yue)(yue)強(qiang)(qiang)，越(yue)(yue)傾向(xiang)(xiang)于高負債(zhai)；另一(yi)方面，企(qi)(qi)業的(de)(de)經(jing)(jing)(jing)營(ying)能(neng)(neng)力(li)(li)(li)強(qiang)(qiang)，也會(hui)(hui)減少(shao)債(zhai)權人(ren)的(de)(de)風(feng)險(xian)憂患，提(ti)高公(gong)司債(zhai)務(wu)融資(zi)的(de)(de)可(ke)能(neng)(neng)性并降低融資(zi)成本。房(fang)地(di)產市場與(yu)(yu)宏(hong)觀經(jing)(jing)(jing)濟(ji)環境變(bian)化息(xi)(xi)息(xi)(xi)相(xiang)關(guan)，運行存(cun)在周期性變(bian)動(dong)，對(dui)房(fang)地(di)產企(qi)(qi)業經(jing)(jing)(jing)營(ying)管(guan)理能(neng)(neng)力(li)(li)(li)的(de)(de)要(yao)(yao)求較(jiao)高，而企(qi)(qi)業經(jing)(jing)(jing)營(ying)能(neng)(neng)力(li)(li)(li)又會(hui)(hui)直(zhi)接(jie)影響(xiang)公(gong)司的(de)(de)資(zi)產負債(zhai)率。一(yi)旦房(fang)地(di)產公(gong)司的(de)(de)入(ru)市時機和投資(zi)方向(xiang)(xiang)出現(xian)偏差，就可(ke)能(neng)(neng)導致大量借款被套牢在某一(yi)個或幾個項目上，影響(xiang)投資(zi)及時收回，加(jia)重企(qi)(qi)業的(de)(de)債(zhai)務(wu)壓力(li)(li)(li)，經(jing)(jing)(jing)營(ying)風(feng)險(xian)加(jia)大。所以，營(ying)運效率越(yue)(yue)高，公(gong)司的(de)(de)抗風(feng)險(xian)能(neng)(neng)力(li)(li)(li)就越(yue)(yue)強(qiang)(qiang)，也就更傾向(xiang)(xiang)于利用債(zhai)務(wu)融資(zi)產生正的(de)(de)財務(wu)杠桿(gan)效應。

（三）盈(ying)利(li)能(neng)力。盈(ying)利(li)能(neng)力與(yu)資(zi)(zi)(zi)產負(fu)(fu)債率負(fu)(fu)相(xiang)關(guan)，但顯著性(xing)不(bu)(bu)強。一是當(dang)前我國(guo)(guo)市(shi)(shi)場經(jing)(jing)濟不(bu)(bu)太完善，法律制度不(bu)(bu)夠健全。企(qi)(qi)業與(yu)銀行(xing)、政府、其(qi)他相(xiang)關(guan)利(li)益團體的(de)(de)(de)捆(kun)綁，很大程度上也決定了企(qi)(qi)業能(neng)否(fou)獲得(de)銀行(xing)貸款，能(neng)否(fou)獲得(de)經(jing)(jing)營資(zi)(zi)(zi)本，從而(er)促使(shi)企(qi)(qi)業的(de)(de)(de)規模增長，增加市(shi)(shi)場對該(gai)企(qi)(qi)業經(jing)(jing)營的(de)(de)(de)信心；二是目前國(guo)(guo)內商品房需求量很大，而(er)我國(guo)(guo)房地(di)(di)產公司更多的(de)(de)(de)是資(zi)(zi)(zi)源(yuan)(yuan)依賴型公司不(bu)(bu)是效率型公司，對土(tu)地(di)(di)的(de)(de)(de)爭奪(duo)尤為顯著。因(yin)此(ci)，市(shi)(shi)場對其(qi)認可主要看(kan)其(qi)資(zi)(zi)(zi)源(yuan)(yuan)占有程度，有資(zi)(zi)(zi)源(yuan)(yuan)就有投(tou)資(zi)(zi)(zi)或借貸，而(er)對盈(ying)利(li)能(neng)力重(zhong)視不(bu)(bu)夠，與(yu)我國(guo)(guo)的(de)(de)(de)現實基本相(xiang)符。因(yin)此(ci)，由于我國(guo)(guo)房地(di)(di)產上市(shi)(shi)公司盈(ying)利(li)方式和負(fu)(fu)債性(xing)質的(de)(de)(de)原因(yin)，盈(ying)利(li)能(neng)力對資(zi)(zi)(zi)本結(jie)構所產生的(de)(de)(de)影響會由于交易成本的(de)(de)(de)作用而(er)被削弱。

（四）企(qi)業(ye)(ye)規模。企(qi)業(ye)(ye)規模與(yu)資(zi)(zi)產負(fu)債比率(lv)正相關，其(qi)原因主要(yao)是(shi)(shi)(shi)目前(qian)國內房(fang)地(di)(di)(di)產企(qi)業(ye)(ye)包括房(fang)地(di)(di)(di)產上(shang)市公(gong)司，在其(qi)各種債務融資(zi)(zi)渠道(dao)中，銀(yin)行(xing)通過直接(jie)或間接(jie)貸款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)成為房(fang)地(di)(di)(di)產債務融資(zi)(zi)的(de)(de)(de)主要(yao)資(zi)(zi)金來(lai)源。從直接(jie)貸款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)來(lai)說(shuo)，大(da)(da)企(qi)業(ye)(ye)較(jiao)小企(qi)業(ye)(ye)更為穩定(ding)。規模大(da)(da)的(de)(de)(de)企(qi)業(ye)(ye)使得銀(yin)行(xing)能夠較(jiao)容(rong)易(yi)信(xin)任，進而(er)能提供更多(duo)的(de)(de)(de)信(xin)貸資(zi)(zi)金。而(er)從間接(jie)貸款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)來(lai)說(shuo)，在房(fang)地(di)(di)(di)產開發資(zi)(zi)金來(lai)源的(de)(de)(de)“其(qi)他資(zi)(zi)金”中，絕大(da)(da)多(duo)數(shu)是(shi)(shi)(shi)購房(fang)者(zhe)的(de)(de)(de)定(ding)金和預付款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)，而(er)購房(fang)者(zhe)的(de)(de)(de)這些資(zi)(zi)金中基(ji)本(ben)上(shang)是(shi)(shi)(shi)個人住房(fang)消(xiao)費貸款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)。由于規模大(da)(da)的(de)(de)(de)房(fang)地(di)(di)(di)產企(qi)業(ye)(ye)更能獲(huo)(huo)得消(xiao)費者(zhe)的(de)(de)(de)信(xin)賴，消(xiao)費者(zhe)更愿意(yi)購買這些房(fang)地(di)(di)(di)產企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)產品(pin)，從而(er)也就更容(rong)易(yi)獲(huo)(huo)得銀(yin)行(xing)的(de)(de)(de)間接(jie)貸款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)。因此，作為我國房(fang)地(di)(di)(di)產業(ye)(ye)最重要(yao)的(de)(de)(de)債務融資(zi)(zi)渠道(dao)的(de)(de)(de)銀(yin)行(xing)信(xin)貸來(lai)說(shuo)，無(wu)論是(shi)(shi)(shi)從直接(jie)的(de)(de)(de)還(huan)是(shi)(shi)(shi)間接(jie)的(de)(de)(de)角度而(er)言，都是(shi)(shi)(shi)偏好于規模較(jiao)大(da)(da)的(de)(de)(de)房(fang)地(di)(di)(di)產企(qi)業(ye)(ye)。

二、房地產企業(ye)資本結構存在(zai)的主要問題

（一(yi)）融(rong)資(zi)結(jie)構(gou)不合理。資(zi)本結(jie)構(gou)理論(lun)與實踐表明，企(qi)(qi)業(ye)應以內源(yuan)融(rong)資(zi)為主。然(ran)而，近十年來我國房地產(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)的(de)(de)(de)融(rong)資(zi)結(jie)構(gou)則以外(wai)源(yuan)融(rong)資(zi)為主，房地產(chan)(chan)行業(ye)在實現盈(ying)利(li)增長(chang)的(de)(de)(de)同時(shi)(shi)并沒有伴(ban)隨現金(jin)的(de)(de)(de)流入。企(qi)(qi)業(ye)自(zi)身的(de)(de)(de)資(zi)金(jin)積累(lei)能力也(ye)沒有獲(huo)得進一(yi)步的(de)(de)(de)提高，進而影響了(le)企(qi)(qi)業(ye)后(hou)續(xu)發(fa)展資(zi)金(jin)的(de)(de)(de)內部融(rong)通。雖然(ran)外(wai)源(yuan)融(rong)資(zi)比重大(da)有利(li)于(yu)企(qi)(qi)業(ye)在短時(shi)(shi)期內擴大(da)企(qi)(qi)業(ye)規(gui)模(mo)，同時(shi)(shi)也(ye)加大(da)了(le)企(qi)(qi)業(ye)的(de)(de)(de)財務風險。

（二）融(rong)資(zi)渠(qu)道單(dan)一(yi)。銀(yin)行貸(dai)款(kuan)至今(jin)仍然是我(wo)國(guo)房(fang)地(di)(di)產公司最(zui)主要(yao)的融(rong)資(zi)渠(qu)道，這種融(rong)資(zi)方式給我(wo)國(guo)銀(yin)行業(ye)帶來了沉重的負(fu)擔。而且房(fang)地(di)(di)產企業(ye)融(rong)資(zi)渠(qu)道單(dan)一(yi)使(shi)得資(zi)產負(fu)債率偏高。隨著經濟(ji)形勢和行業(ye)需求的變化，用以調控形勢的房(fang)地(di)(di)產和金(jin)(jin)融(rong)等相關政策的陸續出臺，如銀(yin)行準備金(jin)(jin)率、利率的提高等往往會給房(fang)地(di)(di)產金(jin)(jin)融(rong)和房(fang)地(di)(di)產市場帶來強烈的沖擊。

（三(san)）資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)負債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)率偏高。資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)負債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)率是(shi)指(zhi)公(gong)(gong)司(si)年末的(de)負債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)總(zong)額同(tong)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)總(zong)額的(de)比率。表示公(gong)(gong)司(si)總(zong)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)中有(you)(you)多少是(shi)通過(guo)負債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)籌集的(de)，該指(zhi)標(biao)(biao)是(shi)評(ping)價公(gong)(gong)司(si)負債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)水平的(de)綜合指(zhi)標(biao)(biao)。同(tong)時也是(shi)一項衡量公(gong)(gong)司(si)利(li)用(yong)債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)人(ren)(ren)資(zi)(zi)(zi)金(jin)進行(xing)(xing)經營活動能(neng)力的(de)指(zhi)標(biao)(biao)，也反映債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)人(ren)(ren)發放貸款的(de)安全程度。我(wo)國(guo)(guo)大部(bu)分房(fang)地產(chan)(chan)(chan)公(gong)(gong)司(si)擁有(you)(you)的(de)權(quan)益資(zi)(zi)(zi)本普遍(bian)偏少，不足的(de)資(zi)(zi)(zi)金(jin)需求就需要(yao)靠(kao)銀(yin)行(xing)(xing)貸款等融資(zi)(zi)(zi)方式來(lai)取得。我(wo)國(guo)(guo)在(zai)土地購置和(he)房(fang)地產(chan)(chan)(chan)開發所(suo)需資(zi)(zi)(zi)金(jin)的(de)80%左右都直接或(huo)者間接來(lai)源于銀(yin)行(xing)(xing)業，房(fang)地產(chan)(chan)(chan)公(gong)(gong)司(si)的(de)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)負債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)率偏高，經營風險(xian)較(jiao)大。這(zhe)個(ge)比率對于債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)人(ren)(ren)來(lai)說(shuo)越(yue)(yue)低(di)越(yue)(yue)好。因為公(gong)(gong)司(si)的(de)所(suo)有(you)(you)者股(gu)東一般只(zhi)承擔有(you)(you)限責(ze)任，而一旦(dan)公(gong)(gong)司(si)破產(chan)(chan)(chan)清算時，資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)變現所(suo)得很可能(neng)低(di)于其賬面價值。所(suo)以(yi)，如果此指(zhi)標(biao)(biao)過(guo)高，債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)人(ren)(ren)可能(neng)遭受損失。

（四）債(zhai)券(quan)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)比(bi)例偏小。我(wo)國目前債(zhai)券(quan)市(shi)場運作機(ji)制還很不完善，企(qi)(qi)業通(tong)過債(zhai)券(quan)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)難度較(jiao)(jiao)大，中(zhong)小型房(fang)地產(chan)企(qi)(qi)業很難涉足，其(qi)(qi)主(zhu)要原因是我(wo)國對企(qi)(qi)業發(fa)行(xing)(xing)債(zhai)券(quan)的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)格(ge)(ge)審(shen)核條件(jian)較(jiao)(jiao)為嚴格(ge)(ge)。加之國家相應的(de)(de)政策導向(xiang)(xiang)，企(qi)(qi)業從(cong)銀行(xing)(xing)貸款(kuan)相對容易，所以也導致我(wo)國房(fang)地產(chan)企(qi)(qi)業債(zhai)務(wu)中(zhong)債(zhai)券(quan)比(bi)重極(ji)小。據統計，房(fang)地產(chan)企(qi)(qi)業的(de)(de)債(zhai)務(wu)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)順序中(zhong)排第一的(de)(de)是銀行(xing)(xing)貸款(kuan)，這(zhe)包括(kuo)了直接向(xiang)(xiang)銀行(xing)(xing)借貸的(de)(de)款(kuan)項和(he)向(xiang)(xiang)消費(fei)者(zhe)的(de)(de)預售貨(huo)款(kuan)，而預售貨(huo)款(kuan)又(you)主(zhu)要來自于(yu)銀行(xing)(xing)的(de)(de)個人按揭貸款(kuan)。其(qi)(qi)次是房(fang)地產(chan)信托(tuo)，這(zhe)種方式(shi)在(zai)房(fang)地產(chan)企(qi)(qi)業的(de)(de)全(quan)部融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)中(zhong)僅約(yue)占1%的(de)(de)比(bi)例，債(zhai)券(quan)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)排在(zai)最后，在(zai)房(fang)地產(chan)企(qi)(qi)業資(zi)(zi)(zi)金(jin)來源(yuan)中(zhong)約(yue)占不足1%的(de)(de)比(bi)例。

三、解決對策

（一）擴(kuo)大(da)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)規(gui)(gui)模(mo)(mo)，創(chuang)立(li)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)品(pin)(pin)牌。加速企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)整(zheng)合(he)(he)，擴(kuo)大(da)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)規(gui)(gui)模(mo)(mo)，實現(xian)品(pin)(pin)牌效(xiao)應。目(mu)前，我國(guo)房地(di)產企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)普遍(bian)存在規(gui)(gui)模(mo)(mo)小(xiao)、形(xing)(xing)象差(cha)的(de)(de)(de)(de)問題，使得企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)防范風(feng)險(xian)能力(li)偏弱(ruo)，由于(yu)(yu)(yu)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)規(gui)(gui)模(mo)(mo)有(you)(you)限，企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)無法(fa)達到(dao)債券(quan)融資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)、上市再(zai)融資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)等其他融資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)方式的(de)(de)(de)(de)條件要求(qiu)，銀行(xing)貸款是其唯一可行(xing)的(de)(de)(de)(de)融資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)渠道，對于(yu)(yu)(yu)這類(lei)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)由于(yu)(yu)(yu)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)上的(de)(de)(de)(de)限制使得企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)內部融資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)比(bi)(bi)例(li)也偏少(shao)。所以(yi)(yi)，擴(kuo)大(da)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)規(gui)(gui)模(mo)(mo)，創(chuang)立(li)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)品(pin)(pin)牌是關鍵。首(shou)先，房地(di)產企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)如果希望獲(huo)得較大(da)的(de)(de)(de)(de)開(kai)發(fa)項目(mu)，其實力(li)、資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)質都是有(you)(you)明確要求(qiu)的(de)(de)(de)(de)，規(gui)(gui)模(mo)(mo)小(xiao)、形(xing)(xing)象差(cha)的(de)(de)(de)(de)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)很難得到(dao)好的(de)(de)(de)(de)發(fa)展機(ji)會，所以(yi)(yi)房地(di)產企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)要提(ti)(ti)高企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)規(gui)(gui)模(mo)(mo)，創(chuang)立(li)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)品(pin)(pin)牌實現(xian)形(xing)(xing)象經營；其次，房地(di)產行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)對于(yu)(yu)(yu)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)要求(qiu)比(bi)(bi)較高，企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)項目(mu)開(kai)發(fa)時間較長，在項目(mu)開(kai)發(fa)過程(cheng)有(you)(you)可能出現(xian)各種風(feng)險(xian)，規(gui)(gui)模(mo)(mo)小(xiao)、形(xing)(xing)象差(cha)的(de)(de)(de)(de)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)沒有(you)(you)能力(li)預測風(feng)險(xian)，不能很好地(di)防御風(feng)險(xian)；最(zui)后，規(gui)(gui)模(mo)(mo)小(xiao)、形(xing)(xing)象差(cha)的(de)(de)(de)(de)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)融資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)比(bi)(bi)較困(kun)難，融資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)規(gui)(gui)模(mo)(mo)有(you)(you)限，融資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)多為中短期資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)。這些因(yin)素都要求(qiu)房地(di)產企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)必須擴(kuo)大(da)規(gui)(gui)模(mo)(mo)、創(chuang)立(li)良好的(de)(de)(de)(de)品(pin)(pin)牌形(xing)(xing)象。提(ti)(ti)高企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)規(gui)(gui)模(mo)(mo)就要加速行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)整(zheng)合(he)(he)，加速低質企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)破產，加大(da)行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)間的(de)(de)(de)(de)兼(jian)并，通(tong)過整(zheng)合(he)(he)減少(shao)房地(di)產開(kai)發(fa)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)數量，擴(kuo)大(da)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)規(gui)(gui)模(mo)(mo)，以(yi)(yi)實現(xian)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)規(gui)(gui)模(mo)(mo)經濟效(xiao)益。通(tong)過行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)整(zheng)合(he)(he)使企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)信用(yong)度提(ti)(ti)升，使更多企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)具(ju)有(you)(you)發(fa)行(xing)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)債券(quan)，再(zai)融資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)能力(li)。

（二）擴展(zhan)多元籌資渠(qu)道(dao)(dao)。由于政府出臺(tai)的(de)(de)一系列對房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)行業(ye)的(de)(de)宏觀調(diao)控政策(ce)，使房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)開發(fa)企(qi)業(ye)資金饑(ji)渴(ke)狀(zhuang)態表現(xian)更為(wei)突(tu)出。因(yin)此(ci)，必須擴展(zhan)多元的(de)(de)融(rong)(rong)資渠(qu)道(dao)(dao)來保(bao)證資金的(de)(de)供應并降低融(rong)(rong)資成(cheng)本，以在激烈的(de)(de)市場競爭中生(sheng)存和發(fa)展(zhan)。房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)企(qi)業(ye)應改善(shan)企(qi)業(ye)償(chang)債(zhai)能(neng)(neng)力，擴展(zhan)多元籌資渠(qu)道(dao)(dao)，提高長期負(fu)債(zhai)比例。房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)業(ye)進行項目開發(fa)一般所需資金額(e)度非常(chang)大，單(dan)純依靠銀行貸款或信(xin)托都不(bu)能(neng)(neng)有(you)效(xiao)地(di)(di)(di)解(jie)決融(rong)(rong)資問題，因(yin)此(ci)需要整合信(xin)托+銀行組(zu)合工具(ju)構(gou)建房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)項目融(rong)(rong)資方式。

（三）降低(di)資(zi)產(chan)負債(zhai)(zhai)率(lv)(lv)(lv)，使資(zi)本結構(gou)趨于合理。房地(di)產(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)資(zi)產(chan)負債(zhai)(zhai)率(lv)(lv)(lv)高的(de)(de)(de)問(wen)題非常(chang)突出。一(yi)般(ban)情況下(xia)，負債(zhai)(zhai)率(lv)(lv)(lv)高對于盈(ying)利(li)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)，可(ke)以(yi)通過適度(du)的(de)(de)(de)財務杠桿(gan)成(cheng)(cheng)(cheng)倍(bei)放(fang)大利(li)潤，同時也可(ke)以(yi)起(qi)到減稅(shui)的(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)，但財務杠桿(gan)是把雙刃劍，過高的(de)(de)(de)負債(zhai)(zhai)比例(li)說明企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)運用激進的(de)(de)(de)財務杠桿(gan)，甚至超出企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)可(ke)承受范(fan)圍，一(yi)旦投(tou)資(zi)項目出現(xian)問(wen)題，陷入虧損境(jing)地(di)，杠桿(gan)的(de)(de)(de)成(cheng)(cheng)(cheng)倍(bei)放(fang)大效(xiao)應會(hui)加劇企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)風險(xian)，使企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)陷入財務困境(jing)。我(wo)國大部分房地(di)產(chan)開(kai)發企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)資(zi)產(chan)負債(zhai)(zhai)率(lv)(lv)(lv)都在70%以(yi)上(shang)，資(zi)產(chan)負債(zhai)(zhai)率(lv)(lv)(lv)過高易引(yin)發信用危機，引(yin)起(qi)經營風險(xian)。提高企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)償債(zhai)(zhai)能力，擴大企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)規(gui)模，都有(you)利(li)于降低(di)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)資(zi)產(chan)負債(zhai)(zhai)率(lv)(lv)(lv)。改善企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)資(zi)本結構(gou)應該從改善企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)融(rong)(rong)資(zi)結構(gou)入手，改善融(rong)(rong)資(zi)結構(gou)的(de)(de)(de)方(fang)法是：①提高長期融(rong)(rong)資(zi)比例(li)使其達到正(zheng)常(chang)水(shui)平；②直接融(rong)(rong)資(zi)與間接融(rong)(rong)資(zi)比例(li)協調(diao)；③提高企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)內(nei)部融(rong)(rong)資(zi)能力，使內(nei)部融(rong)(rong)資(zi)成(cheng)(cheng)(cheng)為企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)融(rong)(rong)資(zi)的(de)(de)(de)重要手段；④實(shi)現(xian)多渠道(dao)融(rong)(rong)資(zi)，降低(di)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)對于銀行的(de)(de)(de)依(yi)賴程度(du)。

（四）提(ti)高風(feng)險控制(zhi)能力(li)。房地產(chan)行業(ye)處(chu)在一個不斷(duan)變化(hua)的(de)經(jing)營環境(jing)中，既可以(yi)(yi)帶(dai)(dai)來機會，同(tong)樣也會帶(dai)(dai)來經(jing)營風(feng)險。負債(zhai)(zhai)經(jing)營是一把“雙刃劍”，既可以(yi)(yi)獲得(de)財務(wu)杠桿效益，又(you)會加大(da)企業(ye)的(de)財務(wu)風(feng)險，威脅(xie)其償(chang)債(zhai)(zhai)能力(li)和股東(dong)權益，嚴重的(de)甚至使企業(ye)始終(zhong)陷于絕對(dui)(dui)的(de)債(zhai)(zhai)務(wu)鏈中導(dao)致破產(chan)或(huo)被兼(jian)并。所(suo)以(yi)(yi)，應加強企業(ye)經(jing)營風(feng)險和財務(wu)風(feng)險的(de)控制(zhi)，積極應對(dui)(dui)國(guo)家(jia)宏觀環境(jing)的(de)變化(hua)，防范風(feng)險。提(ti)高風(feng)險控制(zhi)能力(li)的(de)方法有：選擇正確的(de)投資策略；縮短預售時間，減少款項回籠風(feng)險；加強現金流量控制(zhi)管(guan)理(li)；完善資金管(guan)理(li)系統；加強全面(mian)預算的(de)管(guan)理(li)和考(kao)核等。

（五(wu)）提高資(zi)(zi)產盈(ying)利(li)水(shui)平(ping)，強化(hua)企(qi)(qi)業(ye)自(zi)我(wo)積累(lei)(lei)能力(li)。企(qi)(qi)業(ye)一般(ban)采取的(de)融資(zi)(zi)順序是(shi)：內部(bu)融資(zi)(zi)、債(zhai)(zhai)務(wu)融資(zi)(zi)、發行股票(piao)。即企(qi)(qi)業(ye)總是(shi)盡可能地(di)利(li)用內部(bu)積累(lei)(lei)資(zi)(zi)金來投資(zi)(zi)，其次是(shi)進行債(zhai)(zhai)務(wu)融資(zi)(zi)，直到因(yin)債(zhai)(zhai)務(wu)融資(zi)(zi)導致(zhi)企(qi)(qi)業(ye)可能發生(sheng)財務(wu)危(wei)機時，最后(hou)才考慮(lv)發行股票(piao)。因(yin)此，企(qi)(qi)業(ye)應優(you)先考慮(lv)內部(bu)融資(zi)(zi)。企(qi)(qi)業(ye)資(zi)(zi)產盈(ying)利(li)水(shui)平(ping)低下(xia)、缺乏效率是(shi)導致(zhi)企(qi)(qi)業(ye)債(zhai)(zhai)務(wu)不斷沉淀的(de)一個主要(yao)原因(yin)。為此，必須努力(li)提高企(qi)(qi)業(ye)資(zi)(zi)產盈(ying)利(li)水(shui)平(ping)，增強內部(bu)融資(zi)(zi)的(de)能力(li)，強化(hua)自(zi)我(wo)積累(lei)(lei)機制，增加(jia)企(qi)(qi)業(ye)的(de)自(zi)我(wo)積累(lei)(lei)。

主要參考文獻：