摘(zhai)要(yao):隨著(zhu)我(wo)國加入WTO,市場經(jing)濟體制進(jin)一步完(wan)善(shan)和規范(fan),產業(ye)結構不斷升級,房(fang)地(di)產業(ye)作為國民經(jing)濟基礎性先導(dao)性產業(ye)之一的(de)(de)地(di)位日益鞏固,成為當今主要(yao)的(de)(de)投資熱點(dian)用先進(jin)的(de)(de)科學的(de)(de)完(wan)善(shan)的(de)(de)理論作為房(fang)地(di)產企(qi)業(ye)可(ke)持續發展的(de)(de)行動指南(nan),對整個房(fang)地(di)產全過程的(de)(de)風(feng)險(xian)進(jin)行識別,有利(li)于促進(jin)房(fang)地(di)產業(ye)的(de)(de)健康發展

關(guan)鍵(jian)詞:房地產;投資;風險識別

房(fang)地產(chan)(chan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)的全過程是指從房(fang)地產(chan)(chan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)意向的產(chan)(chan)生到(dao)房(fang)地產(chan)(chan)出(chu)售資(zi)(zi)(zi)金(jin)回收或報廢為(wei)止的整個(ge)過程這是一個(ge)動(dong)態(tai)的過程,一般可(ke)(ke)分為(wei)投(tou)資(zi)(zi)(zi)決策項目(mu)實施和房(fang)地產(chan)(chan)經(jing)營管理等階段(duan)不(bu)同的階段(duan)各具有不(bu)同的風(feng)險特征,任何一個(ge)環節的疏忽都可(ke)(ke)能(neng)導致投(tou)資(zi)(zi)(zi)的失(shi)敗,投(tou)資(zi)(zi)(zi)者必須(xu)對各個(ge)環節的不(bu)確(que)定因(yin)素(su)進行識(shi)別(bie)并加以防范

一、投資決策階段的風(feng)險(xian)

在房地(di)產開發過程中,投資(zi)決策階(jie)段(duan)最為關鍵,擁有最大(da)的不確定性與機動性房地(di)產投資(zi)一(yi)旦展開進行(xing),很難從(cong)項目建設中撤出,否則會付(fu)出高(gao)昂代價(jia)房地(di)產投資(zi)決策階(jie)段(duan)風險主要源于政策和(he)經濟方面

1.政策風險

[摘要(yao)]入(ru)世(shi)后(hou)，我(wo)國(guo)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)業(ye)將面臨嚴(yan)峻的(de)(de)(de)挑戰。首先是房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)業(ye)務競爭(zheng)加(jia)劇，信(xin)貸(dai)風險加(jia)大(da)(da)。其(qi)次(ci)是國(guo)際經濟變動狀態對我(wo)國(guo)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)的(de)(de)(de)影(ying)響將加(jia)大(da)(da)。再次(ci)是房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)監管(guan)難度增大(da)(da)。入(ru)世(shi)給我(wo)國(guo)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)帶來了新的(de)(de)(de)發展機(ji)(ji)(ji)遇。一是外資(zi)金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)機(ji)(ji)(ji)構的(de)(de)(de)進(jin)入(ru)帶來巨額資(zi)金(jin)(jin)(jin)，房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)渠(qu)道(dao)將有效(xiao)增加(jia)，房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)業(ye)務范圍(wei)將得(de)到進(jin)一步拓展。二是我(wo)國(guo)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)行業(ye)水平、從業(ye)人員的(de)(de)(de)素質將得(de)以(yi)提高。三是促進(jin)我(wo)國(guo)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)業(ye)發展。面對挑戰和機(ji)(ji)(ji)遇，金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)信(xin)貸(dai)工作(zuo)應(ying)積極(ji)研(yan)究對策，應(ying)對挑戰。1、要(yao)加(jia)強對國(guo)際慣例的(de)(de)(de)學習和研(yan)究。2、要(yao)加(jia)快房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)信(xin)貸(dai)人員的(de)(de)(de)業(ye)務培(pei)訓，簡化(hua)信(xin)貸(dai)手(shou)續，提高工作(zuo)效(xiao)率。3、加(jia)大(da)(da)對開發資(zi)信(xin)評級高、規模大(da)(da)的(de)(de)(de)優質房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)客戶的(de)(de)(de)營銷力度。4、房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)管(guan)理機(ji)(ji)(ji)構要(yao)制定相應(ying)的(de)(de)(de)政策，為國(guo)內金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)業(ye)創造(zao)良好的(de)(de)(de)外部(bu)競爭(zheng)環境。

入世后，我(wo)國房地產金融業將(jiang)面臨嚴峻(jun)的挑戰。

首(shou)(shou)先(xian)是房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)業(ye)(ye)(ye)務競爭(zheng)加(jia)劇(ju)，信(xin)貸風險加(jia)大(da)。入世(shi)后，首(shou)(shou)批進入我(wo)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發(fa)市(shi)場的(de)(de)大(da)多(duo)為(wei)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)外資金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)實力雄厚、管(guan)理(li)先(xian)進、技術(shu)一(yi)流的(de)(de)大(da)公司(si)、企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)集(ji)團。與之相(xiang)比，我(wo)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)的(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)相(xiang)對弱(ruo)小(xiao)，經營(ying)(ying)機(ji)制落后，國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)內(nei)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)過(guo)去在(zai)土地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)使(shi)用、項目取得等方面的(de)(de)優勢將消失(shi)，勢必在(zai)競爭(zheng)中處于劣(lie)勢。而(er)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)內(nei)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)機(ji)構的(de)(de)信(xin)貸資金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)運用大(da)多(duo)為(wei)向國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)內(nei)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發(fa)經營(ying)(ying)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)提(ti)供(gong)貸款(kuan)，在(zai)債務軟約束的(de)(de)條件(jian)下(xia)，國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)內(nei)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發(fa)經營(ying)(ying)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)（尤其是國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)有(you)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)）通過(guo)銀行負(fu)債將經營(ying)(ying)風險轉(zhuan)嫁到了國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)內(nei)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)機(ji)構身(shen)上。此外，國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)外房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)發(fa)展較(jiao)為(wei)成熟(shu)（如美(mei)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)早在(zai)1934年就成立(li)了聯邦國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)民(min)抵押協會，開(kai)始了房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)二(er)級市(shi)場的(de)(de)操作，而(er)我(wo)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)至今(jin)尚未建立(li)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)二(er)級市(shi)場），國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)外房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)機(ji)構對于開(kai)辦房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)抵押貸款(kuan)、住(zhu)房(fang)(fang)按揭貸款(kuan)、房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)信(xin)托、房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)租賃、房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)保險等業(ye)(ye)(ye)務很有(you)經驗，早已形(xing)成一(yi)整套完善(shan)的(de)(de)運作規范，有(you)相(xiang)當(dang)豐富的(de)(de)經營(ying)(ying)管(guan)理(li)經驗，具(ju)有(you)高素質的(de)(de)專業(ye)(ye)(ye)人才。而(er)我(wo)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)業(ye)(ye)(ye)務還處于起(qi)步階段，不少(shao)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)業(ye)(ye)(ye)務才剛開(kai)辦或還尚未開(kai)辦，金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)商品(pin)較(jiao)少(shao)，在(zai)強大(da)的(de)(de)國(guo)(guo)(guo)(guo)(guo)外房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)競爭(zheng)對手面前，人才缺乏、經驗不足，處于不利地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)位。

其次是國際經(jing)濟變動狀態對我(wo)國房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)金(jin)融(rong)的(de)(de)(de)影(ying)響將加大。加入WTO使國內房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)場的(de)(de)(de)脈搏與國際市(shi)場更趨(qu)一(yi)致，這既有(you)有(you)利的(de)(de)(de)一(yi)面，也(ye)有(you)不(bu)利的(de)(de)(de)一(yi)面。如(ru)國際經(jing)濟環境動蕩(dang)，國內房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)投(tou)資、房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)開發(fa)經(jing)營、房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)中(zhong)介服務(wu)(wu)都會受(shou)到較(jiao)大的(de)(de)(de)沖擊，與之相聯系的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)金(jin)融(rong)業務(wu)(wu)也(ye)會受(shou)到較(jiao)大影(ying)響，如(ru)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)抵押(ya)貸(dai)款、房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)保險、房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)信托投(tou)資等(deng)。同(tong)時(shi)，在外(wai)資大量進入房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)時(shi)，還容易引發(fa)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)泡沫(mo)經(jing)濟的(de)(de)(de)出(chu)現，一(yi)旦泡沫(mo)破(po)滅，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)金(jin)融(rong)機構損失慘重，甚至會導致金(jin)融(rong)危機。

再(zai)次是房(fang)(fang)地(di)(di)產金(jin)(jin)融(rong)監(jian)管(guan)難度(du)增(zeng)大(da)。目前，我(wo)國還沒有(you)建立起(qi)一(yi)個包(bao)括政策性(xing)房(fang)(fang)地(di)(di)產金(jin)(jin)融(rong)機構(gou)(gou)和商(shang)業性(xing)房(fang)(fang)地(di)(di)產金(jin)(jin)融(rong)機構(gou)(gou)、貸款的(de)創造和投(tou)資(zi)機構(gou)(gou)、擔(dan)保或保證機構(gou)(gou)的(de)完整的(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產金(jin)(jin)融(rong)機構(gou)(gou)體系，房(fang)(fang)地(di)(di)產金(jin)(jin)融(rong)監(jian)管(guan)缺乏，除《商(shang)業銀行(xing)法》中有(you)關(guan)銀行(xing)設立和資(zi)金(jin)(jin)運用規定外，對(dui)房(fang)(fang)地(di)(di)產金(jin)(jin)融(rong)機構(gou)(gou)的(de)管(guan)理(li)尚無(wu)一(yi)個明確(que)的(de)專門機構(gou)(gou)，房(fang)(fang)地(di)(di)產金(jin)(jin)融(rong)業務的(de)有(you)關(guan)規范也有(you)待(dai)制訂。入(ru)世后，國內市場更(geng)加(jia)開放(fang)，外資(zi)金(jin)(jin)融(rong)機構(gou)(gou)的(de)廣泛進入(ru)不僅會(hui)使(shi)國內金(jin)(jin)融(rong)市場更(geng)加(jia)活躍，也使(shi)得對(dui)之加(jia)強監(jian)管(guan)的(de)難度(du)加(jia)大(da)。

入世給我國房地產金融帶(dai)來了新的發(fa)展機遇。

一、臺(tai)灣地區房地產市場發展的(de)主要特征

（一）平均每戶(hu)住宅面積達42坪（約140平方(fang)米）。

2012年(nian)臺灣地區每戶(hu)平(ping)均住房面積達(da)到平(ping)均每戶(hu)42坪(ping)(ping)，相當于140平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，較上世(shi)紀(ji)80年(nian)代(dai)初增加了50多(duo)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)。以2013年(nian)第(di)三季度臺灣地區新購置(zhi)住宅者購買房屋面積來看，25坪(ping)(ping)至(zhi)未滿35坪(ping)(ping)的(de)(de)占(zhan)25.1%、占(zhan)比(bi)最(zui)高，35坪(ping)(ping)至(zhi)未滿45坪(ping)(ping)的(de)(de)占(zhan)17.8%。

（二）房價收入比(bi)超過8倍。

20世(shi)紀80年代(dai)中后(hou)期，臺灣(wan)地(di)區(qu)(qu)房(fang)(fang)價(jia)(jia)漲幅較(jiao)(jiao)大，房(fang)(fang)價(jia)(jia)收(shou)入比(bi)例較(jiao)(jiao)高，1989曾年達到12倍。90年代(dai)初期之(zhi)后(hou)，伴隨泡沫經(jing)濟的(de)破(po)滅，臺灣(wan)地(di)區(qu)(qu)房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場開始步(bu)入10余年的(de)不景氣時期，然而(er)房(fang)(fang)價(jia)(jia)收(shou)入比(bi)仍比(bi)較(jiao)(jiao)高，1991-1997年平均達到9倍以(yi)上(shang)。在1998年亞(ya)洲金融(rong)危機的(de)影響下，臺灣(wan)地(di)區(qu)(qu)房(fang)(fang)價(jia)(jia)有所下跌(die)，但由于居(ju)民收(shou)入也相對(dui)下降(jiang)，導致(zhi)房(fang)(fang)價(jia)(jia)收(shou)入比(bi)指(zhi)標(biao)并(bing)沒有明顯下降(jiang)，2002年仍然達到8倍，普通家庭購買住房(fang)(fang)的(de)壓(ya)力依然較(jiao)(jiao)大。根據臺灣(wan)地(di)區(qu)(qu)“內(nei)政部(bu)營建(jian)署”2013年第3季度統計數據，房(fang)(fang)價(jia)(jia)收(shou)入比(bi)達到9.2倍，較(jiao)(jiao)2008年末(mo)（7.1倍）明顯提高。

（三）購房均價達到23.5萬元新(xin)臺幣/坪。

摘要:由于房(fang)地產(chan)(chan)業本身的(de)(de)特點,在房(fang)地產(chan)(chan)的(de)(de)開發(fa)經(jing)營中存在著(zhu)各種各樣的(de)(de)風(feng)險(xian)(xian)其中,房(fang)地產(chan)(chan)金(jin)融(rong)風(feng)險(xian)(xian)不僅(jin)影響著(zhu)房(fang)地產(chan)(chan)業和房(fang)地產(chan)(chan)金(jin)融(rong)業的(de)(de)穩定發(fa)展(zhan)(zhan),而且當前(qian)房(fang)地產(chan)(chan)業己成(cheng)為國民(min)經(jing)濟的(de)(de)支柱產(chan)(chan)業,對整(zheng)個金(jin)融(rong)業和國民(min)經(jing)濟的(de)(de)穩定和發(fa)展(zhan)(zhan)也(ye)至關重(zhong)要,因此有(you)必(bi)要對房(fang)地產(chan)(chan)金(jin)融(rong)風(feng)險(xian)(xian)進行(xing)分析

關鍵詞:房(fang)地產金(jin)融風險分類(lei)防(fang)范措施

自從進入新世紀以來,以北(bei)京成功申(shen)奧和上海成功申(shen)辦世博為契(qi)機,在國(guo)家一系列(lie)鼓勵住(zhu)房(fang)消費(fei)政策的(de)(de)推(tui)動(dong)下,我(wo)國(guo)房(fang)地(di)(di)產(chan)投資持(chi)續(xu)保(bao)持(chi)較快的(de)(de)增(zeng)長速度(du),居民住(zhu)房(fang)消費(fei)得到(dao)有效啟(qi)動(dong),呈(cheng)現供求兩旺(wang)的(de)(de)發(fa)展勢頭(tou)房(fang)地(di)(di)產(chan)市場的(de)(de)活(huo)躍,對于改(gai)善居民居住(zhu)條件帶動(dong)相關(guan)產(chan)業發(fa)展拉動(dong)經(jing)濟增(zeng)長做出(chu)了重要貢獻(xian)但是(shi),局部地(di)(di)區和部分中心城市出(chu)現了房(fang)地(di)(di)產(chan)投資增(zeng)幅過(guo)(guo)大市場結構不盡(jin)合理(li)房(fang)地(di)(di)產(chan)價格高漲(zhang)商品房(fang)空置(zhi)率(lv)上升較快高級(ji)寫字(zi)樓出(chu)現過(guo)(guo)熱現象(xiang)等(deng)問題(ti),我(wo)國(guo)金(jin)融機構房(fang)地(di)(di)產(chan)金(jin)融業務的(de)(de)風險也(ye)日漸增(zeng)加(jia)

一房地(di)產金融風(feng)險簡介(jie)

房地產金(jin)融的(de)(de)發展(zhan)歷(li)史最早可以追述(shu)到1769年在德國的(de)(de)西里西亞省誕(dan)生的(de)(de)

世(shi)(shi)界上(shang)第一家土地開發銀行(xing)到(dao)目前為止,房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)金(jin)融(rong)在世(shi)(shi)界上(shang)己有250多年的(de)(de)歷史(shi)但直到(dao)20世(shi)(shi)紀(ji)30年代大蕭條后(hou)美國(guo)建立類似商業銀行(xing)管(guan)理體制(zhi)的(de)(de)住房(fang)(fang)金(jin)融(rong)體制(zhi),現代意(yi)義上(shang)的(de)(de)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)金(jin)融(rong)才在世(shi)(shi)界范(fan)圍內得到(dao)長足的(de)(de)發展(zhan)尤其是(shi)在第二次世(shi)(shi)界大戰后(hou),歐美發達國(guo)家和一些發展(zhan)中國(guo)家如新加坡結合本(ben)國(guo)的(de)(de)經濟發展(zhan)和金(jin)融(rong)制(zhi)度的(de)(de)實(shi)際(ji)情況(kuang)創新了各具特色的(de)(de)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)金(jin)融(rong)

一、房地(di)產金融(rong)基本狀(zhuang)況

房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)市場(chang)的(de)(de)(de)發展發展壯大(da)(da)(da)離不開(kai)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)的(de)(de)(de)大(da)(da)(da)力支持，近年(nian)來我(wo)國(guo)(guo)(guo)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)的(de)(de)(de)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)支持力度(du)有(you)所下降(jiang)(jiang)。我(wo)們可以從房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)開(kai)發的(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)來源的(de)(de)(de)形(xing)式和結(jie)構為(wei)參(can)考。目前，我(wo)國(guo)(guo)(guo)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)開(kai)發資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)來源主(zhu)(zhu)要分(fen)為(wei)：國(guo)(guo)(guo)家預算內(nei)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)、國(guo)(guo)(guo)內(nei)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)、債(zhai)券、利用外資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)、自(zi)籌(chou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)和其他資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)。1998年(nian)以來，國(guo)(guo)(guo)家預算內(nei)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)、債(zhai)券和利用外資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)絕對(dui)值及占比(bi)均(jun)(jun)(jun)很低，且呈(cheng)不斷回(hui)落態(tai)勢；房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)開(kai)發資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)中(zhong)(zhong)約(yue)有(you)60%左右來自(zi)于(yu)銀行(xing)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)，房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)開(kai)發企業對(dui)銀行(xing)信貸(dai)(dai)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)依賴(lai)程度(du)很大(da)(da)(da)。就(jiu)商(shang)業性金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)支持體系而言，自(zi)98年(nian)，我(wo)國(guo)(guo)(guo)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)開(kai)發貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)余額一直保持著兩位數(shu)的(de)(de)(de)增(zeng)長(chang)率(lv)，年(nian)均(jun)(jun)(jun)增(zeng)長(chang)率(lv)為(wei)20.09%，高于(yu)同期全(quan)部(bu)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)機(ji)構貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)余額年(nian)均(jun)(jun)(jun)增(zeng)長(chang)率(lv)（12.71%）7.38個(ge)百(bai)分(fen)點(dian)(dian)。2004年(nian)，房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)開(kai)發貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)和住房(fang)(fang)(fang)(fang)消(xiao)費信貸(dai)(dai)增(zeng)長(chang)率(lv)均(jun)(jun)(jun)呈(cheng)下降(jiang)(jiang)態(tai)勢，與2003年(nian)相(xiang)比(bi)，2004年(nian)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)開(kai)發貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)增(zeng)長(chang)率(lv)下降(jiang)(jiang)了(le)32個(ge)百(bai)分(fen)點(dian)(dian)，住房(fang)(fang)(fang)(fang)消(xiao)費信貸(dai)(dai)增(zeng)長(chang)率(lv)下降(jiang)(jiang)了(le)7.29個(ge)百(bai)分(fen)點(dian)(dian)。我(wo)國(guo)(guo)(guo)政(zheng)策性住房(fang)(fang)(fang)(fang)信貸(dai)(dai)主(zhu)(zhu)要指對(dui)個(ge)人的(de)(de)(de)住房(fang)(fang)(fang)(fang)公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)。截(jie)至2004年(nian)底，全(quan)國(guo)(guo)(guo)建(jian)立住房(fang)(fang)(fang)(fang)公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)職工人數(shu)為(wei)158萬(wan)人，僅占在崗職工總(zong)數(shu)的(de)(de)(de)8.2%；累計向433萬(wan)人發放(fang)了(le)住房(fang)(fang)(fang)(fang)公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)，僅占建(jian)立住房(fang)(fang)(fang)(fang)公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)職工總(zong)數(shu)的(de)(de)(de)7%，比(bi)例明(ming)顯過小(xiao)；全(quan)國(guo)(guo)(guo)住房(fang)(fang)(fang)(fang)公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)繳存(cun)總(zong)額中(zhong)(zhong)用于(yu)個(ge)人住房(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)和購(gou)(gou)買國(guo)(guo)(guo)債(zhai)的(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)僅為(wei)56.1%，沉淀資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)閑(xian)置的(de)(de)(de)比(bi)例為(wei)42.6%。積(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)大(da)(da)(da)量處于(yu)閑(xian)置狀態(tai)，對(dui)中(zhong)(zhong)低收入家庭購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)支持力度(du)有(you)待(dai)進一步(bu)提高。

二、我(wo)國房地產(chan)金融(rong)存在(zai)的問題

1.風(feng)(feng)險過于集中于商(shang)業(ye)銀行體系。由于我國金(jin)(jin)融(rong)(rong)市(shi)(shi)場(chang)發(fa)(fa)展還(huan)處于初級階段，間(jian)接金(jin)(jin)融(rong)(rong)在(zai)整個金(jin)(jin)融(rong)(rong)市(shi)(shi)場(chang)中還(huan)占絕對地位，而(er)資(zi)本市(shi)(shi)場(chang)等直接金(jin)(jin)融(rong)(rong)發(fa)(fa)展卻相對落后，同(tong)時(shi)國有商(shang)業(ye)銀行本身改革還(huan)不(bu)到位，導致了我國房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)融(rong)(rong)資(zi)主要依靠商(shang)業(ye)銀行。通(tong)過住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)消費貸(dai)(dai)款(kuan)、房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)開發(fa)(fa)貸(dai)(dai)款(kuan)、建筑企業(ye)流(liu)動性貸(dai)(dai)款(kuan)和(he)土地儲(chu)備貸(dai)(dai)款(kuan)等各種形(xing)式(shi)的信(xin)貸(dai)(dai)資(zi)金(jin)(jin)集中，商(shang)業(ye)銀行實(shi)際上(shang)直接或間(jian)接在(zai)承受了房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)市(shi)(shi)場(chang)運行中各個環(huan)節(jie)的市(shi)(shi)場(chang)風(feng)(feng)險和(he)信(xin)用風(feng)(feng)險，資(zi)本市(shi)(shi)場(chang)發(fa)(fa)展的相對落后，很難為(wei)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)企業(ye)提供其(qi)他渠道，而(er)且也不(bu)能(neng)將(jiang)商(shang)業(ye)銀行房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)信(xin)貸(dai)(dai)資(zi)產(chan)風(feng)(feng)險社會化，化解商(shang)業(ye)銀行房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)信(xin)貸(dai)(dai)風(feng)(feng)險。

2.人(ren)(ren)(ren)住房(fang)(fang)(fang)信貸的(de)發(fa)展可能存(cun)在(zai)違(wei)約風險。自我(wo)國(guo)(guo)實施住房(fang)(fang)(fang)市場(chang)化以(yi)來(lai)，我(wo)國(guo)(guo)商(shang)業(ye)(ye)(ye)銀(yin)行(xing)個人(ren)(ren)(ren)住房(fang)(fang)(fang)貸款(kuan)(kuan)業(ye)(ye)(ye)務得(de)到了(le)長足的(de)發(fa)展。目(mu)前，我(wo)國(guo)(guo)商(shang)業(ye)(ye)(ye)銀(yin)行(xing)個人(ren)(ren)(ren)住房(fang)(fang)(fang)貸款(kuan)(kuan)不(bu)(bu)良資(zi)產率(lv)(lv)不(bu)(bu)到0.5%，住房(fang)(fang)(fang)公積金個人(ren)(ren)(ren)住房(fang)(fang)(fang)貸款(kuan)(kuan)的(de)不(bu)(bu)良資(zi)產率(lv)(lv)僅為(wei)0.24%，這對(dui)改善銀(yin)行(xing)資(zi)產質量起到了(le)十分重要的(de)作用，但商(shang)業(ye)(ye)(ye)銀(yin)行(xing)普遍把個人(ren)(ren)(ren)購(gou)房(fang)(fang)(fang)貸款(kuan)(kuan)看成優良資(zi)產而(er)大力(li)(li)發(fa)展，銀(yin)行(xing)應該(gai)重視個人(ren)(ren)(ren)住房(fang)(fang)(fang)尚未暴(bao)露(lu)出的(de)風險。因此，在(zai)我(wo)國(guo)(guo)尚未建(jian)立起個人(ren)(ren)(ren)誠信系統，商(shang)業(ye)(ye)(ye)銀(yin)行(xing)也難以(yi)對(dui)貸款(kuan)(kuan)人(ren)(ren)(ren)的(de)貸款(kuan)(kuan)行(xing)為(wei)和資(zi)信狀況進行(xing)充分的(de)分析的(de)條件下，大力(li)(li)發(fa)展個人(ren)(ren)(ren)住房(fang)(fang)(fang)抵押貸款(kuan)(kuan)勢必給銀(yin)行(xing)造成不(bu)(bu)良資(zi)產。

3.房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)金(jin)融(rong)在(zai)(zai)創新中(zhong)存(cun)在(zai)(zai)部(bu)分問題(ti)。我(wo)國(guo)相關部(bu)門經過20多年(nian)的(de)(de)探索，建立(li)了以銀行信貸為主的(de)(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)金(jin)融(rong)市(shi)場(chang)體系(xi)，為中(zhong)國(guo)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)的(de)(de)快(kuai)速(su)成長(chang)提供(gong)了重要支持(chi)。但隨著房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)場(chang)的(de)(de)發(fa)展，現有房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)融(rong)資(zi)方式(shi)也逐漸暴露了一些問題(ti)。房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)融(rong)資(zi)過分依賴銀行不利(li)于金(jin)融(rong)業(ye)(ye)及房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)的(de)(de)穩定，單一的(de)(de)銀行信貸融(rong)資(zi)方式(shi)難(nan)以適應中(zhong)國(guo)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)行業(ye)(ye)快(kuai)速(su)發(fa)展的(de)(de)趨(qu)勢，我(wo)國(guo)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)金(jin)融(rong)產(chan)(chan)(chan)品種類(lei)單一，無(wu)法(fa)滿足市(shi)場(chang)投資(zi)者的(de)(de)需要。總的(de)(de)來(lai)看，金(jin)融(rong)機構(gou)的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)品創新存(cun)在(zai)(zai)一定制(zhi)約，面(mian)臨較大風險。

摘要(yao)：分(fen)析了我國房地產(chan)金融(rong)風(feng)險(xian)的(de)現狀(zhuang)，提(ti)出(chu)了尋求房地產(chan)金融(rong)風(feng)險(xian)防范(fan)的(de)方法。

關鍵(jian)詞：房(fang)(fang)地產金融;房(fang)(fang)地產金融風險(xian)

隨著經濟的發展(zhan)，房(fang)地(di)產(chan)(chan)產(chan)(chan)業(ye)已經成為我國國民經濟的重(zhong)要組(zu)成部分，在(zai)經濟體系(xi)中屬(shu)于基礎性(xing)、先導(dao)性(xing)的行業(ye)。房(fang)地(di)產(chan)(chan)產(chan)(chan)業(ye)具有投資規模大(da)(da)、周期長(chang)和(he)商品(pin)價值大(da)(da)的特點，所以房(fang)地(di)產(chan)(chan)的開發和(he)銷售等(deng)活動都是在(zai)金(jin)融部門(men)的支持下進(jin)行的，房(fang)地(di)產(chan)(chan)金(jin)融是房(fang)地(di)產(chan)(chan)業(ye)發展(zhan)中不可替(ti)代的重(zhong)要支持和(he)保障因(yin)素。防范房(fang)地(di)產(chan)(chan)金(jin)融風險，不僅是房(fang)地(di)產(chan)(chan)業(ye)和(he)房(fang)地(di)產(chan)(chan)金(jin)融業(ye)穩定(ding)(ding)和(he)發展(zhan)的需要，對(dui)整個金(jin)融業(ye)和(he)國民經濟的穩定(ding)(ding)和(he)發展(zhan)也至關重(zhong)要。

1房地產金融(rong)風(feng)險概述

房(fang)地(di)產(chan)金(jin)(jin)融(rong)風(feng)(feng)(feng)(feng)(feng)險(xian)，指經營房(fang)地(di)產(chan)金(jin)(jin)融(rong)業務的金(jin)(jin)融(rong)機構，由于決策失誤、管理不善或客觀(guan)環境(jing)變化等原(yuan)因導致其(qi)資(zi)(zi)產(chan)、收(shou)益或信譽遭受損失的可能性。就(jiu)房(fang)地(di)產(chan)資(zi)(zi)金(jin)(jin)融(rong)通業務而言，房(fang)地(di)產(chan)金(jin)(jin)融(rong)風(feng)(feng)(feng)(feng)(feng)險(xian)主要有信用(yong)風(feng)(feng)(feng)(feng)(feng)險(xian)、流動性風(feng)(feng)(feng)(feng)(feng)險(xian)、系統性風(feng)(feng)(feng)(feng)(feng)險(xian)、利率風(feng)(feng)(feng)(feng)(feng)險(xian)、匯率風(feng)(feng)(feng)(feng)(feng)險(xian)、通貨膨脹風(feng)(feng)(feng)(feng)(feng)險(xian)和房(fang)地(di)產(chan)金(jin)(jin)融(rong)中(zhong)的其(qi)它風(feng)(feng)(feng)(feng)(feng)險(xian)。

2我國房地產金融(rong)風險(xian)現狀

摘要：分析了(le)我國房(fang)地產金融(rong)風(feng)險的現狀，提出了(le)尋求(qiu)房(fang)地產金融(rong)風(feng)險防(fang)范的方法(fa)。

關鍵詞：房(fang)地產金(jin)融(rong)(rong);房(fang)地產金(jin)融(rong)(rong)風險

隨著經(jing)濟的(de)(de)發(fa)展，房(fang)地(di)產(chan)(chan)產(chan)(chan)業(ye)已經(jing)成為(wei)我國國民經(jing)濟的(de)(de)重(zhong)要組(zu)成部分(fen)，在(zai)經(jing)濟體系中屬于基礎性(xing)、先導性(xing)的(de)(de)行(xing)業(ye)。房(fang)地(di)產(chan)(chan)產(chan)(chan)業(ye)具有投資(zi)規模大、周期長和(he)商(shang)品價(jia)值(zhi)大的(de)(de)特(te)點，所以房(fang)地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)開發(fa)和(he)銷售等(deng)活動都是在(zai)金(jin)融部門(men)的(de)(de)支持(chi)下進行(xing)的(de)(de)，房(fang)地(di)產(chan)(chan)金(jin)融是房(fang)地(di)產(chan)(chan)業(ye)發(fa)展中不(bu)可替代的(de)(de)重(zhong)要支持(chi)和(he)保障因素。防范房(fang)地(di)產(chan)(chan)金(jin)融風(feng)險，不(bu)僅是房(fang)地(di)產(chan)(chan)業(ye)和(he)房(fang)地(di)產(chan)(chan)金(jin)融業(ye)穩(wen)定和(he)發(fa)展的(de)(de)需要，對整個金(jin)融業(ye)和(he)國民經(jing)濟的(de)(de)穩(wen)定和(he)發(fa)展也至(zhi)關重(zhong)要。

1房地產金融(rong)風險概述

房(fang)地(di)(di)產(chan)金(jin)(jin)融(rong)(rong)風(feng)(feng)險(xian)(xian)(xian)，指經營(ying)房(fang)地(di)(di)產(chan)金(jin)(jin)融(rong)(rong)業務的金(jin)(jin)融(rong)(rong)機構，由于決策(ce)失誤、管理不善或(huo)(huo)客觀環(huan)境(jing)變化等(deng)原因(yin)導致其(qi)資產(chan)、收益或(huo)(huo)信(xin)譽遭受(shou)損失的可能性。就房(fang)地(di)(di)產(chan)資金(jin)(jin)融(rong)(rong)通(tong)業務而(er)言，房(fang)地(di)(di)產(chan)金(jin)(jin)融(rong)(rong)風(feng)(feng)險(xian)(xian)(xian)主要有信(xin)用風(feng)(feng)險(xian)(xian)(xian)、流動性風(feng)(feng)險(xian)(xian)(xian)、系統性風(feng)(feng)險(xian)(xian)(xian)、利率風(feng)(feng)險(xian)(xian)(xian)、匯率風(feng)(feng)險(xian)(xian)(xian)、通(tong)貨(huo)膨(peng)脹風(feng)(feng)險(xian)(xian)(xian)和(he)房(fang)地(di)(di)產(chan)金(jin)(jin)融(rong)(rong)中(zhong)的其(qi)它風(feng)(feng)險(xian)(xian)(xian)。

2我國房(fang)地產(chan)金融風(feng)險現狀

一、房地(di)產(chan)金融基(ji)本狀況(kuang)

房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市場的發(fa)(fa)展(zhan)發(fa)(fa)展(zhan)壯大離不(bu)開(kai)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)金(jin)融(rong)(rong)的大力(li)支(zhi)(zhi)持(chi)，近(jin)年(nian)(nian)(nian)(nian)來我(wo)國(guo)(guo)(guo)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的金(jin)融(rong)(rong)支(zhi)(zhi)持(chi)力(li)度有(you)所下(xia)降(jiang)。我(wo)們(men)可以從房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)的資(zi)金(jin)來源的形式和(he)結構為(wei)參考。目(mu)前，我(wo)國(guo)(guo)(guo)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)資(zi)金(jin)來源主要分(fen)為(wei)：國(guo)(guo)(guo)家(jia)預算內資(zi)金(jin)、國(guo)(guo)(guo)內貸(dai)款(kuan)(kuan)、債(zhai)券(quan)、利用外(wai)資(zi)、自(zi)籌資(zi)金(jin)和(he)其他資(zi)金(jin)。1998年(nian)(nian)(nian)(nian)以來，國(guo)(guo)(guo)家(jia)預算內資(zi)金(jin)、債(zhai)券(quan)和(he)利用外(wai)資(zi)絕對值及占比均很低(di)，且呈不(bu)斷回落態勢；房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)資(zi)金(jin)中約有(you)60%左右來自(zi)于(yu)(yu)銀行(xing)貸(dai)款(kuan)(kuan)，房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)企(qi)業對銀行(xing)信貸(dai)資(zi)金(jin)依賴(lai)程度很大。就商業性金(jin)融(rong)(rong)支(zhi)(zhi)持(chi)體系而言，自(zi)98年(nian)(nian)(nian)(nian)，我(wo)國(guo)(guo)(guo)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)貸(dai)款(kuan)(kuan)余額(e)(e)一直(zhi)保持(chi)著兩(liang)位數的增(zeng)長(chang)(chang)率(lv)，年(nian)(nian)(nian)(nian)均增(zeng)長(chang)(chang)率(lv)為(wei)20.09%，高于(yu)(yu)同期全部金(jin)融(rong)(rong)機構貸(dai)款(kuan)(kuan)余額(e)(e)年(nian)(nian)(nian)(nian)均增(zeng)長(chang)(chang)率(lv)（12.71%）7.38個(ge)百分(fen)點。2004年(nian)(nian)(nian)(nian)，房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)貸(dai)款(kuan)(kuan)和(he)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)消(xiao)費信貸(dai)增(zeng)長(chang)(chang)率(lv)均呈下(xia)降(jiang)態勢，與(yu)2003年(nian)(nian)(nian)(nian)相比，2004年(nian)(nian)(nian)(nian)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)貸(dai)款(kuan)(kuan)增(zeng)長(chang)(chang)率(lv)下(xia)降(jiang)了32個(ge)百分(fen)點，住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)消(xiao)費信貸(dai)增(zeng)長(chang)(chang)率(lv)下(xia)降(jiang)了7.29個(ge)百分(fen)點。我(wo)國(guo)(guo)(guo)政策(ce)性住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)信貸(dai)主要指對個(ge)人(ren)(ren)的住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)公積(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)。截至2004年(nian)(nian)(nian)(nian)底，全國(guo)(guo)(guo)建(jian)立住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)公積(ji)金(jin)職(zhi)工人(ren)(ren)數為(wei)158萬(wan)人(ren)(ren)，僅占在崗職(zhi)工總(zong)數的8.2%；累計向433萬(wan)人(ren)(ren)發(fa)(fa)放了住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)公積(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)，僅占建(jian)立住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)公積(ji)金(jin)職(zhi)工總(zong)數的7%，比例(li)明顯過(guo)小(xiao)；全國(guo)(guo)(guo)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)公積(ji)金(jin)繳存總(zong)額(e)(e)中用于(yu)(yu)個(ge)人(ren)(ren)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)和(he)購(gou)買國(guo)(guo)(guo)債(zhai)的資(zi)金(jin)僅為(wei)56.1%，沉(chen)淀資(zi)金(jin)閑置(zhi)的比例(li)為(wei)42.6%。積(ji)金(jin)大量處(chu)于(yu)(yu)閑置(zhi)狀態，對中低(di)收入家(jia)庭購(gou)房(fang)(fang)的支(zhi)(zhi)持(chi)力(li)度有(you)待(dai)進(jin)一步提高。

二(er)、我國房地產金(jin)融存在的問(wen)題

1.風險過于(yu)集中(zhong)(zhong)于(yu)商(shang)(shang)(shang)業(ye)銀(yin)行(xing)體系(xi)。由于(yu)我(wo)國金(jin)融(rong)(rong)市(shi)場發(fa)展還處于(yu)初級(ji)階段(duan)，間接(jie)金(jin)融(rong)(rong)在整(zheng)個(ge)金(jin)融(rong)(rong)市(shi)場中(zhong)(zhong)還占絕對(dui)地(di)(di)位，而資本(ben)市(shi)場等直(zhi)接(jie)金(jin)融(rong)(rong)發(fa)展卻相對(dui)落后，同時(shi)國有商(shang)(shang)(shang)業(ye)銀(yin)行(xing)本(ben)身改(gai)革還不(bu)到(dao)位，導致了我(wo)國房地(di)(di)產融(rong)(rong)資主要依靠商(shang)(shang)(shang)業(ye)銀(yin)行(xing)。通過住房消費貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)、房地(di)(di)產開發(fa)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)、建筑企(qi)業(ye)流動性(xing)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)和(he)土(tu)地(di)(di)儲備貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)等各種形式的信(xin)貸(dai)(dai)(dai)資金(jin)集中(zhong)(zhong)，商(shang)(shang)(shang)業(ye)銀(yin)行(xing)實際上直(zhi)接(jie)或間接(jie)在承受了房地(di)(di)產市(shi)場運(yun)行(xing)中(zhong)(zhong)各個(ge)環(huan)節的市(shi)場風險和(he)信(xin)用風險，資本(ben)市(shi)場發(fa)展的相對(dui)落后，很難為房地(di)(di)產企(qi)業(ye)提供(gong)其他(ta)渠道(dao)，而且也(ye)不(bu)能將商(shang)(shang)(shang)業(ye)銀(yin)行(xing)房地(di)(di)產信(xin)貸(dai)(dai)(dai)資產風險社會化(hua)，化(hua)解(jie)商(shang)(shang)(shang)業(ye)銀(yin)行(xing)房地(di)(di)產信(xin)貸(dai)(dai)(dai)風險。

2.人住(zhu)(zhu)房(fang)信貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)的發展(zhan)(zhan)(zhan)可能存(cun)在違約(yue)風險(xian)(xian)。自我國(guo)實施住(zhu)(zhu)房(fang)市(shi)場(chang)化以來，我國(guo)商(shang)業(ye)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)個(ge)人住(zhu)(zhu)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)業(ye)務得到(dao)了長足(zu)的發展(zhan)(zhan)(zhan)。目前，我國(guo)商(shang)業(ye)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)個(ge)人住(zhu)(zhu)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)不良資(zi)(zi)(zi)產率不到(dao)0.5%，住(zhu)(zhu)房(fang)公積金個(ge)人住(zhu)(zhu)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)的不良資(zi)(zi)(zi)產率僅為0.24%，這對改善銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)資(zi)(zi)(zi)產質(zhi)量起到(dao)了十分重(zhong)要的作(zuo)用(yong)，但商(shang)業(ye)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)普(pu)遍把個(ge)人購房(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)看成優良資(zi)(zi)(zi)產而(er)大(da)力(li)發展(zhan)(zhan)(zhan)，銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)應該重(zhong)視個(ge)人住(zhu)(zhu)房(fang)尚未暴露出的風險(xian)(xian)。因此(ci)，在我國(guo)尚未建立起個(ge)人誠信系統，商(shang)業(ye)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)也難以對貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)人的貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)行(xing)(xing)(xing)為和(he)資(zi)(zi)(zi)信狀況進行(xing)(xing)(xing)充分的分析的條件下，大(da)力(li)發展(zhan)(zhan)(zhan)個(ge)人住(zhu)(zhu)房(fang)抵押(ya)貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)勢必給銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)造(zao)成不良資(zi)(zi)(zi)產。

3.房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)金(jin)融在創新(xin)中存(cun)在部分問(wen)(wen)題。我(wo)國(guo)相關(guan)部門經過20多年(nian)的(de)(de)探索，建立(li)了以銀行(xing)信貸(dai)為主的(de)(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)金(jin)融市場體系，為中國(guo)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)的(de)(de)快(kuai)速成長提供了重要(yao)支(zhi)持。但隨著(zhu)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市場的(de)(de)發(fa)展，現(xian)有房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)融資(zi)方(fang)(fang)式(shi)(shi)也逐漸(jian)暴露了一些問(wen)(wen)題。房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)融資(zi)過分依賴銀行(xing)不利于金(jin)融業(ye)及(ji)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)的(de)(de)穩定(ding)，單一的(de)(de)銀行(xing)信貸(dai)融資(zi)方(fang)(fang)式(shi)(shi)難以適應中國(guo)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)行(xing)業(ye)快(kuai)速發(fa)展的(de)(de)趨勢，我(wo)國(guo)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)金(jin)融產(chan)(chan)(chan)品(pin)種類單一，無法(fa)滿足市場投資(zi)者(zhe)的(de)(de)需(xu)要(yao)。總的(de)(de)來看，金(jin)融機構的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)品(pin)創新(xin)存(cun)在一定(ding)制(zhi)約(yue)，面(mian)臨較(jiao)大風險。

一、宏(hong)觀調控背景下房地產(chan)開發商融資(zi)創新的主要表現

（一）非銀行金融機構融資

房(fang)地(di)產開發商通過(guo)公開市場發行(xing)股票(piao)和債券進行(xing)直接融(rong)(rong)資(zi)(zi)一度被暫停(ting)，獲得銀行(xing)信(xin)貸條件苛刻(ke)且規模受限，因此非(fei)銀行(xing)金融(rong)(rong)機構(gou)日益成為房(fang)地(di)產開發商融(rong)(rong)資(zi)(zi)的重要(yao)渠道(dao)，信(xin)托資(zi)(zi)金、資(zi)(zi)產管(guan)理公司資(zi)(zi)金、私募(mu)地(di)產基金、民(min)間金融(rong)(rong)機構(gou)對(dui)房(fang)地(di)產開發商的融(rong)(rong)資(zi)(zi)近年來(lai)發展迅(xun)猛。

（二）海(hai)外(wai)金融市場融資(zi)

鑒(jian)于中國大(da)陸融(rong)資(zi)(zi)困難，近年來，一些房(fang)地(di)(di)(di)產開發(fa)(fa)(fa)商紛紛到中國香港、新加坡等地(di)(di)(di)通(tong)過(guo)發(fa)(fa)(fa)行股票(piao)或債(zhai)券的方式獲(huo)得融(rong)資(zi)(zi)，不論是(shi)(shi)股票(piao)融(rong)資(zi)(zi)還是(shi)(shi)債(zhai)券融(rong)資(zi)(zi)，市(shi)(shi)場影響(xiang)力和信用(yong)評級(ji)都是(shi)(shi)融(rong)資(zi)(zi)成(cheng)本和融(rong)資(zi)(zi)成(cheng)功率的重要(yao)(yao)影響(xiang)因素，因此，在海(hai)外市(shi)(shi)場成(cheng)功融(rong)資(zi)(zi)的主(zhu)要(yao)(yao)是(shi)(shi)國內一些一線房(fang)地(di)(di)(di)產開發(fa)(fa)(fa)商。

（三）通過(guo)創新(xin)方式獲得銀行資(zi)金

【摘要】央行采取(qu)連續的(de)提升利率舉措后，引起了人們對房地(di)(di)產市(shi)場(chang)的(de)極大(da)關注。文章以利率上升與(yu)(yu)房地(di)(di)產價格(ge)的(de)關系為出發(fa)點，從(cong)房地(di)(di)產投資、開發(fa)商的(de)行為選擇、外(wai)匯市(shi)場(chang)、證(zheng)券市(shi)場(chang)等(deng)方面，深入分(fen)析了利率上升對房地(di)(di)產價格(ge)的(de)直接(jie)影(ying)響(xiang)與(yu)(yu)間接(jie)影(ying)響(xiang)。

【關鍵詞】利率上升房地產價格直接影(ying)響間(jian)接影(ying)響

2007年(nian)(nian)(nian)3月18日，中國人民銀(yin)行(xing)(xing)將金融機構一(yi)年(nian)(nian)(nian)期(qi)及以(yi)上(shang)存貸款利(li)率(lv)(lv)全部(bu)上(shang)調0.27個百分(fen)點(dian)，這是(shi)2006年(nian)(nian)(nian)以(yi)來(lai)央(yang)行(xing)(xing)第三次提(ti)高利(li)率(lv)(lv)。至(zhi)此，一(yi)年(nian)(nian)(nian)期(qi)存、貸款利(li)率(lv)(lv)分(fen)別(bie)升至(zhi)2.79%、6.39%，五年(nian)(nian)(nian)以(yi)上(shang)貸款基準利(li)率(lv)(lv)八(ba)年(nian)(nian)(nian)來(lai)首次突破7%。對于央(yang)行(xing)(xing)連續的(de)提(ti)高利(li)率(lv)(lv)的(de)舉(ju)措(cuo)，有人說是(shi)針對房(fang)(fang)地(di)(di)產市(shi)(shi)場，有人說其初衷并不(bu)是(shi)針對房(fang)(fang)地(di)(di)產市(shi)(shi)場，其實對廣大購房(fang)(fang)自用者、投機者、房(fang)(fang)產商而言，初衷并不(bu)重要，重要的(de)是(shi)利(li)率(lv)(lv)提(ti)高后對房(fang)(fang)地(di)(di)產價格有何影(ying)響，如何影(ying)響以(yi)及可(ke)能影(ying)響的(de)程(cheng)度。

一、利率上升對(dui)房(fang)地(di)產價格的直接影響

房(fang)地(di)產(chan)(chan)價格(ge)是房(fang)地(di)產(chan)(chan)市場運行情況的(de)集(ji)中表現，用(yong)(yong)于房(fang)地(di)產(chan)(chan)開發(fa)的(de)主要資金(jin)多數來源于銀(yin)行貸款，利(li)率的(de)高低直(zhi)接影(ying)響(xiang)房(fang)地(di)產(chan)(chan)開發(fa)的(de)成本及其利(li)潤。而利(li)率的(de)變動作為(wei)外(wai)部因素，勢必對資金(jin)投入巨(ju)大(da)的(de)房(fang)地(di)產(chan)(chan)投資的(de)影(ying)響(xiang)很大(da)，因此，利(li)率的(de)變動可以對房(fang)地(di)產(chan)(chan)價格(ge)起到一定的(de)調節作用(yong)(yong)。

1、利(li)(li)(li)率(lv)(lv)上(shang)(shang)升(sheng)(sheng)通過抑制(zhi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)影(ying)(ying)響房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)。（1）導(dao)(dao)(dao)致(zhi)(zhi)(zhi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)機(ji)會(hui)(hui)成(cheng)(cheng)本(ben)加(jia)大。利(li)(li)(li)率(lv)(lv)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)高(gao)低(di)反映(ying)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)機(ji)會(hui)(hui)成(cheng)(cheng)本(ben)水(shui)平。利(li)(li)(li)率(lv)(lv)上(shang)(shang)升(sheng)(sheng)，加(jia)大了房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)機(ji)會(hui)(hui)成(cheng)(cheng)本(ben)，因而(er)(er)(er)在存、貸款(kuan)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)均上(shang)(shang)升(sheng)(sheng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)情況下會(hui)(hui)對(dui)(dui)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)起到一定(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)抑制(zhi)作(zuo)用。與此(ci)相反，如果銀(yin)行利(li)(li)(li)率(lv)(lv)越(yue)低(di)，則表明房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)機(ji)會(hui)(hui)成(cheng)(cheng)本(ben)越(yue)小，進(jin)(jin)而(er)(er)(er)刺激了對(dui)(dui)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)。因此(ci)，此(ci)次銀(yin)行利(li)(li)(li)率(lv)(lv)上(shang)(shang)升(sheng)(sheng)加(jia)大了房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)機(ji)會(hui)(hui)成(cheng)(cheng)本(ben)，從而(er)(er)(er)最終(zhong)抑制(zhi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)。（2）抑制(zhi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)主體的(de)(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)。對(dui)(dui)一般購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)而(er)(er)(er)言(yan)，他們(men)(men)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)主要目的(de)(de)(de)(de)(de)(de)是為改(gai)善居住條(tiao)件(jian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)需求(qiu)，利(li)(li)(li)率(lv)(lv)上(shang)(shang)升(sheng)(sheng)后，這類購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)還貸數額肯(ken)定(ding)會(hui)(hui)有(you)(you)所增加(jia)，但增加(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)貸款(kuan)數額非常(chang)有(you)(you)限，就當前的(de)(de)(de)(de)(de)(de)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)水(shui)平而(er)(er)(er)言(yan)，對(dui)(dui)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)幾乎(hu)不構(gou)成(cheng)(cheng)實質性影(ying)(ying)響，也不足以影(ying)(ying)響購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)自用的(de)(de)(de)(de)(de)(de)主流購(gou)(gou)買力。那些迫(po)切需要改(gai)善住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)條(tiao)件(jian)提(ti)高(gao)生活(huo)質量(liang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)人還會(hui)(hui)到市場上(shang)(shang)尋求(qiu)經(jing)濟適用房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)，利(li)(li)(li)率(lv)(lv)上(shang)(shang)升(sheng)(sheng)對(dui)(dui)其(qi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)抑制(zhi)作(zuo)用較小。對(dui)(dui)買房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)投(tou)(tou)(tou)(tou)機(ji)者(zhe)(zhe)而(er)(er)(er)言(yan)，利(li)(li)(li)率(lv)(lv)上(shang)(shang)升(sheng)(sheng)后，其(qi)融資(zi)(zi)(zi)(zi)成(cheng)(cheng)本(ben)提(ti)高(gao)，使買房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)投(tou)(tou)(tou)(tou)機(ji)者(zhe)(zhe)對(dui)(dui)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)價(jia)(jia)格的(de)(de)(de)(de)(de)(de)預(yu)期發(fa)生改(gai)變(bian)，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)漲幅(fu)必(bi)須極高(gao)才能(neng)確保(bao)其(qi)收回投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)金(jin)。更甚者(zhe)(zhe)，由(you)于持續加(jia)息的(de)(de)(de)(de)(de)(de)預(yu)期對(dui)(dui)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)泡沫有(you)(you)抑制(zhi)作(zuo)用，投(tou)(tou)(tou)(tou)機(ji)者(zhe)(zhe)極易改(gai)變(bian)其(qi)對(dui)(dui)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)走勢的(de)(de)(de)(de)(de)(de)預(yu)期，進(jin)(jin)而(er)(er)(er)改(gai)變(bian)他們(men)(men)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)投(tou)(tou)(tou)(tou)向(xiang)。如果他們(men)(men)因為房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)下跌預(yu)期而(er)(er)(er)大量(liang)撤出(chu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)話，會(hui)(hui)導(dao)(dao)(dao)致(zhi)(zhi)(zhi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)大量(liang)空置，影(ying)(ying)響房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)供求(qiu)關系變(bian)化，進(jin)(jin)而(er)(er)(er)導(dao)(dao)(dao)致(zhi)(zhi)(zhi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)變(bian)動。對(dui)(dui)開發(fa)商而(er)(er)(er)言(yan)，貸款(kuan)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)上(shang)(shang)升(sheng)(sheng)使開發(fa)商面臨市場風險。首先，對(dui)(dui)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)(zhe)而(er)(er)(er)言(yan)，貸款(kuan)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)上(shang)(shang)升(sheng)(sheng)致(zhi)(zhi)(zhi)使房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)融資(zi)(zi)(zi)(zi)成(cheng)(cheng)本(ben)提(ti)高(gao)，相當于投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)利(li)(li)(li)潤的(de)(de)(de)(de)(de)(de)下降(jiang)(jiang)。這樣很可能(neng)導(dao)(dao)(dao)致(zhi)(zhi)(zhi)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)(zhe)轉移(yi)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)方(fang)向(xiang)，減少其(qi)對(dui)(dui)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)。其(qi)次，利(li)(li)(li)率(lv)(lv)上(shang)(shang)升(sheng)(sheng)導(dao)(dao)(dao)致(zhi)(zhi)(zhi)民眾對(dui)(dui)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)購(gou)(gou)買力下降(jiang)(jiang)，使得(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)市場的(de)(de)(de)(de)(de)(de)有(you)(you)效需求(qiu)下降(jiang)(jiang)，進(jin)(jin)而(er)(er)(er)引發(fa)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)價(jia)(jia)格的(de)(de)(de)(de)(de)(de)下跌，導(dao)(dao)(dao)致(zhi)(zhi)(zhi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)開發(fa)企業無法及時回籠資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)，增加(jia)其(qi)開發(fa)成(cheng)(cheng)本(ben)，使其(qi)盈利(li)(li)(li)減少甚至虧損，將使房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)行業開始新一輪的(de)(de)(de)(de)(de)(de)結(jie)構(gou)改(gai)革和調整。