2008年(nian)全球(qiu)金融危機(ji)對(dui)(dui)中國的(de)(de)(de)股市(shi)(shi)和(he)樓(lou)市(shi)(shi)產(chan)生了(le)一(yi)定的(de)(de)(de)沖擊。可以說(shuo)2008年(nian)對(dui)(dui)于(yu)中國的(de)(de)(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)(xing)業和(he)房(fang)地(di)(di)產(chan)開發(fa)商都是非常艱難(nan)的(de)(de)(de)一(yi)年(nian)。伴(ban)隨著政(zheng)府對(dui)(dui)房(fang)地(di)(di)產(chan)市(shi)(shi)場調(diao)控(kong)政(zheng)策的(de)(de)(de)顯現和(he)金融市(shi)(shi)場流動性危機(ji)的(de)(de)(de)雙重打擊,大小房(fang)地(di)(di)產(chan)企業都面臨著資金短缺的(de)(de)(de)局面,房(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)(xing)業更是有(you)了(le)“百日巨變”一(yi)說(shuo)。

2008~2009年,我國(guo)政(zheng)府(fu)為了應對金融(rong)危機對我國(guo)的(de)(de)(de)(de)(de)沖擊,推出了龐大(da)(da)(da)的(de)(de)(de)(de)(de)政(zheng)府(fu)經濟刺(ci)激(ji)計(ji)劃。伴(ban)隨(sui)著(zhu)這個刺(ci)激(ji)計(ji)劃而生的(de)(de)(de)(de)(de)是巨大(da)(da)(da)的(de)(de)(de)(de)(de)銀行(xing)貸款規(gui)模(mo),2009年1~11月份人民幣各項貸款增加9.21萬億(yi)元,同比多增加5.06萬億(yi)元。流動性(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)增加使房地產企(qi)業(ye)再一次(ci)開始了大(da)(da)(da)規(gui)模(mo)的(de)(de)(de)(de)(de)圈地行(xing)為,使得土地市場上(shang)“地王”頻(pin)現。從(cong)缺錢的(de)(de)(de)(de)(de)2008到“地王”頻(pin)現的(de)(de)(de)(de)(de)2009,巨大(da)(da)(da)反差背(bei)后的(de)(de)(de)(de)(de)關鍵因素是房地產企(qi)業(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)融(rong)資手段(duan)、融(rong)資能力的(de)(de)(de)(de)(de)問題。

一、我國房地產企業融資的現狀

房(fang)(fang)地產(chan)融資就(jiu)是房(fang)(fang)地產(chan)資金(jin)的(de)融通(tong),是房(fang)(fang)地產(chan)業與金(jin)融業密切(qie)結合的(de)產(chan)物(wu)。房(fang)(fang)地產(chan)融資也是指(zhi)在房(fang)(fang)地產(chan)開發、流(liu)通(tong)和(he)(he)消(xiao)費(fei)過(guo)程中,通(tong)過(guo)貨幣流(liu)通(tong)和(he)(he)信(xin)用(yong)渠(qu)道所(suo)進(jin)行的(de)籌資、融資及相關金(jin)融服務的(de)一(yi)系列融資活動的(de)總稱。

眾所(suo)周(zhou)知(zhi),房地(di)(di)產(chan)(chan)行業是典型(xing)的(de)資(zi)金密集(ji)型(xing)行業,而且有(you)著投資(zi)周(zhou)期較長、投資(zi)規模較大(da)等(deng)特點(dian)。在開(kai)發周(zhou)期的(de)每(mei)一個階(jie)(jie)(jie)段幾乎都涉及資(zi)金安全的(de)問(wen)題(ti),其(qi)中主要(yao)(yao)有(you)3個階(jie)(jie)(jie)段需要(yao)(yao)大(da)量的(de)資(zi)金:買地(di)(di)階(jie)(jie)(jie)段、建設階(jie)(jie)(jie)段和銷售階(jie)(jie)(jie)段。這(zhe)3個階(jie)(jie)(jie)段也是房地(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)發的(de)重要(yao)(yao)節點(dian),所(suo)以,房地(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)發與資(zi)金鏈密切相(xiang)連。

(一)融資方式

所以(yi)沒有及時更新(xin)工(gong)作(zuo)日志(zhi)。上一周以(yi)來陸(lu)續看了(le)很多項(xiang)目，這段時間(jian)由于沒有去(qu)高郵工(gong)作(zuo)。也(ye)參加了(le)一些活(huo)動(dong)，也(ye)對我有了(le)頗大的啟發。

角度(du)看(kan)來，先是(shi)佘山參加了意邦主辦(ban)的(de)(de)(de)(de)一(yi)(yi)次(ci)建(jian)(jian)材論壇(tan)。更多的(de)(de)(de)(de)研究其商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)運作(zuo)的(de)(de)(de)(de)勝(sheng)利。如今商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)市場低迷，且(qie)前景不明(ming)朗的(de)(de)(de)(de)時候。意邦能夠(gou)成功的(de)(de)(de)(de)把這(zhe)個(ge)(ge)國際建(jian)(jian)材中心打造勝(sheng)利，并(bing)(bing)且(qie)成為(wei)一(yi)(yi)季度(du)上海商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)銷售第一(yi)(yi)名，勝(sheng)利之(zhi)(zhi)處值(zhi)得我去思考和借鑒(jian)。參與這(zhe)次(ci)論壇(tan)也(ye)讓我認(ren)識(shi)了一(yi)(yi)些全經(jing)聯(lian)的(de)(de)(de)(de)一(yi)(yi)些業(ye)(ye)(ye)界資深人士，通(tong)過(guo)(guo)聽取他意見并(bing)(bing)且(qie)互相交流，也(ye)讓我房(fang)(fang)地(di)產(chan)行業(ye)(ye)(ye)上有(you)了一(yi)(yi)些新(xin)的(de)(de)(de)(de)認(ren)識(shi)。這(zhe)段時間對(dui)于(yu)我春之(zhi)(zhi)聲(sheng)來說，日子并(bing)(bing)不好(hao)過(guo)(guo)。位(wei)于(yu)中山北路的(de)(de)(de)(de)春之(zhi)(zhi)聲(sheng)大廈，商(shang)業(ye)(ye)(ye)招租(zu)始終(zhong)(zhong)是(shi)一(yi)(yi)個(ge)(ge)看(kan)似短期內(nei)無法解決的(de)(de)(de)(de)問題(ti)。辦(ban)公樓的(de)(de)(de)(de)出租(zu)率一(yi)(yi)度(du)下滑(hua)，從去年最高峰的(de)(de)(de)(de)百(bai)分之(zhi)(zhi)80滑(hua)落到現在百(bai)分之(zhi)(zhi)70都不到金融危機造成了一(yi)(yi)些小公司的(de)(de)(de)(de)瞬間倒閉，退租(zu)撤走。更為(wei)嚴峻的(de)(de)(de)(de)底樓的(de)(de)(de)(de)商(shang)鋪(pu)(pu)招租(zu)始終(zhong)(zhong)不見起色，由于(yu)地(di)理位(wei)置(zhi)比較尷(gan)尬，雖然經(jing)常有(you)一(yi)(yi)些意向客(ke)戶，但(dan)是(shi)始終(zhong)(zhong)沒有(you)勝(sheng)利的(de)(de)(de)(de)招商(shang)。目(mu)前只有(you)裙房(fang)(fang)部分3家店鋪(pu)(pu)已經(jing)租(zu)售，大廈底樓的(de)(de)(de)(de)商(shang)鋪(pu)(pu)至今空關著。商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)也(ye)是(shi)以前沒有(you)真正面臨(lin)過(guo)(guo)的(de)(de)(de)(de)難題(ti)，對(dui)我來說也(ye)是(shi)新(xin)的(de)(de)(de)(de)課題(ti)。

目(mu)前和(he)農工行的(de)(de)(de)(de)(de)(de)貸(dai)款額太低(di)，春之(zhi)聲(sheng)(sheng)要(yao)解決的(de)(de)(de)(de)(de)(de)問題還(huan)有便是(shi)融(rong)資。遠(yuan)遠(yuan)低(di)于(yu)(yu)我(wo)(wo)(wo)(wo)大廈(sha)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)資產。希(xi)望(wang)(wang)能(neng)夠(gou)找(zhao)到(dao)更(geng)好的(de)(de)(de)(de)(de)(de)融(rong)資渠道或者在其他(ta)銀(yin)行找(zhao)到(dao)更(geng)好的(de)(de)(de)(de)(de)(de)貸(dai)款產品。和(he)工行談下來(lai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)結果(guo)(guo)還(huan)是(shi)不(bu)能(neng)讓我(wo)(wo)(wo)(wo)滿意，融(rong)資問題也是(shi)十分(fen)困(kun)擾我(wo)(wo)(wo)(wo)一個(ge)難題。由(you)于(yu)(yu)春之(zhi)聲(sheng)(sheng)大廈(sha)整體不(bu)出(chu)售(shou)，大量的(de)(de)(de)(de)(de)(de)資金沉淀在里面。如(ru)果(guo)(guo)不(bu)能(neng)更(geng)大化的(de)(de)(de)(de)(de)(de)通過大廈(sha)抵押(ya)貸(dai)款融(rong)資，將會制(zhi)約我(wo)(wo)(wo)(wo)公司的(de)(de)(de)(de)(de)(de)發展。如(ru)果(guo)(guo)能(neng)夠(gou)勝利(li)融(rong)資，接下來(lai)也需要(yao)有相應合(he)適(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)項目(mu)。這段時間我(wo)(wo)(wo)(wo)先(xian)后去(qu)了常州(zhou)和(he)海門考察，希(xi)望(wang)(wang)能(neng)夠(gou)找(zhao)到(dao)合(he)適(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)開(kai)發項目(mu)。2個(ge)地(di)方看(kan)下來(lai)，雖然(ran)都找(zhao)到(dao)一些(xie)(xie)不(bu)錯的(de)(de)(de)(de)(de)(de)項目(mu)，前景很(hen)樂觀。但(dan)是(shi)仔(zi)細(xi)測算(suan)，就(jiu)目(mu)前的(de)(de)(de)(de)(de)(de)土地(di)價(jia)格和(he)市場銷(xiao)售(shou)價(jia)格而言，都出(chu)現了和(he)睢(sui)寧(ning)一樣的(de)(de)(de)(de)(de)(de)問題。就(jiu)是(shi)由(you)于(yu)(yu)這些(xie)(xie)地(di)方身手并不(bu)算(suan)高的(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)價(jia)，使得土地(di)利(li)息(xi)加上開(kai)發利(li)息(xi)已經讓我(wo)(wo)(wo)(wo)看(kan)不(bu)到(dao)多少利(li)潤空間。如(ru)果(guo)(guo)想要(yao)賺錢(qian)，必需寄(ji)希(xi)望(wang)(wang)予成(cheng)本的(de)(de)(de)(de)(de)(de)絕對控制(zhi)以及未來(lai)市場的(de)(de)(de)(de)(de)(de)樂觀前景，這對我(wo)(wo)(wo)(wo)來(lai)說是(shi)十分(fen)冒險的(de)(de)(de)(de)(de)(de)現在市場形勢十分(fen)不(bu)明朗(lang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)情況下，春之(zhi)聲(sheng)(sheng)還(huan)是(shi)希(xi)望(wang)(wang)能(neng)夠(gou)在謹(jin)慎中求(qiu)生(sheng)存。

五一(yi)假期(qi)的火(huo)爆過后，高(gao)郵(you)春之聲5月份銷售(shou)情(qing)況也慢慢處于平淡。近期(qi)的銷售(shou)又逐步下降。不(bu)過我(wo)已經展開了新(xin)一(yi)輪的下鄉(xiang)促銷活動(dong)，這(zhe)次將會有小禮品派發，也會有新(xin)的節目形勢，相信在(zai)連續(xu)轟炸下，高(gao)郵(you)的銷售(shou)前景還是能夠頗為樂觀的終究5月份我(wo)已經是當地銷售(shou)冠軍。

也(ye)(ye)是(shi)一(yi)個(ge)分水嶺(ling)。上(shang)周并不是(shi)很(hen)(hen)在工(gong)作狀態(tai)上(shang)，這段(duan)時間(jian)對我(wo)(wo)個(ge)人(ren)而言。知道父(fu)親給予(yu)了更高的(de)(de)(de)期(qi)望，終究年紀(ji)也(ye)(ye)不小了應(ying)(ying)該(gai)更加集(ji)中(zhong)精力到工(gong)作上(shang)來(lai)(lai)。有時候我(wo)(wo)也(ye)(ye)會(hui)有些迷茫(mang)，不知道將來(lai)(lai)自(zi)己到底要做什么。不過通過這段(duan)時間(jian)和(he)(he)(he)眾人(ren)的(de)(de)(de)交流(liu)(liu)以及看(kan)到一(yi)些同齡人(ren)的(de)(de)(de)情況，覺得對我(wo)(wo)來(lai)(lai)說(shuo)，已經(jing)是(shi)非常(chang)幸運，有了一(yi)個(ge)這么好的(de)(de)(de)起點和(he)(he)(he)平(ping)臺。一(yi)些也(ye)(ye)是(shi)富(fu)二代的(de)(de)(de)朋友(you)自(zi)己雖然(ran)在守業，但是(shi)感覺他也(ye)(ye)十(shi)分稚嫩，這樣的(de)(de)(de)亂闖(chuang)只(zhi)(zhi)能是(shi)撞的(de)(de)(de)頭破血(xue)流(liu)(liu)，尤其在如(ru)今(jin)金(jin)融危機(ji)且市場(chang)化已經(jing)很(hen)(hen)多年的(de)(de)(de)情況下，這個(ge)年紀(ji)應(ying)(ying)該(gai)更多的(de)(de)(de)實踐(jian)中(zhong)慢慢學(xue)習和(he)(he)(he)吸取前(qian)輩(bei)的(de)(de)(de)經(jing)驗和(he)(he)(he)教訓(xun)。房(fang)地產領域上(shang)，可以說(shuo)還是(shi)連(lian)皮毛都不懂(dong)。所以我(wo)(wo)更應(ying)(ying)該(gai)踏踏實實的(de)(de)(de)從基礎(chu)的(de)(de)(de)學(xue)起，杜(du)絕(jue)好高騖遠。只(zhi)(zhi)有這樣，才干真(zhen)正的(de)(de)(de)走向(xiang)我(wo)(wo)自(zi)己的(de)(de)(de)勝利。

摘　要：房(fang)地(di)產(chan)(chan)行(xing)(xing)業是近年(nian)來發展最為活躍的(de)行(xing)(xing)業之一，通過(guo)分(fen)析房(fang)地(di)產(chan)(chan)行(xing)(xing)業在發展過(guo)程當(dang)中面臨的(de)財(cai)務(wu)風(feng)險(xian)，有(you)利于發現(xian)房(fang)地(di)產(chan)(chan)行(xing)(xing)業投資以及融(rong)資方面存在的(de)問題(ti)。本(ben)文簡要介(jie)紹房(fang)地(di)產(chan)(chan)行(xing)(xing)業常(chang)見的(de)財(cai)務(wu)風(feng)險(xian)，并在此(ci)基礎上重點探討控制房(fang)地(di)產(chan)(chan)行(xing)(xing)業財(cai)務(wu)風(feng)險(xian)的(de)相關措(cuo)施。

關鍵(jian)詞：房地產;　財務風險　;控制(zhi);　措施

房地產(chan)行業(ye)對我國經濟(ji)社會的(de)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)有著不(bu)可替代的(de)重要(yao)作用，這就需要(yao)積極防范(fan)潛(qian)在的(de)財(cai)務(wu)(wu)風(feng)(feng)險，防止財(cai)務(wu)(wu)風(feng)(feng)險造成(cheng)損失(shi)。財(cai)務(wu)(wu)風(feng)(feng)險能分成(cheng)狹(xia)(xia)(xia)義以(yi)及(ji)狹(xia)(xia)(xia)義兩(liang)大類，其中(zhong)廣義財(cai)務(wu)(wu)風(feng)(feng)險指(zhi)的(de)是企(qi)業(ye)資(zi)金(jin)運環節，因(yin)為各種(zhong)原因(yin)在利潤(run)以(yi)及(ji)資(zi)金(jin)分配方面產(chan)生不(bu)足，從而對企(qi)業(ye)的(de)長期(qi)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)帶來嚴(yan)重不(bu)良影響的(de)風(feng)(feng)險。本文(wen)當中(zhong)的(de)財(cai)務(wu)(wu)風(feng)(feng)險屬于狹(xia)(xia)(xia)義概念，指(zhi)的(de)是因(yin)為企(qi)業(ye)內部財(cai)務(wu)(wu)結構不(bu)夠(gou)合理以(yi)及(ji)融資(zi)方式不(bu)夠(gou)恰當而導致的(de)融資(zi)財(cai)務(wu)(wu)杠桿效果(guo)下降的(de)風(feng)(feng)險。

一(yi)、房(fang)地(di)產(chan)行業的主要財務風險

第(di)一，按期償債的(de)(de)(de)(de)(de)(de)風(feng)(feng)險(xian)(xian)。目(mu)(mu)前階段(duan)我(wo)國的(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)資(zi)金(jin)主(zhu)要包括自(zi)持有資(zi)金(jin)部分、銀(yin)(yin)行(xing)(xing)抵押貸款(kuan)部分、樓盤預(yu)售款(kuan)項(xiang)(xiang)(xiang)部分以(yi)(yi)及(ji)(ji)其(qi)(qi)他借(jie)款(kuan)部分共同組成。通常情況下(xia)，自(zi)持有資(zi)金(jin)占總體資(zi)金(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)比例(li)較低(di)，大(da)多(duo)數的(de)(de)(de)(de)(de)(de)開(kai)發(fa)資(zi)金(jin)都是來源(yuan)于(yu)其(qi)(qi)他借(jie)款(kuan)以(yi)(yi)及(ji)(ji)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)貸款(kuan)。房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)作為(wei)一個收回(hui)成本(ben)(ben)過長(chang)比較較長(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)，其(qi)(qi)收益(yi)利潤同意(yi)存(cun)在著(zhu)(zhu)比較明顯的(de)(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)(bu)確定(ding)性，這一環(huan)節(jie)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)財務(wu)管(guan)(guan)理(li)存(cun)在著(zhu)(zhu)較大(da)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)風(feng)(feng)險(xian)(xian)。如果無(wu)法有效(xiao)(xiao)及(ji)(ji)時地(di)(di)控制成本(ben)(ben)收回(hui)，那(nei)么(me)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)抵押貸款(kuan)產(chan)(chan)(chan)生的(de)(de)(de)(de)(de)(de)利息就會(hui)顯著(zhu)(zhu)降低(di)企(qi)業(ye)(ye)(ye)經營利潤。企(qi)業(ye)(ye)(ye)需要應對(dui)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)高利率，甚(shen)至被迫選擇風(feng)(feng)險(xian)(xian)更嚴(yan)重(zhong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)融資(zi)途(tu)徑，從而給行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)發(fa)展帶來不(bu)(bu)利影響(xiang)。第(di)二，工程(cheng)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)管(guan)(guan)理(li)導致的(de)(de)(de)(de)(de)(de)風(feng)(feng)險(xian)(xian)。目(mu)(mu)前房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)工程(cheng)施(shi)工建(jian)設(she)過程(cheng)當(dang)(dang)中，往(wang)往(wang)缺(que)(que)乏(fa)對(dui)工程(cheng)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)施(shi)工的(de)(de)(de)(de)(de)(de)有效(xiao)(xiao)監督管(guan)(guan)理(li)，在簡單投資(zi)以(yi)(yi)及(ji)(ji)工程(cheng)設(she)計后，就交付施(shi)工企(qi)業(ye)(ye)(ye)去執行(xing)(xing)，從而導致工程(cheng)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)管(guan)(guan)理(li)不(bu)(bu)夠(gou)銜接(jie)，工程(cheng)質量的(de)(de)(de)(de)(de)(de)控制不(bu)(bu)夠(gou)嚴(yan)格，容易使得(de)工程(cheng)質量顯著(zhu)(zhu)低(di)于(yu)預(yu)期，引發(fa)改造成本(ben)(ben)以(yi)(yi)及(ji)(ji)后續維修成本(ben)(ben)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)上升(sheng)，從而直接(jie)影響(xiang)到(dao)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)效(xiao)(xiao)益(yi)。除此之外，由于(yu)缺(que)(que)乏(fa)行(xing)(xing)之有效(xiao)(xiao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)工程(cheng)管(guan)(guan)理(li)，工程(cheng)施(shi)工進度也容易受到(dao)影響(xiang)，出(chu)現延期預(yu)售以(yi)(yi)及(ji)(ji)交房(fang)問題，進一步延長(chang)資(zi)金(jin)回(hui)籠(long)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)時間，加(jia)大(da)企(qi)業(ye)(ye)(ye)資(zi)金(jin)成本(ben)(ben)以(yi)(yi)及(ji)(ji)資(zi)金(jin)壓力。第(di)三，市(shi)場(chang)(chang)因素以(yi)(yi)及(ji)(ji)通貨膨(peng)(peng)脹(zhang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)風(feng)(feng)險(xian)(xian)。通貨膨(peng)(peng)脹(zhang)容易導致市(shi)場(chang)(chang)當(dang)(dang)中貸款(kuan)利率出(chu)現變(bian)化，利率上升(sheng)就意(yi)味著(zhu)(zhu)企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)投資(zi)出(chu)現縮水，難以(yi)(yi)達(da)到(dao)預(yu)期的(de)(de)(de)(de)(de)(de)收益(yi)，甚(shen)至使得(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)面臨利潤下(xia)降或者是虧(kui)損(sun)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)風(feng)(feng)險(xian)(xian)。因此在房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)投資(zi)建(jian)設(she)之前，在做好房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)市(shi)場(chang)(chang)定(ding)位的(de)(de)(de)(de)(de)(de)過程(cheng)當(dang)(dang)中，不(bu)(bu)能忽視市(shi)場(chang)(chang)信(xin)貸這一影響(xiang)因素，并且要重(zhong)點考慮項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)市(shi)場(chang)(chang)前景(jing)，確定(ding)價格方(fang)面也要同市(shi)場(chang)(chang)供需關(guan)系匹配(pei)。簡言之，通貨膨(peng)(peng)脹(zhang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)風(feng)(feng)向集中體現于(yu)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)對(dui)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)評估環(huan)節(jie)，并且容易受市(shi)場(chang)(chang)泡沫(mo)影響(xiang)而導致收益(yi)下(xia)降。

二、房地(di)產行業財務風(feng)險的成因

為深入(ru)開展(zhan)整頓和(he)規(gui)范稅(shui)收(shou)秩序(xu)工作(zuo)，依法(fa)查處重點行(xing)業、重點地區(qu)存在的(de)(de)稅(shui)收(shou)違法(fa)行(xing)為，打擊和(he)震懾涉稅(shui)違法(fa)犯罪分子(zi)，提高納(na)稅(shui)人依法(fa)納(na)稅(shui)的(de)(de)自覺性，逐(zhu)步創建公(gong)平和(he)諧(xie)的(de)(de)納(na)稅(shui)環境，保障和(he)促進稅(shui)收(shou)收(shou)入(ru)穩(wen)定增長。根據《中華人民共(gong)和(he)國稅(shui)收(shou)征收(shou)管理(li)法(fa)》及相關稅(shui)收(shou)法(fa)律(lv)、法(fa)規(gui)、政策規(gui)定和(he)國家稅(shui)務總(zong)局的(de)(de)有關通知精神(shen)，現將我市年(nian)房地產行(xing)業稅(shui)收(shou)專(zhuan)項(xiang)檢查工作(zuo)事項(xiang)通告如下(xia)：

一、結合我(wo)市實際(ji)，我(wo)市確定(ding)房地產行(xing)業為年稅收專項檢查項目。

二、年(nian)(nian)房地(di)產行業(ye)稅收專項檢查的(de)檢查期間(jian)為(wei)：年(nian)(nian)1月(yue)1日至年(nian)(nian)12月(yue)31日。

三、年房(fang)地產行業稅收專項(xiang)檢查的檢查對(dui)象為：我(wo)市范圍內均應按規定到機構所在(zai)地或居住地辦理(li)稅務事(shi)宜的從事(shi)房(fang)地產行業的單位和個人。

四、年房地產行業稅收專項(xiang)檢(jian)(jian)查的檢(jian)(jian)查時間為：6月(yue)(yue)1日(ri)至(zhi)(zhi)11月(yue)(yue)30日(ri)。6月(yue)(yue)1日(ri)至(zhi)(zhi)7月(yue)(yue)10日(ri)為稅務機關納(na)稅評估檢(jian)(jian)查階段；7月(yue)(yue)11日(ri)至(zhi)(zhi)11月(yue)(yue)20日(ri)為稅務機關重點檢(jian)(jian)查階段；11月(yue)(yue)21日(ri)至(zhi)(zhi)11月(yue)(yue)30日(ri)為稅務機關總結整改階段。

五(wu)、房地產行業(ye)納(na)稅(shui)人應(ying)在稅(shui)務(wu)機(ji)關6月1日至6月20日的(de)(de)納(na)稅(shui)評估檢查期間(jian)，根據涉(she)及檢查期間(jian)年度(du)內的(de)(de)納(na)稅(shui)情況，積極準備相(xiang)關涉(she)稅(shui)資料，開展納(na)稅(shui)自查，積極申報補繳自查出(chu)的(de)(de)稅(shui)款。

隨著人(ren)民生活(huo)水平的(de)(de)(de)不斷提高(gao)，中國(guo)(guo)作(zuo)為房(fang)地產開(kai)發(fa)(fa)大(da)國(guo)(guo)，在(zai)(zai)全國(guo)(guo)大(da)蓋樓的(de)(de)(de)熱潮下，許多(duo)地方的(de)(de)(de)房(fang)地產行業已然(ran)成為了當地的(de)(de)(de)支(zhi)柱產業。而國(guo)(guo)家(jia)對房(fang)地產開(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)要求也相比10年前的(de)(de)(de)開(kai)發(fa)(fa)有所提高(gao)，園林景(jing)觀(guan)的(de)(de)(de)占比也與建筑(zhu)密不可分。人(ren)們對房(fang)子(zi)熱愛(ai)的(de)(de)(de)同時也對其周邊環境(jing)有了更高(gao)的(de)(de)(de)要求。因此(ci)園林景(jing)觀(guan)作(zuo)為中國(guo)(guo)房(fang)產開(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)一部(bu)分，其設(she)計(ji)及施工(gong)也有了長足(zu)的(de)(de)(de)進步。但是(shi)，在(zai)(zai)當前房(fang)地產開(kai)發(fa)(fa)中，由于開(kai)發(fa)(fa)商的(de)(de)(de)投入以及設(she)計(ji)人(ren)員的(de)(de)(de)參差不一，使景(jing)觀(guan)設(she)計(ji)在(zai)(zai)房(fang)地產行業的(de)(de)(de)發(fa)(fa)展并不如意。

一(yi)、房地產行業景觀設計的(de)現狀

第一，園林景(jing)觀作為房地產的(de)(de)(de)一部分(fen)，除了(le)別墅樓盤，大部分(fen)小區的(de)(de)(de)占有(you)面(mian)積(ji)(ji)(ji)是十分(fen)有(you)限的(de)(de)(de)。按(an)照(zhao)國家對普通住(zhu)宅小區的(de)(de)(de)規劃，新建小區的(de)(de)(de)綠化面(mian)積(ji)(ji)(ji)必(bi)須(xu)大于35%。因此，在總占地面(mian)積(ji)(ji)(ji)十分(fen)有(you)限的(de)(de)(de)情況下，開(kai)發(fa)商往往會把用地的(de)(de)(de)容積(ji)(ji)(ji)率用完，園林景(jing)觀的(de)(de)(de)開(kai)發(fa)及(ji)造(zao)景(jing)受(shou)到了(le)面(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)限制。

第二，園(yuan)林(lin)景(jing)觀作(zuo)為新興產業，在(zai)學習中國(guo)傳(chuan)統園(yuan)林(lin)的(de)(de)基礎上，除了(le)部分(fen)別墅盤可以采(cai)用并(bing)參(can)照中國(guo)傳(chuan)統的(de)(de)造景(jing)手法外，很(hen)(hen)多樓盤往往采(cai)用西式的(de)(de)軸線景(jing)觀，照搬(ban)西方的(de)(de)傳(chuan)統園(yuan)林(lin)造景(jing)方式，而忽(hu)略了(le)園(yuan)林(lin)景(jing)觀本身的(de)(de)造景(jing)藝術以及居住小(xiao)區的(de)(de)功能(neng)設置，形成了(le)總平(ping)面很(hen)(hen)炫，講究平(ping)面構(gou)圖，到處(chu)是水景(jing)，功能(neng)性不足(zu)的(de)(de)景(jing)觀。

第三，大(da)型開發(fa)商由于有(you)了一些樓盤的(de)設計及管理經驗，對景(jing)(jing)觀(guan)的(de)要求也相(xiang)應越來越高(gao)，因(yin)此也愿意(yi)投入更多的(de)成本(ben)去開發(fa)和研究新的(de)園林(lin)景(jing)(jing)觀(guan)。在針對不(bu)同(tong)類(lei)型的(de)房地產園林(lin)景(jing)(jing)觀(guan)設計中設計出具有(you)本(ben)公司標(biao)準的(de)園林(lin)景(jing)(jing)觀(guan)，然后(hou)在不(bu)同(tong)的(de)項目中套用。

第四(si)，作為(wei)園林設計(ji)(ji)(ji)公司，每間(jian)公司的(de)作品也(ye)是(shi)有(you)其固有(you)的(de)模式。在(zai)當前房地產開(kai)發的(de)節奏下，高速運轉的(de)設計(ji)(ji)(ji)行(xing)業，使得設計(ji)(ji)(ji)公司的(de)園林景(jing)觀也(ye)要跟(gen)隨其腳(jiao)步，除了空間(jian)的(de)布局有(you)所變化，其形式及(ji)小品也(ye)是(shi)大同小異。當然，也(ye)不乏(fa)有(you)優秀的(de)園林景(jing)觀作品的(de)出現。

摘要(yao)：從發達國(guo)家和地(di)(di)區的經驗(yan)看(kan)，房(fang)地(di)(di)產行(xing)業(ye)的管(guan)理(li)(li)非常注重(zhong)房(fang)地(di)(di)產行(xing)業(ye)協(xie)會的自(zi)律，而不是政府過多的干預。伴(ban)隨著(zhu)我國(guo)市場(chang)經濟的發展(zhan)和改革開放力度地(di)(di)逐(zhu)漸加大，依國(guo)際(ji)慣例強調房(fang)地(di)(di)產行(xing)業(ye)協(xie)會自(zi)律應是我國(guo)規范化管(guan)理(li)(li)房(fang)地(di)(di)產市場(chang)的重(zhong)要(yao)手段。

關(guan)鍵詞：房地產行業協會自律

一(yi)、房(fang)地產行業(ye)管理(li)的三個層面

我(wo)國的(de)房地(di)產行業(ye)，進(jin)入市場(chang)(chang)經(jing)濟軌道(dao)的(de)時間并(bing)不長，房地(di)產市場(chang)(chang)尚未(wei)形成規(gui)范(fan)化運作的(de)市場(chang)(chang)環境(jing)，所以(yi)政(zheng)(zheng)府(fu)正在不斷地(di)通過經(jing)濟手(shou)段(duan)、法(fa)律手(shou)段(duan)和(he)行政(zheng)(zheng)手(shou)段(duan)對房地(di)產市場(chang)(chang)的(de)運行進(jin)行調節、控制(zhi)和(he)規(gui)范(fan)，使其不斷向良性化方向發(fa)展。

在此，我們(men)不妨借鑒一(yi)下西(xi)方(fang)(fang)國(guo)(guo)家在房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)管(guan)理(li)(li)(li)(li)方(fang)(fang)面(mian)的(de)(de)(de)(de)一(yi)些(xie)經驗。西(xi)方(fang)(fang)國(guo)(guo)家對(dui)(dui)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)業(ye)的(de)(de)(de)(de)理(li)(li)(li)(li)解主要分為(wei)三(san)個(ge)層面(mian)：第一(yi)層面(mian)，私(si)人產(chan)業(ye)。它由眾多的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)企業(ye)提供(gong)各種涉及房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)的(de)(de)(de)(de)服務，如(ru):土地(di)開發(fa)、建筑、營銷(xiao)、評估、融資、管(guan)理(li)(li)(li)(li)、產(chan)權保險等。對(dui)(dui)這(zhe)一(yi)層面(mian)的(de)(de)(de)(de)管(guan)理(li)(li)(li)(li)，通常由房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)管(guan)理(li)(li)(li)(li)公司承擔，也即(ji)(ji)微觀管(guan)理(li)(li)(li)(li)。第二層面(mian)，專業(ye)組織(zhi)和(he)行(xing)(xing)業(ye)協(xie)(xie)會(hui)(hui)。提供(gong)諸(zhu)如(ru)教育、研究、執行(xing)(xing)行(xing)(xing)為(wei)準(zhun)則、頒(ban)布各種質量標準(zhun)等服務。這(zhe)一(yi)層面(mian)的(de)(de)(de)(de)管(guan)理(li)(li)(li)(li)即(ji)(ji)為(wei)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)行(xing)(xing)業(ye)協(xie)(xie)會(hui)(hui)自律，可以認(ren)為(wei)是中(zhong)觀管(guan)理(li)(li)(li)(li)。第三(san)層面(mian)，公共行(xing)(xing)業(ye)。即(ji)(ji)各級政府機(ji)關(guan)也介入房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)活動的(de)(de)(de)(de)各個(ge)方(fang)(fang)面(mian)和(he)社會(hui)(hui)輿論的(de)(de)(de)(de)監督(du)。這(zhe)一(yi)層面(mian)的(de)(de)(de)(de)管(guan)理(li)(li)(li)(li)屬于(yu)政府對(dui)(dui)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)業(ye)的(de)(de)(de)(de)管(guan)理(li)(li)(li)(li)，即(ji)(ji)宏觀管(guan)理(li)(li)(li)(li)。

由此可見，對房地(di)產業(ye)(ye)的(de)(de)(de)管理不(bu)能(neng)簡單地(di)理解為政府管理，應該包(bao)含(han)不(bu)同的(de)(de)(de)層面。隨著我國市場(chang)經(jing)濟體制的(de)(de)(de)逐步完善(shan)，房地(di)產行業(ye)(ye)協會自律應成為市場(chang)經(jing)濟體制有(you)別于計劃經(jing)濟體制在房地(di)產管理領域(yu)中的(de)(de)(de)一大特點。

一、資金集中(zhong)管理(li)模式的(de)定義和特征(zheng)

通常資(zi)金(jin)(jin)(jin)集(ji)(ji)中管(guan)(guan)理(li)(li)采用的模(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)(shi)不外(wai)乎有(you)三種，即總(zong)部(bu)(bu)統(tong)收(shou)統(tong)支(zhi)的模(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)(shi)、總(zong)部(bu)(bu)撥付備用金(jin)(jin)(jin)模(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)(shi)和(he)(he)財(cai)務公(gong)(gong)司(si)(si)模(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)(shi)，縱觀我國房地(di)產行(xing)業集(ji)(ji)團資(zi)金(jin)(jin)(jin)集(ji)(ji)中管(guan)(guan)理(li)(li)模(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)(shi)主要采用的是(shi)總(zong)部(bu)(bu)統(tong)收(shou)統(tong)支(zhi)的管(guan)(guan)理(li)(li)模(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)(shi)，如萬(wan)科(ke)集(ji)(ji)團資(zi)金(jin)(jin)(jin)管(guan)(guan)理(li)(li)模(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)(shi)，是(shi)在(zai)萬(wan)科(ke)總(zong)部(bu)(bu)成立財(cai)務管(guan)(guan)理(li)(li)部(bu)(bu)和(he)(he)資(zi)金(jin)(jin)(jin)結(jie)算(suan)(suan)(suan)中心兩大職能部(bu)(bu)門(men)，直(zhi)接歸(gui)董事(shi)會管(guan)(guan)理(li)(li)。各地(di)區(qu)(qu)公(gong)(gong)司(si)(si)開立、核銷(xiao)賬(zhang)戶(hu)，必須先向資(zi)金(jin)(jin)(jin)結(jie)算(suan)(suan)(suan)中心發起(qi)申請、經(jing)其審(shen)批、方可核算(suan)(suan)(suan)，最后(hou)資(zi)金(jin)(jin)(jin)結(jie)算(suan)(suan)(suan)中心備案。將(jiang)地(di)區(qu)(qu)公(gong)(gong)司(si)(si)項目預收(shou)款在(zai)當月規定(ding)日期劃(hua)轉預先設置(zhi)好(hao)的資(zi)金(jin)(jin)(jin)賬(zhang)戶(hu)統(tong)一管(guan)(guan)理(li)(li)；地(di)區(qu)(qu)公(gong)(gong)司(si)(si)對外(wai)支(zhi)付土地(di)出讓金(jin)(jin)(jin)等金(jin)(jin)(jin)額大的資(zi)金(jin)(jin)(jin)時，先由地(di)區(qu)(qu)公(gong)(gong)司(si)(si)經(jing)辦部(bu)(bu)門(men)發起(qi)申請，按照(zhao)預先設置(zhi)的審(shen)核權(quan)限利用網(wang)絡(luo)和(he)(he)信(xin)息化辦公(gong)(gong)，由集(ji)(ji)團總(zong)部(bu)(bu)結(jie)算(suan)(suan)(suan)中心統(tong)一支(zhi)付，這樣(yang)便于集(ji)(ji)團財(cai)務核算(suan)(suan)(suan)，提(ti)高(gao)資(zi)金(jin)(jin)(jin)利用率。

二(er)、資金集中管理模式的優勢

1.資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)集(ji)中(zhong)管理能夠(gou)更好的(de)促(cu)進(jin)(jin)(jin)市(shi)場(chang)經(jing)濟(ji)(ji)的(de)發(fa)展，房地(di)(di)產行業(ye)由(you)于涉及(ji)多(duo)個領域，尤其是就業(ye)領域，關系著社(she)(she)會(hui)的(de)和諧、穩(wen)定，加資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)集(ji)中(zhong)管理促(cu)進(jin)(jin)(jin)各地(di)(di)區(qu)重點關注工程(cheng)項目質量(liang)、進(jin)(jin)(jin)度等(deng)工作，資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)籌措(cuo)、支(zhi)(zhi)付等(deng)事項則由(you)集(ji)團(tuan)公司解(jie)決。免除了地(di)(di)區(qu)公司支(zhi)(zhi)付大額工程(cheng)款所需資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)等(deng)后顧之憂，資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)集(ji)中(zhong)支(zhi)(zhi)付保證了地(di)(di)區(qu)公司工程(cheng)的(de)進(jin)(jin)(jin)度、質量(liang)；在年末更是房地(di)(di)產行業(ye)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)需要量(liang)而且(qie)高度集(ji)中(zhong)的(de)時期(qi)，集(ji)團(tuan)公司資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)部門會(hui)提前根據預收款金(jin)(jin)(jin)額，合理統籌根據預算安(an)排資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)支(zhi)(zhi)付情況(kuang)，足額及(ji)時支(zhi)(zhi)付。不(bu)僅能提高房地(di)(di)產開發(fa)商的(de)品(pin)牌而且(qie)促(cu)進(jin)(jin)(jin)了進(jin)(jin)(jin)城(cheng)務工人員、合作供應(ying)商的(de)積(ji)極性(xing)，更有利的(de)促(cu)進(jin)(jin)(jin)經(jing)濟(ji)(ji)發(fa)展、社(she)(she)會(hui)的(de)和諧。

2.資(zi)金(jin)(jin)集(ji)中管(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)能(neng)對企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)資(zi)金(jin)(jin)進(jin)(jin)行(xing)(xing)科學(xue)(xue)有效的(de)(de)配(pei)置、降低財(cai)務(wu)管(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)成本(ben)，提高(gao)資(zi)金(jin)(jin)利用(yong)率(lv)。通(tong)過設(she)立(li)專門資(zi)金(jin)(jin)管(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)機構或(huo)者組織對整(zheng)個企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)資(zi)金(jin)(jin)進(jin)(jin)行(xing)(xing)監控或(huo)者進(jin)(jin)行(xing)(xing)有效的(de)(de)安排，能(neng)夠(gou)提高(gao)財(cai)務(wu)管(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)的(de)(de)專業(ye)(ye)化(hua)，促(cu)進(jin)(jin)資(zi)金(jin)(jin)的(de)(de)運(yun)作效率(lv)。一方(fang)面(mian)集(ji)團集(ji)中資(zi)金(jin)(jin)管(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)利用(yong)便捷的(de)(de)網(wang)絡和財(cai)務(wu)信息化(hua)平臺，可以大(da)大(da)減少(shao)人力資(zi)源成本(ben)以及設(she)備成本(ben)以及單(dan)據(ju)的(de)(de)傳遞成本(ben)，另(ling)一方(fang)面(mian)資(zi)金(jin)(jin)管(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)的(de)(de)目標在于站在企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)戰略高(gao)度上對企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)資(zi)金(jin)(jin)管(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)進(jin)(jin)行(xing)(xing)系統(tong)管(guan)控，集(ji)團按照(zhao)各地(di)區預先(xian)制定的(de)(de)預算進(jin)(jin)行(xing)(xing)統(tong)一的(de)(de)資(zi)金(jin)(jin)安排、管(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)，進(jin)(jin)行(xing)(xing)集(ji)團整(zheng)體投融資(zi)運(yun)營，集(ji)中管(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)嚴格按照(zhao)財(cai)政部出臺的(de)(de)內部控制應用(yong)指引等執行(xing)(xing)，加強(qiang)了企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)內部控制等流(liu)程科學(xue)(xue)設(she)置及企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)現代化(hua)管(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)。

3.對資金(jin)(jin)(jin)進行集(ji)中(zhong)管(guan)理(li)(li)是企業(ye)應對金(jin)(jin)(jin)融(rong)市(shi)(shi)(shi)場環境的(de)(de)(de)有效措(cuo)施(shi)和必(bi)然要求。企業(ye)資金(jin)(jin)(jin)科學管(guan)理(li)(li)為企業(ye)快(kuai)速(su)(su)發(fa)展奠(dian)定了(le)堅(jian)實基礎(chu)，隨著經(jing)濟全(quan)球(qiu)化和一體(ti)化的(de)(de)(de)高速(su)(su)發(fa)展，資金(jin)(jin)(jin)管(guan)理(li)(li)不(bu)僅受國(guo)內金(jin)(jin)(jin)融(rong)市(shi)(shi)(shi)場影響，而且不(bu)斷的(de)(de)(de)受國(guo)際(ji)(ji)市(shi)(shi)(shi)場影響。目前(qian)我國(guo)的(de)(de)(de)企業(ye)正越來越與整個世界接軌，如(ru)萬科、綠地、雅居樂等大型房地產(chan)商，近年紛紛在(zai)(zai)國(guo)外(wai)市(shi)(shi)(shi)場研究、開(kai)發(fa)、銷(xiao)售自己(ji)產(chan)品，企業(ye)資金(jin)(jin)(jin)量不(bu)足的(de)(de)(de)企業(ye)很(hen)難(nan)在(zai)(zai)國(guo)際(ji)(ji)市(shi)(shi)(shi)場立足，采取的(de)(de)(de)措(cuo)施(shi)就是積極在(zai)(zai)國(guo)際(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)融(rong)市(shi)(shi)(shi)場上市(shi)(shi)(shi)融(rong)資，或者(zhe)讓國(guo)際(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)融(rong)公司控股等，企業(ye)資金(jin)(jin)(jin)集(ji)中(zhong)管(guan)理(li)(li)，有利(li)于企業(ye)整體(ti)規劃，合理(li)(li)安(an)排資金(jin)(jin)(jin)的(de)(de)(de)運(yun)用，能夠降低運(yun)營風險，加強管(guan)理(li)(li)。

[摘要(yao)]隨著我國市(shi)場經濟結構的(de)發展(zhan)與變(bian)化，在銷售(shou)環節中，房地產對于消(xiao)(xiao)費者(zhe)行(xing)為(wei)的(de)關注度不斷升高，其營銷服(fu)務相關體系(xi)的(de)建設也逐漸向著以消(xiao)(xiao)費者(zhe)為(wei)中心(xin)的(de)方向轉變(bian)。本文以房地產行(xing)業的(de)營銷服(fu)務體系(xi)建設為(wei)主要(yao)內容，從(cong)消(xiao)(xiao)費者(zhe)行(xing)為(wei)角(jiao)度展(zhan)開分(fen)析，提(ti)(ti)出從(cong)消(xiao)(xiao)費者(zhe)的(de)需求、消(xiao)(xiao)費者(zhe)所(suo)處的(de)社會環境和(he)家庭環境等三個方面制(zhi)定營銷策略，以期為(wei)提(ti)(ti)升房地產行(xing)業營銷服(fu)務工作水平和(he)質量提(ti)(ti)供參考。

[關鍵(jian)詞]消費(fei)者行為分(fen)析；營銷服務(wu)；體系建構

隨著(zhu)物質生活水平的不(bu)(bu)斷(duan)(duan)提(ti)(ti)高，我(wo)國國民對房地產(chan)行業(ye)的要(yao)求也(ye)不(bu)(bu)斷(duan)(duan)提(ti)(ti)高，對行業(ye)產(chan)品質量、配(pei)套設置、后期(qi)維護、日常使(shi)用等多方面的關注度進一步(bu)加大(da)。同時，隨著(zhu)我(wo)國房地產(chan)行業(ye)的發展(zhan)不(bu)(bu)斷(duan)(duan)趨于穩定，相關企業(ye)在新時期(qi)背景下(xia)面臨(lin)的調(diao)整壓力也(ye)不(bu)(bu)斷(duan)(duan)增(zeng)加。通過構建科學、合理的營(ying)銷服(fu)務體系，可以更好(hao)地滿足消費者(zhe)的個(ge)性化需求，提(ti)(ti)升企業(ye)市場競爭(zheng)力。

1  房地產(chan)(chan)行業(ye)產(chan)(chan)品特征分析

房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)(xing)業(ye)(ye)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)和其(qi)他(ta)行(xing)(xing)(xing)業(ye)(ye)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)之間(jian)(jian)存在(zai)(zai)著(zhu)(zhu)較大(da)的(de)(de)(de)區別(bie)，開展(zhan)營(ying)銷(xiao)(xiao)服(fu)務體(ti)系(xi)建(jian)(jian)構過程中必須要(yao)(yao)以(yi)(yi)其(qi)自身(shen)(shen)特(te)征(zheng)(zheng)為出(chu)發點。第(di)一(yi)(yi)，商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)具(ju)(ju)(ju)有(you)(you)(you)(you)固定的(de)(de)(de)地理(li)位置(zhi)。房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)又稱不動產(chan)(chan)(chan)(chan)，顧名思義，該行(xing)(xing)(xing)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)具(ju)(ju)(ju)有(you)(you)(you)(you)地理(li)位置(zhi)上(shang)的(de)(de)(de)固定性(xing)。因(yin)此(ci)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)價值、特(te)點等(deng)與(yu)(yu)其(qi)自身(shen)(shen)所處具(ju)(ju)(ju)體(ti)區域、周(zhou)邊環境、自身(shen)(shen)空間(jian)(jian)等(deng)都有(you)(you)(you)(you)著(zhu)(zhu)十分(fen)重(zhong)要(yao)(yao)的(de)(de)(de)聯系(xi)。第(di)二(er)，產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)質(zhi)量(liang)(liang)方(fang)面(mian)存在(zai)(zai)較大(da)差(cha)異性(xing)。房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)(xing)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)其(qi)質(zhi)量(liang)(liang)判定需(xu)要(yao)(yao)結(jie)合多方(fang)面(mian)因(yin)素(su)進(jin)行(xing)(xing)(xing)考慮，比如即使(shi)(shi)是統一(yi)(yi)住(zhu)在(zai)(zai)小區、統一(yi)(yi)樓體(ti)，但是其(qi)樓層不同(tong)、戶型不同(tong)，產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)的(de)(de)(de)質(zhi)量(liang)(liang)也(ye)不同(tong)，此(ci)類情況(kuang)涉及具(ju)(ju)(ju)體(ti)的(de)(de)(de)戶型空間(jian)(jian)設(she)(she)計、大(da)小、朝向、光照(zhao)等(deng)方(fang)面(mian)。何況(kuang)位于不同(tong)區域的(de)(de)(de)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)，還(huan)會(hui)受周(zhou)圍醫療、教育、生活(huo)、交通(tong)、自然資(zi)源、房(fang)(fang)屋建(jian)(jian)設(she)(she)質(zhi)量(liang)(liang)、日常物業(ye)(ye)服(fu)務等(deng)多種因(yin)素(su)的(de)(de)(de)影響，使(shi)(shi)其(qi)差(cha)異性(xing)不斷增強。因(yin)此(ci)將(jiang)該情況(kuang)融入營(ying)銷(xiao)(xiao)服(fu)務體(ti)系(xi)建(jian)(jian)設(she)(she)中，就需(xu)要(yao)(yao)結(jie)合項目自身(shen)(shen)的(de)(de)(de)特(te)色，滿足相應(ying)的(de)(de)(de)消費人群，吸引用(yong)戶目光，以(yi)(yi)彌(mi)補其(qi)自身(shen)(shen)存在(zai)(zai)的(de)(de)(de)部分(fen)缺陷(xian)或者(zhe)缺點。第(di)三，產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)使(shi)(shi)用(yong)時間(jian)(jian)方(fang)面(mian)具(ju)(ju)(ju)有(you)(you)(you)(you)長期(qi)性(xing)特(te)點。房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)(xing)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)以(yi)(yi)住(zhu)宅(zhai)、商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)等(deng)為主(zhu)要(yao)(yao)內(nei)容(rong)，其(qi)使(shi)(shi)用(yong)時間(jian)(jian)具(ju)(ju)(ju)有(you)(you)(you)(you)長期(qi)性(xing)顯(xian)著(zhu)(zhu)特(te)征(zheng)(zheng)。因(yin)此(ci)，建(jian)(jian)設(she)(she)物自身(shen)(shen)設(she)(she)計的(de)(de)(de)合理(li)性(xing)、建(jian)(jian)筑工程質(zhi)量(liang)(liang)等(deng)與(yu)(yu)用(yong)戶使(shi)(shi)用(yong)過程中的(de)(de)(de)便利性(xing)及生活(huo)質(zhi)量(liang)(liang)有(you)(you)(you)(you)著(zhu)(zhu)較為直(zhi)接(jie)的(de)(de)(de)聯系(xi)。所以(yi)(yi)，房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)營(ying)銷(xiao)(xiao)人員在(zai)(zai)進(jin)行(xing)(xing)(xing)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)營(ying)銷(xiao)(xiao)的(de)(de)(de)過程中，應(ying)針對(dui)不同(tong)消費群體(ti)的(de)(de)(de)不同(tong)需(xu)求，選擇(ze)合適的(de)(de)(de)營(ying)銷(xiao)(xiao)手段[1]。

2  房地產行(xing)業消(xiao)費者行(xing)為分析

內(nei)容摘要：房(fang)地(di)(di)產(chan)業(ye)是我國(guo)國(guo)民(min)經濟(ji)的主導產(chan)業(ye)，在現代(dai)社(she)會經濟(ji)生活中具有重(zhong)要的地(di)(di)位。近年來，圍繞房(fang)地(di)(di)產(chan)業(ye)發展是否過熱等問題的爭論(lun)從未(wei)停止過，本文(wen)利用波特五力(li)模型理論(lun)對房(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)業(ye)進行(xing)分析，試圖揭示房(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)業(ye)各種現象背后的原因。

關鍵詞(ci)：房(fang)地產行業五力模(mo)型

據(ju)國家(jia)有關(guan)部門(men)分析，我國房(fang)地(di)產業(ye)的(de)發(fa)展將(jiang)(jiang)出現四個(ge)變化(hua)(hua)：房(fang)地(di)產業(ye)將(jiang)(jiang)從(cong)沿海向(xiang)內地(di)推進；在城(cheng)(cheng)(cheng)鎮體系(xi)中將(jiang)(jiang)由中心城(cheng)(cheng)(cheng)市向(xiang)其衛星城(cheng)(cheng)(cheng)和小城(cheng)(cheng)(cheng)市推進；中介(jie)服務(wu)、物業(ye)管(guan)理將(jiang)(jiang)快速(su)發(fa)展；房(fang)地(di)產業(ye)從(cong)數量(liang)增(zeng)長型向(xiang)數量(liang)、質(zhi)量(liang)效益并重轉化(hua)(hua)。隨著WTO各項有關(guan)條款的(de)兌現和落實，包括房(fang)地(di)產業(ye)在內的(de)我國經濟(ji)各方面(mian)都將(jiang)(jiang)發(fa)生新的(de)變化(hua)(hua)。國民經濟(ji)的(de)持續增(zeng)長和居(ju)民消費結(jie)構的(de)提升(sheng)，為房(fang)地(di)產業(ye)提供(gong)了(le)高速(su)發(fa)展的(de)機會(hui)，也使房(fang)地(di)產業(ye)面(mian)對著更(geng)加激烈的(de)競(jing)爭。

波特五力模型理論

一個行業除了(le)受到(dao)總體環境的(de)影(ying)響外，還(huan)受自己特殊的(de)行業環境影(ying)響。哈佛商學(xue)院的(de)邁克爾·波(bo)特教授對競(jing)(jing)爭(zheng)(zheng)環境結構作了(le)研究，提出了(le)競(jing)(jing)爭(zheng)(zheng)的(de)五(wu)(wu)種力(li)量模型，即(ji)五(wu)(wu)力(li)模型。波(bo)特認(ren)為五(wu)(wu)種競(jing)(jing)爭(zheng)(zheng)力(li)量決定(ding)某一行業的(de)吸引力(li)。這五(wu)(wu)種力(li)量是：進入者(zhe)的(de)威(wei)脅(xie)；替代產(chan)品的(de)威(wei)脅(xie)；買方(fang)的(de)討(tao)價(jia)還(huan)價(jia)能力(li)；供(gong)應商的(de)討(tao)價(jia)還(huan)價(jia)能力(li)；現有競(jing)(jing)爭(zheng)(zheng)者(zhe)的(de)競(jing)(jing)爭(zheng)(zheng)能力(li)。

五力(li)模型是(shi)(shi)用來確定某一行(xing)業的(de)(de)(de)競爭(zheng)(zheng)程度(du)(du)，其理論假設(she)是(shi)(shi)行(xing)業獲(huo)利(li)能(neng)力(li)不(bu)(bu)是(shi)(shi)由(you)產品(pin)屬性或(huo)(huo)產品(pin)的(de)(de)(de)技術(shu)含量決定的(de)(de)(de)，而是(shi)(shi)由(you)行(xing)業的(de)(de)(de)市場結(jie)構決定的(de)(de)(de)。從戰略形成的(de)(de)(de)角度(du)(du)看(kan)，五種(zhong)競爭(zheng)(zheng)力(li)量共同(tong)決定行(xing)業的(de)(de)(de)競爭(zheng)(zheng)強(qiang)度(du)(du)和(he)獲(huo)利(li)能(neng)力(li)。但不(bu)(bu)同(tong)的(de)(de)(de)行(xing)業或(huo)(huo)某一行(xing)業的(de)(de)(de)不(bu)(bu)同(tong)時期，各(ge)種(zhong)力(li)量的(de)(de)(de)作用是(shi)(shi)不(bu)(bu)同(tong)的(de)(de)(de)，常常是(shi)(shi)某一種(zhong)力(li)量或(huo)(huo)兩種(zhong)力(li)量起支(zhi)配性作用，其它競爭(zheng)(zheng)力(li)量處于較次要(yao)的(de)(de)(de)地位。

近(jin)年來，我(wo)區的(de)建筑安裝業、房地(di)產業得到了前(qian)所未(wei)有的(de)發展，為地(di)方財(cai)政作(zuo)出(chu)了重大的(de)貢獻，但隨(sui)著國家不(bu)斷出(chu)臺(tai)一系列宏觀調控政策(ce)，也給我(wo)區現有的(de)稅收(shou)管理和收(shou)入增(zeng)長帶來了新的(de)挑戰(zhan)。

一、建筑房地產行業稅(shui)收已(yi)日(ri)益成為我區主體稅(shui)源

近(jin)幾年(nian)我(wo)區(qu)(qu)建筑(zhu)房(fang)地產行業得到良(liang)好(hao)發展,其稅(shui)收收入正逐步成為我(wo)區(qu)(qu)稅(shui)收收入的主體(ti)來源，為我(wo)區(qu)(qu)稅(shui)收增長提供(gong)了良(liang)好(hao)稅(shui)源基礎(chu)。

1、兩行業(ye)稅(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)占財(cai)(cai)政稅(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)總(zong)收(shou)(shou)入的三分之一強(qiang)。以20*年為例(li)：20*年全(quan)(quan)區(qu)財(cai)(cai)政總(zong)收(shou)(shou)入完成44.35億(yi)元(yuan)，比(bi)(bi)去年同期增長(chang)24.9%；其(qi)中(zhong)由建筑(zhu)房地產(chan)行業(ye)產(chan)生的稅(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)達14.9億(yi)元(yuan)，占比(bi)(bi)全(quan)(quan)區(qu)稅(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)比(bi)(bi)重高達33%，拉動(dong)全(quan)(quan)區(qu)財(cai)(cai)政收(shou)(shou)入增幅10個百分點。其(qi)中(zhong)建筑(zhu)安裝業(ye)產(chan)生稅(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)為2.2億(yi)元(yuan)，占比(bi)(bi)5%，房地產(chan)業(ye)產(chan)生稅(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)大8.9億(yi)元(yuan)，占比(bi)(bi)20%，房地產(chan)交易產(chan)生稅(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)3.8億(yi)元(yuan)，占比(bi)(bi)8%。

2、兩(liang)行業的營(ying)業稅(shui)已(yi)達到地(di)稅(shui)營(ying)業稅(shui)收入的一(yi)半以上(shang)。多年來，兩(liang)行業繳納的營(ying)業稅(shui)一(yi)直(zhi)占地(di)稅(shui)營(ying)業稅(shui)總收入的40%以上(shang)，到20*年已(yi)經過半（見表二(er)）。

表二：建(jian)安(an)房地產行業營業稅與(yu)*地稅營業稅總收(shou)入(ru)