導語(yu)：如(ru)何才(cai)能(neng)寫好一篇(pian)房地產公司簡(jian)介，這(zhe)就需要搜集整理更多的資料和文獻(xian)，歡迎(ying)閱讀由公務(wu)員之家整理的十篇(pian)范(fan)文，供(gong)你借鑒。

篇1

房地產公司簡介范文1

世聯地產

已成為(wei)全國知名的房(fang)地(di)產(chan)(chan)綜合服務(wu)提(ti)供商，業務(wu)范圍覆蓋(gai)房(fang)地(di)產(chan)(chan)銷售、顧問策劃、資(zi)產(chan)(chan)服務(wu)、金(jin)融(rong)服務(wu)及經紀(ji)業務(wu)。世(shi)聯地(di)產(chan)(chan)始終依據(ju)客(ke)戶(hu)需求和市(shi)場(chang)變化(hua)，不斷創新。下一個(ge)十年，世(shi)聯地(di)產(chan)(chan)將致力于打造集成服務(wu)領先的房(fang)地(di)產(chan)(chan)綜合服務(wu)平臺，并憑借本(ben)地(di)智慧和全國共(gong)享的知識平臺，為(wei)客(ke)戶(hu)跨地(di)域和細分市(shi)場(chang)下的多(duo)樣(yang)化(hua)、精(jing)細化(hua)發展提(ti)供強有力的支持!

世聯地產成立(li)于(yu)1993年(nian)，是(shi)國內(nei)最早從事(shi)房地產專業咨詢的(de)服務機構(gou)。2007年(nian)，世聯地產整體(ti)改制，成立(li)深圳世聯地產顧(gu)問股份有限公(gong)司(si)。

截至2013年9月，除西藏(zang)、新疆、內蒙古、寧夏(xia)自治區及青海、甘肅省外，公司(si)(si)已在(zai)全國設立并運營的(de)(de)(de)全資(zi)子公司(si)(si)41家(jia)、控股子公司(si)(si)3家(jia)(不包括子公司(si)(si)投資(zi)設立的(de)(de)(de)三級(ji)子公司(si)(si))，員(yuan)工人(ren)數超過14000人(ren)，基本完(wan)成顧問業(ye)務(wu)的(de)(de)(de)全國布局。其中業(ye)務(wu)成功(gong)布局43個城(cheng)市、顧問業(ye)務(wu)成功(gong)植入16個分公司(si)(si)。已為(wei)全國200多個城(cheng)市的(de)(de)(de)客(ke)戶、超過5000個房地產(chan)項目(mu)提(ti)供了高品質的(de)(de)(de)綜(zong)合服(fu)務(wu)。

世聯地產以深圳為(wei)總部(bu)，分(fen)別(bie)在珠三角、長三角、環(huan)渤海(hai)等(deng)區(qu)域建立起華南、華東、華北、山東四大業(ye)務(wu)中(zhong)心，形成“咨(zi)詢(xun)+實(shi)施”獨特(te)的業(ye)務(wu)模式(shi)，提(ti)供從區(qu)域開發、舊城改造、土地出讓到項目(mu)開發、銷(xiao)售以及二手(shou)房租售的綜(zong)合服務(wu)，并憑借本地智慧和(he)全國(guo)共享的知識平臺。

2014年1月10日，世聯(lian)正式對外宣告世聯(lian)地(di)產更名(ming)“世聯(lian)行(xing)”。

房地產公司簡(jian)介范文2

仲量聯行

仲(zhong)(zhong)量(liang)(liang)聯行(xing)(紐(niu)約(yue)證交(jiao)(jiao)所交(jiao)(jiao)易(yi)代碼：JLL)是專注于(yu)房(fang)地產(chan)領(ling)域的專業服(fu)務(wu)和投(tou)資管理公司，致力于(yu)為客戶(hu)持有、租(zu)用或投(tou)資房(fang)地產(chan)的決(jue)策實現增值(zhi)。仲(zhong)(zhong)量(liang)(liang)聯行(xing)業務(wu)遍及(ji)全球75個(ge)(ge)國家,擁有逾200個(ge)(ge)分公司，2013年度業務(wu)營收約(yue)40億美元。2013年仲(zhong)(zhong)量(liang)(liang)聯行(xing)代表客戶(hu)管理或提(ti)供外包服(fu)務(wu)的物(wu)業總(zong)面積(ji)逾30億平(ping)方英尺，并協助客戶(hu)完成(cheng)了價值(zhi)990億美元的物(wu)業出售、并購和融資交(jiao)(jiao)易(yi)。仲(zhong)(zhong)量(liang)(liang)聯行(xing)旗下投(tou)資管理業務(wu)分支“領(ling)盛投(tou)資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產(chan)總(zong)值(zhi)達480億美元。

仲量(liang)聯(lian)行在亞(ya)太地區開展業(ye)務(wu)超(chao)過50年。公司(si)目前(qian)在亞(ya)太地區的15個(ge)(ge)國家擁有80個(ge)(ge)分公司(si)，員工(gong)(gong)總(zong)數超(chao)過27,500人(ren)(ren)。在大中華區，仲量(liang)聯(lian)行目前(qian)擁有超(chao)過1,900名(ming)專業(ye)人(ren)(ren)員及12,000名(ming)駐廈員工(gong)(gong)，所提供的專業(ye)房(fang)地產(chan)顧問(wen)及服務(wu)遍及中國的80多(duo)個(ge)(ge)城市。

2014年在馬來西亞吉隆(long)坡香格里拉大酒店舉行的(de)“國(guo)際(ji)物業獎”亞太區頒(ban)獎典禮上，仲(zhong)量聯行再度榮膺“中國(guo)最(zui)佳(jia)房地產(chan)咨詢公(gong)(gong)司”稱號。此次，除中國(guo)市場外，仲(zhong)量聯行還(huan)摘取了亞太地區其他6個國(guo)家的(de)五星級(ji)“最(zui)佳(jia)房地產(chan)咨詢公(gong)(gong)司”獎項(xiang)，以及5個類(lei)別的(de)“最(zui)佳(jia)推薦獎”。

自2011年RCA開始此(ci)類數(shu)據以來，仲量(liang)聯(lian)行在亞(ya)太地(di)(di)(di)(di)區(qu)(qu)房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)投資(zi)(zi)咨詢顧問(wen)公(gong)司總體排名(ming)中(zhong)一直位居第一，同時在亞(ya)太地(di)(di)(di)(di)區(qu)(qu)的(de)辦公(gong)樓(lou)、工(gong)業(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)、酒店和零(ling)售地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)等細(xi)分市場(chang)中(zhong)也位居榜首。2013年，仲量(liang)聯(lian)行資(zi)(zi)本市場(chang)團(tuan)隊在亞(ya)太地(di)(di)(di)(di)區(qu)(qu)為總額超過215億(yi)美元的(de)商業(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)投資(zi)(zi)交易提供了咨詢服(fu)務，占該(gai)地(di)(di)(di)(di)區(qu)(qu)的(de)市場(chang)份額的(de)36%。

房(fang)地產公(gong)司簡(jian)介(jie)范(fan)文3

華業行

華業(ye)行(xing)是一家(jia)從事房地(di)產(chan)綜合服(fu)務(wu)(wu)商，全稱(cheng)“北京華業(ye)行(xing)房地(di)產(chan)經(jing)紀(ji)有限公司”，以下簡(jian)稱(cheng)“華業(ye)行(xing)”。華業(ye)行(xing)成(cheng)(cheng)立于1995年，歷經(jing)十余(yu)年，以置地(di)顧問、全案策(ce)略、營(ying)銷等(deng)覆蓋房地(di)產(chan)流通領域的全價(jia)值(zhi)鏈經(jing)營(ying)體系，已形成(cheng)(cheng)了集地(di)塊研究(jiu)、投資分析(xi)、市場研究(jiu)建(jian)筑規(gui)劃(hua)(hua)、產(chan)品(pin)策(ce)劃(hua)(hua)、營(ying)銷策(ce)劃(hua)(hua)、商業(ye)招商、銷售、廣告推廣、資源(yuan)整合等(deng)地(di)產(chan)綜合服(fu)務(wu)(wu)。

公司服務

全案營銷服務

項(xiang)目營銷策(ce)略(lve)制定、項(xiang)目推廣(guang)體系建立及實施、項(xiang)目營銷策(ce)略(lve)支持、媒(mei)體及廣(guang)告策(ce)略(lve)等等。從(cong)項(xiang)目拿(na)地(di)、前(qian)期產品定位策(ce)劃到項(xiang)目銷售推廣(guang)，提供全方位專業服務。

產品與(yu)營(ying)銷顧問服務

產品設計及(ji)規劃方案顧(gu)問(wen)(wen)、市場研究及(ji)營(ying)(ying)銷(xiao)(xiao)策劃報告(gao)、營(ying)(ying)銷(xiao)(xiao)推廣方案、銷(xiao)(xiao)售現場管理(li)及(ji)銷(xiao)(xiao)售動(dong)線組(zu)織等(deng)。營(ying)(ying)銷(xiao)(xiao)顧(gu)問(wen)(wen)服務(wu)主要(yao)提供(gong)專業(ye)的投資顧(gu)問(wen)(wen)服務(wu)、銷(xiao)(xiao)售管理(li)顧(gu)問(wen)(wen)服務(wu)、營(ying)(ying)銷(xiao)(xiao)推廣顧(gu)問(wen)(wen)服務(wu)。

商業地產綜合服務

商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)專項市(shi)場研究、商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)市(shi)場定(ding)位(wei)及(ji)戰略研究、商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)全程(cheng)營(ying)銷推廣、商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)招商(shang)(shang)策劃、商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)建筑規劃及(ji)產(chan)品設計、商(shang)(shang)業(ye)運營(ying)管理服務等。

土地市場研究服務

篇2

1、熟悉了解(jie)公司(si)各項規章制(zhi)度

我于2012年9月進入公司，為(wei)了(le)更

快更好地(di)(di)融入(ru)(ru)公(gong)司(si)這個團(tuan)隊，為(wei)以后的(de)工(gong)作打好鋪墊，我(wo)加緊對公(gong)司(si)的(de)各項規章制(zhi)度的(de)了解(jie)，熟悉公(gong)司(si)的(de)企業文化。通過了解(jie)和(he)熟悉，我(wo)為(wei)能(neng)進入(ru)(ru)公(gong)司(si)這個團(tuan)隊感(gan)到自(zi)(zi)豪，同時也(ye)感(gan)到自(zi)(zi)身的(de)壓力。在以后的(de)工(gong)作中，我(wo)將以公(gong)司(si)的(de)各項規章制(zhi)度為(wei)準則，嚴(yan)格要求(qiu)自(zi)(zi)己(ji)，廉潔自(zi)(zi)律，在堅(jian)持原則的(de)情況下敢于(yu)創新，更快更好地(di)(di)完成(cheng)工(gong)作任務。

2、熟悉項工程的(de)結(jie)構，現場情(qing)況

作為土(tu)建工程師，熟悉和了解(jie)現場(chang)(chang)對(dui)以(yi)后的(de)(de)(de)工作是(shi)相(xiang)當有(you)利的(de)(de)(de)。為了以(yi)后能更好地(di)開展工作，我多次(ci)深入(ru)現場(chang)(chang)，對(dui)現場(chang)(chang)的(de)(de)(de)布置做更深層次(ci)的(de)(de)(de)了解(jie)。在掌握第一手現場(chang)(chang)資(zi)料之后，我查閱相(xiang)關技術資(zi)料，對(dui)工程的(de)(de)(de)結構情況進(jin)行研(yan)究，對(dui)以(yi)后施(shi)工重(zhong)難點進(jin)行分(fen)析，對(dui)項目(mu)的(de)(de)(de)基礎形式(shi)進(jin)行分(fen)析，通過研(yan)究和分(fen)析，我對(dui)項目(mu)施(shi)工管(guan)理的(de)(de)(de)實際情況做較(jiao)為客(ke)觀(guan)的(de)(de)(de)預測，為下一步(bu)方案的(de)(de)(de)編制提(ti)供了可(ke)靠的(de)(de)(de)依據。

3、參(can)加工程部管理(li)制度的(de)修改

為了便于(yu)以后工(gong)(gong)程部(bu)管理，我結合(he)公司(si)的(de)(de)要求以及工(gong)(gong)程部(bu)的(de)(de)實(shi)際(ji)情(qing)況，并(bing)參(can)考博(bo)愛以及其它比(bi)較知名(ming)的(de)(de)地產企(qi)業(ye)的(de)(de)相關制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)度(du)，編制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)修改了工(gong)(gong)程部(bu)工(gong)(gong)程管理的(de)(de)各(ge)項(xiang)(xiang)規章制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)度(du)，制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)度(du)的(de)(de)編制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)有利于(yu)明(ming)確各(ge)個崗位的(de)(de)職責，為工(gong)(gong)程管理提供保(bao)障(zhang)。通過這次編制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)，我對(dui)項(xiang)(xiang)目開發其它專業(ye)有了進一(yi)步的(de)(de)了解(jie)，也使自己下(xia)一(yi)步工(gong)(gong)作更加明(ming)確。

4、分(fen)析(xi)2012年天氣情況

二、存在(zai)的不足以及改進(jin)措施

2012年即將隨風(feng)逝去，回想自己在公司將近半年的工(gong)(gong)(gong)作(zuo)，雖然工(gong)(gong)(gong)作(zuo)量比(bi)較(jiao)大(da)，但是(shi)閃光點并(bing)不多(duo)，許(xu)多(duo)工(gong)(gong)(gong)作(zuo)還有不盡如意之處，總結起(qi)來存在的不足主要有以下幾點：

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1、缺(que)乏溝(gou)通，不能充分利用資(zi)源

在工作(zuo)(zuo)的(de)(de)過(guo)程中(zhong)，由于對其他(ta)專(zhuan)業比較陌生，又礙于面子，不積極向其他(ta)同事(shi)求教，造成工作(zuo)(zuo)效率降低甚至出現錯誤，不能達到(dao)優勢資(zi)源充分利用。俗話說的(de)(de)好“三(san)人行(xing)必有我(wo)師”，在以(yi)后的(de)(de)工作(zuo)(zuo)中(zhong)，我(wo)要主(zhu)動加強(qiang)和其他(ta)部門(men)同事(shi)的(de)(de)溝(gou)通(tong)(tong)，通(tong)(tong)過(guo)公(gong)司這個(ge)平(ping)臺達到(dao)資(zi)源共享，從而提高自(zi)己的(de)(de)業務(wu)水(shui)平(ping)。

2、缺乏計劃性

在工作過(guo)程中(zhong)，特別是(shi)項(xiang)目(mu)開發的(de)施工階(jie)段，由(you)于缺乏計劃性，工作目(mu)的(de)不夠明確，主次矛(mao)盾(dun)不清(qing)，常常達(da)到事(shi)(shi)倍(bei)(bei)功半的(de)效果，領導不滿意不說，自己還(huan)一肚(du)子(zi)委屈。在以后的(de)工作過(guo)程中(zhong)，我要(yao)認(ren)真制(zhi)訂(ding)工作計劃，做(zuo)事(shi)(shi)加強(qiang)目(mu)的(de)認(ren)識，分清(qing)主次矛(mao)盾(dun)，爭取能(neng)達(da)到事(shi)(shi)半功倍(bei)(bei)的(de)效果。

3、專業面狹窄

作(zuo)為(wei)一個現代化人才(cai)，他(ta)(ta)應(ying)該是(shi)一專多能的(de)，這樣的(de)人才(cai)才(cai)符合(he)(he)時代以及公司的(de)需求。自己的(de)專業面狹窄，對房地產其它專業認(ren)識不夠(gou)，特別是(shi)營銷策劃以及法律法規，這都(dou)限制了(le)自身(shen)的(de)發展。在以后的(de)工作(zuo)過(guo)程中(zhong)，我(wo)將加強(qiang)其他(ta)(ta)專業的(de)學習，充分利用公司資源，提高主觀能動性，爭取能成為(wei)一專多能的(de)復合(he)(he)型人才(cai)。

三(san)、完成2011年(nian)目標計劃的(de)措施以(yi)及建議

為了公(gong)司項目的(de)順利開展，也為了公(gong)司的(de)可持續性發展，我在(zai)工程管理方(fang)面以及其它(ta)方(fang)面做以下建議。

1、合同管理

合(he)同(tong)在項目管理(li)中的地位非同(tong)小可，離開他(ta)，項目管理(li)就無從談(tan)起，合(he)同(tong)是(shi)項目管理(li)的依據。

熟(shu)悉合同。并對合同進行深入細致的(de)研究(jiu)，對合同的(de)關鍵條(tiao)款、存在的(de)漏(lou)洞及可(ke)能產(chan)生變化并引起(qi)糾(jiu)紛的(de)地方做到(dao)心中(zhong)有數。

樹立(li)強烈的合(he)同(tong)意識。在(zai)合(he)同(tong)面前，業主(zhu)和承(cheng)(cheng)(cheng)包(bao)商(shang)的地位是(shi)平等的。一(yi)方面，項(xiang)目管(guan)理(li)人員不以(yi)勢壓人，逼迫(po)承(cheng)(cheng)(cheng)包(bao)商(shang)接受合(he)同(tong)外的條件(jian)；另一(yi)方面，也(ye)要(yao)警惕承(cheng)(cheng)(cheng)包(bao)商(shang)在(zai)項(xiang)目實施過程中埋(mai)設(she)陷阱。當承(cheng)(cheng)(cheng)包(bao)商(shang)提出各(ge)種各(ge)樣的建議時(shi)，首先(xian)想到要(yao)遵(zun)守(shou)合(he)同(tong)，對采(cai)納建議可能帶來(lai)的經濟問題要(yao)有充分(fen)估計。

2、質量控制

工(gong)程(cheng)項目(mu)實施階段(duan)，工(gong)程(cheng)部要開展多(duo)方面(mian)的(de)工(gong)作，對(dui)(dui)工(gong)程(cheng)項目(mu)的(de)質(zhi)量(liang)進行控制(zhi)和監督(du)，概括地(di)說有審(shen)查(cha)確認承包商的(de)質(zhi)量(liang)保證(zheng)體(ti)系(xi)，進場材料、設(she)備(bei)的(de)質(zhi)量(liang)控制(zhi)，監理規劃、監理實施細則的(de)審(shen)查(cha)以(yi)及對(dui)(dui)監理工(gong)程(cheng)師(shi)日(ri)常監理工(gong)作的(de)監督(du)和檢(jian)查(cha)等幾個方面(mian)。

承包商質量(liang)保證(zheng)體(ti)(ti)系(xi)的(de)審查(cha)確(que)認。著重(zhong)檢查(cha)承包商是否(fou)(fou)已(yi)建立質量(liang)保證(zheng)體(ti)(ti)系(xi)，質量(liang)保證(zheng)體(ti)(ti)系(xi)是否(fou)(fou)經認證(zheng)單位認證(zheng)，是否(fou)(fou)制定(ding)了明(ming)確(que)的(de)質

量(liang)目標和計劃以及質量(liang)保(bao)證體(ti)系是否行之有效等。

工(gong)程材(cai)(cai)料(liao)的質(zhi)(zhi)量控制(zhi)。檢(jian)查承包商是否根據設(she)計圖(tu)紙的規定和(he)合同的要求制(zhi)定了材(cai)(cai)料(liao)檢(jian)驗和(he)檢(jian)查制(zhi)度并(bing)在實際工(gong)作中嚴格對材(cai)(cai)料(liao)的采購訂貨、材(cai)(cai)料(liao)的進場和(he)材(cai)(cai)料(liao)的使(shi)用進行質(zhi)(zhi)量控制(zhi)。

監(jian)理(li)(li)(li)規劃(hua)和監(jian)理(li)(li)(li)工(gong)作實施細則(ze)(ze)的審查。業(ye)主的意(yi)志要通過監(jian)理(li)(li)(li)工(gong)程師來實現。監(jian)理(li)(li)(li)工(gong)作的好壞與監(jian)理(li)(li)(li)規劃(hua)和監(jian)理(li)(li)(li)工(gong)作實施細則(ze)(ze)的

優劣有直接關系。

經常(chang)(chang)深入工(gong)地(di)(di)了解情況，同時(shi)對監(jian)理工(gong)程師(shi)的日常(chang)(chang)監(jian)理工(gong)作進(jin)行監(jian)督(du)檢查。特別強(qiang)調帶(dai)著問(wen)題(ti)下(xia)工(gong)地(di)(di)進(jin)行調查研究。

3、進度控制

進(jin)(jin)度(du)控(kong)制(zhi)(zhi)是項(xiang)目(mu)(mu)成功(gong)與否的關鍵因素之一，工(gong)(gong)程(cheng)部要做的就是編制(zhi)(zhi)項(xiang)目(mu)(mu)管理(li)規(gui)劃，研究項(xiang)目(mu)(mu)的總進(jin)(jin)度(du)、施工(gong)(gong)布置、重大施工(gong)(gong)技術和施工(gong)(gong)難題(ti)，對項(xiang)目(mu)(mu)實施過程(cheng)中可能出現的問題(ti)做好預案。制(zhi)(zhi)定(ding)一整(zheng)套(tao)制(zhi)(zhi)度(du)來規(gui)范管理(li)以提(ti)高工(gong)(gong)作效(xiao)率。

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關鍵(jian)詞(ci)：中南房地產(chan)；借殼上市；建議

一、引言

伴隨購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)熱潮的(de)高漲，不少民(min)營房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)也加入到房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)行(xing)業(ye)中以求(qiu)獲利。由(you)于國(guo)家(jia)政策對(dui)我(wo)國(guo)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)行(xing)業(ye)的(de)宏(hong)觀調控，銀行(xing)業(ye)對(dui)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)的(de)信貸(dai)融資也開始(shi)緊縮，使房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)尤(you)其是民(min)營房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)只能(neng)(neng)望而(er)興嘆。一方面不能(neng)(neng)有效地(di)(di)(di)(di)快速融資，擴(kuo)大市(shi)場份額，另一方面也使企(qi)(qi)(qi)業(ye)資金(jin)(jin)(jin)回籠速度變慢，增加資金(jin)(jin)(jin)鏈(lian)斷裂風險。因(yin)此，民(min)營企(qi)(qi)(qi)業(ye)必須找到一條符合自(zi)身特(te)點的(de)融資渠道，才能(neng)(neng)實現資本(ben)(ben)(ben)的(de)快速擴(kuo)張，保(bao)障企(qi)(qi)(qi)業(ye)健(jian)康(kang)長久發展。在我(wo)國(guo)資本(ben)(ben)(ben)市(shi)場中，企(qi)(qi)(qi)業(ye)IPO上(shang)(shang)(shang)(shang)市(shi)審批程(cheng)序嚴格，尤(you)其對(dui)民(min)營房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)更是難(nan)上(shang)(shang)(shang)(shang)加難(nan)，不少民(min)營企(qi)(qi)(qi)業(ye)為(wei)(wei)了(le)確保(bao)上(shang)(shang)(shang)(shang)市(shi)成功，只能(neng)(neng)采(cai)用借(jie)殼(ke)上(shang)(shang)(shang)(shang)市(shi)的(de)方式擴(kuo)充(chong)資本(ben)(ben)(ben)，解決融資難(nan)題。為(wei)(wei)了(le)幫助民(min)營房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)提高借(jie)殼(ke)上(shang)(shang)(shang)(shang)市(shi)的(de)成功率，本(ben)(ben)(ben)文選取中南房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)與大連金(jin)(jin)(jin)牛公司并購(gou)(gou)的(de)成功案例，對(dui)其借(jie)殼(ke)上(shang)(shang)(shang)(shang)市(shi)進行(xing)效果剖(pou)析評價，為(wei)(wei)我(wo)國(guo)其他(ta)采(cai)用借(jie)殼(ke)上(shang)(shang)(shang)(shang)市(shi)的(de)民(min)營企(qi)(qi)(qi)業(ye)提供(gong)相關(guan)建(jian)議。

二(er)、中南房地產借殼(ke)上市的背景

（一）中南(nan)房地產公司借殼動因

（1）中南(nan)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)簡(jian)介。中南(nan)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)隸屬中南(nan)控(kong)(kong)(kong)股(gu)(gu)集(ji)團，是中南(nan)控(kong)(kong)(kong)股(gu)(gu)集(ji)團董事長(chang)陳錦石名下的民(min)營(ying)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)企(qi)業(ye)。公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)擁(yong)有八家房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)開發(fa)(fa)(fa)子公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)，并(bing)控(kong)(kong)(kong)股(gu)(gu)一(yi)(yi)家物流管(guan)理(li)(li)企(qi)業(ye)和一(yi)(yi)家建筑(zhu)施工企(qi)業(ye)，該公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)開發(fa)(fa)(fa)了全國各(ge)地(di)(di)(di)(di)多處房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)項目，主(zhu)要以房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)開發(fa)(fa)(fa)與銷售、物業(ye)管(guan)理(li)(li)和工程(cheng)承包為(wei)主(zhu)營(ying)業(ye)務，在(zai)江蘇省房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)行(xing)業(ye)中首屈一(yi)(yi)指。在(zai)企(qi)業(ye)借殼上市(shi)之(zhi)前，公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)總資(zi)(zi)產(chan)由2006年的0.372億元增(zeng)至2008年的1.43億元，凈資(zi)(zi)產(chan)收(shou)益率由2006年的18.13%增(zeng)至2008年的22.62%，資(zi)(zi)產(chan)負債率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%。可見(jian)，中南(nan)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)總資(zi)(zi)產(chan)一(yi)(yi)直(zhi)持續快速(su)發(fa)(fa)(fa)展，但其資(zi)(zi)產(chan)負債率卻一(yi)(yi)直(zhi)居高不下。

（2）借(jie)殼(ke)動因。一是破解融資(zi)(zi)難(nan)瓶頸。中南房(fang)(fang)(fang)地(di)產公(gong)(gong)司作(zuo)為(wei)一家民(min)(min)營(ying)(ying)房(fang)(fang)(fang)地(di)產公(gong)(gong)司，自身發(fa)(fa)展勢(shi)頭較好，但在(zai)房(fang)(fang)(fang)地(di)產行業(ye)(ye)中要(yao)想做大做強，必(bi)須要(yao)有(you)足夠(gou)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)金儲備進行土地(di)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)開發(fa)(fa)。對(dui)民(min)(min)營(ying)(ying)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)而(er)言，要(yao)想規避IPO上(shang)市(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)困難(nan)，只有(you)采(cai)用借(jie)殼(ke)上(shang)市(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)融資(zi)(zi)方式(shi)。因此，中南房(fang)(fang)(fang)地(di)產公(gong)(gong)司必(bi)須要(yao)尋找合適的(de)(de)(de)(de)(de)(de)殼(ke)公(gong)(gong)司才能解決公(gong)(gong)司融資(zi)(zi)困難(nan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)問題，加快(kuai)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)發(fa)(fa)展。二是分散經(jing)(jing)營(ying)(ying)風(feng)險。同(tong)其他民(min)(min)營(ying)(ying)房(fang)(fang)(fang)地(di)產企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)一樣，中南房(fang)(fang)(fang)地(di)產公(gong)(gong)司采(cai)用家族(zu)管理的(de)(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)營(ying)(ying)模式(shi)，導(dao)致公(gong)(gong)司經(jing)(jing)營(ying)(ying)管理不(bu)規范，員工(gong)積(ji)極(ji)性(xing)(xing)不(bu)高，經(jing)(jing)營(ying)(ying)風(feng)險較大。通過借(jie)殼(ke)上(shang)市(shi)(shi)，不(bu)僅能公(gong)(gong)開發(fa)(fa)行新(xin)股募集(ji)資(zi)(zi)金，產生資(zi)(zi)金放(fang)大效(xiao)應，實現了(le)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)資(zi)(zi)產的(de)(de)(de)(de)(de)(de)證(zheng)(zheng)券化，還(huan)能調動企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)員工(gong)參與管理的(de)(de)(de)(de)(de)(de)積(ji)極(ji)性(xing)(xing)，分散企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)營(ying)(ying)風(feng)險。三是加快(kuai)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)發(fa)(fa)展速度(du)。通過借(jie)殼(ke)上(shang)市(shi)(shi)，可(ke)以(yi)短時(shi)間內完(wan)成資(zi)(zi)本的(de)(de)(de)(de)(de)(de)快(kuai)速擴張，擴大企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)資(zi)(zi)本規模，增加企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)融資(zi)(zi)渠道；通過上(shang)市(shi)(shi)公(gong)(gong)司的(de)(de)(de)(de)(de)(de)信(xin)息披(pi)露，可(ke)以(yi)有(you)效(xiao)管理約(yue)束企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)營(ying)(ying)行為(wei)，提(ti)高企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)知名(ming)度(du)，帶來(lai)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)品牌的(de)(de)(de)(de)(de)(de)增值，繼而(er)保證(zheng)(zheng)了(le)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)營(ying)(ying)實力，有(you)利于(yu)拓(tuo)展企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)全國性(xing)(xing)業(ye)(ye)務(wu)實現經(jing)(jing)營(ying)(ying)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)協同(tong)性(xing)(xing)。因此對(dui)民(min)(min)營(ying)(ying)房(fang)(fang)(fang)地(di)產企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)來(lai)說，借(jie)殼(ke)上(shang)市(shi)(shi)可(ke)以(yi)實現企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)跨越式(shi)發(fa)(fa)展。

（二）大(da)連金牛公司(si)售殼動(dong)因

（1）大(da)連金牛(niu)公(gong)司(si)簡介。大(da)連金牛(niu)股份有(you)限公(gong)司(si)成立于1998年，由(you)大(da)連鋼鐵集團(tuan)、吉林炭(tan)素股份等(deng)六家公(gong)司(si)經大(da)連市政府批準共(gong)同成立的(de)股份有(you)限公(gong)司(si)，當年注冊(ce)資(zi)本(ben)17千萬元，以(yi)特殊(shu)鋼冶煉和特殊(shu)鋼產品加工為主(zhu)營業務，其中最大(da)控股人為東北(bei)特殊(shu)鋼鐵集團(tuan)有(you)限公(gong)司(si)。在企業售殼上市前，總資(zi)本(ben)由(you)2006年0.36億(yi)元縮減(jian)至(zhi)(zhi)2008年的(de)0.35億(yi)元，每股收益(yi)從2006年0.07元僅增至(zhi)(zhi)2008年0.08元，企業整(zheng)體(ti)經營狀況(kuang)不理想。

（2）售(shou)殼動(dong)因。一是避(bi)免同業(ye)競爭(zheng)。作(zuo)為大(da)連(lian)金(jin)牛(niu)公(gong)司(si)最(zui)大(da)股東的(de)(de)東北(bei)特(te)鋼，也是北(bei)滿特(te)鋼和撫順(shun)特(te)鋼的(de)(de)控股股東。三家(jia)特(te)鋼公(gong)司(si)從事(shi)相(xiang)同的(de)(de)經營業(ye)務，為了避(bi)免形成(cheng)(cheng)同業(ye)競爭(zheng)，整(zheng)合集(ji)(ji)團整(zheng)體利益，東北(bei)特(te)鋼集(ji)(ji)團必須(xu)要選(xuan)擇一家(jia)上市(shi)公(gong)司(si)進行業(ye)務重組，經過衡量比較，大(da)連(lian)金(jin)牛(niu)公(gong)司(si)成(cheng)(cheng)為售(shou)殼出讓的(de)(de)首(shou)選(xuan)。二(er)是提升集(ji)(ji)團核心競爭(zheng)力(li)。通過售(shou)殼，可以避(bi)免業(ye)務冗(rong)余造成(cheng)(cheng)的(de)(de)利潤降低，集(ji)(ji)中另(ling)外兩家(jia)特(te)鋼企(qi)業(ye)的(de)(de)優勢(shi)資源，即能有效整(zheng)合業(ye)務資源，又能提升集(ji)(ji)團的(de)(de)核心競爭(zheng)力(li)。

三(san)、中南房地(di)產借(jie)殼上(shang)市(shi)效(xiao)應分析(xi)

（一）對上(shang)市公司的效應

（1）改變(bian)了(le)上市公(gong)(gong)司(si)的(de)股(gu)權(quan)(quan)結構。借殼上市之(zhi)后(hou)，中(zhong)南房地(di)產公(gong)(gong)司(si)取代東(dong)北(bei)(bei)特鋼(gang)成(cheng)為大(da)(da)連(lian)金牛公(gong)(gong)司(si)最大(da)(da)的(de)股(gu)東(dong)，成(cheng)功(gong)完成(cheng)了(le)資(zi)產的(de)重組。在上市期間的(de)股(gu)權(quan)(quan)變(bian)動中(zhong)，東(dong)北(bei)(bei)特鋼(gang)的(de)持股(gu)比例由41%變(bian)為4%，中(zhong)南房地(di)產公(gong)(gong)司(si)新增(zeng)加(jia)73%的(de)股(gu)權(quan)(quan)。

（2）改變了上市(shi)公(gong)司的主(zhu)營業(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)(wu)。借殼上市(shi)前，中南(nan)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)公(gong)司主(zhu)要從事房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開發與(yu)銷(xiao)售、物業(ye)(ye)(ye)管理科(ke)和建筑施(shi)工業(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)(wu)，大連金牛公(gong)司主(zhu)要從事特(te)殊鋼(gang)(gang)材冶煉和鋼(gang)(gang)產(chan)(chan)(chan)品加工貿易(yi)。上市(shi)后，大連金牛公(gong)司承(cheng)接了中南(nan)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)名下8家(jia)公(gong)司的房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開發與(yu)經(jing)營、物業(ye)(ye)(ye)管理等相(xiang)關業(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)(wu)，原來的特(te)鋼(gang)(gang)經(jing)營產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)全部轉移至東北(bei)特(te)鋼(gang)(gang)。而中南(nan)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)公(gong)司只投(tou)資房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開發業(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)(wu)，并(bing)無(wu)特(te)鋼(gang)(gang)生(sheng)產(chan)(chan)(chan)項目投(tou)資，避免產(chan)(chan)(chan)生(sheng)并(bing)購后的同業(ye)(ye)(ye)競爭行為(wei)。

（3）改變了關(guan)聯(lian)交易(yi)(yi)現象。借殼上(shang)(shang)市前(qian)(qian)，由(you)于(yu)公(gong)司(si)主營業(ye)務(wu)相(xiang)近，大連金(jin)牛公(gong)司(si)與東北特鋼及其關(guan)聯(lian)公(gong)司(si)關(guan)聯(lian)交易(yi)(yi)較(jiao)多，上(shang)(shang)市后，中南房地(di)產公(gong)司(si)主營房地(di)產業(ye)務(wu)，與大連金(jin)牛公(gong)司(si)之前(qian)(qian)的(de)業(ye)務(wu)關(guan)聯(lian)度不(bu)大，因此(ci)，不(bu)存在(zai)企業(ye)間的(de)關(guan)聯(lian)交易(yi)(yi)行為，更好(hao)地(di)規范(fan)了上(shang)(shang)市公(gong)司(si)的(de)經(jing)營業(ye)務(wu)范(fan)圍(wei)。

（二）對公司治理結構的效應

由于民(min)(min)營公(gong)司(si)(si)缺少完善的(de)(de)公(gong)司(si)(si)治(zhi)理(li)(li)結構，其(qi)(qi)企業經(jing)(jing)營管理(li)(li)仍然(ran)采用家族式的(de)(de)管理(li)(li)模式。借(jie)殼(ke)上市(shi)(shi)后，民(min)(min)營企業吸收公(gong)眾投資(zi)(zi)者(zhe)的(de)(de)資(zi)(zi)金，必須要健(jian)(jian)全公(gong)司(si)(si)治(zhi)理(li)(li)結構，應用現(xian)代化(hua)的(de)(de)企業管理(li)(li)制度進行(xing)管理(li)(li)，遵循合理(li)(li)的(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)(chang)秩序。在經(jing)(jing)營決(jue)(jue)策方面(mian)，要及時向資(zi)(zi)本(ben)市(shi)(shi)場(chang)(chang)上的(de)(de)公(gong)眾進行(xing)信息披露(lu)，公(gong)布(bu)公(gong)司(si)(si)治(zhi)理(li)(li)效果，保證決(jue)(jue)策的(de)(de)規范化(hua)、程序化(hua)和(he)制度化(hua)。在組織形象方面(mian)，要為其(qi)(qi)他投資(zi)(zi)者(zhe)樹立(li)良好的(de)(de)企業形象和(he)品牌價值，避(bi)免(mian)股(gu)價波(bo)動過大(da)，影響投資(zi)(zi)者(zhe)信心。在股(gu)權(quan)結構方面(mian)，要及時公(gong)開董事(shi)會(hui)重大(da)決(jue)(jue)策，第一大(da)股(gu)東在行(xing)使(shi)權(quan)力的(de)(de)同時，要受到其(qi)(qi)他股(gu)東的(de)(de)監督和(he)約束，為企業長久健(jian)(jian)康發展(zhan)提供(gong)良好的(de)(de)保障。

（三）對公司再融資的效應

中(zhong)南房地產公司利(li)用(yong)借殼上(shang)市(shi)的(de)(de)方(fang)(fang)式，獲得在資本(ben)市(shi)場上(shang)再融資的(de)(de)機會，加速(su)了(le)資本(ben)的(de)(de)擴張。同(tong)時利(li)用(yong)與大(da)連金牛公司的(de)(de)重組，為(wei)中(zhong)南房地產先前項(xiang)目注入了(le)低(di)成本(ben)資金，解決了(le)企(qi)(qi)業資產負債率居高(gao)(gao)不下的(de)(de)難題，優化了(le)企(qi)(qi)業財務報表狀況，為(wei)企(qi)(qi)業經營戰(zhan)略提供了(le)保(bao)障(zhang)。同(tong)時，利(li)用(yong)發行股(gu)票募集(ji)資金的(de)(de)方(fang)(fang)式，可以(yi)將籌集(ji)的(de)(de)大(da)量資金應(ying)用(yong)于新(xin)項(xiang)目的(de)(de)開發建設，提高(gao)(gao)了(le)市(shi)場占有(you)率，為(wei)企(qi)(qi)業未來的(de)(de)擴張戰(zhan)略提供了(le)較(jiao)強的(de)(de)資金保(bao)障(zhang)。

（四(si)）對(dui)公司股價的效應

自中南(nan)房(fang)地產公(gong)司重(zhong)組大連金牛(niu)公(gong)司消息傳出后(hou)，公(gong)司股(gu)價(jia)出現了大幅度上漲，直(zhi)到(dao)大連金牛(niu)正(zheng)式更名為(wei)中南(nan)建設后(hou)，股(gu)價(jia)一(yi)直(zhi)從(cong)12.67元(yuan)飆(biao)升到(dao)21.38元(yuan)，甚至出現27.50元(yuan)的新高。可(ke)見(jian)借(jie)殼上市后(hou)，投資(zi)者對中南(nan)房(fang)地產公(gong)司的成長價(jia)值期望(wang)值較高。

四、中南房(fang)產借殼上市財務指標分析

為了(le)進(jin)一步(bu)研究(jiu)并購后企業的(de)經(jing)營能力和財(cai)務狀況，衡量中南(nan)房地產公司借殼(ke)(ke)上(shang)市前后的(de)經(jing)營績效變化，本文選(xuan)取(qu)了(le)中南(nan)房地產公司借殼(ke)(ke)上(shang)市后年報中的(de)幾個重要的(de)財(cai)務指標對其分析探討(tao)。

（一）償債能力

公司(si)(si)(si)的償(chang)債(zhai)能(neng)力(li)(li)可(ke)以評價(jia)企業的財務狀況，財務風(feng)險承擔能(neng)力(li)(li)和資(zi)金籌集手(shou)段(duan)，分為短期(qi)償(chang)債(zhai)能(neng)力(li)(li)和長(chang)期(qi)償(chang)債(zhai)能(neng)力(li)(li)。因此，為了評價(jia)企業短期(qi)償(chang)債(zhai)水(shui)平(ping)，本文選取流動比率(lv)(lv)和速動比率(lv)(lv)兩(liang)個指(zhi)標，指(zhi)標比率(lv)(lv)越(yue)高(gao)(gao)說(shuo)明公司(si)(si)(si)短期(qi)償(chang)債(zhai)能(neng)力(li)(li)好，但過高(gao)(gao)則會影響公司(si)(si)(si)利(li)潤(run)。選取利(li)息(xi)保障倍(bei)數(shu)(shu)和資(zi)產負債(zhai)率(lv)(lv)兩(liang)指(zhi)標用(yong)于評價(jia)企業長(chang)期(qi)償(chang)債(zhai)水(shui)平(ping)，利(li)息(xi)保障倍(bei)數(shu)(shu)越(yue)高(gao)(gao)，資(zi)產負債(zhai)率(lv)(lv)越(yue)低說(shuo)明償(chang)還長(chang)期(qi)債(zhai)務較易。

（二）盈利能力

公(gong)司的(de)盈利能(neng)力(li)(li)可以(yi)評價(jia)企業經營管(guan)理(li)的(de)業績水平。為了評價(jia)企業的(de)盈利能(neng)力(li)(li)，本文選(xuan)取了凈(jing)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)收(shou)益率和總資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)收(shou)益率兩(liang)個指標。凈(jing)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)收(shou)益率用來衡量公(gong)司資(zi)(zi)(zi)本價(jia)值，比率越高(gao)股東(dong)價(jia)值越高(gao)，盈利能(neng)力(li)(li)越高(gao)，總資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)收(shou)益率用來衡量公(gong)司資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)運行效率，比率越高(gao)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)利用越好，盈利能(neng)力(li)(li)越高(gao)。

（三）營運能力

公司的營運(yun)能(neng)力可以評價企(qi)(qi)業資(zi)(zi)產運(yun)營的效率(lv)(lv)(lv)和(he)水平(ping)，企(qi)(qi)業資(zi)(zi)產流(liu)(liu)動(dong)性越(yue)強，周(zhou)(zhou)轉(zhuan)速度(du)越(yue)快(kuai)(kuai)，利潤率(lv)(lv)(lv)越(yue)高(gao)，企(qi)(qi)業的營運(yun)能(neng)力就(jiu)越(yue)強。本文(wen)選(xuan)取了總(zong)資(zi)(zi)產周(zhou)(zhou)轉(zhuan)率(lv)(lv)(lv)、存(cun)貨周(zhou)(zhou)轉(zhuan)率(lv)(lv)(lv)和(he)應(ying)收賬(zhang)款(kuan)周(zhou)(zhou)轉(zhuan)率(lv)(lv)(lv)三(san)個指標。總(zong)資(zi)(zi)產周(zhou)(zhou)轉(zhuan)率(lv)(lv)(lv)高(gao)說明(ming)流(liu)(liu)動(dong)資(zi)(zi)產周(zhou)(zhou)轉(zhuan)快(kuai)(kuai)，在總(zong)資(zi)(zi)產中占有比例高(gao)，企(qi)(qi)業的營運(yun)水平(ping)好(hao)。而(er)存(cun)貨周(zhou)(zhou)轉(zhuan)率(lv)(lv)(lv)高(gao)表示(shi)存(cun)貨流(liu)(liu)動(dong)性較(jiao)快(kuai)(kuai)，不會產生資(zi)(zi)金積壓，但周(zhou)(zhou)轉(zhuan)過(guo)(guo)快(kuai)(kuai)也會導致因應(ying)收賬(zhang)款(kuan)過(guo)(guo)多而(er)降(jiang)低利潤的現(xian)(xian)象(xiang)。應(ying)收賬(zhang)款(kuan)周(zhou)(zhou)轉(zhuan)率(lv)(lv)(lv)越(yue)高(gao)說明(ming)變現(xian)(xian)速度(du)快(kuai)(kuai)，為企(qi)(qi)業運(yun)營提(ti)供了保障(zhang)。

（四）發展能力

公司(si)的發展能力反映了(le)企業未來的價值增值和成(cheng)長(chang)空間的大(da)小。通過分析營業收(shou)入增長(chang)率、凈(jing)利(li)潤(run)增長(chang)率和總資產(chan)增長(chang)率三(san)個指標來判斷中南房(fang)房(fang)地產(chan)公司(si)上市后(hou)的企業成(cheng)長(chang)能力。

五(wu)、民營企(qi)業借殼上(shang)市的(de)相關建議

（一）尋找合適的(de)殼資源和(he)有利的(de)并購模式(shi)

（1）借殼(ke)(ke)(ke)對(dui)象的(de)選(xuan)擇。不同上市公(gong)司(si)有自身不同的(de)特點，在選(xuan)擇借殼(ke)(ke)(ke)對(dui)象時，要格外關注殼(ke)(ke)(ke)公(gong)司(si)的(de)資(zi)產(chan)負債情況，避免因殼(ke)(ke)(ke)公(gong)司(si)自身的(de)巨額債務為借殼(ke)(ke)(ke)企(qi)業帶來(lai)較(jiao)大的(de)債務風(feng)險，導致股(gu)權結構失衡。要從定性和定量兩方面進行(xing)殼(ke)(ke)(ke)公(gong)司(si)的(de)綜(zong)合評價，謹慎選(xuan)擇殼(ke)(ke)(ke)資(zi)源，以確保借殼(ke)(ke)(ke)上市后目標仍符合企(qi)業發(fa)展規(gui)劃，保證(zheng)公(gong)司(si)的(de)資(zi)金實(shi)力，提高企(qi)業競爭(zheng)力，以實(shi)現企(qi)業的(de)核心(xin)價值。

（2）借殼模(mo)(mo)式(shi)(shi)的選擇。在選擇借殼模(mo)(mo)式(shi)(shi)時，根據企(qi)業自身的特點(dian)可(ke)以采(cai)用(yong)股權(quan)轉(zhuan)讓(rang)、二級(ji)市場收(shou)購、資產置換等某(mou)一種或(huo)幾種綜(zong)合應(ying)用(yong)的模(mo)(mo)式(shi)(shi)，盡(jin)量不采(cai)用(yong)現金收(shou)購的模(mo)(mo)式(shi)(shi)，以免減少賬面(mian)資產，增(zeng)大上市審批壓力，同時導致未來資金周轉(zhuan)不靈(ling)活(huo)，影響借殼后(hou)企(qi)業長期戰(zhan)略的有效實施(shi)。

（3）借(jie)(jie)殼(ke)資(zi)源的(de)(de)整合。不(bu)同(tong)企業的(de)(de)內(nei)部經(jing)營理念和經(jing)營模式(shi)各有差異。借(jie)(jie)殼(ke)前，要充分(fen)(fen)(fen)重視借(jie)(jie)殼(ke)對象的(de)(de)內(nei)部組織結構，避免借(jie)(jie)殼(ke)對象的(de)(de)排斥和不(bu)配(pei)合。民(min)營企業更要做到一視同(tong)仁，充分(fen)(fen)(fen)掌(zhang)握借(jie)(jie)殼(ke)對象內(nei)部資(zi)源的(de)(de)優勢(shi)和劣勢(shi)，采用(yong)靈(ling)活的(de)(de)經(jing)營模式(shi)整合借(jie)(jie)殼(ke)對象內(nei)部資(zi)源。也(ye)可采用(yong)分(fen)(fen)(fen)階段購買的(de)(de)方(fang)式(shi)，讓借(jie)(jie)殼(ke)對象充分(fen)(fen)(fen)了(le)解(jie)借(jie)(jie)殼(ke)公司的(de)(de)經(jing)營戰略，制定多贏的(de)(de)業務計(ji)劃(hua)，實現系(xi)統化的(de)(de)協同(tong)效應。

（二）抓住資產重組的重心

民營企(qi)業進行借殼上市時，要以(yi)確(que)保公司未(wei)來(lai)的(de)發展戰略為目標進行資(zi)產重(zhong)組，不(bu)要過(guo)多關注短(duan)期(qi)利益(yi)的(de)獲(huo)取，避(bi)免(mian)虛假的(de)資(zi)產重(zhong)組和(he)殼資(zi)源的(de)炒作重(zhong)組。短(duan)期(qi)套利行為雖(sui)然(ran)能(neng)快速融資(zi)，但同(tong)時也降低了企(qi)業的(de)核心競(jing)爭力，增加(jia)了雙方并購后資(zi)源整合的(de)難度，浪費了社會公共資(zi)源。因此，抓住實(shi)質(zhi)性的(de)資(zi)產重(zhong)組，才能(neng)為實(shi)現企(qi)業價值提供有(you)力保障。

（三）依靠中介機(ji)構(gou)實現借力(li)

民營企(qi)(qi)業(ye)借(jie)(jie)殼(ke)(ke)上市時(shi)要借(jie)(jie)力于專(zhuan)業(ye)的(de)(de)(de)中介結構(gou)(gou)。中介機構(gou)(gou)擁(yong)有經驗豐(feng)富的(de)(de)(de)專(zhuan)業(ye)人員，知識儲備充分，服務意識強，可信度(du)高，能在資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)重(zhong)組交易中，對各方(fang)(fang)企(qi)(qi)業(ye)的(de)(de)(de)經營管(guan)理、組織結構(gou)(gou)等進行客觀的(de)(de)(de)評(ping)價，降(jiang)低企(qi)(qi)業(ye)自(zi)身(shen)進行信息收集和評(ping)估的(de)(de)(de)高額(e)成(cheng)本(ben)。與此(ci)(ci)同時(shi)，中介機構(gou)(gou)的(de)(de)(de)評(ping)估建議也會為(wei)借(jie)(jie)殼(ke)(ke)上市的(de)(de)(de)雙(shuang)方(fang)(fang)企(qi)(qi)業(ye)帶來有價值的(de)(de)(de)參考意見，幫(bang)助(zhu)各方(fang)(fang)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)做出最優的(de)(de)(de)決策，保證(zheng)資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)重(zhong)組的(de)(de)(de)順利進行。因(yin)此(ci)(ci)，借(jie)(jie)力于投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)銀行、財務公(gong)司、會計師(shi)事(shi)務所和律師(shi)事(shi)務所等中介機構(gou)(gou)，可以最大(da)程度(du)的(de)(de)(de)保證(zheng)各方(fang)(fang)的(de)(de)(de)利益，實現多方(fang)(fang)共贏。借(jie)(jie)殼(ke)(ke)上市時(shi)資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)融資(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)重(zhong)要手段，對民營企(qi)(qi)業(ye)而言(yan)，要結合(he)自(zi)身(shen)的(de)(de)(de)特點，找(zhao)準適(shi)合(he)自(zi)己的(de)(de)(de)融資(zi)(zi)(zi)(zi)方(fang)(fang)式。為(wei)了保證(zheng)民營企(qi)(qi)業(ye)借(jie)(jie)殼(ke)(ke)融資(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)成(cheng)功(gong)率(lv)，要充分考慮借(jie)(jie)殼(ke)(ke)后的(de)(de)(de)企(qi)(qi)業(ye)經營管(guan)理和資(zi)(zi)(zi)(zi)源整(zheng)合(he)，制定雙(shuang)贏的(de)(de)(de)融資(zi)(zi)(zi)(zi)模式，保證(zheng)企(qi)(qi)業(ye)今后長(chang)遠的(de)(de)(de)發(fa)展戰略。

參考文獻：

［1］彭曉(xiao)潔(jie)：《我(wo)國民營(ying)企業借殼上市的現狀、動因(yin)及建議》，《財會(hui)月刊》2011年第10期。

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篇4

【關(guan)鍵詞】ZW地產；杜(du)邦模(mo)型；盈利能力(li)；策略建議

一、理論綜述

（一(yi)）企(qi)業盈利能(neng)力分析

1.企業盈(ying)利(li)能力(li)的內涵

盈(ying)(ying)利(li)(li)能(neng)力(li)，也稱獲利(li)(li)能(neng)力(li)，它是(shi)(shi)指企業(ye)獲取利(li)(li)潤的能(neng)力(li)。盈(ying)(ying)利(li)(li)水平及盈(ying)(ying)利(li)(li)的穩(wen)(wen)定、持久性是(shi)(shi)盈(ying)(ying)利(li)(li)能(neng)力(li)分析(xi)所(suo)應包括的兩方面內容。企業(ye)盈(ying)(ying)利(li)(li)的穩(wen)(wen)定性、持久性的分析(xi)在人們(men)對(dui)企業(ye)盈(ying)(ying)利(li)(li)能(neng)力(li)分析(xi)中往(wang)往(wang)被忽(hu)視，而只重(zhong)視企業(ye)獲得利(li)(li)潤的多少。

2.盈利能力(li)分析的(de)方法

（1）盈利穩定性的分析

盈利(li)的(de)穩定性分析，主要是站在(zai)各(ge)種(zhong)業務(wu)利(li)潤(run)(run)結構的(de)角(jiao)度(du)，通過(guo)分析各(ge)種(zhong)業務(wu)利(li)潤(run)(run)在(zai)利(li)潤(run)(run)總額(e)中(zhong)所占比重(zhong)來進行判別(bie)盈利(li)的(de)穩定性。

（2）盈利(li)持久性的分析

盈利(li)的(de)持(chi)久性，就(jiu)是指企業盈利(li)長期變動(dong)的(de)趨勢。通常采用兩期或數期的(de)損益進(jin)行比較的(de)方式以分析盈利(li)的(de)持(chi)久性。

（3）盈利水平分(fen)析A主要(yao)分(fen)析指(zhi)標

評價企業盈(ying)利(li)水平的(de)指標(biao)(biao)一般(ban)為相(xiang)對財務指標(biao)(biao)。總體上(shang)可按照資(zi)源投入和經營(ying)特點把這些指標(biao)(biao)分(fen)為為四(si)大(da)類，分(fen)別是：生產(chan)經營(ying)盈(ying)利(li)能力分(fen)析(xi)、資(zi)產(chan)盈(ying)利(li)能力分(fen)析(xi)、權益資(zi)金(jin)盈(ying)利(li)能力分(fen)析(xi)以及股份公司盈(ying)利(li)能力分(fen)析(xi)。

3.盈利能(neng)力的計量指標

計(ji)量企業盈(ying)利(li)能力的指(zhi)標(biao)有(you)很多，在所有(you)的財務(wu)比率中最廣為(wei)認知和(he)廣泛使用(yong)的主要(yao)有(you)三個(ge)指(zhi)標(biao)：利(li)潤(run)率、資產報酬率和(he)權益報酬率。

（二）杜邦模型

杜(du)邦(bang)分析(xi)是將權益報(bao)酬(chou)率(lv)(lv)分解為(wei)利潤率(lv)(lv)、總(zong)資產(chan)周(zhou)轉(zhuan)率(lv)(lv)和財(cai)(cai)務杠(gang)桿(gan)三(san)部分進(jin)行分析(xi)的方式(shi)，此(ci)種方式(shi)也被稱為(wei)“杜(du)邦(bang)模(mo)型”。杜(du)邦(bang)模(mo)型表明有三(san)類因素影(ying)響權益報(bao)酬(chou)率(lv)(lv)：運(yun)營效率(lv)(lv)，用(yong)利潤率(lv)(lv)衡量(liang)；資產(chan)使用(yong)效率(lv)(lv)，用(yong)資產(chan)周(zhou)轉(zhuan)率(lv)(lv)來衡量(liang)；財(cai)(cai)務杠(gang)桿(gan)，用(yong)權益乘數衡量(liang)。

杜(du)邦(bang)恒(heng)等式(shi)：權益(yi)報酬率（ROE）=凈(jing)利潤/權益(yi)總額

二、ZW地產公司盈利能力的杜邦分(fen)析

（一）ZW地產(chan)公(gong)司簡(jian)介

ZW地(di)產(chan)是具有國家一(yi)級開發(fa)資質的(de)大(da)型國有房地(di)產(chan)企(qi)(qi)業集(ji)團，中國房地(di)產(chan)“綜合開發(fa)”“責(ze)(ze)(ze)(ze)任地(di)產(chan)”“藍籌地(di)產(chan)”百強企(qi)(qi)業。作為(wei)根植(zhi)西安本土的(de)領導品牌，ZW地(di)產(chan)始終以(yi)(yi)對城市(shi)負(fu)責(ze)(ze)(ze)(ze)、對社會(hui)負(fu)責(ze)(ze)(ze)(ze)、對業主負(fu)責(ze)(ze)(ze)(ze)的(de)國企(qi)(qi)品牌責(ze)(ze)(ze)(ze)任，致(zhi)力于提升城市(shi)價值、傳承地(di)域文化(hua)和改善(shan)人居(ju)環境。2014年以(yi)(yi)來，“五優好宅”住宅生(sheng)活體(ti)系得以(yi)(yi)建立，成為(wei)ZW地(di)產(chan)新時期下(xia)的(de)發(fa)展目(mu)標。

（二）ZW地產盈利能力的杜邦(bang)分析

運用杜邦(bang)模(mo)型(xing)(xing)可以(yi)解釋盈(ying)利(li)能(neng)力指標變動原因(yin)和(he)(he)變動趨(qu)勢，為(wei)采(cai)取措施提高盈(ying)利(li)能(neng)力指明方向。表(biao)3-1、表(biao)3-2分(fen)別為(wei)根據ZW地產(chan)2009、2010、2011年(nian)三年(nian)的(de)資產(chan)負(fu)債(zhai)表(biao)和(he)(he)損益表(biao)數(shu)據編(bian)制(zhi)的(de)該公(gong)司比(bi)較資產(chan)負(fu)債(zhai)表(biao)和(he)(he)比(bi)較損益表(biao)。下面就以(yi)杜邦(bang)模(mo)型(xing)(xing)為(wei)基(ji)礎，結合因(yin)素(su)分(fen)析(xi)法、趨(qu)勢分(fen)析(xi)法，對ZW地產(chan)公(gong)司的(de)盈(ying)利(li)能(neng)力進行杜邦(bang)分(fen)析(xi)。

分析表3-1、表3-2，可計算該公(gong)司相關財(cai)務比率如下：

權(quan)益報酬率(lv)(lv)(lv)=銷(xiao)售(shou)凈利(li)率(lv)(lv)(lv)*總資產周轉率(lv)(lv)(lv)*權(quan)益乘數（本文以營業凈利(li)率(lv)(lv)(lv)替代(dai)銷(xiao)售(shou)凈利(li)率(lv)(lv)(lv)）

2009年 0.27=0.09*2.26*1.33

2010年 0.29=0.11*2.28*1.16

2011年 0.24=0.09*2.27*1.18

該公司權益報酬率(lv)2009年為(wei)0.27，2010年上升(sheng)至(zhi)0.29， 2011年有所下降為(wei)0.24，這是銷(xiao)售凈(jing)利(li)率(lv)、總資產(chan)周轉率(lv)和權益乘數共同(tong)作用的(de)結果。也(ye)就(jiu)是生產(chan)經營業務盈(ying)(ying)利(li)能(neng)力(li)(li)、資產(chan)盈(ying)(ying)利(li)能(neng)力(li)(li)和財務杠(gang)桿盈(ying)(ying)利(li)能(neng)力(li)(li)三種(zhong)盈(ying)(ying)利(li)能(neng)力(li)(li)相(xiang)互影響(xiang)的(de)體(ti)現。

（三）銷售凈利率

很顯(xian)然(ran)，2011年的(de)銷售指標(biao)均(jun)比2010年和2009年差許多，雖然(ran)2011年的(de)營(ying)業利(li)潤514983萬元(yuan)高于2009年的(de)469044萬元(yuan)，但其成(cheng)本費(fei)用控制較差，在獲(huo)取(qu)同(tong)樣銷售收入(ru)的(de)情況下，付出的(de)代價較為高昂。

（四）總(zong)資產(chan)周轉(zhuan)率(lv)

該公司的總資(zi)產(chan)周轉(zhuan)率(lv)、應收賬款周轉(zhuan)率(lv)以(yi)及存(cun)貨周轉(zhuan)率(lv)也(ye)會對權益報(bao)酬率(lv)產(chan)生(sheng)影響。2009―2011三年的資(zi)產(chan)周轉(zhuan)率(lv)情況如下表3-4所示：

從表3-4可以得出：應收(shou)賬(zhang)款(kuan)周(zhou)(zhou)轉(zhuan)率(lv)2009年(nian)最(zui)高(gao)，2011年(nian)比2010年(nian)略有提(ti)高(gao)。2009年(nian)的應收(shou)賬(zhang)款(kuan)僅有33083萬(wan)(wan)元(yuan)，相(xiang)比2010年(nian)的114033萬(wan)(wan)元(yuan)、2011年(nian)的104700萬(wan)(wan)元(yuan)少得多。而(er)總資產周(zhou)(zhou)轉(zhuan)率(lv)和存貨周(zhou)(zhou)轉(zhuan)率(lv)三(san)年(nian)基本(ben)持平，說明三(san)年(nian)來(lai)資產的盈利能力基本(ben)相(xiang)同，對權益報酬率(lv)的影響不(bu)大。

三、基于盈(ying)利能力的ZW地產公司實施策略(lve)建議

（一(yi)）選(xuan)準目標市場。彼得斯(si)和(he)沃特曼曾經(jing)(jing)合(he)著了《追求卓越》一(yi)書，書中(zhong)有一(yi)段(duan)話(hua)表達(da)的意思是(shi)：盈(ying)(ying)(ying)利(li)水(shui)平(ping)(ping)最(zui)高(gao)的企(qi)業(ye)(ye)(ye)的必(bi)定集中(zhong)經(jing)(jing)營核心產(chan)(chan)(chan)品(pin)，盈(ying)(ying)(ying)利(li)水(shui)平(ping)(ping)較高(gao)的企(qi)業(ye)(ye)(ye)是(shi)相關(guan)多(duo)元化經(jing)(jing)營，盈(ying)(ying)(ying)利(li)水(shui)平(ping)(ping)最(zui)差(cha)的企(qi)業(ye)(ye)(ye)就是(shi)無關(guan)多(duo)元化經(jing)(jing)營了。因此，ZW地產(chan)(chan)(chan)公司實施多(duo)經(jing)(jing)營戰略時，最(zui)好選(xuan)擇與(yu)其(qi)行(xing)(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)有關(guan)聯的行(xing)(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)或(huo)產(chan)(chan)(chan)品(pin)。如(ru)果能把這些行(xing)(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)和(he)產(chan)(chan)(chan)品(pin)與(yu)白酒主(zhu)業(ye)(ye)(ye)結合(he)起(qi)來(lai)，參與(yu)行(xing)(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)組織結構和(he)生產(chan)(chan)(chan)力布局的調整，既可以(yi)把原本流向(xiang)行(xing)(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)外的利(li)潤留在(zai)行(xing)(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)內，又可擴大企(qi)業(ye)(ye)(ye)在(zai)行(xing)(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)內的影響力，而(er)且(qie)能通過主(zhu)輔業(ye)(ye)(ye)配合(he)形成的產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)鏈發揮綜(zong)合(he)優(you)勢(shi)，提高(gao)企(qi)業(ye)(ye)(ye)的整體盈(ying)(ying)(ying)利(li)水(shui)平(ping)(ping)。

（二）明(ming)悉目標(biao)行業(ye)(ye)，掌握核(he)心技(ji)(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)(shu)，避免盲目決(jue)策。在(zai)選準目標(biao)行業(ye)(ye)以后，企業(ye)(ye)首(shou)先要對(dui)(dui)新行業(ye)(ye)諸(zhu)如市場(chang)(chang)規(gui)模、發(fa)(fa)展(zhan)潛(qian)力、競爭(zheng)對(dui)(dui)手等重要情況了(le)解得(de)清清楚楚、了(le)如指掌，或者說要有(you)(you)絕對(dui)(dui)把握。其次是要掌握在(zai)該領域生存、發(fa)(fa)展(zhan)所(suo)(suo)需要的核(he)心技(ji)(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)(shu)，這是關(guan)鍵所(suo)(suo)在(zai)。若想在(zai)新行業(ye)(ye)經營獲得(de)成功(gong)，必須同時具備技(ji)(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)(shu)、資(zi)金(jin)和(he)市場(chang)(chang)營銷等全方位優勢(shi)(shi)。最(zui)后是要對(dui)(dui)目標(biao)行業(ye)(ye)的經營預期(qi)做出具有(you)(you)前瞻性(xing)的長(chang)遠規(gui)劃(hua)，明(ming)確實施步驟，避免決(jue)策的盲目性(xing)。對(dui)(dui)ZW地產公司來(lai)講，可發(fa)(fa)揮(hui)其在(zai)資(zi)金(jin)方面(mian)的優勢(shi)(shi)，買斷目標(biao)行業(ye)(ye)有(you)(you)關(guan)產品的核(he)心技(ji)(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)(shu)，掌握決(jue)勝的利(li)器(qi)，從(cong)而為在(zai)新行業(ye)(ye)發(fa)(fa)展(zhan)奠(dian)定堅實的基礎。如果不掌握核(he)心技(ji)(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)(shu)，就沒有(you)(you)領先優勢(shi)(shi)，單(dan)單(dan)靠在(zai)資(zi)金(jin)上的所(suo)(suo)謂(wei)的優勢(shi)(shi)，即(ji)便能(neng)夠進入一些競爭(zheng)激烈的行業(ye)(ye)，也(ye)只能(neng)以低水平維持，其經營業(ye)(ye)績不會取得(de)預想的結果。

（三）打(da)造整(zheng)體(ti)優勢，實現優勢整(zheng)合，獲取“1+1 >2”的(de)(de)效(xiao)應(ying)。企(qi)業(ye)(ye)可采用(yong)兩種方式進(jin)入新(xin)(xin)(xin)行(xing)業(ye)(ye)：一(yi)是(shi)(shi)依靠內(nei)部(bu)成(cheng)(cheng)長(chang)，二是(shi)(shi)依賴外部(bu)成(cheng)(cheng)長(chang)。內(nei)部(bu)成(cheng)(cheng)長(chang)是(shi)(shi)指原有(you)企(qi)業(ye)(ye)投(tou)資(zi)新(xin)(xin)(xin)建項目(mu)(mu)，隨著新(xin)(xin)(xin)項目(mu)(mu)的(de)(de)投(tou)入運營(ying)而(er)進(jin)入新(xin)(xin)(xin)行(xing)業(ye)(ye)：外部(bu)成(cheng)(cheng)長(chang)是(shi)(shi)指原企(qi)業(ye)(ye)購(gou)并一(yi)個新(xin)(xin)(xin)企(qi)業(ye)(ye)，繼而(er)進(jin)入新(xin)(xin)(xin)行(xing)業(ye)(ye)，并在(zai)新(xin)(xin)(xin)行(xing)業(ye)(ye)內(nei)精心運作(zuo)，使所購(gou)企(qi)業(ye)(ye)不斷發展壯大。無(wu)論哪種操作(zuo)方式，其目(mu)(mu)的(de)(de)無(wu)非是(shi)(shi)通過整(zheng)體(ti)優勢的(de)(de)打(da)造，獲取整(zheng)合優勢，實現綜(zong)合經濟效(xiao)益，達(da)到“1+1>2"的(de)(de)效(xiao)果。ZW地產(chan)公司(si)若進(jin)行(xing)多元(yuan)化經營(ying)，應(ying)在(zai)有(you)限的(de)(de)資(zi)源(yuan)內(nei)兼(jian)顧不同集團利(li)益，通過人事安排、資(zi)源(yuan)調(diao)配(pei)、文化融合等手段(duan)進(jin)行(xing)組(zu)織結構再造，樹立職工整(zheng)體(ti)價值觀(guan)，以實現戰略協同，打(da)造整(zheng)體(ti)優勢。

（四）要注(zhu)意控制規(gui)(gui)模(mo)，及時(shi)調(diao)整行動(dong)方案(an)。經(jing)濟(ji)規(gui)(gui)模(mo)不是規(gui)(gui)模(mo)經(jing)濟(ji)，應盡量避免規(gui)(gui)模(mo)過大造成嚴重后果。過大的(de)規(gui)(gui)模(mo)，就會因組織(zhi)結(jie)構(gou)錯綜(zong)復雜導(dao)致管理溝(gou)通(tong)困難，以至于信息失靈、對市(shi)場(chang)反應遲鈍，企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)運轉失常(chang)。遇(yu)此情(qing)況(kuang)，企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)應及時(shi)取(qu)措施“精兵(bing)簡政(zheng)”。對所屬子公(gong)司進行清(qing)查，分門別(bie)類制定精簡、調(diao)整方案(an)，通(tong)過采取(qu)分拆、剝離、縮小企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)規(gui)(gui)模(mo)等手段(duan)，促使企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)“瘦身強骨”，提高運營效率，提升企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)盈利(li)(li)能力(li)。再(zai)次，用合理的(de)資(zi)本結(jie)構(gou)，充分發揮財(cai)務(wu)杠桿的(de)盈利(li)(li)能力(li)。

參考文獻：

篇5

2011年月日

實習地點：吉林省良(liang)品柏(bo)宏(hong)房地產開發(fa)有限公(gong)司長春分公(gong)司

實(shi)習部(bu)門(men)：客服部(bu)，保(bao)潔部(bu)

實習目(mu)的(de)：為(wei)書(shu)本(ben)與實際的(de)融合提供一個契機，用專業知識(shi)指導(dao)工(gong)作，并在工(gong)作中鞏固知識(shi)，培(pei)養(yang)學生的(de)實際工(gong)作能(neng)力(li)，溝通能(neng)力(li)，協(xie)作能(neng)力(li)。

二、公司簡介

良(liang)品柏(bo)(bo)宏(hong)(hong)物(wu)業公司是隸屬吉林省(sheng)良(liang)品柏(bo)(bo)宏(hong)(hong)房地(di)產有(you)限公司的(de)(de)三(san)級資質物(wu)業公司，成立于2006年(nian)。現有(you)員工一(yi)百余(yu)人(ren)，百分(fen)之九十的(de)(de)管理員取得從業資格證(zheng)書(shu)，是一(yi)支(zhi)具有(you)專(zhuan)業技能的(de)(de)優秀團隊(dui)。現服(fu)務(wu)(wu)于錦繡(xiu)世家，錦繡(xiu)佳(jia)園，愛(ai)琴灣三(san)個(ge)項目，服(fu)務(wu)(wu)面(mian)積50余(yu)萬(wan)平(ping)方米(mi)。公司以“求實，求新(xin)，求發(fa)展(zhan)(zhan)”的(de)(de)經營理念，嚴把建筑質量關，以服(fu)務(wu)(wu)促(cu)進銷售(shou)，以需求定(ding)建設的(de)(de)運營機(ji)制，本著“業主所需，柏(bo)(bo)宏(hong)(hong)所想”的(de)(de)企業宗旨，向(xiang)著名牌(pai)企業的(de)(de)方向(xiang)發(fa)展(zhan)(zhan)，不多提升自(zi)己，并在提升中(zhong)完善自(zi)己。

三、實習經歷

初來的(de)(de)時候(hou)，實習生在經(jing)理的(de)(de)保(bao)護(hu)下，幾乎每天(tian)都呆(dai)在自己(ji)的(de)(de)辦公室里。很多天(tian)沒有分(fen)配工作(zuo)，我(wo)們整(zheng)天(tian)喝茶(cha)看(kan)報(bao)紙。我(wo)經(jing)常跟著年前來的(de)(de)同學(xue)去(qu)查(cha)保(bao)潔，去(qu)看(kan)房管驗房。發現工作(zuo)沒有什么創造性后，我(wo)就一(yi)直在自學(xue)，翻看(kan)以(yi)前的(de)(de)書本筆記，從辦公室的(de)(de)報(bao)紙中學(xue)習如何選(xuan)材(cai)，裝修和驗房，或者從網上(shang)查(cha)一(yi)些物(wu)業(ye)案例(li)，也學(xue)到了不少東西。

經理經常到實習生的辦公室(shi)慰問，有(you)時會(hui)聊到一些(xie)專業問題和現實案例(li)。但(dan)(dan)是(shi)(shi)他從(cong)來不告訴我(wo)們如何(he)解決，我(wo)便到網上去查相關案例(li)，但(dan)(dan)實際上這是(shi)(shi)一個不完善(shan)(shan)并且和地產是(shi)(shi)父子(zi)關系的小區，很(hen)多事情不管不負責，能推則推，所以在(zai)實際工作(zuo)中到底如何(he)處(chu)理我(wo)還是(shi)(shi)不知道，只能做到只有(you)盡量讓工作(zuo)完美，不出問題，并且獨善(shan)(shan)其身。

月(yue)22日，暫時(shi)分到客服去(qu)做實(shi)習房(fang)管。跟客服主管一(yi)起查樓驗房(fang)，發現房(fang)屋普遍存在一(yi)些質量問(wen)題(ti)，比如鋼筋透銹，抹灰(hui)不合格，窗戶壓(ya)板壓(ya)條變形等，將(jiang)這(zhe)些記(ji)錄在案，移交工程部(bu)整改，但是我們發現問(wen)題(ti)很容易，但解(jie)釋不出問(wen)題(ti)產生的原因(yin)，也提(ti)不出解(jie)決辦法。

月8日，分到保(bao)潔，開始接手保(bao)潔管(guan)理工作(zuo)。每天不定時的(de)檢查(cha)，抽查(cha)，明確(que)各(ge)人(ren)的(de)區域(yu)，落實到人(ren)，抓典型，嚴格監督。這幾天初見成效。在保(bao)潔，我們有(you)管(guan)理權沒有(you)人(ren)事(shi)權，因(yin)此沒有(you)太多事(shi)做，所以對我來說只不過是換個地方繼續(xu)待著。

月27日，升為(wei)保(bao)潔(jie)主管，接手保(bao)潔(jie)工作(zuo)(zuo)，權力大了很多，可以做的事也多了，但仍然沒(mei)有(you)人事權。制(zhi)定當天的工作(zuo)(zuo)計劃，重(zhong)新擬定保(bao)潔(jie)工作(zuo)(zuo)要求，每周召開(kai)保(bao)潔(jie)部會議(yi)，總結當周工作(zuo)(zuo)狀況，表揚(yang)積極員工，提出下周工作(zuo)(zuo)任(ren)務。

月5日，轉(zhuan)為試用(yong)期，繼續擔任(ren)保潔主管，主管保潔工作。

四、實習心得

實(shi)習至(zhi)今，我接觸了很多(duo)實(shi)際的物業工(gong)作，學到(dao)了許多(duo)東西。

1.接管驗收

因為這(zhe)個公司(si)(si)房地產公司(si)(si)與物業公司(si)(si)，供熱公司(si)(si)是一家，所以在實際工作中簡(jian)化了很多環節，工作量相對(dui)較少(shao)。

在接管(guan)(guan)驗收過程中，必須(xu)仔細查(cha)找一切可能對日后物業(ye)管(guan)(guan)理(li)造成(cheng)麻煩的(de)問(wen)題。主(zhu)(zhu)要(yao)檢查(cha)主(zhu)(zhu)體結構是(shi)否(fou)穩固，有(you)無裂(lie)痕；外(wai)墻(qiang)彩磚(zhuan)有(you)無松動，脫落；各(ge)種門，樓梯，扶手，窗戶，開關，插座，對講(jiang)等(deng)是(shi)否(fou)完好并且(qie)可以正常安全(quan)使用；室(shi)內墻(qiang)，地面，頂棚，窗臺等(deng)是(shi)否(fou)平整(zheng)，抹灰是(shi)否(fou)合(he)(he)格，有(you)無裂(lie)痕，有(you)無空鼓；室(shi)內各(ge)種管(guan)(guan)道是(shi)否(fou)齊全(quan)，暢通等(deng)。發(fa)(fa)現問(wen)題要(yao)詳(xiang)細記錄，遞交(jiao)工程部(bu)限期整(zheng)改。物業(ye)要(yao)隨時跟進(jin)，協(xie)調。整(zheng)改結束后，物業(ye)再(zai)次驗收，合(he)(he)格后簽發(fa)(fa)合(he)(he)格證(zheng)憑證(zheng)，進(jin)行(xing)接管(guan)(guan)。

在(zai)(zai)接管(guan)的(de)過(guo)程中(zhong)涉(she)及到(dao)一個(ge)(ge)交(jiao)(jiao)接問(wen)題(ti)。在(zai)(zai)交(jiao)(jiao)接過(guo)程中(zhong)所(suo)有事項必須(xu)(xu)記錄在(zai)(zai)案(an)，落實到(dao)人，必須(xu)(xu)做(zuo)到(dao)嚴謹仔細，準確(que)(que)齊全，這就(jiu)避免(mian)了(le)(le)(le)(le)以后(hou)(hou)出現問(wen)題(ti)的(de)混亂狀態(tai)。在(zai)(zai)交(jiao)(jiao)接過(guo)程中(zhong)，鑰匙(chi)的(de)交(jiao)(jiao)接是非常(chang)重(zhong)要的(de)一個(ge)(ge)環節。這就(jiu)引(yin)出了(le)(le)(le)(le)一個(ge)(ge)鑰匙(chi)的(de)管(guan)理問(wen)題(ti)。鑰匙(chi)的(de)管(guan)理關系到(dao)到(dao)小(xiao)區(qu)的(de)公共秩序(xu)穩定，業主的(de)人身(shen)財產安全，同時也關系到(dao)物業管(guan)理工作的(de)正常(chang)進行。在(zai)(zai)實習過(guo)程中(zhong)就(jiu)出現了(le)(le)(le)(le)一次鑰匙(chi)交(jiao)(jiao)接失誤的(de)情況。因為在(zai)(zai)交(jiao)(jiao)接時沒有及時清點(dian)清楚(chu)，造成六把鑰匙(chi)無從(cong)查找，對工作造成了(le)(le)(le)(le)極大的(de)困擾。所(suo)以以后(hou)(hou)在(zai)(zai)工作中(zhong)必須(xu)(xu)按程序(xu)辦事，及時清點(dian)，準確(que)(que)登記，明確(que)(que)責任。

鑰(yao)(yao)(yao)(yao)(yao)匙的(de)(de)(de)管(guan)理包括鑰(yao)(yao)(yao)(yao)(yao)匙的(de)(de)(de)編(bian)(bian)號(hao)和鑰(yao)(yao)(yao)(yao)(yao)匙的(de)(de)(de)存放保管(guan)。鑰(yao)(yao)(yao)(yao)(yao)匙的(de)(de)(de)編(bian)(bian)號(hao)必須做到準確(que)無誤(wu)。在(zai)很(hen)多地方(fang)中(zhong)出現了(le)因(yin)為鑰(yao)(yao)(yao)(yao)(yao)匙編(bian)(bian)號(hao)出現錯(cuo)誤(wu)，業主領用鑰(yao)(yao)(yao)(yao)(yao)匙后(hou)(hou)進(jin)入(ru)了(le)錯(cuo)誤(wu)的(de)(de)(de)房屋(wu)，并且(qie)進(jin)行了(le)裝修的(de)(de)(de)案例(li)。而在(zai)這(zhe)(zhe)里(li)，鑰(yao)(yao)(yao)(yao)(yao)匙的(de)(de)(de)編(bian)(bian)號(hao)同(tong)樣存在(zai)問題，有棟樓的(de)(de)(de)鑰(yao)(yao)(yao)(yao)(yao)匙編(bian)(bian)號(hao)左右(you)顛(dian)倒，這(zhe)(zhe)為物業的(de)(de)(de)驗(yan)房，辦(ban)理入(ru)住造(zao)成不(bu)少麻煩。鑰(yao)(yao)(yao)(yao)(yao)匙的(de)(de)(de)存放保管(guan)很(hen)重(zhong)要，必須專人(ren)專管(guan)，落實責(ze)任。如果每個(ge)人(ren)都能接(jie)觸到鑰(yao)(yao)(yao)(yao)(yao)匙，那必然會難以明(ming)確(que)責(ze)任，造(zao)成管(guan)理混亂(luan)(luan)。個(ge)別(bie)別(bie)有用心的(de)(de)(de)人(ren)可(ke)能會利用混亂(luan)(luan)，中(zhong)飽(bao)私囊。這(zhe)(zhe)嚴(yan)重(zhong)損傷了(le)物業的(de)(de)(de)形(xing)象，在(zai)業主中(zhong)造(zao)成極壞的(de)(de)(de)影響。在(zai)實習中(zhong)就出現了(le)這(zhe)(zhe)樣的(de)(de)(de)事件(jian)。一位業主的(de)(de)(de)車庫長期沒(mei)有使(shi)用，但是后(hou)(hou)來發現該業主的(de)(de)(de)車庫中(zhong)停放著別(bie)人(ren)的(de)(de)(de)車。鑰(yao)(yao)(yao)(yao)(yao)匙是從誰的(de)(de)(de)手里(li)流出去的(de)(de)(de)還不(bu)明(ming)確(que)，難以落實。這(zhe)(zhe)就暴露了(le)鑰(yao)(yao)(yao)(yao)(yao)匙管(guan)理的(de)(de)(de)漏洞。所以在(zai)以后(hou)(hou)的(de)(de)(de)工作中(zhong)必須加強鑰(yao)(yao)(yao)(yao)(yao)匙的(de)(de)(de)管(guan)理，嚴(yan)防出現這(zhe)(zhe)樣的(de)(de)(de)混亂(luan)(luan)局面。

2.辦理入住

首先(xian)確(que)定業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)身份，登(deng)記業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)資料，必須做到詳細(xi)準確(que)。在陪同業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)驗(yan)(yan)(yan)(yan)房(fang)(fang)中，要詳細(xi)記錄驗(yan)(yan)(yan)(yan)房(fang)(fang)過(guo)程(cheng)中出現的(de)(de)的(de)(de)問題(ti)，時刻(ke)跟進，在驗(yan)(yan)(yan)(yan)收(shou)合格后，向業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)發放鑰匙及各種(zhong)相關(guan)資料，如《房(fang)(fang)屋質量(liang)保證書》《小區用戶手冊》等。應業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)要求(qiu)開通住宅內(nei)水電等。如有(you)其他規定要求(qiu)等雙(shuang)方相互溝通，協調。在驗(yan)(yan)(yan)(yan)房(fang)(fang)過(guo)程(cheng)中，出現的(de)(de)問題(ti)要準確(que)向業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)解釋說(shuo)明，明確(que)責任(ren)歸屬。在這里，因為房(fang)(fang)地產(chan)和物業(ye)(ye)是一家，所以如果有(you)些在將(jiang)來業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)裝修時可以遮蓋(gai)彌補的(de)(de)問題(ti)，物業(ye)(ye)會幫工(gong)程(cheng)掩蓋(gai)過(guo)去，比如抹灰不平整，廚房(fang)(fang)頂棚(peng)不抹灰等問題(ti)。

3.裝修管理

裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)是物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)中(zhong)一個重(zhong)(zhong)要部分。每個業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)都有(you)(you)自己(ji)的(de)審(shen)美(mei)觀和生(sheng)活理(li)(li)(li)念(nian)。所以(yi)在(zai)(zai)(zai)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)過(guo)程中(zhong)必(bi)會(hui)改動很多(duo)地方已達到自己(ji)的(de)要求。但(dan)物(wu)業(ye)(ye)公司必(bi)須從方便今后管(guan)(guan)理(li)(li)(li)的(de)角度去管(guan)(guan)理(li)(li)(li)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)，這就(jiu)必(bi)然會(hui)與業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)的(de)利益(yi)發(fa)生(sheng)沖突，因此在(zai)(zai)(zai)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)中(zhong)，物(wu)業(ye)(ye)公司必(bi)須事先要求業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)進行(xing)專修(xiu)登記，并告知業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)時(shi)的(de)注意事項(xiang)，與業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)簽訂(ding)《房(fang)屋裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)協議(yi)》，提前將未來可能(neng)出現的(de)矛盾和責任消除(chu)。當然，有(you)(you)些業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)可能(neng)不按照(zhao)協議(yi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)，這就(jiu)要客服人員(yuan)對裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)及裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)人員(yuan)進行(xing)監督管(guan)(guan)理(li)(li)(li)，房(fang)管(guan)(guan)員(yuan)要不定(ding)(ding)期(qi)巡(xun)檢(jian)。在(zai)(zai)(zai)巡(xun)檢(jian)過(guo)程中(zhong)，檢(jian)查(cha)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)人員(yuan)的(de)出入通行(xing)證(zheng)等有(you)(you)效證(zheng)件。但(dan)由(you)于小區沒有(you)(you)封閉并且正在(zai)(zai)(zai)施工，所以(yi)并沒有(you)(you)該環節(jie)，小區流動人員(yuan)比(bi)較多(duo)，管(guan)(guan)理(li)(li)(li)較困難。還要檢(jian)查(cha)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)是否私(si)自改動承重(zhong)(zhong)結構，管(guan)(guan)線，有(you)(you)無亂用電，裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)垃圾是否對方在(zai)(zai)(zai)指定(ding)(ding)地點(dian)等。發(fa)現問題，及時(shi)與業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)協調(diao)解決，以(yi)免在(zai)(zai)(zai)日(ri)后造成麻煩。

4.日常管(guan)理(li)，服(fu)務

在此(ci)實習(xi)這些日子，我一直這樣認為，只有(you)各個部門各盡其(qi)能，各負其(qi)責(ze)，這個小(xiao)區(qu)才會安寧(ning)、和(he)諧。

我認為各部(bu)門(men)應該(gai)是這樣的局面:

客服部，接待有禮，言行(xing)規范，記錄詳細(xi)，準確(que)解(jie)答，跟進(jin)處理，協調合(he)作。

維修(xiu)部，及時反應，迅速行動，準守規定(ding)，服從指揮。

保潔部(bu)，認真負責，吃(chi)苦耐勞，遵(zun)守規定(ding)，。

保(bao)安部，忠于(yu)職守，舉止得體，提高素(su)質。

各部(bu)雖然職能(neng)(neng)不同，但都是物(wu)業的(de)組(zu)成部(bu)分，統一領導，協(xie)調(diao)合(he)作才能(neng)(neng)保證(zheng)物(wu)業工作順利正常(chang)運(yun)作，才能(neng)(neng)更(geng)好更(geng)快的(de)解(jie)決問題，為小區業主服(fu)務。

在(zai)(zai)(zai)日(ri)常(chang)管(guan)理中(zhong)，巡檢是(shi)非常(chang)重(zhong)要(yao)(yao)的(de)(de)(de)(de)，因為(wei)這(zhe)是(shi)發現問題(ti)，彌(mi)補工作(zuo)漏洞的(de)(de)(de)(de)一(yi)種(zhong)手段。保(bao)潔主管(guan)，保(bao)安(an)，客(ke)服(fu)(fu)人(ren)員在(zai)(zai)(zai)平時(shi)(shi)工作(zuo)中(zhong)把看到的(de)(de)(de)(de)問題(ti)及時(shi)(shi)通(tong)(tong)知(zhi)相關負責(ze)部門(men)，各(ge)(ge)部門(men)及時(shi)(shi)解決(jue)(jue)，這(zhe)就減少(shao)了業(ye)主的(de)(de)(de)(de)投訴(su)，提(ti)(ti)高(gao)了滿(man)意度，在(zai)(zai)(zai)無形中(zhong)提(ti)(ti)高(gao)物(wu)業(ye)企(qi)業(ye)的(de)(de)(de)(de)形象，同時(shi)(shi)也(ye)可以為(wei)公司(si)挽回因管(guan)理不善(shan)而造成的(de)(de)(de)(de)損失。真正(zheng)(zheng)良(liang)好(hao)的(de)(de)(de)(de)服(fu)(fu)務不是(shi)完美地解決(jue)(jue)投訴(su)，而是(shi)在(zai)(zai)(zai)不良(liang)事件出現之前(qian)及時(shi)(shi)處理解決(jue)(jue)，將不良(liang)影(ying)響(xiang)消滅在(zai)(zai)(zai)萌芽狀(zhuang)態。所(suo)以物(wu)業(ye)人(ren)員在(zai)(zai)(zai)巡檢中(zhong)要(yao)(yao)密切關注各(ge)(ge)種(zhong)可能導致傷(shang)害企(qi)業(ye)和業(ye)主利(li)益(yi)的(de)(de)(de)(de)事物(wu)。在(zai)(zai)(zai)實習(xi)中(zhong)曾經有(you)一(yi)戶業(ye)主入(ru)住半(ban)年(nian)了才被查出沒(mei)有(you)安(an)裝(zhuang)電表，給公司(si)造成重(zhong)大損失，這(zhe)是(shi)管(guan)理工作(zuo)的(de)(de)(de)(de)嚴(yan)重(zhong)失誤。所(suo)以在(zai)(zai)(zai)日(ri)常(chang)工作(zuo)中(zhong)要(yao)(yao)制定嚴(yan)格的(de)(de)(de)(de)工作(zuo)流程，嚴(yan)格詳(xiang)細(xi)記(ji)錄，做到戶戶登記(ji)，層層跟進，步步落實。保(bao)潔，保(bao)安(an)，客(ke)服(fu)(fu)，維(wei)修四部門(men)緊密配(pei)合，及時(shi)(shi)溝通(tong)(tong)，互通(tong)(tong)有(you)無，共同為(wei)維(wei)護(hu)物(wu)業(ye)和業(ye)主的(de)(de)(de)(de)正(zheng)(zheng)當利(li)益(yi)努力(li)。

5.熟悉法律，明確權責

在物業工作中(zhong)(zhong)涉及到很多權(quan)責(ze)問題，明(ming)確權(quan)責(ze)，將更好(hao)的開展(zhan)物業工作。對于屬于物業的責(ze)任(ren)，物業要勇于承擔，積(ji)極處(chu)理(li)。不屬于自己的責(ze)任(ren)，要真誠的向(xiang)業主和物業使用(yong)人解釋清楚(chu)，幫(bang)助他們(men)解決問題。在實習中(zhong)(zhong)出現了(le)兩個關于責(ze)任(ren)的案例，讓我感觸頗深。

案例一，該小(xiao)區正在建設中，還(huan)沒有實現(xian)封閉。某日，幾名(ming)外來人員已買房看戶型的名(ming)義進(jin)入(ru)某業(ye)主(zhu)家中，趁業(ye)主(zhu)不備盜(dao)走大(da)量現(xian)金后離開。業(ye)主(zhu)察(cha)覺后到(dao)(dao)物(wu)(wu)(wu)業(ye)要(yao)求(qiu)(qiu)調(diao)出當(dang)日監控查(cha)看，并且要(yao)求(qiu)(qiu)物(wu)(wu)(wu)業(ye)賠償。物(wu)(wu)(wu)業(ye)拒絕后，該業(ye)主(zhu)經常到(dao)(dao)物(wu)(wu)(wu)業(ye)公(gong)司(si)鬧事撒(sa)潑。

案例二，某車主因(yin)為車在園區(qu)被盜要(yao)求物業賠償，被公司拒(ju)絕。

以上(shang)兩個案例都是(shi)在(zai)園區內發生(sheng)的(de)(de)(de)(de)(de)盜(dao)竊事件。開始我(wo)們都認為(wei)(wei)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司的(de)(de)(de)(de)(de)安(an)保(bao)工作存在(zai)失誤(wu)，應(ying)該承擔一(yi)定(ding)(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)責任。但是(shi)查看(kan)了相關(guan)的(de)(de)(de)(de)(de)法律后才知道其(qi)(qi)實公(gong)(gong)司的(de)(de)(de)(de)(de)做法是(shi)正(zheng)確的(de)(de)(de)(de)(de)。犯罪行為(wei)(wei)具有(you)(you)不可(ke)預(yu)測性，物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司是(shi)小(xiao)區的(de)(de)(de)(de)(de)服(fu)務者(zhe)(zhe)，而不是(shi)保(bao)護者(zhe)(zhe)。物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司的(de)(de)(de)(de)(de)保(bao)安(an)義務屬于(yu)防(fang)范性質(zhi)，與(yu)公(gong)(gong)安(an)機關(guan)的(de)(de)(de)(de)(de)維護社會(hui)秩序，保(bao)護公(gong)(gong)民合法利(li)益的(de)(de)(de)(de)(de)法定(ding)(ding)職責有(you)(you)著本質(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)區別。同時民法中強調權利(li)義務對(dui)等原(yuan)(yuan)則。物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司承擔保(bao)安(an)義務與(yu)其(qi)(qi)收(shou)取的(de)(de)(de)(de)(de)保(bao)安(an)費(fei)是(shi)對(dui)等的(de)(de)(de)(de)(de)。如果業(ye)(ye)(ye)(ye)主要求(qiu)全額賠償(chang)這就違(wei)背了對(dui)等的(de)(de)(de)(de)(de)原(yuan)(yuan)則。另外，要看(kan)在(zai)業(ye)(ye)(ye)(ye)主與(yu)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司簽(qian)訂的(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)務合同中，是(shi)否有(you)(you)明確規定(ding)(ding)業(ye)(ye)(ye)(ye)者(zhe)(zhe)在(zai)發生(sheng)財產(chan)損失后要物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)賠償(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)條款。如果沒(mei)有(you)(you)規定(ding)(ding)且物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)沒(mei)有(you)(you)過失行為(wei)(wei)，物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司可(ke)以不予賠償(chang)。

案例(li)一中的(de)(de)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)聲稱自己被盜七千多元，根(gen)據(ju)“誰主(zhu)(zhu)(zhu)張(zhang)，誰舉證(zheng)”的(de)(de)原則，業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)需要證(zheng)明被盜現金的(de)(de)存在性(xing)和準確性(xing)，并且要提供物業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)司(si)的(de)(de)工作與案件的(de)(de)發(fa)生存在必然聯系。業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)無法提供，所以公(gong)司(si)拒絕賠償。對于業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)要求調看(kan)監控(kong)錄像一事(shi)，物業(ye)(ye)(ye)(ye)也是拒絕的(de)(de)。雖然業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)是小區的(de)(de)主(zhu)(zhu)(zhu)人(ren)，但物業(ye)(ye)(ye)(ye)出于安全保密的(de)(de)角度(du)考慮一般是不允許業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)調看(kan)監控(kong)錄像的(de)(de)。除(chu)非是公(gong)安機關介入(ru)。

在(zai)案例二中(zhong)(zhong)，除了以上(shang)的解釋還涉及(ji)到保(bao)(bao)管問題(ti)。在(zai)《物權(quan)法(fa)》第70條(tiao)中(zhong)(zhong)規定(ding)：“業(ye)主(zhu)對建筑物內(nei)住宅、經營性用房(fang)等專有部分(fen)享有所(suo)有權(quan)。車(che)(che)(che)輛(liang)(liang)停放在(zai)自家的車(che)(che)(che)庫中(zhong)(zhong)，與物業(ye)公(gong)司沒(mei)有形成車(che)(che)(che)輛(liang)(liang)保(bao)(bao)管合同關系。”《合同法(fa)》第367條(tiao)規定(ding)“保(bao)(bao)管合同自保(bao)(bao)管物交接時(shi)成立(li)”。因(yin)(yin)為業(ye)主(zhu)沒(mei)有把車(che)(che)(che)交給物業(ye)公(gong)司管理，雙方(fang)也沒(mei)有簽訂(ding)保(bao)(bao)管合同，所(suo)以物業(ye)公(gong)司不(bu)承擔(dan)保(bao)(bao)管義務，因(yin)(yin)此也不(bu)承擔(dan)賠償責(ze)任。

在以(yi)上(shang)兩個(ge)案例中，雖然物業(ye)(ye)沒有賠償，但是作為服務行業(ye)(ye)，物業(ye)(ye)也不能采(cai)取旁(pang)觀(guan)的(de)態(tai)度。物業(ye)(ye)要理(li)解業(ye)(ye)主的(de)心(xin)理(li)，行為，幫(bang)助(zhu)業(ye)(ye)主報案，并(bing)且積極配合(he)公安機關破案。

通過這兩個案(an)例(li)，我(wo)認為學習相(xiang)關法(fa)律(lv)，明(ming)確權責是非常(chang)重要的。只(zhi)有知法(fa)，懂法(fa)才能依(yi)法(fa)辦事，才能用法(fa)律(lv)來解(jie)釋自己的行為，才能讓別人信服，同時維(wei)護自己的合法(fa)權益。

五、保潔部實習經歷(li)

月八(ba)日分到保潔，開始接手保潔工作。每天巡(xun)查(cha)工作，發現問題向主管，經理(li)反映，只有(you)監督管理(li)權(quan)，沒(mei)有(you)人事權(quan)。

月二十七日(ri)，升為保潔主管，全面接受(shou)保潔工作。

分到保(bao)潔(jie)，時(shi)間雖然不長，但我(wo)還是(shi)發現了很多(duo)問(wen)題(ti)：保(bao)潔(jie)員(yuan)文化素質較(jiao)低，專業性不強，責(ze)任心較(jiao)差，員(yuan)工(gong)意(yi)識(shi)薄弱，工(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)分配(pei)不合(he)理(li)(li)等。我(wo)發現現在(zai)保(bao)潔(jie)員(yuan)是(shi)在(zai)被哄著工(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)，而(er)不是(shi)在(zai)自覺的按規定工(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)。我(wo)決定在(zai)日后管理(li)(li)中幫他們(men)樹(shu)立起(qi)員(yuan)工(gong)意(yi)識(shi)，責(ze)任意(yi)識(shi)，并且制(zhi)(zhi)(zhi)定合(he)理(li)(li)的工(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)制(zhi)(zhi)(zhi)度，劃分合(he)理(li)(li)公(gong)平的工(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)范圍。同(tong)時(shi)制(zhi)(zhi)(zhi)定一定的獎懲制(zhi)(zhi)(zhi)度，樹(shu)立好的典(dian)型，以模范激勵進(jin)步(bu)(bu)。目(mu)前(qian)正在(zai)一步(bu)(bu)一步(bu)(bu)的進(jin)行(xing)。

六、總結