房地(di)產泡(pao)沫成因與(yu)對策(ce)

2001年(nian)，我國房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場持續火熱，房(fang)(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)投資增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)勢強(qiang)勁，土(tu)地(di)供應量增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)加(jia)，商(shang)品房(fang)(fang)全(quan)面(mian)熱銷，銷售價(jia)格呈現較大幅(fu)度增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)，全(quan)國商(shang)品房(fang)(fang)平均銷售價(jia)格為每平方米2226元，增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)5.8%，增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)幅(fu)比(bi)上(shang)年(nian)提(ti)高了3.3個(ge)百分點，空置(zhi)面(mian)積也出現負增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)。著名經濟學家魏杰日前在接受中(zhong)央電視(shi)臺《房(fang)(fang)地(di)產(chan)報道》記者采訪時預言：“2002年(nian)將是房(fang)(fang)地(di)產(chan)行業的嚴冬(dong)，二月(yue)份(fen)(fen)甚(shen)至可能出現崩(beng)盤，七、八(ba)月(yue)份(fen)(fen)最嚴重。”本文擬就公眾關注的房(fang)(fang)地(di)產(chan)泡(pao)沫(mo)問題作一粗淺探討。

一、房地產(chan)泡沫的(de)含義及成因

房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)開發中的(de)(de)(de)泡(pao)(pao)(pao)沫(mo)(mo)(mo)現象，主(zhu)要是指(zhi)土地(di)(di)(di)和房(fang)(fang)屋價(jia)格(ge)極高(gao)，與(yu)其使用(yong)價(jia)值（市(shi)場(chang)基礎(chu)價(jia)值）不符，雖(sui)然賬(zhang)面上(shang)價(jia)值增長很高(gao)，但實(shi)(shi)際(ji)上(shang)很難得(de)到實(shi)(shi)現，形成(cheng)(cheng)一種表面上(shang)的(de)(de)(de)虛假(jia)繁榮。由于房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)是由土地(di)(di)(di)及(ji)其附著(zhu)建筑(zhu)物所構成(cheng)(cheng)，而建筑(zhu)物是人類勞動產(chan)品(pin)，其價(jia)格(ge)是由成(cheng)(cheng)本、利潤(run)、稅金來確定(ding)，這相對比較穩(wen)定(ding)，較易判別(bie)，因此我(wo)們平常所說的(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)泡(pao)(pao)(pao)沫(mo)(mo)(mo)實(shi)(shi)際(ji)上(shang)是土地(di)(di)(di)泡(pao)(pao)(pao)沫(mo)(mo)(mo)（地(di)(di)(di)價(jia)泡(pao)(pao)(pao)沫(mo)(mo)(mo)），而土地(di)(di)(di)的(de)(de)(de)市(shi)場(chang)基礎(chu)價(jia)值即合理價(jia)格(ge)是土地(di)(di)(di)利用(yong)效益的(de)(de)(de)資本化。

無論是(shi)從(cong)現象，還是(shi)從(cong)本(ben)質看，泡沫與一般(ban)價格(ge)(ge)(ge)波(bo)動都有(you)(you)區別，主要有(you)(you)以(yi)下幾點區別：從(cong)現象上(shang)看，一般(ban)商品的(de)(de)價格(ge)(ge)(ge)波(bo)動包括(kuo)上(shang)漲(zhang)、下降，而且(qie)在時間上(shang)是(shi)相連的(de)(de)、循環(huan)的(de)(de)，變化幅(fu)度一般(ban)不(bu)會(hui)很(hen)(hen)大，而泡沫是(shi)價格(ge)(ge)(ge)持續上(shang)漲(zhang)，高到(dao)令人發狂的(de)(de)地步(bu)，直到(dao)產(chan)生恐(kong)慌(huang)，人們匆匆拋(pao)售，從(cong)而使價格(ge)(ge)(ge)暴跌，波(bo)動幅(fu)度很(hen)(hen)大，它不(bu)具有(you)(you)周期(qi)性，而是(shi)突然(ran)地上(shang)漲(zhang)與下跌。

從本質上(shang)(shang)(shang)(shang)看，一(yi)(yi)般商品(pin)(pin)的(de)(de)(de)價(jia)(jia)值(zhi)是(shi)價(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)的(de)(de)(de)貨(huo)幣表現(xian)，一(yi)(yi)般商品(pin)(pin)的(de)(de)(de)價(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)波(bo)動反映市(shi)場(chang)供(gong)(gong)需平(ping)衡，既是(shi)市(shi)場(chang)機制(zhi)(zhi)作(zuo)用(yong)的(de)(de)(de)起點，又(you)是(shi)市(shi)場(chang)機制(zhi)(zhi)作(zuo)用(yong)的(de)(de)(de)結果，價(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)總(zong)是(shi)圍繞價(jia)(jia)值(zhi)上(shang)(shang)(shang)(shang)下波(bo)動。在(zai)正(zheng)常的(de)(de)(de)市(shi)場(chang)條件(jian)下，價(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲、供(gong)(gong)給增大，投(tou)資者預(yu)期價(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)下降。而(er)泡沫(mo)發生的(de)(de)(de)時候，市(shi)場(chang)機制(zhi)(zhi)失(shi)靈，人們的(de)(de)(de)行為買漲不買跌(die)，不遵循市(shi)場(chang)運(yun)行的(de)(de)(de)一(yi)(yi)般規(gui)律。當價(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲、供(gong)(gong)給增大時，投(tou)資者預(yu)期價(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)進一(yi)(yi)步上(shang)(shang)(shang)(shang)漲。1991-1993年(nian)，我國(guo)海南(nan)房(fang)地產價(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)正(zheng)是(shi)這樣飆升的(de)(de)(de)。1991年(nian)每平(ping)方米(mi)價(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)還是(shi)1000多(duo)元(yuan)的(de)(de)(de)公寓樓，到1992年(nian)就(jiu)可以賣到3000多(duo)元(yuan)。有(you)的(de)(de)(de)商品(pin)(pin)房(fang)價(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)甚(shen)至(zhi)突破10000元(yuan)。土地使用(yong)權(quan)的(de)(de)(de)出(chu)讓(rang)價(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)也大幅度提(ti)高(gao)，有(you)的(de)(de)(de)地方僅過(guo)一(yi)(yi)年(nian)價(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)竟由(you)十(shi)幾萬(wan)元(yuan)一(yi)(yi)畝(mu)漲到600多(duo)萬(wan)元(yuan)一(yi)(yi)畝(mu)。投(tou)機者卻還在(zai)不斷地囤(dun)積房(fang)地產以待價(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)再(zai)一(yi)(yi)步上(shang)(shang)(shang)(shang)漲時拋出(chu)。以至(zhi)于在(zai)房(fang)地產交易中有(you)70%是(shi)投(tou)機者囤(dun)積起來的(de)(de)(de)。但(dan)很少(shao)有(you)人會意識到房(fang)地產熱(re)(re)驟(zou)然降溫(wen)，房(fang)地產熱(re)(re)在(zai)造就(jiu)了一(yi)(yi)批富翁之后(hou)，相當一(yi)(yi)批公司被套牢(lao)在(zai)海南(nan)的(de)(de)(de)土地上(shang)(shang)(shang)(shang)，上(shang)(shang)(shang)(shang)億(yi)資金在(zai)有(you)限的(de)(de)(de)土地上(shang)(shang)(shang)(shang)沉淀。泡沫(mo)并沒(mei)有(you)帶來財富的(de)(de)(de)增減，只(zhi)有(you)轉移的(de)(de)(de)功能。

摘(zhai)要：隨著(zhu)房(fang)價的(de)不斷上漲，房(fang)地(di)產(chan)過熱(re)和(he)泡(pao)沫(mo)問題(ti)越來越引起人們的(de)關注。文(wen)章從房(fang)地(di)產(chan)泡(pao)沫(mo)產(chan)生的(de)原因(yin)入手(shou)，對(dui)美國(guo)、日本和(he)東南亞房(fang)地(di)產(chan)泡(pao)沫(mo)進行了國(guo)際比(bi)較，并提出了房(fang)地(di)產(chan)泡(pao)沫(mo)的(de)防治措施，希望能對(dui)我國(guo)不斷升溫的(de)房(fang)地(di)產(chan)熱(re)潮有所警示。

關鍵詞：房地產泡沫；國際比較(jiao)；防治措(cuo)施

一、前言

對(dui)于(yu)泡(pao)沫一詞，根據前美(mei)國(guo)經濟學會會長(chang)金德爾(er)伯格(ge)的(de)定(ding)義，它(ta)是指一種(zhong)或(huo)幾種(zhong)資產(chan)(chan)價格(ge)在一段時期(qi)內連續地陡然地上升，引發投資者產(chan)(chan)生在未來(lai)獲得收(shou)益的(de)預期(qi)，從而(er)(er)投入大量投機資本(ben)，最終使價格(ge)飚升脫離其價值而(er)(er)形成的(de)一種(zhong)經濟狀態。

所謂房地產泡沫是指由房地產投機等因素所引起的(de)房地產價(jia)格(ge)脫離(li)市(shi)(shi)場基礎的(de)持續上(shang)漲，也就是土地和房屋價(jia)格(ge)極高(gao)，與其(qi)市(shi)(shi)場基礎價(jia)值(zhi)不(bu)符，雖(sui)然賬面上(shang)價(jia)值(zhi)增(zeng)長(chang)很(hen)快，但實(shi)際上(shang)很(hen)難得(de)到實(shi)現，形成一種(zhong)表面上(shang)的(de)虛假繁(fan)榮。

本(ben)文從房地(di)(di)產(chan)泡沫(mo)產(chan)生的原(yuan)因(yin)入手(shou)，對(dui)(dui)美國、日本(ben)和東南亞房地(di)(di)產(chan)泡沫(mo)進行了比(bi)較，并提出(chu)了房地(di)(di)產(chan)泡沫(mo)的防治措施，希(xi)望(wang)能對(dui)(dui)我(wo)國不斷升溫的房地(di)(di)產(chan)熱潮有所警示(shi)。

1指標法

1.1房價收入比

房價收(shou)入(ru)比是(shi)房地(di)產價格(ge)與居民平均(jun)家庭年收(shou)入(ru)的(de)比值，反(fan)映了居民家庭對住(zhu)房的(de)支(zhi)付(fu)能(neng)力，比值越高，支(zhi)付(fu)能(neng)力就(jiu)越低(di)。當該指標(biao)持續增大(da)(da)時，表(biao)明房地(di)產價格(ge)的(de)上(shang)(shang)漲超過了居民實際支(zhi)付(fu)能(neng)力的(de)上(shang)(shang)升。當市場中(zhong)(zhong)的(de)房價收(shou)入(ru)比一直處在上(shang)(shang)升狀態，且并沒有存在市場萎靡的(de)跡象(xiang)，則(ze)說明這個房地(di)產市場中(zhong)(zhong)投(tou)機需求(qiu)的(de)程(cheng)度(du)很(hen)高，產生房地(di)產泡沫的(de)可能(neng)性就(jiu)越大(da)(da)。其計算公(gong)式為：

房價(jia)收(shou)入(ru)比=商(shang)品住(zhu)(zhu)宅平(ping)均(jun)單套(tao)價(jia)格(ge)(ge)/居(ju)民平(ping)均(jun)家庭收(shou)入(ru)=商(shang)品住(zhu)(zhu)宅平(ping)均(jun)銷(xiao)售(shou)(shou)價(jia)格(ge)(ge)×商(shang)品住(zhu)(zhu)宅平(ping)均(jun)單套(tao)銷(xiao)售(shou)(shou)面積/城鎮居(ju)民平(ping)均(jun)每(mei)人全(quan)部年收(shou)入(ru)×平(ping)均(jun)每(mei)戶(hu)家庭人口(kou)數

該(gai)指(zhi)標的臨界值可以由首付、利率、貸款(kuan)期(qi)限、每年住房貸款(kuan)還款(kuan)金額占收(shou)入比重等估算出，但(dan)國際(ji)上沒(mei)有一(yi)(yi)個統一(yi)(yi)的標準(zhun)。在發達國家(jia)，房價收(shou)入比在1．8~5．5之(zhi)間；發展中(zhong)國家(jia)，一(yi)(yi)般在4～6之(zhi)間。

1.2房地產(chan)價格(ge)增長率／GDP增長率

摘要(yao)：房(fang)地(di)產泡沫(mo)的破(po)裂首先對(dui)銀(yin)行(xing)產生巨大的危害，通過對(dui)包括香港在內的22個工業化(hua)國(guo)家(jia)和(he)地(di)產的住房(fang)市場及股市的熱潮和(he)衰落的研究，我(wo)們發(fa)現(xian)住房(fang)價格下跌更可能使銀(yin)行(xing)受到打擊，原因是在多(duo)數(shu)國(guo)家(jia)，銀(yin)行(xing)主導著購房(fang)貸(dai)款(kuan)業務。但是房(fang)地(di)產泡沫(mo)所帶來的災(zai)難遠(yuan)不止停留在銀(yin)行(xing)的層面上。

關鍵詞(ci)：房地產泡沫(mo)；泡沫(mo)破裂(lie)；經濟危(wei)機(ji)；政治危(wei)機(ji)；社會(hui)危(wei)機(ji)

一、房地產(chan)泡沫破裂(lie)誘發經濟危機

(一)生產萎縮

房(fang)地(di)產(chan)(chan)泡沫(mo)的(de)(de)破(po)滅往往伴隨著經濟蕭(xiao)條，股價(jia)下(xia)(xia)(xia)跌(die)，企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)財務營運逐漸陷入(ru)困境(jing)。股價(jia)下(xia)(xia)(xia)跌(die)使企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)發行的(de)(de)大量可轉(zhuan)換公司認股權在(zai)長期內不(bu)能轉(zhuan)為(wei)股權，從而給企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)帶(dai)來(lai)巨額的(de)(de)償(chang)債負擔；此外(wai)，地(di)價(jia)和股價(jia)下(xia)(xia)(xia)跌(die)也(ye)使企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)承受(shou)了(le)巨大的(de)(de)資產(chan)(chan)評(ping)估損失(shi)和被迫出售土地(di)和股票(piao)的(de)(de)銷售損失(shi)。企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)收益的(de)(de)減少(shao)又(you)(you)使得投資不(bu)足，既降低(di)了(le)研(yan)究開發投資水(shui)平，也(ye)減少(shao)了(le)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)在(zai)設備(bei)上的(de)(de)投資。1992年(nian)，日本制造業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)研(yan)究開發費用下(xia)(xia)(xia)降3.5％，以這次(ci)危(wei)機為(wei)轉(zhuan)折點，日本逐漸失(shi)去了(le)在(zai)汽車和半導體等部(bu)門(men)的(de)(de)優(you)勢。生產(chan)(chan)的(de)(de)不(bu)景氣(qi)又(you)(you)導致了(le)雇傭環境(jing)的(de)(de)惡化和居民實際(ji)收入(ru)的(de)(de)下(xia)(xia)(xia)降。據泰(tai)國(guo)官方(fang)統計數(shu)字，1998年(nian)1至7月，泰(tai)國(guo)破(po)產(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)達(da)5,377家，停產(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)達(da)6,538家。至1997年(nian)底，失(shi)業(ye)(ye)(ye)人數(shu)達(da)120萬(wan)，1998年(nian)又(you)(you)增加到200萬(wan)。

(二)消費銳減

摘要：日(ri)本的(de)房地(di)產(chan)泡沫對(dui)日(ri)本經濟打擊非常嚴重。中國應該吸取(qu)教(jiao)訓，預防房地(di)產(chan)市(shi)場的(de)過度投機，防止(zhi)銀行(xing)業在房地(di)產(chan)領域(yu)的(de)信(xin)貸失控，強化土地(di)資源(yuan)管(guan)理，保(bao)持匯率穩定，靈活運(yun)用利率等金融杠(gang)杠(gang)來避免房地(di)產(chan)泡沫的(de)發生(sheng)。

關鍵詞：日(ri)本(ben)；中國；房地產；泡沫

一、日本房地產泡(pao)沫(mo)成因

二戰后(hou)，日(ri)本(ben)(ben)百廢待興，尤(you)其是住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅市場，供應嚴重不足，住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)緊缺成為一(yi)個嚴重問(wen)題。為解決這一(yi)難題，日(ri)本(ben)(ben)政府(fu)采(cai)取了由政府(fu)、民(min)間、個人(ren)共同(tong)集資的(de)政策，大力發展房(fang)地(di)產行業，使戰后(hou)日(ri)本(ben)(ben)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅建設在國民(min)生產總值(zhi)中所(suo)占比例保持在6-8%左右。隨著日(ri)本(ben)(ben)經濟(ji)自20世紀60年代中期以來(lai)的(de)快速發展，經濟(ji)實力的(de)迅速增強，至1981年全日(ri)本(ben)(ben)基本(ben)(ben)解決了供需(xu)之間的(de)數量上(shang)以及(ji)質量上(shang)的(de)矛盾。此后(hou)，日(ri)本(ben)(ben)在繼(ji)續開發新建住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅區的(de)同(tong)時(shi)，加快了舊區改造(zao)工作。

戰后日(ri)(ri)(ri)本(ben)(ben)(ben)住宅建設以及日(ri)(ri)(ri)本(ben)(ben)(ben)經(jing)濟(ji)自20世紀60年(nian)代(dai)中期以來(lai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)快速發展(zhan)使(shi)(shi)(shi)人們(men)相信在日(ri)(ri)(ri)本(ben)(ben)(ben)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)價(jia)格(ge)(ge)永遠上漲的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)神話(hua)。東京(jing)(jing)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)價(jia)格(ge)(ge)在1955-1987年(nian)保持年(nian)均增長16%的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)速度。土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)稀缺性，加(jia)上房產(chan)消費的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)盲目性，產(chan)生了土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)神話(hua)。土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)只(zhi)(zhi)會升值不(bu)會貶(bian)值的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)邏輯在日(ri)(ri)(ri)本(ben)(ben)(ben)人的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)腦海里根深蒂固。到1990年(nian)，日(ri)(ri)(ri)本(ben)(ben)(ben)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房地(di)(di)產(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)總(zong)價(jia)值約為20萬億(yi)美(mei)元，大(da)約是1955年(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)75倍，相當(dang)于(yu)當(dang)時全球(qiu)股(gu)市總(zong)市值的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)2倍。從地(di)(di)價(jia)來(lai)看,1990年(nian)僅東京(jing)(jing)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)地(di)(di)價(jia)總(zong)值就相當(dang)于(yu)當(dang)時整個美(mei)國(guo)(guo)地(di)(di)價(jia)總(zong)值。日(ri)(ri)(ri)本(ben)(ben)(ben)經(jing)濟(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)高速發展(zhan)使(shi)(shi)(shi)日(ri)(ri)(ri)本(ben)(ben)(ben)出現(xian)了地(di)(di)產(chan)投機風潮，日(ri)(ri)(ri)本(ben)(ben)(ben)人買下(xia)紐約最(zui)有代(dai)表(biao)性的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)建筑洛克菲勒中心和(he)(he)(he)美(mei)國(guo)(guo)人最(zui)驕傲的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)業好(hao)萊塢影片公司，尤其(qi)是日(ri)(ri)(ri)元大(da)幅度升值使(shi)(shi)(shi)得日(ri)(ri)(ri)本(ben)(ben)(ben)人極其(qi)富有，大(da)舉向海外投資。伴隨“國(guo)(guo)富民(min)強”，大(da)量(liang)新資金(jin)(jin)沒有去處，只(zhi)(zhi)好(hao)集中和(he)(he)(he)積聚(ju)在十分有限的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)上，造成(cheng)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)和(he)(he)(he)房屋的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)含金(jin)(jin)量(liang)越(yue)來(lai)越(yue)高，價(jia)格(ge)(ge)和(he)(he)(he)泡沫(mo)與日(ri)(ri)(ri)俱增。地(di)(di)產(chan)價(jia)格(ge)(ge)不(bu)斷上揚，泡沫(mo)越(yue)吹越(yue)大(da)，加(jia)之(zhi)日(ri)(ri)(ri)本(ben)(ben)(ben)政府不(bu)明智地(di)(di)提高利率，最(zui)終使(shi)(shi)(shi)泡沫(mo)崩潰，國(guo)(guo)民(min)經(jing)濟(ji)開始了長達十幾年(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)低迷和(he)(he)(he)蕭條(tiao)。

日(ri)(ri)本(ben)金(jin)(jin)融(rong)體系沒有(you)限制商(shang)業銀行(xing)的(de)(de)(de)(de)資(zi)金(jin)(jin)最終流入(ru)股市的(de)(de)(de)(de)規定(ding)，從而(er)為股市與房地(di)產雙重(zhong)“泡沫”的(de)(de)(de)(de)形成(cheng)創造(zao)了(le)(le)(le)條件(jian)。20世(shi)紀80年(nian)代以(yi)(yi)來，日(ri)(ri)本(ben)央行(xing)為了(le)(le)(le)刺激經(jing)濟的(de)(de)(de)(de)持續(xu)(xu)發展，采取了(le)(le)(le)非常寬松的(de)(de)(de)(de)金(jin)(jin)融(rong)政策。1985年(nian)9月(yue)美、英、德、法、日(ri)(ri)5國(guo)財長聚會紐約的(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)場飯店，就爭執許久的(de)(de)(de)(de)日(ri)(ri)元升(sheng)值達成(cheng)協議，史稱(cheng)“廣(guang)(guang)場協議”，迫使日(ri)(ri)元升(sheng)值38%。之后(hou)一(yi)年(nian)時間(jian)里日(ri)(ri)元對美元升(sheng)值一(yi)倍(bei)以(yi)(yi)上(shang)，由此對出(chu)口造(zao)成(cheng)巨(ju)大(da)(da)沖擊。日(ri)(ri)本(ben)政府為了(le)(le)(le)刺激國(guo)內(nei)經(jing)濟，完成(cheng)外向(xiang)(xiang)型(xing)(xing)向(xiang)(xiang)內(nei)需(xu)型(xing)(xing)經(jing)濟過(guo)(guo)度，連(lian)續(xu)(xu)5次降低利(li)率(lv)放松銀根，基礎利(li)率(lv)跌至歷史最低點，貨幣(bi)供(gong)應量(liang)連(lian)續(xu)(xu)每年(nian)超過(guo)(guo)10%，1998年(nian)超過(guo)(guo)15%，造(zao)成(cheng)市場上(shang)資(zi)金(jin)(jin)流動性過(guo)(guo)剩。但是(shi)由于當時日(ri)(ri)本(ben)上(shang)下(xia)對日(ri)(ri)元升(sheng)值和(he)(he)經(jing)濟轉型(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)困難認識和(he)(he)準備不(bu)足，大(da)(da)量(liang)資(zi)金(jin)(jin)并不(bu)如(ru)政府所希(xi)望(wang)的(de)(de)(de)(de)那樣流入(ru)制造(zao)業和(he)(he)服務業，而(er)是(shi)流入(ru)容易吸納(na)和(he)(he)“見效(xiao)”的(de)(de)(de)(de)股市樓市，過(guo)(guo)量(liang)投機資(zi)金(jin)(jin)云(yun)集不(bu)動產行(xing)業，造(zao)成(cheng)股市樓市價格(ge)雙雙飆升(sheng)。1985年(nian)以(yi)(yi)后(hou)的(de)(de)(de)(de)4年(nian)時間(jian)中(zhong)，東京地(di)區商(shang)業用地(di)價格(ge)猛漲(zhang)了(le)(le)(le)2倍(bei)，大(da)(da)阪(ban)地(di)區猛漲(zhang)了(le)(le)(le)8倍(bei)，東京大(da)(da)阪(ban)的(de)(de)(de)(de)住宅(zhai)價格(ge)都上(shang)漲(zhang)了(le)(le)(le)2倍(bei)多。在此過(guo)(guo)程中(zhong)日(ri)(ri)本(ben)政府并沒有(you)采取有(you)效(xiao)措施引流資(zi)金(jin)(jin)和(he)(he)監管資(zi)金(jin)(jin)，而(er)是(shi)聽之任之。

[摘要]隨著人民幣匯率制度改革的進(jin)行，房地(di)產價(jia)格的大幅波(bo)動(dong)引起了廣泛(fan)的關(guan)注。本文(wen)通過建立房地(di)產價(jia)格的VEC模型(xing)對中國(guo)現階段的房地(di)產價(jia)格波(bo)動(dong)及(ji)其影響因素之(zhi)間的關(guan)系做(zuo)動(dong)態分(fen)析，最(zui)后得出(chu)相(xiang)關(guan)結論和(he)提出(chu)政策建議。

[關鍵(jian)詞]人民幣升值房(fang)地產價格動(dong)態分析

人民(min)幣升(sheng)值(zhi)(zhi)以來，我(wo)國房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)泡沫(mo)的(de)(de)產(chan)生，特別是進入(ru)2008年(nian)(nian)后(hou)房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)陷入(ru)低迷，前幾年(nian)(nian)聚集(ji)起來的(de)(de)房(fang)(fang)地產(chan)泡沫(mo)進入(ru)破滅(mie)期。本文將(jiang)立足人民(min)幣升(sheng)值(zhi)(zhi)和房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)現狀采用2005年(nian)(nian)7月～2008年(nian)(nian)9月的(de)(de)最新數據實證分析人民(min)幣升(sheng)值(zhi)(zhi)預期對(dui)房(fang)(fang)地產(chan)泡沫(mo)的(de)(de)影響。

在中國(guo)(guo)走向對外開放(fang)的背景(jing)下，投(tou)資(zi)者將有(you)一個全球(qiu)的投(tou)資(zi)組(zu)合視野，使國(guo)(guo)內資(zi)產(chan)(chan)價格(ge)產(chan)(chan)生相對于匯率變(bian)(bian)動的貼(tie)水和升水，一國(guo)(guo)貨幣(bi)的匯率變(bian)(bian)動將成為其國(guo)(guo)內資(zi)產(chan)(chan)價格(ge)變(bian)(bian)動的重要影(ying)(ying)響(xiang)因素(su)。本文認為房地(di)產(chan)(chan)泡沫的產(chan)(chan)生受人(ren)民(min)幣(bi)匯率變(bian)(bian)動和熱錢因素(su)的影(ying)(ying)響(xiang)，若(ruo)以ER、HP、HM分別表示人(ren)民(min)幣(bi)實際有(you)效匯率、房屋銷售(shou)價格(ge)指數和熱錢（用外匯儲備代替(ti)）。人(ren)民(min)幣(bi)升值預期(qi)和房地(di)產(chan)(chan)泡沫之間的VAR關系(xi)模型可以表示為：

αi為(wei)方程(cheng)的(de)系數(shu)(shu)，μ是白噪(zao)聲誤(wu)差項，t表示(shi)時(shi)間，i表示(shi)滯后階(jie)數(shu)(shu)。

作ADF平穩性單位根(gen)檢驗可知，變(bian)量本身并不是(shi)平穩的，在經(jing)過一(yi)階(jie)(jie)差分以后變(bian)成(cheng)平穩時間(jian)序(xu)列(lie)。變(bian)量同階(jie)(jie)平穩通過ADF單位根(gen)檢驗，說明(ming)變(bian)量之(zhi)間(jian)存在著協(xie)整關系(xi)，可以進行(xing)協(xie)整檢驗。根(gen)據AIC和SC值進行(xing)判斷決定用滯后一(yi)階(jie)(jie)，即選用VAR（1）模型。本文基于(yu)VAR方(fang)法的協(xie)整系(xi)統檢驗，檢驗結(jie)果如表1：

1房地產泡沫的涵義

經濟學(xue)中所(suo)說(shuo)的(de)(de)泡沫,就是(shi)(shi)資產價格(ge)嚴重背離基礎(chu)(chu)價值而(er)暴漲(zhang)的(de)(de)現象(xiang)。房地(di)(di)產泡沫是(shi)(shi)指(zhi)主(zhu)要由(you)投機(ji)性購(gou)買需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)的(de)(de)增加所(suo)引起的(de)(de)房地(di)(di)產價格(ge)持續上漲(zhang)的(de)(de)現象(xiang)。也就是(shi)(shi)說(shuo),房地(di)(di)產價格(ge)的(de)(de)這(zhe)種(zhong)(zhong)上漲(zhang)不是(shi)(shi)以真實需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)的(de)(de)增長(chang)為基礎(chu)(chu)的(de)(de),而(er)主(zhu)要是(shi)(shi)由(you)投資需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)的(de)(de)快速增長(chang)拉動的(de)(de)。當發生房地(di)(di)產泡沫時,土地(di)(di)和房屋價格(ge)高漲(zhang),大(da)大(da)高于(yu)由(you)真實需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)所(suo)支撐(cheng)的(de)(de)市(shi)場價值,并且交易(yi)頻繁,形成了一(yi)種(zhong)(zhong)表面上的(de)(de)虛假繁榮。

房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)行業(ye)是(shi)比較(jiao)容易(yi)出現(xian)價(jia)格(ge)泡(pao)沫(mo)的(de)(de)(de)經(jing)濟(ji)領域,這(zhe)(zhe)是(shi)由房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)行業(ye)所具有的(de)(de)(de)三(san)大特征決(jue)定(ding)的(de)(de)(de)。第一,房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)的(de)(de)(de)資源(yuan)基礎是(shi)土(tu)地(di),而土(tu)地(di)是(shi)現(xian)代社(she)會最(zui)稀缺的(de)(de)(de)自然(ran)資源(yuan),其供給(gei)量難(nan)(nan)以(yi)(yi)(yi)隨需求(qiu)的(de)(de)(de)增(zeng)加(jia)而增(zeng)加(jia);第二,房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)是(shi)社(she)會賴以(yi)(yi)(yi)生存(cun)和(he)發(fa)展的(de)(de)(de)物質(zhi)基礎,人們(men)對房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)需求(qiu)是(shi)隨著經(jing)濟(ji)發(fa)展和(he)社(she)會進步(bu)不斷增(zeng)加(jia)的(de)(de)(de);第三(san),房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)行業(ye)的(de)(de)(de)生產(chan)(chan)(chan)周期比較(jiao)長,供給(gei)量在短期內(nei)難(nan)(nan)以(yi)(yi)(yi)增(zeng)加(jia)。正是(shi)這(zhe)(zhe)些(xie)特征,使(shi)得房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)市場(chang)的(de)(de)(de)供求(qiu)關系難(nan)(nan)以(yi)(yi)(yi)實現(xian)穩定(ding)的(de)(de)(de)均衡,價(jia)格(ge)波動(dong)劇烈(lie),這(zhe)(zhe)是(shi)誘發(fa)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)泡(pao)沫(mo)的(de)(de)(de)重(zhong)要因素。

2房地產市(shi)場供求關系的一般特征

住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)的(de)(de)(de)一般(ban)特征(zheng)包括(kuo):(1)作為人(ren)(ren)(ren)們(men)賴(lai)以(yi)(yi)(yi)生(sheng)存和發展的(de)(de)(de)物(wu)(wu)質(zhi)(zhi)基(ji)礎(chu),住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)是一種生(sheng)活必(bi)(bi)需(xu)(xu)品(pin),因此(ci),人(ren)(ren)(ren)們(men)的(de)(de)(de)基(ji)本住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)是剛性的(de)(de)(de),其價格彈性較小。(2)隨著(zhu)生(sheng)活水平的(de)(de)(de)提高(gao)(gao)(gao),人(ren)(ren)(ren)們(men)在追求(qiu)(qiu)(qiu)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)面積增(zeng)加(jia)的(de)(de)(de)同時,也(ye)對(dui)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)質(zhi)(zhi)量、結(jie)構(gou)、裝修、安全以(yi)(yi)(yi)及居住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)環境和配套設施提出了越來(lai)(lai)越高(gao)(gao)(gao)的(de)(de)(de)要求(qiu)(qiu)(qiu)。這種不(bu)(bu)斷(duan)追求(qiu)(qiu)(qiu)高(gao)(gao)(gao)品(pin)質(zhi)(zhi)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)必(bi)(bi)定(ding)會誘導出相(xiang)應的(de)(de)(de)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)供給。由于(yu)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)品(pin)質(zhi)(zhi)提高(gao)(gao)(gao),即使在供求(qiu)(qiu)(qiu)總量不(bu)(bu)變的(de)(de)(de)情況下,房(fang)(fang)(fang)價也(ye)呈逐漸上升的(de)(de)(de)趨(qu)勢。(3)由于(yu)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)抵(di)押貸(dai)款(kuan)制度的(de)(de)(de)普遍實施,潛在的(de)(de)(de)購(gou)房(fang)(fang)(fang)意(yi)愿轉化為現實的(de)(de)(de)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)購(gou)買(mai)力往往只需(xu)(xu)要較少的(de)(de)(de)當(dang)前收(shou)(shou)(shou)入。也(ye)就是說,住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)市(shi)場的(de)(de)(de)有效需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)并不(bu)(bu)完全取決(jue)于(yu)當(dang)期收(shou)(shou)(shou)入水平,在住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)抵(di)押貸(dai)款(kuan)制度的(de)(de)(de)支持下,大(da)約有七成購(gou)房(fang)(fang)(fang)款(kuan)使用的(de)(de)(de)是人(ren)(ren)(ren)們(men)未來(lai)(lai)的(de)(de)(de)收(shou)(shou)(shou)入,有三(san)成購(gou)房(fang)(fang)(fang)款(kuan)使用的(de)(de)(de)是家庭過去積累的(de)(de)(de)收(shou)(shou)(shou)入或資(zi)(zi)產。因此(ci),與收(shou)(shou)(shou)入波(bo)動相(xiang)比,住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)的(de)(de)(de)波(bo)動更(geng)大(da)。(4)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)不(bu)(bu)僅是消費需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)也(ye)可以(yi)(yi)(yi)是投資(zi)(zi)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)。住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)是資(zi)(zi)產,購(gou)買(mai)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)不(bu)(bu)僅可以(yi)(yi)(yi)滿足人(ren)(ren)(ren)們(men)的(de)(de)(de)居住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu),而且可以(yi)(yi)(yi)獲(huo)得較高(gao)(gao)(gao)的(de)(de)(de)預期收(shou)(shou)(shou)益,因此(ci),住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)具(ju)有保值(zhi)和增(zeng)值(zhi)的(de)(de)(de)功能。特別是當(dang)通(tong)貨膨(peng)脹發生(sheng)時,貨幣資(zi)(zi)產縮(suo)水,實物(wu)(wu)資(zi)(zi)產增(zeng)值(zhi),人(ren)(ren)(ren)們(men)更(geng)傾向于(yu)將貨幣資(zi)(zi)產轉化為房(fang)(fang)(fang)產,因此(ci)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)購(gou)買(mai)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)增(zeng)加(jia),而住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)供給在短期內難以(yi)(yi)(yi)相(xiang)應地增(zeng)加(jia),結(jie)果必(bi)(bi)定(ding)導致住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)價格上升。

住房(fang)供(gong)給的一(yi)般特征包括:

摘要:我國房地(di)產(chan)(chan)行業目前是(shi)否存在泡(pao)沫，一(yi)直是(shi)各界爭(zheng)論(lun)的(de)(de)焦點(dian)。由于不同的(de)(de)利(li)益(yi)團體的(de)(de)出發點(dian)不同，其爭(zheng)論(lun)有時難免有失公允。本(ben)文并未得出房地(di)產(chan)(chan)業是(shi)否存在泡(pao)沫的(de)(de)結(jie)論(lun)，而是(shi)分析了誘(you)發泡(pao)沫的(de)(de)因素(su)，特別(bie)通過是(shi)我國所特有的(de)(de)制度性和文化性因素(su)分析了可能導致房地(di)產(chan)(chan)泡(pao)沫的(de)(de)因素(su)，以期對(dui)以后的(de)(de)決(jue)策(ce)層提供決(jue)策(ce)依據。

關鍵(jian)詞(ci):住房(fang)改(gai)革;經濟適用房(fang);制度

我(wo)國自1994年全國城鎮住(zhu)房(fang)體制改革以來，房(fang)地(di)產行(xing)業(ye)已經(jing)成為我(wo)國經(jing)濟的(de)重要支柱，對經(jing)濟增長的(de)貢獻率(lv)保持在2個百分點以上，房(fang)地(di)產業(ye)和(he)(he)建(jian)筑(zhu)業(ye)增加值占GDP的(de)比(bi)重超過10%。雖然各界(jie)對房(fang)地(di)產是否存在泡(pao)沫(mo)一直沒有定(ding)論，但我(wo)國房(fang)地(di)產投資(zi)增速和(he)(he)房(fang)地(di)產開發投資(zi)占全國社會固定(ding)資(zi)產投資(zi)比(bi)重都超過了國際公認的(de)警戒線。持續高漲的(de)房(fang)價逐漸(jian)超出了消費者的(de)承(cheng)受能力，終究會引起(qi)社會矛(mao)盾(dun)的(de)暴露(lu)。

1926年，美(mei)國(guo)以佛羅里達州為龍頭的房(fang)地(di)產(chan)泡(pao)(pao)沫幻(huan)滅，間(jian)接(jie)引發(fa)上世(shi)(shi)紀30年代(dai)世(shi)(shi)界經(jing)濟危(wei)機。九(jiu)十年代(dai)初，日(ri)本房(fang)產(chan)泡(pao)(pao)沫破滅使日(ri)本房(fang)價因此持續15年下跌，并直(zhi)接(jie)導致(zhi)日(ri)本經(jing)濟十年的蕭條。而(er)東南亞金融危(wei)機使香港(gang)平(ping)均每位業主損(sun)失(shi)(shi)267萬港(gang)元。我國(guo)雖然(ran)沒(mei)有經(jing)歷過全國(guo)性的房(fang)地(di)產(chan)泡(pao)(pao)沫危(wei)機，但20世(shi)(shi)紀90年代(dai)初期，我國(guo)海南和北海房(fang)地(di)產(chan)泡(pao)(pao)沫破滅，留下了大量的“爛(lan)尾”工程和閑置土地(di)，造成銀(yin)行(xing)損(sun)失(shi)(shi)慘(can)重。

一般來看，土(tu)地(di)資源的(de)稀缺性(xing)、房(fang)地(di)產產品的(de)特殊(shu)性(xing)、經濟環境(jing)的(de)變化、金融過度支持等原因是引(yin)起房(fang)地(di)產泡沫(mo)的(de)一般性(xing)因素，適用于各種經濟體制(zhi)(zhi)，我(wo)國也不例外。但(dan)我(wo)國一些特殊(shu)的(de)制(zhi)(zhi)度和(he)文化也賦予了我(wo)國房(fang)地(di)產行業(ye)一些新的(de)特征，本(ben)文將重點分析這(zhe)些有可能引(yin)起房(fang)地(di)產行業(ye)泡沫(mo)的(de)特殊(shu)誘因。

一、保(bao)障性(xing)住房缺(que)失

一、房地產泡沫的含義及成因

房(fang)地(di)(di)產(chan)開發中的(de)泡沫現象，主要是(shi)(shi)指」幾地(di)(di)和房(fang)屋價(jia)(jia)(jia)(jia)格極高，與其(qi)(qi)使(shi)用價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(市(shi)場(chang)基礎價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi))不符，雖然賬面上(shang)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)增長很(hen)高，但實(shi)際(ji)上(shang)很(hen)難得到實(shi)現，形成一種表面仁(ren)的(de)虛假繁榮。由于房(fang)地(di)(di)產(chan)是(shi)(shi)由土(tu)(tu)地(di)(di)及其(qi)(qi)附著建筑(zhu)物所(suo)(suo)構成，而建筑(zhu)物是(shi)(shi)人類勞(lao)動產(chan)品(pin)，其(qi)(qi)價(jia)(jia)(jia)(jia)格是(shi)(shi)由成本、利潤、稅金來(lai)確定，這相對比較穩定，較易判別，因此我們平常所(suo)(suo)說的(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)泡沫實(shi)際(ji)上(shang)是(shi)(shi)土(tu)(tu)地(di)(di)泡沫(地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)泡沫)，而土(tu)(tu)地(di)(di)的(de)市(shi)場(chang)基礎價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)即合理價(jia)(jia)(jia)(jia)格是(shi)(shi)土(tu)(tu)地(di)(di)利用效益的(de)資本化。

(一(yi))土(tu)(tu)地資(zi)(zi)源(yuan)的(de)(de)(de)稀(xi)缺。由(you)于_l幾地資(zi)(zi)源(yuan)的(de)(de)(de)稀(xi)缺性、壟斷性使得(de)房(fang)地產(chan)成為泡(pao)沫(mo)的(de)(de)(de)載體之(zhi)一(yi)，土(tu)(tu)地屬(shu)于自然資(zi)(zi)源(yuan)，其(qi)供應量(liang)是有限的(de)(de)(de)，由(you)于生(sheng)態(tai)環境(jing)的(de)(de)(de)破壞，可使用的(de)(de)(de)土(tu)(tu)地面積減(jian)少(shao)，城市化進程的(de)(de)(de)不(bu)斷推(tui)進使人們對土(tu)(tu)地的(de)(de)(de)需求量(liang)越來(lai)越大，土(tu)(tu)地的(de)(de)(de)稀(xi)缺成為房(fang)地產(chan)泡(pao)沫(mo)提供了(le)條件(jian)。

(二(er))房(fang)(fang)地產商品(pin)的特殊性。在(zai)一定(ding)時期內(nei)房(fang)(fang)地產商品(pin)供求不(bu)易(yi)均衡，而且合同期攤銷交(jiao)易(yi)成(cheng)本(ben)低，這是泡(pao)沫載體所(suo)具有(you)的一個條件。所(suo)以房(fang)(fang)地產容易(yi)產生泡(pao)沫，是泡(pao)沫的主要載體之一。

(三(san))商業銀(yin)行(xing)(xing)信貸(dai)的擴張。房地(di)產(chan)(chan)(chan)是資金密(mi)集型行(xing)(xing)業，銀(yin)行(xing)(xing)提供(gong)房地(di)產(chan)(chan)(chan)開發(fa)還(huan)有個人住(zhu)房按(an)揭貸(dai)款，銀(yin)行(xing)(xing)信貸(dai)已經(jing)貫穿土地(di)儲(chu)備、交(jiao)易(yi)、房地(di)產(chan)(chan)(chan)開發(fa)和銷(xiao)售的全過(guo)程。銀(yin)行(xing)(xing)基于對房地(di)產(chan)(chan)(chan)業的樂觀判斷，對房地(di)產(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)業提供(gong)大量資金的支持(chi)。

(四)政(zheng)府(fu)(fu)部門的不正(zheng)之(zhi)風(feng)。1993年沿(yan)海地區的房(fang)地產熱(re)，有不少(shao)公(gong)司是掛靠(kao)政(zheng)府(fu)(fu)職能部門或金融機構，其(qi)資(zi)金來源大多為(wei)挪用公(gong)款、貸(dai)款或拆(chai)借等，加丘政(zheng)府(fu)(fu)出于地方利益及短(duan)期利益的考(kao)慮而放松低價批地。可見，政(zheng)府(fu)(fu)部門的設租、尋租、貪污受賄行為(wei)也是助(zhu)長泡沫形(xing)成的原(yuan)因(yin)之(zhi).。

【摘要(yao)】從房(fang)(fang)(fang)價(jia)收(shou)入比(bi)、房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發(fa)投資(zi)增幅與GDP增長速(su)度比(bi)、商品(pin)房(fang)(fang)(fang)空置(zhi)率、房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企業(ye)的(de)財務狀況(kuang)指(zhi)標、房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發(fa)投資(zi)資(zi)金來源(yuan)、城市(shi)居(ju)民消費價(jia)格(ge)指(zhi)數與房(fang)(fang)(fang)屋價(jia)格(ge)指(zhi)數比(bi)等多個泡沫指(zhi)標比(bi)較來看：廣州(zhou)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)場在(zai)1998—2004年整體運行平(ping)穩(wen)，但是(shi)，個別年份存在(zai)泡沫威(wei)脅，出現投資(zi)過熱、商品(pin)房(fang)(fang)(fang)積(ji)壓(ya)等現象。而加強(qiang)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)信貸和土地(di)(di)(di)(di)出讓監控(kong)、建(jian)立(li)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)信息機(ji)制、提高房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)場準入門檻將是(shi)緩解積(ji)壓(ya)房(fang)(fang)(fang)，抑(yi)制房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)場膨脹的(de)有效手段。

【關鍵(jian)詞】房(fang)地(di)產(chan)泡沫；測度(du)；指(zhi)標；實證研究

1998年，我(wo)國開(kai)始取(qu)消(xiao)福(fu)利分房(fang)(fang)(fang)，進行個人住房(fang)(fang)(fang)的(de)貨幣化(hua)改(gai)革(ge)，中(zhong)國的(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)步入(ru)快速發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)期，投資增(zeng)幅較(jiao)大，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)價格也隨之持續上(shang)漲，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)是否存(cun)在泡(pao)(pao)沫的(de)爭論(lun)也由此產(chan)(chan)(chan)生。事實上(shang)，我(wo)國房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)在一定程(cheng)度(du)(du)(du)上(shang)存(cun)在經(jing)濟(ji)泡(pao)(pao)沫是毫無疑問的(de)，但(dan)由于房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)呈(cheng)現(xian)明顯的(de)區(qu)域化(hua)特(te)征，有(you)些(xie)城(cheng)市(shi)(shi)的(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)過熱(re)(如北京(jing)、上(shang)海、杭州(zhou)(zhou)等地(di)(di)(di)(di))，另一些(xie)中(zhong)小城(cheng)市(shi)(shi)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)蕭條，所(suo)以，整(zheng)個房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)泡(pao)(pao)沫到(dao)底有(you)多大，目前，還沒有(you)一個準確的(de)結(jie)論(lun)。廣州(zhou)(zhou)作為(wei)珠(zhu)江三角洲的(de)中(zhong)心城(cheng)市(shi)(shi)，不僅經(jing)濟(ji)發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)走(zou)在全國的(de)前列，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)也取(qu)得長足(zu)的(de)發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)。2005年，廣州(zhou)(zhou)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發(fa)投資已達到(dao)488．86億元(yuan)，占社會(hui)固定資產(chan)(chan)(chan)投資的(de)38．2％(2006年廣州(zhou)(zhou)市(shi)(shi)經(jing)濟(ji)和(he)社會(hui)發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)公報)。但(dan)房(fang)(fang)(fang)價的(de)不斷(duan)上(shang)漲，也引起了人們對廣州(zhou)(zhou)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)的(de)關(guan)注(zhu)。本文(wen)以廣州(zhou)(zhou)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)為(wei)例，選取(qu)房(fang)(fang)(fang)價收(shou)入(ru)比、房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發(fa)投資增(zeng)幅與GDP增(zeng)長速度(du)(du)(du)比、商品房(fang)(fang)(fang)空(kong)置(zhi)率等多個泡(pao)(pao)沫指標來測度(du)(du)(du)廣州(zhou)(zhou)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)的(de)泡(pao)(pao)沫程(cheng)度(du)(du)(du)。

一、房地產泡沫(mo)與(yu)房地產泡沫(mo)測度

房地(di)產(chan)(chan)(chan)泡(pao)沫是(shi)指房地(di)產(chan)(chan)(chan)實(shi)際價(jia)格嚴重脫離理(li)論價(jia)值的(de)(de)現象。泡(pao)沫的(de)(de)存在是(shi)相對(dui)于(yu)房地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)理(li)論價(jia)值來說的(de)(de)。對(dui)于(yu)引(yin)發(fa)房地(di)產(chan)(chan)(chan)泡(pao)沫的(de)(de)原因，一般(ban)來說主要有兩個：一是(shi)開(kai)發(fa)商的(de)(de)過熱投(tou)資和消費者的(de)(de)投(tou)機(ji)預期形成投(tou)機(ji)需求(qiu)造(zao)成，二是(shi)銀(yin)行金融(rong)資金的(de)(de)支持(李維哲、曲波(bo)，2002)。

對于(yu)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)泡(pao)沫的(de)(de)測(ce)度(du)(du)(du)(du)一(yi)(yi)般有(you)(you)兩種方法(fa)，一(yi)(yi)是直接測(ce)度(du)(du)(du)(du)，即(ji)(ji)利用(yong)定義測(ce)度(du)(du)(du)(du)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)理論(lun)(lun)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)，通(tong)過比較(jiao)理論(lun)(lun)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)與實(shi)際價(jia)(jia)(jia)格來測(ce)度(du)(du)(du)(du)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)泡(pao)沫程(cheng)度(du)(du)(du)(du)(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一(yi)(yi)個(ge)是利用(yong)指標法(fa)間接測(ce)評，即(ji)(ji)通(tong)過指標比較(jiao)，判斷房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)市場是否存在(zai)(zai)泡(pao)沫。這兩種方法(fa)各有(you)(you)優缺點，第一(yi)(yi)種比較(jiao)科學嚴謹，但不易操(cao)作，第二(er)種比較(jiao)容易操(cao)作，但不夠嚴謹。鑒于(yu)目前房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)市場發(fa)展不夠成(cheng)熟穩定，合理的(de)(de)地(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)、費用(yong)、建(jian)設成(cheng)本、利潤以及未來收益等(deng)參(can)數難(nan)以確定，數據(ju)的(de)(de)獲得(de)也困(kun)難(nan)，直接測(ce)度(du)(du)(du)(du)法(fa)在(zai)(zai)實(shi)際操(cao)作中較(jiao)難(nan)，我們傾向于(yu)選擇指標法(fa)來測(ce)度(du)(du)(du)(du)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)泡(pao)沫程(cheng)度(du)(du)(du)(du)。下面以廣州市房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)市場為(wei)例，進行指標法(fa)測(ce)度(du)(du)(du)(du)研究。