導語：如何才(cai)能寫好(hao)一篇(pian)房地產行業分析報告，這(zhe)就需要搜集整(zheng)理更多(duo)的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家(jia)整(zheng)理的十篇(pian)范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞(ci)：房地(di)產；房地(di)產廣告；新媒體；城鎮化

一、行業現狀

（一(yi)）市場規模及發展階(jie)段

目前房地產廣告行業處于快速發展階段，業內公司小而多，大多數公司業務集中在某個區域，尚未出現全國性的公司。盡管對房地產行業的宏觀調控政策逐年收緊，但作為關系民生的重要支柱產業之一，房地產行業的發展仍然與國民經濟的發展息息相關。房地產廣告是我國廣告也投放最大的行業之一，根據《現代廣告》雜志2012年的《中國廣告業統計數據報告》，在行業廣告投放額排行中，房地產行業幾年來一直保持投放額的首位，且勢頭穩增不減。2011年，房地產行業廣告投放額為339.3293億元，占中國廣告經營額的10.86%，較2010年的增長率為41.52%[1]。2012年房地產受到政策打壓，但仍然保持了廣告支出迅速的增長，根據《2013年廣告行業分析報告》，房地(di)產(chan)(chan)廣(guang)(guang)告的增長率為31.5%。保險(xian)、醫藥(yao)、白酒、房地(di)產(chan)(chan)、汽車等五(wu)個行(xing)業的廣(guang)(guang)告為對廣(guang)(guang)告增長貢(gong)獻(xian)(xian)率最高的前五(wu)大行(xing)業，其(qi)中房地(di)產(chan)(chan)的貢(gong)獻(xian)(xian)率為19.1%。[2]

（二）行(xing)業產業鏈(lian)描述

廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)產業(ye)鏈包含廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)主(zhu)(zhu)、廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)公(gong)(gong)司、媒介(jie)和(he)消費者(zhe)四大主(zhu)(zhu)體(ti)，廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)公(gong)(gong)司在(zai)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)市場的(de)產業(ye)鏈中處(chu)于(yu)中介(jie)地(di)(di)位，是溝通(tong)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)主(zhu)(zhu)、媒介(jie)和(he)消費者(zhe)的(de)橋梁(liang)和(he)紐帶，為廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)主(zhu)(zhu)提(ti)供整(zheng)合營(ying)銷傳播服(fu)(fu)務(wu)(wu)。廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)公(gong)(gong)司向廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)主(zhu)(zhu)提(ti)供品牌(pai)策(ce)劃與管理、廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)策(ce)劃創意設計、媒介(jie)投放、戶(hu)(hu)外廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)、促銷活動(dong)、公(gong)(gong)關活動(dong)、企業(ye)形(xing)象CI等服(fu)(fu)務(wu)(wu)。房(fang)地(di)(di)產廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)領(ling)域的(de)客(ke)戶(hu)(hu)主(zhu)(zhu)要為房(fang)地(di)(di)產開發商，其為客(ke)戶(hu)(hu)制作(zuo)(zuo)出廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)方案及(ji)內(nei)容，并通(tong)過媒介(jie)進行，提(ti)供的(de)服(fu)(fu)務(wu)(wu)內(nei)容包括(kuo)策(ce)略體(ti)系(xi)服(fu)(fu)務(wu)(wu)、創作(zuo)(zuo)體(ti)系(xi)服(fu)(fu)務(wu)(wu)、設計體(ti)系(xi)服(fu)(fu)務(wu)(wu)以及(ji)營(ying)銷策(ce)劃服(fu)(fu)務(wu)(wu)等。

二、發展前景

（一）與房地產行業(ye)發(fa)展息息相關的房地產廣(guang)告行業(ye)

對(dui)于中(zhong)國(guo)(guo)人來說，注重(zhong)安居樂業(ye)(ye)，不管(guan)在(zai)哪個時代，房(fang)子都是生活中(zhong)一個很重(zhong)要的部分。房(fang)地產(chan)行業(ye)(ye)興(xing)起于上世紀(ji)90年代以來，在(zai)經歷(li)了(le)(le)興(xing)起、熱(re)潮和滑(hua)落之(zhi)后，已經逐步趨于成熟，并形成了(le)(le)諸多全國(guo)(guo)性的大型地產(chan)商。房(fang)地產(chan)行業(ye)(ye)目前已經成為了(le)(le)中(zhong)國(guo)(guo)國(guo)(guo)民經濟的重(zhong)要支柱產(chan)業(ye)(ye)之(zhi)一。

由(you)于房(fang)(fang)地產行(xing)業(ye)的(de)(de)(de)資本密集型特性以(yi)(yi)(yi)及(ji)相對較高的(de)(de)(de)回報率，大量資金(jin)涌入(ru)房(fang)(fang)地產行(xing)業(ye)，在(zai)幫助(zhu)其發展的(de)(de)(de)同(tong)時，也使得該行(xing)業(ye)的(de)(de)(de)競(jing)爭(zheng)明顯加(jia)劇，而激(ji)烈的(de)(de)(de)競(jing)爭(zheng)凸顯了廣(guang)告(gao)的(de)(de)(de)重要性。好(hao)(hao)的(de)(de)(de)廣(guang)告(gao)具有化(hua)腐朽為(wei)神奇的(de)(de)(de)作(zuo)用，一(yi)個好(hao)(hao)的(de)(de)(de)概念可(ke)以(yi)(yi)(yi)給購房(fang)(fang)者良好(hao)(hao)的(de)(de)(de)想(xiang)象空間，在(zai)提升開發商品牌的(de)(de)(de)知(zhi)名度的(de)(de)(de)同(tong)時，還可(ke)以(yi)(yi)(yi)引導消(xiao)費者的(de)(de)(de)購買(mai)行(xing)為(wei)。基于房(fang)(fang)地產行(xing)業(ye)的(de)(de)(de)持續發展，房(fang)(fang)地產廣(guang)告(gao)行(xing)業(ye)在(zai)未(wei)來一(yi)段時期仍(reng)然(ran)具有發展空間，但對房(fang)(fang)地產行(xing)業(ye)的(de)(de)(de)過度依賴使得該領域的(de)(de)(de)廣(guang)告(gao)公(gong)司存在(zai)一(yi)定的(de)(de)(de)行(xing)業(ye)風險，房(fang)(fang)地產廣(guang)告(gao)公(gong)司在(zai)提高服務附(fu)加(jia)值(zhi)、增強(qiang)客戶(hu)粘性的(de)(de)(de)同(tong)時，應加(jia)快產業(ye)鏈的(de)(de)(de)延伸(shen)和(he)拓展，以(yi)(yi)(yi)增強(qiang)抗風險的(de)(de)(de)能力。

（二）城鎮化(hua)進程下的房地產廣告(gao)行業

新(xin)(xin)型(xing)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮化(hua)(hua)的(de)(de)(de)進程(cheng)(cheng)將給(gei)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)(xing)(xing)業(ye)帶來持續的(de)(de)(de)動力。十報告指出(chu)，“堅(jian)持走中(zhong)(zhong)(zhong)國特色(se)新(xin)(xin)型(xing)工業(ye)化(hua)(hua)、信息(xi)化(hua)(hua)、城(cheng)(cheng)(cheng)鎮化(hua)(hua)、農業(ye)現代(dai)化(hua)(hua)道路”。總(zong)理曾多次(ci)就城(cheng)(cheng)(cheng)鎮化(hua)(hua)問(wen)題發表講話，2013年(nian)3月，總(zong)理在就任后答中(zhong)(zhong)(zhong)外記者問(wen)時再度指出(chu)，新(xin)(xin)型(xing)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮化(hua)(hua)是以人為核心的(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮化(hua)(hua)，要(yao)(yao)使目(mu)前2.6億農民(min)工中(zhong)(zhong)(zhong)有(you)愿望的(de)(de)(de)人逐(zhu)步融入城(cheng)(cheng)(cheng)市，是一(yi)個長(chang)期復雜(za)的(de)(de)(de)過(guo)程(cheng)(cheng)，要(yao)(yao)有(you)就業(ye)支撐，有(you)服務保障，在此(ci)(ci)過(guo)程(cheng)(cheng)中(zhong)(zhong)(zhong)，要(yao)(yao)大、中(zhong)(zhong)(zhong)、小(xiao)城(cheng)(cheng)(cheng)市協調發展(zhan)，東(dong)、中(zhong)(zhong)(zhong)、西部(bu)地(di)(di)區(qu)因地(di)(di)制宜地(di)(di)推進。隨著(zhu)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮化(hua)(hua)由西向東(dong)、由一(yi)線城(cheng)(cheng)(cheng)市向二線、三線城(cheng)(cheng)(cheng)市的(de)(de)(de)發展(zhan)，房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)廣(guang)告行(xing)(xing)(xing)業(ye)也會呈(cheng)現出(chu)如此(ci)(ci)的(de)(de)(de)轉(zhuan)移(yi)行(xing)(xing)(xing)情(qing)。根(gen)據搜房(fang)網的(de)(de)(de)數據，除北京(jing)、上海、深圳、廣(guang)州以外的(de)(de)(de)其他城(cheng)(cheng)(cheng)市的(de)(de)(de)房(fang)產(chan)(chan)廣(guang)告增長(chang)率在2009年(nian)到(dao)2011年(nian)為9.2%、84.58%、79%。因此(ci)(ci)在新(xin)(xin)形(xing)勢(shi)下房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)廣(guang)告公司應(ying)加強在二、三線城(cheng)(cheng)(cheng)市的(de)(de)(de)布(bu)局和攻城(cheng)(cheng)(cheng)略地(di)(di)，以適應(ying)這一(yi)波的(de)(de)(de)轉(zhuan)移(yi)行(xing)(xing)(xing)情(qing)。

（三）新興網(wang)絡廣告渠道對房(fang)地(di)產廣告的影響

新(xin)(xin)媒(mei)體的(de)(de)(de)出(chu)(chu)現(xian)，對傳統(tong)媒(mei)體帶來了巨大的(de)(de)(de)挑戰，整個(ge)廣告(gao)行(xing)業(ye)(ye)出(chu)(chu)現(xian)了互聯網(wang)渠(qu)道對傳統(tong)紙媒(mei)、戶外媒(mei)體的(de)(de)(de)替代。與(yu)(yu)(yu)傳統(tong)媒(mei)體的(de)(de)(de)緩慢增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)態勢(shi)相(xiang)比(bi)，根據EnfoDesk易(yi)觀智(zhi)庫研究顯(xian)示，網(wang)絡(luo)(luo)(luo)渠(qu)道的(de)(de)(de)廣告(gao)卻發展很迅速(su)。2013年(nian)(nian)第1季(ji)(ji)度中國(guo)房地(di)產(chan)行(xing)業(ye)(ye)新(xin)(xin)房品(pin)牌網(wang)絡(luo)(luo)(luo)營(ying)(ying)(ying)(ying)(ying)銷(xiao)市場(chang)規(gui)模(mo)達(da)(da)到8.84億元，與(yu)(yu)(yu)上季(ji)(ji)度相(xiang)比(bi)環比(bi)下降29.6%，與(yu)(yu)(yu)去(qu)年(nian)(nian)同(tong)期(qi)相(xiang)比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)27.8%。[3] 2013年(nian)(nian)第2季(ji)(ji)度中國(guo)房地(di)產(chan)行(xing)業(ye)(ye)新(xin)(xin)房品(pin)牌網(wang)絡(luo)(luo)(luo)營(ying)(ying)(ying)(ying)(ying)銷(xiao)市場(chang)規(gui)模(mo)達(da)(da)到12.4億元，與(yu)(yu)(yu)上季(ji)(ji)度相(xiang)比(bi)環比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)40.3%，與(yu)(yu)(yu)去(qu)年(nian)(nian)同(tong)期(qi)相(xiang)比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)24.8%。出(chu)(chu)現(xian)這一(yi)快速(su)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)的(de)(de)(de)原因，一(yi)方(fang)面是由于二三(san)線城市廣告(gao)主對網(wang)絡(luo)(luo)(luo)營(ying)(ying)(ying)(ying)(ying)銷(xiao)的(de)(de)(de)認(ren)知(zhi)及重視度加深，另一(yi)方(fang)面則是網(wang)絡(luo)(luo)(luo)媒(mei)體的(de)(de)(de)新(xin)(xin)營(ying)(ying)(ying)(ying)(ying)銷(xiao)形式、營(ying)(ying)(ying)(ying)(ying)銷(xiao)效果和(he)價(jia)值(zhi)創新(xin)(xin)，爭取(qu)到了廣告(gao)主更多的(de)(de)(de)營(ying)(ying)(ying)(ying)(ying)銷(xiao)預算。[4]

互聯網營(ying)銷(xiao)、微博營(ying)銷(xiao)、微信(xin)營(ying)銷(xiao)、客戶(hu)端營(ying)銷(xiao)等(deng)新(xin)興(xing)的(de)渠道(dao)將在(zai)房(fang)地(di)產廣(guang)告(gao)營(ying)銷(xiao)里面(mian)起(qi)到未(wei)來約重大的(de)作用。面(mian)對(dui)全(quan)新(xin)的(de)廣(guang)告(gao)形式，必須對(dui)應(ying)著全(quan)新(xin)的(de)廣(guang)告(gao)人才，熟悉互聯網互動特(te)性，對(dui)互聯網受(shou)眾有一定研究，有基本(ben)的(de)互聯網廣(guang)告(gao)數據說服廣(guang)告(gao)主，這一切都和傳統(tong)廣(guang)告(gao)完全(quan)不(bu)同，也就意(yi)味(wei)著全(quan)新(xin)的(de)投入和風險(xian)。對(dui)于(yu)這些新(xin)興(xing)媒體的(de)認識(shi)和掌(zhang)握(wo)，將有利于(yu)房(fang)地(di)產廣(guang)告(gao)公司適時(shi)地(di)調整方案，適應(ying)時(shi)代的(de)變化(hua)，滿(man)足客戶(hu)的(de)新(xin)需求。

（四(si)）海外市場帶來的機遇

目前，越(yue)(yue)來(lai)越(yue)(yue)多(duo)的(de)(de)中(zhong)(zhong)國(guo)人(ren)開始(shi)海外置(zhi)業(ye)(ye)，也有越(yue)(yue)來(lai)越(yue)(yue)多(duo)的(de)(de)國(guo)內(nei)(nei)開發商在海外開發針(zhen)對中(zhong)(zhong)國(guo)人(ren)的(de)(de)房地(di)產(chan)項目，與(yu)此同時，房地(di)產(chan)廣(guang)告(gao)商也迎來(lai)新的(de)(de)業(ye)(ye)務(wu)(wu)機遇。在此背景下，房地(di)產(chan)廣(guang)告(gao)商基于對中(zhong)(zhong)國(guo)人(ren)消(xiao)費習慣的(de)(de)了解擁(yong)有針(zhen)對中(zhong)(zhong)國(guo)人(ren)海外置(zhi)業(ye)(ye)的(de)(de)業(ye)(ye)務(wu)(wu)機遇，且(qie)該(gai)部分業(ye)(ye)務(wu)(wu)較國(guo)內(nei)(nei)業(ye)(ye)務(wu)(wu)的(de)(de)利潤率高(gao)，房地(di)產(chan)廣(guang)告(gao)行(xing)業(ye)(ye)迎來(lai)新的(de)(de)業(ye)(ye)務(wu)(wu)增長點(dian)。

三、行業競爭情況

由于房(fang)地(di)產(chan)(chan)廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)具有較(jiao)強的(de)(de)(de)(de)專業(ye)(ye)性，因(yin)此(ci)為開發(fa)商提(ti)供服務的(de)(de)(de)(de)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)多(duo)以(yi)專業(ye)(ye)性的(de)(de)(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)(chan)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)為主(zhu)。一些綜合性的(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)也涉及房(fang)地(di)產(chan)(chan)業(ye)(ye)務，如(ru)廣(guang)(guang)(guang)(guang)東省廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)股份有限公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)。在(zai)經過(guo)多(duo)年的(de)(de)(de)(de)發(fa)展之(zhi)后，房(fang)地(di)產(chan)(chan)廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)行業(ye)(ye)仍然處(chu)于諸侯混戰的(de)(de)(de)(de)階(jie)段，尚(shang)未出現一些大型(xing)的(de)(de)(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)(chan)廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)。究(jiu)其原因(yin)，主(zhu)要是(shi)多(duo)數(shu)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)輕資產(chan)(chan)，長期以(yi)來該行業(ye)(ye)得不到銀行的(de)(de)(de)(de)貸款支持(chi)，其他(ta)資本(ben)進入這一領域也少之(zhi)又少，各家公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)的(de)(de)(de)(de)發(fa)展主(zhu)要依賴原始(shi)資本(ben)的(de)(de)(de)(de)慢慢積(ji)累，因(yin)此(ci)發(fa)展緩慢，無法進行區(qu)域性的(de)(de)(de)(de)擴(kuo)張(zhang)。此(ci)外，由于房(fang)地(di)產(chan)(chan)廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)屬于智力輸出型(xing)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)，行業(ye)(ye)內人(ren)員的(de)(de)(de)(de)不穩定而各家公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)又無標準化的(de)(de)(de)(de)設計流程，這也是(shi)造成目(mu)前(qian)尚(shang)未出現一下(xia)大型(xing)的(de)(de)(de)(de)、全國性的(de)(de)(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)(chan)廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)的(de)(de)(de)(de)原因(yin)之(zhi)一。

未來(lai)房地(di)產(chan)(chan)廣告(gao)公(gong)司(si)存在整合的可能性很(hen)大，畢(bi)竟全(quan)(quan)國(guo)性的開發商需(xu)要全(quan)(quan)國(guo)性的房地(di)產(chan)(chan)廣告(gao)公(gong)司(si)與之匹配。在此背景下，一方(fang)面，房地(di)產(chan)(chan)廣告(gao)公(gong)司(si)需(xu)盡早(zao)實現(xian)(xian)全(quan)(quan)國(guo)性的布(bu)局，并(bing)進行市場的整合，加(jia)強業(ye)務(wu)系統的規范及流程管理(li)，另外(wai)一方(fang)面，需(xu)要通過資本(ben)市場以獲得資金(jin)支持，通過并(bing)購方(fang)式實現(xian)(xian)業(ye)務(wu)集中和規模擴大以及對(dui)制作、營銷、設計等產(chan)(chan)業(ye)鏈的延伸，從而真正(zheng)地(di)做大做強。

四、結論

房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)廣(guang)告在整個廣(guang)告行(xing)業(ye)里占有重要地(di)(di)(di)位，而房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)行(xing)業(ye)又(you)與民生息息相關，因此注(zhu)定了(le)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)廣(guang)告具(ju)有其(qi)專(zhuan)業(ye)性和特殊性。伴隨著城鎮化(hua)的(de)(de)(de)(de)進程(cheng)，該行(xing)業(ye)仍(reng)(reng)然具(ju)有一定的(de)(de)(de)(de)發(fa)(fa)展空間。房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)廣(guang)告行(xing)業(ye)經(jing)過近20年(nian)的(de)(de)(de)(de)發(fa)(fa)展，仍(reng)(reng)然處于諸侯(hou)混戰的(de)(de)(de)(de)局面，亟待出(chu)現一些全(quan)國性的(de)(de)(de)(de)、綜合性的(de)(de)(de)(de)、專(zhuan)業(ye)性的(de)(de)(de)(de)廣(guang)告公司，而多年(nian)的(de)(de)(de)(de)累積已經(jing)為行(xing)業(ye)的(de)(de)(de)(de)集中提供了(le)基礎(chu)，誰能抓住這一歷史機遇，盡(jin)早完成(cheng)全(quan)國的(de)(de)(de)(de)攻城略地(di)(di)(di)，誰就(jiu)可以(yi)在未(wei)來的(de)(de)(de)(de)競(jing)爭(zheng)中獲得先發(fa)(fa)優勢。

參考文獻：

[1] 中(zhong)國(guo)廣(guang)告(gao)業(ye)統計數據(ju)報(bao)告(gao)[J].現代廣(guang)告(gao)，2012.

[2] 2013年(nian)廣告(gao)行業(ye)分析(xi)報告(gao)[DB/OL].道客巴(ba)巴(ba).

篇2

【關鍵詞】 房地產(chan)； 擠出效(xiao)應； 實(shi)證(zheng)會計； 收益報告

一、引言

中(zhong)國自(zi)(zi)1998年(nian)實(shi)施住(zhu)(zhu)宅分(fen)配(pei)貨幣化(hua)改(gai)革以來(lai)，已經(jing)(jing)走過(guo)(guo)(guo)13年(nian)。在(zai)此過(guo)(guo)(guo)程中(zhong)，隨著大(da)量投(tou)(tou)資(zi)向房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)領域集中(zhong)，房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)已經(jing)(jing)成(cheng)為國內支柱性產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)，但(dan)是目前房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)非理性繁榮對經(jing)(jing)濟(ji)(ji)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)造成(cheng)負(fu)面沖擊。房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)通過(guo)(guo)(guo)抵押等方式(shi)(shi)反復從銀行(xing)(xing)體(ti)系中(zhong)吸收大(da)部分(fen)資(zi)金(jin)，同(tong)時通過(guo)(guo)(guo)高房(fang)(fang)(fang)(fang)價從消費者手中(zhong)吸收大(da)量資(zi)金(jin)，從而(er)利(li)(li)用所(suo)(suo)持有(you)的(de)(de)(de)(de)資(zi)金(jin)進(jin)(jin)一步推動房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)對國民(min)資(zi)金(jin)斂收力度(du)(du)，這(zhe)(zhe)種發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)模式(shi)(shi)不僅導致(zhi)資(zi)源的(de)(de)(de)(de)錯(cuo)配(pei)，引(yin)起銀行(xing)(xing)存貸風險敞口擴(kuo)大(da)，更是引(yin)發(fa)(fa)(fa)社(she)會(hui)(hui)對房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)機性的(de)(de)(de)(de)需求(qiu)。王(wang)小廣(guang)通過(guo)(guo)(guo)對國家統計(ji)局(ju)(ju)有(you)關數據的(de)(de)(de)(de)分(fen)析發(fa)(fa)(fa)現(xian)(xian)(xian)：我國住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)市場(chang)的(de)(de)(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)或投(tou)(tou)機需求(qiu)占比超過(guo)(guo)(guo)50%，房(fang)(fang)(fang)(fang)子(zi)不是用來(lai)住(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)(de)，而(er)是用來(lai)投(tou)(tou)機炒作的(de)(de)(de)(de)，這(zhe)(zhe)是我國住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)市場(chang)面臨的(de)(de)(de)(de)最大(da)問題(ti)（王(wang)小廣(guang)，2012）。這(zhe)(zhe)種發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)方式(shi)(shi)加大(da)了(le)(le)社(she)會(hui)(hui)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)的(de)(de)(de)(de)不均衡程度(du)(du)。基于房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)現(xian)(xian)(xian)狀，政府(fu)自(zi)(zi)2002年(nian)開始對房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)進(jin)(jin)行(xing)(xing)調(diao)控(kong)(kong)。但(dan)是2002—2009年(nian)中(zhong)國樓市出(chu)現(xian)(xian)(xian)了(le)(le)“屢(lv)調(diao)屢(lv)漲”的(de)(de)(de)(de)反常現(xian)(xian)(xian)象，這(zhe)(zhe)種現(xian)(xian)(xian)象在(zai)2011年(nian)得到抑制(zhi)(zhi)。隨著宏觀調(diao)控(kong)(kong)連(lian)續(xu)出(chu)臺(tai)限購令、信(xin)貸緊(jin)縮、利(li)(li)率上調(diao)、房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)等房(fang)(fang)(fang)(fang)價調(diao)控(kong)(kong)政策(ce)，房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)抑制(zhi)(zhi)了(le)(le)投(tou)(tou)資(zi)、投(tou)(tou)機和高端(duan)需求(qiu)，也影響了(le)(le)剛性需求(qiu)。在(zai)2012年(nian)年(nian)底的(de)(de)(de)(de)中(zhong)央經(jing)(jing)濟(ji)(ji)工作會(hui)(hui)議強(qiang)調(diao)“堅持房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)調(diao)控(kong)(kong)政策(ce)不動搖”，進(jin)(jin)一步打消了(le)(le)市場(chang)上房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)調(diao)控(kong)(kong)將(jiang)放松(song)的(de)(de)(de)(de)預期。中(zhong)國房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)市場(chang)正式(shi)(shi)進(jin)(jin)入去(qu)杠桿化(hua)的(de)(de)(de)(de)過(guo)(guo)(guo)程，即過(guo)(guo)(guo)度(du)(du)投(tou)(tou)資(zi)之后的(de)(de)(de)(de)去(qu)泡沫階段。由(you)(you)此來(lai)看房(fang)(fang)(fang)(fang)價下(xia)跌趨勢(shi)形成(cheng)，必然會(hui)(hui)加劇房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)開發(fa)(fa)(fa)商資(zi)金(jin)緊(jin)張的(de)(de)(de)(de)局(ju)(ju)面，在(zai)此種情況下(xia)，從描述和分(fen)析房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)、盈利(li)(li)及資(zi)金(jin)運轉(zhuan)的(de)(de)(de)(de)會(hui)(hui)計(ji)和財務角度(du)(du)關注房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)狀況，由(you)(you)財務會(hui)(hui)計(ji)的(de)(de)(de)(de)角度(du)(du)分(fen)析房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)趨勢(shi)對防范(fan)由(you)(you)新(xin)一輪宏觀調(diao)控(kong)(kong)所(suo)(suo)帶來(lai)的(de)(de)(de)(de)風險具有(you)很強(qiang)的(de)(de)(de)(de)實(shi)證意義。

本文(wen)以實證會計研究范(fan)式(shi)為(wei)框架(jia)，分(fen)(fen)(fen)析(xi)房地產企業(ye)層(ceng)面(mian)財(cai)(cai)務(wu)變(bian)量(liang)在控(kong)制政(zheng)(zheng)府相關政(zheng)(zheng)策的(de)(de)(de)條件下所反映的(de)(de)(de)企業(ye)年(nian)(nian)度收益報告中的(de)(de)(de)信息含量(liang)，即分(fen)(fen)(fen)析(xi)政(zheng)(zheng)策因(yin)素是(shi)否(fou)對其(qi)他企業(ye)財(cai)(cai)務(wu)變(bian)量(liang)所蘊含的(de)(de)(de)會計財(cai)(cai)務(wu)信息具(ju)有“擠出效應”。在控(kong)制的(de)(de)(de)政(zheng)(zheng)策因(yin)素及企業(ye)層(ceng)面(mian)財(cai)(cai)務(wu)變(bian)量(liang)條件下，對我國(guo)房地產企業(ye)所提(ti)供的(de)(de)(de)年(nian)(nian)度會計信息含量(liang)及其(qi)信息質量(liang)進(jin)行量(liang)化分(fen)(fen)(fen)析(xi)，最終對房產行業(ye)的(de)(de)(de)外部投資者、利益相關者及該行業(ye)會計信息使用者在使用房地產業(ye)所提(ti)供的(de)(de)(de)會計信息時應該注意的(de)(de)(de)問題提(ti)出針對性建議。

二、研究思想設計

本(ben)(ben)文是以(yi)實(shi)(shi)證(zheng)(zheng)會(hui)(hui)(hui)計(ji)(ji)研(yan)(yan)(yan)究(jiu)為(wei)分(fen)析(xi)范式(shi)，首(shou)先對實(shi)(shi)證(zheng)(zheng)會(hui)(hui)(hui)計(ji)(ji)研(yan)(yan)(yan)究(jiu)及本(ben)(ben)文研(yan)(yan)(yan)究(jiu)思想作(zuo)(zuo)出(chu)說(shuo)(shuo)明(ming)。20世紀80年代，瓦(wa)茲和齊默爾曼的(de)合(he)著(zhu)《實(shi)(shi)證(zheng)(zheng)會(hui)(hui)(hui)計(ji)(ji)理論》一(yi)書的(de)出(chu)版標志(zhi)著(zhu)實(shi)(shi)證(zheng)(zheng)會(hui)(hui)(hui)計(ji)(ji)理論作(zuo)(zuo)為(wei)一(yi)個學術流派(pai)出(chu)現。實(shi)(shi)證(zheng)(zheng)會(hui)(hui)(hui)計(ji)(ji)理論在有(you)效市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)假(jia)說(shuo)(shuo)和資本(ben)(ben)資產計(ji)(ji)價(jia)模(mo)型基(ji)礎上建立會(hui)(hui)(hui)計(ji)(ji)收益(yi)(yi)與股(gu)票(piao)(piao)(piao)價(jia)格(ge)二者(zhe)之間的(de)關系(xi)，其重要(yao)假(jia)定為(wei)：基(ji)于有(you)效市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)假(jia)說(shuo)(shuo)的(de)可(ke)描述性及實(shi)(shi)證(zheng)(zheng)研(yan)(yan)(yan)究(jiu)結(jie)果的(de)可(ke)解釋(shi)性，可(ke)以(yi)得出(chu)年度和季度收益(yi)(yi)能夠(gou)向股(gu)票(piao)(piao)(piao)市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)傳(chuan)輸(shu)新信(xin)(xin)(xin)息(xi)；而(er)由(you)會(hui)(hui)(hui)計(ji)(ji)或財務所(suo)傳(chuan)遞的(de)信(xin)(xin)(xin)息(xi)可(ke)以(yi)反映到企(qi)業(ye)股(gu)票(piao)(piao)(piao)價(jia)格(ge)波動上；同時存在其他信(xin)(xin)(xin)息(xi)來源(yuan)使得市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)可(ke)以(yi)預見(jian)到會(hui)(hui)(hui)計(ji)(ji)收益(yi)(yi)，從而(er)以(yi)實(shi)(shi)證(zheng)(zheng)會(hui)(hui)(hui)計(ji)(ji)為(wei)基(ji)礎的(de)會(hui)(hui)(hui)計(ji)(ji)收益(yi)(yi)能更(geng)好地預測未來現金(jin)流量。傳(chuan)統的(de)實(shi)(shi)證(zheng)(zheng)會(hui)(hui)(hui)計(ji)(ji)研(yan)(yan)(yan)究(jiu)基(ji)于有(you)效市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)假(jia)說(shuo)(shuo)進行分(fen)析(xi)，而(er)結(jie)合(he)我國市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)經濟(ji)及資本(ben)(ben)市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)運行狀況(kuang)，有(you)效市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)假(jia)說(shuo)(shuo)并(bing)不成立，由(you)此筆者(zhe)放松有(you)效市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)假(jia)說(shuo)(shuo)，假(jia)定市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)為(wei)半(ban)強式(shi)有(you)效，即當前的(de)房地產股(gu)票(piao)(piao)(piao)市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)價(jia)格(ge)完全(quan)反映了現實(shi)(shi)所(suo)有(you)已(yi)公(gong)開的(de)有(you)用信(xin)(xin)(xin)息(xi)。這(zhe)些(xie)公(gong)開信(xin)(xin)(xin)息(xi)主(zhu)要(yao)是企(qi)業(ye)層(ceng)面的(de)財務因素，包括(kuo)：財務報告、公(gong)告、股(gu)利分(fen)配方案、盈利預測及證(zheng)(zheng)券分(fen)析(xi)報告等信(xin)(xin)(xin)息(xi)，而(er)這(zhe)些(xie)財務信(xin)(xin)(xin)息(xi)可(ke)以(yi)以(yi)較低成本(ben)(ben)獲(huo)得，一(yi)旦信(xin)(xin)(xin)息(xi)公(gong)開，股(gu)票(piao)(piao)(piao)價(jia)格(ge)將會(hui)(hui)(hui)根據新信(xin)(xin)(xin)息(xi)迅速(su)作(zuo)(zuo)出(chu)調(diao)整。

因(yin)此(ci)本文實證會計(ji)(ji)研究主(zhu)要命題是(shi)：在(zai)半(ban)強式(shi)有效(xiao)市場假定(ding)下(xia)，政(zheng)(zheng)府(fu)(fu)(fu)政(zheng)(zheng)策(ce)因(yin)素對房(fang)(fang)地(di)產企(qi)(qi)業層(ceng)面財(cai)務(wu)(wu)變量所反映的(de)(de)年(nian)(nian)度收(shou)(shou)益會計(ji)(ji)報告(gao)(gao)中(zhong)的(de)(de)會計(ji)(ji)信(xin)(xin)(xin)息(xi)(xi)(xi)含量是(shi)否具有顯著(zhu)的(de)(de)擠出效(xiao)應。若(ruo)存在(zai)顯著(zhu)的(de)(de)信(xin)(xin)(xin)息(xi)(xi)(xi)“擠出效(xiao)應”，那么本文分析的(de)(de)設想(xiang)依據是(shi)在(zai)我國嚴厲的(de)(de)樓(lou)市調控政(zheng)(zheng)策(ce)下(xia)，會計(ji)(ji)信(xin)(xin)(xin)息(xi)(xi)(xi)的(de)(de)使用者若(ruo)完全依據企(qi)(qi)業層(ceng)面收(shou)(shou)益的(de)(de)計(ji)(ji)量會造成(cheng)很(hen)大(da)(da)偏(pian)差(cha)，而使用政(zheng)(zheng)策(ce)二元變量估計(ji)(ji)房(fang)(fang)地(di)產企(qi)(qi)業股(gu)(gu)票價(jia)(jia)值(zhi)波動比僅僅使用收(shou)(shou)益作為參考變量進(jin)行分析更具可信(xin)(xin)(xin)性(xing)。同時盡管房(fang)(fang)產企(qi)(qi)業年(nian)(nian)度收(shou)(shou)益報告(gao)(gao)傳(chuan)遞了相(xiang)關會計(ji)(ji)信(xin)(xin)(xin)息(xi)(xi)(xi)，但(dan)是(shi)外(wai)部投資者或利益相(xiang)關者在(zai)很(hen)大(da)(da)程度上可以通過政(zheng)(zheng)府(fu)(fu)(fu)調控的(de)(de)方(fang)向和力度上獲得相(xiang)同的(de)(de)財(cai)務(wu)(wu)信(xin)(xin)(xin)息(xi)(xi)(xi)，而且(qie)這(zhe)些源(yuan)于政(zheng)(zheng)府(fu)(fu)(fu)調控渠道(dao)的(de)(de)信(xin)(xin)(xin)息(xi)(xi)(xi)更具實效(xiao)性(xing)。因(yin)此(ci)當房(fang)(fang)產企(qi)(qi)業一旦公布年(nian)(nian)度收(shou)(shou)益信(xin)(xin)(xin)息(xi)(xi)(xi)，任何潛在(zai)信(xin)(xin)(xin)息(xi)(xi)(xi)已經被投資者理(li)解分析并反映到企(qi)(qi)業股(gu)(gu)票市場價(jia)(jia)格波動中(zhong)，若(ruo)是(shi)出現這(zhe)種(zhong)情況(kuang)，則(ze)表明傳(chuan)統(tong)的(de)(de)會計(ji)(ji)財(cai)務(wu)(wu)報表分析范式(shi)由于忽略(lve)外(wai)生政(zheng)(zheng)府(fu)(fu)(fu)政(zheng)(zheng)策(ce)對收(shou)(shou)益標量會計(ji)(ji)信(xin)(xin)(xin)息(xi)(xi)(xi)含量的(de)(de)擠出效(xiao)應，從(cong)而具有一定(ding)的(de)(de)分析偏(pian)差(cha)并最(zui)終(zhong)引致企(qi)(qi)業年(nian)(nian)度收(shou)(shou)益報告(gao)(gao)信(xin)(xin)(xin)息(xi)(xi)(xi)解讀偏(pian)誤。

三、實證分析

（一）變量(liang)、模型設(she)定及數(shu)據(ju)選擇

首先就有(you)關樓(lou)市(shi)(shi)宏觀調(diao)控政策二元變量的(de)選擇進(jin)行(xing)分析。由于新一輪嚴(yan)格的(de)樓(lou)市(shi)(shi)調(diao)控始(shi)于2008年，因此筆(bi)者對自2008年開(kai)始(shi)的(de)重大樓(lou)市(shi)(shi)調(diao)控政策進(jin)行(xing)整理，結果(guo)如(ru)表1。

從調(diao)控(kong)時(shi)間(jian)及(ji)力度(du)上看，筆者依(yi)照調(diao)控(kong)力度(du)將國家對房(fang)地產調(diao)控(kong)時(shi)間(jian)段分為(wei)3段：2008.01—2009.12；2009.12—2010.03；2010.03—2011.01。因此對應的(de)政策二元變量筆者選取為(wei)：d1=0，2009.12前1，2011.01后；d2=0，2010.03前1，2010.03后；d3=0，2011.01前1，2011.01后

由政(zheng)策二(er)元變(bian)量(liang)(liang)可(ke)以看出(chu)(chu)：所選(xuan)(xuan)擇(ze)(ze)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)二(er)元變(bian)量(liang)(liang)具有(you)(you)政(zheng)策疊(die)加(jia)作(zuo)用(yong)，以此可(ke)以更好地權衡調控(kong)政(zheng)策對我國房(fang)地產(chan)上(shang)(shang)市(shi)(shi)公(gong)(gong)司(si)股(gu)票(piao)價格的(de)(de)(de)(de)(de)(de)累加(jia)效應。由于(yu)(yu)本(ben)(ben)文(wen)(wen)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)研究目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)是在(zai)宏觀調控(kong)下政(zheng)策因素對企業層面(mian)(mian)收(shou)益(yi)(yi)標量(liang)(liang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)年度(du)收(shou)益(yi)(yi)報告(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)信息(xi)含量(liang)(liang)是否(fou)具有(you)(you)“擠出(chu)(chu)效應”，因此筆者選(xuan)(xuan)取了衡量(liang)(liang)樣本(ben)(ben)上(shang)(shang)市(shi)(shi)公(gong)(gong)司(si)層面(mian)(mian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)收(shou)益(yi)(yi)相(xiang)關指標：營業利(li)(li)潤(run)率(lv)（OR）；資(zi)(zi)產(chan)報酬率(lv)（RA）；凈資(zi)(zi)產(chan)收(shou)益(yi)(yi)率(lv)（ROE）；長期資(zi)(zi)本(ben)(ben)收(shou)益(yi)(yi)率(lv)（LCR）；財務(wu)費(fei)用(yong)率(lv)（FFR）；可(ke)持續增長率(lv)（SGR）；利(li)(li)潤(run)總額增長率(lv)（TGR）；同(tong)時依據(ju)(ju)實證會計理論選(xuan)(xuan)取樣本(ben)(ben)上(shang)(shang)市(shi)(shi)公(gong)(gong)司(si)股(gu)票(piao)季(ji)度(du)平均價格波動率(lv)（PR）用(yong)以衡量(liang)(liang)上(shang)(shang)市(shi)(shi)公(gong)(gong)司(si)股(gu)票(piao)價格波動。同(tong)時為了使得樣本(ben)(ben)公(gong)(gong)司(si)具有(you)(you)代表(biao)性，本(ben)(ben)文(wen)(wen)選(xuan)(xuan)取了按(an)照總資(zi)(zi)產(chan)規模(mo)排(pai)名前(qian)60位(wei)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)國內房(fang)地產(chan)上(shang)(shang)市(shi)(shi)公(gong)(gong)司(si)，并選(xuan)(xuan)取了相(xiang)關變(bian)量(liang)(liang)2008—2011年度(du)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)季(ji)度(du)數(shu)(shu)(shu)據(ju)(ju)組成面(mian)(mian)板數(shu)(shu)(shu)據(ju)(ju)進行分(fen)析。數(shu)(shu)(shu)據(ju)(ju)均來(lai)源于(yu)(yu)CSMAR研究數(shu)(shu)(shu)據(ju)(ju)庫中對應年度(du)和公(gong)(gong)司(si)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)季(ji)報、年報。結(jie)合(he)研究思想及變(bian)量(liang)(liang)設定(ding)及數(shu)(shu)(shu)據(ju)(ju)選(xuan)(xuan)擇(ze)(ze)分(fen)析，本(ben)(ben)文(wen)(wen)實證模(mo)型(xing)設定(ding)為：四、結(jie)語

本(ben)文(wen)在放松有效市(shi)(shi)(shi)場假(jia)定的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)實證會(hui)(hui)(hui)計(ji)(ji)(ji)研究(jiu)框架基礎(chu)上(shang)，同時(shi)結(jie)合我(wo)國(guo)(guo)市(shi)(shi)(shi)場特征的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)半強(qiang)式有效市(shi)(shi)(shi)場假(jia)定及(ji)2008年(nian)后樓(lou)市(shi)(shi)(shi)嚴格(ge)調控而可能引發房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)行(xing)業年(nian)度(du)(du)會(hui)(hui)(hui)計(ji)(ji)(ji)收(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)報(bao)(bao)(bao)(bao)告(gao)(gao)(gao)信(xin)(xin)(xin)(xin)息(xi)(xi)使(shi)用(yong)(yong)偏誤(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)背景(jing)下(xia)，對我(wo)國(guo)(guo)宏觀政(zheng)策(ce)(ce)因素及(ji)企業層面財(cai)(cai)(cai)務指(zhi)標所反映的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)上(shang)市(shi)(shi)(shi)公司會(hui)(hui)(hui)計(ji)(ji)(ji)年(nian)度(du)(du)收(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)報(bao)(bao)(bao)(bao)告(gao)(gao)(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)信(xin)(xin)(xin)(xin)息(xi)(xi)含(han)(han)(han)量(liang)進(jin)行(xing)經驗(yan)分(fen)析。分(fen)析結(jie)果表明：在嚴厲(li)樓(lou)市(shi)(shi)(shi)調控政(zheng)策(ce)(ce)實施下(xia)，在引入政(zheng)策(ce)(ce)變量(liang)條件下(xia)，我(wo)國(guo)(guo)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)上(shang)市(shi)(shi)(shi)公司財(cai)(cai)(cai)務指(zhi)標所蘊含(han)(han)(han)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)由(you)其股票價(jia)格(ge)波動衡(heng)量(liang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)會(hui)(hui)(hui)計(ji)(ji)(ji)收(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)報(bao)(bao)(bao)(bao)告(gao)(gao)(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)信(xin)(xin)(xin)(xin)息(xi)(xi)影響削(xue)弱并且(qie)不具(ju)顯著(zhu)性，與(yu)此對應的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)則是政(zheng)策(ce)(ce)變量(liang)對由(you)股票價(jia)格(ge)波動衡(heng)量(liang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)會(hui)(hui)(hui)計(ji)(ji)(ji)收(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)報(bao)(bao)(bao)(bao)告(gao)(gao)(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)信(xin)(xin)(xin)(xin)息(xi)(xi)顯著(zhu)影響。經驗(yan)分(fen)析表明：樣本(ben)期內政(zheng)策(ce)(ce)因素對企業財(cai)(cai)(cai)務指(zhi)標所蘊含(han)(han)(han)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)會(hui)(hui)(hui)計(ji)(ji)(ji)收(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)信(xin)(xin)(xin)(xin)息(xi)(xi)具(ju)有實際意義上(shang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)擠出效應。因此在實際利(li)(li)(li)(li)用(yong)(yong)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)會(hui)(hui)(hui)計(ji)(ji)(ji)收(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)報(bao)(bao)(bao)(bao)告(gao)(gao)(gao)信(xin)(xin)(xin)(xin)息(xi)(xi)過(guo)程中，盡管上(shang)市(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)產(chan)(chan)企業年(nian)度(du)(du)收(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)報(bao)(bao)(bao)(bao)告(gao)(gao)(gao)傳遞了相(xiang)(xiang)關財(cai)(cai)(cai)務信(xin)(xin)(xin)(xin)息(xi)(xi)，但當房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)企業公布年(nian)度(du)(du)收(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)信(xin)(xin)(xin)(xin)息(xi)(xi)，任何潛(qian)在信(xin)(xin)(xin)(xin)息(xi)(xi)已經被投資者(zhe)通過(guo)對政(zheng)府調控政(zheng)策(ce)(ce)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)理(li)解分(fen)析并反映到(dao)企業股票市(shi)(shi)(shi)場價(jia)格(ge)波動中，即(ji)是外(wai)部(bu)投資者(zhe)或利(li)(li)(li)(li)益(yi)(yi)(yi)相(xiang)(xiang)關者(zhe)在很大程度(du)(du)上(shang)已經通過(guo)政(zheng)府調控的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)方(fang)向和力度(du)(du)上(shang)獲(huo)得更(geng)(geng)具(ju)實效的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)信(xin)(xin)(xin)(xin)息(xi)(xi)。因此對于(yu)財(cai)(cai)(cai)務會(hui)(hui)(hui)計(ji)(ji)(ji)信(xin)(xin)(xin)(xin)息(xi)(xi)利(li)(li)(li)(li)用(yong)(yong)者(zhe)、投資者(zhe)及(ji)利(li)(li)(li)(li)益(yi)(yi)(yi)相(xiang)(xiang)關者(zhe)而言，在使(shi)用(yong)(yong)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)公司財(cai)(cai)(cai)務會(hui)(hui)(hui)計(ji)(ji)(ji)報(bao)(bao)(bao)(bao)告(gao)(gao)(gao)信(xin)(xin)(xin)(xin)息(xi)(xi)時(shi)結(jie)合政(zheng)府宏觀調控政(zheng)策(ce)(ce)進(jin)行(xing)分(fen)析可以獲(huo)取更(geng)(geng)為準確的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)信(xin)(xin)(xin)(xin)息(xi)(xi)。

【參考文獻】

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篇3

【關鍵詞】房(fang)地產企業；財務風(feng)險(xian)；風(feng)險(xian)防范

序言

隨(sui)著我國(guo)經濟的(de)(de)快速(su)發(fa)(fa)展，房地(di)產行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)也迅速(su)發(fa)(fa)展，近幾(ji)年，國(guo)家公布“國(guo)六條”“國(guo)十(shi)條”等(deng)文件對房地(di)產行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)進行(xing)(xing)一系列宏觀經濟調控。房地(di)產行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)本身(shen)具有(you)高(gao)(gao)風險(xian)(xian)，高(gao)(gao)稅負(fu)，高(gao)(gao)杠桿的(de)(de)特(te)點，大部分房地(di)產企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)忽視(shi)財務管理的(de)(de)重要性，導致(zhi)了較高(gao)(gao)的(de)(de)財務風險(xian)(xian)，嚴重影響了企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)持續(xu)發(fa)(fa)展。所以，提高(gao)(gao)房地(di)產企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)財務管理地(di)位和能力已經是(shi)亟不(bu)可待的(de)(de)事情，是(shi)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)維持核(he)心競爭(zheng)力的(de)(de)重要保證。

一、我(wo)國房(fang)地(di)產(chan)企業財務風險現狀

1.負債水(shui)平過高及資本結構不合(he)理(li)導致(zhi)的財務風險

償(chang)債(zhai)(zhai)能(neng)力是(shi)(shi)償(chang)還到期債(zhai)(zhai)務（含(han)本金(jin)(jin)(jin)和利息）的能(neng)力。很多(duo)房地(di)產企(qi)業的開發(fa)資(zi)金(jin)(jin)(jin)是(shi)(shi)由自(zi)有資(zi)金(jin)(jin)(jin)、預售款(kuan)、銀(yin)行借(jie)款(kuan)組(zu)成，但企(qi)業自(zi)有資(zi)金(jin)(jin)(jin)所(suo)占比(bi)重一般很低，開發(fa)資(zi)金(jin)(jin)(jin)大部分來源(yuan)于銀(yin)行信貸，換言(yan)之，房地(di)產企(qi)業一般都是(shi)(shi)負債(zhai)(zhai)經(jing)營，那么這就加大了負債(zhai)(zhai)水平，資(zi)產負債(zhai)(zhai)結(jie)構不合理。

2.利率和通貨膨脹(zhang)風險

金融市場上利率的(de)(de)變(bian)動會使房地(di)產(chan)價(jia)值發生(sheng)變(bian)動，因而有發生(sheng)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)虧(kui)損的(de)(de)風(feng)(feng)險(xian)。通貨膨(peng)脹風(feng)(feng)險(xian)也(ye)叫購買(mai)力(li)風(feng)(feng)險(xian)，是指投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)完成(cheng)后所(suo)收(shou)回的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)金與投(tou)(tou)(tou)入的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)金相比購買(mai)力(li)水(shui)平(ping)降(jiang)低給投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)人帶來的(de)(de)風(feng)(feng)險(xian)。由于房地(di)產(chan)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)回收(shou)期較長，只要(yao)通貨膨(peng)脹的(de)(de)因素存在，投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者就要(yao)承受通貨膨(peng)脹的(de)(de)風(feng)(feng)險(xian)。

3.現金流不穩定帶來的財務(wu)風險

現(xian)金流(liu)是企業的血液，公司運營時刻離不開現(xian)金。由于房地產企業投入高(gao)(gao)、投資回收期長的特點，勢必對現(xian)金要求較高(gao)(gao)，房地產企業的現(xian)金流(liu)多數呈現(xian)不穩定狀態。

4.投資回收風險

投(tou)資回收(shou)(shou)風(feng)險是指投(tou)資回收(shou)(shou)過程(cheng)中存在(zai)的(de)資金回收(shou)(shou)在(zai)時(shi)(shi)間和(he)數(shu)額上(shang)的(de)不(bu)確定(ding)性。國(guo)(guo)際(ji)上(shang)普遍認為房屋(wu)空(kong)(kong)置率控(kong)制在(zai)4%—5%比較合理，10%則為警戒空(kong)(kong)置率。據中國(guo)(guo)土(tu)地(di)掛牌網(wang)的(de)一(yi)項統計，2010年(nian)4月我國(guo)(guo)內地(di)一(yi)線(xian)城市房屋(wu)空(kong)(kong)置率高(gao)達40%，遠超(chao)國(guo)(guo)際(ji)警戒線(xian)。如此之高(gao)的(de)空(kong)(kong)置率給(gei)投(tou)資收(shou)(shou)回的(de)時(shi)(shi)間帶來很(hen)大的(de)不(bu)確定(ding)性，況(kuang)且近(jin)期(qi)內地(di)房價劇烈(lie)波動(dong)，投(tou)資收(shou)(shou)回的(de)金額也存在(zai)很(hen)大風(feng)險。

5.政府宏觀調(diao)控帶來(lai)的風險

國家出臺的(de)房(fang)地產市(shi)場的(de)宏觀調(diao)控政策，包括金融貨(huo)幣、土地供應、稅(shui)收和保(bao)障(zhang)性住(zhu)房(fang)建設等(deng)方面。這些政策一方面可以調(diao)節房(fang)地產行業穩定、健康的(de)發(fa)展，另一方面也會給房(fang)地產企(qi)業帶來一定財務風(feng)險(xian)。

6.財(cai)務管理機制不健全及缺乏財(cai)務人才引發(fa)的(de)風險(xian)

由于改革開放后我國房(fang)地產行業(ye)才逐漸起步，雖發展迅猛但不(bu)(bu)夠(gou)(gou)成(cheng)熟，很多公司財(cai)務(wu)管(guan)理機制(zhi)(zhi)(zhi)不(bu)(bu)夠(gou)(gou)健全(quan)。主要表現在(zai)財(cai)務(wu)內部控制(zhi)(zhi)(zhi)不(bu)(bu)健全(quan)、缺(que)少(shao)財(cai)務(wu)管(guan)理預算(suan)制(zhi)(zhi)(zhi)度、內部審計機制(zhi)(zhi)(zhi)不(bu)(bu)健全(quan)等。

二、房地產企業(ye)財務風險分析

財務風險(xian)(xian)(xian)在不同(tong)的(de)(de)理財環(huan)境(jing)和(he)理財階段，有(you)不同(tong)的(de)(de)表現形(xing)式。資(zi)本(ben)循環(huan)運(yun)動過程就是(shi)財務風險(xian)(xian)(xian)的(de)(de)轉移和(he)積聚(ju)過程，以貨幣形(xing)態為起點和(he)終點的(de)(de)資(zi)本(ben)循環(huan)主要在籌資(zi)、投(tou)(tou)入、生產、分(fen)配四(si)個節點上停留，集聚(ju)著(zhu)四(si)種風險(xian)(xian)(xian)。企業財務風險(xian)(xian)(xian)按其在資(zi)本(ben)運(yun)動各環(huan)節節點的(de)(de)實物載體(ti)上所(suo)積聚(ju)的(de)(de)風險(xian)(xian)(xian)性質分(fen)類(lei)，可分(fen)為融資(zi)風險(xian)(xian)(xian)、投(tou)(tou)資(zi)風險(xian)(xian)(xian)、資(zi)金收(shou)(shou)回風險(xian)(xian)(xian)和(he)收(shou)(shou)益(yi)分(fen)配風險(xian)(xian)(xian)四(si)種。

（一）融資風(feng)險分析(xi)

融資(zi)(zi)活動(dong)是一個企(qi)(qi)業(ye)生產(chan)(chan)經營(ying)活動(dong)的(de)起點，是企(qi)(qi)業(ye)根據生產(chan)(chan)經營(ying)、對外投資(zi)(zi)及調整資(zi)(zi)本結構的(de)需要。如果資(zi)(zi)金籌(chou)集(ji)不(bu)當，就會(hui)給(gei)企(qi)(qi)業(ye)的(de)生產(chan)(chan)經營(ying)帶來(lai)風險。我(wo)國(guo)房地產(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)的(de)融資(zi)(zi)風險主要表現在債務規模(mo)過大、利(li)率過高而(er)導致的(de)籌(chou)資(zi)(zi)成本費用過高；債務期(qi)限(xian)結構不(bu)合理，造成債務到期(qi)過分集(ji)中而(er)導致財務危(wei)機。

（二(er)）投(tou)資風險分(fen)析

投(tou)資(zi)(zi)決策失(shi)誤(wu)(wu)是產生投(tou)資(zi)(zi)風(feng)險的重要原因。從企(qi)業為房(fang)地產項(xiang)目投(tou)入(ru)第(di)一筆資(zi)(zi)金(jin)開始，就會面臨著投(tou)資(zi)(zi)支出無法收(shou)回的風(feng)險。由于房(fang)地產具有(you)地域限(xian)制性(xing)，而且(qie)受規劃限(xian)制樓(lou)層高度，周(zhou)邊環(huan)境的影(ying)響，常(chang)具有(you)專用性(xing)，一旦建(jian)(jian)成完(wan)工，便很難更改。如(ru)果進行改建(jian)(jian)，投(tou)入(ru)將更大。因此(ci)如(ru)果投(tou)資(zi)(zi)者判斷失(shi)誤(wu)(wu)，房(fang)地產的投(tou)資(zi)(zi)支出便會有(you)無法收(shou)回的可能性(xing)。

在房(fang)地產(chan)(chan)開(kai)發建(jian)設即生(sheng)產(chan)(chan)與出(chu)租(zu)、出(chu)售這兩(liang)個流通過程中的(de)(de)經營(ying)(ying)(ying)管(guan)理可能面對(dui)的(de)(de)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)風(feng)險。主(zhu)要(yao)的(de)(de)風(feng)險為(wei)售價(jia)和(he)租(zu)金(jin)、空置(zhi)(zhi)率(lv)。進(jin)(jin)行房(fang)地產(chan)(chan)出(chu)售經營(ying)(ying)(ying)主(zhu)要(yao)面對(dui)售價(jia)變(bian)動的(de)(de)風(feng)險，能否(fou)正確預測(ce)未來(lai)房(fang)地產(chan)(chan)價(jia)格(ge)是(shi)(shi)有(you)效(xiao)進(jin)(jin)行房(fang)地產(chan)(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)風(feng)險防(fang)范(fan)的(de)(de)關(guan)鍵。對(dui)于進(jin)(jin)行房(fang)地產(chan)(chan)出(chu)租(zu)經營(ying)(ying)(ying)的(de)(de)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)者(zhe)來(lai)說，房(fang)地產(chan)(chan)租(zu)金(jin)價(jia)格(ge)和(he)空置(zhi)(zhi)率(lv)大小是(shi)(shi)影響投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)效(xiao)益的(de)(de)兩(liang)個重要(yao)的(de)(de)不確定性(xing)(xing)因素。客觀上講，由于售價(jia)、租(zu)金(jin)和(he)空置(zhi)(zhi)率(lv)的(de)(de)不確定性(xing)(xing)而(er)帶來(lai)的(de)(de)風(feng)險是(shi)(shi)企業(ye)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)者(zhe)最(zui)(zui)不易控制的(de)(de)，從而(er)也(ye)是(shi)(shi)最(zui)(zui)具(ju)有(you)威脅性(xing)(xing)的(de)(de)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)風(feng)險之一。

（三）投資回收風險(xian)分析

房(fang)地產企(qi)業(ye)(ye)資金(jin)回收風險(xian)的(de)生(sheng)產主(zhu)要(yao)(yao)受(shou)(shou)外(wai)部因(yin)(yin)(yin)(yin)素(su)(su)和(he)內部因(yin)(yin)(yin)(yin)素(su)(su)的(de)影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)：（1）外(wai)部因(yin)(yin)(yin)(yin)素(su)(su)主(zhu)要(yao)(yao)表現為企(qi)業(ye)(ye)所處(chu)的(de)大環(huan)境，即國家宏觀經(jing)(jing)濟政(zheng)策和(he)財政(zheng)金(jin)融政(zheng)策的(de)影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)。（2）內部因(yin)(yin)(yin)(yin)素(su)(su)主(zhu)要(yao)(yao)表現于管理層對于企(qi)業(ye)(ye)資金(jin)回收主(zhu)要(yao)(yao)渠道商(shang)品房(fang)屋的(de)銷售(shou)系列決策的(de)制定。商(shang)品房(fang)屋的(de)推(tui)銷必然受(shou)(shou)該項目的(de)可行性分(fen)析報告的(de)影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)，同時也(ye)(ye)受(shou)(shou)房(fang)屋銷售(shou)時市(shi)場(chang)行情的(de)影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)，二(er)者之間(jian)(jian)有一個時間(jian)(jian)差，相(xiang)互(hu)依(yi)托，也(ye)(ye)相(xiang)互(hu)制約(yue)。如果可行性分(fen)析報告切合(he)實際(ji)，充(chong)分(fen)預計到(dao)房(fang)屋銷售(shou)時的(de)市(shi)場(chang)變化狀況(kuang)，加(jia)之房(fang)地產開發企(qi)業(ye)(ye)開發經(jing)(jing)營計劃(hua)推(tui)進(jin)，資金(jin)動作(zuo)正常，資金(jin)占用等于或低于計劃(hua)安排，這些都(dou)將(jiang)為企(qi)業(ye)(ye)回收資金(jin)創造良好(hao)的(de)條件。

（四）收益分(fen)配風險(xian)分(fen)析

收(shou)益分(fen)(fen)配(pei)(pei)(pei)風險是指由(you)于利(li)(li)(li)(li)(li)潤(run)(run)(run)(run)分(fen)(fen)配(pei)(pei)(pei)而(er)可(ke)(ke)能給企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)今后(hou)(hou)的(de)(de)(de)(de)(de)生產(chan)經營(ying)活動帶來的(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)(bu)(bu)(bu)利(li)(li)(li)(li)(li)影(ying)響。由(you)于我國(guo)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開發企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)以(yi)民營(ying)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)為(wei)主(zhu)，它們基(ji)(ji)本上都由(you)兩(liang)個或(huo)(huo)兩(liang)個以(yi)上的(de)(de)(de)(de)(de)自然人投(tou)資(zi)入股(gu)組建的(de)(de)(de)(de)(de)有(you)限責任公(gong)司，它們絕大(da)多數(shu)為(wei)項目型公(gong)司，往(wang)(wang)往(wang)(wang)沒有(you)系(xi)統的(de)(de)(de)(de)(de)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)發展戰略(lve)。所以(yi)，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開發企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)也(ye)沒有(you)系(xi)統的(de)(de)(de)(de)(de)收(shou)益分(fen)(fen)配(pei)(pei)(pei)政策(ce)，收(shou)益分(fen)(fen)配(pei)(pei)(pei)具有(you)一定(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)隨(sui)意性(xing)，存在著一定(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)收(shou)益分(fen)(fen)配(pei)(pei)(pei)風險，導(dao)致(zhi)風險的(de)(de)(de)(de)(de)主(zhu)要原因：（1）利(li)(li)(li)(li)(li)潤(run)(run)(run)(run)分(fen)(fen)配(pei)(pei)(pei)隨(sui)意性(xing)大(da)。獲(huo)取(qu)利(li)(li)(li)(li)(li)潤(run)(run)(run)(run)后(hou)(hou)，如何(he)分(fen)(fen)配(pei)(pei)(pei)利(li)(li)(li)(li)(li)潤(run)(run)(run)(run)往(wang)(wang)往(wang)(wang)由(you)投(tou)資(zi)人確定(ding)，利(li)(li)(li)(li)(li)潤(run)(run)(run)(run)分(fen)(fen)配(pei)(pei)(pei)采取(qu)何(he)種形式(shi)，分(fen)(fen)配(pei)(pei)(pei)多少以(yi)及何(he)時進行(xing)分(fen)(fen)配(pei)(pei)(pei)往(wang)(wang)往(wang)(wang)基(ji)(ji)于投(tou)資(zi)人對(dui)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)市(shi)場未(wei)(wei)來走勢(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)判斷，而(er)不(bu)(bu)(bu)(bu)是根據企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)融資(zi)需求、資(zi)本結構及企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)內(nei)、外(wai)部關(guan)系(xi)人的(de)(de)(de)(de)(de)要求等來確定(ding)利(li)(li)(li)(li)(li)潤(run)(run)(run)(run)分(fen)(fen)配(pei)(pei)(pei)策(ce)略(lve)。（2）利(li)(li)(li)(li)(li)潤(run)(run)(run)(run)分(fen)(fen)配(pei)(pei)(pei)程(cheng)(cheng)序不(bu)(bu)(bu)(bu)規(gui)(gui)范。許多房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開發企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)為(wei)了減輕稅(shui)負(fu)，不(bu)(bu)(bu)(bu)是按照公(gong)司法及會計制度(du)規(gui)(gui)定(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)程(cheng)(cheng)序進行(xing)利(li)(li)(li)(li)(li)潤(run)(run)(run)(run)分(fen)(fen)配(pei)(pei)(pei)，而(er)是在產(chan)品開發過程(cheng)(cheng)中(zhong)將(jiang)部分(fen)(fen)利(li)(li)(li)(li)(li)潤(run)(run)(run)(run)轉嫁到各種成本費用(yong)中(zhong)去，通過其(qi)他(ta)渠道提前將(jiang)未(wei)(wei)來的(de)(de)(de)(de)(de)利(li)(li)(li)(li)(li)潤(run)(run)(run)(run)轉移出去。（3）利(li)(li)(li)(li)(li)潤(run)(run)(run)(run)分(fen)(fen)配(pei)(pei)(pei)時間不(bu)(bu)(bu)(bu)連(lian)續。從房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開發企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)利(li)(li)(li)(li)(li)潤(run)(run)(run)(run)的(de)(de)(de)(de)(de)形成可(ke)(ke)知，其(qi)利(li)(li)(li)(li)(li)潤(run)(run)(run)(run)的(de)(de)(de)(de)(de)形成時間上具有(you)間歇性(xing)，從而(er)導(dao)致(zhi)其(qi)利(li)(li)(li)(li)(li)潤(run)(run)(run)(run)分(fen)(fen)配(pei)(pei)(pei)的(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)(bu)(bu)(bu)連(lian)續性(xing)。它們往(wang)(wang)往(wang)(wang)數(shu)年不(bu)(bu)(bu)(bu)進行(xing)利(li)(li)(li)(li)(li)潤(run)(run)(run)(run)分(fen)(fen)配(pei)(pei)(pei)，或(huo)(huo)者(zhe)不(bu)(bu)(bu)(bu)按規(gui)(gui)定(ding)程(cheng)(cheng)序進行(xing)利(li)(li)(li)(li)(li)潤(run)(run)(run)(run)分(fen)(fen)配(pei)(pei)(pei)，其(qi)利(li)(li)(li)(li)(li)潤(run)(run)(run)(run)分(fen)(fen)配(pei)(pei)(pei)金(jin)額波動很大(da)。

（五）宏(hong)觀經濟政策調控下的財務風險分析

近(jin)年(nian)來，伴隨(sui)著房地(di)產(chan)經濟的強勁增長(chang)勢頭，國家和地(di)方的各類(lei)宏觀調(diao)控(kong)(kong)之聲一直(zhi)如影相隨(sui)。國家出臺(tai)了(le)一系(xi)列關于房地(di)產(chan)市(shi)場宏觀調(diao)控(kong)(kong)政(zheng)策，主(zhu)要是通(tong)過運用金融貨幣(bi)政(zheng)策、土地(di)政(zheng)策和稅(shui)收(shou)政(zheng)策來調(diao)控(kong)(kong)房地(di)產(chan)市(shi)場。

1.金融宏觀調控政策(ce)

近幾(ji)年(nian)某些城市(shi)房(fang)地(di)(di)產(chan)價格上漲過快，為了防范金(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)風險和維持房(fang)地(di)(di)產(chan)市(shi)場健(jian)康有(you)序的(de)發(fa)展，政府加(jia)強了對房(fang)地(di)(di)產(chan)金(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)的(de)管理，在涉及開發(fa)企(qi)業(ye)、消費(fei)者、個人貸(dai)款利(li)率(lv)等各方(fang)面出臺了一系列調控措施，力度(du)之大前所(suo)未(wei)有(you)。在金(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)環境發(fa)生變化的(de)情況下(xia)，房(fang)地(di)(di)產(chan)企(qi)業(ye)對銀行(xing)的(de)依賴程度(du)必須降低(di)，迫切(qie)(qie)需要(yao)拓展融(rong)(rong)(rong)資渠道，也迫切(qie)(qie)需要(yao)加(jia)強對資金(jin)(jin)籌集和運用的(de)決策能力，找到(dao)新的(de)資金(jin)(jin)運作(zuo)模(mo)式，突(tu)破政策所(suo)造成的(de)資金(jin)(jin)瓶頸，這是函(han)待解決的(de)問(wen)題。

2.土(tu)地(di)宏觀調控政策

土地(di)(di)(di)是房地(di)(di)(di)產(chan)開發最(zui)重要(yao)的(de)(de)生(sheng)產(chan)要(yao)素之一，也是房地(di)(di)(di)產(chan)產(chan)品(pin)的(de)(de)必(bi)需(xu)載體，我國土地(di)(di)(di)資源缺乏(fa)，人(ren)們(men)對土地(di)(di)(di)的(de)(de)需(xu)求隨(sui)經濟的(de)(de)發展卻與(yu)日(ri)俱增。2007年1月1日(ri)起，土地(di)(di)(di)出(chu)讓收(shou)支(zhi)納入地(di)(di)(di)方(fang)基金預算管理并實施收(shou)支(zhi)兩條線管理，使(shi)得土地(di)(di)(di)出(chu)讓金不再是地(di)(di)(di)方(fang)政府的(de)(de)“小金庫”。同年從11月1日(ri)起，受讓人(ren)必(bi)須(xu)付(fu)清整宗地(di)(di)(di)全(quan)部(bu)土地(di)(di)(di)出(chu)讓金后，方(fang)可領取國有建(jian)設用地(di)(di)(di)使(shi)用權(quan)證。該政策不僅(jin)規范了拿地(di)(di)(di)程序，還(huan)大(da)大(da)打擊部(bu)分開發商蓄意囤積土地(di)(di)(di)行為。

3.稅(shui)收宏觀調控政策(ce)

房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)又稱不(bu)動(dong)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)或財產(chan)(chan)稅(shui)(shui)，主(zhu)要針對土(tu)地(di)(di)、房(fang)屋等不(bu)動(dong)產(chan)(chan)而課征的稅(shui)(shui)種。為(wei)了讓稅(shui)(shui)收(shou)政(zheng)(zheng)策(ce)對房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)業起到一定的調(diao)控(kong)作(zuo)用(yong)，國家(jia)根(gen)據房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)業經濟運行情況陸續出(chu)臺了一系列的房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)收(shou)調(diao)控(kong)政(zheng)(zheng)策(ce)。

（六(liu)）現行企業財務管理機制的財務風險分(fen)析

1.財務管理(li)意識薄弱

我(wo)國(guo)的房地產企(qi)(qi)業，特別是(shi)大型房地產企(qi)(qi)業大都由國(guo)有(you)(you)(you)資本(ben)控制或者本(ben)身就是(shi)國(guo)有(you)(you)(you)企(qi)(qi)業轉(zhuan)化(hua)而(er)來，國(guo)有(you)(you)(you)企(qi)(qi)業所具有(you)(you)(you)的諸如效率(lv)較低、管理水平欠缺、內部激勵與約束(shu)機制不(bu)健全等缺陷時有(you)(you)(you)體現。

2.對(dui)預算管理職能重視不足(zu)

很多房(fang)地(di)產企業(ye)(ye)要么未(wei)(wei)建立預算(suan)管(guan)理(li)(li)(li)制度(du)，要么未(wei)(wei)從征地(di)成本(ben)、資(zi)金運作、投(tou)資(zi)回報率等方(fang)面作細致的(de)財(cai)務(wu)(wu)分析，未(wei)(wei)將實際情況與企業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)相結(jie)合，僅(jin)僅(jin)只是將預算(suan)停留在具(ju)體數字(zi)和表格層面上(shang)，預算(suan)管(guan)理(li)(li)(li)職能未(wei)(wei)得(de)到充分發揮。在資(zi)金管(guan)理(li)(li)(li)上(shang)盲目進行運作，財(cai)務(wu)(wu)管(guan)理(li)(li)(li)工(gong)作只停留在單純的(de)會計(ji)核(he)算(suan)，疏(shu)忽了成本(ben)控制，從而加大項目成本(ben)的(de)投(tou)資(zi)，由(you)此增加了企業(ye)(ye)的(de)財(cai)務(wu)(wu)風險。

3.內部(bu)財(cai)務(wu)監控機制不健全

內(nei)部財(cai)務(wu)監控是(shi)企業財(cai)務(wu)管(guan)理(li)系(xi)統(tong)中(zhong)一個非常(chang)重要而且相(xiang)當獨(du)特(te)的系(xi)統(tong)，中(zhong)國房地產企業大多沒有(you)(you)建立內(nei)部財(cai)務(wu)監控機制，即使有(you)(you)，其財(cai)務(wu)監督制度執(zhi)行也不(bu)嚴(yan)格，特(te)別是(shi)有(you)(you)的企業管(guan)理(li)與監督合而為一，缺乏資產損失責任追究制度，對財(cai)經紀律置若罔聞，難以進(jin)行有(you)(you)效(xiao)的約束，由(you)此(ci)增加了財(cai)務(wu)風(feng)險。

4.資金管理低效

大多數房產企業(ye)未制定嚴格的資(zi)(zi)金管理制度，對資(zi)(zi)金使用(yong)缺少計劃、安排(pai)，資(zi)(zi)金充裕時隨意開(kai)支，資(zi)(zi)金緊缺時容易因無法(fa)應付經營所需(xu)資(zi)(zi)金而陷(xian)入財務(wu)危機。

5.成本費用控制(zhi)不(bu)嚴

很多(duo)房地產企業認為成(cheng)(cheng)本(ben)管(guan)理和(he)核(he)算(suan)(suan)是財(cai)務(wu)(wu)部(bu)(bu)門的(de)事情(qing)，忽(hu)視(shi)了內部(bu)(bu)各職(zhi)能部(bu)(bu)門進(jin)行全過(guo)程的(de)成(cheng)(cheng)本(ben)核(he)算(suan)(suan)的(de)重要作(zuo)用，致使財(cai)務(wu)(wu)部(bu)(bu)無法收集第一線成(cheng)(cheng)本(ben)基礎資料(liao)，導致成(cheng)(cheng)本(ben)管(guan)理工(gong)作(zuo)與財(cai)務(wu)(wu)預算(suan)(suan)偏(pian)差(cha)大，資金(jin)管(guan)理跟不上，進(jin)而增(zeng)加了企業的(de)財(cai)務(wu)(wu)風險。

三、完善房(fang)地產企(qi)業財務風險防范的措施(shi)

（一）加(jia)強財務管(guan)理觀念(nian)和作用(yong)

1.強化財務管(guan)理地(di)位

首先，財(cai)務(wu)管理部(bu)(bu)門(men)應(ying)參與(yu)到房地產(chan)企業(ye)的(de)經(jing)營活動當(dang)中，參與(yu)投資(zi)項(xiang)目(mu)的(de)可行(xing)(xing)性研究分(fen)(fen)析，完善投資(zi)項(xiang)目(mu)管理。投資(zi)項(xiang)目(mu)決策的(de)前提是可行(xing)(xing)性分(fen)(fen)析。由于業(ye)務(wu)和(he)財(cai)務(wu)考慮問題的(de)角度不同，財(cai)務(wu)從(cong)投資(zi)項(xiang)目(mu)初(chu)期(qi)參與(yu)，編制一套可行(xing)(xing)性分(fen)(fen)析報告，然后經(jing)有(you)關部(bu)(bu)門(men)論證，決定項(xiang)目(mu)可行(xing)(xing)性，共同進行(xing)(xing)研究分(fen)(fen)析。使(shi)投資(zi)方案更(geng)趨(qu)完善，提高項(xiang)目(mu)投資(zi)的(de)成功率，降低(di)投資(zi)風險。其次，財(cai)務(wu)管理者(zhe)不能(neng)局限于對財(cai)務(wu)報表的(de)分(fen)(fen)析，必須(xu)了解(jie)企業(ye)各個部(bu)(bu)門(men)的(de)有(you)關情(qing)況，以(yi)(yi)拓展財(cai)務(wu)分(fen)(fen)析的(de)領域。財(cai)務(wu)管理者(zhe)必須(xu)經(jing)常和(he)部(bu)(bu)門(men)經(jing)理、采購人員、顧客以(yi)(yi)及供應(ying)商接觸，以(yi)(yi)更(geng)深(shen)入地了解(jie)行(xing)(xing)業(ye)知識。

2.提高房(fang)地產企(qi)業(ye)管理者(zhe)和(he)財(cai)務人員的素質和(he)能力(li)

首先，要提高房地產企業(ye)管理(li)者的(de)(de)財務(wu)(wu)管理(li)水(shui)平。具(ju)體的(de)(de)可使決策者通(tong)過學習(xi)和培訓對(dui)資產負債(zhai)表、損益表和現金流(liu)量表有科學的(de)(de)認識(shi)，改變其依靠經驗或主觀(guan)進行決策的(de)(de)習(xi)慣，使其能夠客觀(guan)的(de)(de)根據企業(ye)自身情況和外部(bu)環境做出決策，從(cong)而降低企業(ye)發生財務(wu)(wu)風險的(de)(de)可能性。其次，要加強(qiang)對(dui)財務(wu)(wu)人員(yuan)的(de)(de)管理(li)和培訓。吸收具(ju)有較高專業(ye)素(su)質的(de)(de)財務(wu)(wu)人員(yuan)參與到企業(ye)財務(wu)(wu)活動中來，加強(qiang)對(dui)企業(ye)現有財務(wu)(wu)人員(yuan)的(de)(de)專業(ye)知識(shi)和相關政策培訓確(que)保其知識(shi)和能力(li)能夠勝任財務(wu)(wu)工作。

（二）針對(dui)國家(jia)相(xiang)關政(zheng)策(ce)的變化，及時(shi)調整和轉變財務管理手段，規避(bi)財務風險

1.由于土地征用(yong)、安置(zhi)成本及新增建設(she)用(yong)地使用(yong)費的(de)提(ti)高(gao)，企業(ye)在項(xiang)目(mu)區域選擇上應本著(zhu)低成本原則，以(yi)土地儲備管理制度健全的(de)中(zhong)心(xin)城市為(wei)主，以(yi)企業(ye)搬遷為(wei)主，以(yi)現有(you)建設(she)用(yong)地為(wei)主。

2.避免(mian)購置(zhi)的土地閑置(zhi)。

3.針對稅(shui)收新規定，及(ji)時(shi)調整和處理三項費用，在規定的時(shi)限內結轉(zhuan)費用，避(bi)免給企業帶來損失。

4.信貸緊縮(suo)政(zheng)策，加大了企(qi)業(ye)的(de)資金壓力和舉(ju)債成本，企(qi)業(ye)毛利率(lv)水平將呈下降趨勢，企(qi)業(ye)必須適時(shi)改變盈利模(mo)式(shi)，以穩(wen)健發展為原則，開發市場(chang)需求量大的(de)中(zhong)低(di)價位、中(zhong)小戶型(xing)的(de)商品房，從(cong)多中(zhong)求利。

（三）從企業(ye)整體出發，對開發項目進行可行性論證

針對房地(di)產企業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)行業(ye)(ye)特征(zheng)及產品特點，在(zai)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)開(kai)(kai)(kai)發(fa)前，應從企業(ye)(ye)整體效(xiao)益出發(fa)，通過成(cheng)本性態分(fen)析法(fa)對開(kai)(kai)(kai)發(fa)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)進(jin)行可(ke)行性研究(jiu)(jiu)。對于房地(di)產行業(ye)(ye)而言，項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)開(kai)(kai)(kai)發(fa)的(de)(de)(de)(de)勝敗需(xu)要(yao)結合(he)多個方面的(de)(de)(de)(de)要(yao)素進(jin)行考慮(lv)，企業(ye)(ye)內(nei)外部任(ren)何一(yi)個環節的(de)(de)(de)(de)疏漏都可(ke)能(neng)導致(zhi)整個項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)失敗，因此，在(zai)房地(di)產開(kai)(kai)(kai)發(fa)過程中進(jin)行項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)可(ke)行性研究(jiu)(jiu)是(shi)十分(fen)必要(yao)的(de)(de)(de)(de)。做好這一(yi)環節，能(neng)夠有效(xiao)地(di)預(yu)測到項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)潛在(zai)風(feng)險，并針對風(feng)險要(yao)素及時調整項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)方案，從源(yuan)頭上阻止(zhi)財(cai)務(wu)風(feng)險的(de)(de)(de)(de)發(fa)生，提高項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)成(cheng)功率(lv)。

（四(si)）構建多元化的籌資渠道

房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)項目開發過(guo)程是一個巨額(e)(e)資(zi)(zi)(zi)金的(de)(de)(de)(de)投(tou)入過(guo)程，籌(chou)資(zi)(zi)(zi)任務(wu)十分(fen)(fen)繁重。為(wei)了(le)降低投(tou)資(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)商(shang)業(ye)(ye)(ye)風(feng)險，又要保證(zheng)獲(huo)取預期的(de)(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)收益，最佳(jia)的(de)(de)(de)(de)方法就是對房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)項目進行(xing)(xing)組合式(shi)(shi)(shi)投(tou)資(zi)(zi)(zi)，以(yi)(yi)便有效的(de)(de)(de)(de)協調(diao)各方面的(de)(de)(de)(de)風(feng)險，使企(qi)業(ye)(ye)(ye)獲(huo)得相對穩定(ding)的(de)(de)(de)(de)收益。因此(ci)，企(qi)業(ye)(ye)(ye)要建立(li)多元化的(de)(de)(de)(de)籌(chou)資(zi)(zi)(zi)渠道(dao)：發展銀(yin)行(xing)(xing)貸款(kuan)以(yi)(yi)外(wai)的(de)(de)(de)(de)其(qi)他(ta)金融(rong)(rong)業(ye)(ye)(ye)務(wu)，如充(chong)(chong)分(fen)(fen)利用(yong)(yong)(yong)銀(yin)行(xing)(xing)承兌匯票(piao)、信(xin)用(yong)(yong)(yong)證(zheng)、保函以(yi)(yi)及商(shang)業(ye)(ye)(ye)匯票(piao)等(deng)結算方式(shi)(shi)(shi)；積極(ji)進入資(zi)(zi)(zi)本(ben)市(shi)場(chang)(chang)，通過(guo)發行(xing)(xing)股(gu)票(piao)、債券等(deng)籌(chou)集(ji)經(jing)營(ying)資(zi)(zi)(zi)金；以(yi)(yi)自然人或企(qi)業(ye)(ye)(ye)發起方式(shi)(shi)(shi)，定(ding)向募(mu)(mu)集(ji)民間游(you)資(zi)(zi)(zi)；主動出擊，通過(guo)并購和重組逐步擴大市(shi)場(chang)(chang)份(fen)額(e)(e)，增強(qiang)和壯(zhuang)大企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)實力。積極(ji)尋求海外(wai)資(zi)(zi)(zi)金，建立(li)多元化產(chan)(chan)(chan)權投(tou)資(zi)(zi)(zi)模式(shi)(shi)(shi)。房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)(ye)應充(chong)(chong)分(fen)(fen)利用(yong)(yong)(yong)這(zhe)些新的(de)(de)(de)(de)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)策略(lve)，募(mu)(mu)集(ji)發展所需(xu)的(de)(de)(de)(de)巨額(e)(e)資(zi)(zi)(zi)金。這(zhe)樣一來(lai)，房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)(ye)通過(guo)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)渠道(dao)多元化可以(yi)(yi)不斷的(de)(de)(de)(de)優化資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)結構，充(chong)(chong)分(fen)(fen)發揮負債的(de)(de)(de)(de)杠桿作(zuo)用(yong)(yong)(yong)，將(jiang)財務(wu)風(feng)險控制(zhi)在合理范圍(wei)內(nei)，從而實現企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)長期穩定(ding)發展。

（五(wu)）加強(qiang)全面(mian)成本管理

以成(cheng)本管理為核(he)心理念的(de)(de)基礎管理，是企業(ye)走向成(cheng)功的(de)(de)基石，企業(ye)管理者(zhe)只(zhi)有認識到這一點，企業(ye)的(de)(de)發展才能夠更(geng)加(jia)堅實，企業(ye)的(de)(de)步伐才能夠邁得更(geng)大。

房地(di)產企業(ye)在(zai)(zai)進(jin)行(xing)(xing)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)管(guan)理(li)時：一則(ze)要(yao)制定(ding)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)預算目(mu)標。二則(ze)要(yao)對成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)費用(yong)進(jin)行(xing)(xing)正(zheng)確的(de)(de)歸集(ji)和核(he)(he)算，正(zheng)確計(ji)算開(kai)發項目(mu)中(zhong)發生的(de)(de)土地(di)征用(yong)及拆遷(qian)補償(chang)費、前(qian)期工程費、建(jian)筑安(an)裝費、基(ji)礎設施費、公共配套設施費、開(kai)發間(jian)接費等(deng)；三則(ze)要(yao)對成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)進(jin)行(xing)(xing)深入的(de)(de)分析，在(zai)(zai)核(he)(he)算的(de)(de)基(ji)礎上，對成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)指(zhi)標的(de)(de)完成(cheng)(cheng)(cheng)情況進(jin)行(xing)(xing)考核(he)(he)，根據存在(zai)(zai)的(de)(de)找(zhao)出改進(jin)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)管(guan)理(li)的(de)(de)措施，不斷(duan)尋求(qiu)降低成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)的(de)(de)途徑(jing)；四則(ze)要(yao)重視基(ji)礎數(shu)據的(de)(de)收集(ji)和整理(li)。企業(ye)決策者(zhe)要(yao)有計(ji)劃地(di)培養內部(bu)管(guan)理(li)者(zhe)和員(yuan)(yuan)工樹立成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)意識，在(zai)(zai)每個(ge)部(bu)門和環節上都要(yao)要(yao)求(qiu)員(yuan)(yuan)工既從自我做(zuo)起(qi)，節約成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)，又注重成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)相關(guan)數(shu)據的(de)(de)記錄、保存和傳遞，為財務部(bu)門準確地(di)進(jin)行(xing)(xing)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)測算打好基(ji)礎。同時，還要(yao)提(ti)高成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)核(he)(he)算人員(yuan)(yuan)的(de)(de)素質。

（六(liu)）建立財務內部控制制度(du)

在復雜(za)多變(bian)的(de)(de)(de)(de)經濟政策環(huan)境下(xia)，房(fang)地產(chan)(chan)開發企業(ye)必(bi)須不(bu)斷(duan)增強自身的(de)(de)(de)(de)抗(kang)風險(xian)能力，強化(hua)風險(xian)管(guan)理，并(bing)(bing)建(jian)立一(yi)(yi)(yi)套完善的(de)(de)(de)(de)財(cai)務(wu)內(nei)(nei)部(bu)控(kong)制(zhi)制(zhi)度，以(yi)(yi)便能夠(gou)有(you)效控(kong)制(zhi)財(cai)務(wu)風險(xian)，提高企業(ye)財(cai)務(wu)管(guan)理水平。具體到(dao)實(shi)(shi)踐(jian)中，房(fang)地產(chan)(chan)企業(ye)應主(zhu)要(yao)從(cong)以(yi)(yi)下(xia)兩個方(fang)(fang)面(mian)入手：一(yi)(yi)(yi)方(fang)(fang)面(mian)，要(yao)建(jian)立全面(mian)的(de)(de)(de)(de)內(nei)(nei)部(bu)控(kong)制(zhi)制(zhi)度。內(nei)(nei)部(bu)控(kong)制(zhi)應針(zhen)對(dui)現(xian)(xian)金(jin)流量管(guan)理這一(yi)(yi)(yi)財(cai)務(wu)管(guan)理的(de)(de)(de)(de)核心問題進(jin)(jin)行，財(cai)務(wu)部(bu)門(men)和(he)人員要(yao)密切(qie)關注(zhu)企業(ye)現(xian)(xian)金(jin)流量的(de)(de)(de)(de)變(bian)化(hua)，保(bao)障(zhang)現(xian)(xian)金(jin)流量的(de)(de)(de)(de)相對(dui)平衡，確(que)保(bao)現(xian)(xian)金(jin)流動(dong)暢通，從(cong)源頭(tou)上防范財(cai)務(wu)風險(xian)。還可以(yi)(yi)根據企業(ye)實(shi)(shi)際(ji)情況編制(zhi)現(xian)(xian)金(jin)預算，并(bing)(bing)及(ji)時(shi)根據內(nei)(nei)外部(bu)各類因素(su)的(de)(de)(de)(de)變(bian)化(hua)做(zuo)出適時(shi)必(bi)要(yao)的(de)(de)(de)(de)調整(zheng)，從(cong)而合理控(kong)制(zhi)好(hao)現(xian)(xian)金(jin)的(de)(de)(de)(de)收入和(he)支(zhi)出。另一(yi)(yi)(yi)方(fang)(fang)面(mian)，要(yao)加強對(dui)成本費用的(de)(de)(de)(de)管(guan)控(kong)。對(dui)于房(fang)地產(chan)(chan)開發過(guo)程中涉(she)及(ji)的(de)(de)(de)(de)成本和(he)費用，財(cai)務(wu)部(bu)門(men)必(bi)須有(you)一(yi)(yi)(yi)套全面(mian)的(de)(de)(de)(de)控(kong)制(zhi)制(zhi)度來(lai)進(jin)(jin)行管(guan)理和(he)約束，從(cong)預測、計劃到(dao)控(kong)制(zhi)分析的(de)(de)(de)(de)全過(guo)程，財(cai)務(wu)部(bu)門(men)都必(bi)須嚴格做(zuo)好(hao)，以(yi)(yi)便確(que)保(bao)每一(yi)(yi)(yi)個環(huan)節的(de)(de)(de)(de)工作質(zhi)量，有(you)效防范財(cai)務(wu)風險(xian)。

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篇4

關鍵(jian)詞：房地產項目可行性分析投資風(feng)險

一(yi)、房(fang)地產(chan)開發項目可行性分(fen)析的(de)概(gai)念

房地(di)產開發(fa)(fa)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)可行(xing)性分析(xi)是指(zhi)(zhi)在房地(di)產開發(fa)(fa)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)投資開發(fa)(fa)前，要對項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)做一個全方(fang)位的(de)，完整系統的(de)調查、分析(xi)從(cong)而得出一些符合(he)實際情況(kuang)，科學的(de)各(ge)種指(zhi)(zhi)標值，結(jie)合(he)現(xian)有(you)的(de)技術含量(liang)，資金情況(kuang)等綜(zong)合(he)因素進行(xing)分析(xi)、比較、論(lun)證，從(cong)而判(pan)斷項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)是否具備開發(fa)(fa)價(jia)值。總(zong)結(jie)出開發(fa)(fa)建設此項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)時(shi)會出現(xian)的(de)各(ge)種問題并提(ti)出相應(ying)避開風險的(de)建議。然(ran)后(hou)根據分析(xi)情況(kuang)最終決定是否進行(xing)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)開發(fa)(fa)，用(yong)什么方(fang)案開發(fa)(fa)能夠實現(xian)各(ge)方(fang)的(de)利益最大(da)化。

二(er)、房地產開發項目可行(xing)性分析的構成體系

星巴克每建一個新址(zhi)都會(hui)對其地(di)理位置，人流構成(cheng)，周邊建筑(zhu)等進行(xing)分(fen)析，以及該地(di)未來(lai)會(hui)發展的方向進行(xing)預測，最后決定是否建立。其實(shi)這就和(he)房(fang)(fang)地(di)產開(kai)發項(xiang)目可行(xing)性(xing)分(fen)析一樣。房(fang)(fang)地(di)產開(kai)發項(xiang)目可行(xing)性(xing)分(fen)析也是一項(xiang)繁雜的工(gong)作(zuo)，它(ta)主要包括定性(xing)評(ping)價和(he)定量評(ping)價。

定性(xing)評(ping)價主要(yao)是(shi)對將(jiang)要(yao)開發地(di)區的(de)(de)社會文(wen)化環(huan)境(jing)，比(bi)如說地(di)理環(huan)境(jing)、氣候，人文(wen)歷史等應該對應什么樣(yang)的(de)(de)建筑形式。當地(di)的(de)(de)市場有多(duo)(duo)大，對產品(pin)的(de)(de)需求是(shi)多(duo)(duo)少(shao)，國(guo)家的(de)(de)和(he)當地(di)的(de)(de)相關(guan)政(zheng)策、法律(lv)法規是(shi)怎樣(yang)的(de)(de)，開發的(de)(de)時間(jian)安(an)排，哪個(ge)時間(jian)做(zuo)什么工作，用多(duo)(duo)少(shao)時間(jian)，還有投資者自身(shen)因(yin)素(su)等各(ge)個(ge)方(fang)面，用所掌握的(de)(de)知識(shi)結合以往的(de)(de)經驗按照(zhao)事物的(de)(de)發展(zhan)規律(lv)去綜(zong)合分析總結，選擇最有利(li)的(de)(de)投資環(huan)境(jing)。

定量評價主要(yao)(yao)是(shi)針(zhen)對(dui)前(qian)期制(zhi)(zhi)定好(hao)的(de)(de)財務報表(biao)，包括具體實施方(fang)案的(de)(de)投(tou)資(zi)金額(e)，貸款金額(e)，后期的(de)(de)營銷費用(yong)等來(lai)分析成(cheng)本和(he)效益，為的(de)(de)是(shi)更好(hao)地控制(zhi)(zhi)成(cheng)本，避免經濟上可能(neng)的(de)(de)風險。主要(yao)(yao)的(de)(de)運用(yong)方(fang)法有靜態評價指(zhi)(zhi)標(biao)比如(ru)投(tou)資(zi)回(hui)收時(shi)間(jian)和(he)利潤(run)率(lv)，最主要(yao)(yao)的(de)(de)是(shi)動態評價指(zhi)(zhi)標(biao)，它包括凈現值法，分析了(le)時(shi)間(jian)對(dui)金錢的(de)(de)影響(xiang)，能(neng)反應此(ci)次開發贏利或虧(kui)損的(de)(de)多少；內部收益率(lv)能(neng)告訴我(wo)們項目(mu)的(de)(de)贏利能(neng)力(li)是(shi)否能(neng)夠(gou)被接受；動態投(tou)資(zi)回(hui)收期能(neng)夠(gou)反映(ying)投(tou)資(zi)回(hui)收能(neng)力(li)的(de)(de)指(zhi)(zhi)標(biao)。

當然(ran)由于(yu)房地產行(xing)業的(de)復雜(za)性，很多因(yin)素是(shi)(shi)不(bu)斷變化(hua)的(de)，有時候牽一發而動(dong)全身，所以(yi)不(bu)得(de)不(bu)提前對(dui)可(ke)能發生的(de)狀(zhuang)況進(jin)行(xing)分(fen)(fen)析(xi)(xi)預(yu)(yu)測。常用的(de)方(fang)法有敏感(gan)(gan)分(fen)(fen)析(xi)(xi)法、風險(xian)分(fen)(fen)析(xi)(xi)法和盈(ying)虧平(ping)衡分(fen)(fen)析(xi)(xi)法。敏感(gan)(gan)性分(fen)(fen)析(xi)(xi)是(shi)(shi)指(zhi)那些主要的(de)變動(dong)因(yin)素使投資效益(yi)的(de)財務指(zhi)標所受的(de)敏感(gan)(gan)程度，風險(xian)分(fen)(fen)析(xi)(xi)法是(shi)(shi)指(zhi)針對(dui)房地產的(de)特性，相關專家對(dui)其(qi)各種(zhong)不(bu)確(que)定的(de)因(yin)素進(jin)行(xing)風險(xian)預(yu)(yu)測，以(yi)便知道是(shi)(shi)否在可(ke)承(cheng)受范圍。

在房地(di)產(chan)開發(fa)項目分析中，最(zui)主要的(de)就是(shi)(shi)，投資風險，它(ta)是(shi)(shi)涉及到項目成與敗(bai)的(de)最(zui)關鍵因素，同時也是(shi)(shi)最(zui)難控(kong)制的(de)，因為(wei)各個方(fang)面(mian)都(dou)有(you)可(ke)(ke)能(neng)有(you)風險發(fa)生(sheng)，可(ke)(ke)能(neng)是(shi)(shi)某一(yi)方(fang)面(mian)的(de)也有(you)可(ke)(ke)能(neng)是(shi)(shi)多(duo)方(fang)面(mian)共(gong)同作用產(chan)生(sheng)的(de)，不(bu)能(neng)提(ti)前(qian)有(you)非常明確的(de)預知，也有(you)很多(duo)是(shi)(shi)人為(wei)因素引起(qi)的(de)。為(wei)了使風險被控(kong)制在最(zui)小(xiao)的(de)范圍(wei)內，就要對項目的(de)各個細(xi)小(xiao)的(de)方(fang)面(mian)都(dou)要全面(mian)考慮，按照現有(you)的(de)理論并結(jie)合實際(ji)情況(kuang)進行評估(gu)，提(ti)前(qian)作好各種方(fang)面(mian)的(de)準備。

三、房地產開發項目可行性分析的具體操作環節(jie)

首先項(xiang)目研(yan)(yan)(yan)究人(ren)員要選好(hao)，這(zhe)是整(zheng)個工(gong)作(zuo)的(de)(de)(de)核心，一(yi)定(ding)要全面(mian)，包括市(shi)場(chang)專(zhuan)(zhuan)家(jia)(jia)(jia)(jia)，國家(jia)(jia)(jia)(jia)政策(ce)分析研(yan)(yan)(yan)究專(zhuan)(zhuan)家(jia)(jia)(jia)(jia)，地理(li)人(ren)文專(zhuan)(zhuan)家(jia)(jia)(jia)(jia)，城市(shi)規(gui)劃(hua)專(zhuan)(zhuan)家(jia)(jia)(jia)(jia)，專(zhuan)(zhuan)業的(de)(de)(de)工(gong)程師(shi)，經濟專(zhuan)(zhuan)家(jia)(jia)(jia)(jia)等，一(yi)定(ding)要全面(mian)覆蓋，保證研(yan)(yan)(yan)究的(de)(de)(de)專(zhuan)(zhuan)業科(ke)學性。接下來就是市(shi)場(chang)調研(yan)(yan)(yan)階段，收集各(ge)種材(cai)料(liao)，考查當地的(de)(de)(de)人(ren)文環境，地理(li)環境，經濟情況，政府法(fa)律法(fa)規(gui)等。然后(hou)進行詳細分析，探(tan)討，最(zui)終形成(cheng)書(shu)面(mian)形式以供(gong)決(jue)策(ce)。這(zhe)是一(yi)個浩大的(de)(de)(de)工(gong)作(zuo)，但(dan)也是最(zui)重要的(de)(de)(de)，即使最(zui)后(hou)不適合項(xiang)目的(de)(de)(de)開發(fa)，研(yan)(yan)(yan)究結果也是最(zui)寶貴的(de)(de)(de)，可以為(wei)其(qi)他工(gong)程項(xiang)目提供(gong)科(ke)學的(de)(de)(de)依據(ju)。

四、房地產(chan)開發項目可行性分析的主要(yao)意義

良(liang)好的房地產開(kai)發(fa)項(xiang)目(mu)可行(xing)性分(fen)析意義重大，特別是在我(wo)國(guo)，要(yao)更(geng)(geng)多地對(dui)國(guo)家政策進(jin)(jin)行(xing)分(fen)析研(yan)究，長期關(guan)注我(wo)國(guo)的整體宏(hong)觀經濟發(fa)展并(bing)進(jin)(jin)行(xing)預測，再結合(he)市場運轉的規律性，才(cai)能更(geng)(geng)好地 使這個行(xing)業穩(wen)步前進(jin)(jin)，總(zong)體保持(chi)科(ke)學性。其次它不僅可以(yi)(yi)判(pan)斷項(xiang)目(mu)能否運行(xing)，而且(qie)經過比較后(hou)，可以(yi)(yi)選(xuan)擇一(yi)個最合(he)理的方案，讓各方面協(xie)調發(fa)展，節(jie)省成本、時間并(bing)且(qie)利益均(jun)沾(zhan)，效果(guo)最優(you)。然后(hou)，可以(yi)(yi)讓整個工作流程(cheng)更(geng)(geng)順暢，各環(huan)節(jie)分(fen)工明(ming)確(que)，責任明(ming)確(que)，資源配置(zhi)和資金運轉都在控制范圍內。最后(hou)就(jiu)是風險控制，事先(xian)對(dui)風險做過預測，實際中如果(guo)發(fa)生(sheng)，可以(yi)(yi)有備無患。

五(wu)、房地產開發項目可行性分析存在的(de)問題

由于我(wo)國經濟(ji)發(fa)展(zhan)(zhan)情(qing)況的(de)(de)(de)特殊性(xing)，房地產行業由先(xian)(xian)前的(de)(de)(de)默默無聞到后(hou)來的(de)(de)(de)飛速發(fa)展(zhan)(zhan)，雖然(ran)它為我(wo)國經濟(ji)貢獻(xian)力(li)量(liang)不(bu)小(xiao)，但問(wen)題也很多，現(xian)在房價不(bu)合(he)理的(de)(de)(de)高，已經是非常嚴重(zhong)的(de)(de)(de)社會問(wen)題，這就說明之前它的(de)(de)(de)發(fa)展(zhan)(zhan)并(bing)不(bu)是最健康科學的(de)(de)(de)，有太大的(de)(de)(de)盲目性(xing)，所(suo)(suo)以(yi)才會出現(xian)今(jin)天(tian)的(de)(de)(de)問(wen)題。這也正是因為我(wo)國的(de)(de)(de)房地產開(kai)發(fa)項目可行性(xing)分(fen)析并(bing)不(bu)是完善的(de)(de)(de)，并(bing)不(bu)能指導房地產行業更好的(de)(de)(de)發(fa)展(zhan)(zhan)，當然(ran)它在我(wo)國出現(xian)也不(bu)過短短十多年(nian)，還沒有得到足夠的(de)(de)(de)重(zhong)視，所(suo)(suo)以(yi)首(shou)先(xian)(xian)要把房地產開(kai)發(fa)項目可行性(xing)分(fen)析這項工作(zuo)做好才是最根本(ben)的(de)(de)(de)解決問(wen)題的(de)(de)(de)方(fang)法。

目前我(wo)國雖然(ran)有相關的(de)(de)法律法規，比如說(shuo)《房(fang)地(di)產項目經濟評(ping)(ping)價方法》，但是(shi)理論方面還是(shi)很欠缺。以上提到的(de)(de)理論知識(shi)也并不(bu)是(shi)完整的(de)(de)，不(bu)是(shi)一個系統的(de)(de)體(ti)系。隨(sui)著(zhu)各行(xing)各業不(bu)斷(duan)地(di)發(fa)展，人們(men)的(de)(de)文化素質不(bu)斷(duan)提高，特(te)別是(shi)網絡(luo)對世(shi)界的(de)(de)改變，讓許(xu)多因素在不(bu)斷(duan)變化，人們(men)的(de)(de)世(shi)界觀價值觀也在不(bu)斷(duan)變化。房(fang)地(di)產行(xing)業開發(fa)項目可行(xing)性的(de)(de)研究分析也應該是(shi)緊隨(sui)時(shi)代的(de)(de)變化，不(bu)斷(duan)調整，要更全面，更系統，按照(zhao)社會經濟的(de)(de)發(fa)展結合我(wo)國的(de)(de)特(te)殊國情(qing)，更多考慮城(cheng)市規劃(hua)和人們(men)最真實(shi)的(de)(de)需求，建立符合實(shi)際情(qing)況的(de)(de)理論體(ti)系和評(ping)(ping)價方法。

除了(le)理論(lun)方面(mian)不(bu)(bu)完(wan)整，評價體(ti)系不(bu)(bu)完(wan)善外，現在的(de)(de)分析報告(gao)寫作水平都(dou)是(shi)(shi)很低的(de)(de)，根本就(jiu)(jiu)沒(mei)有(you)實際的(de)(de)指導性。產生這(zhe)(zhe)些問題的(de)(de)原因主要是(shi)(shi)分工(gong)(gong)(gong)不(bu)(bu)明確，專(zhuan)業(ye)性不(bu)(bu)強，從業(ye)人員的(de)(de)素(su)質(zhi)(zhi)低，分析研(yan)究(jiu)(jiu)要涉及到很多方面(mian)，當(dang)然沒(mei)有(you)人是(shi)(shi)全(quan)才可(ke)以一(yi)個(ge)(ge)人搞定全(quan)部，這(zhe)(zhe)就(jiu)(jiu)需要每(mei)個(ge)(ge)研(yan)究(jiu)(jiu)領域都(dou)要有(you)一(yi)個(ge)(ge)專(zhuan)業(ye)人士，最后大(da)家結合全(quan)部的(de)(de)研(yan)究(jiu)(jiu)結果得出最終(zhong)的(de)(de)判斷。而現在我國從事這(zhe)(zhe)方面(mian)研(yan)究(jiu)(jiu)的(de)(de)人員素(su)質(zhi)(zhi)參差不(bu)(bu)齊，除了(le)不(bu)(bu)專(zhuan)業(ye)，也并沒(mei)有(you)對工(gong)(gong)(gong)作盡心，而是(shi)(shi)為了(le)自(zi)己的(de)(de)小(xiao)利益而工(gong)(gong)(gong)作，并沒(mei)有(you)讓工(gong)(gong)(gong)作本身(shen)發(fa)揮出應(ying)有(you)的(de)(de)意義。房地產行(xing)業(ye)開發(fa)項目(mu)分析是(shi)(shi)一(yi)項艱巨的(de)(de)任務，更需要高(gao)素(su)質(zhi)(zhi)的(de)(de)專(zhuan)業(ye)的(de)(de)人才來完(wan)成。

六、結束語

所(suo)以我們要培(pei)養(yang)出(chu)更多(duo)的(de)專(zhuan)業(ye)人才，大學(xue)可以建(jian)立相關的(de)專(zhuan)業(ye)，未(wei)來(lai)(lai)(lai)這(zhe)方面(mian)的(de)人才一(yi)定是緊缺的(de)，但是因為(wei)它(ta)各個(ge)(ge)方面(mian)的(de)專(zhuan)業(ye)性(xing)又比較強(qiang)，所(suo)以整(zheng)個(ge)(ge)專(zhuan)業(ye)又可以細分成各個(ge)(ge)小(xiao)的(de)專(zhuan)業(ye)。除了建(jian)立健全理論和(he)評價結(jie)構，國家應規范審批制度，從多(duo)方面(mian)保(bao)證房(fang)地(di)產行(xing)業(ye)發展(zhan)的(de)科(ke)學(xue)性(xing)，選擇合適的(de)人來(lai)(lai)(lai)從事這(zhe)項工(gong)(gong)作(zuo)，并且(qie)在(zai)未(wei)來(lai)(lai)(lai)可以讓房(fang)地(di)產開發項目可行(xing)性(xing)分析這(zhe)個(ge)(ge)工(gong)(gong)作(zuo)單(dan)獨(du)做為(wei)一(yi)個(ge)(ge)行(xing)業(ye)而存在(zai)，只有專(zhuan)注才能更專(zhuan)業(ye)。另外國外的(de)房(fang)地(di)產開發項目可行(xing)性(xing)分析比較發達，要多(duo)向他們學(xue)習，再結(jie)合我國的(de)實踐發展(zhan)情況形成我國的(de)完整(zheng)獨(du)立體系，讓房(fang)地(di)產開發項目可行(xing)性(xing)分析在(zai)未(wei)來(lai)(lai)(lai)更好地(di)為(wei)房(fang)地(di)產行(xing)業(ye)服(fu)務，為(wei)國家經(jing)濟的(de)發展(zhan)和(he)社會的(de)發展(zhan)做出(chu)貢(gong)獻，也可以為(wei)社會提(ti)供更多(duo)的(de)工(gong)(gong)作(zuo)崗位(wei)，促進(jin)社會的(de)和(he)諧。

參考文獻：

[1] 李娟.房(fang)地產項(xiang)目可行性分析的理論(lun)與方法(fa)研究[J]大(da)眾商務（下半(ban)月），2009(12)

[2] 尹振(zhen).房地產項(xiang)目(mu)可行性(xing)分(fen)析中存在的問題與對策[J] 城市建設(she)，2010(15)

篇5

【關鍵詞】房地產企業；財務(wu)風險；防(fang)范(fan)措施

隨著我國(guo)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)的(de)快速發(fa)展，房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)行(xing)業(ye)(ye)(ye)獲得了(le)(le)長(chang)足(zu)的(de)發(fa)展，全(quan)國(guo)各地(di)(di)(di)(di)相繼出現了(le)(le)所謂的(de)“房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)熱(re)”。但是，由于我國(guo)房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)行(xing)業(ye)(ye)(ye)的(de)起步(bu)較(jiao)晚，基礎不(bu)夠硬，發(fa)展規(gui)模(mo)還跟不(bu)上時展的(de)要求，有些房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)發(fa)展和(he)運(yun)行(xing)遠沒(mei)有達到規(gui)范化標準(zhun)，與國(guo)外較(jiao)為成熟的(de)房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)之間存在(zai)較(jiao)大(da)的(de)差距。因而，我國(guo)已經(jing)(jing)出臺了(le)(le)相關的(de)針對房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)的(de)宏觀調(diao)控經(jing)(jing)濟(ji)(ji)政策，以期為房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)發(fa)展提供更好的(de)政策支持和(he)保障。但是，我國(guo)仍(reng)然有不(bu)少(shao)的(de)房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)負債率(lv)較(jiao)高，造成了(le)(le)較(jiao)大(da)的(de)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)壓力(li)，面臨的(de)財務(wu)風險也較(jiao)大(da)。同(tong)時，當前全(quan)球金融危(wei)機仍(reng)然沒(mei)有完(wan)全(quan)過去(qu)，這就使(shi)得我國(guo)房地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)面臨著更大(da)的(de)發(fa)展壓力(li)。

一、我國房地(di)產企業財務風險分(fen)類及(ji)形成的原因分(fen)析(xi)

鑒于(yu)(yu)(yu)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)在我(wo)國(guo)發展的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)時間(jian)并不(bu)長(chang)，加之(zhi)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)自(zi)(zi)身的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)特(te)殊性，其(qi)面(mian)(mian)臨(lin)著較(jiao)(jiao)(jiao)(jiao)大(da)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)財(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)風(feng)(feng)(feng)險(xian)(xian)。一(yi)般來(lai)說，財(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)風(feng)(feng)(feng)險(xian)(xian)指的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)就(jiu)是(shi)由于(yu)(yu)(yu)受(shou)到(dao)(dao)內外部環(huan)境(jing)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)同(tong)影(ying)響(xiang)，使得(de)企(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)財(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)系統出現(xian)了偏(pian)離(li)預期(qi)目(mu)(mu)標的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)損失(shi)或者額外收益。它常(chang)常(chang)被分為(wei)(wei)廣義(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)和(he)狹義(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)財(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)風(feng)(feng)(feng)險(xian)(xian)兩(liang)種(zhong)。由于(yu)(yu)(yu)廣義(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)財(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)風(feng)(feng)(feng)險(xian)(xian)內涵更(geng)(geng)利(li)于(yu)(yu)(yu)從全(quan)局和(he)全(quan)方(fang)(fang)(fang)位上來(lai)把握，因此(ci)，我(wo)們(men)更(geng)(geng)多的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)考慮房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)廣義(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)財(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)風(feng)(feng)(feng)險(xian)(xian)。根據房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)自(zi)(zi)身的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)特(te)點，我(wo)們(men)認(ren)為(wei)(wei)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)面(mian)(mian)臨(lin)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)財(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)風(feng)(feng)(feng)險(xian)(xian)一(yi)般包(bao)含(han)了這(zhe)幾個(ge)方(fang)(fang)(fang)面(mian)(mian)：無力償(chang)還債(zhai)務(wu)(wu)(wu)(wu)風(feng)(feng)(feng)險(xian)(xian)；再籌資(zi)風(feng)(feng)(feng)險(xian)(xian)；利(li)率(lv)變(bian)(bian)(bian)動(dong)(dong)風(feng)(feng)(feng)險(xian)(xian)；通貨膨脹風(feng)(feng)(feng)險(xian)(xian)；稅率(lv)變(bian)(bian)(bian)動(dong)(dong)風(feng)(feng)(feng)險(xian)(xian)以(yi)及(ji)投(tou)資(zi)收回(hui)風(feng)(feng)(feng)險(xian)(xian)等多種(zhong)情況。那么(me)，房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)為(wei)(wei)什么(me)會產(chan)(chan)(chan)生這(zhe)么(me)多的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)財(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)風(feng)(feng)(feng)險(xian)(xian)呢(ni)？這(zhe)是(shi)由于(yu)(yu)(yu)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)自(zi)(zi)身資(zi)金量大(da)，籌融資(zi)涉及(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)面(mian)(mian)廣，經(jing)(jing)歷的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)環(huan)境(jing)又是(shi)復雜多變(bian)(bian)(bian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)。在這(zhe)樣一(yi)個(ge)受(shou)到(dao)(dao)多種(zhong)因素影(ying)響(xiang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)大(da)背景(jing)之(zhi)下(xia)，房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)就(jiu)產(chan)(chan)(chan)生了較(jiao)(jiao)(jiao)(jiao)多的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)財(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)風(feng)(feng)(feng)險(xian)(xian)。究其(qi)原(yuan)因，主(zhu)要有這(zhe)么(me)幾個(ge)方(fang)(fang)(fang)面(mian)(mian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)因素：從宏觀方(fang)(fang)(fang)面(mian)(mian)來(lai)看(kan)，房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)較(jiao)(jiao)(jiao)(jiao)為(wei)(wei)容易受(shou)到(dao)(dao)國(guo)家和(he)地(di)(di)(di)區經(jing)(jing)濟(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)影(ying)響(xiang)，未來(lai)走勢較(jiao)(jiao)(jiao)(jiao)為(wei)(wei)難預料(liao)。因此(ci)，作(zuo)為(wei)(wei)資(zi)金量大(da)，變(bian)(bian)(bian)現(xian)能力較(jiao)(jiao)(jiao)(jiao)低(di)以(yi)及(ji)項目(mu)(mu)周期(qi)較(jiao)(jiao)(jiao)(jiao)長(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)來(lai)說，當前(qian)不(bu)夠成(cheng)熟的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)市場環(huan)境(jing)導(dao)致(zhi)了房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)資(zi)運(yun)作(zuo)上有一(yi)定的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)盲目(mu)(mu)性，政府調(diao)控房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)融資(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)政策進一(yi)步(bu)加強(qiang)，使得(de)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)籌融資(zi)變(bian)(bian)(bian)得(de)愈加困難。作(zuo)為(wei)(wei)一(yi)個(ge)新興的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)，房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)會計體(ti)系還不(bu)夠完善(shan)，到(dao)(dao)目(mu)(mu)前(qian)為(wei)(wei)止還沒(mei)有形成(cheng)較(jiao)(jiao)(jiao)(jiao)為(wei)(wei)完整(zheng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)會計核算(suan)(suan)體(ti)系。從微觀方(fang)(fang)(fang)面(mian)(mian)來(lai)分析，房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)很多對于(yu)(yu)(yu)自(zi)(zi)身的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)營狀(zhuang)況還缺乏(fa)(fa)財(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)預算(suan)(suan)和(he)財(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)分析，導(dao)致(zhi)了財(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)分析結果無法真正起到(dao)(dao)較(jiao)(jiao)(jiao)(jiao)好的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)財(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)管(guan)理作(zuo)用。這(zhe)種(zhong)缺乏(fa)(fa)較(jiao)(jiao)(jiao)(jiao)強(qiang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)財(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)管(guan)理意識的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)現(xian)狀(zhuang)使得(de)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)到(dao)(dao)處盲目(mu)(mu)舉債(zhai)，資(zi)本(ben)結構不(bu)盡合理，導(dao)致(zhi)了負(fu)債(zhai)成(cheng)本(ben)過(guo)高。此(ci)外，有些(xie)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)成(cheng)本(ben)費用控制不(bu)夠嚴(yan)格，往往把項目(mu)(mu)成(cheng)本(ben)管(guan)理看(kan)作(zuo)是(shi)簡單(dan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)單(dan)項成(cheng)本(ben)控制與管(guan)理工作(zuo)，導(dao)致(zhi)了財(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)預算(suan)(suan)與成(cheng)本(ben)管(guan)理偏(pian)差較(jiao)(jiao)(jiao)(jiao)大(da)，影(ying)響(xiang)了資(zi)金管(guan)理工作(zuo)。

二、我國房(fang)地(di)產企(qi)業財(cai)務風(feng)險的有(you)效防范(fan)措施

房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)在我國的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)展(zhan)歷程并不(bu)(bu)(bu)算長(chang)，加上(shang)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)自(zi)身的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)經營(ying)(ying)特(te)(te)點(dian)，使(shi)得(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)面臨(lin)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)財(cai)(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)風(feng)(feng)險(xian)(xian)(xian)(xian)(xian)較(jiao)大(da)，其原因(yin)主要(yao)在于(yu)(yu)(yu)經營(ying)(ying)環(huan)節(jie)過于(yu)(yu)(yu)復雜，對(dui)(dui)(dui)預(yu)(yu)算管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)職(zhi)能重視(shi)不(bu)(bu)(bu)足，資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)低(di)(di)(di)效(xiao)，成(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)費(fei)用(yong)(yong)(yong)控(kong)(kong)制(zhi)不(bu)(bu)(bu)嚴，缺乏財(cai)(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)預(yu)(yu)算管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)意識，盲目(mu)舉債加重成(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)負擔(dan)，成(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)不(bu)(bu)(bu)力(li)(li)影響財(cai)(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)控(kong)(kong)制(zhi)。認真(zhen)分(fen)析(xi)當(dang)前(qian)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)財(cai)(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)風(feng)(feng)險(xian)(xian)(xian)(xian)(xian)，根據(ju)不(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)理(li)(li)(li)(li)財(cai)(cai)(cai)(cai)環(huan)境和(he)(he)理(li)(li)(li)(li)財(cai)(cai)(cai)(cai)階(jie)段(duan)，把(ba)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)(ben)(ben)(ben)循環(huan)進(jin)行(xing)(xing)籌資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)、投(tou)入(ru)、生產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)、分(fen)配四個(ge)節(jie)點(dian)上(shang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)風(feng)(feng)險(xian)(xian)(xian)(xian)(xian)分(fen)析(xi)。此(ci)(ci)(ci)外(wai)(wai)，由(you)(you)于(yu)(yu)(yu)宏(hong)觀(guan)經濟(ji)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)調(diao)(diao)控(kong)(kong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)(bu)(bu)力(li)(li)，比(bi)如(ru)說(shuo)(shuo)金融(rong)宏(hong)觀(guan)調(diao)(diao)控(kong)(kong)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)，土地(di)(di)(di)(di)宏(hong)觀(guan)調(diao)(diao)控(kong)(kong)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)，稅收(shou)宏(hong)觀(guan)調(diao)(diao)控(kong)(kong)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)等(deng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)執行(xing)(xing)不(bu)(bu)(bu)夠(gou)(gou)到位(wei)(wei)，這是(shi)(shi)由(you)(you)于(yu)(yu)(yu)我國房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)財(cai)(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)意識薄弱，對(dui)(dui)(dui)預(yu)(yu)算管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)職(zhi)能重視(shi)不(bu)(bu)(bu)足，內(nei)部(bu)(bu)(bu)財(cai)(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)監控(kong)(kong)機(ji)制(zhi)不(bu)(bu)(bu)健全，資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)低(di)(di)(di)效(xiao)以(yi)及(ji)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)費(fei)用(yong)(yong)(yong)控(kong)(kong)制(zhi)不(bu)(bu)(bu)嚴等(deng)。具體來說(shuo)(shuo)，我們可(ke)(ke)(ke)以(yi)從以(yi)下幾個(ge)方面來努力(li)(li)：（1）房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)首要(yao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)任務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)就是(shi)(shi)要(yao)不(bu)(bu)(bu)斷(duan)(duan)加強(qiang)財(cai)(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)觀(guan)念(nian)和(he)(he)作(zuo)(zuo)用(yong)(yong)(yong)，盡(jin)(jin)(jin)可(ke)(ke)(ke)能的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)強(qiang)化(hua)(hua)財(cai)(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)地(di)(di)(di)(di)位(wei)(wei)，讓財(cai)(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)部(bu)(bu)(bu)門多(duo)(duo)參(can)與到房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)各(ge)項(xiang)(xiang)經營(ying)(ying)活動當(dang)中(zhong)去，不(bu)(bu)(bu)斷(duan)(duan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)完(wan)善(shan)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)項(xiang)(xiang)目(mu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)工作(zuo)(zuo)。在不(bu)(bu)(bu)斷(duan)(duan)完(wan)善(shan)之前(qian)，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)要(yao)注意增加投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)項(xiang)(xiang)目(mu)決策(ce)(ce)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)可(ke)(ke)(ke)行(xing)(xing)性分(fen)析(xi)，制(zhi)定(ding)一(yi)套可(ke)(ke)(ke)行(xing)(xing)性分(fen)析(xi)報(bao)告，使(shi)得(de)(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)方案更(geng)為完(wan)善(shan)，降低(di)(di)(di)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)風(feng)(feng)險(xian)(xian)(xian)(xian)(xian)。房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)還要(yao)充(chong)分(fen)了解(jie)各(ge)個(ge)部(bu)(bu)(bu)門的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)相(xiang)(xiang)關情(qing)(qing)(qing)況(kuang)，拓展(zhan)對(dui)(dui)(dui)于(yu)(yu)(yu)財(cai)(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)分(fen)析(xi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)領域。此(ci)(ci)(ci)外(wai)(wai)，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)還要(yao)不(bu)(bu)(bu)斷(duan)(duan)提(ti)高(gao)(gao)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)者(zhe)和(he)(he)財(cai)(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)人員的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)素質(zhi)和(he)(he)能力(li)(li)，多(duo)(duo)提(ti)供機(ji)會并開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)多(duo)(duo)種渠道讓管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)者(zhe)和(he)(he)決策(ce)(ce)者(zhe)參(can)加學習和(he)(he)培(pei)訓(xun)，從客觀(guan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)角度(du)來分(fen)析(xi)自(zi)身情(qing)(qing)(qing)況(kuang)和(he)(he)外(wai)(wai)部(bu)(bu)(bu)環(huan)境，降低(di)(di)(di)財(cai)(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)風(feng)(feng)險(xian)(xian)(xian)(xian)(xian)。同(tong)(tong)時(shi)(shi)，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)還應(ying)該(gai)(gai)(gai)努力(li)(li)提(ti)高(gao)(gao)對(dui)(dui)(dui)財(cai)(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)人員的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)和(he)(he)培(pei)訓(xun)工作(zuo)(zuo)，除(chu)了專門進(jin)行(xing)(xing)培(pei)訓(xun)以(yi)外(wai)(wai)，還可(ke)(ke)(ke)以(yi)吸收(shou)具有(you)較(jiao)高(gao)(gao)素質(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)財(cai)(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)人員。（2）房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)應(ying)該(gai)(gai)(gai)認真(zhen)分(fen)析(xi)國家相(xiang)(xiang)關政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)，一(yi)旦(dan)國家政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)生改(gai)(gai)變(bian)，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)要(yao)能夠(gou)(gou)盡(jin)(jin)(jin)快(kuai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)采(cai)取措(cuo)施來調(diao)(diao)整(zheng)財(cai)(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)手段(duan)，及(ji)時(shi)(shi)應(ying)對(dui)(dui)(dui)國家相(xiang)(xiang)關政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)改(gai)(gai)變(bian)，最大(da)限度(du)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)規(gui)避(bi)和(he)(he)防范(fan)財(cai)(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)風(feng)(feng)險(xian)(xian)(xian)(xian)(xian)。比(bi)如(ru)說(shuo)(shuo)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)應(ying)該(gai)(gai)(gai)選擇成(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)費(fei)用(yong)(yong)(yong)較(jiao)低(di)(di)(di)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)建(jian)設用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)作(zuo)(zuo)為開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)項(xiang)(xiang)目(mu)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)，盡(jin)(jin)(jin)可(ke)(ke)(ke)能的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)避(bi)免購置的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)土地(di)(di)(di)(di)空置或(huo)者(zhe)閑(xian)置不(bu)(bu)(bu)用(yong)(yong)(yong)，造成(cheng)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)源(yuan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)極大(da)浪費(fei)。國家也出(chu)臺(tai)了相(xiang)(xiang)關的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)新稅收(shou)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)應(ying)該(gai)(gai)(gai)及(ji)時(shi)(shi)根據(ju)新規(gui)定(ding)調(diao)(diao)整(zheng)和(he)(he)處理(li)(li)(li)(li)三項(xiang)(xiang)費(fei)用(yong)(yong)(yong)，盡(jin)(jin)(jin)可(ke)(ke)(ke)能的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)避(bi)免不(bu)(bu)(bu)必要(yao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)損失。房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)還要(yao)針對(dui)(dui)(dui)當(dang)前(qian)銀(yin)根縮(suo)緊的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)，及(ji)時(shi)(shi)改(gai)(gai)變(bian)自(zi)身的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)生產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)經營(ying)(ying)模式，盡(jin)(jin)(jin)可(ke)(ke)(ke)能的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)依(yi)照穩健發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)展(zhan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)原則，多(duo)(duo)從中(zhong)低(di)(di)(di)價位(wei)(wei)、中(zhong)小戶型的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)商品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)中(zhong)獲得(de)(de)(de)(de)應(ying)得(de)(de)(de)(de)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)利益。（3）房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)應(ying)該(gai)(gai)(gai)著(zhu)眼于(yu)(yu)(yu)整(zheng)體利益，結(jie)合自(zi)身的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)特(te)(te)征和(he)(he)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)特(te)(te)殊性，在項(xiang)(xiang)目(mu)開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)之前(qian)就從整(zheng)體效(xiao)益出(chu)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)，對(dui)(dui)(dui)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)進(jin)行(xing)(xing)動態分(fen)析(xi)，從而分(fen)析(xi)出(chu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)可(ke)(ke)(ke)行(xing)(xing)性到底(di)有(you)多(duo)(duo)大(da)，盡(jin)(jin)(jin)可(ke)(ke)(ke)能的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)從源(yuan)頭上(shang)避(bi)免財(cai)(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)風(feng)(feng)險(xian)(xian)(xian)(xian)(xian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)生。此(ci)(ci)(ci)外(wai)(wai)，由(you)(you)于(yu)(yu)(yu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)項(xiang)(xiang)目(mu)是(shi)(shi)一(yi)個(ge)巨額(e)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)過程，籌融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)任務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)尤其繁重，同(tong)(tong)時(shi)(shi)其資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金周轉(zhuan)周期(qi)又較(jiao)長(chang)。那么，針對(dui)(dui)(dui)這種特(te)(te)殊情(qing)(qing)(qing)況(kuang)，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)應(ying)該(gai)(gai)(gai)構(gou)建(jian)多(duo)(duo)元(yuan)化(hua)(hua)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)籌融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)渠道，進(jin)行(xing)(xing)組合式的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)，更(geng)為有(you)效(xiao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)協(xie)調(diao)(diao)多(duo)(duo)方面的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)財(cai)(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)風(feng)(feng)險(xian)(xian)(xian)(xian)(xian)，盡(jin)(jin)(jin)可(ke)(ke)(ke)能的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)獲得(de)(de)(de)(de)更(geng)多(duo)(duo)更(geng)穩定(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)收(shou)益。這種多(duo)(duo)元(yuan)化(hua)(hua)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)籌融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)渠道包括了開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)銀(yin)行(xing)(xing)以(yi)外(wai)(wai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)金融(rong)貸(dai)款業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)，民(min)間籌資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)，尋(xun)求(qiu)海外(wai)(wai)有(you)實力(li)(li)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金團體等(deng)，使(shi)得(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)能夠(gou)(gou)以(yi)不(bu)(bu)(bu)斷(duan)(duan)優化(hua)(hua)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)結(jie)構(gou)來充(chong)分(fen)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)揮出(chu)負債的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)杠桿(gan)作(zuo)(zuo)用(yong)(yong)(yong)，將(jiang)財(cai)(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)風(feng)(feng)險(xian)(xian)(xian)(xian)(xian)控(kong)(kong)制(zhi)在合理(li)(li)(li)(li)范(fan)圍內(nei)。（4）房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)財(cai)(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)風(feng)(feng)險(xian)(xian)(xian)(xian)(xian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)重要(yao)誘因(yin)之一(yi)就是(shi)(shi)其成(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)不(bu)(bu)(bu)夠(gou)(gou)到位(wei)(wei)，成(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)意識不(bu)(bu)(bu)強(qiang)。因(yin)此(ci)(ci)(ci)，針對(dui)(dui)(dui)這種情(qing)(qing)(qing)況(kuang)，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)應(ying)該(gai)(gai)(gai)全面加強(qiang)對(dui)(dui)(dui)于(yu)(yu)(yu)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)自(zi)身的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)工作(zuo)(zuo)。應(ying)該(gai)(gai)(gai)來說(shuo)(shuo)，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)費(fei)用(yong)(yong)(yong)較(jiao)高(gao)(gao)，以(yi)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)作(zuo)(zuo)為其核(he)心的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)理(li)(li)(li)(li)念(nian)是(shi)(shi)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)順利發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)展(zhan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)重要(yao)基(ji)礎。具體來說(shuo)(shuo)，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)應(ying)該(gai)(gai)(gai)制(zhi)定(ding)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)預(yu)(yu)算目(mu)標，對(dui)(dui)(dui)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)費(fei)用(yong)(yong)(yong)進(jin)行(xing)(xing)正(zheng)確(que)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)歸(gui)集和(he)(he)核(he)算，對(dui)(dui)(dui)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)進(jin)行(xing)(xing)深入(ru)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)分(fen)析(xi)，重視(shi)基(ji)礎數據(ju)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)收(shou)集和(he)(he)整(zheng)理(li)(li)(li)(li)等(deng)。房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)還要(yao)應(ying)對(dui)(dui)(dui)復雜多(duo)(duo)變(bian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)經濟(ji)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)環(huan)境，建(jian)立財(cai)(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)內(nei)部(bu)(bu)(bu)控(kong)(kong)制(zhi)制(zhi)度(du)，強(qiang)化(hua)(hua)風(feng)(feng)險(xian)(xian)(xian)(xian)(xian)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)，提(ti)高(gao)(gao)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)財(cai)(cai)(cai)(cai)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)水平。

總(zong)之，對于我國房(fang)(fang)(fang)地產(chan)行業(ye)(ye)(ye)這(zhe)樣一個新興的(de)產(chan)業(ye)(ye)(ye)來說，面對復雜多變(bian)的(de)國際國內經濟形勢，房(fang)(fang)(fang)地產(chan)企(qi)業(ye)(ye)(ye)應(ying)該(gai)正(zheng)視(shi)自身(shen)的(de)缺陷，采用宏觀和(he)微(wei)觀的(de)財(cai)務(wu)風(feng)險(xian)(xian)監測(ce)手法(fa)，并(bing)配之以風(feng)險(xian)(xian)回避(bi)策(ce)(ce)略，風(feng)險(xian)(xian)防范策(ce)(ce)略以及保險(xian)(xian)轉嫁策(ce)(ce)略來將風(feng)險(xian)(xian)的(de)損失(shi)程度降到(dao)最低。房(fang)(fang)(fang)地產(chan)企(qi)業(ye)(ye)(ye)進行市(shi)(shi)場(chang)(chang)調研，防范市(shi)(shi)場(chang)(chang)風(feng)險(xian)(xian)，加強(qiang)投(tou)資(zi)項目管(guan)(guan)理，控制投(tou)資(zi)風(feng)險(xian)(xian)，建立財(cai)務(wu)預警體系，加強(qiang)和(he)提高房(fang)(fang)(fang)地產(chan)企(qi)業(ye)(ye)(ye)決策(ce)(ce)者、財(cai)務(wu)人員(yuan)的(de)財(cai)務(wu)管(guan)(guan)理意識和(he)綜合(he)素質，大(da)膽而謹慎地利用金融(rong)衍生工具規避(bi)風(feng)險(xian)(xian)，把風(feng)險(xian)(xian)管(guan)(guan)理提高到(dao)企(qi)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理的(de)突出位置，避(bi)免財(cai)務(wu)危機，保證房(fang)(fang)(fang)地產(chan)企(qi)業(ye)(ye)(ye)獲(huo)得穩定、長期的(de)經濟效益。

參 考 文 獻

[1]羅雙杰，張金峰．房地產企業(ye)財務風(feng)險分析與對策[J]．經濟技術協作信(xin)息．2008（4）

[2]任(ren)書芳(fang)，高樹(shu)嶺，張行貴．當前(qian)房(fang)地產企業財務現狀及管理建議[J]．時代金融．2006（4）

[3]于永順．企業財務(wu)風險的防(fang)范與(yu)管理[J]．企業導報．2009（6）：101

篇6

關鍵(jian)詞：房地產(chan)市(shi)場；金(jin)融安全(quan)；風險防范

中圖分類號：F83 文獻(xian)標志碼：A文章(zhang)編號：1673－291X（2011）11－0103－02

近年來，我(wo)國(guo)經濟(ji)發展雖(sui)然呈現(xian)樂(le)觀的(de)態勢，但表象的(de)繁(fan)榮無法掩(yan)蓋深(shen)層次的(de)經濟(ji)安全(quan)問(wen)題。因此，必須(xu)認(ren)清(qing)當今金(jin)融(rong)所面臨的(de)內(nei)憂外(wai)患(huan)的(de)安全(quan)問(wen)題。在(zai)眾(zhong)多問(wen)題中，人們關注最多的(de)就是(shi)房地產金(jin)融(rong)風險對我(wo)國(guo)金(jin)融(rong)安全(quan)的(de)深(shen)刻影響(xiang)。

一、目前我國(guo)房地產(chan)市(shi)場(chang)存在(zai)的突出矛(mao)盾(dun)

1.結構性矛盾

長(chang)期以來，低投入、低價(jia)位(wei)的(de)中小套型(xing)住房(fang)供應(ying)總量不足，據建設部門統計，2007年10月份，在40個重點城市新上市的(de)商品住房(fang)中，套型(xing)建筑面積在9O平方(fang)米以下的(de)住房(fang)面積占比為25.77％，與政策(ce)規定的(de)調控目標還有較大的(de)差距。

2.發(fa)展不(bu)均衡的矛盾

一(yi)個(ge)(ge)國家城市化(hua)(hua)的(de)進程也就是(shi)房(fang)地產業(ye)快(kuai)速發展的(de)進程。我國城市化(hua)(hua)水平存在(zai)兩個(ge)(ge)不均衡(heng)：一(yi)是(shi)大中城市集中度過高，而(er)小城鎮發展水平不足(zu)；二(er)是(shi)東(dong)西部發展不均衡(heng)。房(fang)地產業(ye)投資過多地投向東(dong)南沿海(hai)的(de)大中城市，使其房(fang)地產價格持續上漲，泡沫滋(zi)生(sheng)。這很容易導(dao)致房(fang)地產暴跌和銀行資金鏈條的(de)突然斷裂，進而(er)影響我國房(fang)地產業(ye)的(de)長期持續健康發展和金融系(xi)統安全(quan)穩定。

3.房(fang)價虛高，房(fang)地產業暴利情況(kuang)嚴重

住(zhu)房是(shi)民生之本，解決低收入家庭的(de)住(zhu)房問題，是(shi)構建(jian)和諧社會(hui)的(de)重(zhong)要環節。根據(ju)《2008年(nian)房地產(chan)(chan)行業風險分析報告》所提供的(de)數據(ju)，2007年(nian)房地產(chan)(chan)行業上市(shi)公司部分重(zhong)點企業銷(xiao)售(shou)毛利(li)率在35％～68％之間，銷(xiao)售(shou)凈利(li)率在11％～64％之間，盈利(li)空(kong)間很大。

4.房(fang)地產業道(dao)德風險嚴重

一些專家學(xue)者(zhe)和(he)(he)中(zhong)介(jie)機(ji)(ji)構(gou)推波助瀾(lan)，誘(you)導(dao)百姓對房價(jia)的(de)判斷取向，推動(dong)了房價(jia)的(de)不(bu)合理上漲。在美國(guo)次(ci)貸危機(ji)(ji)中(zhong)，借(jie)貸者(zhe)的(de)問題除了由(you)于本身的(de)疏(shu)忽(hu)或消費沖(chong)動(dong)，還由(you)于某些貸款(kuan)機(ji)(ji)構(gou)采(cai)取故意隱(yin)瞞(man)信息、忽(hu)視向借(jie)款(kuan)人說明(ming)風(feng)險和(he)(he)確認借(jie)款(kuan)人還款(kuan)能(neng)力的(de)環節、提供(gong)虛假信息、慫恿甚至代替消費者(zhe)虛報收(shou)入等種種欺詐手(shou)段(duan)，誘(you)騙消費者(zhe)上鉤(gou)所致(zhi)。

二、房地產市場對我國(guo)金(jin)融(rong)安全的影響

我(wo)國的(de)房地(di)產(chan)經濟(ji)和房地(di)產(chan)信貸是在轉軌(gui)經濟(ji)環境下(xia)成長起來的(de)，在這樣(yang)一個市(shi)場發育不夠健全的(de)轉軌(gui)經濟(ji)體中，無論是政(zheng)策性房地(di)產(chan)還是商業(ye)性房地(di)產(chan)都(dou)把目光轉向(xiang)了銀行業(ye)，而銀行業(ye)在利益驅動下(xia)，爭相進入(ru)房地(di)產(chan)融(rong)資領域，承擔了房地(di)產(chan)業(ye)的(de)大部分資金需(xu)求，同時(shi)也積聚了房地(di)產(chan)業(ye)大量融(rong)資風險。

1.超額(e)利潤導致房地產(chan)信貸非(fei)理性增長

長期以來(lai)，我國(guo)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)均是(shi)實行(xing)協議出(chu)讓制度，這就不可避免地(di)(di)帶(dai)來(lai)了房地(di)(di)產管理(li)機構(gou)和(he)房地(di)(di)產開發企業之間的(de)(de)(de)信(xin)息不對稱，很容(rong)易(yi)(yi)在(zai)(zai)兩者之間產生(sheng)尋(xun)租行(xing)為。2003―2007年(nian)，房地(di)(di)產開發企業累(lei)計購置土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)面積19.11億(yi)平(ping)(ping)方米，年(nian)平(ping)(ping)均增(zeng)(zeng)長6％；而(er)2003―2006年(nian)共支付(fu)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)購置費10 852億(yi)元(yuan)，年(nian)均增(zeng)(zeng)長23.5％。從金融運(yun)行(xing)的(de)(de)(de)角(jiao)度看，銀(yin)行(xing)信(xin)貸(dai)(dai)資(zi)金也具有趨利的(de)(de)(de)性質。銀(yin)行(xing)貸(dai)(dai)款(kuan)首先是(shi)為了獲利，越是(shi)能夠獲得(de)超過市場(chang)平(ping)(ping)均利潤(run)率的(de)(de)(de)行(xing)業，越是(shi)能夠積聚市場(chang)資(zi)金，同(tong)樣也越能夠吸引銀(yin)行(xing)的(de)(de)(de)信(xin)貸(dai)(dai)資(zi)金。由于我國(guo)對信(xin)貸(dai)(dai)監督制約的(de)(de)(de)手段匱乏(fa)，對房地(di)(di)產信(xin)貸(dai)(dai)市場(chang)總(zong)體規(gui)模缺(que)乏(fa)科學(xue)指導，導致(zhi)房地(di)(di)產信(xin)貸(dai)(dai)在(zai)(zai)一段時間內，隨著(zhu)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)交易(yi)(yi)市場(chang)的(de)(de)(de)虛(xu)熱呈現(xian)出(chu)非理(li)性增(zeng)(zeng)長。

2.結(jie)構(gou)性矛盾導致房地產開發貸(dai)款還款來(lai)源具有(you)不(bu)確定性

 從(cong)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)供求情況看，全國房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)市(shi)場(chang)存在(zai)著(zhu)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)供給機制失衡、結構性矛(mao)盾(dun)突出(chu)的(de)問題。在(zai)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)建設開(kai)(kai)發(fa)(fa)中(zhong)，開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)把大(da)量的(de)資(zi)(zi)金(jin)投向大(da)戶型(xing)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)、別墅、高檔公(gong)寓、商(shang)(shang)(shang)業用房(fang)(fang)(fang)等高價(jia)格、高回報(bao)的(de)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)開(kai)(kai)發(fa)(fa)建設中(zhong)，造(zao)成(cheng)中(zhong)低價(jia)位(wei)、中(zhong)小(xiao)套型(xing)住宅(zhai)比例(li)偏低，商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)供給不能適應(ying)普通(tong)居民(min)住宅(zhai)需求。另外，部(bu)分開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)在(zai)土地(di)(di)(di)開(kai)(kai)發(fa)(fa)前未進行市(shi)場(chang)調(diao)研(yan)和客(ke)戶細分，將部(bu)分地(di)(di)(di)理(li)位(wei)置偏僻(pi)、社區及(ji)周邊生活配套不成(cheng)熟(shu)、樓(lou)盤品(pin)(pin)(pin)質低劣的(de)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)大(da)量推(tui)向市(shi)場(chang)，造(zao)成(cheng)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)長期空(kong)置積壓(ya)。商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)的(de)大(da)量空(kong)置造(zao)成(cheng)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)資(zi)(zi)金(jin)大(da)量沉淀、貸款項目銷售不暢、還貸資(zi)(zi)金(jin)來源(yuan)受到影響，使得(de)銀行還款來源(yuan)具有很大(da)的(de)不確定性。

3.投資性買房誘發價格泡沫，導致(zhi)房地產(chan)信貸抵押品(pin)價值不充足

國際經驗表明，住宅價(jia)(jia)(jia)格(ge)與家(jia)庭年收(shou)入的(de)比一(yi)般在(zai)3-6之間時，住宅市(shi)場(chang)方能(neng)(neng)正常運轉。如(ru)果房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)收(shou)入比大于(yu)(yu)6，則(ze)住宅市(shi)場(chang)將(jiang)(jiang)出現供過于(yu)(yu)求，會(hui)(hui)造(zao)成一(yi)方面有(you)真實需求的(de)消(xiao)費(fei)者無力支付(fu)高(gao)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)，另一(yi)方面，上漲過快的(de)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)刺激大量(liang)的(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)投資(zi)行(xing)為和(he)投機(ji)行(xing)為。在(zai)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)信(xin)貸(dai)中，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)抵(di)押(ya)(ya)品(pin)清算價(jia)(jia)(jia)值(zhi)的(de)大小取(qu)決(jue)于(yu)(yu)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)土地(di)(di)(di)(di)性(xing)(xing)質、土地(di)(di)(di)(di)用途、其他(ta)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)商的(de)投資(zi)能(neng)(neng)力和(he)開(kai)發(fa)(fa)水平、商品(pin)房(fang)(fang)(fang)中介市(shi)場(chang)是否完(wan)備、商品(pin)房(fang)(fang)(fang)交易價(jia)(jia)(jia)格(ge)的(de)合理性(xing)(xing)以及(ji)居(ju)民人(ren)均消(xiao)費(fei)能(neng)(neng)力等因素。在(zai)這些(xie)因素中，有(you)的(de)決(jue)定生產(chan)性(xing)(xing)貸(dai)款(kuan)(kuan)的(de)抵(di)押(ya)(ya)品(pin)清算價(jia)(jia)(jia)值(zhi)，有(you)的(de)決(jue)定消(xiao)費(fei)性(xing)(xing)貸(dai)款(kuan)(kuan)的(de)抵(di)押(ya)(ya)品(pin)清算價(jia)(jia)(jia)值(zhi)。如(ru)果抵(di)押(ya)(ya)品(pin)價(jia)(jia)(jia)格(ge)嚴重高(gao)于(yu)(yu)市(shi)場(chang)預期，抵(di)押(ya)(ya)品(pin)變(bian)現會(hui)(hui)變(bian)得十分困難(nan)，抵(di)押(ya)(ya)品(pin)降低銀(yin)行(xing)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)信(xin)貸(dai)風險的(de)作用將(jiang)(jiang)會(hui)(hui)被(bei)削弱，借(jie)款(kuan)(kuan)人(ren)提供的(de)抵(di)押(ya)(ya)品(pin)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)將(jiang)(jiang)不再是顯示(shi)貸(dai)款(kuan)(kuan)風險十分有(you)效的(de)信(xin)號。

4.資金來源比較單一(yi)，導(dao)致(zhi)房(fang)地(di)產信貸風(feng)險過度(du)集中

在(zai)房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)資(zi)(zi)金(jin)(jin)鏈(lian)中(zhong)，商業(ye)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)實際上直接或間接地(di)參與了運行(xing)的(de)全過程，是房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)各(ge)參與主體的(de)主要(yao)資(zi)(zi)金(jin)(jin)提供者(zhe)，要(yao)承受(shou)伴隨著(zhu)各(ge)個環節(jie)的(de)市場(chang)風險。在(zai)我國(guo)房(fang)地(di)產(chan)投(tou)資(zi)(zi)資(zi)(zi)金(jin)(jin)來源(yuan)中(zhong)，企業(ye)的(de)自籌資(zi)(zi)金(jin)(jin)一直維持在(zai)25％―33％左右，房(fang)地(di)產(chan)開發貸款約(yue)(yue)(yue)占18％―23％。在(zai)商品房(fang)預售中(zhong)約(yue)(yue)(yue)有(you)(you)70％的(de)客戶可能會(hui)采用按揭(jie)貸款的(de)方(fang)式購買商品房(fang)，以按揭(jie)貸款首付20％―30％計(ji)算，其他資(zi)(zi)金(jin)(jin)來源(yuan)中(zhong)約(yue)(yue)(yue)有(you)(you)49％―56％的(de)資(zi)(zi)金(jin)(jin)來源(yuan)于商業(ye)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)的(de)消費信(xin)貸。在(zai)我國(guo)現有(you)(you)的(de)房(fang)地(di)產(chan)金(jin)(jin)融體系中(zhong)，商業(ye)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)與信(xin)用擔保、信(xin)用保險、評估機構(gou)和(he)(he)房(fang)屋中(zhong)介等機構(gou)的(de)合作缺乏有(you)(you)效的(de)社會(hui)監督和(he)(he)法律約(yue)(yue)(yue)束(shu)，使(shi)得房(fang)地(di)產(chan)信(xin)貸的(de)系統(tong)風險不能得到有(you)(you)效的(de)分散，房(fang)地(di)產(chan)融資(zi)(zi)風險過度集中(zhong)在(zai)商業(ye)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)。

5.信貸管理(li)手(shou)段(duan)落后，房地產信貸風險監控亟待加強

我國的(de)(de)銀行(xing)業過去(qu)長(chang)期處于計(ji)劃經濟體(ti)制中，其信(xin)(xin)(xin)貸(dai)(dai)審(shen)查(cha)和(he)貸(dai)(dai)后管理水平(ping)普(pu)遍不(bu)高。商業銀行(xing)出于對經營利(li)潤的(de)(de)追求(qiu)，往(wang)(wang)往(wang)(wang)重視對房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)信(xin)(xin)(xin)貸(dai)(dai)業務的(de)(de)市場拓展，而對房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)信(xin)(xin)(xin)貸(dai)(dai)業務的(de)(de)風險和(he)控制認識不(bu)夠，對貸(dai)(dai)款項目的(de)(de)審(shen)查(cha)主(zhu)觀(guan)判斷多，定量(liang)(liang)分析往(wang)(wang)往(wang)(wang)基(ji)于房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)項目可(ke)研分析報告和(he)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開發企(qi)業提供的(de)(de)財務報表數據，沒有科(ke)學(xue)、完整(zheng)(zheng)的(de)(de)風險度(du)量(liang)(liang)指標體(ti)系；也沒有根據宏觀(guan)經濟環境(jing)的(de)(de)變化、信(xin)(xin)(xin)貸(dai)(dai)市場變化、銀行(xing)信(xin)(xin)(xin)貸(dai)(dai)資金流動性和(he)內控制度(du)要(yao)求(qiu)的(de)(de)變化，對房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)信(xin)(xin)(xin)貸(dai)(dai)項目的(de)(de)量(liang)(liang)化分析指標進行(xing)動態調整(zheng)(zheng)。信(xin)(xin)(xin)貸(dai)(dai)風險度(du)量(liang)(liang)工具的(de)(de)缺失，將使得房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)信(xin)(xin)(xin)貸(dai)(dai)風險控制要(yao)求(qiu)難以實現精細(xi)化。

三、防范房地產金融風險，保障金融安全發展(zhan)

歷史上由房地(di)產(chan)業引發的金(jin)融危機比比皆是，因而，為了避(bi)免(mian)中國重(zhong)蹈美國、日本、東(dong)南亞之(zhi)覆(fu)轍，采取措(cuo)施防范房地(di)產(chan)業泡(pao)沫的產(chan)生甚至破裂顯得格(ge)外重(zhong)要。

1.制定房地產業發展(zhan)規(gui)劃

各(ge)級(ji)政(zheng)(zheng)府和城市(shi)建(jian)設(she)部門(men)(men)應當對(dui)轄區內房(fang)地(di)(di)產市(shi)場的(de)(de)(de)開發(fa)和發(fa)展制(zhi)定近期和遠(yuan)期規劃(hua)，相關部門(men)(men)對(dui)涉及土(tu)地(di)(di)征(zheng)用、建(jian)設(she)開發(fa)、稅費減免的(de)(de)(de)問(wen)題要統籌協(xie)調，一旦確(que)定下來，就要形成建(jian)設(she)開發(fa)計劃(hua)。把各(ge)類保(bao)障(zhang)性(xing)住(zhu)房(fang)作為重點建(jian)設(she)的(de)(de)(de)主(zhu)體，真正貫徹中(zhong)央“以(yi)人為本”的(de)(de)(de)執政(zheng)(zheng)理念，保(bao)障(zhang)大多(duo)數人的(de)(de)(de)安居樂業(ye)。同時(shi)從中(zhong)國實際(ji)情況(kuang)出(chu)發(fa)，增加(jia)中(zhong)低價位、中(zhong)小(xiao)套型普(pu)通住(zhu)房(fang)供(gong)應，對(dui)高標(biao)準(zhun)住(zhu)宅采取嚴(yan)格的(de)(de)(de)審批制(zhi)度(du)并制(zhi)定相關稅收政(zheng)(zheng)策，加(jia)以(yi)正確(que)引導。

2.嚴格調控和引導房(fang)地產市(shi)場尤其是二(er)級(ji)市(shi)場的交易(yi)行為(wei)

要限制(zhi)外資(zi)進(jin)入(ru)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)二級市場交易（存量房(fang)(fang)(fang)交易）。調整相關法(fa)律法(fa)規的(de)(de)具體規定，引導公眾(zhong)合理(li)消費，爭取形成中高收(shou)(shou)(shou)(shou)入(ru)居民(min)購(gou)(gou)(gou)買(mai)商品(pin)房(fang)(fang)(fang)，中等收(shou)(shou)(shou)(shou)入(ru)者購(gou)(gou)(gou)買(mai)或租(zu)(zu)住商品(pin)房(fang)(fang)(fang)，中低收(shou)(shou)(shou)(shou)入(ru)者購(gou)(gou)(gou)買(mai)或租(zu)(zu)住經濟適用房(fang)(fang)(fang)，低收(shou)(shou)(shou)(shou)入(ru)者租(zu)(zu)住廉租(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)理(li)性消費格(ge)(ge)局。對(dui)已經擁有(you)一套(tao)(tao)住房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)城(cheng)市居民(min)要以(yi)家(jia)庭為單位認定，嚴(yan)格(ge)(ge)控制(zhi)第(di)二套(tao)(tao)、第(di)三套(tao)(tao)住房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)買(mai)賣，抑制(zhi)投(tou)機行(xing)為，對(dui)于購(gou)(gou)(gou)買(mai)住宅后短期內轉手獲取差價的(de)(de)行(xing)為要進(jin)行(xing)嚴(yan)格(ge)(ge)控制(zhi)。借鑒其他國家(jia)經驗，對(dui)貸款購(gou)(gou)(gou)買(mai)多套(tao)(tao)房(fang)(fang)(fang)產(chan)投(tou)資(zi)和(he)全款購(gou)(gou)(gou)買(mai)多套(tao)(tao)房(fang)(fang)(fang)產(chan)投(tou)資(zi)的(de)(de)惡(e)意炒房(fang)(fang)(fang)者，對(dui)其收(shou)(shou)(shou)(shou)益考慮開征重稅；對(dui)持有(you)空置房(fang)(fang)(fang)產(chan)者，考慮開征物業稅即房(fang)(fang)(fang)產(chan)持有(you)稅，并實行(xing)累進(jin)稅制(zhi)，空置時間越長(chang)，征收(shou)(shou)(shou)(shou)的(de)(de)稅費越高，以(yi)打擊房(fang)(fang)(fang)源囤積和(he)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)炒作，降低房(fang)(fang)(fang)價，緩解(jie)目前住房(fang)(fang)(fang)供需不(bu)均衡的(de)(de)矛盾，節約社會(hui)資(zi)源。

3.運用經濟(ji)杠桿，加強調控

用好貨(huo)幣和財(cai)稅政策，重點(dian)放在“保障自住(zhu)(zhu)、抑制(zhi)投資、打擊投機”上，引導我國房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)市場(chang)(chang)健康(kang)、有序、穩(wen)健地(di)(di)(di)發展。要繼續發揮貨(huo)幣政策的(de)(de)靈活性特點(dian)，審慎運用利率、信(xin)貸(dai)(dai)(dai)投放量等手段確保房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)市場(chang)(chang)的(de)(de)穩(wen)定發展。要加強(qiang)商業性房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)信(xin)貸(dai)(dai)(dai)管(guan)理，嚴格房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)開(kai)發貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)管(guan)理和住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)消(xiao)費貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)管(guan)理。金融機構對購買第(di)二套(tao)以上住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)居(ju)民要提高(gao)其房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)的(de)(de)利率水(shui)平和貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)最低首付(fu)款(kuan)比例，增加其成本支(zhi)出(chu)，抑制(zhi)過度需(xu)求。

4.加快住房金融體系改革(ge)

盡快出臺房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)金(jin)(jin)融(rong)產(chan)品的(de)相關法律(lv)規范，構(gou)筑(zhu)完善(shan)的(de)住房(fang)金(jin)(jin)融(rong)體(ti)系(xi)，形成房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)業和金(jin)(jin)融(rong)相互支持，相互促進的(de)機(ji)制。拓寬房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)企業合法融(rong)資(zi)(zi)(zi)渠道(dao)，積極(ji)推(tui)動(dong)資(zi)(zi)(zi)本市場的(de)發育，鼓勵(li)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)開發企業通(tong)過股(gu)權合作、上(shang)(shang)市、房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)信(xin)(xin)托、房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)項目債券(quan)化(hua)等(deng)渠道(dao)籌(chou)集開發資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)，解決融(rong)資(zi)(zi)(zi)渠道(dao)單一的(de)問題，降低銀(yin)(yin)行風(feng)險。在加(jia)(jia)強對市場運行的(de)監(jian)測(ce)和早期預警、風(feng)險提示，以及(ji)加(jia)(jia)強商業銀(yin)(yin)行、投資(zi)(zi)(zi)銀(yin)(yin)行、機(ji)構(gou)投資(zi)(zi)(zi)者、會計(ji)審計(ji)機(ji)構(gou)和評(ping)級(ji)機(ji)構(gou)信(xin)(xin)息披露基礎(chu)上(shang)(shang)，努力推(tui)動(dong)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)金(jin)(jin)融(rong)創(chuang)新，積極(ji)探(tan)索房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)抵押貸款證券(quan)化(hua)，提高(gao)銀(yin)(yin)行房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)貸款的(de)流(liu)動(dong)性和安全性，分散集中于銀(yin)(yin)行體(ti)系(xi)的(de)信(xin)(xin)用風(feng)險。

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篇7

關(guan)鍵詞房地產經濟泡沫危害(hai)防范(fan)措施

1引言

房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)是(shi)(shi)(shi)(shi)國民(min)經(jing)濟(ji)的(de)(de)(de)支(zhi)柱(zhu)性(xing)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)，它不僅(jin)是(shi)(shi)(shi)(shi)國家資金積累的(de)(de)(de)重要來源，而且它的(de)(de)(de)發展能(neng)夠帶動(dong)其(qi)他相關產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)發展，但同時也是(shi)(shi)(shi)(shi)最容易導致(zhi)泡沫(mo)的(de)(de)(de)行(xing)業(ye)(ye)(ye)之一(yi)。近年來，我國房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)發展迅速，房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)場持(chi)續(xu)升溫，一(yi)些城市(shi)(shi)房(fang)價快速上漲(zhang)，對于中(zhong)國房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)場是(shi)(shi)(shi)(shi)否存(cun)在泡沫(mo)有(you)較多爭論，那么(me)，什么(me)是(shi)(shi)(shi)(shi)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)泡沫(mo)？它是(shi)(shi)(shi)(shi)如(ru)何形成的(de)(de)(de)？我們(men)應怎樣完善政(zheng)府的(de)(de)(de)各(ge)(ge)項制度及各(ge)(ge)種(zhong)市(shi)(shi)場機制，從而達到控制泡沫(mo)的(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)，使房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)業(ye)(ye)(ye)保持(chi)健康(kang)的(de)(de)(de)發展呢？下面就(jiu)對這些問題進行(xing)分析和探討(tao)。

2房地產泡沫的實質

經(jing)濟(ji)學(xue)上對泡沫的(de)(de)(de)定(ding)義，普遍被接受的(de)(de)(de)是(shi)美國著名經(jing)濟(ji)學(xue)家查爾斯(si)·P·金德伯格(ge)(ge)的(de)(de)(de)觀(guan)點，他認為泡沫就(jiu)是(shi)"一(yi)(yi)(yi)種(zhong)資(zi)產(chan)(chan)或(huo)一(yi)(yi)(yi)系列資(zi)產(chan)(chan)價格(ge)(ge)在一(yi)(yi)(yi)個連續過程中的(de)(de)(de)陡然(ran)上漲，初始的(de)(de)(de)價格(ge)(ge)上漲使人們產(chan)(chan)生(sheng)價格(ge)(ge)會進一(yi)(yi)(yi)步上漲的(de)(de)(de)預期，從(cong)而吸引(yin)新的(de)(de)(de)買(mai)(mai)者。這(zhe)些人一(yi)(yi)(yi)般是(shi)以買(mai)(mai)賣(mai)資(zi)產(chan)(chan)牟利(li)的(de)(de)(de)投機者，而對資(zi)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)使用(yong)及其盈利(li)能力(li)并不感興趣。隨著價格(ge)(ge)的(de)(de)(de)上漲，常常是(shi)預期的(de)(de)(de)逆轉和價格(ge)(ge)的(de)(de)(de)暴跌，最后(hou)以金融危機告終(zhong)。"

根據他(ta)的(de)(de)(de)觀點(dian)，房地產(chan)泡(pao)(pao)沫可理解(jie)為(wei)房地產(chan)價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)在一個(ge)連(lian)續(xu)的(de)(de)(de)過程中的(de)(de)(de)持(chi)續(xu)上漲(zhang)(zhang)，這(zhe)種(zhong)價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)的(de)(de)(de)上漲(zhang)(zhang)使(shi)人們(men)產(chan)生價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)會進一步(bu)上漲(zhang)(zhang)的(de)(de)(de)預期，并不斷吸引(yin)新的(de)(de)(de)買者--隨著價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)的(de)(de)(de)不斷上漲(zhang)(zhang)與(yu)投機資本(ben)的(de)(de)(de)持(chi)續(xu)增加，房地產(chan)的(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)遠(yuan)(yuan)遠(yuan)(yuan)高于與(yu)之對應的(de)(de)(de)實體價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)，由此導致房地產(chan)泡(pao)(pao)沫。泡(pao)(pao)沫過度膨(peng)脹的(de)(de)(de)后果是預期的(de)(de)(de)逆轉、高空置(zhi)率(lv)和(he)價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)的(de)(de)(de)暴跌(die)，即(ji)泡(pao)(pao)沫破裂，它的(de)(de)(de)本(ben)質是不可持(chi)續(xu)性。

3房地產泡沫的(de)危害(hai)

3．1造成經(jing)濟結構和社會結構的失(shi)衡

房(fang)地產泡沫的(de)(de)(de)(de)(de)(de)存在(zai)意(yi)味(wei)著投資(zi)(zi)于(yu)房(fang)地產有更高(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)投資(zi)(zi)回(hui)報率。在(zai)泡沫經濟(ji)期間，大(da)量(liang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)向房(fang)地產行(xing)業(ye)(ye)集(ji)聚，投機活(huo)動猖獗。泡沫經濟(ji)時期日本(ben)大(da)企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)高(gao)額利(li)潤(run)許多來(lai)源(yuan)于(yu)土(tu)地投機和(he)(he)股票投機帶來(lai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)營(ying)業(ye)(ye)外(wai)收(shou)益(yi)，結(jie)果放(fang)松了對本(ben)企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)經營(ying)和(he)(he)管理，造成企(qi)業(ye)(ye)素質的(de)(de)(de)(de)(de)(de)普(pu)遍下(xia)(xia)降。日本(ben)企(qi)業(ye)(ye)在(zai)高(gao)速(su)增長時期，通過以(yi)銀行(xing)借款為中心的(de)(de)(de)(de)(de)(de)間接(jie)融資(zi)(zi)方式(shi)來(lai)擴(kuo)大(da)其設備投資(zi)(zi)。1987年(nian)以(yi)后，在(zai)股價和(he)(he)地價上(shang)(shang)漲(zhang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)引誘(you)下(xia)(xia)，都大(da)幅度轉(zhuan)移到了權(quan)益(yi)融資(zi)(zi)和(he)(he)投機土(tu)地的(de)(de)(de)(de)(de)(de)籌資(zi)(zi)方式(shi)上(shang)(shang)。大(da)量(liang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)向房(fang)地產業(ye)(ye)流動，意(yi)味(wei)著生產性企(qi)業(ye)(ye)缺乏足夠(gou)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)，或者說(shuo)難以(yi)用(yong)正常的(de)(de)(de)(de)(de)(de)成本(ben)獲得生產所必須的(de)(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)。

一(yi)(yi)方(fang)面，地(di)價(jia)上(shang)漲(zhang)導致投資預算增加，在高地(di)價(jia)市區進行投資無利可圖。如日(ri)(ri)本東京進行道路(lu)建(jian)設(she)時，征用土(tu)地(di)的(de)(de)(de)費用高達(da)總造價(jia)的(de)(de)(de)43.3%，個別地(di)段高達(da)99%。這進一(yi)(yi)步造成(cheng)(cheng)了(le)公共投入的(de)(de)(de)相(xiang)對縮減，形成(cheng)(cheng)經濟發(fa)展(zhan)的(de)(de)(de)瓶頸；另一(yi)(yi)方(fang)面，由于城市地(di)價(jia)持續高漲(zhang)，土(tu)地(di)作為(wei)人們心目中最安全、收益(yi)率最高的(de)(de)(de)資產(chan)(chan)被大量(liang)保有(you)，使得本來就稀少的(de)(de)(de)土(tu)地(di)大量(liang)閑置或者低度使用，土(tu)地(di)投機的(de)(de)(de)傾向日(ri)(ri)益(yi)凸現(xian)。同(tong)時，由于房(fang)地(di)產(chan)(chan)價(jia)格(ge)的(de)(de)(de)上(shang)漲(zhang)，房(fang)地(di)產(chan)(chan)持有(you)者與非房(fang)地(di)產(chan)(chan)持有(you)者、大都(dou)市圈(quan)與地(di)方(fang)圈(quan)的(de)(de)(de)資產(chan)(chan)差(cha)距越(yue)來越(yue)大，招致社會分配(pei)新的(de)(de)(de)不公，嚴重(zhong)挫傷勞動(dong)者的(de)(de)(de)積(ji)極性，帶(dai)來了(le)深刻的(de)(de)(de)社會問題。

3．2導(dao)致金融危機

房(fang)地(di)(di)產(chan)業與(yu)銀(yin)行(xing)的(de)關系(xi)密切主(zhu)要是(shi)由房(fang)地(di)(di)產(chan)業投(tou)(tou)入大、價值高(gao)的(de)特點決(jue)定的(de)。有(you)資料表(biao)明，目(mu)(mu)(mu)前(qian)房(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)企業項目(mu)(mu)(mu)投(tou)(tou)入資金(jin)(jin)中約20%～30%是(shi)銀(yin)行(xing)貸款(kuan)；建筑公司往(wang)往(wang)要對(dui)項目(mu)(mu)(mu)墊付約占總投(tou)(tou)入30%～40%的(de)資金(jin)(jin)，這(zhe)部分資金(jin)(jin)也多是(shi)向銀(yin)行(xing)貸款(kuan)。此外(wai)，至少一(yi)半以(yi)上的(de)購房(fang)者申請了個(ge)人住(zhu)房(fang)抵押貸款(kuan)。這(zhe)幾(ji)項累加，房(fang)地(di)(di)產(chan)項目(mu)(mu)(mu)中來自(zi)于(yu)銀(yin)行(xing)的(de)資金(jin)(jin)高(gao)達61%。因此一(yi)旦(dan)房(fang)地(di)(di)產(chan)泡沫破裂，銀(yin)行(xing)就成為最(zui)大的(de)買單者。應(ying)(ying)該注意到：銀(yin)行(xing)與(yu)一(yi)般(ban)企業不(bu)同，安(an)全性(xing)對(dui)其來說特別重要。一(yi)般(ban)生產(chan)性(xing)企業的(de)倒閉(bi)只(zhi)是(shi)事關自(zi)身和(he)股東(dong)，對(dui)其他主(zhu)體(ti)的(de)影(ying)響較小。而銀(yin)行(xing)的(de)倒閉(bi)不(bu)僅(jin)僅(jin)是(shi)這(zhe)家(jia)銀(yin)行(xing)自(zi)身的(de)事情，而且(qie)往(wang)往(wang)會引起連鎖(suo)反應(ying)(ying)，使其他銀(yin)行(xing)也面臨擠兌風險。

3．3造成生產和消費危機

房地(di)產泡沫的(de)(de)(de)(de)(de)破(po)滅(mie)往往伴(ban)隨(sui)著(zhu)經(jing)濟蕭條，股(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)下(xia)(xia)(xia)跌(die)(die)，企(qi)業財(cai)務(wu)營(ying)運逐漸(jian)陷入(ru)(ru)困境(jing)。股(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)下(xia)(xia)(xia)跌(die)(die)使(shi)企(qi)業發行(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)大(da)量(liang)可轉換公(gong)司(si)債權在長(chang)期內不能轉為股(gu)(gu)(gu)權，從而給企(qi)業帶來巨(ju)額的(de)(de)(de)(de)(de)償債負(fu)擔；此外，地(di)價(jia)(jia)和股(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)下(xia)(xia)(xia)跌(die)(die)也使(shi)企(qi)業承受了(le)巨(ju)大(da)的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)產評(ping)估損(sun)失和被迫出(chu)售土地(di)及股(gu)(gu)(gu)票(piao)的(de)(de)(de)(de)(de)銷售損(sun)失。企(qi)業收益(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)減少又使(shi)得(de)投(tou)資(zi)不足，既(ji)降(jiang)低(di)了(le)研(yan)究開發投(tou)資(zi)水平(ping)(ping)，又減少了(le)企(qi)業在設備上的(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)資(zi)。生產的(de)(de)(de)(de)(de)不景氣(qi)又導致雇傭環境(jing)的(de)(de)(de)(de)(de)惡化和居民(min)實際收入(ru)(ru)的(de)(de)(de)(de)(de)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)。企(qi)業倒閉(bi)意(yi)味著(zhu)大(da)量(liang)的(de)(de)(de)(de)(de)失業員工，即(ji)使(shi)沒(mei)有倒閉(bi)的(de)(de)(de)(de)(de)企(qi)業，由于(yu)(yu)收益(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)也要不斷裁減人(ren)員。此外，地(di)價(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)下(xia)(xia)(xia)跌(die)(die)還使(shi)得(de)居民(min)個(ge)人(ren)所保有的(de)(de)(de)(de)(de)土地(di)資(zi)產貶(bian)值。由于(yu)(yu)經(jing)濟不景氣(qi)和個(ge)人(ren)收入(ru)(ru)水平(ping)(ping)的(de)(de)(de)(de)(de)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)，居民(min)對未來懷有不同程度的(de)(de)(de)(de)(de)憂心，因此會減少當期的(de)(de)(de)(de)(de)消(xiao)費(fei)，擴大(da)收入(ru)(ru)中的(de)(de)(de)(de)(de)儲蓄部分，以(yi)防不測。個(ge)人(ren)消(xiao)費(fei)的(de)(de)(de)(de)(de)萎縮又使(shi)生產消(xiao)費(fei)品的(de)(de)(de)(de)(de)產業部門陷入(ru)(ru)困境(jing)。

3．4引(yin)發政治和社會危機

隨著房地(di)(di)產泡(pao)沫(mo)破裂(lie)和經濟危(wei)(wei)機(ji)(ji)的(de)(de)發生，大量(liang)的(de)(de)工廠倒(dao)閉，失(shi)業人(ren)數劇增。在金融危(wei)(wei)機(ji)(ji)下，犯罪(zui)案件激增。以馬來西亞為例，1997年(nian)房地(di)(di)產泡(pao)沫(mo)破滅以后，當年(nian)的(de)(de)犯罪(zui)率(lv)比1996年(nian)增加(jia)了(le)38%，1998年(nian)第一季度犯罪(zui)率(lv)比1997年(nian)更增加(jia)了(le)53%，由于人(ren)們對日(ri)益(yi)惡(e)化的(de)(de)經濟危(wei)(wei)機(ji)(ji)感到(dao)不滿，社會(hui)危(wei)(wei)機(ji)(ji)逐漸加(jia)劇。工人(ren)、學生反政(zheng)府的(de)(de)示威游行引起(qi)暴(bao)亂，社會(hui)動蕩不安。

4房地產泡沫(mo)的(de)成因

4．1過度投機

一方面，土(tu)(tu)地(di)(di)(di)交易(yi)制度(du)不健全，行業管理(li)不完善，在一定程度(du)上(shang)助長了投(tou)機(ji)活動，產生大(da)量投(tou)機(ji)性泡沫。土(tu)(tu)地(di)(di)(di)是房地(di)(di)(di)產行業的(de)(de)基礎，土(tu)(tu)地(di)(di)(di)資(zi)源(yuan)的(de)(de)稀缺性使(shi)得土(tu)(tu)地(di)(di)(di)市場(chang)(chang)具有(you)需求(qiu)彈(dan)性大(da)而(er)供(gong)給(gei)彈(dan)性小的(de)(de)特(te)點。當(dang)大(da)量投(tou)機(ji)使(shi)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)需求(qiu)增(zeng)加(jia)時，土(tu)(tu)地(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)格(ge)急(ji)劇(ju)上(shang)漲，由于土(tu)(tu)地(di)(di)(di)的(de)(de)稀缺性，市場(chang)(chang)無法在短時間內增(zeng)大(da)供(gong)給(gei)量，從而(er)使(shi)需求(qiu)與供(gong)給(gei)之間的(de)(de)差距進(jin)一步拉(la)大(da)，在這種情況下(xia)，有(you)限的(de)(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)格(ge)飛漲，嚴重(zhong)(zhong)脫離了其實有(you)價(jia)(jia)(jia)值而(er)產生地(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)泡沫，進(jin)而(er)可能導致(zhi)整個房地(di)(di)(di)產業泡沫的(de)(de)形(xing)成；另一方面，房地(di)(di)(di)產投(tou)資(zi)的(de)(de)過(guo)度(du)增(zeng)長使(shi)得房地(di)(di)(di)產投(tou)資(zi)的(de)(de)增(zeng)長速度(du)遠遠超過(guo)了城市化進(jin)程的(de)(de)速度(du)，就容易(yi)造成市場(chang)(chang)供(gong)給(gei)與市場(chang)(chang)需求(qiu)的(de)(de)嚴重(zhong)(zhong)不平衡(heng)，房屋空置率(lv)高，也(ye)會導致(zhi)房地(di)(di)(di)產價(jia)(jia)(jia)格(ge)急(ji)劇(ju)下(xia)跌，泡沫破滅。

4．2消費者及(ji)投資者對未來價格的(de)預期

隨著人口的(de)增加(jia)和城(cheng)市的(de)發展，土(tu)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)格存在著潛在升值的(de)趨勢，因此(ci)，房(fang)地(di)(di)產(chan)價(jia)(jia)(jia)格在人們未(wei)來的(de)預期中也會不(bu)(bu)斷上升。對(dui)房(fang)地(di)(di)產(chan)未(wei)來價(jia)(jia)(jia)格的(de)非理性預期造成投資者(zhe)對(dui)未(wei)來房(fang)地(di)(di)產(chan)投資高(gao)回報的(de)設想，過多的(de)貨幣資本投入(ru)到有限的(de)土(tu)地(di)(di)買賣中，推動地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)不(bu)(bu)斷上漲，從而使房(fang)地(di)(di)產(chan)價(jia)(jia)(jia)格不(bu)(bu)斷攀升；在泡(pao)沫(mo)破(po)滅時，房(fang)地(di)(di)產(chan)價(jia)(jia)(jia)格下(xia)跌(die)，消費者(zhe)預期價(jia)(jia)(jia)格還要下(xia)跌(die)，房(fang)地(di)(di)產(chan)商紛紛拋售其(qi)持有的(de)房(fang)產(chan)，于是供(gong)應量增加(jia)，同時由于無(wu)人肯(ken)接手買入(ru)而使需(xu)求量減少，這樣(yang)就加(jia)劇了價(jia)(jia)(jia)格的(de)下(xia)跌(die)。

4．3銀行(xing)信貸非理性擴張(zhang)

由于房(fang)(fang)地(di)(di)產業(ye)是(shi)資(zi)(zi)金密(mi)集型(xing)行業(ye)，房(fang)(fang)地(di)(di)產開發必須擁有雄(xiong)厚的(de)資(zi)(zi)金，隨著房(fang)(fang)地(di)(di)產開發規模(mo)的(de)不(bu)(bu)斷擴大(da)，開發商僅(jin)靠自(zi)有資(zi)(zi)金是(shi)遠遠不(bu)(bu)夠的(de)，其(qi)開發資(zi)(zi)金主要(yao)來源就是(shi)銀行貸款(kuan)。而(er)房(fang)(fang)地(di)(di)產的(de)高回報，使(shi)許多(duo)銀行在貸款(kuan)的(de)實際(ji)操作過(guo)程(cheng)中，違(wei)反有關規定，向開發商發放(fang)大(da)量貸款(kuan)，從而(er)使(shi)行業(ye)進(jin)入門檻(jian)降(jiang)低，造成過(guo)度開發，金融風險(xian)不(bu)(bu)斷堆(dui)積，使(shi)泡(pao)沫產生的(de)可能性(xing)增加。

5防止房地產泡沫產生的措施

5．1加(jia)強對房地產市場的宏觀(guan)監控(kong)和(he)管理

宏觀經濟(ji)形勢和政策的(de)(de)(de)(de)改變，往往會引起其(qi)他(ta)因素的(de)(de)(de)(de)連鎖(suo)反應(ying)，包(bao)括國(guo)家稅收(shou)、勞動就(jiu)業(ye)(ye)、居(ju)(ju)民收(shou)入、金融環(huan)境、企業(ye)(ye)利潤，等等。政府對宏觀經濟(ji)形勢進行(xing)全(quan)方(fang)位(wei)的(de)(de)(de)(de)監控，制(zhi)定(ding)合適的(de)(de)(de)(de)政策，是防(fang)止房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)泡(pao)沫的(de)(de)(de)(de)首要(yao)(yao)措施。房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)兼有資產(chan)(chan)(chan)和消費品兩重(zhong)性，正因為(wei)如此，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)(de)(de)投(tou)資十分(fen)活(huo)躍(yue)，容易產(chan)(chan)(chan)生房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)泡(pao)沫時，就(jiu)必須加(jia)強對房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)(de)(de)管(guan)(guan)理。首先，要(yao)(yao)加(jia)強對房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)建設的(de)(de)(de)(de)投(tou)資管(guan)(guan)理，根據收(shou)入的(de)(de)(de)(de)水平來確(que)定(ding)投(tou)資規模，使(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)與銷基(ji)本適應(ying)，不至于(yu)過多(duo)積壓(ya)；其(qi)次，要(yao)(yao)加(jia)強房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)二級市(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)(de)(de)管(guan)(guan)理，防(fang)止過分(fen)炒高樓市(shi)，使(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)泡(pao)沫劇增；最后，調整房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開發結構，大力發展(zhan)安(an)居(ju)(ju)型房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)，同時應(ying)加(jia)強市(shi)場(chang)(chang)統計和預測工作，從而使(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)行(xing)業(ye)(ye)成為(wei)不含(han)泡(pao)沫的(de)(de)(de)(de)實實在(zai)在(zai)的(de)(de)(de)(de)主導(dao)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)。

5．2建立(li)全(quan)國(guo)統一的房(fang)地產市場運行預警預報制度

加(jia)強(qiang)和(he)完(wan)善宏(hong)觀監控(kong)體系應當(dang)通過對全國房(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)信息及時歸集(ji)、整理(li)和(he)分析，就市(shi)(shi)場(chang)運行(xing)情況做(zuo)出(chu)評(ping)價和(he)預(yu)(yu)測，定(ding)期市(shi)(shi)場(chang)分析報告，合理(li)引(yin)導市(shi)(shi)場(chang)，為政府宏(hong)觀決策作好(hao)參(can)謀。近年來(lai)，我國房(fang)地(di)產(chan)(chan)業持續(xu)以較快的(de)(de)速度增(zeng)長，吸引(yin)了大量的(de)(de)企業進(jin)行(xing)房(fang)地(di)產(chan)(chan)投資。因此，國家要(yao)加(jia)快建立和(he)完(wan)善房(fang)地(di)產(chan)(chan)業的(de)(de)宏(hong)觀監控(kong)體系，通過土地(di)供應、稅(shui)收和(he)改善預(yu)(yu)售管(guan)理(li)等(deng)手段(duan)進(jin)行(xing)必要(yao)的(de)(de)干(gan)預(yu)(yu)和(he)調控(kong)，有效地(di)防止房(fang)地(di)產(chan)(chan)"泡沫"的(de)(de)產(chan)(chan)生。

5．3強化土(tu)地資源管理

政(zheng)府應(ying)(ying)當(dang)通(tong)過(guo)(guo)土(tu)地(di)資源(yuan)供應(ying)(ying)量的(de)(de)(de)調整，控制(zhi)商品房價格的(de)(de)(de)不合理上(shang)漲。要根據房地(di)產(chan)市(shi)場的(de)(de)(de)要求，保(bao)持(chi)土(tu)地(di)的(de)(de)(de)合理供應(ying)(ying)量和(he)各類用(yong)地(di)的(de)(de)(de)供應(ying)(ying)比例，切實實行(xing)土(tu)地(di)出讓公開(kai)招標制(zhi)度(du)，控制(zhi)一些城市(shi)過(guo)(guo)高(gao)的(de)(de)(de)地(di)價。要堅(jian)決制(zhi)止高(gao)檔住宅的(de)(de)(de)盲目開(kai)發和(he)大(da)規(gui)(gui)模建設，防止出現新的(de)(de)(de)積壓(ya)、出現由(you)結構性過(guo)(guo)剩引發的(de)(de)(de)泡(pao)沫。要嚴格懲(cheng)處各類違(wei)規(gui)(gui)行(xing)為(wei)，嚴厲查處房地(di)產(chan)開(kai)發企業(ye)非法圈(quan)(quan)地(di)、占地(di)行(xing)為(wei)，避免(mian)為(wei)獲取(qu)臨時和(he)短期的(de)(de)(de)土(tu)地(di)收益而擅自占用(yong)和(he)交易(yi)土(tu)地(di)，對凡是超(chao)過(guo)(guo)規(gui)(gui)定(ding)期限沒有進行(xing)開(kai)發的(de)(de)(de)土(tu)地(di)，政(zheng)府應(ying)(ying)立即(ji)收回。全面(mian)清理土(tu)地(di)市(shi)場，堅(jian)決打擊開(kai)發商的(de)(de)(de)圈(quan)(quan)地(di)和(he)炒地(di)行(xing)為(wei)，從源(yuan)頭上(shang)防止土(tu)地(di)批租領(ling)域的(de)(de)(de)不正之風和(he)腐(fu)敗(bai)行(xing)為(wei)。

5．4加強金(jin)融(rong)監管力度，合理引導資(zi)金(jin)流向

首先(xian)，要(yao)進(jin)(jin)一步健全(quan)金融監(jian)管(guan)體系，增加(jia)監(jian)管(guan)手段，增強監(jian)管(guan)能力(li)，提(ti)高監(jian)管(guan)水平(ping)；其次(ci)，要(yao)加(jia)強信用總(zong)規模的(de)控制，不使社會總(zong)信用過度脫(tuo)離實質經(jing)濟(ji)的(de)要(yao)求(qiu)而惡(e)性膨脹，從(cong)源頭上防止(zhi)現代(dai)泡沫(mo)經(jing)濟(ji)發生(sheng)；再次(ci)，要(yao)加(jia)強投(tou)資結構(gou)的(de)調控，通過利率、產(chan)業(ye)政策等，引導資金流(liu)向生(sheng)產(chan)經(jing)營等實質經(jing)濟(ji)部(bu)門；最(zui)后，要(yao)加(jia)強外(wai)(wai)資和(he)外(wai)(wai)債的(de)管(guan)理，盡可(ke)能引進(jin)(jin)外(wai)(wai)資的(de)直接投(tou)資和(he)借長(chang)期外(wai)(wai)債。推動房地產(chan)泡沫(mo)產(chan)生(sheng)的(de)資金，絕大部(bu)分(fen)都(dou)是從(cong)銀行(xing)流(liu)出的(de)。因此，要(yao)加(jia)強對銀行(xing)的(de)監(jian)管(guan)，從(cong)源頭上控制投(tou)機資本。

參考文獻

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AnalysisoftheRealEstateBubbleHarmandMesure

篇8

歷經多次宏觀(guan)調(diao)控(kong)仍倔強向上的房(fang)市(shi)，正(zheng)在面臨變(bian)盤。

5月15日，國家發改委公(gong)布(bu)的與(yu)國家統(tong)計局聯合(he)調查的最(zui)新(xin)全(quan)國房價(jia)(jia)統(tong)計數據(ju)顯(xian)示，4月，全(quan)國70個大(da)中城市房屋銷售價(jia)(jia)格維持高(gao)位，但漲(zhang)幅略(lve)減。而(er)90平方米住房價(jia)(jia)格指數首(shou)次出(chu)現下跌。

深圳房價同比(bi)(bi)下跌(die)1.4％，已經連(lian)續五個月(yue)(yue)(yue)下跌(die)；北(bei)京房價同比(bi)(bi)上(shang)(shang)漲(zhang)0.2％，但交(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)(yi)量(liang)持續萎靡(mi)。北(bei)京房地產交(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)(yi)管理網的統計數據(ju)顯(xian)示，4月(yue)(yue)(yue)，北(bei)京住宅期房網上(shang)(shang)日均(jun)簽約量(liang)僅(jin)為165套，比(bi)(bi)3月(yue)(yue)(yue)減少17套；廣州(zhou)市十區房屋(wu)交(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)(yi)登記(ji)9011宗，雖比(bi)(bi)2月(yue)(yue)(yue)環比(bi)(bi)增加20.4％，但同比(bi)(bi)依然(ran)減少35.5％。惟有上(shang)(shang)海房價在連(lian)續兩月(yue)(yue)(yue)持平(ping)后(hou)，出現0.2％的上(shang)(shang)漲(zhang)。

但(dan)是，來(lai)自(zi)監(jian)管當(dang)局的(de)最新信息表明，房(fang)市的(de)橋頭堡上海，住房(fang)開發貸款(kuan)和二手房(fang)貸款(kuan)的(de)不良(liang)率初露端倪。

5月(yue)7日，上海銀監局(ju)《一(yi)季(ji)度(du)上海房(fang)(fang)地(di)產(chan)信貸(dai)分析報(bao)(bao)告(gao)》，對上海的房(fang)(fang)地(di)產(chan)信貸(dai)進行了詳細(xi)的分析。報(bao)(bao)告(gao)認為(wei)，房(fang)(fang)地(di)產(chan)貸(dai)款(kuan)中(zhong)，有(you)兩類貸(dai)款(kuan)需要(yao)引起(qi)關注。一(yi)是(shi)(shi)住房(fang)(fang)開(kai)發(fa)貸(dai)款(kuan)，其不(bu)良(liang)貸(dai)款(kuan)率為(wei)2.16％；二是(shi)(shi)上海居(ju)民二手房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)，其不(bu)良(liang)貸(dai)款(kuan)率為(wei)1.86％。這兩類貸(dai)款(kuan)余額占(zhan)(zhan)比(bi)僅為(wei)24.3％，而不(bu)良(liang)貸(dai)款(kuan)占(zhan)(zhan)比(bi)卻達(da)到(dao)55.2％，是(shi)(shi)房(fang)(fang)地(di)產(chan)貸(dai)款(kuan)的高風險點。

“上(shang)海(hai)和全國的情況都差不多。”上(shang)海(hai)銀(yin)監局(ju)局(ju)長閻(yan)慶民(min)說(shuo)，“我(wo)們(men)公布這一報告，就是想讓各家銀(yin)行知(zhi)道上(shang)海(hai)房貸的不良率在走(zou)高，提(ti)醒各行注意(yi)房貸風險(xian)。”

在上海銀(yin)監局公布(bu)數據之后(hou)不久(jiu)，高(gao)(gao)盛也了研究報告，認為(wei)中(zhong)國(guo)房(fang)價將由(you)2007年底(di)的高(gao)(gao)位回落(luo)15％-20％。考慮(lv)到(dao)宏觀(guan)環境持(chi)續不明朗、中(zhong)國(guo)房(fang)地產商(shang)財政緊縮、市場供過于求(qiu)的因素，高(gao)(gao)盛將中(zhong)國(guo)房(fang)地產業(ye)的整體(ti)看法由(you)“吸引”調(diao)低至“審慎(shen)”。

穆迪的(de)高級分析師龍燕康認為，“房地(di)產(chan)貸款(kuan)的(de)增(zeng)長(chang)速度(du)，提(ti)高了(le)市場對銀(yin)行(xing)風險管(guan)理體(ti)系能否(fou)充(chong)分掌握該行(xing)業風險的(de)擔憂(you)。”穆迪最近已將中國房地(di)產(chan)開(kai)發行(xing)業的(de)展望轉(zhuan)為負面，原因(yin)是(shi)進一(yi)步緊(jin)縮(suo)的(de)流動性和更大(da)的(de)房地(di)產(chan)價格波動而產(chan)生(sheng)的(de)風險。

中國銀(yin)監會主席劉明康近(jin)日在江蘇、遼寧調研時更稱，銀(yin)行業首要關注貸款不(bu)良率(lv)反彈(dan)，“確保按揭貸款真(zhen)實性，防范房地產開發(fa)商貸款風(feng)險。”

開發貸款隱憂

目前銀行業的(de)新(xin)增房地(di)產開發貸款依然呈上升(sheng)態勢(shi)。“從住房開發貸款的(de)增長勢(shi)頭來看，房市還將處(chu)在僵持狀(zhuang)態。”一位(wei)監管部門(men)官員分析(xi)認為(wei)。

《一季度上(shang)海房(fang)地產信(xin)貸分析報告》顯示，至3月(yue)末，上(shang)海市中外(wai)資銀(yin)行機構商業性房(fang)地產貸款余(yu)額(e)為5564.67億元(yuan)，比年初增加137.63億元(yuan)，增長2.5％。

其中，中外資銀行(xing)機(ji)構房地(di)產開發貸款余額(e)2183.14億元(yuan)，比(bi)年初增(zeng)(zeng)加105.37億元(yuan)，增(zeng)(zeng)長5.1％，比(bi)整體房地(di)產貸款增(zeng)(zeng)速高2.6個百分點。

中國工(gong)商銀行(xing)（上海交易所代(dai)(dai)碼：601398，香港交易所代(dai)(dai)碼：01398，下(xia)稱工(gong)行(xing)）年報顯示，其(qi)(qi)房地產(chan)開發貸款(kuan)猛增(zeng)。截至(zhi)2007年底，其(qi)(qi)房地產(chan)開發貸款(kuan)總(zong)額(e)達(da)2994.11億元，其(qi)(qi)中新增(zeng)房地產(chan)開發貸款(kuan)金(jin)額(e)高(gao)達(da)742.83億元，較(jiao)2006年同(tong)期增(zeng)長33％。

對此(ci)，有銀行(xing)界人(ren)(ren)士分(fen)析認為，工行(xing)之(zhi)所以如此(ci)引人(ren)(ren)注目地(di)增加了房(fang)地(di)產(chan)開發貸款，原(yuan)因是想借此(ci)拿到隨(sui)后的(de)個人(ren)(ren)住房(fang)貸款項目，擴大(da)工行(xing)的(de)市場份額。一般認為，個人(ren)(ren)住房(fang)貸款是銀行(xing)比較優質的(de)資產(chan)。

被業(ye)內(nei)人(ren)士(shi)認為在房地產開(kai)發(fa)貸款(kuan)方面更加激進的是中國農業(ye)銀行(xing)(xing)。但由于農行(xing)(xing)正在備(bei)戰(zhan)股改(gai)，至今尚未(wei)公布經審計的2007年年報，缺少有關房地產開(kai)發(fa)貸款(kuan)的具體數據(ju)。

房(fang)(fang)地產開發貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)的(de)(de)業內龍頭是中國建(jian)設(she)銀行（上海交易(yi)所代(dai)碼(ma)：601939，香港交易(yi)所代(dai)碼(ma)：00939，下稱(cheng)建(jian)行）。2006年(nian)建(jian)行房(fang)(fang)地產開發貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)總額(e)達3022.9億(yi)元，占全部公司(si)(si)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)的(de)(de)10.52％，不(bu)良貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)率(lv)達6.05％，高于(yu)整個公司(si)(si)類(lei)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)4.07％的(de)(de)不(bu)良率(lv)水平。到2007年(nian)，建(jian)行房(fang)(fang)地產開發貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)的(de)(de)總量依然保持了3177.8億(yi)元的(de)(de)高位，但新增量僅為154.9億(yi)元。當(dang)年(nian)不(bu)良貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)率(lv)下降到4.84％，但仍高于(yu)公司(si)(si)類(lei)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)平均3.28％的(de)(de)不(bu)良貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)率(lv)。

中行（上海(hai)交易(yi)所(suo)代碼(ma)：601988，香港交易(yi)所(suo)代碼(ma)：3988，下(xia)(xia)稱中行）的內(nei)地房地產(chan)開(kai)發貸款在業內(nei)份額比較少(shao)，截(jie)至2007年(nian)(nian)(nian)底為1436.13億(yi)元，較上年(nian)(nian)(nian)增長300億(yi)元，減值貸款為69.9億(yi)元，減值貸款比例從2006年(nian)(nian)(nian)的9.43％下(xia)(xia)降到了2007年(nian)(nian)(nian)度4.87％，但也高于同年(nian)(nian)(nian)整(zheng)個公司減值貸款4.61％的比例。

針(zhen)對房(fang)地產(chan)開(kai)發(fa)貸(dai)款比較(jiao)高的(de)業內不(bu)良率，建行一位高管(guan)對《財經》記者稱，“考慮到房(fang)地產(chan)行業容易成為調控的(de)重點，受政(zheng)策和市(shi)場影響(xiang)較(jiao)大，面臨較(jiao)多不(bu)確(que)定的(de)風險，建行房(fang)地產(chan)開(kai)發(fa)貸(dai)款增量和增速(su)都(dou)在放緩。”

“目前我們對房地產開發貸(dai)款風(feng)險(xian)并不很擔(dan)心。因(yin)為近年來市場形(xing)勢(shi)好，新增房地產開發貸(dai)款不良率(lv)很低(di)(di)。事實上，盡管以往(wang)房地產開發貸(dai)款的違約率(lv)高，但(dan)損失率(lv)低(di)(di)，主(zhu)要(yao)原因(yin)就(jiu)在于有(you)抵(di)押，只要(yao)作(zuo)價合理，處置費(fei)用不高，銀行的風(feng)險(xian)就(jiu)可承受。”前述(shu)國有(you)銀行公司部負責人(ren)稱。

銀行與開(kai)發商(shang)之間的(de)博(bo)弈也在(zai)繼續。有資深銀行人士(shi)稱，過去(qu)開(kai)發商(shang)對銀行的(de)還款(kuan)很(hen)大程度上是基于銀行源源不斷的(de)信貸支(zhi)持(chi)。如果無法獲得持(chi)續的(de)信貸支(zhi)持(chi)，還款(kuan)的(de)意(yi)愿往往就會減弱。2008年(nian)4月的(de)博(bo)鰲論壇上，房地產(chan)界著名的(de)“大炮”、北京華遠集團總裁(cai)任志(zhi)強(qiang)曾(ceng)說(shuo)，“要死(si)一起(qi)死(si)，銀行肯定先死(si)。”

“這輪調(diao)控中，肯定會有個別大(da)型開發商的(de)資(zi)金鏈會斷(duan)裂。”某國有銀行公司部負責(ze)人(ren)稱，目前房(fang)地(di)產開發貸款真正風險有二：一是(shi)建成(cheng)風險，二是(shi)銷售風險。小的(de)開發商在(zai)緊縮(suo)形勢下，因為(wei)資(zi)金鏈斷(duan)裂，可能會導致項目無法建成(cheng)；而大(da)的(de)開發商因為(wei)土地(di)占用的(de)資(zi)金過多，攤子鋪得較大(da)，擴張過猛(meng)，銷售一旦不暢，就會導致資(zi)金鏈緊張。

一位(wei)業(ye)內(nei)人士分析，一些財大(da)氣粗(cu)的大(da)型開發(fa)(fa)商，往往同時有許多項(xiang)目在(zai)開發(fa)(fa)或銷售之(zhi)中，資(zi)金集中調度(du)十分頻繁，銀行往往不(bu)敢也很難與之(zhi)叫板，所以(yi)開發(fa)(fa)貸款被挪用，往往發(fa)(fa)生(sheng)在(zai)大(da)開發(fa)(fa)商身上(shang)。

該人士表示，令市(shi)場感到(dao)草木皆兵的(de)原因，主要(yao)是始于去年底(di)房(fang)地(di)產銷售不振的(de)恐慌。“有的(de)地(di)方是銷售整體下(xia)降，有的(de)是增幅下(xia)降。”一旦銷售資金回流不暢(chang)，開(kai)發商(shang)資金鏈比(bi)較(jiao)緊張，就可能(neng)會引發連(lian)鎖反應，陷入惡性(xing)循環。

不良信號

如果說開(kai)發貸款不良(liang)率稍高仍屬常態(tai)，最近一(yi)向被(bei)銀(yin)行(xing)認(ren)為是優質資產的(de)個(ge)人住房貸款在增量和不良(liang)率方面的(de)變化，則(ze)更引人關注。

上海銀(yin)監局(ju)的報告顯示(shi)，今年一(yi)季度，中(zhong)外資銀(yin)行機構個人(ren)住(zhu)房貸(dai)款余額3046.91億元，比年初增加33.94億元，增幅僅(jin)為(wei)1.1％。分(fen)(fen)月度看，1月至3月個人(ren)住(zhu)房貸(dai)款增量分(fen)(fen)別為(wei)37.42億元、3.88億元和(he)－7.35億元，住(zhu)房貸(dai)款增量呈現不斷萎縮趨勢。

同時，上(shang)海銀監局提示，個(ge)(ge)人住房不(bu)良貸款有所上(shang)升。3月末，個(ge)(ge)人住房不(bu)良貸款余額(e)21.56億元(yuan)，比年初增加(jia)0.95億元(yuan)；不(bu)良貸款率0.71％，比年初上(shang)升0.03個(ge)(ge)百分點。

作為監(jian)管部門，上海銀監(jian)局(ju)希(xi)望能夠做到警(jing)示業(ye)界：“下半年(nian)房地(di)產價格(ge)的變化決定了銀行的不良貸(dai)款增(zeng)加與否。”

上(shang)海銀(yin)監局的(de)調(diao)查發(fa)現，沿海的(de)個別(bie)房地產企業(ye)(ye)已經出現開(kai)工不足(zu)、裁(cai)員(yuan)等情況；也有企業(ye)(ye)減少合(he)同(tong)定購(gou)、原材料退(tui)貨；個別(bie)企業(ye)(ye)開(kai)始限(xian)產。

實際上，近期房地(di)產(chan)(chan)的(de)困境已(yi)經相對顯(xian)性。在(zai)(zai)(zai)北京，街頭發放(fang)廣告(gao)的(de)房地(di)產(chan)(chan)促銷人員(yuan)明顯(xian)增(zeng)多；在(zai)(zai)(zai)長春(chun)，某(mou)房地(di)產(chan)(chan)商在(zai)(zai)(zai)證件(jian)不齊全的(de)情況下，要求購(gou)房人即期支付首付款(kuan)――按照銀行規(gui)定，此時無法提供按揭，這只能說(shuo)明一些房地(di)產(chan)(chan)商的(de)資金鏈已(yi)然緊繃(beng)；在(zai)(zai)(zai)中(zhong)國(guo)南部的(de)一些城市(shi)，已(yi)經出現(xian)首付按揭等變相降低首付比的(de)情況。

“從4月初開始，上(shang)海銀監局下發《快速調(diao)查(cha)有無(wu)擅自降(jiang)低二(er)手房首付(fu)比例的通知》。銀行(xing)自查(cha)以后(hou)，銀監局還在抽查(cha)。”閻慶民稱，只要(yao)堅持(chi)控制三成(cheng)的首付(fu)比例，銀行(xing)的風險(xian)就可以控制在一定(ding)的范圍內，“就怕銀行(xing)變相地(di)降(jiang)低首付(fu)比例。”

5月(yue)15日，一(yi)家國有銀行公司(si)業務部負責人告訴(su)《財經》記者(zhe)，在信貸(dai)緊縮形(xing)勢下，貸(dai)款(kuan)不良率上升是(shi)必(bi)然趨勢，關鍵(jian)是(shi)上升多(duo)少(shao)。他(ta)認(ren)為，“貸(dai)款(kuan)不良率的(de)體現可(ke)能要到(dao)三季度以(yi)后才會凸顯(xian)”。

山東銀監局(ju)(ju)局(ju)(ju)長(chang)周忠明(ming)分析，產(chan)生房地產(chan)不良(liang)貸款(kuan)的原因有三(san)種。

第一種是(shi)住(zhu)房貸(dai)款(kuan)(kuan)開展早期，審慎性不夠，貸(dai)款(kuan)(kuan)初期制度跟不上(shang)，造成后期不良貸(dai)款(kuan)(kuan)的暴(bao)露。這在山東和江蘇(su)都有類似(si)的情況出現。

第二種(zhong)是住(zhu)房貸款正常的(de)逾期(qi)率，這(zhe)種(zhong)情況(kuang)只要撥備提足就(jiu)可(ke)以。銀監(jian)會統計部在2005年(nian)(nian)(nian)-2006年(nian)(nian)(nian)間曾經提醒商(shang)業銀行，在成熟(shu)市場有一個規律：住(zhu)房貸款逾期(qi)上升的(de)勢頭在三(san)年(nian)(nian)(nian)-五年(nian)(nian)(nian)出現(xian)，在七年(nian)(nian)(nian)-八年(nian)(nian)(nian)的(de)時(shi)候達到(dao)峰值。按(an)這(zhe)一規律，現(xian)在房貸剛進入(ru)違(wei)約期(qi)。

第三(san)種是(shi)(shi)炒房(fang)者(zhe)的違約現象。自用房(fang)的還款(kuan)現金流都是(shi)(shi)按照自己未來(lai)收(shou)入的現金流來(lai)歸還，這個收(shou)入是(shi)(shi)穩定的變(bian)量。但炒房(fang)人（無(wu)論是(shi)(shi)投(tou)資性的還是(shi)(shi)投(tou)機性的）則(ze)是(shi)(shi)利用出(chu)售、出(chu)租(zu)住房(fang)或者(zhe)以(yi)其他融(rong)資性方(fang)式來(lai)還款(kuan)的。一(yi)旦情況惡化，后續資金難以(yi)為繼，就容易出(chu)現違約現象，“這最令(ling)人擔憂。”

篇9

房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業是一個與大(da)量資(zi)金打交道的(de)(de)資(zi)本(ben)密(mi)集(ji)型行(xing)業,因此內(nei)(nei)部控(kong)(kong)制(zhi)尤其重要。現階(jie)段(duan)(duan)很多人(ren)對(dui)房(fang)地(di)產(chan)企(qi)(qi)業內(nei)(nei)部控(kong)(kong)制(zhi)的(de)(de)認(ren)識還只(zhi)停留(liu)在內(nei)(nei)部控(kong)(kong)制(zhi)制(zhi)度(du)和內(nei)(nei)部控(kong)(kong)制(zhi)結(jie)構(gou)階(jie)段(duan)(duan)。筆(bi)者根據自己從(cong)事房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業的(de)(de)經驗(yan),認(ren)為完善房(fang)地(di)產(chan)企(qi)(qi)業的(de)(de)內(nei)(nei)部控(kong)(kong)制(zhi)十分有必要,尤其是在銷售與收款環節的(de)(de)內(nei)(nei)部控(kong)(kong)制(zhi)更(geng)是重中(zhong)之(zhi)重,需要重點進行(xing)強化(hua)。

一、完善房地產企業銷售與收款環節內部控制(zhi)的必(bi)要(yao)性

房(fang)地(di)產(chan)(chan)商品(pin)包括(kuo)期房(fang)和(he)現(xian)房(fang),鑒于其高(gao)(gao)價值性(xing)和(he)高(gao)(gao)風險性(xing),銷(xiao)售(shou)(shou)與收(shou)(shou)款環節(jie)成為(wei)(wei)房(fang)地(di)產(chan)(chan)企業(ye)最重要(yao)(yao)的(de)(de)環節(jie)。銷(xiao)售(shou)(shou)往(wang)往(wang)采用預(yu)(yu)(yu)售(shou)(shou)方(fang)式(shi),房(fang)地(di)產(chan)(chan)商品(pin)銷(xiao)售(shou)(shou)的(de)(de)前提是(shi)首先(xian)要(yao)(yao)取得預(yu)(yu)(yu)售(shou)(shou)許可證(zheng),在此基礎上,經過(guo)簽訂預(yu)(yu)(yu)售(shou)(shou)協(xie)議并(bing)預(yu)(yu)(yu)收(shou)(shou)房(fang)款、簽訂正式(shi)銷(xiao)售(shou)(shou)合同、工(gong)程竣工(gong)驗(yan)收(shou)(shou)合格并(bing)交付買方(fang)驗(yan)收(shou)(shou)確認、收(shou)(shou)取房(fang)款、辦(ban)理產(chan)(chan)權(quan)過(guo)戶(hu)等(deng)銷(xiao)售(shou)(shou)環節(jie),因此房(fang)地(di)產(chan)(chan)銷(xiao)售(shou)(shou)與收(shou)(shou)款環節(jie)同一般(ban)的(de)(de)生產(chan)(chan)企業(ye)相(xiang)比具有一定的(de)(de)特殊性(xing)。因為(wei)(wei)房(fang)地(di)產(chan)(chan)商品(pin)本身價值就較高(gao)(gao),同時隨著服務功(gong)能的(de)(de)增(zeng)加,代辦(ban)項目日趨繁多,由(you)此帶來(lai)的(de)(de)營業(ye)收(shou)(shou)入(ru)越(yue)來(lai)越(yue)大,且又(you)越(yue)來(lai)越(yue)分(fen)散,收(shou)(shou)入(ru)環節(jie)也越(yue)來(lai)越(yue)多(從預(yu)(yu)(yu)交定金到(dao)分(fen)期付款或(huo)按揭款)。要(yao)(yao)保證(zheng)營業(ye)收(shou)(shou)入(ru)的(de)(de)安全、完整,需(xu)要(yao)(yao)重點加強內(nei)部控制。

二、房地產行(xing)業銷售與收款環節內(nei)部(bu)控(kong)制存在(zai)的漏洞和(he)弊錯(cuo)

1．銷(xiao)售(shou)(shou)與收(shou)款業(ye)務(wu)相(xiang)關(guan)崗位及人員的設置存在不相(xiang)容職(zhi)務(wu)混(hun)崗的現(xian)象。內(nei)部控制的一(yi)條重(zhong)要(yao)原(yuan)則就是(shi)實行(xing)不相(xiang)容職(zhi)務(wu)分(fen)(fen)離,以加強相(xiang)互(hu)檢查(cha)、減少自己作弊(bi)、自己掩蓋的機(ji)會,從而防止(zhi)差錯(cuo)和弊(bi)端(duan)的發(fa)生。盡管一(yi)些(xie)(xie)房地產企業(ye)銷(xiao)售(shou)(shou)部門(men)與財務(wu)部門(men)分(fen)(fen)開(kai)設立,但職(zhi)責劃分(fen)(fen)不合理。例如(ru):收(shou)款是(shi)財務(wu)部的職(zhi)責,但一(yi)些(xie)(xie)公司規定由銷(xiao)售(shou)(shou)人員代為(wei)收(shou)款,造(zao)成同一(yi)部門(men)和人員經(jing)辦整個銷(xiao)售(shou)(shou)收(shou)款業(ye)務(wu)的全過程(cheng),同時(shi)也(ye)違背了銷(xiao)售(shou)(shou)人員不得接觸(chu)現(xian)款的規定。

2．定價(jia)標準(zhun)批(pi)準(zhun)控制與折(zhe)扣(kou)優(you)惠政策控制形同虛(xu)設。一些房地產(chan)企業(ye)由銷售(shou)部(bu)經(jing)理或總經(jing)理根據具(ju)體情況確定售(shou)價(jia)的做法容易(yi)造成銷售(shou)價(jia)格(ge)失(shi)控,銷售(shou)收入流失(shi),應根據制定好的價(jia)目表(biao),折(zhe)扣(kou)政策,付款政策等(deng)加以執(zhi)行(xing)(xing)。一些房地產(chan)企業(ye)雖然有(you)批(pi)準(zhun)控制,但銷售(shou)與收款業(ye)務授權批(pi)準(zhun)制度的執(zhi)行(xing)(xing)出現(xian)折(zhe)扣(kou),授權批(pi)準(zhun)手續不健(jian)全,存在越權審批(pi)行(xing)(xing)為。

3．壞賬(zhang)核(he)銷沒有(you)(you)嚴格的控(kong)制制度。一些房地產(chan)公司壞賬(zhang)核(he)銷后沒有(you)(you)建立臺賬(zhang)進行催(cui)收,造成內部人(ren)員(yuan)鉆空子,將已核(he)銷的壞賬(zhang)收回后中飽私囊。

4．退(tui)房(fang)及(ji)換名沒(mei)有嚴格的批準制度。現階段(duan),由(you)于房(fang)價波動很大,一些(xie)房(fang)地產企業由(you)于退(tui)房(fang)及(ji)換名沒(mei)有進行嚴格的控制,造成內部人員勾(gou)結外部人員進行炒房(fang),給公司(si)造成很大的損失。

三、完善(shan)房地(di)產企業銷售與收款環(huan)節內部控制的對策

那么如(ru)何完善構建房地產業(ye)(ye)銷售(shou)與(yu)收(shou)款環節(jie)的內(nei)部控(kong)(kong)制(zhi)(zhi)呢(ni)？房地產企業(ye)(ye)銷售(shou)與(yu)收(shou)款環節(jie)的關鍵控(kong)(kong)制(zhi)(zhi)點主要(yao)體現在(zai)系統(tong)設計(ji)控(kong)(kong)制(zhi)(zhi)、業(ye)(ye)務流程控(kong)(kong)制(zhi)(zhi)、批準控(kong)(kong)制(zhi)(zhi)、應(ying)收(shou)賬款控(kong)(kong)制(zhi)(zhi)等方面,主要(yao)控(kong)(kong)制(zhi)(zhi)措施如(ru)下:

1、系(xi)統(tong)設(she)計(ji)控(kong)(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)。系(xi)統(tong)設(she)計(ji)控(kong)(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)是(shi)指(zhi)對房地(di)(di)(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)內部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)經(jing)營(ying)管理(li)(li)體(ti)系(xi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)組(zu)(zu)(zu)織(zhi)及其(qi)(qi)(qi)結(jie)構(gou)所(suo)(suo)進行(xing)(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)總體(ti)控(kong)(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)。銷(xiao)售與(yu)收(shou)款環節系(xi)統(tong)設(she)計(ji)控(kong)(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)主要(yao)(yao)(yao)(yao)包括(kuo)組(zu)(zu)(zu)織(zhi)控(kong)(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)、職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)務(wu)(wu)(wu)分(fen)(fen)離(li)(li)、監督(du)體(ti)系(xi)、人(ren)(ren)事(shi)(shi)控(kong)(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)。①組(zu)(zu)(zu)織(zhi)控(kong)(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)。組(zu)(zu)(zu)織(zhi)控(kong)(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)是(shi)指(zhi)有(you)(you)關組(zu)(zu)(zu)織(zhi)機構(gou)、組(zu)(zu)(zu)織(zhi)分(fen)(fen)工(gong)(gong)、責(ze)(ze)任(ren)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)度(du)等方面(mian)(mian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)控(kong)(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)。合(he)理(li)(li)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)組(zu)(zu)(zu)織(zhi)機構(gou)既是(shi)現(xian)代化(hua)企(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)本(ben)身要(yao)(yao)(yao)(yao)求,也是(shi)實(shi)行(xing)(xing)(xing)科學管理(li)(li)控(kong)(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)前提。內部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)控(kong)(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)組(zu)(zu)(zu)織(zhi)控(kong)(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)必須(xu)首(shou)先(xian)(xian)抓好組(zu)(zu)(zu)織(zhi)結(jie)構(gou)方面(mian)(mian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)控(kong)(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi),因(yin)為這(zhe)是(shi)實(shi)施(shi)其(qi)(qi)(qi)他(ta)控(kong)(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)前提和(he)保(bao)證。有(you)(you)了合(he)理(li)(li)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)組(zu)(zu)(zu)織(zhi)結(jie)構(gou),還必須(xu)在(zai)(zai)(zai)合(he)理(li)(li)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)組(zu)(zu)(zu)織(zhi)結(jie)構(gou)中進行(xing)(xing)(xing)科學的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)分(fen)(fen)工(gong)(gong),這(zhe)不(bu)(bu)僅有(you)(you)利于實(shi)行(xing)(xing)(xing)專業(ye)(ye)化(hua),提高(gao)工(gong)(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)效率,而(er)(er)(er)且可(ke)以(yi)(yi)(yi)(yi)通(tong)過(guo)(guo)相(xiang)互(hu)間(jian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)聯系(xi)和(he)接續,防止、糾正(zheng)(zheng)工(gong)(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)中的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)差(cha)錯,保(bao)證工(gong)(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)質(zhi)量。實(shi)行(xing)(xing)(xing)部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)門(men)責(ze)(ze)任(ren)控(kong)(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi),首(shou)先(xian)(xian)要(yao)(yao)(yao)(yao)確定(ding)各個(ge)部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)門(men)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)工(gong)(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)內容(rong)(rong)、責(ze)(ze)任(ren)范圍以(yi)(yi)(yi)(yi)及部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)門(men)之間(jian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)聯系(xi)。其(qi)(qi)(qi)次要(yao)(yao)(yao)(yao)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)訂(ding)各個(ge)部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)門(men)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)工(gong)(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)標準,以(yi)(yi)(yi)(yi)及部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)門(men)之間(jian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)聯系(xi)、協(xie)調(diao)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)度(du),并經(jing)常檢查(cha)執(zhi)行(xing)(xing)(xing)情況,以(yi)(yi)(yi)(yi)使(shi)企(qi)(qi)業(ye)(ye)內部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)各部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)門(men)既能(neng)(neng)(neng)各司(si)(si)其(qi)(qi)(qi)職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi),又能(neng)(neng)(neng)協(xie)調(diao)配(pei)合(he),從而(er)(er)(er)有(you)(you)條不(bu)(bu)紊(wen)地(di)(di)(di)完(wan)(wan)成(cheng)各自的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)工(gong)(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)任(ren)務(wu)(wu)(wu),實(shi)現(xian)公司(si)(si)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)整體(ti)目標。②職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)務(wu)(wu)(wu)分(fen)(fen)離(li)(li)。所(suo)(suo)謂職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)務(wu)(wu)(wu)分(fen)(fen)離(li)(li),是(shi)指(zhi)不(bu)(bu)相(xiang)容(rong)(rong)職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)務(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)分(fen)(fen)離(li)(li)。所(suo)(suo)謂不(bu)(bu)相(xiang)容(rong)(rong)職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)務(wu)(wu)(wu),是(shi)指(zhi)那些能(neng)(neng)(neng)夠使(shi)一(yi)個(ge)人(ren)(ren)既可(ke)以(yi)(yi)(yi)(yi)弄虛作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)假(jia),又可(ke)以(yi)(yi)(yi)(yi)自已掩蓋的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)務(wu)(wu)(wu)。換言之,不(bu)(bu)相(xiang)容(rong)(rong)職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)務(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)分(fen)(fen)離(li)(li)就是(shi)不(bu)(bu)讓(rang)一(yi)個(ge)人(ren)(ren)在(zai)(zai)(zai)其(qi)(qi)(qi)正(zheng)(zheng)常職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)責(ze)(ze)范圍內處于既能(neng)(neng)(neng)弄虛作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)假(jia)又能(neng)(neng)(neng)自已掩蓋的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)地(di)(di)(di)位。對房地(di)(di)(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)銷(xiao)售與(yu)收(shou)款環節,不(bu)(bu)相(xiang)容(rong)(rong)職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)務(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)分(fen)(fen)離(li)(li)主要(yao)(yao)(yao)(yao)有(you)(you)以(yi)(yi)(yi)(yi)下幾種:收(shou)銀職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)務(wu)(wu)(wu)應(ying)與(yu)銷(xiao)售職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)務(wu)(wu)(wu)須(xu)相(xiang)分(fen)(fen)離(li)(li);收(shou)銀、出(chu)納職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)務(wu)(wu)(wu)應(ying)與(yu)稽(ji)核職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)務(wu)(wu)(wu)相(xiang)分(fen)(fen)離(li)(li);收(shou)銀、出(chu)納職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)務(wu)(wu)(wu)不(bu)(bu)能(neng)(neng)(neng)同時(shi)兼任(ren)會(hui)計(ji)或(huo)記賬(zhang)員(yuan)。③監督(du)體(ti)系(xi)。房地(di)(di)(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)不(bu)(bu)僅需要(yao)(yao)(yao)(yao)組(zu)(zu)(zu)織(zhi)控(kong)(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi),職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)務(wu)(wu)(wu)分(fen)(fen)離(li)(li),而(er)(er)(er)且還必須(xu)建立一(yi)個(ge)上下溝通(tong)、左右協(xie)調(diao)、互(hu)相(xiang)牽制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)監督(du)體(ti)系(xi)。一(yi)個(ge)完(wan)(wan)善、有(you)(you)效的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)監督(du)體(ti)系(xi),在(zai)(zai)(zai)企(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)外(wai)部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)環境發(fa)(fa)生(sheng)變化(hua)時(shi),能(neng)(neng)(neng)保(bao)證及時(shi)調(diao)整控(kong)(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)措(cuo)施(shi);在(zai)(zai)(zai)控(kong)(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)薄弱時(shi),能(neng)(neng)(neng)及時(shi)查(cha)出(chu)原因(yin),采取措(cuo)施(shi);在(zai)(zai)(zai)錯誤(wu)產(chan)生(sheng)時(shi),能(neng)(neng)(neng)及時(shi)發(fa)(fa)現(xian)、糾正(zheng)(zheng),并通(tong)過(guo)(guo)日常的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)活(huo)動(dong)把公司(si)(si)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)各項經(jing)濟業(ye)(ye)務(wu)(wu)(wu)監督(du)控(kong)(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)起來。如果(guo)沒有(you)(you)這(zhe)種完(wan)(wan)善的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)監督(du)體(ti)系(xi),或(huo)者監督(du)體(ti)系(xi)作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)用不(bu)(bu)能(neng)(neng)(neng)得以(yi)(yi)(yi)(yi)充分(fen)(fen)發(fa)(fa)揮,公司(si)(si)內部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)控(kong)(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)就不(bu)(bu)能(neng)(neng)(neng)認為是(shi)完(wan)(wan)整的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)、有(you)(you)效的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)。這(zhe)是(shi)因(yin)為再好的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)組(zu)(zu)(zu)織(zhi)控(kong)(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)、職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)務(wu)(wu)(wu)分(fen)(fen)離(li)(li),也有(you)(you)產(chan)生(sheng)差(cha)錯的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)可(ke)能(neng)(neng)(neng)。不(bu)(bu)進行(xing)(xing)(xing)全(quan)面(mian)(mian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)、適當(dang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)監督(du),就不(bu)(bu)能(neng)(neng)(neng)及時(shi)地(di)(di)(di)發(fa)(fa)現(xian)和(he)糾正(zheng)(zheng)這(zhe)些差(cha)錯。房地(di)(di)(di)產(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)內部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)最好應(ying)設(she)立內部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)審(shen)計(ji)部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu),直接隸屬于總經(jing)理(li)(li)領導(dao),負責(ze)(ze)監督(du)公司(si)(si)各個(ge)部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)門(men)是(shi)否履行(xing)(xing)(xing)責(ze)(ze)職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi),公司(si)(si)內部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)控(kong)(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)是(shi)否健全(quan)等事(shi)(shi)務(wu)(wu)(wu)。④人(ren)(ren)事(shi)(shi)控(kong)(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)。要(yao)(yao)(yao)(yao)發(fa)(fa)揮內部(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)控(kong)(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)作(zuo)(zuo)(zuo)(zuo)用,必須(xu)有(you)(you)勝任(ren)相(xiang)應(ying)職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)務(wu)(wu)(wu)和(he)任(ren)務(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)人(ren)(ren)才(cai)。人(ren)(ren)事(shi)(shi)控(kong)(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)就是(shi)招收(shou)、培(pei)訓、選用各類人(ren)(ren)才(cai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)過(guo)(guo)程。人(ren)(ren)事(shi)(shi)控(kong)(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)條重要(yao)(yao)(yao)(yao)原則是(shi)要(yao)(yao)(yao)(yao)求職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)務(wu)(wu)(wu)與(yu)能(neng)(neng)(neng)力(li)(li)相(xiang)稱(cheng),即要(yao)(yao)(yao)(yao)求每個(ge)職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)員(yuan)所(suo)(suo)擔任(ren)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)務(wu)(wu)(wu)應(ying)與(yu)其(qi)(qi)(qi)本(ben)身的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)素質(zhi)能(neng)(neng)(neng)力(li)(li)相(xiang)稱(cheng)。做(zuo)到在(zai)(zai)(zai)人(ren)(ren)員(yuan)使(shi)用上,要(yao)(yao)(yao)(yao)任(ren)人(ren)(ren)唯賢,唯才(cai)是(shi)舉;在(zai)(zai)(zai)賦予每個(ge)職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)工(gong)(gong)適當(dang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)務(wu)(wu)(wu)時(shi),要(yao)(yao)(yao)(yao)規定(ding)相(xiang)應(ying)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)責(ze)(ze)任(ren),使(shi)其(qi)(qi)(qi)知道自己(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)責(ze)(ze)所(suo)(suo)在(zai)(zai)(zai);調(diao)離(li)(li)不(bu)(bu)稱(cheng)職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)職(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)工(gong)(gong)。

2、業(ye)務流程控(kong)(kong)制。從保證(zheng)內(nei)部控(kong)(kong)制的(de)(de)有(you)效性(xing)(xing)和(he)可靠性(xing)(xing)來看,業(ye)務流程控(kong)(kong)制應具備以(yi)下內(nei)容(rong):①建(jian)立(li)嚴密的(de)(de)憑(ping)(ping)證(zheng)制度(du)。嚴密的(de)(de)憑(ping)(ping)證(zheng)制度(du)包(bao)括(kuo)(1)設計合(he)適的(de)(de)憑(ping)(ping)證(zheng)格(ge)式及傳遞程序(xu),銷(xiao)售與收款環節每(mei)發(fa)生一(yi)筆經濟業(ye)務,都必須填制憑(ping)(ping)證(zheng),并按照規定的(de)(de)程序(xu)傳遞。一(yi)旦該項(xiang)經濟業(ye)務發(fa)生問題,在(zai)制作、傳遞憑(ping)(ping)證(zheng)中(zhong)就會及時發(fa)現(xian),憑(ping)(ping)證(zheng)就成(cheng)為追究責任的(de)(de)根(gen)據。(2)所(suo)(suo)有(you)的(de)(de)憑(ping)(ping)證(zheng)都應預先按順序(xu)編(bian)號。(3)對所(suo)(suo)有(you)憑(ping)(ping)證(zheng)在(zai)著手之前都要經過認真(zhen)的(de)(de)、嚴格(ge)地(di)審核,以(yi)保證(zheng)記(ji)入賬(zhang)冊的(de)(de)每(mei)項(xiang)經營業(ye)務的(de)(de)正確(que)性(xing)(xing)、合(he)理性(xing)(xing)和(he)合(he)法性(xing)(xing)。②建(jian)立(li)嚴格(ge)的(de)(de)日常核對制度(du)。核對包(bao)括(kuo)賬(zhang)表核對,賬(zhang)賬(zhang)核對、賬(zhang)證(zheng)核對等。建(jian)立(li)日常的(de)(de)核對制度(du)對于保證(zheng)記(ji)錄的(de)(de)真(zhen)實、完(wan)整、正確(que),進(jin)而保證(zheng)業(ye)務流程控(kong)(kong)制的(de)(de)有(you)效性(xing)(xing),起著重要的(de)(de)作用(yong)。

3、批(pi)準(zhun)(zhun)(zhun)控(kong)(kong)(kong)制(zhi)。批(pi)準(zhun)(zhun)(zhun)控(kong)(kong)(kong)制(zhi)是(shi)(shi)指在(zai)某(mou)項(xiang)經濟(ji)行(xing)(xing)(xing)(xing)為發(fa)(fa)生之前,按(an)照既定(ding)(ding)(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)程序,對其正(zheng)確性、合理(li)(li)性、合法性加以核準(zhun)(zhun)(zhun)并確定(ding)(ding)(ding)是(shi)(shi)否(fou)讓其發(fa)(fa)生所進(jin)行(xing)(xing)(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)控(kong)(kong)(kong)制(zhi)。這種(zhong)控(kong)(kong)(kong)制(zhi)是(shi)(shi)一(yi)種(zhong)事前控(kong)(kong)(kong)制(zhi),能(neng)將一(yi)切不(bu)正(zheng)確、不(bu)合理(li)(li)、不(bu)合法的(de)(de)(de)(de)(de)經濟(ji)行(xing)(xing)(xing)(xing)為制(zhi)止在(zai)發(fa)(fa)生之前。批(pi)準(zhun)(zhun)(zhun)可以分為一(yi)般批(pi)準(zhun)(zhun)(zhun)和特別批(pi)準(zhun)(zhun)(zhun)。經批(pi)準(zhun)(zhun)(zhun)的(de)(de)(de)(de)(de)方(fang)(fang)案(an)(an),在(zai)實際(ji)執行(xing)(xing)(xing)(xing)中(zhong),必(bi)須按(an)照已批(pi)準(zhun)(zhun)(zhun)的(de)(de)(de)(de)(de)方(fang)(fang)案(an)(an)進(jin)行(xing)(xing)(xing)(xing),不(bu)得擅(shan)作主(zhu)(zhu)張,不(bu)按(an)批(pi)準(zhun)(zhun)(zhun)的(de)(de)(de)(de)(de)方(fang)(fang)案(an)(an)行(xing)(xing)(xing)(xing)事。在(zai)執行(xing)(xing)(xing)(xing)中(zhong)確需變動(dong)或(huo)更改(gai)的(de)(de)(de)(de)(de),應(ying)及(ji)(ji)時報(bao)告。這樣(yang)才能(neng)確保各項(xiang)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)的(de)(de)(de)(de)(de)實施依照既定(ding)(ding)(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)方(fang)(fang)針進(jin)行(xing)(xing)(xing)(xing)。房地(di)產企業銷(xiao)售(shou)與收款環節的(de)(de)(de)(de)(de)批(pi)準(zhun)(zhun)(zhun)控(kong)(kong)(kong)制(zhi)主(zhu)(zhu)要有銷(xiao)售(shou)定(ding)(ding)(ding)價(jia)(jia)(jia)(jia)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)和折(zhe)(zhe)(zhe)扣(kou)優惠政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)。①定(ding)(ding)(ding)價(jia)(jia)(jia)(jia)標(biao)準(zhun)(zhun)(zhun)批(pi)準(zhun)(zhun)(zhun)控(kong)(kong)(kong)制(zhi)。銷(xiao)售(shou)部嚴格(ge)(ge)(ge)(ge)按(an)照公司制(zhi)定(ding)(ding)(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)《**樓盤(pan)(pan)價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)標(biao)準(zhun)(zhun)(zhun)》執行(xing)(xing)(xing)(xing)相關(guan)的(de)(de)(de)(de)(de)銷(xiao)售(shou)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)。《**樓盤(pan)(pan)價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)標(biao)準(zhun)(zhun)(zhun)》是(shi)(shi)公司定(ding)(ding)(ding)價(jia)(jia)(jia)(jia)管(guan)(guan)理(li)(li)領導小組根據(ju)本(ben)(ben)(ben)地(di)區現階段市場價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)調(diao)研結合本(ben)(ben)(ben)地(di)區未來樓盤(pan)(pan)價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)趨勢(shi)及(ji)(ji)本(ben)(ben)(ben)公司產品的(de)(de)(de)(de)(de)市場定(ding)(ding)(ding)位(wei)而制(zhi)定(ding)(ding)(ding)的(de)(de)(de)(de)(de),力(li)求本(ben)(ben)(ben)公司所推(tui)出的(de)(de)(de)(de)(de)樓盤(pan)(pan)能(neng)低(di)開(kai)高走,它(ta)包括基(ji)價(jia)(jia)(jia)(jia)和價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)調(diao)整。《**樓盤(pan)(pan)價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)標(biao)準(zhun)(zhun)(zhun)》須經總經理(li)(li)批(pi)準(zhun)(zhun)(zhun)后執行(xing)(xing)(xing)(xing),其中(zhong)涉及(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)每次價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)調(diao)整也須經總經理(li)(li)批(pi)準(zhun)(zhun)(zhun)后執行(xing)(xing)(xing)(xing),任何人不(bu)得擅(shan)自更改(gai)。②折(zhe)(zhe)(zhe)扣(kou)優惠政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)控(kong)(kong)(kong)制(zhi)。銷(xiao)售(shou)人員向購房客(ke)戶報(bao)價(jia)(jia)(jia)(jia)時,必(bi)須嚴格(ge)(ge)(ge)(ge)按(an)公司公布的(de)(de)(de)(de)(de)折(zhe)(zhe)(zhe)扣(kou)進(jin)行(xing)(xing)(xing)(xing)報(bao)價(jia)(jia)(jia)(jia),嚴禁超越折(zhe)(zhe)(zhe)扣(kou)權限(xian)報(bao)價(jia)(jia)(jia)(jia)及(ji)(ji)向客(ke)戶透露折(zhe)(zhe)(zhe)折(zhe)(zhe)(zhe)扣(kou)底線。優惠折(zhe)(zhe)(zhe)扣(kou)控(kong)(kong)(kong)制(zhi)權限(xian)最(zui)低(di)折(zhe)(zhe)(zhe)扣(kou)不(bu)能(neng)低(di)于最(zui)低(di)銷(xiao)售(shou)價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)。③退(tui)(tui)房及(ji)(ji)換名批(pi)準(zhun)(zhun)(zhun)控(kong)(kong)(kong)制(zhi)。所有退(tui)(tui)房及(ji)(ji)換名的(de)(de)(de)(de)(de)申請(qing)(qing)都(dou)應(ying)遵照公司的(de)(de)(de)(de)(de)有關(guan)規定(ding)(ding)(ding),由業主(zhu)(zhu)進(jin)行(xing)(xing)(xing)(xing)書面申請(qing)(qing)(應(ying)有充足(zu)的(de)(de)(de)(de)(de)理(li)(li)由),并由銷(xiao)售(shou)部經理(li)(li)及(ji)(ji)房地(di)產總司總經理(li)(li)簽名才生效。退(tui)(tui)回房屋應(ying)及(ji)(ji)時納入存貨管(guan)(guan)理(li)(li)中(zhong)。

篇10

死(si)亡風險逼近萬科？

2014年(nian)(nian)，郁亮正在(zai)迎來自己的(de)50歲生日，而萬(wan)(wan)科(ke)則正好走過整整30個年(nian)(nian)頭。與此同時，郁亮也帶領萬(wan)(wan)科(ke)，將業績沖到(dao)1709.4億(yi)元的(de)空前規模。面對綠地(di)、萬(wan)(wan)達、中海、碧桂園等虎視眈(dan)眈(dan)的(de)追趕者，以(yi)及移動互聯網行業可能帶來的(de)沖擊，已(yi)知天命(ming)的(de)郁亮和正值而立的(de)萬(wan)(wan)科(ke)，都在(zai)為迎接全新的(de)挑戰(zhan)而準備著。

萬(wan)科(ke)突然就嗅到(dao)了(le)(le)死亡(wang)的(de)風險。不(bu)管是老大(da)(da)王石還是新(xin)的(de)“掌(zhang)舵者(zhe)”郁亮都(dou)認為(wei)，房(fang)地產行業的(de)黃金時代已經(jing)過去(qu)，來(lai)臨的(de)將是白(bai)銀時代。“萬(wan)科(ke)也不(bu)再是企(qi)業中(zhong)的(de)老大(da)(da)，這個我們必須承認和正(zheng)視。如果萬(wan)科(ke)不(bu)圖創(chuang)新(xin)，不(bu)去(qu)適(shi)應(ying)和打造(zao)成(cheng)一(yi)個健(jian)康和創(chuang)新(xin)的(de)組(zu)織，也許距離萬(wan)科(ke)倒(dao)下用(yong)不(bu)了(le)(le)十年，三年足矣。而如果萬(wan)科(ke)在接下來(lai)三年實(shi)現創(chuang)新(xin)和適(shi)應(ying)，那(nei)么未來(lai)十年萬(wan)科(ke)都(dou)會(hui)過得很(hen)舒(shu)服。”郁亮對于萬(wan)科(ke)的(de)死亡(wang)危機(ji)指出了(le)(le)唯一(yi)可行之路。

萬科需要轉(zhuan)型，這種必要性也已從財務數據中開(kai)始顯現。萬科2013年的財務

報(bao)告顯示，公司(si)房地(di)(di)產(chan)業(ye)務的結算均價為10787元/平方米，較2012年(nian)(nian)下降(jiang)4.5%；房地(di)(di)產(chan)業(ye)務結算毛利(li)(li)率為22.31%，較2012年(nian)(nian)下降(jiang)3.53個百分點；結算凈利(li)(li)率12.01%，較2012年(nian)(nian)下降(jiang)1.07個百分點。此前，萬科(ke)這些(xie)數據多半穩中(zhong)有(you)升。

去年底，郁亮(liang)拜訪(fang)小米科技，在聽完小米總裁(cai)雷軍的(de)演講之(zhi)后，郁亮(liang)又與小米的(de)幾(ji)位合伙人進行了更深入的(de)交流(liu)。對于為(wei)什么要(yao)帶著這(zhe)(zhe)(zhe)些(xie)人去看(kan)互聯網公司(si)，郁亮(liang)給(gei)出的(de)解釋十分(fen)簡(jian)潔：“實際(ji)上(shang)這(zhe)(zhe)(zhe)些(xie)公司(si)的(de)事兒沒有(you)(you)一(yi)個是萬科能干的(de)，但萬科就(jiu)是要(yao)頭腦革命。如果一(yi)家(jia)公司(si)干了三十年只會買(mai)地、舉(ju)牌和搞好銷售價(jia)格(ge)，是沒有(you)(you)前途的(de)。怎么讓這(zhe)(zhe)(zhe)家(jia)公司(si)更有(you)(you)生命力(li)，要(yao)跟(gen)小米這(zhe)(zhe)(zhe)些(xie)公司(si)學習。”

郁(yu)亮(liang)舉了一個(ge)例子：“2G時(shi)(shi)代不做3G，到3G時(shi)(shi)代就(jiu)死(si)掉(diao)(diao)了；3G時(shi)(shi)代不做4G，到4G時(shi)(shi)代就(jiu)又死(si)掉(diao)(diao)了；4G時(shi)(shi)代不做5G，就(jiu)又死(si)掉(diao)(diao)了，也就(jiu)五到六(liu)年(nian)時(shi)(shi)間。”郁(yu)亮(liang)發現，華為的危機感天然強烈。“而(er)我們大多數企(qi)業都處(chu)在比它更好(hao)的環(huan)境里，沒(mei)有這(zhe)種生死(si)危機，往往像溫(wen)水中的青蛙，不知不覺喪失了活動能力，就(jiu)死(si)去(qu)了。”

要和互聯網的“高富帥”門當(dang)戶對

作為房地產(chan)行(xing)業(ye)(ye)(ye)龍(long)頭的萬科，決心之后(hou)(hou)即是行(xing)動。從去(qu)年下半年開始，郁亮已經帶領萬科管理團隊，先后(hou)(hou)拜(bai)訪了騰訊、阿(a)里、小米(mi)、海爾、華為等國內行(xing)業(ye)(ye)(ye)巨(ju)頭，并與百(bai)度、騰訊、阿(a)里巴巴等互聯(lian)網企業(ye)(ye)(ye)牽(qian)手合作，在其正在展(zhan)開的商(shang)業(ye)(ye)(ye)模(mo)式中快速植入互聯(lian)網基(ji)因(yin)。

在互(hu)(hu)聯(lian)網(wang)思維(wei)浪潮侵襲全國以(yi)及各個行業的(de)當下，未來的(de)客戶(hu)需(xu)求會有很大的(de)區別，而(er)移動互(hu)(hu)聯(lian)網(wang)時代(dai)企業也需(xu)要更(geng)加善待客戶(hu)。

“萬科(ke)未來將按照‘好產(chan)品、好服務、好鄰居’的(de)總(zong)體(ti)思路，在(zai)產(chan)品性(xing)能、服務內(nei)容和社區氛圍(wei)上努(nu)力(li)，不斷(duan)超越(yue)行(xing)業目前的(de)范(fan)圍(wei)和水準(zhun)。”郁亮這樣闡述自己對于萬科(ke)未來的(de)“革命(ming)”方向。

自利(li)用互(hu)聯網思維來(lai)進(jin)行自我轉型以(yi)(yi)來(lai)，萬科選擇(ze)的合作(zuo)“小伙伴(ban)”都(dou)可(ke)以(yi)(yi)算(suan)得(de)上是互(hu)聯網企業中的“高富帥(shuai)”。對于這(zhe)一(yi)“擇(ze)偶”觀，郁亮(liang)坦言：“社會閱歷告訴我們(men)，門當戶對是最重(zhong)要的原則，企業選擇(ze)合作(zuo)伙伴(ban)的時候必(bi)須要考慮門當戶對，比如(ru)必(bi)須都(dou)要健(jian)康，價值觀要健(jian)康，要有一(yi)樣的想(xiang)法。高手(shou)(shou)永遠希望和(he)高手(shou)(shou)在(zai)一(yi)起，這(zhe)樣可(ke)以(yi)(yi)相互(hu)激勵，學到東西(xi)。”

萬科學(xue)習(xi)互(hu)聯網思(si)維也從口號開(kai)始轉向實干，其成果也逐(zhu)漸浮出水面。

如萬科(ke)北京公司與(yu)百度合(he)(he)作(zuo)“V-in”商業生態系統、杭(hang)州(zhou)萬科(ke)與(yu)淘(tao)寶合(he)(he)作(zuo)用購(gou)房人在(zai)淘(tao)寶的(de)消費金額(e)直接沖(chong)抵相應(ying)金額(e)的(de)購(gou)房款、上海萬科(ke)與(yu)平安好房合(he)(he)作(zuo)首個眾籌產品，以及最新宣布要(yao)和阿(a)里(li)巴(ba)巴(ba)合(he)(he)作(zuo)通過應(ying)用云計算(suan)、物聯網和大數據技術，打造國內首批聯網的(de)小區――未(wei)來小區……

應(ying)接不暇(xia)的聯(lian)姻消息中，萬科互聯(lian)網思(si)路(lu)下(xia)最“接地(di)氣”的嘗試當屬與(yu)百度(du)在商業項目(mu)方面的合作(zuo)。

9月15日(ri)，萬(wan)(wan)科(ke)(ke)、百度(du)首個跨界合作成果正式。在(zai)“中糧萬(wan)(wan)科(ke)(ke)半島廣場招商大會(hui)”上(shang)，萬(wan)(wan)科(ke)(ke)與百度(du)達成戰略合作伙伴關系后(hou)的(de)首個合作成果――V-in已經(jing)結束封(feng)測正式上(shang)線，并將在(zai)萬(wan)(wan)科(ke)(ke)首個購物(wu)中心(xin)――金隅萬(wan)(wan)科(ke)(ke)廣場上(shang)線試用。

V-in系(xi)統是(shi)通(tong)(tong)過(guo)云端大(da)數據分析，針對不同(tong)消費(fei)者(zhe)(zhe)設定個性推送“菜單(dan)”，消費(fei)者(zhe)(zhe)可以通(tong)(tong)過(guo)移(yi)動終端搜索功能獲取萬科旗下購(gou)物中(zhong)心內的商戶信(xin)(xin)息、信(xin)(xin)譽評價、活動信(xin)(xin)息及(ji)優惠信(xin)(xin)息，事先(xian)進行購(gou)物規劃(hua)。然后(hou)，通(tong)(tong)過(guo)地圖功能，進行最佳交通(tong)(tong)路(lu)線(xian)規劃(hua)及(ji)行車導航，將用(yong)戶從線(xian)上帶到(dao)線(xian)下，直接引導到(dao)購(gou)物中(zhong)心內的店鋪中(zhong)進行消費(fei)。針對駕車、乘坐公(gong)共交通(tong)(tong)和步行到(dao)場的消費(fei)者(zhe)(zhe)，提供不同(tong)的導航服(fu)務。

萬科商(shang)(shang)(shang)業運營(ying)(ying)管(guan)理(li)(li)團隊(dui)根據(ju)V-in系(xi)統的大數據(ju)分(fen)析報告，為商(shang)(shang)(shang)戶(hu)的經營(ying)(ying)方式(shi)、促(cu)銷(xiao)手段等提(ti)供(gong)有(you)力的參考依據(ju)，這也是(shi)為商(shang)(shang)(shang)戶(hu)提(ti)供(gong)的增值服務。另外，V-in系(xi)統的大數據(ju)分(fen)析結果也可助力萬科商(shang)(shang)(shang)場運營(ying)(ying)管(guan)理(li)(li)團隊(dui)做出科學和理(li)(li)性的經營(ying)(ying)分(fen)析和判斷，例如租戶(hu)協調、推廣策略等。

“在V-in上線(xian)之前(qian)，只(zhi)能從營(ying)業(ye)額(e)一個維度來判斷商(shang)(shang)家的經(jing)營(ying)水平；V-in啟(qi)用后，判斷依據更(geng)加多維和科學(xue)。”基于郁亮對于V-in系(xi)(xi)統(tong)的判斷，未(wei)來基于移動互聯(lian)的大(da)數據挖掘和人工智能算法(fa)等技術將在萬科“城(cheng)市配套服(fu)務(wu)商(shang)(shang)”平臺上的經(jing)濟主體(ti)消費行為(wei)中得(de)到(dao)應用，形成良(liang)性的“運營(ying)商(shang)(shang)、商(shang)(shang)戶(hu)、消費者”生態系(xi)(xi)統(tong)，為(wei)提(ti)升顧客體(ti)驗、創造商(shang)(shang)戶(hu)價值(zhi)、精細商(shang)(shang)業(ye)運營(ying)提(ti)供有(you)力(li)支持(chi)。