導語(yu)：如(ru)何才能寫(xie)好一篇房產納(na)稅評估，這就需要(yao)搜集整理(li)(li)更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理(li)(li)的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、評估數據來源

1、綜合征管系統中的基礎數據。包括基本信息、申報的銷售數量、銷售收入、應納稅額、各類核定、認定、審批類文書(shu)等。

2、相關部門的第三方數據。在采用投入產出和能耗推算等方法進行評估時(shi)應(ying)注意收集水、電管理部(bu)門等外部(bu)單(dan)位(wei)數據用以核對企業申報信息的真實性和準確性。

3、企業的(de)相(xiang)關(guan)賬簿、憑(ping)證，生產經營(ying)的(de)工藝流程(cheng)，財務核(he)算特(te)點，成本費用核(he)算方式等，以利于更為準(zhun)確地找(zhao)到評(ping)估切入(ru)點。

4、管(guan)理員日管(guan)工作中(zhong)收集的(de)相關信息。

二、評估方法

1、單位用水量(liang)、用汽(qi)量(liang)推(tui)算。

每瓶(ping)啤酒(jiu)(jiu)90%以(yi)(yi)上(shang)的(de)(de)成份是(shi)水(shui)，水(shui)在啤酒(jiu)(jiu)生(sheng)產過(guo)程中起著極為重要的(de)(de)作用(yong)，其(qi)耗(hao)用(yong)主要集中在釀(niang)造(zao)(zao)車(che)間和(he)罐裝(zhuang)車(che)間（瓶(ping)酒(jiu)(jiu)車(che)間），二者用(yong)水(shui)比(bi)例基本在1：1，根據(ju)成本計算(suan)單(dan)測算(suan)，釀(niang)造(zao)(zao)車(che)間用(yong)水(shui)單(dan)耗(hao)2.60噸(dun)/千(qian)升(sheng), 罐裝(zhuang)車(che)間（瓶(ping)酒(jiu)(jiu)車(che)間）用(yong)水(shui)單(dan)耗(hao)2.70噸(dun)/千(qian)升(sheng);啤酒(jiu)(jiu)生(sheng)產銷售加權(quan)平均用(yong)水(shui)單(dan)耗(hao)5.6851噸(dun)/千(qian)升(sheng)。評估中我們既可以(yi)(yi)從(cong)水(shui)資源管(guan)理部門(men)取得企業實(shi)際用(yong)水(shui)數(shu)據(ju)，也可以(yi)(yi)通過(guo)企業取得的(de)(de)相關(guan)發票記(ji)載(zai)的(de)(de)數(shu)據(ju)進(jin)行評估分析。

評估模型

評估期產(chan)品產(chan)量(liang)=評估期水耗用量(liang)/單位產(chan)品水耗用量(liang)

應稅產(chan)(chan)品(pin)(pin)銷(xiao)售數(shu)量=期(qi)初庫存(cun)數(shu)量+評估期(qi)產(chan)(chan)品(pin)(pin)產(chan)(chan)量-期(qi)末庫存(cun)數(shu)量

問題值=測算應稅(shui)產品銷售數量(liang)-實際(ji)申報銷售數量(liang)

另外，由(you)于啤酒生產(chan)的糊化過程(cheng)中(zhong)需要(yao)大量蒸(zheng)汽，企(qi)業(ye)

一般要(yao)向熱電公司購買，數(shu)量、金額也很(hen)大，因此(ci)，也可以通過用汽(qi)量按(an)上述(shu)模型(xing)進(jin)行評估(gu)分析。

2、產品單耗定額分析

啤酒(jiu)生產(chan)(chan)過程中消耗的主要材料包(bao)括(kuo)進口麥(mai)芽(ya)、地產(chan)(chan)麥(mai)芽(ya)、小麥(mai)芽(ya)、大米等糧食(shi)，根據(ju)測算，以(yi)11度啤酒(jiu)為(wei)例，每千升產(chan)(chan)品(pin)(pin)上述糧食(shi)單(dan)耗定(ding)額大約為(wei)154公斤，根據(ju)單(dan)耗定(ding)額可以(yi)大致(zhi)計(ji)算出產(chan)(chan)量，但(dan)由于還需(xu)按一(yi)定(ding)比例折算為(wei)8度、10度等不同產(chan)(chan)品(pin)(pin)，因此可能會產(chan)(chan)生較大誤差。

評估模型

評估期(qi)產品(pin)產量(liang)=評估期(qi)材(cai)料耗用(yong)量(liang)/單(dan)位產品(pin)材(cai)料耗用(yong)量(liang)

應稅產品(pin)銷售數量=期初(chu)庫存(cun)數量+評估期產品(pin)產量-期末庫存(cun)數量

問題值=測算(suan)應稅產品銷售(shou)數量-實際申(shen)報銷售(shou)數量

3、投入產出推算

評估模型

評估期產(chan)品(pin)產(chan)量=評估期原材料投(tou)入數量*投(tou)入產(chan)出率

應(ying)稅產(chan)品銷售數量=期(qi)初庫(ku)存數量+評估(gu)期(qi)產(chan)品產(chan)量-期(qi)末(mo)庫(ku)存數量

問題值=測(ce)算應稅產品銷售(shou)數量-實際申報(bao)銷售(shou)數量

由于啤酒(jiu)(jiu)生產(chan)企業(ye)目前已經向大型(xing)化、集約化方向發展，每個(ge)啤酒(jiu)(jiu)生產(chan)企業(ye)基(ji)本形成了高(gao)、中、低檔酒(jiu)(jiu)相互(hu)結合的(de)產(chan)品(pin)(pin)結構，品(pin)(pin)種少(shao)則幾個(ge)，多的(de)達到幾十(shi)個(ge)，不(bu)同品(pin)(pin)種使用的(de)原料又(you)會有(you)所區別，在(zai)采用投入(ru)產(chan)出法進行評估分析時，應注意啤酒(jiu)(jiu)生產(chan)的(de)中間過程，即釀造車(che)(che)間生產(chan)的(de)半(ban)成品(pin)(pin)（清(qing)酒(jiu)(jiu)液(ye)(ye)）經罐裝(zhuang)車(che)(che)間裝(zhuang)瓶后成為產(chan)成品(pin)(pin)。一個(ge)啤酒(jiu)(jiu)生產(chan)企業(ye)產(chan)品(pin)(pin)品(pin)(pin)種可能有(you)幾十(shi)個(ge)，但(dan)酒(jiu)(jiu)液(ye)(ye)可能只(zhi)有(you)幾種，因此只(zhi)要正確區分不(bu)同酒(jiu)(jiu)液(ye)(ye)所用原料，分別計算投入(ru)產(chan)出率推算出不(bu)同酒(jiu)(jiu)液(ye)(ye)的(de)產(chan)量，再根據期初、期末庫存(cun)等數據就可以(yi)測算出應稅產(chan)品(pin)(pin)的(de)銷售數量。

以13.5度啤(pi)酒為例,大麥浸出率(lv)為78.8%,麥汁合理損耗率(lv)2%,即100公(gong)斤(jin)大麥芽(ya)可(ke)以獲(huo)得(de)麥汁78.8*98/=77.224公(gong)斤(jin),可(ke)以生(sheng)產(chan)啤(pi)酒77.224/0.135=572.03公(gong)斤(jin)。

4、能耗推算

電力(li)的(de)消耗基(ji)本上貫穿于啤酒(jiu)生產的(de)每(mei)道工序，因此，以(yi)(yi)電力(li)為(wei)基(ji)礎指標(biao)的(de)能耗推(tui)算(suan)法(fa)可(ke)以(yi)(yi)作為(wei)啤酒(jiu)生產企業納稅評估的(de)一種重(zhong)要(yao)方法(fa)。以(yi)(yi)20__年6月為(wei)例，__啤酒(jiu)（__）有限公(gong)司(si)生產用電951012千(qian)瓦(wa)時(shi)，產量12795千(qian)升，單(dan)位電耗74.33千(qian)瓦(wa)時(shi),經測算(suan)，該公(gong)司(si)千(qian)升酒(jiu)的(de)平均電耗為(wei)70.87千(qian)瓦(wa)時(shi)。

評估模型

評估期產品產量(liang)=評估期能（電）耗量(liang)/單位產品能耗定額

應(ying)稅產品銷售(shou)數(shu)量=期初庫存數(shu)量+評估期產品產量-期末庫存數(shu)量

問(wen)題(ti)值=測算應稅產品(pin)銷售數量(liang)-實際(ji)申報銷售數量(liang)

5、其他

飲料(liao)(酒(jiu))類(lei)產品共有的(de)瓶、箱(xiang)、蓋等包裝(zhuang)物(wu)也可(ke)以作為評(ping)(ping)估(gu)的(de)參考(kao)指標。但(dan)從目(mu)前啤(pi)酒(jiu)生產企(qi)業來(lai)看(kan)，通過上述指標進行納稅評(ping)(ping)估(gu)比(bi)較困難(nan)，主要是由(you)于(yu)絕大(da)部分(fen)啤(pi)酒(jiu)的(de)瓶、箱(xiang)是以押(ya)金形式周轉使(shi)用(yong)的(de)，包裝(zhuang)物(wu)的(de)管理對(dui)于(yu)啤(pi)酒(jiu)生產企(qi)業本(ben)身(shen)就是一個管理上的(de)難(nan)點，再考(kao)慮到(dao)毀損(sun)、押(ya)金期限等問題，很可(ke)能(neng)會給(gei)評(ping)(ping)估(gu)工作造(zao)成事倍功半的(de)效果。

三、其他(ta)應注(zhu)意的問題

1、由(you)于(yu)啤酒屬于(yu)生活消費品(pin)，評估(gu)中應注意企業是否將自產產品(pin)無(wu)償贈送給其他單位和個人，作(zuo)為(wei)福利(li)發(fa)放給本企業員(yuan)工，如果(guo)存在上述行(xing)為(wei)，是否按規(gui)定提取增值稅、消費稅。

篇2

【關鍵詞】房產建(jian)筑業 稅收 專業化管理

近年來我國房產(chan)(chan)(chan)建(jian)筑業(ye)得到迅猛發展(zhan)(zhan)，在(zai)改善廣大(da)居(ju)民居(ju)住(zhu)條件，提(ti)高(gao)生(sheng)活質量的(de)同時(shi)也(ye)帶動其他項(xiang)目(mu)的(de)發展(zhan)(zhan)，產(chan)(chan)(chan)生(sheng)了(le)(le)大(da)量的(de)稅(shui)收(shou)收(shou)入，增(zeng)加(jia)了(le)(le)地方財(cai)力，對(dui)各(ge)項(xiang)社會事業(ye)的(de)發展(zhan)(zhan)提(ti)供(gong)了(le)(le)資(zi)金保障，加(jia)強對(dui)房產(chan)(chan)(chan)建(jian)筑業(ye)稅(shui)收(shou)管(guan)(guan)理，有利于提(ti)高(gao)稅(shui)收(shou)征(zheng)管(guan)(guan)水平(ping)，確保稅(shui)法的(de)有效執行，本文就(jiu)如何開展(zhan)(zhan)房產(chan)(chan)(chan)建(jian)筑業(ye)稅(shui)收(shou)專業(ye)化管(guan)(guan)理進行探討。

一、房(fang)產建筑(zhu)業稅收專(zhuan)業化管(guan)理的必要(yao)性

目前我(wo)國房(fang)地產(chan)業(ye)對國民(min)經(jing)濟的(de)(de)(de)(de)貢獻(xian)率為(wei)1～1.5個百分點(dian)，即目前我(wo)國GDP約10%的(de)(de)(de)(de)增速中，有1%～1.5%是(shi)房(fang)地產(chan)業(ye)貢獻(xian)的(de)(de)(de)(de)。近(jin)年來，房(fang)地產(chan)業(ye)的(de)(de)(de)(de)稅(shui)收(shou)收(shou)入(ru)也成(cheng)為(wei)地方稅(shui)收(shou)收(shou)入(ru)的(de)(de)(de)(de)重(zhong)(zhong)點(dian)，如筆者(zhe)所在(zai)的(de)(de)(de)(de)浙江省諸暨市房(fang)產(chan)建(jian)筑業(ye)稅(shui)收(shou)比(bi)重(zhong)(zhong)為(wei)48%，毫無疑(yi)問成(cheng)為(wei)征管上重(zhong)(zhong)點(dian)監控的(de)(de)(de)(de)行業(ye)。同時(shi)，房(fang)產(chan)建(jian)筑業(ye)是(shi)地方營業(ye)稅(shui)收(shou)入(ru)的(de)(de)(de)(de)重(zhong)(zhong)要來源(yuan)，尤其在(zai)營改增全面推開(kai)后，對房(fang)產(chan)建(jian)筑業(ye)進行分類管理(li)，也是(shi)加強營業(ye)稅(shui)的(de)(de)(de)(de)單稅(shui)種管理(li)的(de)(de)(de)(de)需要。

另外(wai)，房(fang)地產和建(jian)筑業(ye)(ye)(ye)的(de)生產經(jing)營、預警(jing)稅(shui)(shui)(shui)負、產業(ye)(ye)(ye)鏈(lian)、發票使用等(deng)稅(shui)(shui)(shui)源信息，存在著極其密切的(de)聯系，構(gou)成了(le)一個小的(de)產業(ye)(ye)(ye)集群，對(dui)房(fang)產建(jian)筑業(ye)(ye)(ye)進行(xing)分類管(guan)理(li)(li)，方便稅(shui)(shui)(shui)務機關對(dui)房(fang)產建(jian)筑業(ye)(ye)(ye)納稅(shui)(shui)(shui)人整體稅(shui)(shui)(shui)收表(biao)現和風(feng)險(xian)指標(biao)(biao)進行(xing)比對(dui)分析，找出(chu)潛在的(de)風(feng)險(xian)監控目標(biao)(biao)，有利于(yu)建(jian)立行(xing)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)模板、風(feng)險(xian)指標(biao)(biao)，提高房(fang)產建(jian)筑業(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)務管(guan)理(li)(li)的(de)綜合效(xiao)能(neng)。

二、房產建筑業稅收專業化(hua)管(guan)理(li)的(de)現狀

全國各(ge)地對房(fang)(fang)產(chan)建(jian)(jian)筑(zhu)業專業化管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)進行了各(ge)種嘗試。從組織形式(shi)來講，包括成(cheng)立(li)房(fang)(fang)產(chan)建(jian)(jian)筑(zhu)業管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)辦公室(shi)，建(jian)(jian)立(li)房(fang)(fang)產(chan)建(jian)(jian)筑(zhu)業管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)分(fen)局等，機(ji)構(gou)設(she)置和(he)人員(yuan)配備不盡相同。從管(guan)(guan)(guan)戶多少和(he)重點稅源管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)兩個(ge)因(yin)素(su)出發，建(jian)(jian)立(li)專門的(de)(de)房(fang)(fang)產(chan)建(jian)(jian)筑(zhu)業管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)分(fen)局首先對房(fang)(fang)產(chan)建(jian)(jian)筑(zhu)業進行集(ji)中管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)是正確的(de)(de)方向。

房產(chan)建筑(zhu)(zhu)業(ye)(ye)的稅(shui)(shui)收管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)與其他(ta)行業(ye)(ye)稅(shui)(shui)收管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)一樣，包括催(cui)報催(cui)繳(jiao)、巡查(cha)(cha)、核(he)查(cha)(cha)、一般性調查(cha)(cha)核(he)實等(deng)一些基(ji)礎(chu)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)職能，相對來講偏重于(yu)管(guan)(guan)(guan)(guan)戶。在(zai)這(zhe)方面(mian)，將(jiang)房產(chan)建筑(zhu)(zhu)業(ye)(ye)納稅(shui)(shui)人進行集中(zhong)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)產(chan)生了(le)如(ru)下(xia)弊端(duan)：管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)員(yuan)在(zai)日常管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)下(xia)戶巡查(cha)(cha)時，屬地(di)(di)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)的納稅(shui)(shui)人因為地(di)(di)域(yu)(yu)集中(zhong)，方便管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)，而房產(chan)建筑(zhu)(zhu)業(ye)(ye)的納稅(shui)(shui)人分布各鄉(xiang)鎮、各街道，地(di)(di)域(yu)(yu)廣泛，基(ji)礎(chu)工作反而因此增加了(le)難度(du)。因此，在(zai)日常管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)環節，這(zhe)種(zhong)(zhong)房產(chan)建筑(zhu)(zhu)業(ye)(ye)分類集中(zhong)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)就是一種(zhong)(zhong)形式專(zhuan)業(ye)(ye)化，稅(shui)(shui)源管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)過程并(bing)沒有體現出專(zhuan)業(ye)(ye)化管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)的優勢。

在對納稅(shui)人稅(shui)源監控管(guan)(guan)(guan)理(li)層面，房產(chan)建筑業(ye)項目(mu)(mu)管(guan)(guan)(guan)理(li)的(de)要(yao)求已逐漸和(he)屬地管(guan)(guan)(guan)理(li)脫鉤(gou)，從風險查找分析(xi)(xi)角度看，其征管(guan)(guan)(guan)對象是(shi)各(ge)種(zhong)(zhong)房產(chan)建筑項目(mu)(mu)，基本(ben)以(yi)管(guan)(guan)(guan)事為主。從數據信息管(guan)(guan)(guan)理(li)到(dao)數據分析(xi)(xi)、各(ge)稅(shui)種(zhong)(zhong)及專(zhuan)業(ye)事項的(de)專(zhuan)門分析(xi)(xi)以(yi)及各(ge)種(zhong)(zhong)風險現(xian)象，如(ru)房產(chan)建筑業(ye)有關的(de)土地招(zhao)拍掛項目(mu)(mu)信息，項目(mu)(mu)登記管(guan)(guan)(guan)理(li)，房產(chan)企業(ye)的(de)城鎮土地使用稅(shui)的(de)計(ji)算、土地增(zeng)值稅(shui)清(qing)算等(deng)管(guan)(guan)(guan)理(li)和(he)所得稅(shui)預繳清(qing)算等(deng)問(wen)題，要(yao)能進(jin)行(xing)全面應對，則必須要(yao)對各(ge)種(zhong)(zhong)功能進(jin)行(xing)細(xi)分，進(jin)行(xing)專(zhuan)業(ye)化管(guan)(guan)(guan)理(li)。

目(mu)前來(lai)看，在以管(guan)(guan)(guan)戶為(wei)主要模式(shi)的管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)制(zhi)度(du)下，日(ri)常稅源管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)人員既承擔繁瑣(suo)的日(ri)常基礎管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)，疲于奔命忙于申報質(zhi)量(liang)、欠稅追繳、非正常戶核查等事務(wu)，卻(que)無力獲(huo)取房(fang)產建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)業(ye)(ye)稅源管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)的必要信息量(liang)，或由于專業(ye)(ye)化(hua)知識缺失，不能將獲(huo)取的信息轉(zhuan)化(hua)為(wei)風險監控目(mu)標，進行深(shen)一步(bu)的專業(ye)(ye)化(hua)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)。所以，成(cheng)立組織機構，不過是(shi)房(fang)產建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)業(ye)(ye)專業(ye)(ye)化(hua)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)的第一步(bu)。建(jian)(jian)(jian)設(she)符合房(fang)產建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)業(ye)(ye)的行業(ye)(ye)特性和稅務(wu)工(gong)作特點的專業(ye)(ye)化(hua)崗責體(ti)系，實現征、管(guan)(guan)(guan)、查、控分離是(shi)開展房(fang)產建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)業(ye)(ye)專業(ye)(ye)化(hua)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)的基礎。

三、房產建筑業(ye)專業(ye)化管理(li)的(de)征、管、查、控分(fen)離

（一）征(zheng)――日(ri)常(chang)基礎管理(li)

日常基礎管理，屬(shu)地管理具有(you)不能替代的優越性(xing)，在成(cheng)立專業(ye)管理分局的前提下，應盡量按(an)房產建筑業(ye)納稅人(ren)屬(shu)地配置(zhi)(zhi)管理員。基礎管理人(ren)力(li)資源配置(zhi)(zhi)的多(duo)少由戶(hu)管工作(zuo)量確定，主(zhu)要工作(zuo)有(you)：

1.基于依(yi)申(shen)請或依(yi)職權的(de)業(ye)務流(liu)程(cheng)要求開展日常(chang)(chang)管(guan)(guan)理(li)工(gong)(gong)作(zuo)，包括(kuo)前臺受理(li)后流(liu)轉至稅收管(guan)(guan)理(li)員的(de)調查(cha)、核實(shi)、核定、認定等業(ye)務，以及催(cui)報催(cui)繳、日常(chang)(chang)管(guan)(guan)理(li)等，堅持管(guan)(guan)戶(hu)(hu)和(he)(he)管(guan)(guan)事相結合(he)，通過整(zheng)合(he)簡(jian)化流(liu)程(cheng)，減(jian)少(shao)管(guan)(guan)理(li)員下(xia)戶(hu)(hu)密度和(he)(he)工(gong)(gong)作(zuo)量。

2.基于(yu)風(feng)險分析(xi)識(shi)別的(de)具體指向，開展(zhan)規定的(de)項目調(diao)查。如對(dui)(dui)房產稅和城鎮土(tu)地使用稅申報(bao)，稅種間邏(luo)輯(ji)性(xing)比(bi)對(dui)(dui)、申報(bao)質量低(di)下等問題的(de)調(diao)查。

（二）管――開展征管信息情報收集(ji)和(he)后臺數據分(fen)析

這個環節是房(fang)(fang)產建(jian)筑(zhu)業(ye)(ye)(ye)專業(ye)(ye)(ye)化管(guan)理的(de)(de)重點和(he)(he)難點。征(zheng)管(guan)信息情報收(shou)集，是指根據(ju)規定目錄、格式和(he)(he)程(cheng)序要(yao)求，獲取稅源分析(xi)原始(shi)數(shu)據(ju)。后(hou)臺數(shu)據(ju)分析(xi)是指通過(guo)數(shu)據(ju)分析(xi)，建(jian)立納稅風(feng)(feng)險指標(biao)分析(xi)體系，為風(feng)(feng)險管(guan)理提(ti)供量化參考依據(ju)。該環節應配置(zhi)專業(ye)(ye)(ye)化人(ren)(ren)才(cai)，即(ji)對房(fang)(fang)產建(jian)筑(zhu)業(ye)(ye)(ye)有(you)(you)著稅收(shou)管(guan)理經(jing)驗(yan)和(he)(he)相關稅收(shou)專業(ye)(ye)(ye)能力的(de)(de)人(ren)(ren)才(cai)。同(tong)時(shi)要(yao)保持人(ren)(ren)員基本穩定，以保證(zheng)政策執行(xing)的(de)(de)連貫性。一方(fang)面專業(ye)(ye)(ye)崗(gang)位的(de)(de)運行(xing)需(xu)要(yao)專業(ye)(ye)(ye)人(ren)(ren)才(cai)支撐，另一方(fang)面，專業(ye)(ye)(ye)崗(gang)位的(de)(de)設置(zhi)也(ye)有(you)(you)助于培(pei)養專業(ye)(ye)(ye)化人(ren)(ren)才(cai)，實現良性循環。主要(yao)工作有(you)(you)：

1.收(shou)集(ji)(ji)必要的(de)征管(guan)(guan)基礎數(shu)據(ju)和(he)資料。包括收(shou)集(ji)(ji)納稅人應提供的(de)《建設(she)用地(di)(di)規劃(hua)(hua)許(xu)可證(zheng)》、《建筑工程(cheng)規劃(hua)(hua)許(xu)可證(zheng)》、《建筑工程(cheng)施工許(xu)可證(zheng)》、項(xiang)目(mu)平面布置圖、建筑工程(cheng)承(cheng)包合(he)(he)同、監理合(he)(he)同、拆(chai)遷(qian)補償合(he)(he)同等(deng)資料，《房(fang)地(di)(di)產項(xiang)目(mu)開工登(deng)記表(biao)(biao)》、《房(fang)地(di)(di)產開發合(he)(he)同登(deng)記表(biao)(biao)》、《土(tu)地(di)(di)增值稅清算項(xiang)目(mu)登(deng)記表(biao)(biao)》等(deng)基礎資料。收(shou)集(ji)(ji)整理房(fang)管(guan)(guan)、土(tu)管(guan)(guan)、建管(guan)(guan)、建設(she)、招拍(pai)掛中心的(de)第(di)三方信息。

2.根據宏觀稅(shui)收分(fen)析、房地(di)產業(ye)稅(shui)負監控、納稅(shui)人生產經營(ying)和財務會(hui)計核(he)算情況以(yi)及政府部(bu)門涉(she)稅(shui)信息等內外部(bu)相(xiang)關信息，運用數學(xue)方(fang)法(fa)測算出評估指標預(yu)警值。綜合(he)考慮(lv)(lv)地(di)區(qu)、規模、稅(shui)種等因素，考慮(lv)(lv)房地(di)產業(ye)納稅(shui)人各類相(xiang)關指標的若干年度的平(ping)均水平(ping)，建立預(yu)警風險指標體(ti)系。

（1）建(jian)筑業的納稅風險(xian)指標分析(xi)體系。

首先(xian)是建筑安裝項目(mu)收付款(kuan)情況預(yu)警，按(an)建安項目(mu)，分析比對甲方(fang)已付工程(cheng)(cheng)款(kuan)、乙方(fang)已取得工程(cheng)(cheng)款(kuan)、已申報(bao)收入(ru)，比較三個(ge)數據(ju)是否有差(cha)額。如果三個(ge)數據(ju)不相(xiang)等以預(yu)警事項的方(fang)式(shi)進行提(ti)醒。

其次是(shi)建(jian)筑安裝項(xiang)目承建(jian)單位(wei)稅(shui)(shui)款(kuan)繳(jiao)納(na)情(qing)(qing)況(kuang)預(yu)警。按建(jian)設單位(wei)付款(kuan)信息比(bi)、按實際(ji)取得(de)收入比(bi)、按建(jian)設進度測算比(bi)、按工程進度比(bi)、按合同(tong)約定付款(kuan)及完工時間五種(zhong)不同(tong)的形(xing)式(shi)(shi)比(bi)對稅(shui)(shui)款(kuan)征收情(qing)(qing)況(kuang)，如果比(bi)對認為存在欠繳(jiao)稅(shui)(shui)款(kuan)的以(yi)預(yu)警事項(xiang)的方式(shi)(shi)進行提醒。

還有總分(fen)(fen)機(ji)構企業(ye)(ye)所得(de)(de)稅預分(fen)(fen)預繳(jiao)情況預警(jing)，對(dui)(dui)跨省建(jian)安(an)企業(ye)(ye)的總分(fen)(fen)機(ji)構，系(xi)統按(an)季（月）根據總機(ji)構的企業(ye)(ye)所得(de)(de)稅分(fen)(fen)配表(biao)中列明的分(fen)(fen)配比(bi)例和分(fen)(fen)配稅額，與(yu)分(fen)(fen)支機(ji)構按(an)項(xiang)目申(shen)報(bao)(bao)繳(jiao)納的企業(ye)(ye)所得(de)(de)稅進行比(bi)對(dui)(dui)預警(jing)。對(dui)(dui)跨省建(jian)安(an)企業(ye)(ye)直接(jie)管(guan)轄的項(xiang)目部，系(xi)統按(an)季（月）根據建(jian)安(an)項(xiang)目的經(jing)營(ying)收(shou)入乘(cheng)以0.2%，與(yu)項(xiang)目部按(an)項(xiang)目申(shen)報(bao)(bao)繳(jiao)納的企業(ye)(ye)所得(de)(de)稅進行比(bi)對(dui)(dui)預警(jing)。

（2）不動產項目稅收評估預警(jing)。

第一是不動產項(xiang)(xiang)目(mu)稅(shui)款征收情(qing)況(kuang)(kuang)預警(jing)（按月(yue)）。按不動產項(xiang)(xiang)目(mu)比(bi)對(dui)每月(yue)收入情(qing)況(kuang)(kuang)、納稅(shui)申報(bao)情(qing)況(kuang)(kuang)、各(ge)稅(shui)種繳納情(qing)況(kuang)(kuang)，對(dui)出(chu)現異常(chang)情(qing)況(kuang)(kuang)以預警(jing)事項(xiang)(xiang)的方式進(jin)行提醒。

第二是土地增值稅分類預(yu)(yu)征(zheng)、清(qing)算(suan)預(yu)(yu)警(jing)。跟蹤不動產項目的(de)(de)《商(shang)品房(fang)預(yu)(yu)（銷）售(shou)許可證》的(de)(de)預(yu)(yu)售(shou)時間和銷售(shou)面積。對(dui)滿足(zu)清(qing)算(suan)條(tiao)件的(de)(de)以預(yu)(yu)警(jing)事項的(de)(de)方(fang)式(shi)進行(xing)(xing)提醒(xing)。對(dui)土地增值稅預(yu)(yu)征(zheng)率(lv)不到位的(de)(de)以預(yu)(yu)警(jing)事項的(de)(de)方(fang)式(shi)進行(xing)(xing)提醒(xing)。

（三(san)）查(cha)――風險應(ying)對(dui)

風(feng)險應對主要是指“預警分析――風(feng)險提示――納稅(shui)人自查――工作核查――納稅(shui)評估――日常(chang)檢查――重點稽查”中的工作核查――納稅(shui)評估――日常(chang)檢查――重點稽查四(si)個環節。

1.根據(ju)各類預警(jing)指標做進一步工作核查。對(dui)房地(di)產項(xiang)(xiang)目立(li)項(xiang)(xiang)登記(ji)的準確性和真實(shi)性進行審(shen)核。對(dui)重點稅源項(xiang)(xiang)目定期開展日常巡查，核實(shi)項(xiang)(xiang)目基本信息(xi)、立(li)項(xiang)(xiang)登記(ji)信息(xi)，項(xiang)(xiang)目建設情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)、程開工情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)，樓層(ceng)棟(dong)號、樓層(ceng)數、已建層(ceng)數或施(shi)工建筑面積、已完工面積，建設單位付款(kuan)情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)。

對建筑安裝工程項目(mu)(mu)登記信息(xi)進行審核(he)(he)，對重點稅(shui)源項目(mu)(mu)定(ding)期(qi)開展日(ri)常巡查，核(he)(he)實(shi)項目(mu)(mu)入場(chang)動工建設情(qing)(qing)、開工時間、建筑面(mian)積、合同(tong)(tong)金(jin)額，材(cai)料供(gong)(gong)應(ying)、施工進度、收入、預(yu)警信息(xi)、總包、分包工程項目(mu)(mu)納稅(shui)情(qing)(qing)況、混凝土、鋼材(cai)、磚瓦、水(shui)泥(ni)、沙石供(gong)(gong)應(ying)情(qing)(qing)況和(he)征稅(shui)情(qing)(qing)況已(yi)建層(ceng)數或(huo)施工建筑面(mian)積、已(yi)完工面(mian)積、合同(tong)(tong)約定(ding)本(ben)月(yue)應(ying)收工程款(kuan)(kuan)、根據工程進度本(ben)月(yue)應(ying)收工程款(kuan)(kuan)、本(ben)月(yue)收到工程款(kuan)(kuan)、建設單位預(yu)付工程款(kuan)(kuan)。

2.根據工作核查情況(kuang)開展納(na)(na)(na)稅(shui)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)或移交稽查。通過對(dui)納(na)(na)(na)稅(shui)人(ren)相關數(shu)據信息的分析(xi)，建(jian)立房地產業(ye)(ye)納(na)(na)(na)稅(shui)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)平臺，逐步建(jian)立健全房地產業(ye)(ye)、建(jian)筑(zhu)業(ye)(ye)納(na)(na)(na)稅(shui)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)模(mo)型，利用(yong)系統已保(bao)存(cun)的數(shu)據信息進行納(na)(na)(na)稅(shui)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)，利用(yong)科學的評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)指(zhi)標體系，借助信息化手段(duan)，對(dui)納(na)(na)(na)稅(shui)人(ren)的納(na)(na)(na)稅(shui)情況(kuang)進行綜合客(ke)觀的評(ping)(ping)價(jia)。通過納(na)(na)(na)稅(shui)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)掌握納(na)(na)(na)稅(shui)人(ren)稅(shui)收負擔率、生產經營(ying)情況(kuang)，對(dui)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)異常(chang)的企(qi)業(ye)(ye)可按規定進行納(na)(na)(na)稅(shui)約(yue)談或轉稽查選(xuan)案備選(xuan)。

（四(si)）控――對(dui)房產建(jian)筑業(ye)專業(ye)化(hua)管(guan)理進行過(guo)程監控與績效評估

房產建筑業專(zhuan)業化管(guan)理(li)(li)(li)，在(zai)整個稅務管(guan)理(li)(li)(li)中占有極(ji)為重(zhong)要(yao)(yao)的(de)(de)(de)地位，必須通過(guo)iso9000質量(liang)管(guan)理(li)(li)(li)體(ti)系，對風(feng)(feng)險(xian)管(guan)理(li)(li)(li)每一個環節(jie)(jie)進(jin)行監控，及時糾正風(feng)(feng)險(xian)管(guan)理(li)(li)(li)的(de)(de)(de)具體(ti)運行與(yu)風(feng)(feng)險(xian)管(guan)理(li)(li)(li)總體(ti)目標之間(jian)的(de)(de)(de)偏差；定期進(jin)行風(feng)(feng)險(xian)績效評估(gu)，對風(feng)(feng)險(xian)過(guo)程的(de)(de)(de)各主要(yao)(yao)環節(jie)(jie)做出(chu)的(de)(de)(de)評價，并從稅法遵(zun)從度和征管(guan)成本效益(yi)兩方面(mian)對房產建筑業專(zhuan)業化管(guan)理(li)(li)(li)的(de)(de)(de)管(guan)和核兩個環節(jie)(jie)的(de)(de)(de)管(guan)理(li)(li)(li)質量(liang)和效率做出(chu)評判，以促(cu)進(jin)風(feng)(feng)險(xian)管(guan)理(li)(li)(li)持續改進(jin)。

篇3

（江西經濟管(guan)理(li)干部學(xue)院 江西 南昌 330088）

摘 要：十(shi)幾年(nian)來(lai)，關于(yu)對個(ge)人住(zhu)房(fang)征收(shou)房(fang)產(chan)稅(shui)的(de)(de)爭論頻繁見諸報端。2015年(nian)3月，不動產(chan)登記條例的(de)(de)公布再次掀起(qi)對房(fang)產(chan)稅(shui)制改革的(de)(de)熱議，文章(zhang)通過(guo)國外征收(shou)房(fang)地產(chan)稅(shui)的(de)(de)經驗比較，對我國房(fang)產(chan)稅(shui)改革提出個(ge)人看(kan)法。

關鍵詞 ：個人(ren)住房；房產稅；國際比較(jiao)

中圖分類號：F293.3 文獻標(biao)識碼：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．14．015

1 國外房地產稅制概況(kuang)

1．1 美國的房地(di)產稅

美國對土(tu)地(di)(di)(di)(di)、房(fang)屋及(ji)車船(chuan)等少量動產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)合(he)并課征財(cai)(cai)(cai)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)，是(shi)(shi)地(di)(di)(di)(di)方(fang)(fang)(fang)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)主體稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)種(zhong)(zhong)(zhong)。財(cai)(cai)(cai)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)以(yi)(yi)不動產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)所(suo)有人(ren)(ren)為(wei)納稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)(ren)，稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)率由地(di)(di)(di)(di)方(fang)(fang)(fang)政府依(yi)據地(di)(di)(di)(di)方(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)支出規模、非(fei)財(cai)(cai)(cai)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)收入及(ji)可(ke)(ke)(ke)征稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)財(cai)(cai)(cai)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)來(lai)確定(ding)(ding)。財(cai)(cai)(cai)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)采用從價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)計(ji)征的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)方(fang)(fang)(fang)法(fa)，財(cai)(cai)(cai)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)值的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)估(gu)(gu)(gu)算(suan)是(shi)(shi)財(cai)(cai)(cai)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)制(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)核心。估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)方(fang)(fang)(fang)法(fa)有三(san)種(zhong)(zhong)(zhong)：一(yi)是(shi)(shi)市(shi)場(chang)(chang)信(xin)息(xi)(xi)(xi)法(fa)，又稱可(ke)(ke)(ke)比(bi)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)法(fa)，即通(tong)過比(bi)較最近在市(shi)場(chang)(chang)被售出的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)類(lei)似(si)財(cai)(cai)(cai)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)來(lai)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)；二是(shi)(shi)所(suo)得法(fa)，即通(tong)過預(yu)計(ji)財(cai)(cai)(cai)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)預(yu)期(qi)收益來(lai)估(gu)(gu)(gu)計(ji)財(cai)(cai)(cai)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)值；三(san)是(shi)(shi)成(cheng)本法(fa)，即重置成(cheng)本法(fa)，同時還要合(he)理(li)(li)地(di)(di)(di)(di)確定(ding)(ding)累計(ji)折舊。美國各(ge)地(di)(di)(di)(di)方(fang)(fang)(fang)政府都擁(yong)有自己的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)部門，還建立(li)了(le)比(bi)較詳細(xi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)財(cai)(cai)(cai)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)信(xin)息(xi)(xi)(xi)管理(li)(li)制(zhi)(zhi)度(du)，其中資料卡是(shi)(shi)最常見的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)管理(li)(li)方(fang)(fang)(fang)法(fa)。卡片上的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)信(xin)息(xi)(xi)(xi)包括(kuo)所(suo)在地(di)(di)(di)(di)、稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)號(hao)、財(cai)(cai)(cai)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)類(lei)別、所(suo)有權的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)變更情(qing)況、估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)日期(qi)、估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)組成(cheng)及(ji)變化情(qing)況，土(tu)地(di)(di)(di)(di)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)類(lei)別、建筑的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)種(zhong)(zhong)(zhong)類(lei)、房(fang)屋的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)種(zhong)(zhong)(zhong)類(lei)和(he)(he)數量等。在計(ji)算(suan)機加以(yi)(yi)管理(li)(li)后，這種(zhong)(zhong)(zhong)信(xin)息(xi)(xi)(xi)管理(li)(li)制(zhi)(zhi)度(du)可(ke)(ke)(ke)以(yi)(yi)為(wei)政府提供(gong)多(duo)方(fang)(fang)(fang)位的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)信(xin)息(xi)(xi)(xi)：可(ke)(ke)(ke)以(yi)(yi)作為(wei)財(cai)(cai)(cai)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)重新估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)時的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)參(can)考(kao)；把財(cai)(cai)(cai)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)匯(hui)總可(ke)(ke)(ke)以(yi)(yi)掌握(wo)財(cai)(cai)(cai)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)基情(qing)況；財(cai)(cai)(cai)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)信(xin)息(xi)(xi)(xi)也可(ke)(ke)(ke)以(yi)(yi)為(wei)個(ge)人(ren)(ren)所(suo)得稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)計(ji)算(suan)和(he)(he)檢查提供(gong)必要的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)參(can)考(kao)。財(cai)(cai)(cai)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)優惠規定(ding)(ding)主要是(shi)(shi)針(zhen)對各(ge)級(ji)政府包括(kuo)外(wai)國政府擁(yong)有的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)非(fei)商(shang)業財(cai)(cai)(cai)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)和(he)(he)宗教(jiao)、慈善、教(jiao)育等非(fei)盈利組織擁(yong)有的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)財(cai)(cai)(cai)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)；對老(lao)人(ren)(ren)、退伍(wu)軍人(ren)(ren)和(he)(he)家庭自用住房(fang)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)法(fa)也規定(ding)(ding)了(le)一(yi)定(ding)(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)寬免(mian)(mian)，部分政策(ce)鼓勵項目也可(ke)(ke)(ke)享(xiang)受(shou)寬免(mian)(mian)；低收入家庭繳(jiao)納的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)財(cai)(cai)(cai)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)與個(ge)人(ren)(ren)所(suo)得稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)比(bi)率達到一(yi)定(ding)(ding)標(biao)準時，可(ke)(ke)(ke)以(yi)(yi)抵免(mian)(mian)個(ge)人(ren)(ren)所(suo)得稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)或直(zhi)接退稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)；所(suo)得有限的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)老(lao)人(ren)(ren)和(he)(he)殘疾人(ren)(ren)、靠近發達地(di)(di)(di)(di)區的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)農(nong)場(chang)(chang)主可(ke)(ke)(ke)以(yi)(yi)享(xiang)受(shou)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)收遞(di)延。

1．2 英國的房地產(chan)稅

英(ying)國對(dui)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)所(suo)有者(zhe)或承租者(zhe)征(zheng)收(shou)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)財(cai)(cai)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)，對(dui)企業(ye)(ye)(ye)法(fa)人(ren)或個(ge)人(ren)擁有的(de)營業(ye)(ye)(ye)用(yong)房(fang)(fang)征(zheng)收(shou)營業(ye)(ye)(ye)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)稅(shui)(shui)(shui)(shui)。住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)財(cai)(cai)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)是英(ying)國唯一(yi)的(de)地(di)方稅(shui)(shui)(shui)(shui)，采(cai)用(yong)從價(jia)(jia)計征(zheng)的(de)方法(fa)。住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)的(de)價(jia)(jia)值由(you)(you)英(ying)國政府(fu)(fu)國內(nei)稅(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)局所(suo)屬的(de)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)估(gu)(gu)價(jia)(jia)機構(gou)進(jin)行(xing)估(gu)(gu)價(jia)(jia)。營業(ye)(ye)(ye)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)稅(shui)(shui)(shui)(shui)按租金(jin)(jin)計稅(shui)(shui)(shui)(shui)，租金(jin)(jin)由(you)(you)專門設置的(de)評估(gu)(gu)機構(gou)對(dui)納稅(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)財(cai)(cai)產(chan)按視同出(chu)租的(de)租金(jin)(jin)收(shou)入進(jin)行(xing)估(gu)(gu)定，每5年(nian)重估(gu)(gu)一(yi)次。住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)財(cai)(cai)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)率(lv)由(you)(you)各地(di)議(yi)會根據地(di)方政府(fu)(fu)開(kai)支(zhi)情況以及(ji)從其(qi)他渠道可(ke)獲收(shou)入的(de)差額確定。房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)價(jia)(jia)值不同，地(di)區不同，適(shi)用(yong)稅(shui)(shui)(shui)(shui)額也不同。營業(ye)(ye)(ye)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)稅(shui)(shui)(shui)(shui)稅(shui)(shui)(shui)(shui)率(lv)全國統(tong)一(yi)，由(you)(you)財(cai)(cai)政部確定，目前稅(shui)(shui)(shui)(shui)率(lv)為41．6％。住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)財(cai)(cai)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)主要對(dui)傷殘者(zhe)和低收(shou)入者(zhe)實行(xing)減(jian)免稅(shui)(shui)(shui)(shui)優(you)惠(hui)，住(zhu)(zhu)宅所(suo)有人(ren)或使(shi)用(yong)人(ren)是未成(cheng)年(nian)人(ren)、醫生或學生等的(de)可(ke)享受(shou)一(yi)定折扣優(you)惠(hui)。營業(ye)(ye)(ye)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)稅(shui)(shui)(shui)(shui)對(dui)工業(ye)(ye)(ye)、運輸(shu)業(ye)(ye)(ye)空置房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)，農業(ye)(ye)(ye)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)免稅(shui)(shui)(shui)(shui)，慈善機構(gou)用(yong)房(fang)(fang)和其(qi)他空置房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)也可(ke)享受(shou)相應減(jian)免優(you)惠(hui)。

1．3 日本的房地(di)產稅

日本對土(tu)地(di)所(suo)課征的稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)種有(you)(you)地(di)價稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)、特別土(tu)地(di)所(suo)有(you)(you)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)，對土(tu)地(di)、房屋合(he)并征稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)的有(you)(you)固定資(zi)產稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)、不(bu)動產購置稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)和城(cheng)市(shi)規劃(hua)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)。其中，地(di)價稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)屬國稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)，固定資(zi)產稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)屬都(dou)道府縣稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)，特別土(tu)地(di)所(suo)有(you)(you)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)、不(bu)動產購置稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)和城(cheng)市(shi)規劃(hua)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)屬市(shi)町(ding)村稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)。

（1）地(di)價稅(shui)(shui)(shui)。地(di)價稅(shui)(shui)(shui)的納稅(shui)(shui)(shui)人(ren)(ren)為(wei)(wei)擁有(you)日(ri)本國(guo)內土(tu)(tu)地(di)及(ji)租地(di)權(quan)的個人(ren)(ren)與(yu)法人(ren)(ren)。課(ke)稅(shui)(shui)(shui)對(dui)(dui)象為(wei)(wei)個人(ren)(ren)與(yu)法人(ren)(ren)所(suo)擁有(you)的土(tu)(tu)地(di)及(ji)土(tu)(tu)地(di)權(quan)力。稅(shui)(shui)(shui)法規(gui)定，每(mei)個納稅(shui)(shui)(shui)人(ren)(ren)每(mei)年(nian)對(dui)(dui)其1月1日(ri)所(suo)有(you)的土(tu)(tu)地(di)承擔納稅(shui)(shui)(shui)義務(wu)，地(di)價稅(shui)(shui)(shui)的計稅(shui)(shui)(shui)依(yi)據為(wei)(wei)土(tu)(tu)地(di)的評估金額，稅(shui)(shui)(shui)率(lv)(lv)為(wei)(wei)比例稅(shui)(shui)(shui)率(lv)(lv)，現行稅(shui)(shui)(shui)率(lv)(lv)為(wei)(wei)0．15％。地(di)價稅(shui)(shui)(shui)還按(an)金額和面積比例設定的兩種起征點(dian)，即定額起征點(dian)和面積比例起征點(dian)。

（2）特(te)別(bie)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)所(suo)有(you)(you)稅。特(te)別(bie)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)所(suo)有(you)(you)稅設(she)置(zhi)(zhi)了較(jiao)高的(de)(de)起征(zheng)(zheng)點(dian)，只對(dui)(dui)(dui)較(jiao)大(da)規模的(de)(de)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)所(suo)有(you)(you)者課(ke)(ke)稅。課(ke)(ke)稅對(dui)(dui)(dui)象為土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)的(de)(de)所(suo)有(you)(you)和購(gou)(gou)置(zhi)(zhi)行為，計稅依據(ju)為土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)的(de)(de)購(gou)(gou)置(zhi)(zhi)價。特(te)別(bie)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)所(suo)有(you)(you)稅實行固定(ding)稅率，土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)所(suo)有(you)(you)的(de)(de)稅率是1．4％，土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)購(gou)(gou)置(zhi)(zhi)的(de)(de)稅率是3％。為避免重(zhong)復征(zheng)(zheng)稅，在計算特(te)別(bie)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)所(suo)有(you)(you)稅時，要扣(kou)除(chu)(chu)與其性質(zhi)相(xiang)近的(de)(de)其他稅種(zhong)的(de)(de)納(na)稅額(e)(e)。具體(ti)來講(jiang)就是：對(dui)(dui)(dui)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)所(suo)有(you)(you)者課(ke)(ke)征(zheng)(zheng)特(te)別(bie)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)所(suo)有(you)(you)稅時，扣(kou)除(chu)(chu)同年(nian)固定(ding)資(zi)產稅的(de)(de)納(na)稅額(e)(e)；對(dui)(dui)(dui)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)購(gou)(gou)置(zhi)(zhi)者課(ke)(ke)征(zheng)(zheng)特(te)別(bie)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)所(suo)有(you)(you)稅時，扣(kou)除(chu)(chu)該土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)購(gou)(gou)置(zhi)(zhi)時已(yi)繳(jiao)納(na)的(de)(de)不動產購(gou)(gou)置(zhi)(zhi)稅額(e)(e)。

（3）固(gu)(gu)(gu)定資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)。固(gu)(gu)(gu)定資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)對個人(ren)或法(fa)人(ren)所有(you)的(de)固(gu)(gu)(gu)定資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)課稅(shui)(shui)，包括土地、房(fang)屋和折舊資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)。其計稅(shui)(shui)依(yi)據為(wei)各市(shi)町(ding)村(cun)《固(gu)(gu)(gu)定資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)登記冊》中(zhong)所列(lie)示的(de)應(ying)稅(shui)(shui)財產(chan)(chan)(chan)的(de)評估價(jia)(jia)值(zhi)，該評估價(jia)(jia)值(zhi)原則(ze)上用(yong)(yong)時(shi)價(jia)(jia)（即當(dang)地同期買賣(mai)價(jia)(jia)格）來計算固(gu)(gu)(gu)定資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)的(de)價(jia)(jia)值(zhi)。評估價(jia)(jia)值(zhi)每三年(nian)重估一次(ci)，納稅(shui)(shui)人(ren)對評估價(jia)(jia)值(zhi)有(you)異(yi)議(yi)的(de)可以(yi)向固(gu)(gu)(gu)定資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)評估委員會提(ti)出申訴。住宅用(yong)(yong)地計稅(shui)(shui)依(yi)據實行按評估價(jia)(jia)值(zhi)扣除一定比(bi)例的(de)制度(du)。固(gu)(gu)(gu)定資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)標準稅(shui)(shui)率為(wei)1．4％，限制稅(shui)(shui)率為(wei)2．1％，超過1．7％時(shi)自治(zhi)省有(you)權下調。固(gu)(gu)(gu)定資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)對土地、房(fang)屋和折舊資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)分(fen)別(bie)設(she)置了起征(zheng)點，對新建住宅可以(yi)適當(dang)減免。

（4）不(bu)動(dong)產購(gou)置稅(shui)(shui)。不(bu)動(dong)產購(gou)置稅(shui)(shui)對購(gou)置和(he)改擴建(jian)(jian)土地(di)、房屋的個人(ren)和(he)法人(ren)課(ke)稅(shui)(shui)，其計稅(shui)(shui)依據為(wei)固(gu)定資產課(ke)稅(shui)(shui)臺賬所(suo)記(ji)載的評估價值，而且符合一定條件時可以(yi)從計稅(shui)(shui)依據中扣除一定金額。不(bu)動(dong)產購(gou)置稅(shui)(shui)實行比例稅(shui)(shui)率，標(biao)準(zhun)稅(shui)(shui)率為(wei)4％，住宅購(gou)置為(wei)3％，對土地(di)，新建(jian)(jian)、擴建(jian)(jian)的房屋以(yi)及其他房屋也分別規定了起征點。

（5）城市規(gui)(gui)劃稅(shui)(shui)。城市規(gui)(gui)劃稅(shui)(shui)的(de)納稅(shui)(shui)人、計稅(shui)(shui)依(yi)據、繳(jiao)納方法等與固(gu)定(ding)資(zi)產稅(shui)(shui)相同，通常與固(gu)定(ding)資(zi)產稅(shui)(shui)一并征(zheng)收。不同之處在于：城市規(gui)(gui)劃稅(shui)(shui)不對折舊資(zi)產課稅(shui)(shui)；對住宅用地的(de)計稅(shui)(shui)依(yi)據所(suo)設(she)置的(de)扣除比(bi)例(li)也不同于固(gu)定(ding)資(zi)產稅(shui)(shui)；稅(shui)(shui)率上規(gui)(gui)定(ding)了0．3％的(de)限制稅(shui)(shui)率；對新建住宅不進行稅(shui)(shui)額(e)減免。

1．4 加(jia)拿大的房產(chan)稅制度

加拿大對(dui)(dui)土地、房(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)所有(you)者(zhe)課征(zheng)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)稅(shui)，對(dui)(dui)不(bu)動(dong)(dong)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)占用(yong)(yong)者(zhe)征(zheng)收營業財產(chan)(chan)稅(shui)。各省(sheng)(sheng)對(dui)(dui)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)稅(shui)的(de)(de)(de)征(zheng)收方(fang)式、稅(shui)基、估(gu)(gu)價、稅(shui)率(lv)(lv)及稅(shui)收優(you)惠(hui)都作了(le)規定(ding)。房(fang)(fang)地產(chan)(chan)稅(shui)和營業財產(chan)(chan)稅(shui)的(de)(de)(de)稅(shui)基由(you)(you)兩個(ge)部分(fen)組成，一部分(fen)是土地，一部分(fen)是建筑物和其(qi)他不(bu)動(dong)(dong)產(chan)(chan)。稅(shui)基由(you)(you)政(zheng)府(fu)(fu)評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)，政(zheng)府(fu)(fu)估(gu)(gu)價一般采用(yong)(yong)市場評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)法。為了(le)降(jiang)低評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)誤差(cha)，各省(sheng)(sheng)都成立了(le)專門的(de)(de)(de)集中評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)機構，并制定(ding)出評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)手冊來(lai)指導(dao)評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)師的(de)(de)(de)工作。同(tong)時，絕大多數省(sheng)(sheng)都通過立法來(lai)保證評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)師調查和取得必要信息的(de)(de)(de)權(quan)力，當事人(ren)必須配合評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)師的(de)(de)(de)工作。各省(sheng)(sheng)稅(shui)率(lv)(lv)主(zhu)(zhu)要依據(ju)各個(ge)地方(fang)政(zheng)府(fu)(fu)的(de)(de)(de)收支情況確定(ding)，全(quan)國甚至全(quan)省(sheng)(sheng)都沒(mei)有(you)統一的(de)(de)(de)稅(shui)率(lv)(lv)。加拿大房(fang)(fang)地產(chan)(chan)稅(shui)的(de)(de)(de)稅(shui)收優(you)惠(hui)與(yu)美(mei)國類似，主(zhu)(zhu)要依據(ju)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)的(de)(de)(de)用(yong)(yong)途和所有(you)者(zhe)確定(ding)減免。

1．5 香港的房產(chan)稅制度

在香港，房產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)又稱為物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)。香港物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)對土地及(ji)(ji)建筑物(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)所有(you)者和(he)占用(yong)者均課稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)，主(zhu)要(yao)是對業(ye)(ye)(ye)主(zhu)來自(zi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)租金(jin)收入征稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)，沒有(you)租金(jin)收入則不(bu)需(xu)要(yao)繳(jiao)納(na)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)。物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)率為15％左右，業(ye)(ye)(ye)主(zhu)必(bi)須把(ba)所擁有(you)的(de)(de)(de)全部物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)填報(bao)在綜(zong)合報(bao)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)表中(zhong)，接受稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)機關(guan)評稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)，再根據評稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)通知書(shu)列明的(de)(de)(de)時(shi)間和(he)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)額繳(jiao)納(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)款(kuan)。香港物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)免稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)項目主(zhu)要(yao)有(you)：由(you)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)支(zhi)付的(de)(de)(de)差餉（即物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)費）；來自(zi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)租金(jin)收入，但在該課稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)年(nian)度內無(wu)法(fa)收取；作(zuo)為支(zhi)付修理(li)費及(ji)(ji)其它開支(zhi)費用(yong)20％的(de)(de)(de)免稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)額，該扣(kou)除(chu)額與實(shi)際開支(zhi)數(shu)目大(da)小無(wu)關(guan)，統一按20％扣(kou)除(chu)。

2 國外關于房產(chan)稅的做法(fa)對我國的啟示

從國外房(fang)(fang)產稅的概況及(ji)其比較可以看到，房(fang)(fang)產稅是(shi)一個地方(fang)稅種，由地方(fang)政府(fu)負責征收(shou)管理(li)，它(ta)對(dui)土(tu)地、房(fang)(fang)產及(ji)其他(ta)建筑物的保有環節(jie)征稅，按房(fang)(fang)地產的評估價值的一定比例計(ji)算應納稅額，由納稅人(ren)申(shen)報(bao)納稅。國外房(fang)(fang)產稅的做(zuo)法對(dui)我國房(fang)(fang)地產稅制有以下啟示：

2．1 合理確定房產稅稅制要素

（1）納(na)稅人。由于我國土(tu)地(di)歸國家所有(you)(you)(you)，房產稅的(de)(de)納(na)稅人可以設定(ding)為擁有(you)(you)(you)建筑物所有(you)(you)(you)權及土(tu)地(di)使用權的(de)(de)單(dan)位和個人。

（2）征(zheng)稅(shui)(shui)范圍。建議將房(fang)(fang)產稅(shui)(shui)的(de)(de)征(zheng)收(shou)范圍擴大到城(cheng)市非經營性房(fang)(fang)地(di)(di)產和農村(cun)地(di)(di)區的(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產。同時(shi)，借鑒日本的(de)(de)做法，通過設置(zhi)一個足夠高的(de)(de)起征(zheng)點，使(shi)城(cheng)鄉中(zhong)低收(shou)入者不用負(fu)擔(dan)房(fang)(fang)產稅(shui)(shui)。

（3）計(ji)稅(shui)(shui)依(yi)(yi)據(ju)。遵循(xun)國際慣例，房(fang)產稅(shui)(shui)應以(yi)房(fang)地(di)產的(de)市(shi)(shi)場價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)為計(ji)稅(shui)(shui)依(yi)(yi)據(ju)。這里的(de)市(shi)(shi)場價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)即經(jing)過評(ping)估(gu)機構評(ping)估(gu)確定的(de)評(ping)估(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)。評(ping)估(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)可以(yi)依(yi)(yi)據(ju)房(fang)地(di)產的(de)市(shi)(shi)場價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)、重置價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)或(huo)租金(jin)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)確定，不同的(de)情況下依(yi)(yi)據(ju)不同的(de)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)，比如(ru)，對(dui)商業用(yong)房(fang)采(cai)用(yong)市(shi)(shi)場價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)或(huo)租金(jin)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)，對(dui)舊(jiu)住宅采(cai)用(yong)重置價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)。

（4）稅(shui)(shui)率(lv)。房產(chan)(chan)稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)率(lv)的設計有(you)一個基本原則(ze)，即(ji)科學測算現(xian)行房地產(chan)(chan)相關(guan)稅(shui)(shui)費(fei)的總(zong)體規模，使房產(chan)(chan)稅(shui)(shui)的總(zong)體收入規模與(yu)之(zhi)基本相當。在具體制定稅(shui)(shui)率(lv)時，應(ying)該是由中央政府(fu)確(que)定稅(shui)(shui)率(lv)幅度，各個地方依據本地經濟發展(zhan)水平、房地產(chan)(chan)市場(chang)狀況、納稅(shui)(shui)人(ren)的負(fu)擔能力(li)和地方政府(fu)收支情況等因(yin)素確(que)定本地適用稅(shui)(shui)率(lv)。同時還可以(yi)借鑒國(guo)外經驗，對不同用途的房地產(chan)(chan)設置不同的稅(shui)(shui)率(lv)。

（5）減(jian)免(mian)稅(shui)。房(fang)(fang)(fang)產稅(shui)的(de)減(jian)免(mian)規定應該規范(fan)透明，體現國(guo)家重要的(de)長期政(zheng)(zheng)策(ce)走(zou)向(xiang)。建議房(fang)(fang)(fang)產稅(shui)保(bao)留對國(guo)家和政(zheng)(zheng)府所擁有(you)的(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)產、外國(guo)領(ling)事館(guan)房(fang)(fang)(fang)地(di)產給予免(mian)稅(shui)，對教育(yu)、文化(hua)、宗(zong)教、慈(ci)善等非營利性事業給予免(mian)稅(shui)，對城鄉居民住房(fang)(fang)(fang)設定起征點，對農業用地(di)暫(zan)免(mian)征收房(fang)(fang)(fang)產稅(shui)。已售住房(fang)(fang)(fang)因為(wei)已經預交了30~70年的(de)土地(di)出(chu)讓金，可(ke)以(yi)考慮給予適當的(de)稅(shui)收優惠。

2．2 建立房地(di)產(chan)價值評估機(ji)制

房產(chan)稅以房地產(chan)的(de)(de)(de)市(shi)場(chang)價值為計稅依據，這就要(yao)求我國建立完善的(de)(de)(de)房地產(chan)評(ping)(ping)(ping)(ping)估機(ji)(ji)制。首先要(yao)制定(ding)與價值評(ping)(ping)(ping)(ping)估有關的(de)(de)(de)評(ping)(ping)(ping)(ping)估方(fang)法(fa)、技術手段(duan)、操作程序、爭議處(chu)理(li)等法(fa)規(gui)，然后(hou)再設定(ding)專(zhuan)門的(de)(de)(de)評(ping)(ping)(ping)(ping)估機(ji)(ji)構(gou)，配備專(zhuan)業(ye)的(de)(de)(de)評(ping)(ping)(ping)(ping)估人員。在(zai)評(ping)(ping)(ping)(ping)估機(ji)(ji)構(gou)的(de)(de)(de)設置上(shang)，建議我國借(jie)鑒加拿大的(de)(de)(de)做法(fa)，由省級政府(fu)(fu)設置評(ping)(ping)(ping)(ping)估辦公室(shi)，對市(shi)（縣(xian)）一級政府(fu)(fu)的(de)(de)(de)評(ping)(ping)(ping)(ping)估進行(xing)管理(li)協調，或(huo)者(zhe)由省級政府(fu)(fu)負責招標，在(zai)民(min)間選定(ding)評(ping)(ping)(ping)(ping)估機(ji)(ji)構(gou)，市(shi)（縣(xian)）級政府(fu)(fu)則具體(ti)負責轄區(qu)內的(de)(de)(de)評(ping)(ping)(ping)(ping)估工作。對評(ping)(ping)(ping)(ping)估從業(ye)人員也要(yao)定(ding)期進行(xing)培訓，并考(kao)核其執業(ye)能力。

2．3 建立與不動(dong)產登記、評估有關的數據(ju)庫

房地(di)產(chan)價值評估需要(yao)用到大量的詳(xiang)盡的信(xin)(xin)息，建(jian)議我國借鑒美國、日本等(deng)的經驗(yan)，建(jian)立房產(chan)登(deng)記(ji)制度。在對房地(di)產(chan)信(xin)(xin)息進行登(deng)記(ji)時，要(yao)運(yun)用計(ji)算機(ji)技(ji)術對房地(di)產(chan)信(xin)(xin)息進行及時的搜集、處理(li)、存儲(chu)和管理(li)，從而更加方便快捷地(di)獲取有效的評估和征管資(zi)料。2015年3月1日不動產(chan)登(deng)記(ji)條例終(zhong)于開始實施(shi)。

2．4 適當下放房(fang)產(chan)稅的征管權限

從國(guo)際經驗來(lai)看，房(fang)(fang)產稅(shui)是地方(fang)(fang)稅(shui)，其(qi)征管應該由地方(fang)(fang)政(zheng)府(fu)負責，并(bing)把(ba)房(fang)(fang)產稅(shui)逐漸培育成(cheng)地方(fang)(fang)政(zheng)府(fu)的(de)(de)一項重要收入(ru)來(lai)源。在(zai)我國(guo)現(xian)在(zai)的(de)(de)五(wu)級(ji)(ji)政(zheng)府(fu)的(de)(de)框架(jia)下(xia)，省以下(xia)的(de)(de)省、地（市(shi)(shi)）、縣(xian)、鄉(xiang)鎮都叫地方(fang)(fang)，本文所(suo)(suo)說的(de)(de)地方(fang)(fang)與現(xian)在(zai)的(de)(de)地方(fang)(fang)還不完(wan)全一樣(yang)，與國(guo)際上通常所(suo)(suo)講的(de)(de)地方(fang)(fang)也(ye)不一致(zhi)。只有(you)在(zai)完(wan)成(cheng)了“鄉(xiang)財縣(xian)管”、“省管縣(xian)”等改革將我國(guo)政(zheng)府(fu)減少到中央、省、市(shi)(shi)（縣(xian)）三級(ji)(ji)政(zheng)府(fu)時，國(guo)外(wai)所(suo)(suo)說的(de)(de)地方(fang)(fang)才(cai)能對應到我國(guo)的(de)(de)市(shi)(shi)（縣(xian)）一級(ji)(ji)，房(fang)(fang)產稅(shui)才(cai)可以清晰的(de)(de)配(pei)在(zai)市(shi)(shi)（縣(xian)）一級(ji)(ji)政(zheng)府(fu)上。

將房產(chan)稅(shui)的(de)(de)征(zheng)管權(quan)(quan)限(xian)下放到市（縣）政府是因為房產(chan)稅(shui)以不動產(chan)為征(zheng)稅(shui)對象(xiang)，它幾乎沒有(you)流動性，具(ju)(ju)(ju)有(you)很強的(de)(de)穩(wen)定性，便于地方掌握。具(ju)(ju)(ju)體(ti)的(de)(de)下放的(de)(de)征(zheng)管權(quan)(quan)限(xian)有(you)具(ju)(ju)(ju)體(ti)稅(shui)率的(de)(de)最(zui)終決定權(quan)(quan)、具(ju)(ju)(ju)體(ti)起征(zheng)點的(de)(de)最(zui)終決定權(quan)(quan)以及對低收入者(zhe)和缺乏收入來源的(de)(de)傷殘(can)者(zhe)的(de)(de)減免(mian)規定等。

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篇4

關鍵詞：房產稅(shui) 征收現狀 建議

一、房產稅相關介紹

房產(chan)稅(shui)(shui)(shui)是以(yi)房屋(wu)為(wei)征(zheng)(zheng)稅(shui)(shui)(shui)對象、向(xiang)產(chan)權(quan)(quan)所(suo)有(you)人征(zheng)(zheng)收(shou)(shou)的(de)(de)、以(yi)房屋(wu)的(de)(de)計(ji)稅(shui)(shui)(shui)余(yu)值或租金收(shou)(shou)入為(wei)計(ji)稅(shui)(shui)(shui)依(yi)據、向(xiang)產(chan)權(quan)(quan)所(suo)有(you)人征(zheng)(zheng)收(shou)(shou)的(de)(de)一(yi)種(zhong)財產(chan)稅(shui)(shui)(shui)。房產(chan)稅(shui)(shui)(shui)是為(wei)中外各國政府廣為(wei)開征(zheng)(zheng)的(de)(de)古老的(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)種(zhong)，可以(yi)為(wei)籌集地方財政收(shou)(shou)入做出重要貢獻，并有(you)利于加強房產(chan)管理。2011年1月28日，上(shang)海重慶(qing)開始房產(chan)稅(shui)(shui)(shui)試點改革，上(shang)海征(zheng)(zheng)收(shou)(shou)對象為(wei)本市(shi)(shi)居民新購房且屬于第(di)二套及以(yi)上(shang)住房和非本市(shi)(shi)居民新購房，稅(shui)(shui)(shui)率暫定0.6%；重慶(qing)征(zheng)(zheng)收(shou)(shou)對象是獨(du)棟別墅(shu)高檔公寓，以(yi)及無(wu)工作戶口(kou)無(wu)投(tou)資人員所(suo)購二套房，稅(shui)(shui)(shui)率為(wei)0.5%-1.2%。2013年5月24日，房產(chan)稅(shui)(shui)(shui)試點擴容(rong)被證實(shi)，將(jiang)增加房產(chan)稅(shui)(shui)(shui)改革試點城市(shi)(shi)，專家稱(cheng)直(zhi)指一(yi)二線高房。

二(er)、我(wo)國房產稅之征收現狀及問題

國家(jia)征收(shou)房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅的(de)主要目的(de)在(zai)于通(tong)過(guo)增加房(fang)(fang)(fang)產(chan)持(chi)有(you)環節的(de)成本來打(da)擊囤房(fang)(fang)(fang)的(de)行為(wei)，抑制房(fang)(fang)(fang)產(chan)投(tou)機，穩定房(fang)(fang)(fang)產(chan)價格，提高房(fang)(fang)(fang)屋住宅率。以此達到國家(jia)調控(kong)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)市(shi)場的(de)目標(biao)。但(dan)事與(yu)愿違(wei)，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)制度設計的(de)偏失(shi)使其不(bu)能(neng)有(you)效地(di)(di)發揮其作(zuo)用，某(mou)種程度上(shang)阻礙(ai)了(le)征收(shou)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)稅目標(biao)的(de)實現(xian)。筆者認為(wei)主要體現(xian)在(zai)以下幾個方面：

（一）征收對象(xiang)的范(fan)圍(wei)界定不明(ming)晰

根據《房(fang)產稅(shui)(shui)暫行條(tiao)例》其征稅(shui)(shui)的(de)對(dui)象(xiang)僅(jin)僅(jin)局(ju)限于經(jing)營(ying)(ying)性的(de)房(fang)產，而將住宅用途的(de)房(fang)產排除(chu)在外，無疑使房(fang)產稅(shui)(shui)征收(shou)的(de)初衷大打折扣，偏離了其價值(zhi)取向。不論是經(jing)營(ying)(ying)性房(fang)屋(wu)(wu)還是住宅性房(fang)屋(wu)(wu)都(dou)是"一人占多(duo)房(fang)"的(de)狀態，在持有(you)環節上不應(ying)區(qu)分它(ta)們的(de)用途，而當一視同仁(ren)。此外，滬渝(yu)兩地的(de)房(fang)產稅(shui)(shui)試點方案都(dou)針對(dui)增量房(fang)征收(shou)房(fang)產稅(shui)(shui)，對(dui)存量房(fang)本不征收(shou)，僅(jin)重慶在后(hou)來才加征存量獨棟別(bie)墅的(de)房(fang)產稅(shui)(shui)。

（二）納(na)稅人權利保障缺失

這樣使得(de)房產(chan)(chan)稅(shui)征收(shou)失去(qu)了群眾基礎(chu)。不(bu)論是《房產(chan)(chan)稅(shui)暫(zan)(zan)行(xing)條例》還(huan)是兩地改革試(shi)點的(de)(de)《暫(zan)(zan)行(xing)辦(ban)法》中(zhong)均無有關(guan)納(na)稅(shui)人權(quan)利保障(zhang)的(de)(de)規定，納(na)稅(shui)人的(de)(de)知情權(quan)、參與(yu)權(quan)與(yu)監(jian)(jian)督權(quan)就無從行(xing)使，不(bu)能較好地參與(yu)到稅(shui)收(shou)立法與(yu)監(jian)(jian)督的(de)(de)過(guo)程中(zhong)去(qu)，這也成為房產(chan)(chan)稅(shui)征收(shou)及其改革試(shi)點遭(zao)受眾多(duo)質疑和(he)非議的(de)(de)癥結所在。

（三）稅(shui)收監(jian)督缺位(wei)

我國行(xing)(xing)(xing)政(zheng)訴訟的(de)(de)(de)受案范圍(wei)不包括對抽象(xiang)行(xing)(xing)(xing)政(zheng)行(xing)(xing)(xing)為提(ti)起的(de)(de)(de)訴訟，那作為行(xing)(xing)(xing)政(zheng)法(fa)(fa)規(gui)和地方政(zheng)府規(gui)章(zhang)的(de)(de)(de)兩個有關(guan)(guan)房產(chan)稅(shui)的(de)(de)(de)稅(shui)收法(fa)(fa)規(gui)，被(bei)排除在司法(fa)(fa)審(shen)查之外；而關(guan)(guan)于(yu)行(xing)(xing)(xing)政(zheng)復(fu)議有關(guan)(guan)附帶提(ti)請抽象(xiang)行(xing)(xing)(xing)政(zheng)行(xing)(xing)(xing)為審(shen)查的(de)(de)(de)規(gui)定，行(xing)(xing)(xing)政(zheng)復(fu)議只審(shen)查規(gui)定及以(yi)下(xia)的(de)(de)(de)抽象(xiang)行(xing)(xing)(xing)政(zheng)行(xing)(xing)(xing)為，這意味著作為行(xing)(xing)(xing)政(zheng)立法(fa)(fa)的(de)(de)(de)《房產(chan)稅(shui)暫行(xing)(xing)(xing)條例(li)》及兩地的(de)(de)(de)《暫行(xing)(xing)(xing)辦法(fa)(fa)》再(zai)一次被(bei)排除在監督的(de)(de)(de)范圍(wei)之外。

（四）房(fang)地產評估體系不健全

長期以來(lai)，我(wo)國的(de)房地(di)產評(ping)估(gu)機構(gou)大多(duo)掛靠在(zai)各行(xing)(xing)政(zheng)主管部(bu)(bu)門，他(ta)們(men)在(zai)行(xing)(xing)使政(zheng)府(fu)賦予的(de)行(xing)(xing)政(zheng)管理職(zhi)(zhi)能的(de)同時還在(zai)承攬有償(chang)的(de)社會中介性質的(de)房地(di)產評(ping)估(gu)業務，這就(jiu)造成(cheng)(cheng)(cheng)了行(xing)(xing)業壟斷的(de)形成(cheng)(cheng)(cheng)。近兩年(nian)，評(ping)估(gu)機構(gou)雖已(yi)"脫(tuo)鉤改制"，但這種(zhong)狀況并未得到根(gen)本(ben)改變。這也造成(cheng)(cheng)(cheng)了我(wo)國房地(di)產評(ping)估(gu)行(xing)(xing)業出現(xian)了評(ping)估(gu)機構(gou)"小(xiao)馬拉大車"，很多(duo)的(de)評(ping)估(gu)師們(men)甚(shen)至于身兼數職(zhi)(zhi)、橫跨許多(duo)的(de)行(xing)(xing)業部(bu)(bu)門。

（五）信息資源(yuan)共享體制尚未(wei)建立

目前，中國的(de)財產登記制度不夠健全，房地產信息不完整(zheng)，各地的(de)房管局只登記了當(dang)地的(de)房屋，沒有形成全國性的(de)網(wang)絡(luo)管理，信息資源共(gong)享體制尚未建立，導致稅源流失，嚴重影響了稅收征(zheng)管力度。

四、對我國(guo)征收房產稅的政策建議

任何制度的(de)(de)產(chan)生與發展都是在(zai)爭(zheng)議的(de)(de)過程中實現的(de)(de)，房產(chan)稅(shui)(shui)制度更是如此。為有效地解決房產(chan)稅(shui)(shui)制度存在(zai)的(de)(de)問題，發揮稅(shui)(shui)收手段的(de)(de)調控功(gong)能，本文(wen)試圖(tu)通過對房產(chan)稅(shui)(shui)上述問題的(de)(de)研(yan)究，從而提出可(ke)行性的(de)(de)解決方案(an)。

（一）做好(hao)立法工作，完善(shan)稅改(gai)細則

一是(shi)(shi)前(qian)期調(diao)研(yan)工作，從(cong)社會(hui)不(bu)同層面(mian)對(dui)房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)改革整體立(li)法工作進行專題調(diao)研(yan)，為(wei)制定立(li)法計劃(hua)、掌握立(li)法程(cheng)序、確定立(li)法內容做好(hao)前(qian)期準(zhun)備(bei)工作；二(er)是(shi)(shi)擬寫房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)改革稅(shui)(shui)(shui)(shui)法的立(li)法草案；三是(shi)(shi)制定房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)地方性法規(gui)。法律(lv)制度建設(she)方面(mian)應把房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)征(zheng)收的對(dui)象(xiang)(xiang)范圍適當(dang)擴展(zhan)，主要是(shi)(shi)非(fei)經營性房(fang)屋和舊有房(fang)屋。依據(ju)房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)的規(gui)范意旨，將這(zhe)兩(liang)類房(fang)屋都囊(nang)括在調(diao)整對(dui)象(xiang)(xiang)的范圍內，才能達到房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)制度的規(gui)范目的。

（二）保障納稅(shui)人知情權和(he)監督權

建(jian)(jian)立(li)(li)(li)與完(wan)善房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)的(de)立(li)(li)(li)法(fa)信息公(gong)(gong)開制(zhi)度，公(gong)(gong)開立(li)(li)(li)法(fa)過(guo)程，確保(bao)納(na)(na)(na)稅(shui)(shui)人(ren)(ren)的(de)知(zhi)情(qing)權，同時(shi)(shi)(shi)要建(jian)(jian)立(li)(li)(li)房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)支出(chu)情(qing)況(kuang)的(de)定期公(gong)(gong)布制(zhi)度及支出(chu)審(shen)計情(qing)況(kuang)公(gong)(gong)布制(zhi)度，利用多(duo)種信息手段及時(shi)(shi)(shi)向納(na)(na)(na)稅(shui)(shui)人(ren)(ren)公(gong)(gong)布。納(na)(na)(na)稅(shui)(shui)人(ren)(ren)的(de)監(jian)督(du)權的(de)保(bao)障(zhang)方(fang)面，可(ke)以建(jian)(jian)立(li)(li)(li)納(na)(na)(na)稅(shui)(shui)人(ren)(ren)訴訟制(zhi)度，當納(na)(na)(na)稅(shui)(shui)人(ren)(ren)對其(qi)所納(na)(na)(na)的(de)稅(shui)(shui)有(you)爭議時(shi)(shi)(shi)，可(ke)向法(fa)院提(ti)訟，由(you)司法(fa)對其(qi)合法(fa)性進行審(shen)查。我(wo)國在房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)立(li)(li)(li)法(fa)中(zhong)，可(ke)以嘗試建(jian)(jian)立(li)(li)(li)納(na)(na)(na)稅(shui)(shui)人(ren)(ren)訴訟制(zhi)度，在強有(you)力(li)地(di)保(bao)障(zhang)納(na)(na)(na)稅(shui)(shui)人(ren)(ren)的(de)監(jian)督(du)權的(de)同時(shi)(shi)(shi)還能建(jian)(jian)立(li)(li)(li)對稅(shui)(shui)收的(de)司法(fa)監(jian)督(du)。

（三(san)）實行行政審(shen)查和司法審(shen)查兩步走策略

擴(kuo)大行(xing)(xing)政(zheng)復議(yi)(yi)附帶抽象行(xing)(xing)政(zheng)行(xing)(xing)為的(de)(de)對象范圍，將行(xing)(xing)政(zheng)立(li)法(fa)(fa)(fa)中規定及以上(shang)的(de)(de)抽象行(xing)(xing)政(zheng)行(xing)(xing)為囊括其中。司法(fa)(fa)(fa)審查這部(bu)分，就如前面提到的(de)(de)，可以考慮建立(li)納稅(shui)人訴(su)訟制(zhi)度，實現司法(fa)(fa)(fa)對稅(shui)收的(de)(de)監督。行(xing)(xing)政(zheng)審查和司法(fa)(fa)(fa)審查都是(shi)法(fa)(fa)(fa)制(zhi)建設層面，關乎我國(guo)法(fa)(fa)(fa)律體系、權力分配和部(bu)門設置(zhi)等眾(zhong)多方面，這種(zhong)局面的(de)(de)實現不是(shi)一蹴而(er)就的(de)(de)，需要從長計(ji)議(yi)(yi)、循序漸進(jin)，但若(ruo)建成此(ci)種(zhong)模式(shi)，無疑是(shi)我國(guo)建設法(fa)(fa)(fa)治社(she)會的(de)(de)過程中歷史(shi)性的(de)(de)進(jin)步。

（四）完(wan)善市場環(huan)境，設立公正的評估機構

在(zai)房(fang)(fang)產稅(shui)評(ping)(ping)估(gu)方(fang)面，應加(jia)大教育培訓力度(du)，重點(dian)培訓專業人員，實(shi)施嚴格的(de)定(ding)期考核(he)，建(jian)立健全房(fang)(fang)地產估(gu)價師職業資(zi)格制(zhi)度(du)。在(zai)我(wo)國的(de)房(fang)(fang)產稅(shui)改革(ge)中，可以(yi)將評(ping)(ping)估(gu)機構作為(wei)稅(shui)務機關的(de)組成部(bu)分，與(yu)其他政策管(guan)理(li)部(bu)門、征收管(guan)理(li)部(bu)門并(bing)行設置。積極(ji)完善我(wo)國的(de)市(shi)場環境，引導(dao)社會再分配朝著更加(jia)合理(li)和(he)諧的(de)方(fang)向發展，為(wei)評(ping)(ping)估(gu)工(gong)作提(ti)供一個誠信、公平的(de)市(shi)場環境。

（五）建立信(xin)息資源共享體(ti)制

要加強(qiang)國土、建設(she)和(he)地稅等(deng)部(bu)門的(de)(de)協(xie)作(zuo)，確(que)保信(xin)息(xi)統(tong)計(ji)和(he)登記的(de)(de)完整性(xing)和(he)有(you)效性(xing)，建立(li)高效、統(tong)一的(de)(de)信(xin)息(xi)共(gong)享平臺。加快住房信(xin)息(xi)系統(tong)的(de)(de)建設(she)，有(you)利于明確(que)房產稅的(de)(de)收(shou)入來(lai)源(yuan)。建議相關部(bu)門建立(li)一個全面的(de)(de)、統(tong)一的(de)(de)、實時(shi)動態的(de)(de)住房持有(you)數據(ju)系統(tong)。

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篇5

一、保本估(gu)稅法(fa)的涵義(yi)與(yu)內容

（一）保本估稅法的涵義(yi)

保本估稅(shui)法是根據稅(shui)收(shou)征管(guan)法、有關法律和(he)地方政策的(de)(de)(de)有關規定(ding)，以個體工(gong)(gong)商(shang)戶實際支出的(de)(de)(de)“三(san)費”信息資料為(wei)基(ji)礎，運用倒(dao)推方法，對(dui)已經核(he)定(ding)的(de)(de)(de)納稅(shui)情況的(de)(de)(de)真實性、準確性進行(xing)審(shen)核(he)，分(fen)析(xi)(xi)和(he)綜合評定(ding)。通過評估及時發現、糾(jiu)正核(he)定(ding)稅(shui)中(zhong)的(de)(de)(de)錯誤，并對(dui)異常(chang)核(he)定(ding)情況進行(xing)調查研(yan)究(jiu)和(he)分(fen)析(xi)(xi)評價(jia)，為(wei)征收(shou)、管(guan)理、稽查提供(gong)工(gong)(gong)作重(zhong)點和(he)措施建議(yi)，從而對(dui)征納情況進行(xing)全面、實時監(jian)控的(de)(de)(de)一項管(guan)理手(shou)段。

（二(er)）保本(ben)估稅法的內容

以成本(ben)租金、人工(gong)工(gong)資、水電費(fei)(fei)(fei)用三項(xiang)基本(ben)固定(ding)費(fei)(fei)(fei)用，通過保本(ben)測(ce)算個(ge)體(ti)(ti)(ti)工(gong)商戶(hu)(hu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)稅收(shou)負擔(dan)，是保本(ben)估稅法的(de)(de)(de)(de)(de)(de)基本(ben)原理。個(ge)體(ti)(ti)(ti)工(gong)商戶(hu)(hu)在(zai)生(sheng)產經(jing)營中發(fa)(fa)(fa)生(sheng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)費(fei)(fei)(fei)用很多(duo)，本(ben)文通過簡化(hua)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)辦法，只對發(fa)(fa)(fa)生(sheng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)三項(xiang)主要固定(ding)費(fei)(fei)(fei)用關(guan)注，而忽(hu)視(shi)其它(ta)發(fa)(fa)(fa)生(sheng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)費(fei)(fei)(fei)用，是從實(shi)際(ji)出發(fa)(fa)(fa)對個(ge)體(ti)(ti)(ti)工(gong)商戶(hu)(hu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)實(shi)際(ji)情況正確考量(liang)，是落實(shi)科學(xue)治稅觀的(de)(de)(de)(de)(de)(de)體(ti)(ti)(ti)現(xian)，從建設和諧社會的(de)(de)(de)(de)(de)(de)指導思想出發(fa)(fa)(fa)，對個(ge)體(ti)(ti)(ti)工(gong)商戶(hu)(hu)弱勢群(qun)體(ti)(ti)(ti)進(jin)行必要的(de)(de)(de)(de)(de)(de)扶(fu)持(chi)正是體(ti)(ti)(ti)現(xian)國家(jia)這一政策，雙定(ding)征收(shou)是對個(ge)體(ti)(ti)(ti)工(gong)商戶(hu)(hu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)“生(sheng)存型”經(jing)營的(de)(de)(de)(de)(de)(de)實(shi)際(ji)支持(chi)。

1.成本租(zu)金(jin)(jin)(jin)。是(shi)(shi)指個(ge)(ge)體(ti)工商(shang)(shang)戶為了生產經營向承租(zu)人(ren)實際繳納(na)的(de)(de)金(jin)(jin)(jin)額(e)(e)。成本租(zu)金(jin)(jin)(jin)是(shi)(shi)房屋、設備租(zu)賃(lin)交換時要維(wei)持簡單再生產所商(shang)(shang)定的(de)(de)最低租(zu)金(jin)(jin)(jin)標準,是(shi)(shi)房屋設備租(zu)賃(lin)經營盈利(li)和(he)(he)虧損的(de)(de)臨界點。成本租(zu)金(jin)(jin)(jin)是(shi)(shi)以(yi)折舊費(fei)、維(wei)修(xiu)費(fei)、管(guan)(guan)理費(fei)、利(li)息、地租(zu)等五項構成。正常(chang)情況(kuang)下，個(ge)(ge)體(ti)工商(shang)(shang)戶在生產經營之前，與出租(zu)人(ren)通過(guo)協商(shang)(shang)，議定一(yi)個(ge)(ge)一(yi)定時期的(de)(de)租(zu)金(jin)(jin)(jin)合同，確(que)(que)定租(zu)金(jin)(jin)(jin)額(e)(e)，通常(chang)是(shi)(shi)一(yi)個(ge)(ge)季度，一(yi)年，這(zhe)個(ge)(ge)租(zu)金(jin)(jin)(jin)額(e)(e)就是(shi)(shi)保本估稅(shui)(shui)法核(he)定的(de)(de)成本租(zu)金(jin)(jin)(jin)。為了確(que)(que)保評估結果(guo)的(de)(de)準確(que)(que)性(xing)，要求納(na)稅(shui)(shui)人(ren)在納(na)入(ru)稅(shui)(shui)務(wu)機關(guan)管(guan)(guan)理，在核(he)定“雙(shuang)定稅(shui)(shui)”時必(bi)須(xu)提(ti)供(gong)(gong)房產、設備租(zu)賃(lin)時簽訂(ding)合同的(de)(de)原(yuan)件(jian)和(he)(he)復印件(jian)，經稅(shui)(shui)務(wu)機關(guan)審核(he)后(hou)，原(yuan)件(jian)歸(gui)還納(na)稅(shui)(shui)人(ren)，稅(shui)(shui)務(wu)機關(guan)備存(cun)復印件(jian)。如果(guo)納(na)稅(shui)(shui)人(ren)提(ti)供(gong)(gong)的(de)(de)合同租(zu)金(jin)(jin)(jin)額(e)(e)相差甚遠(yuan)，稅(shui)(shui)務(wu)機關(guan)根據征管(guan)(guan)法規定，可以(yi)比照同地段的(de)(de)房產租(zu)金(jin)(jin)(jin)、相同或類似設備租(zu)價確(que)(que)定納(na)稅(shui)(shui)評估使用的(de)(de)成本租(zu)金(jin)(jin)(jin)。

2.人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)工(gong)(gong)工(gong)(gong)資(zi)。人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)工(gong)(gong)工(gong)(gong)資(zi)是指納(na)(na)稅(shui)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)在生產經營中為(wei)顧傭(yong)生產經營人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)員而(er)支(zhi)付的(de)(de)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)工(gong)(gong)費或者納(na)(na)稅(shui)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)因從事個體(ti)經營而(er)支(zhi)出(chu)的(de)(de)必要生活費用(yong)。人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)工(gong)(gong)工(gong)(gong)資(zi)是納(na)(na)稅(shui)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)實(shi)際支(zhi)付給用(yong)工(gong)(gong)者的(de)(de)支(zhi)出(chu)，可(ke)以直接從納(na)(na)稅(shui)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)列(lie)(lie)支(zhi)的(de)(de)工(gong)(gong)資(zi)清冊(ce)中獲得，沒有(you)工(gong)(gong)資(zi)清冊(ce)的(de)(de)，按照(zhao)當地政(zheng)府部(bu)門(men)規定(ding)的(de)(de)各個行(xing)業最(zui)低工(gong)(gong)資(zi)標準列(lie)(lie)支(zhi)。在確定(ding)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)工(gong)(gong)工(gong)(gong)資(zi)時，對使用(yong)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)數(shu)的(de)(de)確定(ding)，稅(shui)務(wu)機關有(you)必要對部(bu)分個體(ti)工(gong)(gong)商戶進(jin)行(xing)實(shi)地調查，可(ke)根據業主(zhu)向勞動保(bao)障部(bu)門(men)繳納(na)(na)的(de)(de)“三(san)金一費”核定(ding)其實(shi)際顧傭(yong)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)數(shu)，不能只根據納(na)(na)稅(shui)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)向稅(shui)務(wu)機關報告的(de)(de)數(shu)字評(ping)估。

3.水電(dian)(dian)費(fei)用(yong)(yong)。是指個體(ti)工商戶為(wei)生產經(jing)營實際支付的水電(dian)(dian)費(fei)支出。水電(dian)(dian)費(fei)用(yong)(yong)是通過向供(gong)水局(ju)、供(gong)電(dian)(dian)公司(si)(si)繳納(na)的費(fei)用(yong)(yong)，資料來源水電(dian)(dian)局(ju)、供(gong)電(dian)(dian)公司(si)(si)收取費(fei)用(yong)(yong)的有關憑證。

4.行業(ye)(ye)(ye)毛(mao)利(li)(li)率(lv)。行業(ye)(ye)(ye)毛(mao)利(li)(li)率(lv)是(shi)經過當地政府、稅務機關每年核定的，以(yi)(yi)法規形(xing)式頒布實施具有法律效力有關行業(ye)(ye)(ye)經營(ying)數據。毛(mao)利(li)(li)率(lv)是(shi)用以(yi)(yi)反映納稅人(ren)每一元營(ying)業(ye)(ye)(ye)收(shou)入中(zhong)含有多少(shao)毛(mao)利(li)(li)額，它是(shi)計(ji)算凈利(li)(li)潤的基礎。計(ji)算公式如下：營(ying)業(ye)(ye)(ye)毛(mao)利(li)(li)率(lv)＝(主營(ying)業(ye)(ye)(ye)務收(shou)入-主營(ying)業(ye)(ye)(ye)務成本)／主營(ying)業(ye)(ye)(ye)務收(shou)入×100%。

5.保本(ben)估稅(shui)法的計算(suan)。以(yi)成本(ben)租金、人工(gong)(gong)工(gong)(gong)資、水電(dian)費用三項費用之和(he)除以(yi)（1－行業(ye)毛(mao)利率(lv)）得出本(ben)期(qi)生(sheng)產(chan)經(jing)營收入，以(yi)本(ben)期(qi)生(sheng)產(chan)經(jing)營收入乘(cheng)以(yi)稅(shui)率(lv)得出本(ben)期(qi)應繳納稅(shui)額。

特別強(qiang)調的(de)(de)(de)是，在收集(ji)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)料(liao)(liao)(liao)時(shi)要(yao)(yao)(yao)依(yi)靠科(ke)技手段獲取數(shu)據(ju)(ju)，廣(guang)泛采(cai)集(ji)各(ge)方(fang)面的(de)(de)(de)信(xin)(xin)(xin)息(xi)，努力保(bao)障(zhang)(zhang)評(ping)(ping)估(gu)(gu)信(xin)(xin)(xin)息(xi)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)料(liao)(liao)(liao)的(de)(de)(de)全面性(xing)(xing)(xing)(xing)、真(zhen)實(shi)性(xing)(xing)(xing)(xing)、有(you)(you)(you)效(xiao)(xiao)性(xing)(xing)(xing)(xing)。納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)評(ping)(ping)估(gu)(gu)信(xin)(xin)(xin)息(xi)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)料(liao)(liao)(liao)的(de)(de)(de)缺乏性(xing)(xing)(xing)(xing)、真(zhen)實(shi)性(xing)(xing)(xing)(xing)，仍(reng)然是目前(qian)納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)評(ping)(ping)估(gu)(gu)的(de)(de)(de)一大難(nan)題，納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)評(ping)(ping)估(gu)(gu)難(nan)免(mian)要(yao)(yao)(yao)扮演“難(nan)為(wei)無米之炊(chui)”之“巧婦”。要(yao)(yao)(yao)保(bao)障(zhang)(zhang)信(xin)(xin)(xin)息(xi)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)料(liao)(liao)(liao)的(de)(de)(de)全面性(xing)(xing)(xing)(xing)，納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)評(ping)(ping)估(gu)(gu)信(xin)(xin)(xin)息(xi)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)料(liao)(liao)(liao)不(bu)僅(jin)包括(kuo)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務機關內部(bu)(bu)(bu)各(ge)崗位在日管(guan)中整(zheng)理形(xing)成(cheng)的(de)(de)(de)種種資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)料(liao)(liao)(liao)、數(shu)據(ju)(ju)，而(er)且還(huan)應該包括(kuo)其他涉(she)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)料(liao)(liao)(liao)，如(ru)賬簿(bu)、憑證等。同時(shi)要(yao)(yao)(yao)保(bao)障(zhang)(zhang)信(xin)(xin)(xin)息(xi)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)料(liao)(liao)(liao)的(de)(de)(de)真(zhen)實(shi)性(xing)(xing)(xing)(xing)，單憑稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務機關內部(bu)(bu)(bu)的(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)料(liao)(liao)(liao)是很難(nan)確(que)認其申報的(de)(de)(de)真(zhen)偽性(xing)(xing)(xing)(xing)，所(suo)以(yi)，有(you)(you)(you)些納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)對(dui)不(bu)同部(bu)(bu)(bu)門報送不(bu)同的(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)料(liao)(liao)(liao)數(shu)據(ju)(ju)，如(ru)：報送稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務是一套數(shu)據(ju)(ju)，報送銀(yin)行(xing)(xing)又是一套數(shu)據(ju)(ju)，數(shu)字(zi)不(bu)相同，評(ping)(ping)估(gu)(gu)結果(guo)相差甚遠。所(suo)以(yi)，外部(bu)(bu)(bu)信(xin)(xin)(xin)息(xi)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)料(liao)(liao)(liao)與(yu)內部(bu)(bu)(bu)信(xin)(xin)(xin)息(xi)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)料(liao)(liao)(liao)的(de)(de)(de)比對(dui)，就能(neng)發(fa)現評(ping)(ping)估(gu)(gu)信(xin)(xin)(xin)息(xi)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)料(liao)(liao)(liao)的(de)(de)(de)真(zhen)偽，找出問題的(de)(de)(de)根(gen)源(yuan)。要(yao)(yao)(yao)保(bao)障(zhang)(zhang)納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)評(ping)(ping)估(gu)(gu)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)料(liao)(liao)(liao)的(de)(de)(de)有(you)(you)(you)效(xiao)(xiao)性(xing)(xing)(xing)(xing)，是做出準確(que)的(de)(de)(de)判斷或認定(ding)的(de)(de)(de)基礎(chu)。所(suo)以(yi)，對(dui)納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)進行(xing)(xing)評(ping)(ping)估(gu)(gu)，首(shou)先(xian)，要(yao)(yao)(yao)有(you)(you)(you)納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)縱向涉(she)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)料(liao)(liao)(liao)的(de)(de)(de)比較，如(ru)跨年度(du)比較，其次要(yao)(yao)(yao)有(you)(you)(you)橫向的(de)(de)(de)涉(she)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)比較，如(ru)跨行(xing)(xing)業的(de)(de)(de)比較，這(zhe)樣才(cai)能(neng)做出公(gong)正、客觀(guan)的(de)(de)(de)評(ping)(ping)估(gu)(gu)。因此，在現有(you)(you)(you)的(de)(de)(de)征管(guan)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)料(liao)(liao)(liao)的(de)(de)(de)基礎(chu)上，要(yao)(yao)(yao)重視納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)的(de)(de)(de)涉(she)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)料(liao)(liao)(liao)信(xin)(xin)(xin)息(xi)，加(jia)強(qiang)與(yu)工商(shang)、銀(yin)行(xing)(xing)等部(bu)(bu)(bu)門的(de)(de)(de)橫向聯系(xi)，獲取最新數(shu)據(ju)(ju)；隨時(shi)掌握納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)的(de)(de)(de)經營動(dong)態信(xin)(xin)(xin)息(xi)，了解結算資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金的(de)(de)(de)變化情況。

二、個體工商(shang)戶納稅評估現狀

（一）納稅(shui)評(ping)估促進稅(shui)收(shou)管理工作(zuo)質(zhi)量(liang)提高的作(zuo)用未得到充分認識

現(xian)階段的(de)(de)(de)(de)納(na)稅(shui)(shui)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)工(gong)(gong)作(zuo)的(de)(de)(de)(de)重點只限于企事業(ye)(ye)，對(dui)(dui)(dui)(dui)企事業(ye)(ye)開展(zhan)納(na)稅(shui)(shui)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)的(de)(de)(de)(de)作(zuo)用(yong)得(de)到了較高的(de)(de)(de)(de)認識(shi)(shi)，國家稅(shui)(shui)務總局在制定(ding)納(na)稅(shui)(shui)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)實施辦法(fa)時，也只有(you)(you)對(dui)(dui)(dui)(dui)企事業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)納(na)稅(shui)(shui)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)辦法(fa)。但(dan)是(shi)對(dui)(dui)(dui)(dui)個(ge)(ge)體工(gong)(gong)商(shang)戶(hu)(hu)進行納(na)稅(shui)(shui)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)，稅(shui)(shui)務部(bu)門(men)就(jiu)沒(mei)有(you)(you)那么(me)重視，稅(shui)(shui)務部(bu)門(men)征管的(de)(de)(de)(de)納(na)稅(shui)(shui)人不(bu)僅限于企事業(ye)(ye)，還有(you)(you)個(ge)(ge)體工(gong)(gong)商(shang)戶(hu)(hu)，隨著我國經濟(ji)的(de)(de)(de)(de)不(bu)斷(duan)發展(zhan)，雖然個(ge)(ge)體工(gong)(gong)商(shang)戶(hu)(hu)稅(shui)(shui)收收入(ru)占稅(shui)(shui)務部(bu)門(men)組織收入(ru)中的(de)(de)(de)(de)比重很小，但(dan)是(shi)稅(shui)(shui)法(fa)的(de)(de)(de)(de)貫(guan)徹不(bu)能因(yin)為是(shi)個(ge)(ge)體工(gong)(gong)商(shang)戶(hu)(hu)就(jiu)另當別論(lun)，因(yin)此，對(dui)(dui)(dui)(dui)個(ge)(ge)體工(gong)(gong)商(shang)戶(hu)(hu)開展(zhan)納(na)稅(shui)(shui)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)要有(you)(you)一(yi)個(ge)(ge)高度的(de)(de)(de)(de)認識(shi)(shi)，亟需在對(dui)(dui)(dui)(dui)企業(ye)(ye)納(na)稅(shui)(shui)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)的(de)(de)(de)(de)經驗基礎之上，盡(jin)快(kuai)開展(zhan)對(dui)(dui)(dui)(dui)個(ge)(ge)體工(gong)(gong)商(shang)戶(hu)(hu)進行納(na)稅(shui)(shui)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)形成共識(shi)(shi)。

（二）納(na)稅(shui)評估工作(zuo)缺位，評估工作(zuo)未能得到(dao)充分開展(zhan)

個(ge)體工商戶的(de)納(na)稅(shui)(shui)評(ping)(ping)估(gu)工作，目前《稅(shui)(shui)收征(zheng)管法》及其《實施細則》均無規定。*年3月國家稅(shui)(shui)務(wu)總(zong)局下發(fa)的(de)《國家稅(shui)(shui)務(wu)總(zong)局關于(yu)印(yin)發(fa)開(kai)展(zhan)納(na)稅(shui)(shui)評(ping)(ping)估(gu)的(de)通知》（國稅(shui)(shui)發(fa)[*]43號）的(de)規范性文(wen)件，詳細規定了對(dui)(dui)(dui)企(qi)業進(jin)行(xing)納(na)稅(shui)(shui)評(ping)(ping)估(gu)規定，針(zhen)(zhen)對(dui)(dui)(dui)建帳(zhang)企(qi)業使(shi)用的(de)財務(wu)指標進(jin)行(xing)詳細的(de)設計(ji)，但是工作開(kai)展(zhan)起來較為復雜(za)、繁鎖，操作難(nan)度大。對(dui)(dui)(dui)沒有建帳(zhang)核算的(de)個(ge)體工商戶來說難(nan)以適用，因(yin)此許多地方(fang)稅(shui)(shui)務(wu)部門(men)雖然成(cheng)立了專門(men)的(de)納(na)稅(shui)(shui)評(ping)(ping)估(gu)機構，其實就是針(zhen)(zhen)對(dui)(dui)(dui)企(qi)業開(kai)展(zhan)納(na)稅(shui)(shui)評(ping)(ping)估(gu)而成(cheng)立的(de)。正因(yin)普遍對(dui)(dui)(dui)個(ge)體工商戶納(na)稅(shui)(shui)評(ping)(ping)估(gu)的(de)認識不足，如何開(kai)展(zhan)納(na)稅(shui)(shui)評(ping)(ping)估(gu)思路不清(qing)，重視程度不夠，致使(shi)評(ping)(ping)估(gu)工作遲遲沒有開(kai)展(zhan)，工作上還處于(yu)缺位狀態。

（三）核(he)定(ding)的“雙定(ding)稅”被(bei)誤解就(jiu)是評估稅

目(mu)前，個體工(gong)商戶的(de)(de)(de)納(na)稅(shui)(shui)(shui)方法(fa)主要是(shi)(shi)(shi)通(tong)過雙定(ding)(ding)稅(shui)(shui)(shui)進(jin)行，個體工(gong)商戶是(shi)(shi)(shi)否(fou)(fou)(fou)按(an)照稅(shui)(shui)(shui)法(fa)規定(ding)(ding)正(zheng)確(que)履行了(le)納(na)稅(shui)(shui)(shui)義務(wu)，稅(shui)(shui)(shui)務(wu)部門核(he)(he)定(ding)(ding)的(de)(de)(de)定(ding)(ding)稅(shui)(shui)(shui)額度是(shi)(shi)(shi)否(fou)(fou)(fou)正(zheng)確(que)、合適，沒有人(ren)再作衡(heng)量(liang)。“雙定(ding)(ding)稅(shui)(shui)(shui)”是(shi)(shi)(shi)片管員個人(ren)通(tong)過納(na)稅(shui)(shui)(shui)人(ren)報告(gao)的(de)(de)(de)數(shu)據經核(he)(he)定(ding)(ding)后(hou)報稅(shui)(shui)(shui)所所長(chang)審(shen)批確(que)定(ding)(ding)下來按(an)期征收的(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)款，可以說“雙定(ding)(ding)稅(shui)(shui)(shui)”是(shi)(shi)(shi)經過評估過的(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)，但是(shi)(shi)(shi)所長(chang)在審(shen)批過程中多數(shu)只是(shi)(shi)(shi)簡單地對雙定(ding)(ding)表(biao)上的(de)(de)(de)數(shu)字進(jin)行表(biao)面審(shen)核(he)(he)，對數(shu)據的(de)(de)(de)邏(luo)輯關系進(jin)行審(shen)定(ding)(ding)，至于表(biao)里面數(shu)據來源(yuan)的(de)(de)(de)真實與否(fou)(fou)(fou)就(jiu)不(bu)得而(er)知(zhi)。

（四）沒有系統性的合(he)法的信(xin)息來源(yuan)渠道

當前(qian)，個(ge)體(ti)(ti)工(gong)商戶(hu)一般都是采用“雙定辦(ban)法”征(zheng)(zheng)收稅(shui)(shui)款，在日常的(de)(de)(de)稅(shui)(shui)收管(guan)理過程中(zhong)，稅(shui)(shui)收的(de)(de)(de)管(guan)理資料(liao)主要是由管(guan)理部門(men)收集(ji)，稅(shui)(shui)務(wu)人員往往重企(qi)業(ye)、輕個(ge)體(ti)(ti)，個(ge)體(ti)(ti)工(gong)商戶(hu)的(de)(de)(de)征(zheng)(zheng)管(guan)資料(liao)非常有限(xian)，大部分的(de)(de)(de)資料(liao)是納(na)稅(shui)(shui)人口頭提供的(de)(de)(de)，這樣稅(shui)(shui)務(wu)部門(men)從資料(liao)中(zhong)得到(dao)的(de)(de)(de)真實信(xin)息很少(shao)，因(yin)此利(li)用現有的(de)(de)(de)信(xin)息資料(liao)開(kai)展對個(ge)體(ti)(ti)工(gong)商戶(hu)進行納(na)稅(shui)(shui)評估是困難重重，評估結果經不起(qi)檢(jian)驗(yan)。

（五）個(ge)體工商戶的納稅評(ping)估(gu)指(zhi)標設定存有一定的局(ju)限性

如(ru)果納(na)(na)稅人提供的(de)(de)(de)信息(xi)(xi)數(shu)據質量(liang)不(bu)(bu)高，資料不(bu)(bu)全，相(xiang)關(guan)信息(xi)(xi)不(bu)(bu)足，但被測算的(de)(de)(de)指(zhi)標在正常幅(fu)度內，就難(nan)以確(que)定結果的(de)(de)(de)真實(shi)(shi)性，實(shi)(shi)際上，評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)對象(xiang)的(de)(de)(de)規模大小，企(qi)業(ye)產品類型等因素(su)，都會產生(sheng)較大影響；另(ling)外，單憑評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)指(zhi)標測算很難(nan)合(he)理確(que)定納(na)(na)稅申(shen)報的(de)(de)(de)合(he)法性和(he)真實(shi)(shi)性，企(qi)業(ye)還受到所處(chu)的(de)(de)(de)環(huan)境、面(mian)臨的(de)(de)(de)風(feng)險、資金流向等諸多(duo)因素(su)的(de)(de)(de)影響，納(na)(na)稅評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)指(zhi)標體(ti)系(xi)的(de)(de)(de)局限性，制約著納(na)(na)稅評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)工(gong)作的(de)(de)(de)結果和(he)開展(zhan)方向，何況個(ge)體(ti)工(gong)商戶還沒有(you)企(qi)業(ye)一樣的(de)(de)(de)財務(wu)指(zhi)標，所以各(ge)地開展(zhan)起來花式(shi)多(duo)樣，沒有(you)一個(ge)標準化的(de)(de)(de)納(na)(na)稅評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)體(ti)系(xi)。

三(san)、保本估稅法在個體(ti)工商戶納稅評估中的具(ju)體(ti)運用

（一）保本(ben)估稅法的測算(suan)

對個(ge)體工商戶的(de)納稅評估應(ying)該評估的(de)稅種有：營(ying)業稅、城市維護(hu)建(jian)設稅、個(ge)人所得稅、印(yin)花稅、土(tu)地使用(yong)稅、房產(chan)稅。

1.營業稅的測算

納稅人(ren)每月發生固定(ding)租金、人(ren)工工資、水電費用之和/(1－毛利(li)率(lv))，計算出(chu)保本營業(ye)收入(ru)，用營業(ye)收入(ru)乘以稅率(lv)得出(chu)測(ce)算的應(ying)交(jiao)營業(ye)稅。

2.城市(shi)維護建(jian)設稅的測算(suan)

納稅(shui)(shui)人每月發(fa)生的(de)固定租金、人工工資(zi)、水電費用之和/(1－毛(mao)利率(lv)(lv))，計算(suan)(suan)(suan)出(chu)保本銷(xiao)售(shou)(shou)收(shou)入(ru)，把銷(xiao)售(shou)(shou)收(shou)入(ru)換(huan)算(suan)(suan)(suan)成不含稅(shui)(shui)的(de)銷(xiao)售(shou)(shou)收(shou)入(ru)，用不含稅(shui)(shui)的(de)銷(xiao)售(shou)(shou)收(shou)入(ru)乘以(yi)增值稅(shui)(shui)率(lv)(lv)得出(chu)測算(suan)(suan)(suan)的(de)應(ying)(ying)交增值稅(shui)(shui)。以(yi)應(ying)(ying)交增值稅(shui)(shui)乘以(yi)城(cheng)市維(wei)護(hu)(hu)建設稅(shui)(shui)率(lv)(lv)得出(chu)應(ying)(ying)交城(cheng)市維(wei)護(hu)(hu)建設稅(shui)(shui)。同樣可以(yi)計算(suan)(suan)(suan)出(chu)應(ying)(ying)交教(jiao)育費附(fu)加。

3.個(ge)人所(suo)得稅的測算

用保(bao)本(ben)(ben)估稅(shui)法(fa)測(ce)算出(chu)保(bao)本(ben)(ben)營業(ye)（銷售）收入，用營業(ye)（銷售）收入乘以隨征個(ge)人(ren)(ren)所得稅(shui)稅(shui)率得出(chu)測(ce)算的應交(jiao)個(ge)人(ren)(ren)所得稅(shui)。

4.印花稅的測算

一般檢查個體工商戶簽(qian)訂(ding)(ding)的房屋、設備租(zu)賃、貨物進銷合同，以合同簽(qian)訂(ding)(ding)額乘以對應印(yin)花稅率(lv)得出應繳印(yin)花稅額，同時(shi)檢查有關的證照是否帖花。

5.房產稅(shui)、土地(di)使(shi)用稅(shui)的測(ce)算

主要是(shi)(shi)檢查房(fang)屋(wu)(wu)出租(zu)方出租(zu)房(fang)屋(wu)(wu)時是(shi)(shi)否(fou)已經(jing)繳(jiao)納了出租(zu)房(fang)屋(wu)(wu)的(de)房(fang)產(chan)稅(shui)、土(tu)地使(shi)(shi)用稅(shui)，以出租(zu)房(fang)屋(wu)(wu)的(de)合同乘(cheng)以出租(zu)房(fang)產(chan)稅(shui)稅(shui)率(lv)得出應繳(jiao)房(fang)產(chan)稅(shui)；如果房(fang)產(chan)是(shi)(shi)個體工商戶個人自用的(de)，以使(shi)(shi)用房(fang)產(chan)的(de)價值計算應繳(jiao)房(fang)產(chan)稅(shui)，同時以使(shi)(shi)用房(fang)產(chan)的(de)土(tu)地面積(ji)計算土(tu)地使(shi)(shi)用稅(shui)。

6.保(bao)本(ben)估稅法的修正

保(bao)本估(gu)(gu)稅(shui)法采用(yong)“三(san)(san)費(fei)(fei)(fei)”和“一(yi)率(lv)”對(dui)(dui)個(ge)體工(gong)商(shang)戶(hu)(hu)進行納稅(shui)評估(gu)(gu)，經營業戶(hu)(hu)每月(yue)(yue)(yue)發(fa)生(sheng)(sheng)的(de)(de)(de)(de)(de)三(san)(san)費(fei)(fei)(fei)：固定租金、人工(gong)工(gong)資(zi)、水電(dian)費(fei)(fei)(fei)用(yong)相對(dui)(dui)穩定，每月(yue)(yue)(yue)發(fa)生(sheng)(sheng)的(de)(de)(de)(de)(de)費(fei)(fei)(fei)用(yong)占(zhan)其支(zhi)付月(yue)(yue)(yue)固定費(fei)(fei)(fei)用(yong)支(zhi)出(chu)的(de)(de)(de)(de)(de)90%以(yi)上(shang)，具有(you)普遍性，因此對(dui)(dui)一(yi)般(ban)性的(de)(de)(de)(de)(de)個(ge)體工(gong)商(shang)戶(hu)(hu)適(shi)用(yong)，但是，對(dui)(dui)于一(yi)些(xie)特殊的(de)(de)(de)(de)(de)個(ge)體工(gong)商(shang)戶(hu)(hu)，除了(le)發(fa)生(sheng)(sheng)這三(san)(san)項(xiang)(xiang)費(fei)(fei)(fei)用(yong)以(yi)外，發(fa)生(sheng)(sheng)的(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)些(xie)比較固定的(de)(de)(de)(de)(de)特殊費(fei)(fei)(fei)用(yong)也是很(hen)大，如連(lian)鎖加盟店，每月(yue)(yue)(yue)發(fa)生(sheng)(sheng)的(de)(de)(de)(de)(de)連(lian)鎖加盟費(fei)(fei)(fei)用(yong)占(zhan)固定費(fei)(fei)(fei)用(yong)的(de)(de)(de)(de)(de)25%左右，如果按上(shang)述的(de)(de)(de)(de)(de)“三(san)(san)費(fei)(fei)(fei)一(yi)率(lv)”方(fang)法不考慮該費(fei)(fei)(fei)用(yong)，評估(gu)(gu)的(de)(de)(de)(de)(de)結果會產生(sheng)(sheng)巨大偏差，因此在使(shi)用(yong)“三(san)(san)費(fei)(fei)(fei)一(yi)率(lv)”估(gu)(gu)稅(shui)方(fang)法時，對(dui)(dui)某項(xiang)(xiang)費(fei)(fei)(fei)用(yong)每月(yue)(yue)(yue)固定發(fa)生(sheng)(sheng)額占(zhan)月(yue)(yue)(yue)固定費(fei)(fei)(fei)用(yong)達20%以(yi)上(shang)時，應在三(san)(san)項(xiang)(xiang)費(fei)(fei)(fei)用(yong)基(ji)礎(chu)上(shang)加上(shang)該費(fei)(fei)(fei)用(yong)，變成“四費(fei)(fei)(fei)一(yi)率(lv)”，這是對(dui)(dui)“三(san)(san)費(fei)(fei)(fei)一(yi)率(lv)”估(gu)(gu)稅(shui)辦法的(de)(de)(de)(de)(de)修正。

在評估個(ge)(ge)體(ti)工(gong)商戶納稅情況時(shi)要注意二個(ge)(ge)問題：

一是不(bu)(bu)(bu)同行業(ye)的(de)毛利率(lv)(lv)問(wen)題。不(bu)(bu)(bu)同行業(ye)有不(bu)(bu)(bu)同的(de)行業(ye)毛利率(lv)(lv)，毛利率(lv)(lv)是地(di)(di)方政(zheng)府經過相關部門調查定(ding)期制定(ding)頒布，相對固(gu)定(ding)，使用時要注意適用最新的(de)規(gui)定(ding)；二是不(bu)(bu)(bu)同行業(ye)的(de)個(ge)(ge)人所得稅負擔率(lv)(lv)問(wen)題。個(ge)(ge)體工商戶適用的(de)隨征個(ge)(ge)人所得稅率(lv)(lv)，不(bu)(bu)(bu)同地(di)(di)區、不(bu)(bu)(bu)同行業(ye)是不(bu)(bu)(bu)一樣，是各地(di)(di)方稅務部門根據(ju)不(bu)(bu)(bu)同情況定(ding)期調整，不(bu)(bu)(bu)是固(gu)定(ding)不(bu)(bu)(bu)變的(de)。

（二）比較評估結果與(yu)核定(ding)定(ding)額的(de)差異

通(tong)過(guo)(guo)保本估稅(shui)(shui)法評(ping)估得(de)出(chu)的(de)結果(guo)，主要比較個體工商(shang)戶原來已經雙(shuang)定的(de)營業(ye)稅(shui)(shui)、城市維護(hu)建設稅(shui)(shui)、個人所得(de)稅(shui)(shui)三個稅(shui)(shui)種，得(de)出(chu)兩(liang)者之(zhi)間的(de)差異(yi)，看原來核(he)定的(de)“雙(shuang)定稅(shui)(shui)”是(shi)否(fou)高了還是(shi)低(di)了，通(tong)過(guo)(guo)評(ping)估發現應該繳(jiao)納(na)(na)的(de)印花稅(shui)(shui)、土地使(shi)用稅(shui)(shui)、房產(chan)稅(shui)(shui)是(shi)否(fou)已經繳(jiao)納(na)(na)，已經繳(jiao)納(na)(na)和實(shi)際繳(jiao)納(na)(na)的(de)數額差異(yi)在那里，以(yi)此做出(chu)稅(shui)(shui)收征管(guan)建議。

（三）提出評估(gu)稅收管(guan)理建議(yi)

納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)評(ping)(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)后必(bi)須有工(gong)作反(fan)饋制度(du)，才能達到納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)評(ping)(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)(de)(de)(de)。在(zai)(zai)(zai)納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)評(ping)(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)工(gong)作中，為進一步加強(qiang)(qiang)對(dui)(dui)(dui)納(na)(na)(na)(na)納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)評(ping)(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)結果(guo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)利用，應有納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)反(fan)饋制度(du)，要(yao)(yao)求對(dui)(dui)(dui)納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)(ren)納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)評(ping)(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)結束后，將納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)評(ping)(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)結果(guo)反(fan)饋給稽查部門與征管(guan)部門，找到相關行業的(de)(de)(de)(de)(de)(de)稽查方(fang)向和加強(qiang)(qiang)征管(guan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)方(fang)向。同時納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)評(ping)(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)要(yao)(yao)有告知(zhi)制度(du)，將對(dui)(dui)(dui)業戶(hu)進行納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)評(ping)(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)所(suo)有事項(xiang)細化，讓納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)(ren)知(zhi)道評(ping)(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)結果(guo)，目的(de)(de)(de)(de)(de)(de)是為了加強(qiang)(qiang)對(dui)(dui)(dui)納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)評(ping)(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)理解，最大限度(du)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)取得納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)(ren)對(dui)(dui)(dui)納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)評(ping)(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)工(gong)作的(de)(de)(de)(de)(de)(de)配合(he)，保(bao)證納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)評(ping)(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)后對(dui)(dui)(dui)工(gong)作管(guan)理質(zhi)量的(de)(de)(de)(de)(de)(de)提高。對(dui)(dui)(dui)存在(zai)(zai)(zai)重大嫌疑的(de)(de)(de)(de)(de)(de)納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)評(ping)(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)對(dui)(dui)(dui)象，在(zai)(zai)(zai)實(shi)施(shi)納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)評(ping)(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)工(gong)作前，要(yao)(yao)求制定(ding)詳細的(de)(de)(de)(de)(de)(de)評(ping)(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)實(shi)施(shi)方(fang)案，保(bao)證納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)評(ping)(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)工(gong)作的(de)(de)(de)(de)(de)(de)針對(dui)(dui)(dui)性(xing)，要(yao)(yao)有專項(xiang)評(ping)(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)實(shi)施(shi)方(fang)案。評(ping)(ping)(ping)(ping)定(ding)后續(xu)管(guan)理后完善(shan)納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)(ren)分(fen)級(ji)分(fen)類管(guan)理。將納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)評(ping)(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)結果(guo)與每年的(de)(de)(de)(de)(de)(de)信(xin)用等級(ji)聯合(he)評(ping)(ping)(ping)(ping)定(ding)相聯系，完善(shan)信(xin)用等級(ji)聯合(he)評(ping)(ping)(ping)(ping)定(ding)辦法和后續(xu)管(guan)理辦法，通過信(xin)用等級(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)評(ping)(ping)(ping)(ping)定(ding)來加強(qiang)(qiang)對(dui)(dui)(dui)納(na)(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)(ren)分(fen)級(ji)分(fen)類管(guan)理工(gong)作，把(ba)握稅(shui)(shui)(shui)(shui)收征管(guan)工(gong)作的(de)(de)(de)(de)(de)(de)重點。

（四）保本估稅法測算說(shuo)明

保(bao)本(ben)估(gu)(gu)稅(shui)法(fa)(fa)(fa)(fa)，之所以說(shuo)“保(bao)本(ben)”，實(shi)(shi)(shi)際上是(shi)沒有能夠按照稅(shui)法(fa)(fa)(fa)(fa)規(gui)定(ding)(ding)得出準確的(de)(de)數據(ju)的(de)(de)情況下，采用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)一種(zhong)折扣的(de)(de)辦法(fa)(fa)(fa)(fa)來推算(suan)一個(ge)(ge)接近實(shi)(shi)(shi)際的(de)(de)數，是(shi)保(bao)本(ben)估(gu)(gu)算(suan)法(fa)(fa)(fa)(fa)應用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)的(de)(de)前提，這是(shi)個(ge)(ge)體(ti)工(gong)商(shang)戶(hu)(hu)的(de)(de)特點決(jue)定(ding)(ding)的(de)(de)。使用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)保(bao)本(ben)估(gu)(gu)稅(shui)法(fa)(fa)(fa)(fa)對(dui)象(xiang)只能是(shi)沒有建(jian)帳(zhang)的(de)(de)個(ge)(ge)體(ti)工(gong)商(shang)戶(hu)(hu)，對(dui)建(jian)帳(zhang)的(de)(de)個(ge)(ge)體(ti)工(gong)商(shang)戶(hu)(hu)適用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)查帳(zhang)征收(shou)(shou)辦法(fa)(fa)(fa)(fa)，評(ping)估(gu)(gu)方法(fa)(fa)(fa)(fa)適用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)與對(dui)企(qi)業(ye)納稅(shui)評(ping)估(gu)(gu)方法(fa)(fa)(fa)(fa)相同。對(dui)個(ge)(ge)體(ti)工(gong)商(shang)戶(hu)(hu)采用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)保(bao)本(ben)估(gu)(gu)稅(shui)法(fa)(fa)(fa)(fa)納稅(shui)評(ping)估(gu)(gu)分(fen)析(xi)時，要綜合運用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)各方面的(de)(de)信(xin)息(xi)，參照宏觀稅(shui)收(shou)(shou)分(fen)析(xi)、行業(ye)稅(shui)負監控、納稅(shui)人生(sheng)產(chan)經營(ying)以及內外部相關信(xin)息(xi)，運用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)數學方法(fa)(fa)(fa)(fa)測(ce)算(suan)出的(de)(de)算(suan)術(shu)、加權(quan)平均(jun)值及其合理變動范圍測(ce)算(suan)預(yu)(yu)警(jing)值，綜合考慮地區、規(gui)模、類(lei)型、生(sheng)產(chan)經營(ying)季節、稅(shui)種(zhong)等因素，考慮同行業(ye)、同規(gui)模、同類(lei)型納稅(shui)人各類(lei)相關指標(biao)的(de)(de)若(ruo)干年(nian)度的(de)(de)平均(jun)水平，以使預(yu)(yu)警(jing)值更加真實(shi)(shi)(shi)、準確和具有可(ke)比性。納稅(shui)評(ping)估(gu)(gu)指標(biao)預(yu)(yu)警(jing)值由各地稅(shui)務機(ji)關根(gen)據(ju)實(shi)(shi)(shi)際情況自(zi)行確定(ding)(ding)。

使用保本估(gu)稅(shui)法要(yao)建立(li)一(yi)種信息傳導機制(zhi)，明確出環(huan)節間資(zi)(zi)(zi)(zi)料(liao)(liao)傳遞(di)的(de)步驟(zou)、時間限制(zhi)、責任單位，納(na)入(ru)征(zheng)管流程(cheng)，并以(yi)嚴格的(de)督查(cha)考(kao)核(he)促進落實。一(yi)是要(yao)征(zheng)收(shou)監控、管理服(fu)務、稅(shui)務稽(ji)查(cha)及(ji)時將納(na)稅(shui)申報資(zi)(zi)(zi)(zi)料(liao)(liao)、發票稽(ji)核(he)、財務資(zi)(zi)(zi)(zi)料(liao)(liao)等(deng)有(you)關(guan)資(zi)(zi)(zi)(zi)料(liao)(liao)傳遞(di)到評估(gu)崗位。在(zai)現(xian)有(you)的(de)征(zheng)管、申報資(zi)(zi)(zi)(zi)料(liao)(liao)的(de)基礎上，要(yao)重視納(na)稅(shui)人(ren)提供的(de)會(hui)計資(zi)(zi)(zi)(zi)料(liao)(liao)信息；依照新的(de)《稅(shui)收(shou)征(zheng)管法》的(de)規(gui)定，加(jia)強與工商、銀行(xing)、政府等(deng)部門(men)的(de)橫向聯(lian)系(xi)，獲取最新數據；充分考(kao)慮納(na)稅(shui)人(ren)所處的(de)環(huan)境(jing)、面臨的(de)風(feng)險和資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)投向等(deng)信息資(zi)(zi)(zi)(zi)料(liao)(liao)；隨時掌握納(na)稅(shui)人(ren)的(de)經營(ying)動態信息，了解(jie)結算資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)的(de)變化情(qing)況，實現(xian)對納(na)稅(shui)人(ren)經營(ying)行(xing)為(wei)的(de)全(quan)方位監控。

對企(qi)業納(na)稅(shui)評(ping)(ping)(ping)估(gu)，通(tong)(tong)常用(yong)(yong)到(dao)幾(ji)個(ge)財務通(tong)(tong)用(yong)(yong)指(zhi)標(biao)(biao)(biao)：如收入(ru)類評(ping)(ping)(ping)估(gu)分(fen)析(xi)指(zhi)標(biao)(biao)(biao)、成本(ben)(ben)類評(ping)(ping)(ping)估(gu)分(fen)析(xi)指(zhi)標(biao)(biao)(biao)、費(fei)用(yong)(yong)類評(ping)(ping)(ping)估(gu)分(fen)析(xi)指(zhi)標(biao)(biao)(biao)、利潤(run)類評(ping)(ping)(ping)估(gu)分(fen)析(xi)指(zhi)標(biao)(biao)(biao)、資產類評(ping)(ping)(ping)估(gu)分(fen)析(xi)指(zhi)標(biao)(biao)(biao)。對個(ge)體工商戶(hu)的(de)(de)納(na)稅(shui)評(ping)(ping)(ping)估(gu)就(jiu)沒有這些指(zhi)標(biao)(biao)(biao)，只能(neng)通(tong)(tong)過上面所提(ti)出(chu)的(de)(de)“三費(fei)”和(he)“一率”來開展評(ping)(ping)(ping)估(gu)，所以(yi)得出(chu)的(de)(de)數(shu)據(ju)只一個(ge)比較(jiao)接(jie)近實(shi)際的(de)(de)數(shu)據(ju)。評(ping)(ping)(ping)估(gu)的(de)(de)結果，也只能(neng)測算已經雙定的(de)(de)納(na)稅(shui)額是(shi)(shi)否(fou)接(jie)近納(na)稅(shui)人在經營保(bao)本(ben)(ben)的(de)(de)情況下應該(gai)繳(jiao)納(na)的(de)(de)稅(shui)款，這是(shi)(shi)一個(ge)比較(jiao)保(bao)守(shou)的(de)(de)數(shu)字，但是(shi)(shi)較(jiao)為(wei)合理可靠。

四、保(bao)本估稅法的使用(yong)評(ping)價(jia)

（一）有效(xiao)加強稅收管理的(de)剛(gang)性(xing)

1.通(tong)用性。保本估稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)法簡(jian)單實(shi)(shi)用，合理可靠(kao)(kao)。評估的(de)(de)(de)依據、過程(cheng)和結果對(dui)(dui)于(yu)納(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)(ren)(ren)、稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務機(ji)關雙方都能接受(shou)，普通(tong)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務人(ren)(ren)(ren)員容易(yi)(yi)掌握，納(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)(ren)(ren)也(ye)(ye)容易(yi)(yi)理解，不(bu)僅適用于(yu)地(di)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)獨管戶(hu)(hu)，也(ye)(ye)適用于(yu)國地(di)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)共管戶(hu)(hu)，不(bu)僅適用農村個(ge)體工商戶(hu)(hu)也(ye)(ye)適用城市個(ge)體工商戶(hu)(hu)，不(bu)管何(he)時(shi)何(he)地(di)，不(bu)管何(he)人(ren)(ren)(ren)使用，方法科學、合法、簡(jian)單實(shi)(shi)用，對(dui)(dui)于(yu)目(mu)前我國的(de)(de)(de)各地(di)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務機(ji)關征(zheng)管著4000多萬戶(hu)(hu)個(ge)體工商戶(hu)(hu)來說，是(shi)一(yi)種(zhong)簡(jian)單易(yi)(yi)行的(de)(de)(de)納(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)評估方法，對(dui)(dui)于(yu)成千上萬的(de)(de)(de)納(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)(ren)(ren)來說，在(zai)沒(mei)有(you)建(jian)帳征(zheng)管的(de)(de)(de)情況下(xia)，顯然(ran)是(shi)一(yi)種(zhong)可靠(kao)(kao)的(de)(de)(de)辦法，通(tong)過在(zai)基層的(de)(de)(de)實(shi)(shi)踐證明，無疑是(shi)納(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)(ren)(ren)和稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務人(ren)(ren)(ren)員在(zai)評估個(ge)體工商戶(hu)(hu)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)收負擔程(cheng)度時(shi)是(shi)較容易(yi)(yi)接受(shou)的(de)(de)(de)方法。

2.公平性(xing)(xing)(xing)公正性(xing)(xing)(xing)。保本(ben)估(gu)稅法(fa)是(shi)按(an)照個體(ti)工(gong)商(shang)(shang)戶(hu)發生的(de)比較(jiao)固定的(de)“三費(fei)”客觀(guan)存在事(shi)實的(de)為依據(ju)，在科學(xue)劃(hua)分(fen)行(xing)業(ye)的(de)基礎上，通過行(xing)業(ye)調查(cha)了解每個行(xing)業(ye)的(de)生產(chan)(chan)經營特(te)點、掌握行(xing)業(ye)性(xing)(xing)(xing)客觀(guan)經營規律(lv)，抓住其核心(xin)問題(ti)的(de)基礎上，以(yi)事(shi)實數(shu)(shu)據(ju)說(shuo)話(hua)，嚴格按(an)照稅收征(zheng)管法(fa)的(de)規定，完全掌握個體(ti)工(gong)商(shang)(shang)戶(hu)個體(ti)生產(chan)(chan)經營的(de)租金、人工(gong)工(gong)資(zi)、水(shui)電費(fei)用成本(ben)消耗等關鍵(jian)性(xing)(xing)(xing)信息指(zhi)標和(he)數(shu)(shu)據(ju)，作(zuo)為評(ping)(ping)估(gu)的(de)依據(ju)和(he)標準(zhun)，因為信息數(shu)(shu)據(ju)指(zhi)標都是(shi)客觀(guan)性(xing)(xing)(xing)的(de)特(te)點，因此評(ping)(ping)估(gu)過程和(he)結論(lun)對于每個個體(ti)工(gong)商(shang)(shang)戶(hu)來說(shuo)都是(shi)公平和(he)公正的(de)。

3.增強服(fu)(fu)務(wu)意(yi)識。簡(jian)單化(hua)納(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)評估(gu)是(shi)在(zai)依法(fa)治稅(shui)(shui)(shui)(shui)的前提(ti)下為(wei)納(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)減少(shao)工作(zuo)干擾，增強為(wei)納(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)服(fu)(fu)務(wu)的意(yi)識，稅(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)機(ji)關(guan)對(dui)納(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)在(zai)納(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)評估(gu)過程中發現一般涉稅(shui)(shui)(shui)(shui)違(wei)章違(wei)法(fa)行(xing)為(wei)或(huo)疑點后，能夠及時主動(dong)約請納(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)溝通(tong)相關(guan)征(zheng)(zheng)納(na)(na)(na)信(xin)息(xi)，向納(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)進行(xing)稅(shui)(shui)(shui)(shui)收政策法(fa)規宣傳、輔導(dao)，促使(shi)(shi)納(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)主動(dong)自查自糾，減少(shao)征(zheng)(zheng)納(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)收成本(ben)，減少(shao)稅(shui)(shui)(shui)(shui)收爭議的一種(zhong)服(fu)(fu)務(wu)工作(zuo)方式。保本(ben)估(gu)稅(shui)(shui)(shui)(shui)法(fa)能使(shi)(shi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)機(ji)關(guan)在(zai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)收管理工作(zuo)中變被(bei)動(dong)為(wei)主動(dong)，有(you)針對(dui)性地(di)把一般涉稅(shui)(shui)(shui)(shui)問題前置，且(qie)對(dui)個體(ti)納(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)起到一種(zhong)有(you)效監督，減少(shao)對(dui)納(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)的處罰，節約納(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)成本(ben)，在(zai)大大提(ti)高提(ti)醒納(na)(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)自查自糾水(shui)平。

（二）可以(yi)有效提高稅務(wu)機關的稅源監控能力

稅(shui)(shui)收征(zheng)管質量的(de)高低(di)，取決于稅(shui)(shui)務(wu)機(ji)關(guan)對各類稅(shui)(shui)源(yuan)監(jian)(jian)控(kong)能力的(de)強(qiang)弱(ruo)，而稅(shui)(shui)源(yuan)監(jian)(jian)控(kong)手段(duan)是否先進(jin)(jin)、科(ke)學、易行(xing)，又直(zhi)接影(ying)響到(dao)征(zheng)管的(de)效率。在(zai)納(na)(na)稅(shui)(shui)人(ren)(ren)數量逐漸增多，工作(zuo)人(ren)(ren)員相(xiang)對不足的(de)情況(kuang)(kuang)下，加強(qiang)納(na)(na)稅(shui)(shui)評(ping)估(gu)是提(ti)高稅(shui)(shui)務(wu)機(ji)關(guan)稅(shui)(shui)源(yuan)監(jian)(jian)控(kong)能力必(bi)不可少(shao)的(de)措(cuo)(cuo)施(shi)。保本(ben)估(gu)稅(shui)(shui)法就(jiu)是面對幾(ji)千萬(wan)的(de)個體工商戶(hu)開(kai)展(zhan)的(de)一項(xiang)稅(shui)(shui)收監(jian)(jian)督管理(li)手段(duan)，以“雷達(da)檢測(ce)站”的(de)方(fang)式定期運動個體工商戶(hu)的(de)納(na)(na)稅(shui)(shui)情況(kuang)(kuang)進(jin)(jin)行(xing)評(ping)估(gu)，是稅(shui)(shui)務(wu)機(ji)關(guan)實施(shi)有效管理(li)可靠(kao)的(de)方(fang)法，借助(zhu)信息化手段(duan)，通過(guo)(guo)科(ke)學的(de)評(ping)估(gu)，對監(jian)(jian)控(kong)區域(yu)內全體納(na)(na)稅(shui)(shui)人(ren)(ren)的(de)納(na)(na)稅(shui)(shui)情況(kuang)(kuang)進(jin)(jin)行(xing)“掃描”，及(ji)時(shi)發現疑點，向其他管理(li)環節傳遞排(pai)除疑點的(de)意見，使各項(xiang)管理(li)措(cuo)(cuo)施(shi)環環相(xiang)扣，有效提(ti)高稅(shui)(shui)務(wu)機(ji)關(guan)的(de)稅(shui)(shui)源(yuan)監(jian)(jian)控(kong)能力。通過(guo)(guo)納(na)(na)稅(shui)(shui)評(ping)估(gu)，樹立(li)一批(pi)誠(cheng)信納(na)(na)稅(shui)(shui)人(ren)(ren)，促(cu)進(jin)(jin)誠(cheng)信納(na)(na)稅(shui)(shui)；通過(guo)(guo)對不同(tong)信譽級別納(na)(na)稅(shui)(shui)人(ren)(ren)的(de)征(zheng)管制度設置，形成良好(hao)的(de)體制激勵，從而促(cu)進(jin)(jin)征(zheng)管質量的(de)提(ti)高。

（三(san)）使稽查工作(zuo)更有針對性

納稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)評估(gu)是稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)稽(ji)查(cha)(cha)實(shi)(shi)施(shi)(shi)(shi)體系(xi)的(de)(de)(de)基礎，有助(zhu)于稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)稽(ji)查(cha)(cha)明確方(fang)向，發揮整(zheng)體效能。保本估(gu)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)法(fa)是對個體工商(shang)戶(hu)是否履行(xing)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)法(fa)規定(ding)的(de)(de)(de)義務(wu)(wu)，以及履行(xing)程度的(de)(de)(de)一(yi)種(zhong)評價。因此(ci)，是稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)稽(ji)查(cha)(cha)實(shi)(shi)施(shi)(shi)(shi)體系(xi)的(de)(de)(de)基礎環(huan)(huan)節，是構建依法(fa)、統(tong)一(yi)、協調的(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)稽(ji)查(cha)(cha)體系(xi)的(de)(de)(de)重要內容，其(qi)工作質量直(zhi)接影響(xiang)到(dao)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)稽(ji)查(cha)(cha)的(de)(de)(de)實(shi)(shi)施(shi)(shi)(shi)效果。一(yi)方(fang)面，納稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)評估(gu)通(tong)過評估(gu)分析(xi)，發現(xian)疑點，直(zhi)接為(wei)(wei)(wei)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)稽(ji)查(cha)(cha)提(ti)供案(an)源，不僅可(ke)使(shi)稽(ji)查(cha)(cha)選案(an)環(huan)(huan)節避免隨意(yi)與盲目，而且(qie)可(ke)以使(shi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)稽(ji)查(cha)(cha)的(de)(de)(de)實(shi)(shi)施(shi)(shi)(shi)做到(dao)目標(biao)明確，重點突出，針(zhen)對性強(qiang)；另(ling)一(yi)方(fang)面，納稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)評估(gu)有利于稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)稽(ji)查(cha)(cha)內部的(de)(de)(de)專業化(hua)分工，并對稽(ji)查(cha)(cha)實(shi)(shi)施(shi)(shi)(shi)產生制約，有利于規范(fan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)稽(ji)查(cha)(cha)行(xing)為(wei)(wei)(wei)、完善稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)收征管、形成(cheng)法(fa)制威懾的(de)(de)(de)整(zheng)體效能。納稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)評估(gu)是稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)機(ji)(ji)關(guan)的(de)(de)(de)執法(fa)行(xing)為(wei)(wei)(wei)，通(tong)過審核(he)個體工商(shang)戶(hu)納稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)情況，分析(xi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)負(fu)異常，提(ti)醒納稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)規范(fan)向稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)機(ji)(ji)關(guan)報告的(de)(de)(de)數(shu)據(ju)，遏制各種(zhong)偷稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)行(xing)為(wei)(wei)(wei)，使(shi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)機(ji)(ji)關(guan)及時(shi)發現(xian)日管工作的(de)(de)(de)漏洞(dong)和偏差，避免稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)收征管中(zhong)的(de)(de)(de)人(ren)為(wei)(wei)(wei)因素(su)所(suo)造成(cheng)的(de)(de)(de)影響(xiang)。它通(tong)過稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)(wu)機(ji)(ji)關(guan)的(de)(de)(de)提(ti)前預警(jing)告知，引導(dao)納稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)自行(xing)規范(fan)納稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)義務(wu)(wu)，自行(xing)糾(jiu)正各種(zhong)違規行(xing)為(wei)(wei)(wei)，提(ti)高申報準確率。

（四）增(zeng)加稅收收入

通過實(shi)地(di)使(shi)(shi)(shi)用該辦法，為地(di)方稅(shui)(shui)收(shou)(shou)增加了(le)(le)40%的(de)(de)稅(shui)(shui)收(shou)(shou)收(shou)(shou)入，個體工(gong)(gong)商(shang)戶(hu)在(zai)核(he)定雙定稅(shui)(shui)過程中(zhong)，容(rong)易產(chan)生納稅(shui)(shui)偏離(li)的(de)(de)問(wen)題(ti)，在(zai)評估(gu)中(zhong)，發現核(he)定的(de)(de)營業(ye)(ye)額普遍低30%，有的(de)(de)偏離(li)很遠(yuan)，稅(shui)(shui)收(shou)(shou)只收(shou)(shou)了(le)(le)應繳稅(shui)(shui)款的(de)(de)三成。同(tong)時使(shi)(shi)(shi)用該方法，可以使(shi)(shi)(shi)原(yuan)來容(rong)易漏征的(de)(de)土地(di)稅(shui)(shui)、房(fang)產(chan)稅(shui)(shui)、印(yin)花稅(shui)(shui)征管(guan)到位。目(mu)前個體工(gong)(gong)商(shang)戶(hu)租(zu)用的(de)(de)經(jing)(jing)(jing)營場地(di)絕大(da)部分是(shi)個人(ren)房(fang)地(di)產(chan)，在(zai)小(xiao)城(cheng)市縣(xian)鎮特別突出(chu)，這部分出(chu)租(zu)戶(hu)的(de)(de)納稅(shui)(shui)大(da)部分被忽略了(le)(le)，流失的(de)(de)稅(shui)(shui)款比(bi)經(jing)(jing)(jing)營戶(hu)還要多，必(bi)須(xu)加強對這塊(kuai)稅(shui)(shui)收(shou)(shou)的(de)(de)管(guan)理(li)，在(zai)經(jing)(jing)(jing)營戶(hu)向稅(shui)(shui)務(wu)機關第一次報(bao)送(song)納稅(shui)(shui)資料時，稅(shui)(shui)務(wu)部門(men)必(bi)須(xu)同(tong)時要求(qiu)經(jing)(jing)(jing)營戶(hu)報(bao)送(song)租(zu)賃合(he)同(tong)原(yuan)件(jian)與(yu)復印(yin)件(jian)，不是(shi)租(zu)賃關系的(de)(de)，必(bi)須(xu)提(ti)供(gong)房(fang)產(chan)證(zheng)(zheng)原(yuan)件(jian)和復印(yin)件(jian)，沒有房(fang)產(chan)證(zheng)(zheng)原(yuan)件(jian)的(de)(de)要提(ti)供(gong)相(xiang)關的(de)(de)資料，證(zheng)(zheng)明房(fang)產(chan)是(shi)誰在(zai)管(guan)理(li)使(shi)(shi)(shi)用，稅(shui)(shui)務(wu)部門(men)同(tong)時建立(li)相(xiang)應的(de)(de)出(chu)租(zu)戶(hu)房(fang)屋場地(di)電子臺帳，確保對出(chu)租(zu)房(fang)屋場地(di)的(de)(de)稅(shui)(shui)收(shou)(shou)管(guan)理(li)。對出(chu)租(zu)業(ye)(ye)主定期(qi)進(jin)行必(bi)要的(de)(de)稽(ji)查，及(ji)時發現和糾正(zheng)租(zu)金(jin)的(de)(de)真實(shi)性(xing)，防(fang)止(zhi)出(chu)租(zu)業(ye)(ye)主弄虛作(zuo)假，通過稅(shui)(shui)務(wu)部門(men)的(de)(de)稽(ji)查工(gong)(gong)作(zuo)，完善對出(chu)租(zu)戶(hu)出(chu)租(zu)租(zu)金(jin)稅(shui)(shui)收(shou)(shou)管(guan)理(li)的(de)(de)長效(xiao)機制。

（五）有效預防稅務干部以稅謀私(si)

篇6

（美國德(de)州農機大學 建筑學院城市規劃系， 美國 德(de)州77843）

摘要：本文參考美國房產稅(shui)(shui)的(de)(de)(de)文獻(xian)資料(liao)法(fa)和因(yin)果(guo)分析(xi)級差地(di)(di)租與(yu)中國房地(di)(di)產稅(shui)(shui)關系(xi)的(de)(de)(de)理(li)論基(ji)礎，探討中國房產稅(shui)(shui)的(de)(de)(de)理(li)論基(ji)礎，提出了引入級差地(di)(di)租的(de)(de)(de)概念和延長土地(di)(di)使(shi)用年限(xian)的(de)(de)(de)制度建設是中國房產稅(shui)(shui)的(de)(de)(de)理(li)論基(ji)礎，解決《物權(quan)法(fa)》明確規定的(de)(de)(de)土地(di)(di)使(shi)用年限(xian)“自動續(xu)期(qi)”的(de)(de)(de)法(fa)律問題，使(shi)中國的(de)(de)(de)房產稅(shui)(shui)制度更(geng)合理(li)。

關鍵詞 ：土地(di)經濟；級差(cha)地(di)租；房產稅；物(wu)權法

1城市(shi)級差地租概(gai)論

城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)級差(cha)(cha)地(di)(di)(di)(di)(di)租(zu)(zu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)實(shi)質是(shi)馬克思(si)在(zai)《資本論(lun)》中(zhong)第三卷(juan)第四十六(liu)章“建筑(zhu)地(di)(di)(di)(di)(di)段(duan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)地(di)(di)(di)(di)(di)租(zu)(zu)”。城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)級差(cha)(cha)地(di)(di)(di)(di)(di)租(zu)(zu)產生的(de)(de)(de)(de)(de)(de)條(tiao)件是(shi)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)等(deng)級的(de)(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)[1]。馬克思(si)所(suo)(suo)說的(de)(de)(de)(de)(de)(de)“建筑(zhu)地(di)(di)(di)(di)(di)段(duan)”，表現為(wei)位置(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)優劣，市(shi)(shi)(shi)場的(de)(de)(de)(de)(de)(de)配套，交通便(bian)利(li)(li)，教(jiao)育設施和條(tiao)件的(de)(de)(de)(de)(de)(de)健(jian)全，人口的(de)(de)(de)(de)(de)(de)集聚程度，環(huan)境的(de)(de)(de)(de)(de)(de)優化(hua)等(deng)等(deng)。目前我(wo)國按照(zhao)一、二(er)、三線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)不(bu)(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)分(fen)(fen)類及同(tong)(tong)一城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)不(bu)(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)地(di)(di)(di)(di)(di)點房地(di)(di)(di)(di)(di)產價(jia)格(ge)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)分(fen)(fen)化(hua)來看，建筑(zhu)地(di)(di)(di)(di)(di)段(duan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)，房價(jia)按照(zhao)一、二(er)、三線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)依(yi)次遞減和隨著離(li)市(shi)(shi)(shi)中(zhong)心的(de)(de)(de)(de)(de)(de)距離(li)也依(yi)次遞減。形(xing)成了一個梯級狀態。上海市(shi)(shi)(shi)曾(ceng)把土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)分(fen)(fen)成10個等(deng)級，其(qi)依(yi)據主(zhu)要也是(shi)級差(cha)(cha)地(di)(di)(di)(di)(di)租(zu)(zu)和地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)[2]。由于土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)等(deng)級不(bu)(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)，會(hui)產生不(bu)(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)級差(cha)(cha)收益，優越的(de)(de)(de)(de)(de)(de)地(di)(di)(di)(di)(di)段(duan)便(bian)可(ke)獲得超(chao)額利(li)(li)潤。城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)級差(cha)(cha)地(di)(di)(di)(di)(di)租(zu)(zu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)實(shi)質誠如馬克思(si)所(suo)(suo)說的(de)(de)(de)(de)(de)(de)“建筑(zhu)地(di)(di)(di)(di)(di)段(duan)”理論(lun)，所(suo)(suo)處(chu)位置(zhi)在(zai)這里具(ju)有決定性的(de)(de)(de)(de)(de)(de)影響。

政(zheng)(zheng)府作為國(guo)(guo)有土(tu)(tu)地(di)(di)(di)所有者代表，從(cong)級差(cha)地(di)(di)(di)租(zu)中(zhong)獲得的(de)主要收(shou)益體現在土(tu)(tu)地(di)(di)(di)出(chu)讓金收(shou)入中(zhong)。從(cong)1998年住房(fang)(fang)(fang)制度改(gai)革至(zhi)2014年的(de) 16 年中(zhong)，全國(guo)(guo)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)出(chu)讓金收(shou)入總額累計達到 24.31萬(wan)億元(yuan)，年均超過(guo)1.519萬(wan)億元(yuan)，其中(zhong)包括絕對地(di)(di)(di)租(zu)，但主要是(shi)(shi)級差(cha)地(di)(di)(di)租(zu)。地(di)(di)(di)方政(zheng)(zheng)府正是(shi)(shi)用土(tu)(tu)地(di)(di)(di)級差(cha)地(di)(di)(di)租(zu)的(de)收(shou)入來進行城市基礎建(jian)(jian)設的(de)，而城市建(jian)(jian)設又(you)可增(zeng)加(jia)級差(cha)地(di)(di)(di)租(zu)，促使土(tu)(tu)地(di)(di)(di)增(zeng)值(zhi)，使政(zheng)(zheng)府獲得更多(duo)的(de)城市建(jian)(jian)設資金，如(ru)果土(tu)(tu)地(di)(di)(di)仍(reng)然(ran)富有，剛需住房(fang)(fang)(fang)人口仍(reng)然(ran)龐大(da)，這是(shi)(shi)一種良性循環(huan)。如(ru)果違背(bei)級差(cha)地(di)(di)(di)租(zu)形成(cheng)規(gui)律，遠離土(tu)(tu)地(di)(di)(di)價值(zhi)和(he)(he)真實需求而產(chan)生(sheng)的(de)虛漲級差(cha)地(di)(di)(di)租(zu)就(jiu)是(shi)(shi)經(jing)濟(ji)泡沫，由此(ci)造(zao)成(cheng)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)泡沫破滅，將嚴重危(wei)害房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)業和(he)(he)整個國(guo)(guo)民經(jing)濟(ji)。因此(ci)我國(guo)(guo)2011 年在上海和(he)(he)重慶兩地(di)(di)(di)推行房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)改(gai)革試點(dian)，從(cong)而也引發了中(zhong)國(guo)(guo)房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)的(de)爭(zheng)論(lun)。圍(wei)繞中(zhong)國(guo)(guo)特色的(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)市場的(de)特點(dian)，也就(jiu)是(shi)(shi)中(zhong)國(guo)(guo)的(de)“房(fang)(fang)(fang)”與(yu)“地(di)(di)(di)”是(shi)(shi)處于“分(fen)”與(yu)“合”的(de)二元(yuan)理論(lun)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)產(chan)、地(di)(di)(di)產(chan)與(yu)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)三層空間的(de)制度安(an)排產(chan)生(sheng)了爭(zheng)論(lun)[3]。

美國是(shi)(shi)土地(di)私有制，是(shi)(shi)永久所有權(quan)，因此他們的(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)是(shi)(shi)一元(yuan)理論和(he)(he)二(er)個空間(jian)內(nei)。美國 50 個州(zhou)都(dou)征收房(fang)(fang)產(chan)稅，各個州(zhou)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)產(chan)稅稅率不同，維持在1%-3%之間(jian)，征收房(fang)(fang)產(chan)稅的(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)是(shi)(shi)維持地(di)方政(zheng)府(fu)的(de)(de)(de)各項(xiang)支(zhi)出、完(wan)善公共設施(shi)和(he)(he)福(fu)利(li)，但是(shi)(shi)，聯邦(bang)政(zheng)府(fu)和(he)(he)州(zhou)政(zheng)府(fu)不征收房(fang)(fang)產(chan)稅，房(fang)(fang)產(chan)稅的(de)(de)(de)征稅主體(ti)是(shi)(shi)縣政(zheng)府(fu)、市(shi)政(zheng)府(fu)和(he)(he)學區(qu) [4]。

2美國同上海和重慶兩地房產(chan)稅的區別

對比美國的(de)房(fang)產(chan)稅以(yi)(yi)及上(shang)海和重(zhong)慶兩地推(tui)行的(de)房(fang)產(chan)稅改革試(shi)點，有以(yi)(yi)下八(ba)點主要區別。

（1）美(mei)國房(fang)(fang)產(chan)稅是“寬稅基”類型，較大(da)部(bu)分房(fang)(fang)地產(chan)都被納入房(fang)(fang)產(chan)稅的(de)征稅范圍之內。我國上海(hai)和(he)重慶(qing)正在試點的(de)房(fang)(fang)產(chan)稅是“窄稅基”類型[5]。

（2）美國(guo)房產稅是(shi)(shi)地(di)(di)方政府(fu)的(de)主要收(shou)(shou)(shou)入(ru)來源，占到(dao)地(di)(di)方財(cai)(cai)政收(shou)(shou)(shou)入(ru)的(de)50%-80%，而我(wo)國(guo)試(shi)點的(de)房產稅并(bing)不是(shi)(shi)地(di)(di)方收(shou)(shou)(shou)入(ru)的(de)主要來源，其(qi)占地(di)(di)方財(cai)(cai)政收(shou)(shou)(shou)入(ru)的(de)比(bi)重很小。例如(ru)，上海2014年的(de)房產稅為(wei)27.6億元，占總(zong)稅收(shou)(shou)(shou)的(de)0.008%，重慶的(de)比(bi)例更(geng)低[5]。

（3）美(mei)國房(fang)產(chan)稅(shui)是以(yi)房(fang)地(di)產(chan)的(de)(de)評估核定價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)作(zuo)為計(ji)稅(shui)依據。各(ge)州對房(fang)地(di)產(chan)的(de)(de)核定價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)的(de)(de)計(ji)算標(biao)(biao)準不盡相同。為了(le)防止(zhi)計(ji)稅(shui)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)增長過快，適當穩定和控(kong)制房(fang)地(di)產(chan)的(de)(de)稅(shui)負，美(mei)國部分州以(yi)法律(lv)形式規(gui)(gui)定了(le)計(ji)稅(shui)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)年(nian)增長比例控(kong)制指標(biao)(biao)。而(er)上(shang)海參照應稅(shui)住房(fang)的(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)價(jia)(jia)(jia)格確定為評估值(zhi)(zhi)(zhi)，評估值(zhi)(zhi)(zhi)按(an)規(gui)(gui)定周期(qi)進行評估。試(shi)點初期(qi)，暫以(yi)應稅(shui)住房(fang)市場(chang)交易價(jia)(jia)(jia)格的(de)(de)70％計(ji)算繳(jiao)納。而(er)重慶應稅(shui)住房(fang)的(de)(de)計(ji)稅(shui)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)為房(fang)產(chan)交易價(jia)(jia)(jia)[5]。

（4）美國(guo)房地產稅(shui)的稅(shui)率(lv)(lv)是根據(ju)預算和稅(shui)基(ji)變化情(qing)況而不斷變化，各州(zhou)和地方(fang)政府的稅(shui)率(lv)(lv)不一，大約在1％至3％，平均為1.5％。我國(guo)上海采(cai)(cai)取(qu)了相對(dui)簡單的0.6％和0.4％兩檔稅(shui)率(lv)(lv)， 而重慶采(cai)(cai)取(qu)了多檔累進(jin)稅(shui)率(lv)(lv)，按(an)照住房建筑面(mian)積交易單價分(fen)別采(cai)(cai)用0.5％至1.2％的稅(shui)率(lv)(lv)征稅(shui)[5]。

（5）房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)征(zheng)收(shou)管(guan)理與評估機(ji)制方(fang)面，美(mei)國多數州以(yi)下房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)征(zheng)收(shou)管(guan)理程(cheng)序(xu)由房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)核稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)官員核定(ding)(ding)(ding)所(suo)管(guan)轄區域內房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)計稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)價值(zhi)，市(shi)鎮地(di)方(fang)政府根據房(fang)(fang)地(di)產(chan)計稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)總價值(zhi)及本地(di)的(de)(de)(de)預(yu)算(suan)情況確定(ding)(ding)(ding)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)率，納(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)在接到稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)單(dan)后繳(jiao)(jiao)納(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)款(kuan)(kuan)。對(dui)過期繳(jiao)(jiao)納(na)(na)的(de)(de)(de)則會接到罰單(dan)，而(er)拒絕繳(jiao)(jiao)納(na)(na)房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)，稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務部門會對(dui)房(fang)(fang)產(chan)予以(yi)沒收(shou)和(he)競拍。而(er)我(wo)國試(shi)點房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)征(zheng)管(guan)規定(ding)(ding)(ding)，納(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)應在規定(ding)(ding)(ding)的(de)(de)(de)申(shen)報(bao)期限內主(zhu)動向(xiang)應稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)住房(fang)(fang)所(suo)在地(di)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務機(ji)關(guan)(guan)報(bao)送納(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)申(shen)請表，提供減免稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)要件和(he)其他納(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)資料，稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務機(ji)關(guan)(guan)將納(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)申(shen)報(bao)情況與征(zheng)收(shou)檔案信息(xi)比對(dui)，核實納(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)實際應納(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)額，進行稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)款(kuan)(kuan)征(zheng)收(shou)，并(bing)向(xiang)納(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)開具完稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)憑證。同時還規定(ding)(ding)(ding)納(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)未按規定(ding)(ding)(ding)期限申(shen)報(bao)納(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)，由地(di)方(fang)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務機(ji)關(guan)(guan)向(xiang)其追繳(jiao)(jiao)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)款(kuan)(kuan)、滯納(na)(na)金，并(bing)按規定(ding)(ding)(ding)處以(yi)罰款(kuan)(kuan)[5]。

（6）房(fang)產稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)收優(you)惠的(de)(de)對比，美國地方政府對自住房(fang)屋給予減(jian)免稅(shui)(shui)是通過(guo)減(jian)少稅(shui)(shui)基或(huo)低估財(cai)產價(jia)值來(lai)實現(xian)(xian)的(de)(de)。當(dang)房(fang)產稅(shui)(shui)超過(guo)某一(yi)最大(da)值時，納稅(shui)(shui)人(ren)可從州(zhou)政府得到相應(ying)的(de)(de)州(zhou)個人(ren)所得稅(shui)(shui)抵(di)免或(huo)現(xian)(xian)金補償。我(wo)國上海市(shi)和重慶都是按照人(ren)均免稅(shui)(shui)面積來(lai)進(jin)行稅(shui)(shui)收優(you)惠的(de)(de)，上海還對婚姻購房(fang)的(de)(de)和高(gao)層次、緊缺人(ren)才的(de)(de)購房(fang)需求也給予免征優(you)惠[5]。

（7）房(fang)(fang)產稅(shui)(shui)的(de)(de)(de)監(jian)管與用(yong)(yong)(yong)途的(de)(de)(de)對比，美(mei)國政府在(zai)使用(yong)(yong)(yong)稅(shui)(shui)收(shou)方(fang)(fang)面接受老(lao)百姓(xing)嚴格的(de)(de)(de)監(jian)督，房(fang)(fang)地產物業(ye)稅(shui)(shui)是地方(fang)(fang)政府機構所需各項經費(fei)(fei)的(de)(de)(de)主(zhu)要(yao)來源，主(zhu)要(yao)用(yong)(yong)(yong)于(yu)公立大(da)學(xue)(xue)，中(zhong)(zhong)小學(xue)(xue)，政府各個部門經費(fei)(fei)，包括消防、圖書(shu)館、醫(yi)院、緊急(ji)救(jiu)護、港口、公園等(deng)(deng)，因(yin)此(ci)，房(fang)(fang)地產物業(ye)稅(shui)(shui)主(zhu)要(yao)是為(wei)民眾提(ti)供服務(wu)或用(yong)(yong)(yong)于(yu)市(shi)政建(jian)設的(de)(de)(de)。其(qi)中(zhong)(zhong)，房(fang)(fang)產稅(shui)(shui)的(de)(de)(de)絕大(da)部分被用(yong)(yong)(yong)在(zai)教育上(shang)，也就(jiu)是“學(xue)(xue)區稅(shui)(shui)”。我國此(ci)次(ci)試點的(de)(de)(de)房(fang)(fang)產稅(shui)(shui)改革(ge)方(fang)(fang)案中(zhong)(zhong)，上(shang)海市(shi)提(ti)出(chu)將(jiang)個人住房(fang)(fang)房(fang)(fang)產稅(shui)(shui)收(shou)入用(yong)(yong)(yong)于(yu)保障性住房(fang)(fang)建(jian)設等(deng)(deng)方(fang)(fang)面，重慶市(shi)則將(jiang)個人住房(fang)(fang)房(fang)(fang)產稅(shui)(shui)收(shou)入全(quan)部用(yong)(yong)(yong)于(yu)公共租(zu)賃房(fang)(fang)的(de)(de)(de)建(jian)設和維護[5]。

（8）美(mei)國(guo)的(de)(de)房(fang)產稅將(jiang)(jiang)對(dui)房(fang)屋永久(jiu)(jiu)性(xing)收(shou)取(qu)，因為(wei)土(tu)(tu)地(di)私有制，是(shi)永久(jiu)(jiu)所有權，我國(guo)的(de)(de)房(fang)產稅還將(jiang)(jiang)面臨土(tu)(tu)地(di)40、50、65、70年等(deng)不同時間的(de)(de)使用(yong)權問題。《物權法(fa)》明確規定(ding)的(de)(de)“自(zi)動(dong)續(xu)(xu)期”是(shi)針對(dui)所有的(de)(de)住宅用(yong)地(di)。《物權法(fa)》第一百(bai)四十九條(tiao)規定(ding)：“住宅建(jian)(jian)設用(yong)地(di)使用(yong)權期間屆滿的(de)(de)，自(zi)動(dong)續(xu)(xu)期。”但如何續(xu)(xu)，是(shi)有償還是(shi)無償，《物權法(fa)》并沒有作更多解釋。美(mei)國(guo)的(de)(de)房(fang)產稅較好地(di)體現(xian)了“取(qu)之于(yu)民(min)，用(yong)之于(yu)民(min)”的(de)(de)理念(nian)，也反映了級差地(di)租的(de)(de)特(te)點，對(dui)環(huan)境的(de)(de)建(jian)(jian)設使住房(fang)評估價值相應(ying)提(ti)高，又反過來(lai)增加了稅收(shou)，形(xing)成了良性(xing)循(xun)環(huan)。而我國(guo)，由于(yu)一次性(xing)征收(shou)的(de)(de)土(tu)(tu)地(di)出(chu)讓金目(mu)(mu)前不可能(neng)納入房(fang)產稅，地(di)方政(zheng)府目(mu)(mu)前的(de)(de)城(cheng)市建(jian)(jian)設中很大一部分資(zi)金來(lai)源是(shi)土(tu)(tu)地(di)出(chu)讓金。

3 改(gai)革中(zhong)國房產稅(shui)的對策

房(fang)(fang)產(chan)(chan)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)應該分為(wei)土地(di)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)和地(di)面上的(de)(de)建(jian)筑物價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)， 建(jian)筑物反而會因為(wei)折(zhe)舊而不斷(duan)貶(bian)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)，因此房(fang)(fang)產(chan)(chan)空間是(shi)(shi)(shi)貶(bian)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)的(de)(de)，隨(sui)著(zhu)土地(di)使(shi)(shi)(shi)用期限和使(shi)(shi)(shi)用時(shi)間的(de)(de)推(tui)移，房(fang)(fang)產(chan)(chan)的(de)(de)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)不斷(duan)降低，即使(shi)(shi)(shi)通(tong)貨膨(peng)脹因素使(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)子重置成本上升(sheng)，貶(bian)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)速度(du)減緩，但是(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)產(chan)(chan)的(de)(de)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)不斷(duan)降低的(de)(de)趨(qu)勢(shi)不會改變，因此房(fang)(fang)產(chan)(chan)代表居住屬(shu)性(xing)，無投資(zi)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)。房(fang)(fang)價(jia)很(hen)大(da)程度(du)是(shi)(shi)(shi)源于土地(di)出讓(rang)金的(de)(de)推(tui)高(gao)和級差(cha)地(di)租產(chan)(chan)生的(de)(de)增值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)，因此中(zhong)(zhong)國(guo)的(de)(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)增值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)部分只有土地(di)的(de)(de)增值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)，也就是(shi)(shi)(shi)，地(di)產(chan)(chan)代表投資(zi)屬(shu)性(xing)，級差(cha)地(di)租是(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)價(jia)上漲(zhang)的(de)(de)動力，這才是(shi)(shi)(shi)中(zhong)(zhong)國(guo)房(fang)(fang)產(chan)(chan)稅的(de)(de)理論基礎[6]。

級(ji)差(cha)(cha)地(di)(di)(di)租(zu)(zu)理論是土(tu)(tu)地(di)(di)(di)市(shi)場和房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)基礎理論[6]，對比(bi)美國的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)以上八點區別(bie)，我國通(tong)過(guo)(guo)級(ji)差(cha)(cha)地(di)(di)(di)租(zu)(zu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)概念(nian)，逐(zhu)步進(jin)行(xing)制度性安排(pai)和改(gai)革。引(yin)入級(ji)差(cha)(cha)地(di)(di)(di)租(zu)(zu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)概念(nian)和延(yan)長土(tu)(tu)地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)年(nian)(nian)(nian)(nian)限(xian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)制度建設，通(tong)過(guo)(guo)市(shi)場評估隊(dui)伍的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)建設，稅(shui)(shui)收(shou)(shou)體系的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)改(gai)革，土(tu)(tu)地(di)(di)(di)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)統一(yi)(yi)(yi)登記制度的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)實(shi)施，使(shi)地(di)(di)(di)方政(zheng)(zheng)府盡早從(cong)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)出(chu)讓(rang)金收(shou)(shou)入過(guo)(guo)渡(du)到依(yi)靠房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)作為(wei)重要的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)地(di)(di)(di)方財政(zheng)(zheng)收(shou)(shou)入來(lai)(lai)源，將該稅(shui)(shui)收(shou)(shou)用(yong)(yong)(yong)(yong)于(yu)民眾提供服務的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)市(shi)政(zheng)(zheng)建設，設想如果開征(zheng)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)是針對土(tu)(tu)地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)年(nian)(nian)(nian)(nian)限(xian)后(hou)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)級(ji)差(cha)(cha)地(di)(di)(di)租(zu)(zu)問(wen)題(ti)，也就(jiu)是說(shuo)，如果繳(jiao)納1年(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)就(jiu)可以自動(dong)(dong)延(yan)長1年(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)年(nian)(nian)(nian)(nian)限(xian)，相(xiang)信這樣的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)制度安排(pai)更能吸(xi)引(yin)大家(jia)自動(dong)(dong)繳(jiao)納房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)。也解決了土(tu)(tu)地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)年(nian)(nian)(nian)(nian)限(xian)自動(dong)(dong)續(xu)期的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)問(wen)題(ti)。這也相(xiang)當于(yu)政(zheng)(zheng)府將70年(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)出(chu)讓(rang)金一(yi)(yi)(yi)次收(shou)(shou)取(qu)后(hou)有(you)利(li)于(yu)加快進(jin)行(xing)城市(shi)化建設一(yi)(yi)(yi)樣，政(zheng)(zheng)府又(you)(you)能將土(tu)(tu)地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)年(nian)(nian)(nian)(nian)限(xian)以后(hou)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)級(ji)差(cha)(cha)地(di)(di)(di)租(zu)(zu)提前拿來(lai)(lai)用(yong)(yong)(yong)(yong)于(yu)保障房(fang)(fang)(fang)(fang)和城市(shi)化建設，使(shi)晚(wan)買房(fang)(fang)(fang)(fang)者也同時受益，又(you)(you)達(da)(da)到對房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)持(chi)有(you)環節征(zheng)稅(shui)(shui)后(hou)調節房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)市(shi)場和調節收(shou)(shou)入的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，將本(ben)(ben)來(lai)(lai)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)年(nian)(nian)(nian)(nian)限(xian)外的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)級(ji)差(cha)(cha)地(di)(di)(di)租(zu)(zu)提前收(shou)(shou)歸政(zheng)(zheng)府，達(da)(da)到調控房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)市(shi)場的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)資和投(tou)機的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)比(bi)例。又(you)(you)能使(shi)中(zhong)國的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)壽命和土(tu)(tu)地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)年(nian)(nian)(nian)(nian)限(xian)延(yan)長，在拆遷重建時也能考慮到土(tu)(tu)地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)年(nian)(nian)(nian)(nian)限(xian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)值，不(bu)至(zhi)于(yu)老百姓(xing)辛苦買來(lai)(lai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)由于(yu)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)年(nian)(nian)(nian)(nian)限(xian)問(wen)題(ti)一(yi)(yi)(yi)直糾結在心。這是政(zheng)(zheng)府比(bi)較容(rong)易(yi)調控的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)政(zheng)(zheng)策(ce)，既提高了房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)持(chi)有(you)成本(ben)(ben)，從(cong)根本(ben)(ben)上改(gai)變房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)投(tou)資的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)行(xing)為(wei)模式，又(you)(you)提前解決了物權法規定(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)自動(dong)(dong)續(xu)期問(wen)題(ti)。對收(shou)(shou)取(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)也有(you)了進(jin)一(yi)(yi)(yi)步的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)理論依(yi)據(ju)。特別(bie)在通(tong)過(guo)(guo)交易(yi)環節也很容(rong)易(yi)糾正不(bu)繳(jiao)納行(xing)為(wei)，征(zheng)收(shou)(shou)環節也比(bi)較容(rong)易(yi)進(jin)行(xing)。

4結 論

總之，通過對(dui)美(mei)國(guo)房產(chan)稅(shui)(shui)和我國(guo)滬(hu)渝房產(chan)稅(shui)(shui)改革(ge)試點的比較分析，兩國(guo)國(guo)情雖(sui)然不(bu)同，地(di)情也(ye)不(bu)同，房產(chan)稅(shui)(shui)制度(du)肯定(ding)不(bu)同，但(dan)是，級差(cha)地(di)租的概念(nian)和作(zuo)用相同，仍(reng)然有借鑒啟示(shi)。雖(sui)然滬(hu)渝兩地(di)率先(xian)破冰房產(chan)稅(shui)(shui)改革(ge)，較舊制度(du)有了很大的進步，但(dan)與美(mei)國(guo)相比，缺(que)陷仍(reng)有，仍(reng)需不(bu)斷完善房產(chan)稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)制，我國(guo)房產(chan)稅(shui)(shui)改革(ge)依(yi)然任重道遠(yuan)。

參考文獻：

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篇7

第(di)二條(tiao)凡(fan)在本(ben)縣境內轉(zhuan)移土地、房屋權屬(shu)的，承受的單(dan)位和個人為契稅(shui)的納稅(shui)人，應當(dang)依照《條(tiao)例(li)》規定申報，繳納契稅(shui)。

下列行為屬(shu)于轉移土地，房屋權屬(shu)行為：

（一）國有土地使用權出租；

（二）土地使用(yong)權轉(zhuan)讓，包括出售、贈(zeng)與和交(jiao)換；

（三(san)）房屋買(mai)賣、贈與和交(jiao)換。

第三條契稅稅率(lv)為4%。

第四條契稅計(ji)稅依據(ju)按下(xia)列方式確(que)定：

（一(yi)）國有土地(di)使用(yong)權出讓、土地(di)使用(yong)權轉讓、房屋買賣(mai)，按成交價格計(ji)算。

（二）土地使用(yong)權(quan)贈與(yu)、房(fang)屋贈與(yu)，由征收機關參(can)照土地使用(yong)權(quan)出讓(rang)、房(fang)屋買賣的(de)市(shi)場價(jia)格核定。

（三）土地使用(yong)權交換(huan)和(he)房屋交換(huan)，按所交換(huan)的土地使用(yong)權、房屋的價格差額進(jin)行計算。

買賣雙(shuang)方提供(gong)的成交價格(ge)明顯低于市場(chang)(chang)價格(ge)，并且(qie)無正當(dang)理由(you)的，或(huo)者所交換土地使(shi)用權(quan)、房(fang)屋(wu)(wu)的價格(ge)差額(e)明顯不合理且(qie)無正當(dang)理由(you)的，由(you)房(fang)屋(wu)(wu)評估(gu)中介機(ji)構參照市場(chang)(chang)價格(ge)核定(ding)。

第五條(tiao)應納(na)稅(shui)額計算方(fang)法為：

應納契(qi)稅稅額=計稅依據×稅率

第六條契稅的(de)納稅義務(wu)發生時間為納稅人簽訂土(tu)地(di)(di)、房(fang)屋(wu)權(quan)屬轉(zhuan)移合同的(de)當(dang)天，或者納稅人取(qu)得其它具(ju)有土(tu)地(di)(di)、房(fang)屋(wu)權(quan)屬轉(zhuan)移合同性質憑證的(de)當(dang)天。

納(na)稅(shui)人(ren)應(ying)當(dang)自(zi)納(na)稅(shui)義務發生之日起10日內，向(xiang)土地、房屋(wu)所(suo)在(zai)地的契稅(shui)征收機關辦理納(na)稅(shui)申(shen)報，并在(zai)契稅(shui)征收機關核定(ding)的期限(xian)內繳納(na)稅(shui)款。

第(di)七(qi)條全(quan)縣(xian)契(qi)稅(shui)征(zheng)收機關(guan)為邵(shao)陽縣(xian)契(qi)稅(shui)耕(geng)地(di)(di)占用稅(shui)征(zheng)收管理局(ju)。各鄉鎮(zhen)財政(zheng)所(suo)協助本鄉鎮(zhen)區域內(nei)的契(qi)稅(shui)征(zheng)收工作(zuo)。根據工作(zuo)需要(yao)，全(quan)縣(xian)范(fan)圍內(nei)的房地(di)(di)產(chan)(chan)契(qi)稅(shui)由縣(xian)房產(chan)(chan)局(ju)統一代征(zheng)，代征(zheng)地(di)(di)點設縣(xian)房產(chan)(chan)局(ju)。

第八條收驗資料及辦事流程：

（一）收驗資料：1、房屋權屬(shu)證(zheng)書；2、身份證(zheng)件或法(fa)人(ren)資格證(zheng)明；3、房地(di)(di)產(chan)(chan)轉(zhuan)讓(rang)證(zheng)明材料（房地(di)(di)產(chan)(chan)轉(zhuan)讓(rang)合(he)同或協議，法(fa)院司法(fa)文(wen)書、房地(di)(di)產(chan)(chan)繼(ji)承公證(zheng)書等）和房地(di)(di)產(chan)(chan)買賣契約(yue)。4、房地(di)(di)產(chan)(chan)測繪機構(gou)出(chu)具(ju)的(de)房屋建(jian)筑面積(ji)測繪成(cheng)果報告及房產(chan)(chan)機構(gou)出(chu)具(ju)的(de)房屋現值評(ping)估報告（評(ping)估報告附后）。

（二）用戶憑房(fang)地產(chan)評估報告，到縣(xian)房(fang)產(chan)局交(jiao)(jiao)納契稅(shui)，并分別到縣(xian)地稅(shui)局交(jiao)(jiao)納相關稅(shui)收及縣(xian)政務中心交(jiao)(jiao)納房(fang)地產(chan)交(jiao)(jiao)易過(guo)戶手續費(fei)及其(qi)他(ta)費(fei)用。辦事流程：收件—外勘—稽查—評估—初審(shen)—復審(shen)—審(shen)批—收費(fei)—發證。

第(di)九條契稅的(de)減(jian)征(zheng)和免征(zheng)按下列程序審批(pi)：

（一）由(you)納(na)稅(shui)(shui)人向(xiang)縣契稅(shui)(shui)耕地占用稅(shui)(shui)征(zheng)收(shou)管理局提出書面(mian)申請(qing)。

（二）縣契(qi)稅(shui)(shui)(shui)耕地占用稅(shui)(shui)(shui)征(zheng)(zheng)收(shou)管(guan)理(li)局(ju)按規定(ding)權限負責審(shen)批(pi)(pi)，在“契(qi)稅(shui)(shui)(shui)耕地占用稅(shui)(shui)(shui)征(zheng)(zheng)收(shou)管(guan)理(li)局(ju)意見”欄簽具意見，加蓋征(zheng)(zheng)收(shou)專用章(zhang)交納稅(shui)(shui)(shui)人辦(ban)理(li)土地，房(fang)屋權屬轉(zhuan)移(yi)手(shou)續。房(fang)產、國土資源部(bu)門將(jiang)《契(qi)稅(shui)(shui)(shui)減(jian)(jian)免審(shen)批(pi)(pi)申請表》作為辦(ban)證(zheng)存檔(dang)資料。按《省實施〈中華人民(min)共(gong)和國契(qi)稅(shui)(shui)(shui)暫(zan)行條例〉若干規定(ding)》第(di)八條規定(ding)：契(qi)稅(shui)(shui)(shui)減(jian)(jian)征(zheng)(zheng)免征(zheng)(zheng)額(e)在5萬(wan)元(yuan)以下的(de)，由縣、市(shi)（區）契(qi)稅(shui)(shui)(shui)征(zheng)(zheng)收(shou)機關(guan)審(shen)批(pi)(pi)；減(jian)(jian)征(zheng)(zheng)、免征(zheng)(zheng)額(e)超過5萬(wan)元(yuan)的(de)（含5萬(wan)元(yuan)），報地、市(shi)、州契(qi)稅(shui)(shui)(shui)征(zheng)(zheng)收(shou)機關(guan)審(shen)批(pi)(pi)；減(jian)(jian)征(zheng)(zheng)、免征(zheng)(zheng)超過40萬(wan)元(yuan)的(de)（含40萬(wan)元(yuan)），報省契(qi)稅(shui)(shui)(shui)征(zheng)(zheng)收(shou)機關(guan)審(shen)批(pi)(pi)。

第十(shi)條財政(zheng)、房產部門要(yao)(yao)嚴(yan)格貫徹執行(xing)(xing)契(qi)稅(shui)政(zheng)策(ce)，做到依(yi)法(fa)征(zheng)稅(shui)，依(yi)率(lv)計征(zheng)，堅決(jue)制止違反(fan)規(gui)定(ding)(ding)擅自緩(huan)征(zheng)、減免或不(bu)(bu)征(zheng)契(qi)稅(shui)的(de)行(xing)(xing)為。要(yao)(yao)加(jia)大執法(fa)檢(jian)查力度，對有關(guan)(guan)單位(wei)和個人實行(xing)(xing)定(ding)(ding)期或不(bu)(bu)定(ding)(ding)期檢(jian)查，特別是(shi)對現(xian)行(xing)(xing)契(qi)稅(shui)優惠(hui)政(zheng)策(ce)要(yao)(yao)進行(xing)(xing)全面(mian)清理(li)，凡不(bu)(bu)符合(he)國(guo)(guo)家有關(guan)(guan)政(zheng)策(ce)規(gui)定(ding)(ding)的(de)文(wen)件，應立即停止執行(xing)(xing)，造成(cheng)稅(shui)款(kuan)流(liu)失(shi)的(de)應及時(shi)補征(zheng)稅(shui)款(kuan)，根(gen)據需要(yao)(yao)可追(zhui)(zhui)溯檢(jian)查到以前年度。要(yao)(yao)嚴(yan)格規(gui)范契(qi)稅(shui)減免程序，對有關(guan)(guan)部門工作人員、、不(bu)(bu)征(zheng)或少征(zheng)稅(shui)款(kuan)，導致國(guo)(guo)家稅(shui)收流(liu)失(shi)的(de)，按有關(guan)(guan)規(gui)定(ding)(ding)追(zhui)(zhui)究(jiu)相關(guan)(guan)人員經濟或法(fa)律責任。

第十(shi)一條(tiao)(tiao)本(ben)辦法(fa)(fa)未盡事宜，按《中華(hua)人民共和(he)國稅收(shou)征收(shou)管理(li)法(fa)(fa)》、《中華(hua)人民共和(he)國契(qi)稅暫行(xing)條(tiao)(tiao)例》的有關規定執(zhi)行(xing)。縣內以前出臺(tai)的相(xiang)關政策(ce)與(yu)本(ben)辦法(fa)(fa)不(bu)符的，以本(ben)辦法(fa)(fa)為(wei)準。

篇8

關鍵(jian)詞：房產稅試(shi)點；稅收公平原則；改革

2011年(nian)伊始(shi)，我國(guo)選擇將上海、重慶作為(wei)試(shi)點(dian)城市進行(xing)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)改革，以(yi)(yi)對部分居民住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)實(shi)收房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)為(wei)契機(ji)(ji)改革房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)制(zhi)(zhi)。自(zi)兩市房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)試(shi)點(dian)改革開始(shi)以(yi)(yi)來，各種(zhong)不同(tong)的(de)(de)(de)(de)聲音不絕于(yu)耳，贊(zan)成者認為(wei)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)征收可以(yi)(yi)緩解房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)投(tou)資(zi)的(de)(de)(de)(de)熱潮、抑制(zhi)(zhi)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)投(tou)機(ji)(ji)，從而降低房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)，同(tong)時(shi)稅(shui)(shui)收可以(yi)(yi)投(tou)入經濟適用房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)建設，緩解政府的(de)(de)(de)(de)壓力。反對者卻認為(wei)現在(zai)信息登記(ji)、聯網等配套制(zhi)(zhi)度不完善，房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)征收的(de)(de)(de)(de)效果堪(kan)憂(you)，而且(qie)目(mu)(mu)前(qian)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)設計并不能(neng)從根本(ben)上改變(bian)高房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)現狀，稅(shui)(shui)收最終(zhong)會以(yi)(yi)房(fang)(fang)(fang)(fang)租或者房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)形(xing)式轉嫁給普通購房(fang)(fang)(fang)(fang)者。筆者認為(wei)，試(shi)點(dian)改革的(de)(de)(de)(de)作用正在(zai)于(yu)此，可以(yi)(yi)通過(guo)觀察試(shi)點(dian)改革的(de)(de)(de)(de)實(shi)施分析房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)如何(he)設計和推行(xing)才(cai)能(neng)夠最好的(de)(de)(de)(de)達到抑制(zhi)(zhi)投(tou)機(ji)(ji)性投(tou)資(zi)、房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)過(guo)快(kuai)增長，調節收入水平，改革稅(shui)(shui)收體制(zhi)(zhi)等一(yi)系列目(mu)(mu)標。

一(yi)、滬、渝兩市房產(chan)稅改革試點(dian)解讀

（一）滬 、渝(yu)兩市對部分個人住房(fang)征收房(fang)產稅實施細則分析(xi)

1、上海

《上海(hai)市(shi)開展對(dui)部分(fen)個人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)征(zheng)收房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)試點的(de)暫(zan)(zan)行辦法》規定(ding)，自2011年1月28日起對(dui)上海(hai)居民家(jia)庭(ting)在(zai)本(ben)(ben)市(shi)新購(gou)第(di)二套及(ji)以上的(de)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)和非本(ben)(ben)市(shi)家(jia)庭(ting)在(zai)本(ben)(ben)市(shi)新購(gou)的(de)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)征(zheng)收房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)。該《暫(zan)(zan)行辦法》詳(xiang)細規定(ding)了房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)的(de)計納標(biao)準、稅(shui)(shui)率以及(ji)免征(zheng)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)的(de)條件等(deng)。同時(shi)，推出了新購(gou)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)后一年內(nei)出售(shou)原有唯一住(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)，退還先征(zheng)的(de)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)等(deng)稅(shui)(shui)收優惠政策。

由此可見，上海市(shi)個(ge)人(ren)非(fei)經營住(zhu)房(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)產稅征(zheng)收范圍(wei)，基本不(bu)包括自住(zhu)房(fang)(fang)(fang)（本市(shi)居(ju)民首(shou)套房(fang)(fang)(fang)免征(zheng)，非(fei)本市(shi)居(ju)民工作生活滿3年后免征(zheng)，改善性住(zhu)房(fang)(fang)(fang)稅收予以退還(huan)），而主要(yao)針(zhen)對(dui)投資(zi)性房(fang)(fang)(fang)產；不(bu)包括存量房(fang)(fang)(fang)，而只對(dui)增量房(fang)(fang)(fang)征(zheng)收。

2、重慶

《重慶市人民政府關于進(jin)行對部分(fen)個人住房(fang)征(zheng)收(shou)房(fang)產稅改(gai)革試點的暫行辦(ban)法》明確規定了首批征(zheng)收(shou)對象及其適用的差別稅率以及應稅住房(fang)的計稅價值(zhi)的計算依據等。該辦(ban)法也同樣推(tui)出了相(xiang)關的稅收(shou)減(jian)免(mian)措施。

從該辦法的(de)規定可以(yi)(yi)看出：第一(yi)，重(zhong)(zhong)慶市房產(chan)稅(shui)改革(ge)的(de)征(zheng)稅(shui)對象目(mu)前(qian)(qian)針(zhen)對的(de)主(zhu)要是(shi)(shi)高(gao)檔住(zhu)(zhu)房，除了"三無人(ren)員"新(xin)購買的(de)第二(er)(er)套(tao)(tao)及以(yi)(yi)上(shang)住(zhu)(zhu)房，絕大多(duo)數的(de)普(pu)通(tong)住(zhu)(zhu)房都不用(yong)征(zheng)稅(shui)，這更像是(shi)(shi)一(yi)種"懲罰(fa)性(xing)"稅(shui)收(shou)，假設那些高(gao)端住(zhu)(zhu)房的(de)產(chan)權人(ren)都是(shi)(shi)高(gao)收(shou)入人(ren)群，對其(qi)征(zheng)稅(shui)以(yi)(yi)調(diao)(diao)節貧(pin)富收(shou)入差距。第二(er)(er)，重(zhong)(zhong)慶市房產(chan)稅(shui)改革(ge)雖(sui)然對"三無"人(ren)員新(xin)購第二(er)(er)套(tao)(tao)及以(yi)(yi)上(shang)普(pu)通(tong)投(tou)(tou)資(zi)性(xing)住(zhu)(zhu)房要求(qiu)征(zheng)稅(shui)，但對其(qi)他人(ren)員的(de)多(duo)套(tao)(tao)普(pu)通(tong)投(tou)(tou)資(zi)性(xing)住(zhu)(zhu)房目(mu)前(qian)(qian)均不征(zheng)稅(shui)，對自住(zhu)(zhu)和投(tou)(tou)資(zi)的(de)稅(shui)收(shou)調(diao)(diao)節區(qu)分(fen)(fen)不如上(shang)海市明顯(xian)，而(er)更著重(zhong)(zhong)于區(qu)分(fen)(fen)是(shi)(shi)普(pu)通(tong)房還是(shi)(shi)高(gao)端房。第三，重(zhong)(zhong)慶市住(zhu)(zhu)房也以(yi)(yi)新(xin)購住(zhu)(zhu)房為主(zhu)，除了獨棟(dong)商品住(zhu)(zhu)宅外(wai)，針(zhen)對的(de)都是(shi)(shi)增(zeng)量房；而(er)獨棟(dong)商品住(zhu)(zhu)宅，增(zeng)量房比存(cun)量房的(de)減(jian)免稅(shui)面積也少 80%。

（二）滬、渝兩市房產稅改革實施效果分析

據(ju)統計，今(jin)年1-6月份(fen)，上海商品房(fang)銷售面積(ji)和(he)去(qu)年同(tong)期相比下(xia)降13.8%；重慶多數高檔住(zhu)宅商品住(zhu)宅樓盤訪客量下(xia)降30%-50%，且主城(cheng)區應稅住(zhu)房(fang)交易價(jia)格有所下(xia)降，較房(fang)產稅實施前(qian)同(tong)類(lei)房(fang)屋成(cheng)交價(jia)下(xia)降10.48%。

對(dui)(dui)于個(ge)人(ren)非(fei)經營房(fang)(fang)屋征(zheng)收(shou)房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)的(de)主要原因之一(yi)在于抑制(zhi)(zhi)投(tou)(tou)資(zi)性(xing)購房(fang)(fang)以緩解(jie)房(fang)(fang)價(jia)上升(sheng)(sheng)過快的(de)壓力(li)，但是(shi)(shi)投(tou)(tou)資(zi)者(zhe)的(de)收(shou)益(yi)受包括房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)在內的(de)運營費用(yong)的(de)影響較小(xiao)，主要考慮的(de)因素在于房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)出售時(shi)的(de)預期價(jia)格。從房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)金額占投(tou)(tou)資(zi)者(zhe)收(shou)益(yi)比(bi)重的(de)角度看，房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)改革雖然會(hui)減少(shao)投(tou)(tou)資(zi)者(zhe)收(shou)益(yi)進而抑制(zhi)(zhi)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)場的(de)投(tou)(tou)機性(xing)需求，但是(shi)(shi)其(qi)直接抑制(zhi)(zhi)功能(neng)比(bi)較有(you)(you)限。但是(shi)(shi)房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)的(de)出臺，可(ke)以說(shuo)給了人(ren)們一(yi)個(ge)政府確實(shi)要加強房(fang)(fang)價(jia)的(de)調控的(de)信(xin)號，這一(yi)政策信(xin)號會(hui)降低(di)人(ren)們對(dui)(dui)未來房(fang)(fang)價(jia)的(de)預期，房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)對(dui)(dui)于房(fang)(fang)價(jia)的(de)抑制(zhi)(zhi)作(zuo)用(yong)也將因此被放大。所以，我們有(you)(you)理由相信(xin)，房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)的(de)推行將有(you)(you)效抑制(zhi)(zhi)投(tou)(tou)機性(xing)購房(fang)(fang)的(de)熱潮，緩解(jie)房(fang)(fang)價(jia)上升(sheng)(sheng)過快的(de)壓力(li)。但是(shi)(shi)這僅(jin)僅(jin)是(shi)(shi)房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)調節(jie)的(de)短期目標，對(dui)(dui)于調節(jie)收(shou)入差距、完(wan)善(shan)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)制(zhi)(zhi)等(deng)長期目標，目前的(de)房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)設計是(shi)(shi)否能(neng)夠(gou)有(you)(you)效實(shi)現則需要進一(yi)步的(de)討論(lun)。

二(er)、稅收(shou)公平原則視角下滬、渝兩市(shi)房(fang)產稅試點(dian)的制度設計(ji)缺失

所謂稅(shui)(shui)(shui)法(fa)公(gong)平(ping)(ping)原則是指國家征稅(shui)(shui)(shui)要使各(ge)個(ge)納(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)人(ren)(ren)承(cheng)受的(de)(de)(de)負(fu)擔與其經濟狀況相適應，并使各(ge)個(ge)納(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)人(ren)(ren)之間的(de)(de)(de)負(fu)擔水平(ping)(ping)保持均衡。稅(shui)(shui)(shui)法(fa)公(gong)平(ping)(ping)原則具體(ti)包括：普(pu)遍課(ke)稅(shui)(shui)(shui)原則，即(ji)納(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)人(ren)(ren)在法(fa)律上地位平(ping)(ping)等，受到法(fa)律的(de)(de)(de)公(gong)平(ping)(ping)對待；量能(neng)課(ke)稅(shui)(shui)(shui)原則，即(ji)依(yi)據納(na)(na)稅(shui)(shui)(shui)人(ren)(ren)稅(shui)(shui)(shui)負(fu)能(neng)力(li)的(de)(de)(de)高低課(ke)稅(shui)(shui)(shui)，具體(ti)分為橫向(xiang)的(de)(de)(de)公(gong)平(ping)(ping)和縱向(xiang)公(gong)平(ping)(ping)，即(ji)條件或(huo)能(neng)力(li)相同的(de)(de)(de)人(ren)(ren)繳納(na)(na)相同的(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)，條件或(huo)能(neng)力(li)不(bu)同的(de)(de)(de)人(ren)(ren)承(cheng)擔不(bu)同的(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)收負(fu)擔。從此(ci)次試點方案的(de)(de)(de)各(ge)項課(ke)稅(shui)(shui)(shui)要素來看(kan)，仍存在與稅(shui)(shui)(shui)法(fa)公(gong)平(ping)(ping)原則相悖(bei)之處，而(er)這些相悖(bei)之處將影響調節收入(ru)差距、完(wan)善房地產稅(shui)(shui)(shui)制(zhi)等長期目標的(de)(de)(de)實(shi)現。

（一）納(na)稅(shui)人：房屋所(suo)有人的(de)區別對待

此次試點方(fang)案中(zhong)，房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)的(de)(de)納稅(shui)人(ren)范(fan)圍(wei)主要限(xian)定為(wei)房(fang)(fang)屋產(chan)權所(suo)有(you)人(ren)，并且將房(fang)(fang)屋產(chan)權所(suo)有(you)人(ren)進(jin)行(xing)嚴格的(de)(de)區分(fen)。上海以戶(hu)籍(ji)區分(fen)不同(tong)的(de)(de)房(fang)(fang)主，對于(yu)外地(di)居民適(shi)用(yong)較本地(di)居民更(geng)廣的(de)(de)征稅(shui)范(fan)圍(wei)以及更(geng)為(wei)嚴苛的(de)(de)免稅(shui)條(tiao)件(jian)。重(zhong)慶也(ye)同(tong)樣主要以納稅(shui)人(ren)是否同(tong)時具備無(wu)戶(hu)籍(ji)、無(wu)企業、無(wu)工作的(de)(de)標準(zhun)進(jin)行(xing)區分(fen)，適(shi)用(yong)不同(tong)的(de)(de)征稅(shui)范(fan)圍(wei)及免稅(shui)條(tiao)件(jian)。

稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)法(fa)公(gong)平(ping)(ping)(ping)首(shou)先體(ti)現為(wei)法(fa)律(lv)平(ping)(ping)(ping)等，禁止(zhi)區別對待，并且遵守量能(neng)(neng)課稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)(de)原則，以稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)負能(neng)(neng)力的(de)(de)(de)(de)(de)高(gao)低(di)作(zuo)為(wei)劃(hua)分標(biao)準對納稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)課以不(bu)(bu)同稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)(shou)。但從滬(hu)、渝兩市的(de)(de)(de)(de)(de)試點(dian)方案(an)來(lai)看(kan)均將(jiang)有(you)(you)(you)無(wu)戶籍、居住年長短、有(you)(you)(you)無(wu)工作(zuo)等作(zuo)為(wei)區分的(de)(de)(de)(de)(de)標(biao)準，帶有(you)(you)(you)明顯的(de)(de)(de)(de)(de)調控導向，即(ji)通過對于(yu)這(zhe)些非(fei)本市人(ren)口征收(shou)(shou)(shou)較高(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)(shou)來(lai)抑(yi)制(zhi)投(tou)機性(xing)購房(fang)(fang)(fang)(fang)。這(zhe)種(zhong)帶有(you)(you)(you)政策(ce)導向的(de)(de)(de)(de)(de)納稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)主體(ti)的(de)(de)(de)(de)(de)設(she)計，從現階段對于(yu)抑(yi)制(zhi)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)投(tou)資、穩(wen)定(ding)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)來(lai)講有(you)(you)(you)一定(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)合理性(xing)，但從立法(fa)技術來(lai)看(kan)明顯是(shi)有(you)(you)(you)違(wei)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)(shou)公(gong)平(ping)(ping)(ping)原則的(de)(de)(de)(de)(de)。同時，法(fa)律(lv)追求穩(wen)定(ding)性(xing)，稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)制(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)設(she)立同樣也(ye)需要(yao)穩(wen)定(ding)，不(bu)(bu)能(neng)(neng)僅(jin)僅(jin)為(wei)了追求短期目(mu)標(biao)而(er)(er)對納稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)進(jin)行不(bu)(bu)公(gong)平(ping)(ping)(ping)的(de)(de)(de)(de)(de)區分。如(ru)果僅(jin)僅(jin)追求抑(yi)制(zhi)投(tou)機性(xing)購房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)短期目(mu)標(biao)，那么在(zai)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)相對穩(wen)定(ding)之后，勢必(bi)又將(jiang)引發關于(yu)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)是(shi)否需要(yao)繼續推行的(de)(de)(de)(de)(de)大討論，而(er)(er)這(zhe)樣的(de)(de)(de)(de)(de)討論本就(jiu)是(shi)無(wu)意義的(de)(de)(de)(de)(de)，因(yin)為(wei)對于(yu)個人(ren)非(fei)經營房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)征收(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)(de)主要(yao)與(yu)根本目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)在(zai)于(yu)調節收(shou)(shou)(shou)入水平(ping)(ping)(ping)，減少收(shou)(shou)(shou)入差(cha)距，而(er)(er)非(fei)僅(jin)僅(jin)是(shi)穩(wen)定(ding)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)。如(ru)此，看(kan)來(lai)違(wei)反稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)(shou)公(gong)平(ping)(ping)(ping)原則對納稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)依據(ju)納稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)能(neng)(neng)力以外的(de)(de)(de)(de)(de)因(yin)素進(jin)行區分的(de)(de)(de)(de)(de)行為(wei)，明顯混淆(xiao)了開征房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)(de)主要(yao)目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)，而(er)(er)這(zhe)將(jiang)不(bu)(bu)利于(yu)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)實(shi)現調節收(shou)(shou)(shou)入差(cha)距的(de)(de)(de)(de)(de)長期目(mu)標(biao)的(de)(de)(de)(de)(de)實(shi)現。

（二）課稅對象

上(shang)海通(tong)過對(dui)(dui)新購(gou)(gou)的(de)(de)(de)(de)第二套及以(yi)上(shang)住房(fang)(fang)(fang)(fang)征收(shou)(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)稅，重慶對(dui)(dui)高檔(dang)住房(fang)(fang)(fang)(fang)和(he)三無人(ren)(ren)員的(de)(de)(de)(de)二套房(fang)(fang)(fang)(fang)征收(shou)(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)稅，都是(shi)(shi)假設這(zhe)些(xie)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)權人(ren)(ren)為(wei)(wei)高收(shou)(shou)(shou)(shou)入(ru)人(ren)(ren)群。這(zhe)個假設基本上(shang)可(ke)認(ren)為(wei)(wei)是(shi)(shi)合理的(de)(de)(de)(de)，一定(ding)(ding)程度(du)上(shang)可(ke)以(yi)調(diao)(diao)節(jie)收(shou)(shou)(shou)(shou)入(ru)分配差距。但是(shi)(shi)，在(zai)改(gai)革辦法中還有(you)明(ming)確規定(ding)(ding)，即這(zhe)種調(diao)(diao)節(jie)主要(yao)針對(dui)(dui)的(de)(de)(de)(de)是(shi)(shi)增(zeng)量(liang)房(fang)(fang)(fang)(fang)，而基本將存(cun)量(liang)房(fang)(fang)(fang)(fang)排除在(zai)外(wai)。由此(ci)(ci)可(ke)以(yi)看出，對(dui)(dui)于納稅人(ren)(ren)承(cheng)擔稅負的(de)(de)(de)(de)衡量(liang)標準(zhun)是(shi)(shi)以(yi)購(gou)(gou)買(mai)(mai)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)時(shi)間為(wei)(wei)依據而非以(yi)其擁有(you)的(de)(de)(de)(de)支付能(neng)力為(wei)(wei)標準(zhun)。這(zhe)與(yu)稅收(shou)(shou)(shou)(shou)公(gong)平原(yuan)則不(bu)(bu)符(fu)(fu)，將產(chan)(chan)(chan)生稅收(shou)(shou)(shou)(shou)調(diao)(diao)節(jie)收(shou)(shou)(shou)(shou)入(ru)不(bu)(bu)公(gong)平問(wen)題。實際上(shang)，居民擁有(you)的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)被認(ren)為(wei)(wei)是(shi)(shi)具有(you)保值(zhi)增(zeng)值(zhi)功能(neng)的(de)(de)(de)(de)個人(ren)(ren)財產(chan)(chan)(chan)，持(chi)有(you)時(shi)間越長(chang)一般獲(huo)得(de)的(de)(de)(de)(de)收(shou)(shou)(shou)(shou)益越高。而能(neng)夠(gou)在(zai)早期(qi)(qi)購(gou)(gou)買(mai)(mai)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)人(ren)(ren)，多數比(bi)同期(qi)(qi)不(bu)(bu)能(neng)購(gou)(gou)買(mai)(mai)者(zhe)富有(you)。因此(ci)(ci)，對(dui)(dui)于擁有(you)投資性住房(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)來說(shuo)，存(cun)量(liang)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)持(chi)有(you)者(zhe)會比(bi)增(zeng)量(liang)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)持(chi)有(you)者(zhe)更加富有(you)。因此(ci)(ci)，目前的(de)(de)(de)(de)試點方法雖(sui)然使得(de)比(bi)普通(tong)大眾收(shou)(shou)(shou)(shou)入(ru)高的(de)(de)(de)(de)人(ren)(ren)群需要(yao)交(jiao)(jiao)稅，卻使最(zui)富有(you)者(zhe)不(bu)(bu)用交(jiao)(jiao)稅，這(zhe)與(yu)量(liang)能(neng)課稅這(zhe)一稅收(shou)(shou)(shou)(shou)公(gong)平原(yuan)則不(bu)(bu)符(fu)(fu)，而且影(ying)響(xiang)了房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)稅收(shou)(shou)(shou)(shou)入(ru)調(diao)(diao)節(jie)作用的(de)(de)(de)(de)有(you)效(xiao)實現。

（三）課稅依據

雖然(ran)無論是(shi)(shi)(shi)(shi)上海還(huan)是(shi)(shi)(shi)(shi)重慶(qing)都規定將以(yi)市場估(gu)值(zhi)(zhi)作為未(wei)來(lai)的(de)(de)計稅(shui)(shui)(shui)依(yi)據(ju)，但是(shi)(shi)(shi)(shi)目(mu)(mu)前卻都已房(fang)屋的(de)(de)交(jiao)(jiao)易價值(zhi)(zhi)作為計稅(shui)(shui)(shui)依(yi)據(ju)。這樣的(de)(de)計稅(shui)(shui)(shui)依(yi)據(ju)使得本應為財產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)的(de)(de)房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)具(ju)有(you)了商品稅(shui)(shui)(shui)的(de)(de)屬性。所以(yi)在目(mu)(mu)前的(de)(de)課稅(shui)(shui)(shui)依(yi)據(ju)下，應稅(shui)(shui)(shui)房(fang)屋所有(you)人(ren)只是(shi)(shi)(shi)(shi)長期保有(you)卻不交(jiao)(jiao)易的(de)(de)話，即可(ke)免(mian)于房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)之累。這樣的(de)(de)課稅(shui)(shui)(shui)依(yi)據(ju)明顯無法達成調整收入差距、改善房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)制的(de)(de)目(mu)(mu)標。

三、房產稅改革的(de)方向與建(jian)議

通過上述分析可以(yi)看出滬、渝兩市(shi)房產(chan)(chan)稅(shui)(shui)試點(dian)的(de)實施理論上將有(you)效(xiao)(xiao)達(da)到抑制投(tou)機性購房、穩定(ding)(ding)房價的(de)效(xiao)(xiao)果，但是(shi)卻在一定(ding)(ding)程(cheng)度上違(wei)背了稅(shui)(shui)收公平原則，與房產(chan)(chan)稅(shui)(shui)調節收入差距、完善稅(shui)(shui)制改革(ge)的(de)長期、根(gen)本目標的(de)實現卻產(chan)(chan)生(sheng)了一定(ding)(ding)程(cheng)度的(de)背離。歸其原因，主(zhu)要在于(yu)對于(yu)房產(chan)(chan)稅(shui)(shui)改革(ge)的(de)根(gen)本目標并不明確；征收范圍僅限于(yu)增(zeng)量(liang)房，而(er)(er)免除(chu)了存量(liang)房的(de)納稅(shui)(shui)義務(wu)；以(yi)市(shi)場交易價格而(er)(er)非市(shi)場評估價值(zhi)作為計稅(shui)(shui)依據等。

（一）明確房產稅改革(ge)的根本目的：完(wan)善房地產稅收體制

結(jie)合大多數已經開征房(fang)地(di)產(chan)(chan)保(bao)有(you)稅(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)(de)國家的(de)(de)(de)(de)(de)經驗來分(fen)析，房(fang)地(di)產(chan)(chan)保(bao)有(you)稅(shui)(shui)設(she)立的(de)(de)(de)(de)(de)主要(yao)目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)是：（1）為地(di)方政府公(gong)共服務提(ti)供財(cai)政資金；（2）作為政府市(shi)場(chang)調(diao)控(kong)的(de)(de)(de)(de)(de)工具(ju)，以提(ti)高(gao)土地(di)使用效率；（3）改善社會公(gong)平。而在我國開展房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)改革的(de)(de)(de)(de)(de)主要(yao)目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)也無外乎(hu)完(wan)善房(fang)地(di)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)制(zhi)，更好的(de)(de)(de)(de)(de)發揮稅(shui)(shui)收優化(hua)(hua)資源配置(zhi)和(he)調(diao)節(jie)貧富差(cha)距的(de)(de)(de)(de)(de)職能(neng)；增加財(cai)政收入；調(diao)控(kong)房(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)，防止房(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)泡沫化(hua)(hua)等。而稅(shui)(shui)收的(de)(de)(de)(de)(de)穩定性，稅(shui)(shui)收的(de)(de)(de)(de)(de)公(gong)平性都要(yao)求房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)以優化(hua)(hua)資源配置(zhi)、調(diao)節(jie)貧富差(cha)距為根本(ben)目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)，而這一目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)的(de)(de)(de)(de)(de)實現需要(yao)一個(ge)完(wan)善的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)收體(ti)制(zhi)。

兩市房產(chan)稅(shui)(shui)試點方案(an)的(de)(de)(de)出臺建(jian)立在我國房價(jia)持(chi)續上(shang)漲、國家不(bu)斷進行調控效果不(bu)是很顯著(zhu)的(de)(de)(de)大(da)背景下，所以試點的(de)(de)(de)改革(ge)(ge)方案(an)也多從(cong)平(ping)(ping)抑房價(jia)的(de)(de)(de)調度(du)出發，而這使得房產(chan)稅(shui)(shui)改革(ge)(ge)方案(an)缺乏長(chang)遠性、公平(ping)(ping)性與(yu)(yu)科(ke)學性。未(wei)來的(de)(de)(de)房產(chan)稅(shui)(shui)改革(ge)(ge)應盡量避(bi)免(mian)這種目標不(bu)明確下的(de)(de)(de)短(duan)視性，處(chu)理(li)好長(chang)期目標與(yu)(yu)短(duan)期目標之間的(de)(de)(de)次序，秉承(cheng)稅(shui)(shui)收公平(ping)(ping)原則、更為(wei)合理(li)與(yu)(yu)科(ke)學的(de)(de)(de)設置稅(shui)(shui)收制度(du)。

（二）同等對待(dai)增量房與(yu)存量房

首先，增(zeng)(zeng)量房(fang)(fang)(fang)(fang)與(yu)存量房(fang)(fang)(fang)(fang)并不是居(ju)民(min)收(shou)(shou)入高低(di)的(de)標(biao)志，相反(fan)，已經擁有多套存量房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)所有權(quan)人可能比意圖提高居(ju)住質量購入增(zeng)(zeng)量房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)所有權(quan)人加(jia)富裕(yu)。因此如果(guo)僅僅對增(zeng)(zeng)量房(fang)(fang)(fang)(fang)征(zheng)收(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)，將進一(yi)步(bu)加(jia)劇貧富差距(ju)，造成社會(hui)中最為富裕(yu)的(de)一(yi)部分人無須承擔與(yu)其能力相符的(de)稅(shui)收(shou)(shou)的(de)后果(guo)。其次，如果(guo)將增(zeng)(zeng)量房(fang)(fang)(fang)(fang)納入房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)征(zheng)收(shou)(shou)范圍，將有助于(yu)增(zeng)(zeng)加(jia)二手房(fang)(fang)(fang)(fang)市場的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)源，房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)對房(fang)(fang)(fang)(fang)價的(de)調(diao)控(kong)作(zuo)用(yong)也將因此被進一(yi)步(bu)擴大。

（三(san)）統一納稅人標準

就納稅(shui)人(ren)(ren)而(er)言，此(ci)次(ci)試點方案(an)中對其區分(fen)主(zhu)(zhu)要(yao)是基于經濟宏觀調控(kong)的(de)(de)(de)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)，即(ji)調控(kong)高居不下(xia)的(de)(de)(de)房(fang)價，故而(er)主(zhu)(zhu)要(yao)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)在(zai)于限制(zhi)非本市人(ren)(ren)口的(de)(de)(de)購房(fang)行為，遏制(zhi)房(fang)地產(chan)投資(zi)。以經濟調控(kong)為目(mu)(mu)的(de)(de)(de)的(de)(de)(de)立(li)法(fa)具有暫時性，而(er)作(zuo)為需長期存在(zai)的(de)(de)(de)稅(shui)收制(zhi)度(du)，則需要(yao)以公平原則作(zuo)為立(li)法(fa)指導(dao)。因此(ci)，在(zai)今后的(de)(de)(de)立(li)法(fa)中，應(ying)當(dang)對于現行的(de)(de)(de)區分(fen)納稅(shui)人(ren)(ren)的(de)(de)(de)做(zuo)法(fa)進(jin)行統(tong)一，以擁有房(fang)產(chan)的(de)(de)(de)數量作(zuo)為統(tong)一納稅(shui)人(ren)(ren)標(biao)準的(de)(de)(de)方向。

（四）建立房(fang)產市場(chang)價(jia)值評估(gu)體系

從(cong)(cong)征收房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)的(de)(de)(de)(de)(de)各個國家(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)經驗來看，房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)幾(ji)乎都(dou)是以(yi)房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)場價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)估值(zhi)(zhi)(zhi)為(wei)計(ji)稅(shui)依(yi)據。以(yi)房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)值(zhi)(zhi)(zhi)為(wei)計(ji)稅(shui)依(yi)據的(de)(de)(de)(de)(de)主要原(yuan)因在(zai)于房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)隨(sui)著房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)市(shi)(shi)場價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)實時變動(dong)(dong)，房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)保有(you)成本(ben)也(ye)隨(sui)著房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)波動(dong)(dong)而變化。在(zai)房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)貶值(zhi)(zhi)(zhi)時，保有(you)稅(shui)下(xia)降，所(suo)有(you)權人(ren)的(de)(de)(de)(de)(de)稅(shui)負減少(shao)，可供其支配(pei)的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)金增加(jia)，這(zhe)將有(you)利于增加(jia)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)場中(zhong)的(de)(de)(de)(de)(de)流動(dong)(dong)資(zi)金，進一步(bu)盤活低迷(mi)的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)場。因此，從(cong)(cong)某(mou)種角度講，這(zhe)對房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)場的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)展(zhan)也(ye)是一種自動(dong)(dong)穩定機制(zhi)。從(cong)(cong)長遠來看，將房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)稅(shui)收與資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)增值(zhi)(zhi)(zhi)緊密聯系的(de)(de)(de)(de)(de)計(ji)稅(shui)依(yi)據才(cai)是最(zui)為(wei)科學(xue)、公平(ping)、合理的(de)(de)(de)(de)(de)。所(suo)以(yi)國家(jia)需要盡快出(chu)臺科學(xue)、統一的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)評估標準(zhun)，并且最(zui)好建(jian)立專(zhuan)門(men)的(de)(de)(de)(de)(de)非營利性評估機構，建(jian)立完整的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)場價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)評估體系。

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篇9

關鍵詞：房產稅(shui)；財產分配；市場秩序(xu)

1 房(fang)產稅改革的必然性研(yan)究

1.1 改革的必要性

近年來(lai)房(fang)價的(de)(de)(de)(de)上(shang)漲導致出(chu)現了(le)很多房(fang)產(chan)(chan)(chan)商投機倒(dao)把的(de)(de)(de)(de)行為。當前(qian)的(de)(de)(de)(de)房(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)改革成為人們的(de)(de)(de)(de)關注熱點，從一(yi)些發達國家的(de)(de)(de)(de)經驗案(an)例來(lai)看(kan)，征收房(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)一(yi)方(fang)面(mian)是(shi)抑制(zhi)(zhi)投資(zi)者需求，另(ling)一(yi)方(fang)面(mian)是(shi)為政(zheng)府提供(gong)相(xiang)應的(de)(de)(de)(de)財源。從實際情(qing)況來(lai)看(kan)，房(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)改革一(yi)方(fang)面(mian)是(shi)抑制(zhi)(zhi)房(fang)價，穩(wen)定(ding)房(fang)產(chan)(chan)(chan)市場，另(ling)一(yi)方(fang)面(mian)是(shi)改革的(de)(de)(de)(de)必然(ran)。房(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)改革主要(yao)是(shi)商品(pin)稅(shui)(shui)(shui)(shui)、所(suo)得(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)、財產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)這幾大系類，我(wo)國的(de)(de)(de)(de)商品(pin)稅(shui)(shui)(shui)(shui)以及所(suo)得(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)相(xiang)對比(bi)較成熟，而財產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)發展仍舊滯后(hou)。我(wo)國現行的(de)(de)(de)(de)房(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)收雖然(ran)稅(shui)(shui)(shui)(shui)率不高，但是(shi)征收范圍有一(yi)定(ding)的(de)(de)(de)(de)制(zhi)(zhi)約(yue)性，此(ci)類現象導致房(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)收入(ru)規模(mo)較小。

房(fang)產稅改革能夠(gou)優(you)化地方(fang)財政，由于(yu)地方(fang)政府缺乏(fa)收入自主性，與地方(fang)經(jing)(jing)濟(ji)發展相背離，這需要不斷開辟財源。當(dang)前(qian)經(jing)(jing)濟(ji)的(de)(de)發展，需要從(cong)銀行信貸(dai)方(fang)面著手，由政府進(jin)行制約，將(jiang)土地作為未來貸(dai)款中(zhong)的(de)(de)優(you)質財產。房(fang)產稅的(de)(de)改革還能夠(gou)促(cu)進(jin)公平(ping)，降低投(tou)機者的(de)(de)投(tou)機機會，穩定市(shi)場的(de)(de)投(tou)機行為，減小(xiao)貧富差(cha)(cha)距，縮(suo)小(xiao)了(le)社會的(de)(de)不公。我國(guo)的(de)(de)居(ju)民來源包括工資薪金以(yi)及財產收入，這需要我們及時(shi)調(diao)節(jie)貧富差(cha)(cha)距，發揮當(dang)前(qian)應有的(de)(de)作用。

1.2 改革的可行性

當前的(de)(de)房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)課稅(shui)范圍(wei)是城鎮(zhen)經營性房(fang)(fang)屋(wu)，而(er)改革(ge)(ge)后(hou)進行的(de)(de)房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)征收(shou)(shou)改革(ge)(ge)主要(yao)就(jiu)是針對城鎮(zhen)住房(fang)(fang)的(de)(de)。因為財(cai)(cai)產(chan)(chan)(chan)關系是財(cai)(cai)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)征收(shou)(shou)的(de)(de)前提，由于(yu)財(cai)(cai)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)發展之后(hou)，我(wo)國對于(yu)私人(ren)財(cai)(cai)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)保護比較(jiao)滯后(hou)，在房(fang)(fang)屋(wu)所(suo)有(you)者(zhe)對于(yu)房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)征收(shou)(shou)了一(yi)定(ding)(ding)(ding)的(de)(de)所(suo)有(you)稅(shui)后(hou)，這會使(shi)(shi)得地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)只(zhi)有(you)一(yi)定(ding)(ding)(ding)的(de)(de)使(shi)(shi)用(yong)權(quan)(quan)。在房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)與土(tu)地(di)(di)分離(li)中，需(xu)要(yao)合理(li)征稅(shui)，這需(xu)要(yao)設立(li)相(xiang)應的(de)(de)財(cai)(cai)產(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)。當前的(de)(de)物權(quan)(quan)法明(ming)確規定(ding)(ding)(ding)了宅基地(di)(di)的(de)(de)使(shi)(shi)用(yong)權(quan)(quan)期(qi)滿的(de)(de)會自動續期(qi)，這杜絕了因為土(tu)地(di)(di)的(de)(de)使(shi)(shi)用(yong)年限(xian)而(er)導致(zhi)的(de)(de)房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)沖突，為建設用(yong)地(di)(di)使(shi)(shi)用(yong)權(quan)(quan)做(zuo)出了明(ming)確且完整的(de)(de)規定(ding)(ding)(ding)，便于(yu)房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)稅(shui)的(de)(de)稅(shui)基征收(shou)(shou)。

2 房產稅改革存在的問題以及啟示

2.1 改(gai)革的進展

我國(guo)(guo)房(fang)產(chan)稅(shui)的(de)改革起始于(yu)(yu)2003年，黨(dang)的(de)十六(liu)屆(jie)三中全(quan)會提出(chu)了(le)物業稅(shui)的(de)概念(nian)，物業稅(shui)與(yu)房(fang)產(chan)稅(shui)都是屬于(yu)(yu)財產(chan)稅(shui)的(de)一(yi)種(zhong)，主要以土(tu)地和房(fang)屋作為征收的(de)對(dui)象(xiang)，對(dui)于(yu)(yu)承租(zu)人征收的(de)稅(shui)費進行(xing)分類。當(dang)前的(de)房(fang)產(chan)稅(shui)稅(shui)制隨(sui)市(shi)場的(de)價值(zhi)升高，當(dang)前的(de)房(fang)產(chan)稅(shui)經過的(de)兩(liang)年的(de)試點，創建出(chu)了(le)符合我國(guo)(guo)國(guo)(guo)情的(de)工(gong)作模式，建立了(le)政府間的(de)合作機制，培(pei)養了(le)一(yi)系列的(de)專業人才。

物業稅(shui)在我國的(de)征收呼聲(sheng)由來已(yi)久，這(zhe)需(xu)要(yao)明確征收范(fan)圍，確定(ding)立法保障，強化房產(chan)稅(shui)的(de)征收的(de)可行性(xing)。當(dang)前，我們對于房產(chan)稅(shui)的(de)改革表述相對比較平(ping)緩，需(xu)要(yao)逐(zhu)步(bu)推進。

2.2 改革存在的問題

當前(qian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)征收與民眾的(de)(de)(de)(de)(de)(de)利(li)益息息相(xiang)關，這(zhe)(zhe)需要(yao)政府發展經濟(ji)及時(shi)調(diao)(diao)控(kong)(kong)土地(di)財政。當前(qian)，房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)改(gai)(gai)革(ge)中(zhong)(zhong)存(cun)在(zai)幾個(ge)(ge)誤(wu)區(qu)：首先(xian)，認為房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)改(gai)(gai)革(ge)加(jia)重(zhong)了(le)百(bai)姓(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)負(fu)(fu)擔(dan)，因(yin)為社會(hui)上不少人有這(zhe)(zhe)種誤(wu)解，百(bai)姓(xing)(xing)購房(fang)(fang)(fang)已經交了(le)很多稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)了(le)，房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)征收會(hui)使(shi)得他們的(de)(de)(de)(de)(de)(de)負(fu)(fu)擔(dan)更重(zhong)，其實(shi)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)改(gai)(gai)革(ge)并不意味這(zhe)(zhe)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)種增(zeng)加(jia)，而是將征收的(de)(de)(de)(de)(de)(de)范圍擴大(da)到(dao)相(xiang)應的(de)(de)(de)(de)(de)(de)領域(yu)，使(shi)得在(zai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)制(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)設計中(zhong)(zhong)綜合了(le)個(ge)(ge)人的(de)(de)(de)(de)(de)(de)基(ji)本住(zhu)房(fang)(fang)(fang)標準(zhun)；其次，房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)改(gai)(gai)革(ge)于地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)市場調(diao)(diao)控(kong)(kong)是無意義(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，但從數據層面(mian)否定(ding)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)調(diao)(diao)控(kong)(kong)并沒有什么太大(da)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)意義(yi)，當前(qian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)目標在(zai)于抑制(zhi)投機，將房(fang)(fang)(fang)價進(jin)行合理的(de)(de)(de)(de)(de)(de)控(kong)(kong)制(zhi)，發揮政府的(de)(de)(de)(de)(de)(de)政策(ce)作用；最后，隨(sui)著改(gai)(gai)革(ge)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)推行，房(fang)(fang)(fang)價的(de)(de)(de)(de)(de)(de)走(zou)向(xiang)成為房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)改(gai)(gai)革(ge)標準(zhun)，對于個(ge)(ge)人的(de)(de)(de)(de)(de)(de)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)征收能夠幫(bang)助房(fang)(fang)(fang)價的(de)(de)(de)(de)(de)(de)調(diao)(diao)控(kong)(kong)，增(zeng)強(qiang)財政收入，深(shen)化(hua)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)制(zhi)改(gai)(gai)革(ge)，維(wei)護社會(hui)公平。

征(zheng)管水平難(nan)以維系(xi)稅(shui)(shui)(shui)率改(gai)(gai)革(ge)的(de)(de)(de)(de)要求，這(zhe)(zhe)主要是(shi)因(yin)為稅(shui)(shui)(shui)收(shou)的(de)(de)(de)(de)流(liu)失以及(ji)征(zheng)管的(de)(de)(de)(de)成(cheng)(cheng)本問題，當前需要將征(zheng)管能力(li)控(kong)制(zhi)在可(ke)控(kong)范圍之(zhi)中(zhong)。從(cong)試點(dian)改(gai)(gai)革(ge)的(de)(de)(de)(de)成(cheng)(cheng)果來看(kan)，首先，我(wo)們(men)可(ke)以發現(xian)，稅(shui)(shui)(shui)收(shou)改(gai)(gai)革(ge)中(zhong)的(de)(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)源信(xin)(xin)息(xi)很難(nan)獲取，因(yin)為征(zheng)管的(de)(de)(de)(de)力(li)度(du)不足，透明(ming)的(de)(de)(de)(de)信(xin)(xin)息(xi)是(shi)房(fang)產(chan)改(gai)(gai)革(ge)的(de)(de)(de)(de)前提，征(zheng)收(shou)的(de)(de)(de)(de)市場信(xin)(xin)息(xi)需要大量數據支撐，這(zhe)(zhe)影(ying)響(xiang)了征(zheng)收(shou)的(de)(de)(de)(de)力(li)度(du)。再者，房(fang)產(chan)的(de)(de)(de)(de)評估體系(xi)比較(jiao)之(zhi)后，為減(jian)少征(zheng)管的(de)(de)(de)(de)難(nan)度(du)，在試點(dian)改(gai)(gai)革(ge)中(zhong)很容易出現(xian)一些隱瞞報價(jia)的(de)(de)(de)(de)情況，這(zhe)(zhe)需要深化(hua)房(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)改(gai)(gai)革(ge)，制(zhi)定合理的(de)(de)(de)(de)計稅(shui)(shui)(shui)價(jia)值(zhi)。當前的(de)(de)(de)(de)征(zheng)管制(zhi)下(xia)實(shi)施的(de)(de)(de)(de)房(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)需要進(jin)行(xing)準確的(de)(de)(de)(de)價(jia)值(zhi)評估，從(cong)多層面進(jin)行(xing)房(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)征(zheng)收(shou)，這(zhe)(zhe)會影(ying)響(xiang)征(zheng)管的(de)(de)(de)(de)效率，降低稅(shui)(shui)(shui)收(shou)制(zhi)度(du)的(de)(de)(de)(de)信(xin)(xin)任。

2.3 房產稅改革的國(guo)際經驗

國(guo)家征(zheng)收(shou)房產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)在于增加地(di)方(fang)(fang)的(de)(de)(de)財政收(shou)入，提高(gao)政府的(de)(de)(de)服務(wu)水平(ping)，及時(shi)調節(jie)貧(pin)富差(cha)距。房產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)稅(shui)(shui)(shui)制(zhi)的(de)(de)(de)設計還(huan)在于及時(shi)調節(jie)分配，維護社會公平(ping)。當(dang)前(qian)世界上房產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)改革比(bi)較成功的(de)(de)(de)國(guo)家都(dou)建(jian)立了較為(wei)完(wan)善(shan)的(de)(de)(de)財產(chan)(chan)(chan)登記以及信息(xi)管理(li)制(zhi)度，這是(shi)房產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)改革成功的(de)(de)(de)重要環節(jie)。國(guo)外(wai)房產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)征(zheng)收(shou)有很多值得借(jie)鑒之處，比(bi)如信息(xi)制(zhi)度的(de)(de)(de)完(wan)善(shan)，比(bi)如技(ji)術(shu)方(fang)(fang)面(mian)的(de)(de)(de)投入，比(bi)如建(jian)立科學(xue)完(wan)善(shan)的(de)(de)(de)房產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)征(zheng)管機制(zhi)等，房產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)稽查、服務(wu)等等。

3 堅(jian)持(chi)房產稅改革的建(jian)議(yi)

3.1 堅持漸進式改革

房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)不僅是時(shi)間(jian)工(gong)(gong)程，也(ye)是社會系統型工(gong)(gong)程，需(xu)(xu)要(yao)協助(zhu)推(tui)行。從征(zheng)管(guan)的(de)(de)(de)角度來(lai)看，房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)改(gai)(gai)(gai)革需(xu)(xu)要(yao)堅持(chi)正(zheng)義，采取(qu)分步走的(de)(de)(de)策(ce)略，推(tui)行改(gai)(gai)(gai)革，盡量降低風險(xian)。房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)改(gai)(gai)(gai)革主(zhu)要(yao)就(jiu)是爭取(qu)民眾的(de)(de)(de)理解以及支持(chi)，當(dang)(dang)前(qian)百姓對于(yu)房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)認(ren)知有(you)一(yi)定偏差(cha)，作(zuo)為新增的(de)(de)(de)一(yi)種稅(shui)(shui)(shui)收(shou)負擔，房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)存在著一(yi)定的(de)(de)(de)抵觸(chu)。當(dang)(dang)前(qian)應該積極開展房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)教育活動(dong)，通(tong)過對房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)改(gai)(gai)(gai)革，增強當(dang)(dang)前(qian)進行公(gong)共(gong)服務活動(dong)的(de)(de)(de)能力，發揮調節作(zuo)用(yong)，縮小貧富之(zhi)間(jian)的(de)(de)(de)差(cha)距。房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)稅(shui)(shui)(shui)收(shou)主(zhu)要(yao)是滿足群眾對于(yu)住房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)需(xu)(xu)求，借助(zhu)積極宣(xuan)傳，讓房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)改(gai)(gai)(gai)革有(you)明(ming)確(que)的(de)(de)(de)認(ren)知，保(bao)證征(zheng)稅(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)公(gong)開、公(gong)正(zheng)。政府部門踐行的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)收(shou)入需(xu)(xu)要(yao)公(gong)眾取(qu)之(zhi)于(yu)民，爭取(qu)獲得(de)納稅(shui)(shui)(shui)人的(de)(de)(de)支持(chi)。

推行房產(chan)稅的(de)(de)改(gai)革(ge)(ge)需要找準切入(ru)點，不斷(duan)擴(kuo)(kuo)大(da)改(gai)革(ge)(ge)的(de)(de)范圍。從當前(qian)的(de)(de)改(gai)革(ge)(ge)力(li)度(du)來(lai)看，需要總結試(shi)(shi)點地(di)區(qu)的(de)(de)經驗，推進試(shi)(shi)點改(gai)革(ge)(ge)。當前(qian)，試(shi)(shi)點地(di)區(qu)的(de)(de)改(gai)革(ge)(ge)需要遵循相(xiang)關經驗，在未來(lai)幾年內將試(shi)(shi)點城市(shi)逐(zhu)步擴(kuo)(kuo)大(da)。

3.2 優化稅制設計

合理(li)的(de)(de)(de)(de)(de)稅制設計需(xu)要納稅人進(jin)行引導，為(wei)(wei)追求最(zui)大化(hua)的(de)(de)(de)(de)(de)利益(yi)，從(cong)(cong)而符(fu)合政(zheng)府(fu)的(de)(de)(de)(de)(de)利益(yi)，當(dang)前(qian)(qian)為(wei)(wei)推行房產(chan)稅的(de)(de)(de)(de)(de)試點改(gai)革，需(xu)要將市(shi)場(chang)價值作為(wei)(wei)基礎，從(cong)(cong)稅制設計等方面進(jin)行完(wan)善與優(you)化(hua)。當(dang)前(qian)(qian)應(ying)(ying)當(dang)適當(dang)的(de)(de)(de)(de)(de)擴大征(zheng)收(shou)范(fan)(fan)圍以及(ji)(ji)征(zheng)收(shou)對象(xiang)，發揮房產(chan)稅的(de)(de)(de)(de)(de)作用(yong)。首先，需(xu)要將存量(liang)(liang)房納入(ru)(ru)房產(chan)稅的(de)(de)(de)(de)(de)征(zheng)稅范(fan)(fan)圍，因為(wei)(wei)房地(di)產(chan)市(shi)場(chang)中(zhong)只有存量(liang)(liang)房在(zai)內的(de)(de)(de)(de)(de)房產(chan)才能(neng)體(ti)(ti)現出個人以及(ji)(ji)家庭的(de)(de)(de)(de)(de)財(cai)富(fu)價值，體(ti)(ti)現稅收(shou)的(de)(de)(de)(de)(de)公(gong)(gong)(gong)平公(gong)(gong)(gong)正(zheng)。其次，是(shi)否將農(nong)村地(di)區劃(hua)入(ru)(ru)征(zheng)稅范(fan)(fan)圍，需(xu)要將地(di)方政(zheng)府(fu)作為(wei)(wei)收(shou)入(ru)(ru)來(lai)源(yuan)，彌補地(di)方政(zheng)府(fu)的(de)(de)(de)(de)(de)服(fu)務(wu)成本，將農(nong)村的(de)(de)(de)(de)(de)居(ju)民納入(ru)(ru)房產(chan)稅的(de)(de)(de)(de)(de)范(fan)(fan)圍中(zhong)。最(zui)后，在(zai)優(you)化(hua)稅制角(jiao)度來(lai)看(kan)，還應(ying)(ying)當(dang)統一市(shi)場(chang)評(ping)估(gu)(gu)價值，因為(wei)(wei)當(dang)前(qian)(qian)我們(men)的(de)(de)(de)(de)(de)市(shi)場(chang)評(ping)估(gu)(gu)體(ti)(ti)系(xi)還不(bu)是(shi)很健全，房地(di)產(chan)從(cong)(cong)一定程度上反(fan)映(ying)的(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)居(ju)民享受(shou)服(fu)務(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)指標，符(fu)合稅收(shou)的(de)(de)(de)(de)(de)受(shou)益(yi)原(yuan)則(ze)。房地(di)產(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)市(shi)場(chang)評(ping)估(gu)(gu)能(neng)夠(gou)反(fan)映(ying)公(gong)(gong)(gong)共服(fu)務(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)差異性，體(ti)(ti)現稅收(shou)的(de)(de)(de)(de)(de)公(gong)(gong)(gong)平原(yuan)則(ze)，提高稅收(shou)與地(di)方經(jing)濟的(de)(de)(de)(de)(de)相關性，為(wei)(wei)未來(lai)稅收(shou)的(de)(de)(de)(de)(de)可持續性提供豐富(fu)的(de)(de)(de)(de)(de)稅源(yuan)。

房(fang)產稅(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)率(lv)應綜合稅(shui)(shui)(shui)(shui)基(ji)以(yi)及稅(shui)(shui)(shui)(shui)率(lv)，因為不同(tong)國家基(ji)本國情不同(tong)，所(suo)以(yi)房(fang)產稅(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)制方面存在著一定差異，稅(shui)(shui)(shui)(shui)率(lv)的(de)(de)(de)選擇應借鑒國外的(de)(de)(de)經(jing)驗，由中(zhong)央(yang)立法，規定稅(shui)(shui)(shui)(shui)率(lv)的(de)(de)(de)幅度，根據當前的(de)(de)(de)經(jing)濟(ji)發展(zhan)確定使用的(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)率(lv)。當前的(de)(de)(de)個人(ren)房(fang)產稅(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)制定需(xu)要(yao)綜合經(jing)濟(ji)發展(zhan)的(de)(de)(de)水平，在綜合納稅(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)的(de)(de)(de)收入(ru)以(yi)及財富的(de)(de)(de)基(ji)礎上進(jin)行稅(shui)(shui)(shui)(shui)收優惠以(yi)及減免。

3.3 完善房產稅的征收與配套機制

房(fang)產(chan)稅(shui)(shui)收入主(zhu)要(yao)是納(na)稅(shui)(shui)人為(wei)政府提品服務的補償，房(fang)產(chan)稅(shui)(shui)需(xu)要(yao)建立在法治基礎上。因為(wei)居民的住房(fang)屬于非國(guo)有制(zhi)財產(chan)，為(wei)避免(mian)全國(guo)范圍的沖突(tu)，需(xu)要(yao)賦予房(fang)產(chan)稅(shui)(shui)一定的法律地位。

從(cong)房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)征收(shou)以及(ji)監(jian)管(guan)水平(ping)來(lai)(lai)看，房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)需(xu)要及(ji)時進行(xing)收(shou)入分(fen)配，促(cu)進社會(hui)公(gong)(gong)(gong)平(ping)，落實稅(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)的(de)(de)(de)(de)監(jian)管(guan)。首先，當前應當建(jian)(jian)(jian)(jian)立(li)(li)健全的(de)(de)(de)(de)資(zi)金監(jian)管(guan)制(zhi)度(du)，設立(li)(li)專項基(ji)金賬戶，設置(zhi)合(he)理(li)(li)的(de)(de)(de)(de)監(jian)督機(ji)構，促(cu)進房(fang)(fang)(fang)屋建(jian)(jian)(jian)(jian)設能夠及(ji)時開展。其次，需(xu)要劃分(fen)房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)使用比(bi)例，為(wei)納(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)區提供(gong)公(gong)(gong)(gong)共(gong)服務支持，控(kong)制(zhi)好地(di)產(chan)別墅的(de)(de)(de)(de)數量(liang)，發揮(hui)房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)價值，促(cu)進社會(hui)的(de)(de)(de)(de)公(gong)(gong)(gong)平(ping)。再者，在房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)中(zhong)(zhong)，需(xu)要將市場評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)價值作為(wei)未來(lai)(lai)改(gai)革的(de)(de)(de)(de)選擇方向，這需(xu)要我(wo)們(men)盡(jin)快(kuai)建(jian)(jian)(jian)(jian)立(li)(li)房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)系統，完(wan)善(shan)房(fang)(fang)(fang)產(chan)評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)的(de)(de)(de)(de)法(fa)律體(ti)系，確立(li)(li)評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)制(zhi)度(du)、標準以及(ji)生產(chan)流程。最后，需(xu)要完(wan)善(shan)房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)體(ti)系，因為(wei)房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)在不斷推行(xing)之中(zhong)(zhong)，這需(xu)要我(wo)們(men)制(zhi)定符合(he)國情的(de)(de)(de)(de)評(ping)(ping)(ping)稅(shui)(shui)(shui)(shui)方法(fa)，盡(jin)量(liang)實現稅(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)公(gong)(gong)(gong)平(ping)。當前的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)試點工作經驗豐富，按照(zhao)不同的(de)(de)(de)(de)評(ping)(ping)(ping)稅(shui)(shui)(shui)(shui)方法(fa)制(zhi)定的(de)(de)(de)(de)技術標準保證(zheng)了評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)工作的(de)(de)(de)(de)準確與公(gong)(gong)(gong)平(ping)，建(jian)(jian)(jian)(jian)立(li)(li)相對應的(de)(de)(de)(de)處理(li)(li)機(ji)制(zhi)，盡(jin)量(liang)滿足納(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)人的(de)(de)(de)(de)需(xu)求，保證(zheng)評(ping)(ping)(ping)稅(shui)(shui)(shui)(shui)結(jie)果的(de)(de)(de)(de)公(gong)(gong)(gong)平(ping)性。

綜(zong)上(shang)所述，當(dang)前(qian)(qian)我國的(de)(de)(de)房(fang)產稅(shui)的(de)(de)(de)設(she)計存在著一定的(de)(de)(de)缺(que)(que)陷，這為(wei)當(dang)前(qian)(qian)的(de)(de)(de)社會(hui)經濟(ji)(ji)帶來(lai)了很大(da)的(de)(de)(de)影(ying)響。在當(dang)前(qian)(qian)的(de)(de)(de)房(fang)價(jia)暴跌(die)的(de)(de)(de)大(da)環(huan)境中，上(shang)海(hai)、重慶這兩地拉開了房(fang)產稅(shui)的(de)(de)(de)改(gai)革內部(bu)，因(yin)為(wei)房(fang)產稅(shui)的(de)(de)(de)改(gai)革主要(yao)是(shi)彌補當(dang)前(qian)(qian)房(fang)產稅(shui)對于(yu)(yu)個人住房(fang)的(de)(de)(de)設(she)計缺(que)(que)陷。稅(shui)收(shou)體系的(de)(de)(de)選擇(ze)主要(yao)是(shi)優化我國的(de)(de)(de)財政環(huan)境，促(cu)進(jin)社會(hui)公(gong)平。從改(gai)革的(de)(de)(de)環(huan)境、技術上(shang)進(jin)行(xing)分(fen)析，擴大(da)試(shi)點范圍的(de)(de)(de)可行(xing)性。房(fang)產稅(shui)的(de)(de)(de)改(gai)革相對比較復(fu)雜(za)，其間(jian)牽扯了土地制度、市場(chang)調控(kong)等社會(hui)問題，這期(qi)間(jian)需(xu)要(yao)長期(qi)的(de)(de)(de)過(guo)程用于(yu)(yu)完善，未來(lai)的(de)(de)(de)房(fang)產稅(shui)改(gai)革需(xu)要(yao)與其他稅(shui)種結合，發揮稅(shui)收(shou)對于(yu)(yu)經濟(ji)(ji)的(de)(de)(de)促(cu)進(jin)。

參考文獻

[1]郭宏寶(bao).房產(chan)稅(shui)改革目標三(san)種(zhong)主流觀點的評述――以滬渝試點為例[J].經濟理論與經濟管理，2011，（8）：53-61.

篇10

【關鍵詞】房產稅(shui)；市場；影響(xiang)

一、房產稅(shui)的內涵(han)和意義

（一）房產稅是(shi)國家以房產作為征(zheng)稅對象向產權所有人按房價或(huo)出租(zu)租(zu)金收(shou)入征(zheng)收(shou)的(de)(de)一種(zhong)財產稅，具有如下特點：稅源可觀察性，易于征(zheng)管(guan)；稅基穩定，對經(jing)濟的(de)(de)扭曲(qu)程(cheng)度小；對經(jing)濟波(bo)動的(de)(de)彈性適(shi)(shi)度；適(shi)(shi)合由地方政府征(zheng)管(guan)。

（二）房產稅的征收意義

1、房產稅(shui)(shui)為地方稅(shui)(shui)，可增加地方政(zheng)府的稅(shui)(shui)收來源，降低對土地出讓金(jin)的過度依賴。

2、有利于合理調(diao)節(jie)(jie)國民收入分配。對持有大面積(ji)(ji)住房(fang)、多套房(fang)的高收入者征稅，對只擁有一套中小面積(ji)(ji)住房(fang)的低收入不(bu)征稅，征收房(fang)產(chan)稅有利于調(diao)節(jie)(jie)收入分配、縮小貧(pin)富差距。

3、有(you)利(li)于(yu)改變居民(min)的(de)住房消費(fei)模(mo)式。在保障(zhang)居民(min)基本(ben)住房需(xu)求的(de)前提下，對個人(ren)住房征(zheng)收房產稅，通過增加住房持(chi)有(you)成(cheng)本(ben)，可以引導購房者(zhe)理(li)性(xing)地選擇(ze)居住面(mian)積適當的(de)住房，從而促進土地的(de)節約集約利(li)用。

4、有利于(yu)調控(kong)房(fang)地產市(shi)場，減少(shao)市(shi)場上的(de)投(tou)資炒作(zuo)行為(wei)。對于(yu)自(zi)住購(gou)房(fang)者來(lai)說，可能(neng)由于(yu)開(kai)發(fa)環節稅(shui)負(fu)的(de)降(jiang)低(di)而(er)降(jiang)低(di)開(kai)發(fa)成(cheng)本(ben)，進(jin)而(er)降(jiang)低(di)前期購(gou)房(fang)成(cheng)本(ben)，購(gou)房(fang)需求不僅不會被抑(yi)制，反而(er)可能(neng)得到激勵。對投(tou)資和投(tou)機者來(lai)說，除了交易環節成(cheng)本(ben)增加(jia)，后(hou)期保(bao)有成(cheng)本(ben)也會增加(jia)，這就必(bi)然對投(tou)資與投(tou)機者的(de)購(gou)買動機產生抑(yi)制效(xiao)果。

二、房產稅征收(shou)的(de)國際經驗

（一）香港的房(fang)產稅及其(qi)影(ying)響(xiang)

1、香港(gang)的房(fang)產稅現(xian)狀

香港(gang)的(de)(de)(de)房地(di)(di)(di)產稅(shui)(shui)分為三類，即差(cha)(cha)餉(xiang)、地(di)(di)(di)租(zu)(zu)(zu)和物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)。（1）差(cha)(cha)餉(xiang)，對土(tu)地(di)(di)(di)及建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)物(wu)(wu)的(de)(de)(de)出(chu)租(zu)(zu)(zu)市(shi)值征(zheng)收(shou)的(de)(de)(de)，稅(shui)(shui)率為5%，征(zheng)稅(shui)(shui)主(zhu)(zhu)體為差(cha)(cha)餉(xiang)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)估(gu)價署(shu)，納(na)稅(shui)(shui)主(zhu)(zhu)體為租(zu)(zu)(zu)賃、持有(you)(you)或(huo)占(zhan)用物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)者(zhe)，課(ke)稅(shui)(shui)對象是(shi)(shi)(shi)(shi)土(tu)地(di)(di)(di)、建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)物(wu)(wu)及構筑(zhu)(zhu)物(wu)(wu)，稅(shui)(shui)基是(shi)(shi)(shi)(shi)應課(ke)稅(shui)(shui)租(zu)(zu)(zu)值。（2）地(di)(di)(di)租(zu)(zu)(zu)，政(zheng)府土(tu)地(di)(di)(di)在出(chu)讓(rang)時除一(yi)次(ci)性繳納(na)一(yi)筆土(tu)地(di)(di)(di)出(chu)讓(rang)金外(wai)，每年還要為土(tu)地(di)(di)(di)繳納(na)一(yi)定(ding)的(de)(de)(de)地(di)(di)(di)租(zu)(zu)(zu)，稅(shui)(shui)率為3%，征(zheng)稅(shui)(shui)主(zhu)(zhu)體是(shi)(shi)(shi)(shi)差(cha)(cha)餉(xiang)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)估(gu)價署(shu)，納(na)稅(shui)(shui)主(zhu)(zhu)體是(shi)(shi)(shi)(shi)土(tu)地(di)(di)(di)契(qi)約業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)，課(ke)稅(shui)(shui)對象為物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)，稅(shui)(shui)基是(shi)(shi)(shi)(shi)應課(ke)差(cha)(cha)餉(xiang)租(zu)(zu)(zu)值。（3）物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)，是(shi)(shi)(shi)(shi)對物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)所有(you)(you)者(zhe)征(zheng)收(shou)的(de)(de)(de)，其針(zhen)對的(de)(de)(de)是(shi)(shi)(shi)(shi)土(tu)地(di)(di)(di)和建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)物(wu)(wu)的(de)(de)(de)租(zu)(zu)(zu)金收(shou)入(ru)，稅(shui)(shui)率為15%，征(zheng)稅(shui)(shui)主(zhu)(zhu)體是(shi)(shi)(shi)(shi)香港(gang)稅(shui)(shui)務(wu)局，納(na)稅(shui)(shui)主(zhu)(zhu)體是(shi)(shi)(shi)(shi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)所有(you)(you)者(zhe)，稅(shui)(shui)基是(shi)(shi)(shi)(shi)租(zu)(zu)(zu)金收(shou)入(ru)。

2、香港房產稅(shui)對房地產市場(chang)的(de)影響。香港曾試圖用差餉(xiang)減免來刺(ci)激房地產行業和拉動經濟增長，但(dan)作用有(you)限；香港物業稅(shui)短期(qi)內可以(yi)減緩(huan)房地產市場(chang)的(de)短期(qi)變動，但(dan)不(bu)能改變長期(qi)趨(qu)勢；香港房產稅(shui)稅(shui)率低，對房價整體影響有(you)限。

（二）韓國的(de)房(fang)產稅及其影響

1、韓國(guo)的房產稅現(xian)狀

韓國的(de)(de)房(fang)地產(chan)稅(shui)(shui)(shui)主(zhu)要(yao)分兩類(lei)，由(you)地方(fang)政府(fu)征(zheng)收的(de)(de)土(tu)地和住宅物業稅(shui)(shui)(shui)，以及(ji)歸屬于中央政府(fu)的(de)(de)綜(zong)合房(fang)地產(chan)稅(shui)(shui)(shui)。（1）物業稅(shui)(shui)(shui)是(shi)是(shi)對(dui)土(tu)地、建(jian)筑(zhu)物等(deng)所有(you)者按物業的(de)(de)評估(gu)價(jia)值(zhi)(zhi)征(zheng)收的(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)種，征(zheng)稅(shui)(shui)(shui)主(zhu)體是(shi)地方(fang)政府(fu)，納稅(shui)(shui)(shui)主(zhu)體是(shi)物業所有(you)者，稅(shui)(shui)(shui)基(ji)是(shi)標準價(jia)值(zhi)(zhi)的(de)(de)一定(ding)比例，實行累(lei)進稅(shui)(shui)(shui)率(lv)。（2）對(dui)于價(jia)值(zhi)(zhi)過(guo)高的(de)(de)土(tu)地或(huo)住宅，除了(le)要(yao)交物業稅(shui)(shui)(shui)，還要(yao)另交綜(zong)合房(fang)地產(chan)稅(shui)(shui)(shui)，納稅(shui)(shui)(shui)主(zhu)體為擁有(you)土(tu)地或(huo)住宅價(jia)值(zhi)(zhi)過(guo)高的(de)(de)主(zhu)體，稅(shui)(shui)(shui)基(ji)是(shi)物業總(zong)評估(gu)價(jia)值(zhi)(zhi)扣減(jian)一定(ding)額度后的(de)(de)80%，稅(shui)(shui)(shui)率(lv)為0.5%-2%。

2、 韓國的(de)房產(chan)稅對(dui)房地產(chan)市(shi)場的(de)影(ying)響。1990年的(de)物業稅改(gai)革打擊了囤(dun)地行(xing)為，在一定程度上(shang)(shang)增(zeng)加(jia)了土(tu)地供給(gei)，有(you)利(li)于減緩房價(jia)上(shang)(shang)漲(zhang)。2005年出(chu)臺(tai)的(de)綜合房地產(chan)稅曾對(dui)韓國的(de)房價(jia)出(chu)現短(duan)期的(de)抑(yi)制(zhi)作(zuo)用，但最(zui)終無(wu)法阻擋加(jia)速上(shang)(shang)漲(zhang)的(de)趨勢(shi)。

（三）英(ying)國(guo)的(de)房產(chan)稅(shui)及其影響

1、英國的房產(chan)稅現狀

英國的房(fang)產(chan)稅(shui)(shui)分為住宅房(fang)產(chan)稅(shui)(shui)和營(ying)(ying)業房(fang)屋稅(shui)(shui)兩種，分別針對住宅和營(ying)(ying)業性用房(fang)征(zheng)(zheng)(zheng)收(shou)。（1）住宅房(fang)產(chan)稅(shui)(shui)，根據房(fang)屋在(zai)某(mou)一特(te)定時間的評(ping)估價值進行征(zheng)(zheng)(zheng)收(shou)，征(zheng)(zheng)(zheng)稅(shui)(shui)主(zhu)體(ti)(ti)是底層地方(fang)政府(fu)，納稅(shui)(shui)主(zhu)體(ti)(ti)是房(fang)屋使(shi)用者，稅(shui)(shui)基為按歷史(shi)評(ping)估價值征(zheng)(zheng)(zheng)稅(shui)(shui)，稅(shui)(shui)率為累退.。（2）營(ying)(ying)業房(fang)屋稅(shui)(shui)，是針對經營(ying)(ying)性非住宅用不(bu)動(dong)產(chan)征(zheng)(zheng)(zheng)收(shou)的，根據房(fang)屋的租金價值征(zheng)(zheng)(zheng)收(shou)，屬中(zhong)央稅(shui)(shui)種。納稅(shui)(shui)主(zhu)體(ti)(ti)是房(fang)屋所(suo)有者，稅(shui)(shui)基是房(fang)屋的年(nian)租金收(shou)入，稅(shui)(shui)率由中(zhong)央政府(fu)每年(nian)統一決定。

2、英國的房產(chan)稅對房地產(chan)市(shi)場的影響。

房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)一直(zhi)是地方政府(fu)的主要(yao)收入(ru)來源，房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)對房(fang)地產(chan)(chan)市場(chang)有小幅影響(xiang)，但程度十分有限。

三、我國(guo)的房(fang)產稅改革試點情況

（一）我國房(fang)地產業(ye)現(xian)狀

1、房(fang)產(chan)(chan)投(tou)資(zi)過(guo)熱。許多投(tou)資(zi)者將房(fang)地產(chan)(chan)商品視為投(tou)機獲得高額利潤的手(shou)段，甚至許多外(wai)資(zi)也(ye)陸(lu)續(xu)注入(ru)我(wo)國(guo)房(fang)地產(chan)(chan)市場。這(zhe)不僅(jin)導致我(wo)國(guo)房(fang)地產(chan)(chan)市場投(tou)資(zi)過(guo)熱，甚至出(chu)現通貨膨脹和資(zi)產(chan)(chan)泡沫，而(er)且也(ye)是導致房(fang)價持續(xu)上升的主(zhu)要原因(yin)。

2、住房需求不斷加(jia)大

由于(yu)城(cheng)市化(hua)進程的(de)推進、人民(min)生活的(de)改善對(dui)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)需求、人口結(jie)構變(bian)化(hua)、房(fang)(fang)(fang)型的(de)變(bian)化(hua)、舊城(cheng)改造、投(tou)資(zi)需求等方面(mian)原因，我國房(fang)(fang)(fang)地產(chan)供需矛盾較為突出。這不(bu)僅強化(hua)了當地房(fang)(fang)(fang)地產(chan)升值預期，而且導致投(tou)資(zi)性(xing)購房(fang)(fang)(fang)需求大(da)量增(zeng)長，導致高(gao)端商品房(fang)(fang)(fang)和(he)別墅型商品房(fang)(fang)(fang)數(shu)量急增(zeng)，而能(neng)滿(man)足中低(di)收入群(qun)體居住(zhu)需求的(de)經(jing)濟適用房(fang)(fang)(fang)和(he)廉(lian)租住(zhu)房(fang)(fang)(fang)卻供給不(bu)足。

3、部分城市的住房收(shou)入比過高

上海易居(ju)房(fang)(fang)地產研究院(yuan)的“全(quan)國(guo)35個(ge)(ge)大(da)中(zhong)城市房(fang)(fang)價(jia)收(shou)入(ru)比(bi)排行(xing)榜(bang)”顯示，2011年35個(ge)(ge)城市中(zhong)有23個(ge)(ge)城市的房(fang)(fang)價(jia)收(shou)入(ru)比(bi)超出6-7的合(he)理區間，比(bi)例接近七成。

（二）我國的房產稅稅制

事實(shi)上，我國房產(chan)稅并不是新的稅種，早在(zai)房產(chan)業(ye)發展之前(qian)已經存在(zai)，然而(er)其結構設(she)計并不合理。

上海、重慶宣布從2011年1月28日起開征(zheng)房產(chan)稅(shui)(shui)，兩(liang)市(shi)相(xiang)繼出臺了《房產(chan)稅(shui)(shui)暫行條例(li)》的有關規定，為我國房產(chan)稅(shui)(shui)改革拉開了序幕。

1、上海模式

征稅對象為(wei)本市居民家庭(ting)在本市購買的(de)第二套及以上的(de)住(zhu)房（包括(kuo)新購的(de)二手(shou)存量住(zhu)房和新建商(shang)品住(zhu)房）且人均住(zhu)房面(mian)積超(chao)過60。

采(cai)用差(cha)別征稅(shui)，對新購(gou)住房(fang)超出(chu)的(de)面(mian)積和非(fei)本市(shi)(shi)居民(min)家庭在本市(shi)(shi)新購(gou)買(mai)的(de)住房(fang)，稅(shui)率暫(zan)定(ding)為(wei)(wei)0.6%，如(ru)應稅(shui)住房(fang)的(de)交(jiao)易價格低(di)于本市(shi)(shi)上年商品(pin)住房(fang)價格2倍的(de)，稅(shui)率暫(zan)定(ding)為(wei)(wei)0.4%。計稅(shui)依(yi)據為(wei)(wei)房(fang)地產市(shi)(shi)場的(de)評(ping)估值，評(ping)估值按周(zhou)期估計。

2、重慶模式

征(zheng)稅(shui)對象(xiang)為三類：個人(ren)擁有的(de)(de)獨(du)棟(dong)商品住房；個人(ren)新(xin)購的(de)(de)高檔(dang)住房；在重慶(qing)市的(de)(de)三無(wu)人(ren)員(yuan)（無(wu)戶籍、無(wu)工(gong)作、無(wu)企業）新(xin)購的(de)(de)第二套住房（含第二套住房）。

針對獨棟商品住房和高檔住房采用差別稅率，而對于(yu)三(san)無人(ren)員(yuan)購(gou)買的(de)第二(er)套住房稅率設計為統一的(de)0.5%。

計(ji)稅依據(ju)(ju)現(xian)規定為房產的(de)交易價(jia)格，待條(tiao)件成熟(shu)后(hou)，以住房的(de)評(ping)估價(jia)值作為計(ji)稅依據(ju)(ju)。

3、滬渝房(fang)產稅的特點

兩地的(de)房產(chan)稅政策都將予頭指(zhi)向炒(chao)房客(ke)，兩地的(de)稅率都比較低，但體(ti)現了差別化的(de)稅率征(zheng)收原則，兩地均提出待時機成熟后按(an)照(zhao)房產(chan)的(de)市值來計(ji)算應納(na)稅額。

四、開征房產稅對我國住房市場的影響

（一(yi)）房(fang)產稅對各方參與者利益得失(shi)的理論分(fen)析

1、對地方政府(fu)的影響：帶來新的收入來源，有利(li)于提升信任(ren)度和支持度。

2、對房(fang)產投資者(zhe)的(de)影響(xiang)：減(jian)少利潤，增加其房(fang)產持有和交易成(cheng)本，擴大住房(fang)市場的(de)供給(gei)量(liang)，減(jian)少投資需求。

3、對剛性(xing)需求者(zhe)的(de)影響：沒有(you)帶來稅(shui)收負擔，有(you)利(li)于使(shi)房價達到(dao)科(ke)學合理的(de)水平(ping)，有(you)利(li)于保障性(xing)住房建設(she)，保證(zheng)中低收入人群利(li)益。

4、對房地(di)產企(qi)業的(de)影(ying)響(xiang)：增(zeng)加了開(kai)發和銷售成本，高檔住宅所帶來(lai)的(de)豐厚利潤減少，短(duan)期(qi)內(nei)房地(di)產價格的(de)下降會影(ying)響(xiang)自身經(jing)營，長期(qi)來(lai)看(kan)有利于為房地(di)產企(qi)業營造健(jian)康穩定的(de)經(jing)營環境。

5、對住房(fang)市(shi)場(chang)供給(gei)的(de)影響：增(zeng)(zeng)加投資(zi)者(zhe)的(de)持有成(cheng)本，促使(shi)炒房(fang)者(zhe)拋出房(fang)產，增(zeng)(zeng)加供給(gei)；地方政府(fu)將(jiang)增(zeng)(zeng)加的(de)收入投入到(dao)保障房(fang)建設中去，增(zeng)(zeng)加供給(gei)；房(fang)地產企業減少高檔房(fang)建設，增(zeng)(zeng)加容積率低的(de)普通商(shang)品心供給(gei)。

6、對住房市場(chang)價(jia)格的影響：總(zong)需(xu)求降低及總(zong)供給上升，均衡價(jia)格下降。