導語(yu)：如何才能寫(xie)好一篇房產投資的策略，這就需要搜集整理更多的資料和(he)文獻，歡迎閱讀由公(gong)務(wu)員之家(jia)整理的十篇范文，供你(ni)借鑒(jian)。

篇1

一、房地(di)產(chan)投(tou)資(zi)信(xin)托概念

房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)是指信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)公司通過資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)方式集中兩個(ge)或(huo)兩個(ge)以(yi)上委托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)人合法(fa)擁(yong)有的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin),按委托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)人的(de)(de)意愿(yuan)以(yi)自(zi)己的(de)(de)名義(yi),為(wei)(wei)受(shou)益人的(de)(de)利(li)益或(huo)者特定(ding)目的(de)(de),以(yi)不動產(chan)(chan)(chan)(chan)或(huo)其經營企(qi)(qi)業(ye)為(wei)(wei)主要運用標的(de)(de),對房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)進行管理、運用和處分的(de)(de)行為(wei)(wei)。房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)可滿足房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)發展的(de)(de)需要,為(wei)(wei)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)拓(tuo)展新的(de)(de)融資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)渠道(dao),并且,依托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)(tuo),投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者可以(yi)通過資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本市場,投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)領域(yu),增加了新的(de)(de)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)渠道(dao)。所以(yi),開展房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)(tuo),可以(yi)形(xing)成房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)業(ye)和投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者多贏(ying)的(de)(de)局面。

1、房地產投(tou)資(zi)信托種類

根據資金(jin)投向的(de)不同,REITS(房(fang)地產信托(tuo))可分(fen)為三類(lei):

權益型(Equity REITS)

權(quan)益(yi)(yi)型(xing)REITS直(zhi)接投資(zi)(zi)并擁有(you)房地(di)產(chan),其(qi)收(shou)入(ru)主(zhu)要(yao)(yao)來(lai)源于(yu)(yu)屬下房地(di)產(chan)的(de)(de)(de)經營收(shou)入(ru)。收(shou)益(yi)(yi)型(xing)REIT的(de)(de)(de)投資(zi)(zi)組合視其(qi)經營戰略的(de)(de)(de)差異有(you)很大(da)不同,但(dan)通常主(zhu)要(yao)(yao)持(chi)有(you)購物(wu)中心、公(gong)寓、辦公(gong)樓、倉庫等收(shou)益(yi)(yi)型(xing)房地(di)產(chan)。投資(zi)(zi)者的(de)(de)(de)收(shou)益(yi)(yi)不僅來(lai)源于(yu)(yu)租金收(shou)入(ru),還來(lai)源于(yu)(yu)房地(di)產(chan)的(de)(de)(de)增值收(shou)益(yi)(yi)。

抵押型(Mortgage REITS)

主要以(yi)金融中介的角(jiao)色將所募集資金用于發放(fang)(fang)各種抵押(ya)貸款(kuan),收入主要來(lai)源于發放(fang)(fang)抵押(ya)貸款(kuan)所收取的手續(xu)費和

抵押貸款(kuan)利息,以及通過發放參與型抵押貸款(kuan)所獲抵押房地產(chan)的部分租金和增值收(shou)

益(yi)。混(hun)合型(Hybrid REITS)

此類REITS不僅進行房地(di)產權(quan)益投資,還可從事房地(di)產抵押貸款。

另(ling)外,REITS 還(huan)有很(hen)多其他分類方法。

2、房地產投資信托特征(zheng)

特征一(yi):R E I T S 的主要投資(zi)對象(xiang)是房地產

以此區別于投資股票、外匯、期貨(huo)的(de)其他投資基金。

特征(zheng)二:R E I T S 是(shi)資金信托和(he)財產(chan)信托的結合

其他的投資基金(jin)一(yi)般需要投資者支付貨(huo)幣資金(jin)來(lai)交換受益憑證;而REIT除了(le)接(jie)受貨(huo)幣資金(jin)外,

還接受房地產。

特(te)征三:R E I T S 持有者只享有收益(yi)權和知情權

普通股的(de)(de)投資者(zhe)可以通過(guo)股東(dong)大會選擇(ze)管理者(zhe)和(he)參與重大決策;而REIT的(de)(de)投資者(zhe)沒有這些(xie)權(quan)利,投資者(zhe)如對(dui)REIT 的(de)(de)管理者(zhe)不滿,只能“用腳投票”,即在市場上賣出或要求REIT 發(fa)起人贖(shu)回其發(fa)行的(de)(de)資產收益憑(ping)證。

特征(zheng)四:REITS 價(jia)格(ge)形成依賴于其所擁有(you)房(fang)地產的基(ji)礎價(jia)值

普通(tong)股價格更(geng)多地(di)依(yi)(yi)靠其(qi)現時(shi)和預期的(de)(de)收(shou)入,與每股的(de)(de)賬面價值關聯程度不大;而(er)REITS價格形成更(geng)多依(yi)(yi)賴(lai)于其(qi)所擁有(you)房地(di)產的(de)(de)基礎價值。

3、辦理房地產信托企業資質

信托投資公(gong)司辦理房地產信托業務(wu)時,涉及的不動產經營企業應具備(bei)下列條(tiao)件:

? 條件(jian)一:有國家(jia)認(ren)可的執業資格;

條件二(er):注(zhu)冊資本(ben)不少于1000 萬元人民幣;

條件三:具有完善的法人(ren)治理(li)結構;

條件四:具備(bei)足夠(gou)的人(ren)力、組織及技術資(zi)源,其中(zhong)至少有2人(ren)在房(fang)地(di)產投資(zi)管理方面具備(bei)5 年

以(yi)上(shang)可追溯(su)的記錄;

條件(jian)五:中國銀監會要求的其他條件(jian)。

二、房(fang)地產信托融資操作模式

1、美國模式

美(mei)國的REITS 通常是(shi)以基金的形式(shi)出現的,在成立階段,其主要運作流程為:

(1 )評估資金

基(ji)金(jin)發(fa)起(qi)人為(wei)滿足自身需求,進行REITS 基(ji)金(jin)募(mu)集的(de)籌劃(hua),主(zhu)要工作(zuo)包括:預估所需資金(jin)數(shu)量,確認選擇(ze)REITS 基(ji)金(jin)為(wei)籌資工具(ju),并考(kao)慮投資標的(de)收(shou)益性能否達(da)到必要的(de)回報率等(deng)。

(2 )接洽(qia)承(cheng)銷商

發起人(ren)與承(cheng)銷(xiao)商討論投資(zi)與募(mu)集事宜,包括投資(zi)細節、募(mu)款(kuan)細節和承(cheng)銷(xiao)方(fang)式等(deng)工(gong)作。

(3)接洽律師(shi)及會(hui)計師(shi)

與(yu)有資(zi)格的(de)(de)律師及(ji)會計師討論基(ji)金申請(qing)發行的(de)(de)相(xiang)關法律、會計問題,選定律師事務(wu)所及(ji)會計師事務(wu)所為成(cheng)立全過程服務(wu),并擬(ni)訂申請(qing)文件,此時投(tou)資(zi)計劃(hua)在財務(wu)上(shang)的(de)(de)可行性分析基(ji)本(ben)確定。

(4 )接洽不動產(chan)顧問公(gong)司(si)

若基金(jin)未來(lai)的經營管理由房(fang)地產(chan)顧問公司(si)擔任,則需要(yao)洽(qia)定(ding)(ding)對象并簽(qian)定(ding)(ding)REITs管理顧問契(qi)約,

確定權(quan)利義務關系。

(5) 申請募集

當(dang)所有文件備齊后即可以向SEC申請(qing)募(mu)集,在(zai)申請(qing)成(cheng)功后,要決定保(bao)(bao)管機構并(bing)簽定REITs契約。REITS成(cheng)立并(bing)在(zai)證(zheng)券(quan)交易(yi)所掛牌交易(yi)后,便(bian)進(jin)入(ru)正式(shi)運作階(jie)段。該類證(zheng)券(quan)一(yi)般(ban)需經過信用(yong)評級(ji)機構的評級(ji)。房地(di)產投資(zi)信托公司必須(xu)按成(cheng)立階(jie)段所定協議實施投資(zi)計劃(hua),保(bao)(bao)管機構則依房地(di)產投資(zi)信托公司的指示,進(jin)行(xing)(xing)業(ye)務操作,執(zhi)行(xing)(xing)房地(di)產買賣(mai)、傭金收付(fu)及租金與相關(guan)商業(ye)投資(zi)的收支等事

宜。投(tou)資者(zhe)通過券商購買REITS 證券,投(tou)資收益則(ze)從保管機構處獲得。

2、日本模式

日(ri)本信托運作流程(cheng)為:

步驟(zou)一:房(fang)地(di)產公司將土地(di)、建筑物分售給投資者(zhe),由投資者(zhe)繳納土地(di)、建筑物的(de)價(jia)款給房(fang)

地產公司;

步(bu)驟(zou)二:投資者將(jiang)房地產產權信托給房地產投資信托公司進行經營管理(li);

步驟三(san):信托公司將房地(di)產(chan)全部(bu)租賃(lin)給房地(di)產(chan)公司,同時向該公司收取(qu)租賃(lin)費;

步驟四:房(fang)地產公司也(ye)可以將房(fang)地產轉租(zu)(zu)給承租(zu)(zu)人,向(xiang)承租(zu)(zu)人收取租(zu)(zu)賃費(fei);

步驟五:信托公司向(xiang)投資者發放(fang)紅(hong)利(li);

步驟六:信托公司也可(ke)以將該(gai)房地(di)產在市場上(shang)銷售,從購買者身(shen)上(shang)獲取價款,再按比例分配(pei)

給投資者。

3、香港模式

2005 年6 月16 日(ri),香(xiang)港證監

會(hui)經修訂的《房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)投資信托基金守則》,撤消了香港房(fang)地(di)(di) 產(chan)(chan)信托投資基金(即(ji)REITS)投資海(hai)外物業的限制,允許房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)基金投資世(shi)界各地(di)(di)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)項目,實(shi)際

上就是允許內(nei)地(di)或海外房地(di)產商將其在內(nei)地(di)的商業地(di)產項目以(yi)REITS 形(xing)式到香(xiang)港上市(shi)。同時將

REITS 的最(zui)高(gao)負債(zhai)比例(li)由(you)總資產的35%提升至(zhi)45%,排除了香港相對其(qi)它(ta)亞洲國家作為REITS 中

心的弱(ruo)勢(shi)。消除(chu)地域限制及(ji)提升負債比例(li),為國際(ji)房地產(chan)投資機構在香港(gang)成立房地產(chan)投資信托基金(jin)

提(ti)供了(le)機遇,也(ye)為中國房地產商提(ti)供了(le)集資及套現的渠(qu)道。

(1 )香港稅制

從總(zong)體上看(kan),目前HK-REITS 以信托(tuo)作(zuo)為載體,不設區域限(xian)制,最低持有年(nian)限(xian)為2 年(nian),對股份(fen)

持有(you)的限制同掛牌(pai),房地(di)產投資(zi)比(bi)例(li)至(zhi)少需(xu)占資(zi)產凈值的90%,分紅比(bi)例(li)至(zhi)少需(xu)占稅后收入的90%,

最高負債(zhai)率限制在(zai)總資產的45%不享受(shou)特定稅(shui)收優(you)惠,但在(zai)香(xiang)港稅(shui)制下(xia)分紅及資本增值部分免稅(shui)

(2)香(xiang)港REITS 運(yun)作模式(shi)

(3)香港R E I T S 開放為內地(di)房地(di)產市場帶來(lai)的(de)機會優勢

優勢一(yi):對(dui)于內地房地產商而言(yan),REIT 是一(yi)種全(quan)新的經營模(mo)(mo)式(shi)(shi),REITS 的出現可使其從目前單純(chun)的房地產開發(fa)模(mo)(mo)式(shi)(shi)拓展為長期投資模(mo)(mo)式(shi)(shi),以獲取穩定的租(zu)金(jin)收(shou)入(ru)和REITS 管理費。

優勢二:REITS為內地房產商開辟了(le)新的融資渠道,業主及開發(fa)商可以REITS的形式重組其房產物業,從(cong)而改善資產負債表(biao)及增(zeng)強資金的流動(dong)性。

優勢三:REITS 對(dui)銀行貸款(kuan)的(de)依(yi)賴度很(hen)低,擁有資金成本較低的(de)優勢。

優勢四(si):HK-REITS 的(de)上市(shi)(shi)為內地房地產商提供了面向(xiang)國(guo)際資本市(shi)(shi)場融(rong)資的(de)契機。

優勢五:REITS是一種長期投資模式(shi),非處置不良資(zi)產或劣質資(zi)產的(de)變現捷徑,它的(de)出(chu)現有利于減少(shao)房地產市(shi)場的(de)投(tou)機成分,促(cu)進市(shi)場的(de)長(chang)期穩定發展(zhan)。

優勢(shi)六:香港發行REITS的經驗(yan)可供(gong)內(nei)地(di)(di)(di)借鑒,對內(nei)地(di)(di)(di)房地(di)(di)(di)產商來說影響深遠,將(jiang)有利于(yu)促(cu)進內(nei)地(di)(di)(di)房地(di)(di)(di)產市場的長期穩定發展。

4、內地(di)房地(di)產信托運作模(mo)式(shi)

(1 )傳(chuan)統貸款型信托融資(zi)模式

① 操作流程

第一步(bu),房地(di)產公(gong)(gong)司就項(xiang)目融資與信托投資公(gong)(gong)司達成一致;

第二步,就信(xin)托產(chan)品的設計與發(fa)行(xing)獲得(de)有關政府主(zhu)管部門的審批(pi);

第三(san)步,面(mian)向廣大投(tou)資(zi)者(zhe)公(gong)開發行信托(tuo)憑證(zheng);

第四步,信(xin)托(tuo)公司(si)將(jiang)發(fa)行信(xin)托(tuo)憑證所募(mu)集的(de)資金以信(xin)用(yong)貸款(kuan)的(de)方式投入(ru)至房(fang)產項目;

第五步,信托(tuo)公司回收資(zi)金。

② 優點

管理比較(jiao)簡單,收益比較(jiao)穩(wen)定。

③存在問題

由于信托公司(si)對(dui)信用貸款本身有較大的(de)(de)風(feng)(feng)險,而總體(ti)上看信托公司(si)對(dui)房(fang)地產項目(mu)的(de)(de)評(ping)估能(neng)力還不(bu)如銀行,因(yin)此,信托公司(si)面臨(lin)著較大的(de)(de)風(feng)(feng)險,并將嚴(yan)格對(dui)項目(mu)的(de)(de)基(ji)本素質(zhi)的(de)(de)要求。

(2 )股權型信(xin)托融(rong)資(zi)模式

這種方(fang)(fang)(fang)式(shi)(shi)(shi)是信托公司在集合資(zi)(zi)金后(hou),以(yi)(yi)增(zeng)資(zi)(zi)的(de)(de)方(fang)(fang)(fang)式(shi)(shi)(shi),向房地(di)產企業注資(zi)(zi),持有房地(di)產企業部分股(gu)權,房地(di)產企業承諾(nuo)兩年后(hou)以(yi)(yi)溢(yi)價方(fang)(fang)(fang)式(shi)(shi)(shi)將股(gu)權回購,這種方(fang)(fang)(fang)式(shi)(shi)(shi)實質是階(jie)段性股(gu)權融資(zi)(zi)的(de)(de)方(fang)(fang)(fang)式(shi)(shi)(shi)。這種方(fang)(fang)(fang)式(shi)(shi)(shi)發(fa)揮了信托的(de)(de)特色,是銀(yin)行(xing)所不(bu)能做的(de)(de)(因為銀(yin)行(xing)不(bu)能進(jin)行(xing)實業投資(zi)(zi))。在這方(fang)(fang)(fang)面最早(zao)做的(de)(de)是重慶國投,例如其所運(yun)作的(de)(de)世紀星城項(xiang)目。

①操作流程

第一步,信托投(tou)資公司以發(fa)行信托產品的方式(shi)從資金(jin)持有(you)人處獲得資金(jin)。

第二步(bu),信托(tuo)投資(zi)公(gong)司以股權投資(zi)的方(fang)式(shi)向房地產公(gong)司注入資(zi)金。

第(di)三步,信托投資公(gong)(gong)司獲得房地產公(gong)(gong)司的(de)股(gu)(gu)權(quan),但該(gai)等(deng)股(gu)(gu)權(quan)的(de)性質(zhi)類似于(yu)優先股(gu)(gu),即(ji)對于(yu)公(gong)(gong)司的(de)日常經(jing)營、人(ren)事安排等(deng)沒有(you)決定(ding)權(quan)(可能具有(you)建議權(quan)、知情(qing)權(quan)、否決權(quan)等(deng)其他(ta)有(you)限的(de)權(quan)利)。第(di)四步,信托投資公(gong)(gong)司將其所(suo)持有(you)的(de)股(gu)(gu)權(quan)委托原有(you)的(de)股(gu)(gu)東管理,同時,與原股(gu)(gu)東或(huo)關聯方(fang)(最好是關聯方(fang))簽署股(gu)(gu)權(quan)回購(gou)協議。為了確保購(gou)協議的(de)履行,雙方(fang)可能需(xu)要有(you)一些擔保條(tiao)件(例如,重慶國(guo)投的(de)世紀星城項目是使用開發商(shang)所(suo)持有(you)的(de)全部股(gu)(gu)權(quan)作質(zhi)押(ya);杭州(zhou)工商(shang)信托所(suo)運作的(de)浙江水泥項目,是由第(di)三方(fang)提供擔保)。

第五步,房地產公司運營開發(fa)項目,獲(huo)得現金流。

第六步,關(guan)聯(lian)方(或(huo)原股東)從房(fang)地產公司處獲得相應的資(zi)金,回購股權,信托融資(zi)過程結束。

②模式優點

能夠增(zeng)加房地(di)產企(qi)業的(de)(de)(de)(de)資本金,促使(shi)房地(di)產企(qi)業達到銀行(xing)融(rong)(rong)資的(de)(de)(de)(de)條(tiao)件。信托公(gong)司的(de)(de)(de)(de)信托計劃募集的(de)(de)(de)(de)資金進行(xing)股(gu)權融(rong)(rong)資類似于優先股(gu)的(de)(de)(de)(de)概念,只(zhi)要求在階(jie)段時間內取(qu)得一個合理(li)回報,并不要求與(yu)開發(fa)商分(fen)享(xiang)最終利(li)潤(run)的(de)(de)(de)(de)成(cheng)果,這樣既滿足了充實(shi)開發(fa)商股(gu)本金的(de)(de)(de)(de)要求,開發(fa)商也(ye)沒(mei)有(you)喪失對(dui)項目的(de)(de)(de)(de)實(shi)際(ji)控制權。

三、房地產信托(tuo)優勢分析

1、REITS 自身優(you)勢

(1 )具(ju)有流通性與(yu)變現性

由于房地產(chan)本身的(de)特(te)性(xing),導致交(jiao)易(yi)過程(cheng)需要借助中介機構(gou),不但費力,且(qie)轉(zhuan)移手續繁雜,變現性(xing)差,從而(er)使得(de)投資者具有極高(gao)的(de)流動性(xing)風險。REITS是以(yi)證券(quan)化方式來體現房地產(chan)的(de)價值,證券(quan)在發(fa)行后可以(yi)在次級(ji)市場(chang)上(shang)進行交(jiao)易(yi),投資者可以(yi)隨時在集(ji)中市場(chang)上(shang)或店頭市場(chang)上(shang)買賣證券(quan),有助于資金的(de)流通,一定程(cheng)度上(shang)消除了傳統(tong)房地產(chan)不易(yi)脫手的(de)顧慮。

(2) 專業化經營

由于REITS經(jing)營權與(yu)所(suo)有權高(gao)度分離,通過專業(ye)(ye)化的經(jing)營管(guan)理,可(ke)以(yi)使房地產營運績(ji)效大幅度提(ti)高(gao),直(zhi)接影(ying)響REITS 證券價格的上漲,使投(tou)(tou)資(zi)者(zhe)可(ke)以(yi)分享房地產專業(ye)(ye)投(tou)(tou)資(zi)的成果。

(3) 資本積累

REITS是以(yi)受益憑證在(zai)資(zi)(zi)本(ben)市(shi)(shi)場(chang)募集資(zi)(zi)金,再(zai)以(yi)直接(jie)經營或間接(jie)融資(zi)(zi)方式(shi)投資(zi)(zi)于房(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang),有(you)效地(di)結(jie)合(he)了房(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)和(he)資(zi)(zi)本(ben)市(shi)(shi)場(chang)。通過這兩個市(shi)(shi)場(chang)的結(jie)合(he),有(you)助于房(fang)地(di)產(chan)(chan)商在(zai)大規模房(fang)地(di)產(chan)(chan)開發中的資(zi)(zi)金取得,加速資(zi)(zi)本(ben)積累,促進土地(di)的有(you)效利用。

(4) 投(tou)資風(feng)險分散(san)

由于房(fang)(fang)地產(chan)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)往(wang)往(wang)需要龐大資(zi)(zi)金的投(tou)(tou)(tou)入,個別投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)人無法同時進行(xing)多項房(fang)(fang)地產(chan)開(kai)發計(ji)劃,造成風(feng)(feng)險的過(guo)度集中(zhong)。REITS是以(yi)收益憑(ping)證方(fang)式(shi)(shi)募集大眾資(zi)(zi)金,從(cong)事多樣(yang)化的投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi),除(chu)可通過(guo)不同的房(fang)(fang)地產(chan)種類(lei)、區位、經營方(fang)式(shi)(shi)等投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)組合來降(jiang)低風(feng)(feng)險外,也可以(yi)在法律規(gui)定范圍內從(cong)事政府債券、股票等有(you)價證券投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)以(yi)分散(san)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)風(feng)(feng)險。

(5) 正確引(yin)導房地產市場機(ji)能

由于REITS的投(tou)(tou)資組合、投(tou)(tou)資期間(jian)、受益(yi)來源(yuan)與(yu)分配(pei)等事(shi)項,均受到相(xiang)關法規的嚴格限制,其目的在于預防房地產短線交易的投(tou)(tou)機行為(wei),使資金的投(tou)(tou)入

能促進房地(di)產的(de)有(you)效利用。另(ling)外,通過(guo)REITS的(de)方(fang)式來(lai)對大型公(gong)共(gong)建(jian)設計劃(hua)進行融資,既(ji)可順利推(tui)動建(jian)設,也可使(shi)投資大眾分(fen)享公(gong)共(gong)建(jian)設投資成果,且經(jing)由REITS在集中市場或店頭市場掛牌上(shang)市,可以達到以有(you)效率(lv)的(de)證券市場來(lai)監督無效率(lv)的(de)公(gong)共(gong)部門的(de)效果,最終能使(shi)整個市場機能得(de)以充分(fen)發揮,增加社會福(fu)利。 2、商業(ye)地(di)產開發REITS 融資優(you)勢

 通過REITS 方式融資,對商業地(di)產開(kai)發(fa)商而言具有以下幾個方面的(de)明顯優(you)勢:

(1) 可用以融資(zi)的(de)物(wu)業范(fan)圍寬廣

任(ren)何可以產生(sheng)穩定收益的房地產均可采用(yong)REITS融資。包括商業零售業、住(zhu)宅公寓、酒店、寫

字樓(lou)、工業(ye)廠房(fang)等。

(2) 可融資金額巨大,資金來源豐富

例如華(hua)銀控股目前操作的REITS,單個物業(ye)可融資(zi)(zi)金額(e)從3億元起,根據(ju)物業(ye)實際價值,多多益善。而海(hai)外REITs 市場的投(tou)資(zi)(zi)人主要(yao)是當(dang)地機構(gou)投(tou)資(zi)(zi)者、國際機構(gou)投(tou)資(zi)(zi)者、私人銀行和個人投(tou)資(zi)(zi)者。

(3) 風險分散

將房地產行業(ye)金融風險分散(san)到(dao)國際投資者中(zhong),符合政(zheng)府政(zheng)策。

(4) 融資總(zong)額相對較高

一(yi)般情況(kuang)下,采用(yong)REITS方式(shi)融資總(zong)額能夠超過物(wu)業(ye)(ye)(ye)抵押貸(dai)款(kuan)金(jin)額,交易(yi)價接近資產價值。在(zai)銀行抵押貸(dai)款(kuan)、金(jin)融租(zu)賃等融資模(mo)式(shi)下,商業(ye)(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)(ye)業(ye)(ye)(ye)主一(yi)般僅能獲得相當于物(wu)業(ye)(ye)(ye)價值60%~70%的資金(jin)。REITS 則是根據(ju)市場標(biao)準(zhun)綜(zong)合(he)物(wu)業(ye)(ye)(ye)整(zheng)(zheng)體考(kao)慮,對(dui)物(wu)業(ye)(ye)(ye)進行整(zheng)(zheng)體定價,吸引投(tou)資。

(5) 融資方式靈活

對(dui)于總價超過3億美元的大型連鎖商業物(wu)(wu)業,比如,華銀(yin)控(kong)股可(ke)以(yi)協助(zhu)業主(zhu),以(yi)業主(zhu)為發(fa)起人將其資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)在(zai)境外上市。對(dui)于規模較小的物(wu)(wu)業,華銀(yin)投(tou)資(zi)(zi)(zi)可(ke)以(yi)集合多(duo)家物(wu)(wu)業打(da)成一(yi)個資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)包在(zai)境外運(yun)作上市。

(6) 可選擇長期獲益(yi)

物業業主(zhu)也可以自持(chi)一部(bu)分基金(jin)單(dan)位(wei),與其他投資(zi)人一起(qi)從物業租(zu)金(jin)等收(shou)益(yi)中獲得(de)長期(qi)股息收(shou)益(yi)。此外(wai),控制REITS 管(guan)理(li)者的發起(qi)人還(huan)可以從中獲得(de)管(guan)理(li)費(fei)收(shou)入。

(7) 節稅

REITS融資(zi)具(ju)有(you)不(bu)可替代的節(jie)稅優(you)勢。

(8) 提高企業知名度

采用REITS 融資,可以(yi)幫助房地(di)產(chan)開發商在國際上建(jian)立聲譽,擴大行業(ye)內和國際上的(de)影響(xiang)。

(9) 有助企業經(jing)營管(guan)理規范化

由于(yu)上市過程中的各個環(huan)節都要求信(xin)息公(gong)開,管(guan)理(li)(li)規范,通(tong)過REITS運作可以(yi)帶(dai)動企業完善治理(li)(li)結構,規范經(jing)營管(guan)理(li)(li)。

篇2

    對于工薪階(jie)層(ceng)而(er)言,比較(jiao)大(da)(da)眾(zhong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)品種有(you)(you)黃金(jin)、房產(chan)、證(zheng)券(quan)。在(zai)(zai)中(zhong)國(guo),過(guo)(guo)去(qu)十年(nian)(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)熱點,人們探(tan)討的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)(shi)(shi)(shi)房產(chan)。但房產(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)變(bian)現能力差,房產(chan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)經(jing)過(guo)(guo)過(guo)(guo)去(qu)十幾(ji)年(nian)(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)上(shang)漲(zhang),特別是(shi)(shi)(shi)(shi)近幾(ji)年(nian)(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)瘋狂上(shang)漲(zhang)之(zhi)后,迎來(lai)政府嚴厲的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房產(chan)調控政策。未(wei)來(lai)很(hen)長(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)時間,人們投(tou)(tou)資(zi)(zi)理(li)財探(tan)討的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)將(jiang)是(shi)(shi)(shi)(shi)持有(you)(you)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)股(gu)(gu)權類別和(he)數(shu)量。大(da)(da)起大(da)(da)落(luo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)中(zhong)國(guo)證(zheng)券(quan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)不(bu)(bu)遠的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)未(wei)來(lai)是(shi)(shi)(shi)(shi)工薪階(jie)層(ceng)實現財富增值,保值的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)重要市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)之(zhi)一(yi)。我(wo)國(guo)證(zheng)券(quan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)是(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)個不(bu)(bu)斷(duan)(duan)完(wan)善、成(cheng)熟(shu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang),作為(wei)投(tou)(tou)資(zi)(zi)者在(zai)(zai)入市(shi)(shi)(shi)(shi)前首先要明白我(wo)們的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)是(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)個什么樣的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang),有(you)(you)哪些特色。首先,在(zai)(zai)這(zhe)個市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)中(zhong)占市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)比值較(jiao)大(da)(da)是(shi)(shi)(shi)(shi)成(cheng)長(chang)性有(you)(you)限的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)大(da)(da)型國(guo)企。縱(zong)觀國(guo)內外(wai)股(gu)(gu)市(shi)(shi)(shi)(shi),能為(wei)投(tou)(tou)資(zi)(zi)者帶來(lai)合理(li)收益,具(ju)有(you)(you)投(tou)(tou)資(zi)(zi)價(jia)值的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)(shi)(shi)(shi)那些具(ju)有(you)(you)成(cheng)長(chang)預期的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)小公司。其次(ci),目前的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)新股(gu)(gu)發(fa)行機制和(he)定價(jia)機制,吸引大(da)(da)批機構或(huo)不(bu)(bu)明來(lai)歷的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)專(zhuan)門從事新股(gu)(gu)申(shen)購的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)壟(long)斷(duan)(duan)與(yu)投(tou)(tou)機,降低(di)一(yi)級(ji)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)風險的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)同時提高二級(ji)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)風險,而(er)在(zai)(zai)上(shang)市(shi)(shi)(shi)(shi)首日在(zai)(zai)二級(ji)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)買入的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)大(da)(da)多是(shi)(shi)(shi)(shi)普通投(tou)(tou)資(zi)(zi)者,這(zhe)時股(gu)(gu)票(piao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)格(ge)往(wang)往(wang)已(yi)經(jing)透支未(wei)來(lai)幾(ji)年(nian)(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)收益增長(chang)。也就是(shi)(shi)(shi)(shi)說(shuo),很(hen)多股(gu)(gu)票(piao)在(zai)(zai)二級(ji)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)中(zhong)上(shang)市(shi)(shi)(shi)(shi)時已(yi)經(jing)不(bu)(bu)具(ju)備投(tou)(tou)資(zi)(zi)價(jia)值。再(zai)次(ci),投(tou)(tou)資(zi)(zi)者要適當研究不(bu)(bu)斷(duan)(duan)成(cheng)長(chang)變(bian)化的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)中(zhong)國(guo)證(zheng)券(quan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang),中(zhong)國(guo)證(zheng)券(quan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)如(ru)同一(yi)個不(bu)(bu)斷(duan)(duan)成(cheng)長(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)少年(nian)(nian),在(zai)(zai)每個成(cheng)長(chang)階(jie)段表(biao)現出不(bu)(bu)同的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)特征。

    二、讀(du)懂宏觀經(jing)(jing)濟,能判(pan)斷各種經(jing)(jing)濟政策、經(jing)(jing)濟指標對(dui)證券(quan)市場長期(qi)和短期(qi)的影響

    股(gu)票市場是宏觀(guan)經(jing)濟(ji)(ji)的晴雨(yu)表(biao),雖然股(gu)市走勢(shi)并不與宏觀(guan)經(jing)濟(ji)(ji)完全同步(bu),但宏觀(guan)經(jing)濟(ji)(ji)的走勢(shi)決定了證券市場的長期趨勢(shi)。市場經(jing)濟(ji)(ji)的發展表(biao)現(xian)出(chu)周(zhou)期性的規(gui)律,證券市場的運行也表(biao)現(xian)出(chu)周(zhou)期性。所以投資者要看得懂CPI、PPI等經(jing)濟(ji)(ji)指標,了解宏觀(guan)經(jing)濟(ji)(ji)運行的狀(zhuang)況,掌握貨幣政策(ce)(ce)、財政政策(ce)(ce)、稅收政策(ce)(ce)、各行業政策(ce)(ce)對宏觀(guan)經(jing)濟(ji)(ji)未來趨勢(shi)的影響(xiang)。

    三、做好(hao)長(chang)期投資和學(xue)習的打算(suan)

    大(da)多(duo)數投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)也(ye)包括(kuo)專業(ye)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)在(zai)(zai)證券(quan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)中的(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)之(zhi)路都不是(shi)一番風(feng)順的(de)(de)(de)(de)(de),專業(ye)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)的(de)(de)(de)(de)(de)優勢在(zai)(zai)于(yu)比較(jiao)早接觸專業(ye)知識和(he)理論(lun),但基(ji)本也(ye)要(yao)經(jing)歷一個(ge)了(le)(le)解(jie)、搖擺、堅(jian)定(ding)執行的(de)(de)(de)(de)(de)過(guo)程才能(neng)成長(chang)為(wei)(wei)一個(ge)合格的(de)(de)(de)(de)(de)專業(ye)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)人。個(ge)人投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)也(ye)都經(jing)歷初(chu)嘗(chang)甜頭、意氣風(feng)發到再戰(zhan)敗北、拒不認錯到學習、思考再到回(hui)本賺(zhuan)錢的(de)(de)(de)(de)(de)過(guo)程而成為(wei)(wei)一個(ge)在(zai)(zai)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)中生存的(de)(de)(de)(de)(de)個(ge)人投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)。經(jing)歷一個(ge)完整的(de)(de)(de)(de)(de)學習階段大(da)約需要(yao)5-10年(nian)。美(mei)國華爾街有個(ge)說(shuo)法“:你如果能(neng)在(zai)(zai)證券(quan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)熬10年(nian),應(ying)該能(neng)不斷賺(zhuan)到錢,如果熬了(le)(le)20年(nian),你的(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)驗將極有借鑒(jian)價(jia)值(zhi),如果熬了(le)(le)30年(nian),當你退休(xiu)的(de)(de)(de)(de)(de)時候,定(ding)然是(shi)極其富有的(de)(de)(de)(de)(de)人。”(四)熟悉各(ge)種(zhong)(zhong)(zhong)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)品(pin)種(zhong)(zhong)(zhong)和(he)自己個(ge)性,了(le)(le)解(jie)各(ge)個(ge)品(pin)種(zhong)(zhong)(zhong)的(de)(de)(de)(de)(de)預期(qi)收(shou)(shou)益(yi)和(he)風(feng)險(xian)如今,投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)可以選擇的(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)品(pin)種(zhong)(zhong)(zhong)越來(lai)越多(duo),包括(kuo)股(gu)(gu)票、債(zhai)券(quan)、基(ji)金、保(bao)險(xian)、銀行理財(cai)產(chan)品(pin)等等各(ge)種(zhong)(zhong)(zhong)類型(xing)。投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)要(yao)熟悉各(ge)個(ge)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)品(pin)種(zhong)(zhong)(zhong)的(de)(de)(de)(de)(de)歷史收(shou)(shou)益(yi)和(he)預期(qi)收(shou)(shou)益(yi)及相應(ying)的(de)(de)(de)(de)(de)風(feng)險(xian)水平(ping)。以美(mei)國證券(quan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)為(wei)(wei)例,美(mei)國股(gu)(gu)市(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)年(nian)平(ping)均回(hui)報(bao)率高于(yu)債(zhai)市(shi)(shi)(shi)(shi),但股(gu)(gu)市(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)單年(nian)跌(die)幅遠(yuan)大(da)于(yu)債(zhai)市(shi)(shi)(shi)(shi),投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)股(gu)(gu)市(shi)(shi)(shi)(shi)市(shi)(shi)(shi)(shi)值(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)波動(dong)較(jiao)大(da),風(feng)險(xian)較(jiao)大(da),相對(dui)收(shou)(shou)益(yi)也(ye)較(jiao)高。投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)要(yao)根(gen)據自己的(de)(de)(de)(de)(de)個(ge)性、投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)目標和(he)風(feng)險(xian)承受能(neng)力(li)選擇適合的(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)品(pin)種(zhong)(zhong)(zhong)和(he)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)策略。

    四、工(gong)薪階層的(de)證券投(tou)資(zi)策(ce)略

    (一)投資組合(he)策略

    “不(bu)要把雞(ji)蛋放在同(tong)一個籃子里”是(shi)對(dui)分散投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)組合策略最好(hao)的(de)(de)(de)解釋(shi)。普通投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者根(gen)據各自的(de)(de)(de)風(feng)(feng)險偏好(hao)和家庭理(li)財目(mu)標將資(zi)(zi)(zi)金投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)于(yu)實業、房(fang)產、證劵、黃金等投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)品(pin)種(zhong),在證券(quan)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)方面將資(zi)(zi)(zi)金投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)于(yu)基金、債(zhai)券(quan)、股(gu)票(piao)等。不(bu)同(tong)的(de)(de)(de)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)品(pin)種(zhong)具有不(bu)同(tong)的(de)(de)(de)風(feng)(feng)險和收(shou)(shou)益(yi)水平,滿足投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)人的(de)(de)(de)多樣化投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)需(xu)求(qiu)。例如房(fang)產投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)能滿足投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)人住房(fang)需(xu)求(qiu),或取(qu)得穩定的(de)(de)(de)租金收(shou)(shou)入(ru),并獲取(qu)房(fang)產升值收(shou)(shou)益(yi)。但對(dui)于(yu)工薪階層,房(fang)產投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)額(e)較大,投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)后(hou)花費精(jing)力較少。而證券(quan)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)需(xu)要投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)入(ru)的(de)(de)(de)精(jing)力大,承受的(de)(de)(de)風(feng)(feng)險大,同(tong)時可(ke)能獲取(qu)超額(e)收(shou)(shou)益(yi)。投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)入(ru)證券(quan)的(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)金也用投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)組合策略投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)入(ru)不(bu)同(tong)行業股(gu)票(piao)、基金、債(zhai)券(quan),以求(qiu)更好(hao)地(di)管理(li)風(feng)(feng)險。

    (二(er))定、長期投資(zi)并(bing)持有策略

    工(gong)薪(xin)階層(ceng)收(shou)入穩定(ding),但對(dui)(dui)證券市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)研判能力差,工(gong)薪(xin)階層(ceng)進入市(shi)(shi)場(chang)往(wang)往(wang)是(shi)受到(dao)親朋好友的(de)(de)影響,投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)前對(dui)(dui)證券市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)風險和投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)技(ji)巧沒有(you)(you)系(xi)統了(le)解。偏好短線操作(zuo),如果運氣不(bu)錯,過不(bu)久就會加(jia)大投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi),孤注一擲,最終成(cheng)(cheng)為(wei)套牢一族。對(dui)(dui)于(yu)非專業(ye)個人投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者更適合每月或每季相(xiang)對(dui)(dui)定(ding)期,定(ding)量投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)于(yu)有(you)(you)成(cheng)(cheng)長預期的(de)(de)股票或基金。這樣似乎不(bu)選擇投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)時機(ji),一方面積少成(cheng)(cheng)多(duo),另(ling)一方面通(tong)過時間熨平投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)成(cheng)(cheng)本(ben)。另(ling)外還(huan)有(you)(you)助(zhu)于(yu)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者把精(jing)力放在研究(jiu)尋找未來(lai)成(cheng)(cheng)長性(xing)良好的(de)(de)品(pin)種上。

    (三)趨(qu)勢投資策(ce)略

    中國證券市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)經歷20多年大起大落,截至(zhi)目前共出(chu)現9次牛市(shi)(shi)(shi)。牛市(shi)(shi)(shi)大多數投資(zi)(zi)者獲(huo)利(li),而在(zai)熊(xiong)市(shi)(shi)(shi),在(zai)前期獲(huo)利(li)的(de)投資(zi)(zi)人(ren)把利(li)潤還回(hui)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang),還會巨虧(kui)。牛市(shi)(shi)(shi)的(de)時間(jian)間(jian)隔不等,沒(mei)有(you)只(zhi)漲不跌的(de)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang),也沒(mei)有(you)只(zhi)跌不漲的(de)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)。所(suo)以(yi)工薪階層也可以(yi)長期關注市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang),在(zai)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)恐(kong)慌階段逐步(bu)入市(shi)(shi)(shi),牛市(shi)(shi)(shi)前中期選擇持股,熊(xiong)市(shi)(shi)(shi)休息(xi)。此策略適(shi)用(yong)于有(you)一定經驗的(de)投資(zi)(zi)人(ren)。

篇3

關鍵詞：房(fang)產；開(kai)發企業；財務管理；問題對策

中圖(tu)分類(lei)號(hao)：F275 文(wen)獻標識碼：A 文(wen)章編號(hao)：1001-828X（2013）09-0-01

房產(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)作為我(wo)(wo)國(guo)的(de)(de)(de)經(jing)濟主要支柱之一(yi)(yi)，隨著(zhu)最新(xin)出臺的(de)(de)(de)“國(guo)五條(tiao)”，對(dui)(dui)于未(wei)來的(de)(de)(de)我(wo)(wo)國(guo)的(de)(de)(de)房產(chan)(chan)的(de)(de)(de)開發(fa)(fa)(fa)企(qi)(qi)業(ye)的(de)(de)(de)經(jing)濟利(li)益獲取能力是(shi)一(yi)(yi)項(xiang)重大(da)的(de)(de)(de)考驗。房產(chan)(chan)開發(fa)(fa)(fa)企(qi)(qi)業(ye)在面(mian)對(dui)(dui)我(wo)(wo)國(guo)的(de)(de)(de)政(zheng)策(ce)等不利(li)因(yin)素，怎樣有效的(de)(de)(de)制定出財務管理的(de)(de)(de)政(zheng)策(ce)是(shi)持續發(fa)(fa)(fa)展我(wo)(wo)國(guo)的(de)(de)(de)房產(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)的(de)(de)(de)經(jing)營(ying)的(de)(de)(de)重要因(yin)素，所以(yi)，本文(wen)主要研究的(de)(de)(de)內容是(shi)針對(dui)(dui)房產(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)的(de)(de)(de)財務管理難(nan)點與問(wen)題對(dui)(dui)策(ce)，從創新(xin)策(ce)略角度分析房產(chan)(chan)面(mian)對(dui)(dui)未(wei)來發(fa)(fa)(fa)展趨(qu)勢所要做(zuo)出的(de)(de)(de)對(dui)(dui)策(ce)改(gai)變。

一、房產的定義

房產是指有墻面與立體結構，給(gei)予人(ren)類(lei)生(sheng)(sheng)產活動的遮風(feng)避雨(yu)的場所，提供(gong)給(gei)人(ren)們生(sheng)(sheng)活、學習、娛樂、工作、居住或(huo)者是貯藏物(wu)資的場所。

二、房產開發企業財務管(guan)理總(zong)體目(mu)標問題(ti)

1.經(jing)濟利潤最大化(hua)的目標

經(jing)(jing)(jing)濟利益的(de)(de)(de)最大(da)(da)化是(shi)企(qi)業(ye)財(cai)務(wu)管(guan)理(li)一直追(zhui)求的(de)(de)(de)目(mu)標(biao)和宗旨原則(ze)。如(ru)果僅(jin)僅(jin)是(shi)以(yi)經(jing)(jing)(jing)濟利益的(de)(de)(de)最大(da)(da)化作(zuo)為房(fang)產開發(fa)企(qi)業(ye)財(cai)務(wu)管(guan)理(li)的(de)(de)(de)最終(zhong)目(mu)標(biao)并不是(shi)很全面，在實際相關工作(zuo)中受到了(le)一些限(xian)制，例如(ru)：忽(hu)視(shi)了(le)貨幣時(shi)間(jian)的(de)(de)(de)價值、對于(yu)投入(ru)和產出(chu)之間(jian)的(de)(de)(de)關系處理(li)問題、存在風險因(yin)(yin)素、機(ji)會成本的(de)(de)(de)對決策影(ying)響作(zuo)用，如(ru)果片面的(de)(de)(de)追(zhui)求經(jing)(jing)(jing)濟利益會給企(qi)業(ye)的(de)(de)(de)財(cai)務(wu)管(guan)理(li)的(de)(de)(de)決策短期行為的(de)(de)(de)出(chu)現(xian)。因(yin)(yin)此(ci)，根(gen)據企(qi)業(ye)發(fa)展狀況企(qi)業(ye)經(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)管(guan)理(li)者(zhe)與財(cai)務(wu)管(guan)理(li)人員需要重點研究(jiu)企(qi)業(ye)的(de)(de)(de)財(cai)務(wu)管(guan)理(li)目(mu)標(biao)，代(dai)替傳統的(de)(de)(de)經(jing)(jing)(jing)濟利益最大(da)(da)化經(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)目(mu)標(biao)。

2.企(qi)業財富(fu)的最(zui)大化

房產(chan)企業財富的(de)(de)(de)最(zui)(zui)大(da)化(hua)是指(zhi)企業的(de)(de)(de)全部資產(chan)在(zai)(zai)市場(chang)上(shang)所體現(xian)的(de)(de)(de)市場(chang)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)，公(gong)司(si)制作為現(xian)代企業組織形式，并且(qie)公(gong)司(si)財富的(de)(de)(de)最(zui)(zui)大(da)化(hua)體現(xian)在(zai)(zai)股(gu)東財富的(de)(de)(de)最(zui)(zui)大(da)化(hua)。公(gong)司(si)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)最(zui)(zui)大(da)化(hua)的(de)(de)(de)觀點在(zai)(zai)一定程度上(shang)克服(fu)了傳統經濟利(li)益最(zui)(zui)大(da)化(hua)的(de)(de)(de)觀點中(zhong)出現(xian)的(de)(de)(de)和貨幣時間的(de)(de)(de)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)與(yu)投資風險的(de)(de)(de)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)不想符合的(de)(de)(de)缺陷(xian)等。將企業的(de)(de)(de)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)最(zui)(zui)大(da)化(hua)作為財務管理目標(biao)在(zai)(zai)逐(zhu)漸發展過(guo)程中(zhong)相繼出現(xian)了問(wen)題。這種(zhong)目標(biao)針(zhen)對的(de)(de)(de)是上(shang)市企業，其他經營形式的(de)(de)(de)企業是不能夠通過(guo)股(gu)票(piao)的(de)(de)(de)市價(jia)正確做(zuo)出判斷的(de)(de)(de)，而是借助于(yu)資產(chan)評估，并且(qie)企業的(de)(de)(de)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)無法自(zi)身控制等。

3.企業價值的最大化(hua)

房(fang)產企(qi)業的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)價值(zhi)是(shi)在(zai)持續(xu)經營期所(suo)獲(huo)得的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)凈利(li)潤(run)體現(xian)所(suo)在(zai)，企(qi)業價值(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)最大化(hua)(hua)(hua)主要(yao)指通過企(qi)業進(jin)行(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)合理經營措施。借(jie)助于(yu)最優化(hua)(hua)(hua)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)企(qi)業財(cai)務管(guan)理手(shou)段，在(zai)經營期內的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)凈利(li)潤(run)獲(huo)取經濟(ji)效(xiao)益(yi)，獲(huo)取企(qi)業價值(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)最大化(hua)(hua)(hua)。以企(qi)業的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)價值(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)最大化(hua)(hua)(hua)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)財(cai)務管(guan)理的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)總體目(mu)標：利(li)用資金(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)時間價值(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)原理從(cong)而實現(xian)科學計量；在(zai)一定(ding)程度上需要(yao)客(ke)服企(qi)業的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)追求經濟(ji)利(li)益(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)短(duan)期行(xing)為。當年經濟(ji)利(li)益(yi)可以影響(xiang)企(qi)業價值(zhi)，對未來(lai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)經濟(ji)利(li)益(yi)也會影響(xiang)企(qi)業的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)價值(zhi)；有(you)效(xiao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)克服了房(fang)產企(qi)業的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)財(cai)務管(guan)理的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)工(gong)作人員的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)片面追求經濟(ji)利(li)益(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)目(mu)標化(hua)(hua)(hua)傾(qing)向(xiang)；增加了社會的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)財(cai)富，并且(qie)有(you)很大的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)促進(jin)作用。

三、財務(wu)管理的具體措(cuo)施(shi)

1.籌資管理

房產(chan)(chan)企業(ye)(ye)財務管理中的(de)(de)(de)籌(chou)(chou)資(zi)(zi)(zi)(zi)管理主要是為了(le)滿(man)足企業(ye)(ye)在進行(xing)開發(fa)經營(ying)時需(xu)(xu)要一定的(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)條件(jian)，需(xu)(xu)要不斷的(de)(de)(de)降低投資(zi)(zi)(zi)(zi)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)的(de)(de)(de)成(cheng)本與(yu)籌(chou)(chou)資(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)風(feng)險。籌(chou)(chou)資(zi)(zi)(zi)(zi)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)的(de)(de)(de)成(cheng)本是指在使(shi)用(yong)(yong)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)所(suo)(suo)產(chan)(chan)生的(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)籌(chou)(chou)集(ji)的(de)(de)(de)費(fei)用(yong)(yong)與(yu)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)的(de)(de)(de)占用(yong)(yong)相(xiang)關費(fei)用(yong)(yong)。主要形式包括：債(zhai)(zhai)券的(de)(de)(de)印(yin)刷費(fei)、股票、注冊費(fei)、債(zhai)(zhai)券手續費(fei)等。資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)占用(yong)(yong)的(de)(de)(de)費(fei)用(yong)(yong)含有資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)的(de)(de)(de)時間價值與(yu)投資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)分析的(de)(de)(de)投資(zi)(zi)(zi)(zi)風(feng)險價值。在長期占用(yong)(yong)與(yu)投資(zi)(zi)(zi)(zi)風(feng)險比較大資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)所(suo)(suo)占用(yong)(yong)費(fei)率比較高。并且(qie)，企業(ye)(ye)在籌(chou)(chou)資(zi)(zi)(zi)(zi)時需(xu)(xu)要分析籌(chou)(chou)資(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)風(feng)險，由于企業(ye)(ye)在進行(xing)籌(chou)(chou)資(zi)(zi)(zi)(zi)時所(suo)(suo)帶來的(de)(de)(de)盈(ying)利的(de)(de)(de)水平會(hui)有所(suo)(suo)下降，并且(qie)其債(zhai)(zhai)務也不能夠及時償(chang)還(huan)風(feng)險。因此，房產(chan)(chan)企業(ye)(ye)在進行(xing)籌(chou)(chou)資(zi)(zi)(zi)(zi)活動時，需(xu)(xu)要權衡籌(chou)(chou)資(zi)(zi)(zi)(zi)風(feng)險與(yu)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)成(cheng)本，最大限度的(de)(de)(de)降低資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)成(cheng)本與(yu)籌(chou)(chou)資(zi)(zi)(zi)(zi)風(feng)險，獲取房產(chan)(chan)企業(ye)(ye)的(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)。

2.投資管理

房(fang)產企(qi)(qi)業(ye)在進行投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)管理時，需要對(dui)所進行的投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)項目做(zuo)可行性的論(lun)證與經(jing)濟效益(yi)分析，并且(qie)對(dui)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)項目優(you)化(hua)選取(qu)，力(li)求最大(da)(da)化(hua)的投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)效益(yi)，并且(qie)能夠減少投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)風險。所謂投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)市值(zhi)企(qi)(qi)業(ye)的資(zi)(zi)(zi)金的使用(yong)與投(tou)(tou)(tou)(tou)放，其中有企(qi)(qi)業(ye)自身(shen)(shen)與對(dui)外投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)內容(rong)。企(qi)(qi)業(ye)自身(shen)(shen)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)是(shi)指房(fang)產的開發(fa)，對(dui)外投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)是(shi)指其他股權與債權的投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)，二者都是(shi)獲取(qu)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)的最大(da)(da)收益(yi)，從而增加企(qi)(qi)業(ye)的經(jing)濟利潤。因此，房(fang)產開發(fa)企(qi)(qi)業(ye)的財務(wu)管理部門(men)針對(dui)各(ge)個(ge)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)項目做(zuo)好的不確(que)定的綜合分析，并且(qie)權衡投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)風險與投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)效益(yi)，投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)風險較大(da)(da)和收益(yi)較低的房(fang)產項目。

3.分配管理

房產企業在(zai)進(jin)(jin)行分(fen)(fen)配(pei)(pei)(pei)(pei)管理(li)就是(shi)對利(li)(li)(li)潤的(de)(de)(de)(de)(de)分(fen)(fen)配(pei)(pei)(pei)(pei)，需要(yao)合(he)理(li)的(de)(de)(de)(de)(de)、正確的(de)(de)(de)(de)(de)處(chu)理(li)房產企業之間的(de)(de)(de)(de)(de)相(xiang)互經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)利(li)(li)(li)益，并(bing)且合(he)理(li)的(de)(de)(de)(de)(de)處(chu)理(li)利(li)(li)(li)潤存留的(de)(de)(de)(de)(de)比例方式和(he)分(fen)(fen)配(pei)(pei)(pei)(pei)方式，目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)提(ti)高房產企業的(de)(de)(de)(de)(de)潛在(zai)的(de)(de)(de)(de)(de)收益能(neng)力，在(zai)進(jin)(jin)行開發經(jing)(jing)(jing)營時需要(yao)對經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)利(li)(li)(li)潤重新分(fen)(fen)配(pei)(pei)(pei)(pei)。這(zhe)個過程(cheng)主要(yao)涉及的(de)(de)(de)(de)(de)內容有企業的(de)(de)(de)(de)(de)新進(jin)(jin)流(liu)出量(liang)、企業資(zi)(zi)金的(de)(de)(de)(de)(de)周(zhou)轉與償還能(neng)力的(de)(de)(de)(de)(de)影響因素(su)、企業凈(jing)資(zi)(zi)產的(de)(de)(de)(de)(de)價值影響。一般情(qing)況下，需要(yao)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)利(li)(li)(li)潤為基礎以付現(xian)的(de)(de)(de)(de)(de)方式對投資(zi)(zi)者進(jin)(jin)行合(he)理(li)分(fen)(fen)配(pei)(pei)(pei)(pei)，以此提(ti)高企業即期市場的(de)(de)(de)(de)(de)評(ping)價，但(dan)是(shi)這(zhe)種措施會減少企業的(de)(de)(de)(de)(de)現(xian)存資(zi)(zi)金量(liang)，并(bing)且對流(liu)動資(zi)(zi)金的(de)(de)(de)(de)(de)周(zhou)轉也有所影響，同(tong)時增加(jia)了即期的(de)(de)(de)(de)(de)現(xian)付風險等(deng)。因此，企業在(zai)進(jin)(jin)行經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)利(li)(li)(li)潤的(de)(de)(de)(de)(de)分(fen)(fen)配(pei)(pei)(pei)(pei)時需要(yao)滿足企業財(cai)務管理(li)的(de)(de)(de)(de)(de)總體目(mu)(mu)標，并(bing)且從實際的(de)(de)(de)(de)(de)現(xian)金存量(liang)和(he)現(xian)金的(de)(de)(de)(de)(de)凈(jing)流(liu)量(liang)角度分(fen)(fen)析，妥善的(de)(de)(de)(de)(de)處(chu)理(li)企業和(he)利(li)(li)(li)益主體之間的(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)利(li)(li)(li)益。

結束語

財務(wu)管(guan)理(li)(li)是進行財務(wu)決(jue)策和方法實(shi)施的(de)(de)(de)基礎和有(you)效的(de)(de)(de)評價導向，在建立企(qi)業(ye)財務(wu)管(guan)理(li)(li)的(de)(de)(de)目標上提高(gao)企(qi)業(ye)的(de)(de)(de)支付、能(neng)力與運營(ying)效率等，同時(shi)對(dui)房(fang)產企(qi)業(ye)在社(she)會效益與社(she)會責任方面有(you)著重(zhong)要(yao)的(de)(de)(de)價值影響。企(qi)業(ye)財務(wu)管(guan)理(li)(li)對(dui)于我國的(de)(de)(de)房(fang)產事業(ye)有(you)著很強(qiang)的(de)(de)(de)推動(dong)作用，是房(fang)產企(qi)業(ye)進行財務(wu)運轉時(shi)的(de)(de)(de)有(you)效推動(dong)力。

參考文獻：

[1]秦學靜.房地產開發企(qi)業財(cai)務(wu)管理若干問題(ti)的討論[J].時代金融，2013（07）.

篇4

關(guan)鍵詞：房地產行(xing)業；挑戰；金融危機；貨幣政策(ce)；人民幣增值

一(yi)、新形式下房地產行業所面臨的(de)挑戰

(一)金融(rong)危機(ji)的影響

源于(yu)美國的(de)(de)(de)金(jin)融(rong)危(wei)(wei)機(ji)愈(yu)演愈(yu)烈，已經(jing)發展為全球性的(de)(de)(de)金(jin)融(rong)危(wei)(wei)機(ji)。對于(yu)資本(ben)市場比較開放的(de)(de)(de)一(yi)些國家，嚴重影(ying)響(xiang)了金(jin)融(rong)行業的(de)(de)(de)穩(wen)定和(he)投資者的(de)(de)(de)信心(xin)，甚至使一(yi)個國家瀕(bin)臨破產(比如冰(bing)島(dao))。本(ben)質上講，這(zhe)次金(jin)融(rong)危(wei)(wei)機(ji)源自于(yu)房(fang)地產行業。由于(yu)歐美連(lian)年的(de)(de)(de)房(fang)地產泡沫的(de)(de)(de)爆裂，導致(zhi)“次貸危(wei)(wei)機(ji)”爆發，進而影(ying)響(xiang)到投資人(ren)的(de)(de)(de)信心(xin)，并反過來進一(yi)步影(ying)響(xiang)房(fang)價，最終(zhong)導致(zhi)的(de)(de)(de)金(jin)融(rong)危(wei)(wei)機(ji)不(bu)斷(duan)深化。所以(yi)可以(yi)說(shuo)房(fang)地產泡沫的(de)(de)(de)爆裂是這(zhe)次金(jin)融(rong)危(wei)(wei)機(ji)的(de)(de)(de)“導火(huo)索和(he)推手”。

房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)行(xing)(xing)(xing)業(ye)雖說是(shi)屬(shu)于第三產(chan)(chan)業(ye)，但是(shi)卻是(shi)屬(shu)于“資(zi)(zi)金(jin)密集型”行(xing)(xing)(xing)業(ye)，和金(jin)融行(xing)(xing)(xing)業(ye)關系密切。從過(guo)(guo)(guo)去幾年的“流動性過(guo)(guo)(guo)剩(sheng)”可以看出(chu)，信貸(dai)在(zai)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)行(xing)(xing)(xing)業(ye)的過(guo)(guo)(guo)度發放、外行(xing)(xing)(xing)業(ye)(特別是(shi)基金(jin)公司等(deng)投(tou)資(zi)(zi)公司)及股市融資(zi)(zi)大量進入房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)行(xing)(xing)(xing)業(ye)、外資(zi)(zi)過(guo)(guo)(guo)多的資(zi)(zi)本進入房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)行(xing)(xing)(xing)業(ye)、銀行(xing)(xing)(xing)給買房(fang)(fang)人的過(guo)(guo)(guo)度放貸(dai)等(deng)等(deng)，都(dou)是(shi)對整個房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)行(xing)(xing)(xing)業(ye)的過(guo)(guo)(guo)度發展起到(dao)了(le)主要的“推(tui)波助瀾”的作(zuo)用(yong)。而金(jin)融危機的發生(sheng)使(shi)這些(xie)資(zi)(zi)金(jin)鏈都(dou)受到(dao)了(le)不同(tong)程度的影響(xiang)。

金(jin)融(rong)危機對房地產的具(ju)體影(ying)響表(biao)現在：

1、投(tou)資者(zhe)(zhe)喪失信心(xin)，消(xiao)費(fei)者(zhe)(zhe)處(chu)于觀望(wang)狀(zhuang)態。金(jin)融危機使得(de)大多投(tou)資者(zhe)(zhe)對(dui)資本市場產生了(le)(le)懷疑，資本市場的信用基礎出現(xian)(xian)了(le)(le)問題，股市一(yi)(yi)(yi)落千丈，房(fang)地產股價(jia)(jia)也一(yi)(yi)(yi)路(lu)殺跌，房(fang)價(jia)(jia)不斷回落，消(xiao)費(fei)者(zhe)(zhe)一(yi)(yi)(yi)直處(chu)于觀望(wang)狀(zhuang)態。房(fang)價(jia)(jia)的不斷走低使得(de)房(fang)產不能保值(zhi)，好多消(xiao)費(fei)者(zhe)(zhe)買房(fang)之(zhi)后，發現(xian)(xian)不長時間內同一(yi)(yi)(yi)樓盤價(jia)(jia)格縮水(shui)，去向開發商索要價(jia)(jia)差一(yi)(yi)(yi)般都是未(wei)果，這在(zai)一(yi)(yi)(yi)定程度(du)上打擊了(le)(le)消(xiao)費(fei)者(zhe)(zhe)的消(xiao)費(fei)欲望(wang)。

2、銀(yin)根緊縮(suo)，房(fang)地(di)(di)產(chan)資金(jin)(jin)鏈斷裂。房(fang)地(di)(di)產(chan)行業大(da)部分(fen)都是(shi)負債率(lv)很高的(de)企業，一般通(tong)過銀(yin)行借(jie)債進(jin)行資金(jin)(jin)周轉(zhuan)，并且借(jie)貸金(jin)(jin)額都是(shi)巨大(da)的(de)。金(jin)(jin)融(rong)危(wei)機使得金(jin)(jin)融(rong)系統也提高了警(jing)惕，為了保證金(jin)(jin)融(rong)行業自(zi)身的(de)安全運轉(zhuan)，對(dui)其(qi)他(ta)行業特(te)別是(shi)受政策性影響(xiang)較大(da)的(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)行業的(de)放貸開始壓縮(suo)。這對(dui)房(fang)地(di)(di)產(chan)行業來(lai)說，無疑是(shi)雪上加霜。金(jin)(jin)融(rong)危(wei)機的(de)影響(xiang)不是(shi)短(duan)暫的(de)，對(dui)房(fang)地(di)(di)產(chan)行業來(lai)說需要幾(ji)年的(de)緩和期。

(二)人民幣增值的影響

從(cong)整體上(shang)和(he)短期來(lai)(lai)看(kan)，人民(min)幣(bi)升值(zhi)(zhi)對房(fang)地產(chan)行業(ye)(ye)的(de)(de)影響(xiang)是有利的(de)(de)，但也(ye)得看(kan)到長(chang)期可能存在的(de)(de)不利影響(xiang)。人民(min)幣(bi)升值(zhi)(zhi)直接影響(xiang)到我國的(de)(de)出口(kou)額，如果出口(kou)下降，再加(jia)(jia)上(shang)內需不足很容(rong)易(yi)導致(zhi)經濟回落，這(zhe)將對房(fang)地產(chan)市場產(chan)生重(zhong)大(da)影Ⅱ向(xiang)。一(yi)(yi)方(fang)面(mian)，一(yi)(yi)些出口(kou)企(qi)(qi)業(ye)(ye)、外貿企(qi)(qi)業(ye)(ye)受人民(min)幣(bi)升值(zhi)(zhi)影響(xiang)，出口(kou)量減(jian)少(shao)，利潤(run)出現(xian)下滑，效益不好了，也(ye)就會影響(xiang)這(zhe)些企(qi)(qi)業(ye)(ye)租用寫字樓(lou)，減(jian)少(shao)辦公場所的(de)(de)投資建設，這(zhe)對商業(ye)(ye)地產(chan)市場會產(chan)生一(yi)(yi)定(ding)的(de)(de)沖擊；另(ling)一(yi)(yi)方(fang)面(mian)，人民(min)幣(bi)大(da)幅升值(zhi)(zhi)，房(fang)地產(chan)市場的(de)(de)投資需求過度(du)(du)，很容(rong)易(yi)產(chan)生房(fang)地產(chan)泡(pao)沫并(bing)進(jin)(jin)而影響(xiang)國家經濟安全(quan)。從(cong)上(shang)個(ge)世(shi)紀韓國和(he)日本的(de)(de)發展歷史來(lai)(lai)看(kan)，房(fang)價(jia)(jia)與幣(bi)值(zhi)(zhi)升值(zhi)(zhi)有一(yi)(yi)定(ding)正向(xiang)關系，最初的(de)(de)貨幣(bi)升值(zhi)(zhi)使(shi)得外資對房(fang)地產(chan)的(de)(de)投資需求增加(jia)(jia)，投資過熱進(jin)(jin)而導致(zhi)房(fang)價(jia)(jia)上(shang)漲，形成經濟泡(pao)沫，而在升值(zhi)(zhi)后期外資撤退，房(fang)價(jia)(jia)下跌，泡(pao)沫破(po)裂。這(zhe)在一(yi)(yi)定(ding)程度(du)(du)上(shang)影響(xiang)了整個(ge)國家的(de)(de)經濟安全(quan)。

(三)國家(jia)宏觀調控政策的(de)影響

房(fang)地(di)產行業(ye)的特點是(shi)(shi)鏈條(tiao)長，“裙帶關系”多，對整個國(guo)民經濟的影響較大，所以易(yi)受國(guo)家(jia)宏觀調控，特別是(shi)(shi)貨幣政策的調控。人民幣升值(zhi)吸(xi)引國(guo)際(ji)游(you)資的涌入和資產重估的熱潮(chao)帶來的房(fang)地(di)產價格快速上漲(zhang)，2005年開始(shi)房(fang)地(di)產進入了蓬勃(bo)發展的全盛時期，2007年達到歷史高峰。面對這種形勢，國(guo)家(jia)開始(shi)相(xiang)(xiang)繼出(chu)臺(tai)相(xiang)(xiang)關的調控政策：緊(jin)縮信貸。嚴格限(xian)制土(tu)地(di)供應等。房(fang)地(di)產行業(ye)再次面臨嚴峻的挑(tiao)戰。

2006年以(yi)來(lai)，尤其(qi)是去年的二三季度，由萬(wan)科、金地(di)(di)(di)、保(bao)利(li)等上市公司為(wei)首的主要房地(di)(di)(di)產(chan)商大量(liang)儲備(bei)土地(di)(di)(di)，掀起了一股囤地(di)(di)(di)。然而去年天價(jia)(jia)所獲(huo)得的地(di)(di)(di)塊，現在正成(cheng)為(wei)這些地(di)(di)(di)產(chan)公司巨大的包袱。北辰在長沙92億元拍得得新河(he)三角洲地(di)(di)(di)塊，樓面(mian)地(di)(di)(di)價(jia)(jia)為(wei)3090.58元/平萬(wan)米(mi)(mi)，按照(zhao)此樓面(mian)價(jia)(jia)，成(cheng)本(ben)至少6000元/平萬(wan)米(mi)(mi)以(yi)上，那么如(ru)果銷售價(jia)(jia)格達不到7000元/平萬(wan)米(mi)(mi)以(yi)上，北辰這個項目(mu)必將虧損。而目(mu)前(qian)在售周邊的項目(mu)，均價(jia)(jia)僅僅略高于5000元，平萬(wan)米(mi)(mi)。

不管(guan)房地(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)(xing)業需求如(ru)何強勁，平均負債(zhai)率(lv)超過70％的(de)(de)房地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)業，在金融杠桿調控(kong)前(qian)實(shi)在是脆弱得不堪一擊。相比行(xing)(xing)政手段，金融杠桿對(dui)(dui)房地(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)(xing)業調控(kong)的(de)(de)效果要(yao)更明顯。銀根緊縮(suo)，首(shou)當其沖受到影響的(de)(de)就是對(dui)(dui)金融資本高度(du)依賴的(de)(de)房地(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)(xing)業，而最先被調整的(de)(de)，當然就是去年(nian)、前(qian)年(nian)極度(du)囤積土地(di)(di)準備擴張的(de)(de)那些(xie)地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)業。二、當前(qian)房地(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)(xing)業的(de)(de)應(ying)對(dui)(dui)策略

目前。我國房(fang)地(di)產行業(ye)所面臨的(de)(de)(de)(de)挑戰(zhan)，基本(ben)上來自于大(da)環境的(de)(de)(de)(de)變(bian)化，不管是金融(rong)危機(ji)還是緊縮的(de)(de)(de)(de)貨幣政策，都是房(fang)地(di)產行業(ye)所無法(fa)控制(zhi)的(de)(de)(de)(de)，需(xu)要(yao)國家的(de)(de)(de)(de)相關調整來解決。投資者和市場對2008年的(de)(de)(de)(de)資金緊縮最(zui)為關注，不過資金緊縮不會是全(quan)面規(gui)模(mo)壓縮。再融(rong)資的(de)(de)(de)(de)緊縮主要(yao)體現為融(rong)資條件的(de)(de)(de)(de)提(ti)高(gao)和融(rong)資頻(pin)率的(de)(de)(de)(de)控制(zhi)。比如，對公開增發的(de)(de)(de)(de)募集資金投向進行控制(zhi)，要(yao)求土地(di)證(zheng)、用地(di)規(gui)劃證(zheng)的(de)(de)(de)(de)法(fa)律手續(xu)完備等(deng)，而對于解決同業(ye)競爭、提(ti)高(gao)上市公司競爭優勢和成長性的(de)(de)(de)(de)股權(quan)融(rong)資不會停(ting)止。

2008年的(de)宏(hong)觀調控政策來看，降低(di)流通環節稅(shui)費，促進房(fang)屋流通成為國(guo)家(jia)穩定房(fang)價的(de)一(yi)個(ge)(ge)(ge)手段。財政部、國(guo)家(jia)稅(shui)務總局3月發出通知(zhi)，個(ge)(ge)(ge)人購買經(jing)濟適(shi)用住(zhu)房(fang)，在法定稅(shui)率基礎上減半(ban)征收(shou)契(qi)稅(shui)；廉租住(zhu)房(fang)經(jing)營管理單(dan)位的(de)租金(jin)收(shou)入(ru)，免征營業(ye)稅(shui)、房(fang)產(chan)稅(shui)；對(dui)個(ge)(ge)(ge)人出租住(zhu)房(fang)取得的(de)所得減征10％的(de)個(ge)(ge)(ge)人所得稅(shui)，國(guo)家(jia)在對(dui)房(fang)地產(chan)交易環節稅(shui)收(shou)實行(xing)這些優惠政策，目的(de)就(jiu)是刺激(ji)內需。

從2008年5月(yue)以來(lai)，各地(di)相(xiang)繼出臺了(le)促(cu)進(jin)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產發展的(de)“救市(shi)(shi)”政(zheng)(zheng)策(ce)，降(jiang)低(di)首付(fu)、降(jiang)低(di)按揭利率(lv)、降(jiang)低(di)購房(fang)(fang)(fang)(fang)支(zhi)出在居(ju)民實際收入中(zhong)的(de)比重(zhong)能(neng)真正提升(sheng)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產的(de)交易。宏觀(guan)經濟(ji)減(jian)速、實際收入下(xia)降(jiang)延長了(le)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產調整的(de)時間(jian)；按揭利率(lv)降(jiang)低(di)可以減(jian)少實際房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)，不(bu)(bu)過應(ying)用具有(you)剛性(xing)；目前市(shi)(shi)場成(cheng)交量(liang)來(lai)自于(yu)(yu)剛性(xing)的(de)自住需求，只有(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)的(de)調整才能(neng)帶來(lai)成(cheng)交量(liang)的(de)上升(sheng)，目前調整仍會繼續，房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)仍然有(you)內在調整的(de)需要。由于(yu)(yu)一(yi)方面受(shou)制(zhi)于(yu)(yu)中(zhong)央嚴格的(de)政(zheng)(zheng)策(ce)規定(ding)、另一(yi)方面受(shou)制(zhi)于(yu)(yu)有(you)限的(de)地(di)方財力，因(yin)此，力度和優惠(hui)程度均(jun)有(you)限，沒有(you)改變市(shi)(shi)場成(cheng)交下(xia)滑的(de)趨勢。其實宏觀(guan)政(zheng)(zheng)策(ce)的(de)目標是保持經濟(ji)穩定(ding)增長，而不(bu)(bu)是救房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)和救開發商(shang)。

房(fang)地產(chan)行業可以(yi)在能控(kong)制的范圍內從以(yi)下(xia)幾個方面采取策略：

1、價格策略

最近(jin)幾年(nian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)的(de)(de)(de)不(bu)(bu)斷推進(jin)(jin)，使得城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)房(fang)產(chan)(chan)需(xu)求(qiu)(qiu)具有一(yi)定(ding)的(de)(de)(de)剛性。城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)首先表現(xian)為城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)數(shu)量和(he)地域的(de)(de)(de)擴張，同(tong)時(shi)帶來城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)人(ren)口的(de)(de)(de)增(zeng)長和(he)對(dui)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)的(de)(de)(de)需(xu)求(qiu)(qiu)，我們以(yi)(yi)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)每(mei)年(nian)增(zeng)加的(de)(de)(de)百分點數(shu)來測算(suan)每(mei)年(nian)所(suo)增(zeng)加的(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)人(ren)口及其(qi)所(suo)需(xu)要的(de)(de)(de)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)面積。我們發現(xian)，城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)所(suo)增(zeng)加的(de)(de)(de)人(ren)口每(mei)年(nian)將新增(zeng)3，5—5.3萬平(ping)方(fang)米(mi)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)的(de)(de)(de)需(xu)求(qiu)(qiu)量，而這部分住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)需(xu)求(qiu)(qiu)基本上(shang)需(xu)要從(cong)商品房(fang)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)滿足。所(suo)以(yi)(yi)說房(fang)價(jia)具有一(yi)定(ding)的(de)(de)(de)剛性，如果(guo)在目前大多消(xiao)費(fei)者(zhe)(zhe)處(chu)于觀望狀態(tai)之際，再適當的(de)(de)(de)對(dui)消(xiao)費(fei)者(zhe)(zhe)進(jin)(jin)一(yi)步(bu)讓利(li)，不(bu)(bu)但可(ke)(ke)以(yi)(yi)增(zeng)強消(xiao)費(fei)者(zhe)(zhe)欲(yu)望，也可(ke)(ke)以(yi)(yi)及時(shi)回籠資(zi)金，以(yi)(yi)增(zeng)強企業(ye)的(de)(de)(de)運(yun)營能(neng)力。在價(jia)格(ge)政策上(shang)，房(fang)地產(chan)(chan)商還需(xu)注(zhu)意的(de)(de)(de)一(yi)點是：同(tong)一(yi)樓盤或同(tong)一(yi)地段的(de)(de)(de)房(fang)產(chan)(chan)價(jia)格(ge)不(bu)(bu)能(neng)在短(duan)時(shi)間內大幅跳水，這樣(yang)只會加重消(xiao)費(fei)者(zhe)(zhe)的(de)(de)(de)觀望情緒，誰也不(bu)(bu)愿去買不(bu)(bu)斷貶值的(de)(de)(de)房(fang)產(chan)(chan)。

2、變(bian)換銷售策(ce)略。在(zai)目(mu)前房市低迷(mi)的情況下。商家應該變(bian)換營銷策(ce)略，比如，加(jia)(jia)大廣告力(li)度(du)，根(gen)據一(yi)(yi)般人的心(xin)理(li)，人們更愿意(yi)為知名度(du)比較(jiao)高的東(dong)西買(mai)單(dan)，從心(xin)理(li)上覺得(de)“物有(you)所值”；再比如，通(tong)過各種方(fang)式(shi)促銷，最(zui)近(jin)長沙有(you)商家出奇招，只要通(tong)過該公司購(gou)買(mai)洗面(mian)奶(nai)、白酒等(deng)消(xiao)費品，超過一(yi)(yi)定金額后(hou)，就(jiu)可以(yi)(yi)送一(yi)(yi)平米的房子(zi)(zi)，買(mai)主可以(yi)(yi)將這一(yi)(yi)平米房子(zi)(zi)在(zai)網上再轉手(shou)，等(deng)湊齊幾十平米后(hou)就(jiu)可以(yi)(yi)作為首(shou)付去找房產商要房子(zi)(zi)；還(huan)可以(yi)(yi)通(tong)過提高服務質量來增加(jia)(jia)銷售量。

3、優(you)化(hua)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)供(gong)應(ying)結(jie)構。房(fang)(fang)(fang)產商(shang)可(ke)以提(ti)供(gong)多(duo)種形式和(he)(he)(he)結(jie)構類(lei)型的(de)房(fang)(fang)(fang)產，比如，增加(jia)國家政策范圍內的(de)經(jing)濟適用(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)建設，同時增加(jia)雙限房(fang)(fang)(fang)和(he)(he)(he)廉租房(fang)(fang)(fang)兩(liang)個種類(lei)，在目前經(jing)濟疲軟的(de)現(xian)狀(zhuang)下，應(ying)該(gai)主(zhu)要提(ti)供(gong)面向(xiang)城(cheng)市(shi)(shi)中(zhong)(zhong)低(di)(di)收(shou)入(ru)(ru)階層(ceng)不同層(ceng)次的(de)基本住(zhu)房(fang)(fang)(fang)。這也(ye)符合國家的(de)兩(liang)分法的(de)大政策，即把(ba)中(zhong)(zhong)低(di)(di)收(shou)入(ru)(ru)階層(ceng)的(de)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)需求從純(chun)粹由市(shi)(shi)場(chang)價格調節(jie)的(de)商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)宅(zhai)體系(xi)中(zhong)(zhong)分離(li)H{來(lai)，通(tong)過(guo)由政府利(li)用(yong)(yong)財政保障土地供(gong)應(ying)、開發(fa)資(zi)金、銷售(shou)對(dui)象等開發(fa)條件的(de)供(gong)給，而占人(ren)口(kou)大多(duo)數的(de)中(zhong)(zhong)高收(shou)入(ru)(ru)階層(ceng)對(dui)商(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)的(de)居住(zhu)、消費和(he)(he)(he)投(tou)資(zi)功能則通(tong)過(guo)依靠市(shi)(shi)場(chang)調節(jie)的(de)市(shi)(shi)場(chang)化(hua)住(zhu)宅(zhai)體系(xi)來(lai)滿足。當然，面向(xiang)中(zhong)(zhong)低(di)(di)收(shou)入(ru)(ru)者的(de)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)開發(fa)利(li)潤空間不是很大，但國家也(ye)給了房(fang)(fang)(fang)產商(shang)相應(ying)的(de)優(you)惠政策，在目前低(di)(di)迷的(de)樓市(shi)(shi)狀(zhuang)況下，也(ye)不失為一種較好的(de)策略。

4、管(guan)(guan)理(li)策(ce)略(lve)。一要加(jia)強與(yu)客戶(hu)關系的管(guan)(guan)理(li)，房子雖然(ran)也是一種商(shang)品，但它畢竟(jing)不(bu)同(tong)于普(pu)通商(shang)品，因為(wei)其價值高并且不(bu)可移動(dong)，每位房主(zhu)都是公(gong)司的客戶(hu)，做好(hao)售后服務(wu)，適當(dang)做些售后調查，既可以(yi)為(wei)公(gong)司帶來(lai)更多的客戶(hu)，又可以(yi)發(fa)現房產的潛在問題，為(wei)鞏固公(gong)司的長期(qi)業(ye)務(wu)打(da)下基礎；二(er)要加(jia)強公(gong)司內部(bu)管(guan)(guan)理(li)，各部(bu)門(men)之間加(jia)強合作，房地產開發(fa)的產業(ye)鏈很長，從前期(qi)策(ce)劃(hua)(hua)分(fen)析、征地、拆遷、規(gui)劃(hua)(hua)、設計、施工(gong)，預(yu)銷售、產權登記(ji)發(fa)證到(dao)物業(ye)管(guan)(guan)理(li)，所以(yi)要分(fen)項目進(jin)行責(ze)任管(guan)(guan)理(li)，各項目負(fu)責(ze)人具體負(fu)責(ze)自(zi)己(ji)項目的前期(qi)準備階段(duan)、建筑施工(gong)階段(duan)、經營階段(duan)的各項工(gong)作。

篇5

[關鍵(jian)詞(ci)] 預期泡沫宏觀(guan)調控回歸理性

當前(qian)中國房(fang)產交易市(shi)場，無論新(xin)房(fang)市(shi)場，還是舊(jiu)房(fang)市(shi)場，成(cheng)交量都很低(di)。為什么產生這種現象(xiang)？會持(chi)續(xu)多(duo)久(jiu)？將怎么打破這種“僵局”？本文就這些問題展開分(fen)析。

一(yi)、政府(fu)部門(men)、房產(chan)投機者和房產(chan)投資者的雙重角色

房產交易市(shi)場有(you)三類主體：購房者、售房者和監(jian)管者。

購(gou)房(fang)者(zhe)包括(kuo):(1)房(fang)產(chan)(chan)消費者(zhe)，購(gou)房(fang)用于自住;(2)房(fang)產(chan)(chan)投資者(zhe)，購(gou)房(fang)用于出(chu)租;(3)房(fang)產(chan)(chan)投機者(zhe)，通過低(di)價購(gou)入，高價售出(chu)來贏利。

售(shou)房(fang)者(zhe)(zhe)包括:（1）房(fang)產開(kai)發商，是賣房(fang)主體(ti)；（2）房(fang)產投資者(zhe)(zhe)，為出(chu)租而購(gou)入(ru)的房(fang)子(zi)在行情(qing)逆(ni)轉(zhuan)時借機拋售(shou)；（3）房(fang)產投機者(zhe)(zhe)，從購(gou)房(fang)的第一天開(kai)始，就已(yi)加(jia)入(ru)售(shou)房(fang)者(zhe)(zhe)隊伍，他們是房(fang)價走勢和國家政策的先(xian)(xian)知先(xian)(xian)覺(jue)者(zhe)(zhe)；（4）政府(fu)(fu)部(bu)門(men)，政府(fu)(fu)部(bu)門(men)作(zuo)為土地所有者(zhe)(zhe)，以出(chu)讓土地使用權(quan)獲取收入(ru)，因此它屬于售(shou)房(fang)者(zhe)(zhe)――“售(shou)地者(zhe)(zhe)”。

監管者，就(jiu)是政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)部門，包括中央政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)和地方政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)。

可見(jian)，政(zheng)府部門、房(fang)產投(tou)機(ji)(ji)者(zhe)和房(fang)產投(tou)資者(zhe)的(de)(de)角(jiao)色(se)是(shi)(shi)雙重(zhong)的(de)(de)。政(zheng)府部門即是(shi)(shi)監管者(zhe)，又是(shi)(shi)售房(fang)者(zhe)，即當“裁判(pan)”，又當“運動員(yuan)”，準確地(di)說，中央政(zheng)府承擔著“裁判(pan)”的(de)(de)角(jiao)色(se)，地(di)方政(zheng)府扮演著“運動員(yuan)”的(de)(de)角(jiao)色(se)；房(fang)產投(tou)資者(zhe)和房(fang)產投(tou)機(ji)(ji)者(zhe)的(de)(de)角(jiao)色(se)更是(shi)(shi)雙重(zhong)的(de)(de)，即是(shi)(shi)購房(fang)者(zhe)，也(ye)是(shi)(shi)售房(fang)者(zhe)。

二、由于中(zhong)央宏觀(guan)調(diao)(diao)控(kong)迫(po)使(shi)房產(chan)投機者(zhe)退(tui)出購房者(zhe)群體，加(jia)之宏觀(guan)調(diao)(diao)控(kong)初期，房價依(yi)然堅挺，因(yin)此導致成交(jiao)低(di)迷

房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)投機者(zhe)(zhe)(zhe)所(suo)扮演的角色視房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)走勢預(yu)期而定(ding)。如(ru)果(guo)(guo)預(yu)期房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)上(shang)漲，在(zai)(zai)購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)(zhe)群體中(zhong)，除(chu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)消費(fei)者(zhe)(zhe)(zhe)以(yi)外，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)投機者(zhe)(zhe)(zhe)將(jiang)蜂擁而至，而在(zai)(zai)售房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)(zhe)群體中(zhong)，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)開(kai)發商不會輕易出手，因為“皇帝女兒(er)不愁嫁”，他們將(jiang)待價(jia)(jia)而沽，結果(guo)(guo)就是(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)節節攀升。如(ru)果(guo)(guo)預(yu)期房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)下(xia)跌，那么，在(zai)(zai)購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)(zhe)群體中(zhong)，將(jiang)難以(yi)再現房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)投機者(zhe)(zhe)(zhe)頻(pin)繁活動(dong)的身影，就連住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)消費(fei)者(zhe)(zhe)(zhe)也將(jiang)持幣觀望，翹首以(yi)盼房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)下(xia)跌，而在(zai)(zai)售房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)(zhe)群體中(zhong)，除(chu)了房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)開(kai)發商以(yi)外，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)投機者(zhe)(zhe)(zhe)也會加入進來，結果(guo)(guo)就是(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)應(ying)聲(sheng)而落(luo)，跌勢如(ru)潮。

由(you)以(yi)上(shang)分析可知，即使房(fang)(fang)(fang)價(jia)已讓普通房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)消費者覺得高不(bu)可攀，但由(you)于有房(fang)(fang)(fang)價(jia)上(shang)漲預期(qi)，房(fang)(fang)(fang)市依然火爆，房(fang)(fang)(fang)價(jia)和成交(jiao)量將(jiang)連袂上(shang)漲，此(ci)時房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)交(jiao)易(yi)市場(chang)不(bu)再反映真實供求，成為房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)投機者冒險的樂園，房(fang)(fang)(fang)市泡(pao)沫迅速膨脹，但是(shi)(shi)，膨脹的泡(pao)沫終究要破(po)滅(mie)。正是(shi)(shi)看到了泡(pao)沫破(po)裂等潛(qian)在的風險，中(zhong)央(yang)政府(fu)采取了宏(hong)觀(guan)調(diao)控(kong)措施，以(yi)抑制房(fang)(fang)(fang)價(jia)過快上(shang)漲。采取的主(zhu)要操(cao)作(zuo)策略(lve)就是(shi)(shi)打擊房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)投機者，使其無(wu)利可圖，逼其退出購(gou)房(fang)(fang)(fang)者群體(ti)，而宏(hong)觀(guan)調(diao)控(kong)初期(qi)房(fang)(fang)(fang)價(jia)依然堅挺，房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)消費者無(wu)力購(gou)房(fang)(fang)(fang)，因此(ci)，房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)交(jiao)易(yi)市場(chang)上(shang)成交(jiao)量急劇(ju)下降。

三、由于政府(fu)的雙重角色導(dao)致房(fang)(fang)(fang)產開發商維持目前的高(gao)(gao)房(fang)(fang)(fang)價，而房(fang)(fang)(fang)產消費者沉默以(yi)待，因(yin)此這種高(gao)(gao)房(fang)(fang)(fang)價、低成交量的現象還會持續比較長的時間

宏觀調控初(chu)期，房(fang)(fang)(fang)(fang)價堅挺，房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)開(kai)發商咬住高(gao)價不降(jiang)，他們(men)希望能熬過這樣一個(ge)低(di)迷(mi)的(de)(de)時(shi)期，等(deng)待下(xia)(xia)一個(ge)春天的(de)(de)到(dao)來。然而(er)至(zhi)少(shao)需要(yao)以下(xia)(xia)條件之(zhi)一，第(di)(di)一、居民收入(ru)水平迅速提高(gao)；第(di)(di)二、國(guo)(guo)家政(zheng)策解凍，房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)投(tou)機者(zhe)(zhe)重新加入(ru)購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)群(qun)體。寄希望于第(di)(di)一個(ge)條件，是不現(xian)實的(de)(de)。因此(ci)(ci)，國(guo)(guo)家政(zheng)策取向(xiang)，將對中國(guo)(guo)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)交易市場下(xia)(xia)一步走向(xiang)起著舉足輕重的(de)(de)作用。由(you)(you)于政(zheng)府的(de)(de)雙重角(jiao)色，即(ji)當(dang)“裁判(pan)”，又當(dang)“運(yun)動員”，因此(ci)(ci)，無(wu)法(fa)保證(zheng)政(zheng)府將繼(ji)續(xu)維(wei)(wei)持(chi)對房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)投(tou)機者(zhe)(zhe)的(de)(de)打(da)壓態勢，正因為如此(ci)(ci)，房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)開(kai)發商才(cai)有了理由(you)(you)，維(wei)(wei)持(chi)現(xian)在的(de)(de)高(gao)房(fang)(fang)(fang)(fang)價，以待成交量因政(zheng)策松(song)綁(bang)，房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)投(tou)機者(zhe)(zhe)重新入(ru)市而(er)放大(da)。而(er)只要(yao)政(zheng)府政(zheng)策維(wei)(wei)持(chi)不變，房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)消費者(zhe)(zhe)就(jiu)有足夠的(de)(de)信心和耐心，苦(ku)等(deng)時(shi)機。因此(ci)(ci)可以說(shuo)，這種高(gao)房(fang)(fang)(fang)(fang)價、低(di)成交量的(de)(de)現(xian)象還會持(chi)續(xu)比較長(chang)的(de)(de)時(shi)間。

四、持續的(de)宏觀調控政(zheng)策(ce)將使虛高(gao)的(de)房價回(hui)歸理性

現在(zai)的(de)房(fang)(fang)產交易市(shi)(shi)(shi)場，是房(fang)(fang)產商和政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)(fu)之(zhi)間(jian)的(de)博弈(yi)，準確地說，是中央(yang)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)(fu)和地方(fang)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)(fu)之(zhi)間(jian)的(de)博弈(yi)。博弈(yi)分出(chu)勝(sheng)負(fu)之(zhi)時，就是這種(zhong)高房(fang)(fang)價(jia)、低成交量現象結束之(zhi)時。而博弈(yi)結果有兩種(zhong)可(ke)能，一(yi)(yi)種(zhong)可(ke)能是房(fang)(fang)產商和地方(fang)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)(fu)勝(sheng)出(chu)，中央(yang)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)(fu)取消宏觀調控(kong)措施，投(tou)(tou)機者重新(xin)入市(shi)(shi)(shi)，成交放量，價(jia)格在(zai)此基礎上恢復上漲趨勢；另一(yi)(yi)種(zhong)可(ke)能是中央(yang)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)(fu)勝(sheng)出(chu)，繼(ji)續實行宏觀調控(kong)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策，甚至(zhi)出(chu)臺更嚴厲(li)的(de)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策，房(fang)(fang)產開發商迫于無奈，紛(fen)紛(fen)低價(jia)套現，以緩(huan)解財務緊張狀況，此時房(fang)(fang)產投(tou)(tou)機者早已(yi)加入售(shou)房(fang)(fang)者群體，在(zai)舊房(fang)(fang)市(shi)(shi)(shi)場不斷沖擊新(xin)房(fang)(fang)市(shi)(shi)(shi)場價(jia)格防線，至(zhi)此房(fang)(fang)產交易市(shi)(shi)(shi)場將上演一(yi)(yi)幕幕房(fang)(fang)價(jia)輪番下跌(die)的(de)劇目(mu)。

那么到(dao)底何種可能將(jiang)會成為(wei)現實呢？我(wo)們(men)認(ren)(ren)為(wei)，中國(guo)房(fang)產(chan)交(jiao)易市場是否需要房(fang)產(chan)投(tou)機者這個(ge)問題無法繞(rao)開(kai)，正是他們(men)才(cai)部分導致了當(dang)前房(fang)價高得(de)離(li)譜的(de)現狀。而(er)我(wo)們(men)同樣認(ren)(ren)為(wei)住(zhu)房(fang)不同于(yu)(yu)黃金、股票等投(tou)資品(pin)，它是千家(jia)萬戶的(de)棲身之所，它的(de)最大功能是用于(yu)(yu)居(ju)住(zhu)，而(er)非(fei)投(tou)資。基于(yu)(yu)此，我(wo)們(men)堅定地認(ren)(ren)為(wei)中央政府打壓房(fang)產(chan)投(tou)機者的(de)決心將(jiang)會一如(ru)既往，甚(shen)至更為(wei)嚴厲，跌勢難以避免。因(yin)此，房(fang)產(chan)開(kai)發商應該清醒地認(ren)(ren)識到(dao)暴利年代已經過去，面對現實，調整心態，將(jiang)虛高的(de)房(fang)價回(hui)歸理性(xing)。

參考文獻：

[1]劉(liu)勇:《如(ru)何平抑非常時期飛漲的物(wu)價》.經(jing)濟師,2005年第(di)10期

篇6

相對于(yu)風云(yun)變幻的金融市(shi)場，您(nin)的龍年前半(ban)程(cheng)理(li)財(cai)收(shou)獲(huo)了什么(me)？有(you)哪些投資(zi)經驗教訓？后半(ban)程(cheng)的理(li)財(cai)機會在哪兒？有(you)哪些投資(zi)取向？應(ying)采取怎樣的攻(gong)防策略？《金融理(li)財(cai)》與(yu)您(nin)一起盤點(dian)與(yu)備戰(zhan)：

盤點龍年(nian)前(qian)半(ban)程，投資(zi)市場(chang)可謂(wei)跌(die)宕(dang)起伏。全球經(jing)濟延(yan)(yan)續(xu)疲軟，歐(ou)債(zhai)危機持續(xu)發(fa)酵(jiao)，歐(ou)元(yuan)上演過山(shan)車，美(mei)元(yuan)扮演幕后(hou)推手，金價創12年(nian)來最長跌(die)勢。國內(nei)十年(nian)股指在(zai)“熊牛膠著”中(zhong)回到原(yuan)點，樓市在(zai)“微調”與“調控”博弈中(zhong)動蕩，基金在(zai)玩(wan)味熊市中(zhong)分(fen)化，銀行理財產品受降息影響收益走低，分(fen)紅(hong)壽險(xian)成為(wei)保險(xian)理財主場(chang)，信托理財延(yan)(yan)續(xu)火(huo)爆，債(zhai)市中(zhong)長期扮演小牛，外匯投資(zi)最終(zhong)逃不脫美(mei)元(yuan)魔(mo)掌(zhang)??

展望龍年后半程，尋(xun)找(zhao)好的投(tou)資(zi)機會(hui)，須將股票、基(ji)金、黃(huang)金、銀行、保(bao)險、債(zhai)券、信托(tuo)、外匯、房(fang)(fang)產(chan)(chan)等理(li)(li)財(cai)產(chan)(chan)品(pin)一網打(da)盡，優(you)中選優(you)。A股投(tou)資(zi)可(ke)在(zai)(zai)(zai)多空(kong)對(dui)決中尋(xun)機會(hui)，基(ji)金投(tou)資(zi)可(ke)在(zai)(zai)(zai)中長期品(pin)種中作定(ding)投(tou)，黃(huang)金投(tou)資(zi)還看美(mei)聯儲臉色，房(fang)(fang)產(chan)(chan)投(tou)資(zi)在(zai)(zai)(zai)欲(yu)漲難漲格局中觀望，銀行理(li)(li)財(cai)鎖定(ding)保(bao)本產(chan)(chan)品(pin)，保(bao)險理(li)(li)財(cai)仍可(ke)把(ba)分紅險作主戰(zhan)場，債(zhai)券投(tou)資(zi)可(ke)騎(qi)慢(man)牛(niu)找(zhao)收(shou)益，信托(tuo)理(li)(li)財(cai)規避房(fang)(fang)產(chan)(chan)類信托(tuo)，外匯投(tou)資(zi)年內首選美(mei)元??

備戰理(li)財(cai)，期債(zhai)市場值得期待(dai)。建議(yi)投(tou)資(zi)(zi)者適當選擇以債(zhai)券(quan)為(wei)投(tou)資(zi)(zi)標的理(li)財(cai)產品(pin)，比如銀行債(zhai)券(quan)類理(li)財(cai)產品(pin)或者債(zhai)券(quan)型(xing)基(ji)金(jin)(jin)。在目(mu)前(qian)利率下(xia)(xia)行的背(bei)景下(xia)(xia)，投(tou)資(zi)(zi)者確(que)保資(zi)(zi)金(jin)(jin)流動(dong)性的同時，加大半年(nian)期以上理(li)財(cai)產品(pin)的投(tou)入，也可以嘗(chang)試投(tou)資(zi)(zi)類的理(li)財(cai)品(pin)。另外(wai)資(zi)(zi)金(jin)(jin)充裕的投(tou)資(zi)(zi)者可選擇信托產品(pin)，以及適當增加基(ji)金(jin)(jin)定投(tou)。在央(yang)行降(jiang)準、資(zi)(zi)金(jin)(jin)面趨向寬松的背(bei)景下(xia)(xia)，貨(huo)幣(bi)基(ji)金(jin)(jin)的投(tou)資(zi)(zi)前(qian)景恐怕在下(xia)(xia)半年(nian)會落下(xia)(xia)風，而憑證(zheng)式國(guo)債(zhai)因其(qi)稀缺性，一旦發行，仍會“一票難求(qiu)”。

甄選理財，選擇中長(chang)期定(ding)投(tou)產(chan)品(pin)。雖然(ran)結構性產(chan)品(pin)收益最高，由(you)于設計相對(dui)復(fu)雜，且需要(yao)投(tou)資(zi)(zi)者對(dui)國(guo)內外投(tou)資(zi)(zi)市場(chang)比較了解，所以不(bu)建議普通投(tou)資(zi)(zi)者投(tou)資(zi)(zi)。目前(qian)整(zheng)個(ge)大的(de)市場(chang)環境不(bu)樂觀(guan)，作為個(ge)人投(tou)資(zi)(zi)者來(lai)說(shuo)，目前(qian)應(ying)該選擇中長(chang)期投(tou)資(zi)(zi)產(chan)品(pin)進行定(ding)投(tou)。美(mei)聯(lian)儲(chu)日前(qian)宣布將(jiang)扭曲操(cao)作延(yan)長(chang)至今年年底，QE3短(duan)期無望，金(jin)價仍會有幾番波折，建議實(shi)物金(jin)及紙黃金(jin)投(tou)資(zi)(zi)者采取定(ding)期、定(ding)量的(de)投(tou)資(zi)(zi)策略(lve)，避(bi)開金(jin)價短(duan)期波動風險(xian)。

篇7

提起(qi)莫(mo)凡這個名字，或許一時間會比較(jiao)陌生(sheng)。但(dan)如果提起(qi)呂(lv)方的(de)(de)《朋(peng)友別哭》、王力宏的(de)(de)《乘(cheng)著愛自(zi)由的(de)(de)飛》、李(li)玟的(de)(de)《愛再也不(bu)回(hui)來》、鄭秀文《癡癡為(wei)你等》等歌曲，想必(bi)一定對其(qi)中的(de)(de)一兩(liang)首歌耳熟能詳。而莫(mo)凡其(qi)實就是(shi)(shi)曾為(wei)這些知名歌手(shou)所唱(chang)歌曲的(de)(de)幕后(hou)(hou)制作(zuo)人(ren)(ren)。當年(nian)他和(he)好友袁惟仁(ren)組成(cheng)的(de)(de)凡人(ren)(ren)二重唱(chang)不(bu)僅在音(yin)樂上取得(de)了很大的(de)(de)成(cheng)功，在幕后(hou)(hou)更是(shi)(shi)很多大牌(pai)(pai)歌手(shou)背后(hou)(hou)的(de)(de)金牌(pai)(pai)制作(zuo)人(ren)(ren)。

日前(qian)，闊別了14年的(de)莫(mo)凡和袁惟仁終于又一(yi)(yi)次攜手組成了凡人二重唱。并帶(dai)著最新(xin)的(de)專輯《凡人和他的(de)朋友們(men)》接受(shou)了筆(bi)者(zhe)的(de)專訪。已(yi)經娶妻生子的(de)莫(mo)凡對(dui)家庭理(li)(li)(li)財(cai)(cai)很有自己的(de)想法。他認為，當(dang)家理(li)(li)(li)財(cai)(cai)不(bu)是說(shuo)一(yi)(yi)定(ding)把(ba)錢(qian)交給誰，而是誰懂理(li)(li)(li)財(cai)(cai)誰當(dang)家，即(ji)能(neng)者(zhe)為尊。

民歌餐廳走出(chu)金牌制作人

說(shuo)起莫(mo)凡(fan)出道(dao)的(de)經歷，堪稱一(yi)波三折。這位日后曾為眾多(duo)天王天后創(chuang)作(zuo)歌(ge)曲(qu)的(de)制(zhi)作(zuo)人，其實最早是在臺灣地區的(de)民(min)歌(ge)餐(can)廳里賣唱(chang)。1986年，莫(mo)凡(fan)開始在臺北(bei)的(de)一(yi)家民(min)歌(ge)餐(can)廳駐唱(chang)，并結識袁惟仁組(zu)成“凡(fan)人二(er)重唱(chang)”。同年，科班(ban)出身的(de)莫(mo)凡(fan)，榮獲了第(di)一(yi)屆全臺大專院校“青春(chun)之(zhi)星”的(de)總冠(guan)軍，并錄制(zhi)第(di)一(yi)首創(chuang)作(zuo)歌(ge)曲(qu)《傷逝者》。

但在民歌(ge)(ge)餐廳(ting)獻唱了五年(nian)后(hou)(hou)的(de)1991年(nian)，“凡(fan)(fan)人(ren)(ren)二(er)重唱”(以(yi)下簡稱(cheng)“凡(fan)(fan)人(ren)(ren)”組合(he))才出(chu)版推出(chu)了自己的(de)第一張創(chuang)作(zuo)專輯《杜鵑鳥的(de)黃昏》。之后(hou)(hou)的(de)“凡(fan)(fan)人(ren)(ren)”組合(he)就(jiu)佳作(zuo)迭(die)出(chu)，包括《大伙聽我唱支(zhi)歌(ge)(ge)》專輯、《心甘情愿》專輯、《難兄(xiong)難弟》專輯等等。而從2000年(nian)至2004年(nian)，莫(mo)凡(fan)(fan)又暫別樂(le)壇從商(shang)，擔任“凡(fan)(fan)人(ren)(ren)音樂(le)制作(zuo)有限(xian)公司”總經理(li)。

當家理財(cai)聽懂行的(de)人

經過歲月的磨礪，如今的莫凡不(bu)僅(jin)功(gong)成名(ming)就，更已經娶(qu)妻生子，擁(yong)有(you)一(yi)個(ge)幸福而(er)羨煞旁人的家庭(ting)。不(bu)過，家庭(ting)不(bu)僅(jin)是(shi)一(yi)個(ge)幸福的港灣(wan)和動力的來源，也是(shi)一(yi)個(ge)不(bu)小的負(fu)擔。尤其對(dui)音樂(le)圈里的明(ming)星來說，家庭(ting)理財其實是(shi)一(yi)個(ge)不(bu)容回避卻又比較棘手(shou)的問題。

一(yi)般問起自己(ji)(ji)的(de)收入(ru)如何打(da)理(li)，很多明星尤其(qi)是(shi)女明星，往往都(dou)會以(yi)“交給母親(qin)或者(zhe)家人(ren)(ren)親(qin)友(you)打(da)理(li)”作為“擋(dang)箭牌”，但莫凡一(yi)如自己(ji)(ji)的(de)性格般坦率，他(ta)坦言：“我這部(bu)分通常是(shi)自己(ji)(ji)打(da)理(li)。”而對自己(ji)(ji)在分配收入(ru)時，更(geng)考慮安全(quan)性還是(shi)盈利性，人(ren)(ren)近中(zhong)年。略微有些發福的(de)莫凡則脫口而出“主(zhu)要是(shi)安全(quan)性”。或許(xu)只有在吃過苦、經歷過低(di)潮和輝煌的(de)人(ren)(ren)生的(de)他(ta)，才能(neng)明白(bai)安全(quan)對理(li)財(cai)來(lai)說(shuo)其(qi)實至關重要。

莫凡(fan)對自(zi)己收入的(de)分配比(bi)例也絲毫(hao)沒有回(hui)避。他告訴筆者：“除去(qu)家里和(he)子女的(de)日常生活(huo)所需開銷。他一般(ban)將(jiang)自(zi)己收入的(de)20％儲(chu)蓄，另外則會留20％用于投資(zi)(zi)。”問起他最喜歡投資(zi)(zi)的(de)金(jin)融產品，莫凡(fan)告訴記者：“當然(ran)是基金(jin)。因為這個相對股票比(bi)較穩(wen)定(ding)，可以獲得相對穩(wen)定(ding)的(de)獲利。”

這(zhe)樣一(yi)種安全性主導(dao)的(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)(tou)資策略和莫凡他的(de)(de)(de)(de)(de)年(nian)齡以及出(chu)道經歷可(ke)謂不無關系。而(er)談(tan)起(qi)自己(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)這(zhe)種理(li)財觀(guan)是(shi)什么時候形成(cheng)的(de)(de)(de)(de)(de)，莫凡則坦言是(shi)在約十年(nian)前。當年(nian)莫凡暫時離(li)開自己(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)音(yin)樂舞(wu)臺而(er)轉(zhuan)到幕后，并經商辦起(qi)了自己(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)公司。“大概也就(jiu)是(shi)在那個(ge)時候，我自己(ji)有(you)了理(li)財的(de)(de)(de)(de)(de)觀(guan)念(nian)，因為(wei)那時候有(you)比較多的(de)(de)(de)(de)(de)理(li)財顧問都會(hui)給我一(yi)些投(tou)(tou)資的(de)(de)(de)(de)(de)意(yi)見，然后我逐漸地從中獲利幾次(ci)后，就(jiu)開始慢慢熟悉(xi)，并自己(ji)‘研究’起(qi)投(tou)(tou)資來。”

至于筆(bi)者(zhe)(zhe)問起家(jia)庭里誰(shui)(shui)是(shi)“CEO”掌控經濟大權，莫凡一臉嚴肅(su)地和筆(bi)者(zhe)(zhe)解釋：“我覺得應該(gai)是(shi)聽懂(dong)得理財的(de)(de)人，不一定(ding)是(shi)一定(ding)要(yao)交給老婆(po)或(huo)者(zhe)(zhe)誰(shui)(shui)。只要(yao)誰(shui)(shui)懂(dong)得理財誰(shui)(shui)就可以(yi)當(dang)家(jia)，這樣(yang)對一個家(jia)庭來(lai)說才能實現資源的(de)(de)最佳分(fen)(fen)配(pei)(pei)。”那(nei)么(me)(me)如(ru)果他家(jia)在財政分(fen)(fen)配(pei)(pei)上(shang)發生分(fen)(fen)歧，他和太(tai)太(tai)會通過什么(me)(me)途徑解決呢?對此，莫凡則回(hui)答得非(fei)常簡潔，他認為(wei)“當(dang)然是(shi)聽有道理的(de)(de)一方”，不過也有一個“談判(pan)”的(de)(de)“基調”，那(nei)就是(shi)“以(yi)降低風險為(wei)準則，雙方都(dou)冷靜思考，而(er)不是(shi)頭腦(nao)發熱(re)的(de)(de)爭(zheng)執”。

投(tou)資股市(shi)曾虧本三成(cheng)

剛(gang)剛(gang)過(guo)去的(de)2008年，股市的(de)劇烈波(bo)動，令(ling)不少投身其中的(de)人深切感受到了“股市有風險”這(zhe)句老話。

而(er)問起莫凡(fan)有(you)(you)(you)沒有(you)(you)(you)投(tou)資股(gu)票(piao)時(shi)，莫凡(fan)嘆了(le)(le)口(kou)氣告(gao)訴(su)記者，他(ta)的(de)命運和(he)(he)萬千股(gu)民一樣(yang)“被套了(le)(le)”。“當然(ran)(ran)是有(you)(you)(you)投(tou)資股(gu)票(piao)的(de)，但(dan)然(ran)(ran)后(hou)就賠(pei)了(le)(le)。”他(ta)透露(lu)，自己原(yuan)先炒(chao)股(gu)票(piao)其(qi)實還算有(you)(you)(you)專(zhuan)業(ye)人士在(zai)幕(mu)后(hou)把(ba)關和(he)(he)做(zuo)軍師，但(dan)即使這樣(yang)。去年因為(wei)大(da)環境的(de)不(bu)好，股(gu)指一路狂瀉，他(ta)自然(ran)(ran)還是“只賠(pei)不(bu)賺”，不(bu)過損(sun)失并不(bu)嚴重。他(ta)笑著告(gao)訴(su)筆者一個“秘訣”。“還好我反應比較快，在(zai)看到賠(pei)了(le)(le)30％的(de)時(shi)候，趕緊(jin)認賠(pei)殺出。大(da)不(bu)了(le)(le)損(sun)失一小(xiao)部分，但(dan)保住(zhu)了(le)(le)大(da)部分的(de)本金。”

從如今股市的(de)走勢來看，莫凡(fan)當(dang)時(shi)的(de)割(ge)肉之舉堪稱有先見之明，筆者(zhe)好奇他(ta)做股票是(shi)更相信朋(peng)友的(de)“消(xiao)息”還是(shi)自(zi)己(ji)對基本面等的(de)判斷，莫凡(fan)眨(zha)眨(zha)眼，故意和筆者(zhe)玩起神秘，他(ta)透露：“兩者(zhe)都有吧(ba)。”

至(zhi)于看到別人(ren)(ren)賺(zhuan)錢，自己(ji)有(you)沒有(you)心癢，莫凡回答得(de)則(ze)很坦率(lv)。“當然會有(you)一些。可我(wo)覺得(de)在(zai)股(gu)市里面，大家每個人(ren)(ren)都是有(you)賠的(de)時(shi)候(hou)(hou)也有(you)賺(zhuan)的(de)時(shi)候(hou)(hou)，而在(zai)中國(guo)，大家其(qi)實都傾向于報(bao)喜不報(bao)憂，所以我(wo)覺得(de)不用太眼紅，自己(ji)保持低調就好了。”

而在如今金融危(wei)機的(de)(de)影響下(xia)(xia)，莫凡認為人們投(tou)資策略(lve)也要(yao)有相應的(de)(de)改變(bian)，但(dan)投(tou)資理財(cai)依舊是不(bu)可忽視的(de)(de)一(yi)個環節。“就臺灣地(di)區來(lai)說，經濟危(wei)機不(bu)僅引起物價的(de)(de)變(bian)化(hua)，更帶來(lai)臺幣(bi)貶值之類的(de)(de)沖擊(ji)，在這樣的(de)(de)背景(jing)下(xia)(xia)。分散投(tou)資才能更好地(di)躲過金融危(wei)機。”

短期內(nei)不在內(nei)地買房

對(dui)很多明星(xing)來(lai)說，不(bu)動(dong)產(chan)是(shi)(shi)一個(ge)非常(chang)不(bu)錯的(de)投(tou)資(zi)渠道(dao)，既穩(wen)妥(tuo)又保值。從劉嘉玲(ling)、王菲再到(dao)任達華、周星(xing)馳，大部分的(de)明星(xing)都(dou)(dou)熱(re)衷于(yu)在(zai)全(quan)國乃(nai)至全(quan)世界(jie)投(tou)資(zi)不(bu)動(dong)產(chan)。但(dan)莫(mo)凡(fan)似乎并不(bu)喜歡將房(fang)產(chan)作為一種投(tou)資(zi)的(de)產(chan)品。他告訴(su)筆者自己(ji)買房(fang)產(chan)只(zhi)是(shi)(shi)用(yong)來(lai)自住(zhu)并不(bu)是(shi)(shi)投(tou)資(zi)，因此(ci)“在(zai)臺北只(zhi)有一處房(fang)產(chan)”。至于(yu)選(xuan)擇房(fang)子(zi)的(de)首選(xuan)條(tiao)件，他列出了(le)三項，分別是(shi)(shi)環境、交通和房(fang)型。“自己(ji)住(zhu)的(de)房(fang)子(zi)因為幾(ji)乎每(mei)天都(dou)(dou)要使用(yong)，因此(ci)對(dui)環境、交通和房(fang)型都(dou)(dou)必須有個(ge)考量，甚至還(huan)應該考慮更多，比如小(xiao)孩(hai)子(zi)上(shang)學的(de)學區問題。”莫(mo)凡(fan)的(de)回答讓人感覺(jue)到(dao)這位(wei)明星(xing)爸(ba)爸(ba)的(de)細(xi)心。

莫凡還很(hen)坦率地告(gao)訴筆(bi)者，自己(ji)購買(mai)(mai)這(zhe)套房(fang)(fang)產(chan)的(de)(de)時(shi)(shi)候花(hua)費(fei)的(de)(de)總(zong)價(jia)大概是(shi)在600萬新臺幣(人民幣約125萬元)，而現在，房(fang)(fang)產(chan)已經升值(zhi)了(le)，盡(jin)管經濟危(wei)機使房(fang)(fang)價(jia)面臨(lin)考驗，但他(ta)的(de)(de)房(fang)(fang)產(chan)目前的(de)(de)售價(jia)仍然大概是(shi)他(ta)購買(mai)(mai)時(shi)(shi)的(de)(de)3倍。不過莫凡表示(shi)，因(yin)(yin)為(wei)是(shi)自己(ji)住的(de)(de)房(fang)(fang)產(chan)，所(suo)以再(zai)怎么漲(zhang)，短期內(nei)并沒(mei)有賣掉的(de)(de)打算。同(tong)時(shi)(shi)，他(ta)很(hen)慶幸地告(gao)訴記者：因(yin)(yin)為(wei)自己(ji)買(mai)(mai)房(fang)(fang)是(shi)一次性(xing)付清，因(yin)(yin)此沒(mei)有商業貸(dai)款，這(zhe)減少了(le)很(hen)多(duo)負(fu)擔(dan)。

篇8

【關鍵詞】品牌 三(san)(san)三(san)(san)矩陣 策(ce)略

一、引言

品(pin)牌(pai)(pai)建設(she)是(shi)一(yi)項(xiang)浩大(da)繁雜(za)的(de)(de)工程，值得(de)重視(shi)的(de)(de)環節眾多。房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)作為一(yi)種(zhong)自(zi)身價值高(gao)、使用(yong)年限(xian)長、考慮(lv)因素(su)(su)多的(de)(de)商品(pin)，其品(pin)牌(pai)(pai)建設(she)的(de)(de)復雜(za)性可想(xiang)而知。正是(shi)由于這種(zhong)復雜(za)性的(de)(de)難以掌控(kong)，導致目前國(guo)內優(you)秀房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)業鳳毛麟角。據此，本文提(ti)(ti)出了(le)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)品(pin)牌(pai)(pai)建設(she)的(de)(de)“三(san)(san)三(san)(san)矩陣”策略(lve)，力求對國(guo)內的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)業能有所裨益。本文經過大(da)量的(de)(de)實證調研分析，從眾多品(pin)牌(pai)(pai)建設(she)的(de)(de)策略(lve)中列舉(ju)了(le)三(san)(san)大(da)關(guan)鍵(jian)策略(lve)，即產(chan)(chan)品(pin)、市場和終端策略(lve)，這三(san)(san)大(da)策略(lve)構(gou)成(cheng)了(le)對優(you)秀房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)品(pin)牌(pai)(pai)的(de)(de)“金三(san)(san)角”支撐(cheng)。并從中提(ti)(ti)取了(le)9項(xiang)關(guan)鍵(jian)要素(su)(su)，即是(shi)對每個(ge)關(guan)鍵(jian)策略(lve)的(de)(de)專(zhuan)項(xiang)突破，組合起來便構(gou)成(cheng)了(le)支撐(cheng)優(you)秀房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)品(pin)牌(pai)(pai)的(de)(de)“三(san)(san)三(san)(san)矩陣”模型(xing)，如表(biao)1所示。

二、“三三矩陣”策略(lve)解析

1、產品策略

產(chan)品(pin)是品(pin)牌建設的根本，產(chan)品(pin)策略體現在品(pin)質、設計(ji)以及(ji)定(ding)位三(san)個(ge)方(fang)面。

（1）精益(yi)求精的(de)品(pin)(pin)質(zhi)(zhi)保證(zheng)。產品(pin)(pin)質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)(liang)(liang)是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)切的(de)前提，沒有質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)(liang)(liang)保證(zheng)，再好的(de)營銷推(tui)廣(guang)也(ye)無(wu)濟于(yu)事，再宏大(da)的(de)品(pin)(pin)牌(pai)設想也(ye)只是(shi)(shi)(shi)紙上談兵。因此，支撐優秀房(fang)地(di)產品(pin)(pin)牌(pai)的(de)首要(yao)關鍵(jian)點即是(shi)(shi)(shi)保證(zheng)產品(pin)(pin)的(de)品(pin)(pin)質(zhi)(zhi)――精益(yi)求精的(de)產品(pin)(pin)品(pin)(pin)質(zhi)(zhi)是(shi)(shi)(shi)第一(yi)(yi)要(yao)務。房(fang)地(di)產的(de)產品(pin)(pin)質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)(liang)(liang)問(wen)(wen)題(ti)(ti)主要(yao)體(ti)現(xian)在(zai)以(yi)下兩點：第一(yi)(yi)，建筑材(cai)(cai)(cai)料質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)(liang)(liang)問(wen)(wen)題(ti)(ti)。許多(duo)質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)(liang)(liang)投訴往(wang)往(wang)是(shi)(shi)(shi)由于(yu)建材(cai)(cai)(cai)質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)(liang)(liang)引起(qi)的(de)，尤其是(shi)(shi)(shi)水(shui)電安裝(zhuang)更加突出(chu)，假(jia)冒偽(wei)劣(lie)商品(pin)(pin)較多(duo)，生產質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)(liang)(liang)參差不(bu)齊(qi)，為降低成(cheng)本，往(wang)往(wang)在(zai)材(cai)(cai)(cai)質(zhi)(zhi)、厚(hou)度上做(zuo)文章。大(da)力推(tui)廣(guang)應用新型建材(cai)(cai)(cai)是(shi)(shi)(shi)改(gai)善產品(pin)(pin)質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)(liang)(liang)的(de)有效手(shou)段，開發商應建立建材(cai)(cai)(cai)準入制度，從管理上，事先杜絕偽(wei)劣(lie)產品(pin)(pin)。第二，工程建造質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)(liang)(liang)問(wen)(wen)題(ti)(ti)。工程建造質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)(liang)(liang)是(shi)(shi)(shi)消費者投訴最多(duo)的(de)問(wen)(wen)題(ti)(ti)，但體(ti)現(xian)出(chu)來的(de)主要(yao)包括設計質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)(liang)(liang)造成(cheng)的(de)后果和(he)工程施工質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)(liang)(liang)造成(cheng)的(de)。主要(yao)集中反映(ying)在(zai)質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)(liang)(liang)通病方面(mian)(mian)。裂(lie)縫問(wen)(wen)題(ti)(ti)：地(di)基(ji)不(bu)均勻沉(chen)降，墻體(ti)開裂(lie)；粉刷空鼓、開裂(lie)，頂棚脫落；地(di)面(mian)(mian)及樓面(mian)(mian)起(qi)砂(sha)、起(qi)殼、開裂(lie)。滲(shen)漏(lou)問(wen)(wen)題(ti)(ti)：屋面(mian)(mian)滲(shen)漏(lou)、衛生間滲(shen)漏(lou)、外墻滲(shen)漏(lou)；鋁合金門窗不(bu)密封，滲(shen)水(shui)；管道滲(shen)漏(lou)、材(cai)(cai)(cai)質(zhi)(zhi)不(bu)合格(ge)，影(ying)響水(shui)質(zhi)(zhi)。

（2）市場導向的(de)(de)設計原則(ze)。目前普遍存在房地產開(kai)發(fa)同城(cheng)(cheng)市的(de)(de)總(zong)體(ti)(ti)規(gui)(gui)劃(hua)相互(hu)脫節，城(cheng)(cheng)市總(zong)體(ti)(ti)規(gui)(gui)劃(hua)跟不上開(kai)發(fa)建(jian)設的(de)(de)步(bu)伐，以(yi)致形成(cheng)“邊規(gui)(gui)劃(hua)、邊開(kai)發(fa)、邊修改”的(de)(de)“三(san)邊”局面，使城(cheng)(cheng)市總(zong)體(ti)(ti)規(gui)(gui)劃(hua)和(he)設計失去了(le)嚴肅性和(he)科(ke)學性。有(you)些(xie)小(xiao)區(qu)規(gui)(gui)劃(hua)質量不高，對小(xiao)區(qu)用(yong)地的(de)(de)分配、住(zhu)宅(zhai)(zhai)群落(luo)的(de)(de)分布、住(zhu)宅(zhai)(zhai)類型的(de)(de)確定、小(xiao)區(qu)道路系(xi)統規(gui)(gui)劃(hua)、小(xiao)區(qu)綠化用(yong)地以(yi)及其他(ta)設施沒有(you)嚴格按(an)照小(xiao)區(qu)規(gui)(gui)劃(hua)原則(ze)進(jin)行合理(li)規(gui)(gui)劃(hua)，在整體(ti)(ti)上影響了(le)住(zhu)房質量，而規(gui)(gui)劃(hua)應適當超(chao)前，體(ti)(ti)現出可持續發(fa)展(zhan)的(de)(de)意識，留(liu)有(you)一定的(de)(de)空間，為家庭用(yong)車的(de)(de)普及、網絡(luo)應用(yong)及三(san)表出戶(hu)做好準備。住(zhu)宅(zhai)(zhai)單體(ti)(ti)、建(jian)筑(zhu)造型和(he)立(li)面單一，缺乏個(ge)性。

（3）市(shi)場(chang)導向的(de)產(chan)(chan)品(pin)定位(wei)(wei)(wei)。由于房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)是(shi)(shi)(shi)大件商品(pin)，投資大、周期長，又(you)是(shi)(shi)(shi)不(bu)動產(chan)(chan)，因(yin)此(ci)其“定位(wei)(wei)(wei)”是(shi)(shi)(shi)否準確生(sheng)死攸關。定位(wei)(wei)(wei)準確，房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)項(xiang)目可能(neng)(neng)旗開(kai)得勝；定位(wei)(wei)(wei)失敗，這房(fang)(fang)(fang)(fang)就只(zhi)有(you)自己住(zhu)了。可以說房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)失誤(wu)70％與(yu)此(ci)有(you)關。而房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)定位(wei)(wei)(wei)并(bing)(bing)不(bu)是(shi)(shi)(shi)簡單的(de)住(zhu)宅(zhai)、寫(xie)字(zi)樓、別墅的(de)劃分。隨著人們經濟水平的(de)提(ti)高和對生(sheng)活(huo)質量的(de)追(zhui)求，人們對住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)需(xu)求越來越多，并(bing)(bing)且差異(yi)化程度也日益明顯，因(yin)此(ci)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)需(xu)要(yao)有(you)效細分。房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)定位(wei)(wei)(wei)關鍵(jian)就是(shi)(shi)(shi)要(yao)抓住(zhu)消費者所(suo)關心的(de)利益點(dian)，究竟消費者要(yao)的(de)是(shi)(shi)(shi)交通(tong)便利還(huan)是(shi)(shi)(shi)生(sheng)態環(huan)境抑或是(shi)(shi)(shi)智(zhi)能(neng)(neng)化小(xiao)區？只(zhi)有(you)清楚這一(yi)點(dian)才(cai)能(neng)(neng)對癥下藥，開(kai)發出適銷對路(lu)的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)子，而這也就是(shi)(shi)(shi)賣(mai)點(dian)所(suo)在。找準了賣(mai)點(dian)，其后的(de)價(jia)格、營銷、廣(guang)告、收款等能(neng)(neng)做(zuo)到心中(zhong)有(you)數、有(you)章可循。

2、市場策略

 市場是品牌建(jian)設的關鍵，市場策略應把握品牌訴求、營銷推廣以(yi)及(ji)關系營銷三個環節。

（1）清(qing)晰明(ming)確(que)的(de)(de)品(pin)(pin)(pin)牌(pai)(pai)(pai)(pai)訴(su)(su)求。從眾(zhong)多的(de)(de)房地產(chan)品(pin)(pin)(pin)牌(pai)(pai)(pai)(pai)中脫穎而(er)出絕(jue)非(fei)易(yi)事(shi)，需要(yao)企(qi)業(ye)展(zhan)開(kai)廣泛的(de)(de)營銷攻勢(shi)，消耗(hao)巨大的(de)(de)企(qi)業(ye)資源。在品(pin)(pin)(pin)牌(pai)(pai)(pai)(pai)經營的(de)(de)“品(pin)(pin)(pin)牌(pai)(pai)(pai)(pai)創立(li)―品(pin)(pin)(pin)牌(pai)(pai)(pai)(pai)建設(she)―品(pin)(pin)(pin)牌(pai)(pai)(pai)(pai)經營”的(de)(de)“金三角”架構(gou)中，首(shou)要(yao)的(de)(de)工作即(ji)是品(pin)(pin)(pin)牌(pai)(pai)(pai)(pai)名稱的(de)(de)建立(li)，清(qing)晰、明(ming)確(que)、易(yi)識別，甚至能直接(jie)點(dian)出其(qi)產(chan)品(pin)(pin)(pin)訴(su)(su)求的(de)(de)品(pin)(pin)(pin)牌(pai)(pai)(pai)(pai)名稱將使后續的(de)(de)品(pin)(pin)(pin)牌(pai)(pai)(pai)(pai)建設(she)與品(pin)(pin)(pin)牌(pai)(pai)(pai)(pai)擴散事(shi)半功倍(bei)。一般房產(chan)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)命名遵循規律“公司(si)名?項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)名”，前者以統一品(pin)(pin)(pin)牌(pai)(pai)(pai)(pai)示人，強化公司(si)的(de)(de)品(pin)(pin)(pin)牌(pai)(pai)(pai)(pai)映像，后者則(ze)根據(ju)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)特(te)點(dian)命名，體現(xian)產(chan)品(pin)(pin)(pin)的(de)(de)定位、特(te)色，有針對性的(de)(de)吸引購(gou)買訴(su)(su)求強的(de)(de)客戶。

（2）全(quan)(quan)程(cheng)(cheng)全(quan)(quan)員(yuan)(yuan)的(de)營(ying)(ying)銷(xiao)推廣。面對(dui)(dui)市(shi)場(chang)競爭的(de)壓(ya)力，許多開發(fa)企(qi)業(ye)開始意(yi)識(shi)到優質的(de)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)才能(neng)占領或保(bao)住市(shi)場(chang)，由此產(chan)生出“以(yi)市(shi)場(chang)為(wei)(wei)中心(xin)”和“以(yi)顧(gu)(gu)(gu)客(ke)(ke)(ke)為(wei)(wei)導(dao)向”的(de)市(shi)場(chang)營(ying)(ying)銷(xiao)觀念(nian)。它強調企(qi)業(ye)與顧(gu)(gu)(gu)客(ke)(ke)(ke)之間的(de)溝(gou)通與聯系，以(yi)不斷(duan)滿(man)(man)(man)足顧(gu)(gu)(gu)客(ke)(ke)(ke)的(de)需(xu)求(qiu)為(wei)(wei)中心(xin)，以(yi)采取具有競爭性的(de)策略為(wei)(wei)特(te)點，即“服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)營(ying)(ying)銷(xiao)”。隨著買方市(shi)場(chang)的(de)到來，顧(gu)(gu)(gu)客(ke)(ke)(ke)越來越要(yao)(yao)求(qiu)企(qi)業(ye)提(ti)供(gong)細(xi)致(zhi)、周(zhou)到、充(chong)滿(man)(man)(man)人情味的(de)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)，于是(shi)選擇什么樣的(de)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)形(xing)(xing)式去滿(man)(man)(man)足顧(gu)(gu)(gu)客(ke)(ke)(ke)的(de)需(xu)求(qiu)就顯得尤為(wei)(wei)重要(yao)(yao)。第(di)(di)一(yi)(yi)，全(quan)(quan)過程(cheng)(cheng)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)。全(quan)(quan)過程(cheng)(cheng)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)是(shi)在(zai)(zai)房(fang)地(di)產(chan)售(shou)前(qian)、售(shou)中及售(shou)后的(de)每一(yi)(yi)環節都(dou)對(dui)(dui)顧(gu)(gu)(gu)客(ke)(ke)(ke)進行(xing)細(xi)致(zhi)而深入的(de)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)。也(ye)就是(shi)從顧(gu)(gu)(gu)客(ke)(ke)(ke)產(chan)生購買欲(yu)望的(de)那一(yi)(yi)刻(ke)起，到產(chan)品使用價值(zhi)耗盡為(wei)(wei)止的(de)整個過程(cheng)(cheng)，都(dou)對(dui)(dui)顧(gu)(gu)(gu)客(ke)(ke)(ke)細(xi)心(xin)的(de)呵護，使顧(gu)(gu)(gu)客(ke)(ke)(ke)與自(zi)己(ji)的(de)產(chan)品緊密相聯，讓顧(gu)(gu)(gu)客(ke)(ke)(ke)在(zai)(zai)每一(yi)(yi)個層(ceng)面都(dou)感到完全(quan)(quan)滿(man)(man)(man)意(yi)。第(di)(di)二，全(quan)(quan)員(yuan)(yuan)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)。全(quan)(quan)員(yuan)(yuan)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)要(yao)(yao)求(qiu)企(qi)業(ye)增強員(yuan)(yuan)工的(de)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)營(ying)(ying)銷(xiao)的(de)群體意(yi)識(shi)和團(tuan)對(dui)(dui)精神(shen)，并(bing)在(zai)(zai)企(qi)業(ye)內部(bu)(bu)(bu)形(xing)(xing)成新的(de)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)關系。總經(jing)(jing)(jing)理為(wei)(wei)部(bu)(bu)(bu)門(men)經(jing)(jing)(jing)理服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)，各部(bu)(bu)(bu)門(men)經(jing)(jing)(jing)理為(wei)(wei)銷(xiao)售(shou)一(yi)(yi)線人員(yuan)(yuan)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)，銷(xiao)售(shou)一(yi)(yi)線人員(yuan)(yuan)為(wei)(wei)顧(gu)(gu)(gu)客(ke)(ke)(ke)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)；從而形(xing)(xing)成一(yi)(yi)條以(yi)顧(gu)(gu)(gu)客(ke)(ke)(ke)為(wei)(wei)導(dao)向的(de)企(qi)業(ye)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)鏈(lian)。企(qi)業(ye)全(quan)(quan)體員(yuan)(yuan)工都(dou)在(zai)(zai)不同崗(gang)位(wei)全(quan)(quan)心(xin)全(quan)(quan)意(yi)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)于顧(gu)(gu)(gu)客(ke)(ke)(ke)并(bing)以(yi)此作為(wei)(wei)工作信念(nian)和發(fa)展目標，在(zai)(zai)企(qi)業(ye)內部(bu)(bu)(bu)逐步形(xing)(xing)成以(yi)服(fu)(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)文化為(wei)(wei)核心(xin)的(de)企(qi)業(ye)文化。

（3）無(wu)微不至的(de)(de)(de)(de)關(guan)系營(ying)(ying)(ying)(ying)銷。房產是(shi)(shi)一次性(xing)購買產品，選(xuan)擇了甲就(jiu)意味著放棄了乙，因此(ci)(ci)，經(jing)營(ying)(ying)(ying)(ying)好與顧(gu)客(ke)(ke)的(de)(de)(de)(de)關(guan)系，有效的(de)(de)(de)(de)拉攏客(ke)(ke)戶(hu)(hu)(hu)(hu)就(jiu)顯得尤為(wei)(wei)重要，作為(wei)(wei)服務(wu)(wu)營(ying)(ying)(ying)(ying)銷的(de)(de)(de)(de)終(zhong)端延伸，如若這種(zhong)(zhong)關(guan)系營(ying)(ying)(ying)(ying)銷經(jing)營(ying)(ying)(ying)(ying)不善，企業將失去可(ke)(ke)能(neng)屬(shu)于自己的(de)(de)(de)(de)客(ke)(ke)戶(hu)(hu)(hu)(hu)資源而(er)成全競爭對手，這種(zhong)(zhong)此(ci)(ci)消(xiao)彼漲將對企業產生沉重打(da)擊。可(ke)(ke)以運用(yong)漏(lou)斗管(guan)理模式，對客(ke)(ke)戶(hu)(hu)(hu)(hu)進(jin)行分(fen)類管(guan)理。漏(lou)斗管(guan)理的(de)(de)(de)(de)實(shi)質(zhi)就(jiu)是(shi)(shi)將客(ke)(ke)戶(hu)(hu)(hu)(hu)按其轉化(hua)為(wei)(wei)現(xian)實(shi)客(ke)(ke)戶(hu)(hu)(hu)(hu)的(de)(de)(de)(de)可(ke)(ke)能(neng)性(xing)劃分(fen)為(wei)(wei)不同的(de)(de)(de)(de)類別。一般而(er)言，現(xian)實(shi)客(ke)(ke)戶(hu)(hu)(hu)(hu)和具有向現(xian)實(shi)客(ke)(ke)戶(hu)(hu)(hu)(hu)轉化(hua)可(ke)(ke)能(neng)性(xing)的(de)(de)(de)(de)客(ke)(ke)戶(hu)(hu)(hu)(hu)都是(shi)(shi)由市場(chang)經(jing)營(ying)(ying)(ying)(ying)部(bu)門來經(jing)營(ying)(ying)(ying)(ying)管(guan)理的(de)(de)(de)(de)，而(er)潛在的(de)(de)(de)(de)客(ke)(ke)戶(hu)(hu)(hu)(hu)則是(shi)(shi)由市場(chang)策(ce)劃部(bu)門來開(kai)發的(de)(de)(de)(de)。公(gong)司還要注重鞏固與客(ke)(ke)戶(hu)(hu)(hu)(hu)的(de)(de)(de)(de)關(guan)系，不可(ke)(ke)因為(wei)(wei)既有客(ke)(ke)戶(hu)(hu)(hu)(hu)而(er)忘記或無(wu)意維持。企業可(ke)(ke)以舉辦特定的(de)(de)(de)(de)聚(ju)會活動；提供客(ke)(ke)戶(hu)(hu)(hu)(hu)交流和特別服務(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)顧(gu)客(ke)(ke)俱樂部(bu)；發送企業的(de)(de)(de)(de)雜志等(deng)。

3、終端策略

這(zhe)里將終(zhong)端(duan)(duan)單列出來(lai)作為(wei)房(fang)(fang)地產(chan)品牌(pai)建設的(de)(de)(de)重要支撐點，主要是(shi)由于(yu)終(zhong)端(duan)(duan)是(shi)企(qi)業(ye)(ye)維護(hu)與客戶關(guan)系(xi)的(de)(de)(de)直接環節，亦是(shi)企(qi)業(ye)(ye)對外展示其(qi)魅力的(de)(de)(de)前沿陣(zhen)地，這(zhe)是(shi)由房(fang)(fang)地產(chan)行業(ye)(ye)的(de)(de)(de)特殊性決定的(de)(de)(de)。筆者(zhe)在通(tong)過(guo)大量的(de)(de)(de)實證調研后更是(shi)相(xiang)信，良好的(de)(de)(de)終(zhong)端(duan)(duan)策略(lve)是(shi)塑造優秀(xiu)房(fang)(fang)地產(chan)品牌(pai)不可或缺的(de)(de)(de)一環。這(zhe)種終(zhong)端(duan)(duan)策略(lve)包含房(fang)(fang)產(chan)地段、交(jiao)通(tong)環境、物業(ye)(ye)服(fu)務三個關(guan)鍵。

（1）潛(qian)力巨大(da)的(de)(de)房(fang)產(chan)地(di)(di)(di)段(duan)(duan)。不可否(fou)認，房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)作為一(yi)(yi)(yi)(yi)種使(shi)用商品，其(qi)投資(zi)的(de)(de)價值(zhi)(zhi)(zhi)亦是(shi)不容小(xiao)視。根據搜房(fang)網的(de)(de)一(yi)(yi)(yi)(yi)項調查顯示，地(di)(di)(di)段(duan)(duan)本身的(de)(de)檔次及其(qi)升值(zhi)(zhi)(zhi)的(de)(de)潛(qian)力是(shi)消費者購房(fang)所參照的(de)(de)重要因素，從現(xian)(xian)(xian)實情況(kuang)來(lai)看，道路、地(di)(di)(di)鐵、輕(qing)軌的(de)(de)建設(she)(she)對房(fang)產(chan)的(de)(de)升值(zhi)(zhi)(zhi)前景影響(xiang)是(shi)很大(da)的(de)(de)。尤(you)其(qi)是(shi)現(xian)(xian)(xian)在還(huan)沒(mei)有(you)(you)興建的(de)(de)一(yi)(yi)(yi)(yi)些交通設(she)(she)施，如果(guo)能(neng)夠先(xian)知先(xian)覺，或從相關政(zheng)府部門(men)獲取信息，就(jiu)有(you)(you)可能(neng)獲得較大(da)的(de)(de)競爭優勢。地(di)(di)(di)段(duan)(duan)的(de)(de)價值(zhi)(zhi)(zhi)還(huan)體現(xian)(xian)(xian)在周(zhou)邊的(de)(de)環境。房(fang)產(chan)并不是(shi)獨立(li)地(di)(di)(di)存在著的(de)(de)，它是(shi)與(yu)周(zhou)邊的(de)(de)環境緊(jin)密關聯(lian)。而環境的(de)(de)變(bian)化(hua)也(ye)會影響(xiang)其(qi)未來(lai)投資(zi)的(de)(de)預期。如果(guo)你投資(zi)的(de)(de)房(fang)產(chan)附近未來(lai)有(you)(you)一(yi)(yi)(yi)(yi)片綠(lv)地(di)(di)(di)或一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)健身中(zhong)心(xin)，甚(shen)至一(yi)(yi)(yi)(yi)系(xi)列(lie)的(de)(de)商業配套(tao)設(she)(she)置，那(nei)么改地(di)(di)(di)段(duan)(duan)的(de)(de)房(fang)產(chan)將十分搶手。實際上，以上談及的(de)(de)二者，就(jiu)是(shi)所謂房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)企業生命(ming)線(xian)的(de)(de)“土(tu)地(di)(di)(di)儲備”。沒(mei)有(you)(you)良好(hao)的(de)(de)土(tu)地(di)(di)(di)儲備，一(yi)(yi)(yi)(yi)切都只是(shi)無根之木，無源之水，虛幻漂浮(fu)。

（2）交(jiao)通(tong)便(bian)(bian)利(li)的(de)房(fang)產環(huan)境。在(zai)吃、穿、住、用、行中，交(jiao)通(tong)出行占(zhan)有舉足輕重的(de)地(di)位，交(jiao)通(tong)便(bian)(bian)利(li)程(cheng)度很大意義上決定了個(ge)人生活(huo)的(de)舒適度。以我(wo)國的(de)首(shou)都北京(jing)為例，在(zai)2006年下半(ban)年北京(jing)國際城市(shi)(shi)發展研(yan)究院的(de)《2006年中國城市(shi)(shi)生活(huo)質量報告》中，北京(jing)市(shi)(shi)市(shi)(shi)民(min)對交(jiao)通(tong)問(wen)題滿意度在(zai)全國參加(jia)調查的(de)287個(ge)城市(shi)(shi)中排名(ming)最后(hou)。在(zai)這樣的(de)現實(shi)情況下，北京(jing)消(xiao)費(fei)者購房(fang)時選(xuan)擇一個(ge)出行便(bian)(bian)利(li)的(de)樓盤(pan)便(bian)(bian)顯得極為重要。

其實對于交(jiao)通便利的(de)要(yao)求(qiu)，不(bu)僅僅只呼吁在北京，隨著(zhu)城(cheng)市(shi)化進程的(de)加(jia)快，交(jiao)通必將(jiang)(jiang)也正在成為全國各大城(cheng)市(shi)的(de)通病，因(yin)此，房產對于交(jiao)通的(de)要(yao)求(qiu)也應(ying)十分的(de)重視(shi)。便利的(de)出行將(jiang)(jiang)使購(gou)房者(zhe)能(neng)節省不(bu)少(shao)因(yin)堵(du)車而付出的(de)時間(jian)成本，這將(jiang)(jiang)在一定程度改善購(gou)房者(zhe)的(de)居住品(pin)質。

（3）不可忽視(shi)的(de)物(wu)業(ye)服(fu)(fu)務。做房(fang)(fang)地產，在(zai)某種(zhong)程度上也是(shi)在(zai)做服(fu)(fu)務。經歷了拿地、審批、設計、建(jian)筑、營銷，而這(zhe)(zhe)最后(hou)一(yi)個環節(jie)物(wu)業(ye)則往(wang)往(wang)容易被開發商忽視(shi)，殊不知，一(yi)個房(fang)(fang)地產品牌的(de)口(kou)碑效應，擴散(san)效應都是(shi)經這(zhe)(zhe)最后(hou)一(yi)個環節(jie)的(de)檢(jian)驗才真正扎(zha)根(gen)于消費者心(xin)里的(de)。因此，物(wu)業(ye)服(fu)(fu)務環節(jie)絕不能忽視(shi)，甚至要花(hua)大力氣建(jian)設投入。

要以ISO9000為基礎的(de)規(gui)(gui)范化(hua)(hua)管(guan)理，作為成熟的(de)品質控制機制，ISO9000質量體系對(dui)于指導(dao)和促(cu)進企(qi)業(ye)的(de)科學(xue)化(hua)(hua)、規(gui)(gui)范化(hua)(hua)管(guan)理是非常有效的(de)。要建立(li)以客(ke)(ke)戶(hu)為中心的(de)服務體系，這不僅(jin)是一句(ju)口(kou)號，而應是實實在(zai)在(zai)的(de)行動，要求(qiu)物(wu)業(ye)與業(ye)主之間(jian)暢通(tong)的(de)信息溝通(tong)渠道；要求(qiu)物(wu)業(ye)對(dui)業(ye)主正當(dang)權益(yi)的(de)理解和尊重，要采用“首問(wen)責任制”和“客(ke)(ke)戶(hu)投訴處(chu)理流程”等(deng)措施(shi)保證客(ke)(ke)戶(hu)的(de)投訴能夠及(ji)時(shi)、有效地得到傳遞、處(chu)理并回(hui)復等(deng)。要有自己(ji)獨(du)特的(de)社(she)區(qu)文(wen)(wen)(wen)(wen)化(hua)(hua)，高品質的(de)社(she)區(qu)離不開社(she)區(qu)文(wen)(wen)(wen)(wen)化(hua)(hua)的(de)建設(she)。要倡導(dao)“大(da)(da)社(she)區(qu)文(wen)(wen)(wen)(wen)化(hua)(hua)”，專心致(zhi)力于社(she)區(qu)文(wen)(wen)(wen)(wen)化(hua)(hua)的(de)建設(she)，如可倡導(dao)系列傳統文(wen)(wen)(wen)(wen)化(hua)(hua)節：元宵節、植樹節、藝(yi)術節、敬(jing)老節、音樂節等(deng)；同時(shi)，還可舉辦主題大(da)(da)型系列社(she)區(qu)文(wen)(wen)(wen)(wen)化(hua)(hua)活動，如文(wen)(wen)(wen)(wen)化(hua)(hua)晚會(hui)、煙(yan)火表演、攝影展、商業(ye)廟會(hui)、友誼(yi)比賽等(deng)在(zai)內的(de)“文(wen)(wen)(wen)(wen)化(hua)(hua)大(da)(da)餐”。

三、結論

要成(cheng)功(gong)的(de)(de)(de)(de)塑(su)造(zao)一個優秀的(de)(de)(de)(de)房地產(chan)品(pin)牌(pai)，要考慮(lv)的(de)(de)(de)(de)要素可謂(wei)是紛繁復(fu)雜(za)，令企業(ye)不知如何著手。本(ben)文經過(guo)對房地產(chan)企業(ye)多(duo)年的(de)(de)(de)(de)深入(ru)研究，并通過(guo)大量的(de)(de)(de)(de)實證調研分析(xi)，得(de)出了(le)以上的(de)(de)(de)(de)“三(san)三(san)矩陣”策略(lve)模型，意在從品(pin)牌(pai)構建之龐雜(za)的(de)(de)(de)(de)指標(biao)體(ti)系中(zhong)剔除弱勢的(de)(de)(de)(de)影響因素，提取主(zhu)干，把(ba)握(wo)重點。如能做好(hao)以上的(de)(de)(de)(de)九大環節，便(bian)把(ba)握(wo)了(le)房地產(chan)品(pin)牌(pai)建設的(de)(de)(de)(de)主(zhu)旨，從而做到以點帶面，突破全局(ju)，對塑(su)造(zao)優秀的(de)(de)(de)(de)房地產(chan)品(pin)牌(pai)形成(cheng)有力的(de)(de)(de)(de)支撐(cheng)。

【參考文獻】

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[3] 邴紅艷(yan)：品牌(pai)競(jing)爭力影響因(yin)素分析[J].中(zhong)國工程科(ke)學，2002（5）.

[4] 余明陽、劉春章：品牌競爭力的理(li)論綜(zong)述及因子分析(xi)[J].市場營銷導(dao)刊，2006（6）.

篇9

A1：這(zhe)類休閑度(du)假(jia)類房產，又是外(wai)省房源，除(chu)非定(ding)期或季節(jie)性去度(du)假(jia)使(shi)用(yong)(yong)，基本(ben)屬于(yu)純投資性的房產。海(hai)景、濕地(di)、高山、溫泉(quan)都屬于(yu)開發商的營銷概念用(yong)(yong)語，一般來說，營銷內容與實地(di)差異很大。建議(yi)你一定(ding)要實地(di)考(kao)察，并(bing)結合(he)自身的使(shi)用(yong)(yong)需(xu)求、周邊配套設施(shi)、實際環境的稀(xi)缺(que)性、物業管理公司的品牌和實力(li)等因(yin)素(su)綜合(he)考(kao)慮(lv)。

房(fang)地產的(de)投資回報可通過兩方面(mian)衡量(liang)，一是(shi)租金回報率，國內一線城市的(de)租金回報率已接(jie)近2%，二(er)(er)三線城市略高，在4%-5%，是(shi)否保(bao)持全年滿租也不確定；二(er)(er)是(shi)房(fang)價增值部分，景區住房(fang)雖有一定稀缺性，但缺乏(fa)長(chang)期旺盛購買需(xu)求，尤其在經濟持續(xu)低迷(mi)的(de)環境之下。

風險方面(mian)你還要考慮一點，房產(chan)稅出臺時點日益臨近，持有(you)此(ci)類房產(chan)后續的(de)成本問題(ti)。

A2：全權委托模式在私(si)(si)人銀(yin)行(xing)的起(qi)源(yuan)地歐洲，是高凈(jing)值人士打理(li)資(zi)產的常(chang)用方(fang)式。在國內，受限于分業經營(ying)的監管環(huan)境，目前(qian)難以提(ti)(ti)供和境外一樣(yang)的全權委托，但可(ke)通過私(si)(si)人銀(yin)行(xing)提(ti)(ti)供的資(zi)產配置(zhi)、專(zhuan)戶理(li)財及家族信托等服務，達到類(lei)似效果。

以資(zi)(zi)(zi)產(chan)配置(zhi)為(wei)例，私人銀(yin)行(xing)(xing)會為(wei)客戶(hu)制(zhi)定專(zhuan)屬的資(zi)(zi)(zi)產(chan)配置(zhi)建(jian)議及實(shi)施。專(zhuan)戶(hu)理財，則(ze)是銀(yin)行(xing)(xing)協助客戶(hu)找(zhao)到(dao)合適(shi)的投資(zi)(zi)(zi)顧(gu)(gu)問(wen)(wen)，為(wei)客戶(hu)管(guan)理資(zi)(zi)(zi)產(chan)，客戶(hu)可選(xuan)(xuan)擇(ze)適(shi)當參與投資(zi)(zi)(zi)決策(ce)過程(cheng)。而家族信托(tuo)服務，客戶(hu)作為(wei)委托(tuo)人，銀(yin)行(xing)(xing)會協助客戶(hu)找(zhao)到(dao)合適(shi)的信托(tuo)公司管(guan)理信托(tuo)資(zi)(zi)(zi)產(chan)，并作為(wei)托(tuo)管(guan)方和(he)(he)財務顧(gu)(gu)問(wen)(wen)，監(jian)督資(zi)(zi)(zi)產(chan)的運作并提(ti)供投資(zi)(zi)(zi)策(ce)略和(he)(he)產(chan)品選(xuan)(xuan)擇(ze)。

Q1 最近有(you)(you)朋友向我(wo)推薦外省房(fang)(fang)源(yuan)，比如海景、濕地、高(gao)山、溫泉之(zhi)類，有(you)(you)可租售的酒(jiu)店式(shi)公寓，還有(you)(you)度假別墅。這類房(fang)(fang)產有(you)(you)投資價值嗎？有(you)(you)哪些風險需(xu)要注(zhu)意？

Q2 我有(you)一(yi)位歐(ou)洲(zhou)的(de)客(ke)戶，說他的(de)可投資產八成都全權委托給了當地的(de)私人銀行，收益還(huan)不錯，自己很輕松(song)。想(xiang)問問，這要在國內具(ju)體怎么做？

A1：我認為(wei)沒(mei)有任何價值(zhi)。房地(di)產市(shi)場是(shi)(shi)個非常危(wei)險的(de)(de)(de)(de)市(shi)場，當然很多人說(shuo)，那些跟任志強對抗了10年(nian)的(de)(de)(de)(de)人都慘敗了，你是(shi)(shi)下一個看空者嗎？坦率地(di)說(shuo)，我愿(yuan)意。我堅(jian)持認為(wei)，房地(di)產目前是(shi)(shi)過剩的(de)(de)(de)(de)，是(shi)(shi)無(wu)法想(xiang)象(xiang)的(de)(de)(de)(de)歷史最(zui)壯觀的(de)(de)(de)(de)泡沫。或(huo)者它(ta)毀于經濟(ji)周期(qi)的(de)(de)(de)(de)自然調整，前提條(tiao)件是(shi)(shi)政府理性，貨幣中性，政府不害怕(pa)經濟(ji)周期(qi)的(de)(de)(de)(de)疼痛。或(huo)者它(ta)毀于社會動(dong)蕩的(de)(de)(de)(de)調整，前提是(shi)(shi)政府怕(pa)疼，貨幣依然泛濫。

篇10

配置適宜度：

投資適宜度：

2012年表現：上證指數上漲3.17%，深(shen)成指上漲2.22%，滬深(shen)300上漲7.55%

2013年前瞻(zhan)：謹慎樂(le)觀。預測(ce)點位(wei)1600～3000點。全年收漲(zhang)概率超出80%。年初中短期的反彈(dan)行(xing)情能(neng)否演變為反轉(zhuan)行(xing)情有待確認，但可能(neng)性不大。從2012年個(ge)(ge)股(gu)的漲(zhang)跌(die)幅看(kan)，只有40%的個(ge)(ge)股(gu)跑(pao)贏指數(shu)，這(zhe)說明(ming)賺錢越(yue)來(lai)越(yue)難了。

策(ce)(ce)略(lve)：謹慎入場(chang)。把握新一屆領導(dao)可能推出的改革政(zheng)策(ce)(ce)而衍生的制度紅利、推進城鎮化過程中的重大(da)舉措而產生的主題機會以及“窄周期”、“寬消費”主題機會。

2 債券

配置適宜度：

投資適宜度：

2012年(nian)表現：存量規模達到了25.6萬億(yi)元，與股(gu)市旗鼓相當。新(xin)債(zhai)(zhai)發(fa)行(xing)量突破了8萬億(yi)元，信用債(zhai)(zhai)更是井噴式發(fa)行(xing)。截至(zhi)2012年(nian)11月26日，2012年(nian)以來已發(fa)行(xing)普(pu)通企業債(zhai)(zhai)11027億(yi)元、中(zhong)期票據(ju)10383億(yi)元、公司債(zhai)(zhai)2273億(yi)元，其平均(jun)票面利率(lv)分別為7.08%、5.62%和6.03%。

2013年前瞻：牛(niu)弱熊強，難現趨勢(shi)性行情。

策略：積極配(pei)置電子國債(zhai)，重點(dian)關注可轉債(zhai)和中高等級信用(yong)債(zhai)等。從2012年下半(ban)年來看，債(zhai)市已經基(ji)本結(jie)束了普漲(zhang)行(xing)(xing)情(qing)，隨之而來的(de)是更(geng)為錯綜(zong)復雜的(de)階(jie)段性行(xing)(xing)情(qing)和個券(quan)行(xing)(xing)情(qing)，投(tou)資難度(du)也隨之提高。

3 基金

配置適宜度：

投資適宜度：

2012年(nian)表現：具(ju)有可比數據(ju)的1073只基金(jin)整體凈值增長(chang)率為4.91%，880只基金(jin)實現凈值正增長(chang)。QDII基金(jin)漲(zhang)(zhang)幅最大，全年(nian)上漲(zhang)(zhang)9.28%，其次(ci)為債券型(xing)上漲(zhang)(zhang)7.24%、指數型(xing)上漲(zhang)(zhang)5.99%。

2013年(nian)前(qian)瞻：整體(ti)機會(hui)略大于(yu)2012年(nian)。

策略：定投是較穩健方式(shi)。隨(sui)著(zhu)中國(guo)經(jing)濟步入穩步增長期(qi)，未來我們很(hen)難碰到像2006～2007年(nian)那(nei)樣的大牛市，市場可(ke)能仍然會延續2012年(nian)這種不溫不火的局面。華泰(tai)聯合證券基(ji)金(jin)研(yan)究中心(xin)總監王(wang)群航認為，2013年(nian)要密切關(guan)注場內(nei)高風險品種，必須關(guan)注傳統的指(zhi)數型基(ji)金(jin)，重點關(guan)注股(gu)票(piao)型基(ji)金(jin)，對于新基(ji)金(jin)原則上(shang)不做(zuo)和多看少做(zuo)。

4 銀行理財產品

配置適宜度：

投資適宜度：

2012年(nian)表現：根據中國社(she)科院金融研究所(suo)數據，2012年(nian)全(quan)年(nian)的(de)發售量不(bu)低(di)(di)于3萬(wan)款，募集資金規(gui)模流量不(bu)低(di)(di)于20萬(wan)億元，約70%產(chan)品年(nian)化收益率為3%～5%。但在這一年(nian)，整個市場贏了規(gui)模輸了質量，一方(fang)面(mian)是旺盛的(de)理(li)財(cai)需求，一方(fang)面(mian)是頻繁的(de)理(li)財(cai)風險事件(jian)。

2013年前(qian)瞻(zhan)：整體收益(yi)率有走低趨勢(shi)，保(bao)值特性(xing)增(zeng)強(qiang)。宜關注保(bao)本(ben)類或相對穩健的固定收益(yi)類理財產品。

5 保險

配置適(shi)宜度(du)： 投資(zi)適(shi)宜度(du)：

2012年表現：1～11月(yue)中國保險(xian)業原保費收入總計1.42萬億元(yuan)，同比(bi)增(zeng)長7.44%。

2013年(nian)前(qian)瞻：維持穩(wen)健增(zeng)長態勢。

策(ce)略：它是資產配(pei)置(zhi)籃子中的必備品(pin)(pin)，但不(bu)是好的投資品(pin)(pin)。

6 黃金

配置適(shi)宜(yi)度(du)： 投資適(shi)宜(yi)度(du)：

2012年表現：漲幅7.09%，區間1527.0～1795.9美元(yuan)/盎司。

2013年前瞻：價(jia)格均(jun)值1850美元/盎司(si)，在此區間上(shang)下(xia)150美元/盎司(si)箱體振(zhen)動概(gai)率(lv)(lv)高。站上(shang)2000美元/盎司(si)臺(tai)階和滑至1500美元/盎司(si)的概(gai)率(lv)(lv)均(jun)為10%。

策略：謹慎參與，適量(liang)配置。

7 藝術品

配置適宜度：

投資適宜度：

2012年表現：大中華(hua)地區(qu)藝術(shu)品秋季拍賣(mai)成交(jiao)總額為255.9億元人民(min)幣，較(jiao)2011年同期下降約(yue)50%，而“瘋狂的石頭”更是遭遇寒流。

2013年(nian)前瞻(zhan)：繼續去泡沫化(hua)，或現抄底機會。

策(ce)略：重點關注(zhu)收藏級(ji)藝(yi)術品(pin)。

8 房產

配置適宜度：

投資適宜度：

2012年表現：國家(jia)統計局數據，2012年12月，70大中城市6成房價同(tong)比上(shang)漲(zhang)，但(dan)漲(zhang)幅均未超(chao)過2.4%。