導語(yu)：如何才能寫(xie)好一(yi)篇(pian)房(fang)產評估(gu)管理(li)辦法，這就需要(yao)搜集整(zheng)理(li)更多的(de)資料和(he)文獻(xian)，歡(huan)迎閱讀由公務員之家整(zheng)理(li)的(de)十篇(pian)范文，供你借鑒。

篇1

第二條  凡在城市規劃區范圍內的房產買賣、租賃、贈與、繼承、拆遷補償、典當、交換、政府征購等涉及房產價值或價格評估的，均適用本辦法。

第三(san)條  市(shi)、縣(xian)房(fang)產行政主管部門(men)，負責本行政區域內房(fang)產評估(gu)管理和監督(du)工作。

第四條  凡(fan)從事房(fang)產評估(gu)業務的單位(wei)，須(xu)向當地房(fang)產行政(zheng)主管部(bu)(bu)門提出(chu)申(shen)請，經資(zi)格審(shen)查認證后，到市(shi)工商行政(zheng)管理部(bu)(bu)門領取營業執(zhi)照，方可從事房(fang)產評估(gu)業務。

房產評(ping)估(gu)機構應具備以下條件：

（一(yi)）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定(ding)的從業場所；

（三）有一定的(de)注冊資金；

（四）有專(zhuan)業房地產估價師或一定數量的估價員(yuan)；

（五(wu)）法(fa)律、行政(zheng)法(fa)規規定的其它條件。

未取得房產評估資(zi)格的(de)人員，不得從事房產評估。

第五條  房產(chan)評(ping)估，當事人可委托(tuo)房產(chan)評(ping)估機構進(jin)行，但涉(she)及由(you)政(zheng)(zheng)府給予當事人補償(chang)(chang)或賠(pei)償(chang)(chang)的，須(xu)由(you)縣以上(shang)人民政(zheng)(zheng)府房產(chan)行政(zheng)(zheng)主管部(bu)門設(she)立的評(ping)估機構承辦。涉(she)及國(guo)有資(zi)產(chan)轉移的，評(ping)估后(hou)應到國(guo)有資(zi)產(chan)管理部(bu)門登記備案。

第六條  房產(chan)評估應當遵循公(gong)(gong)正、公(gong)(gong)平、公(gong)(gong)開的(de)(de)原(yuan)則，按照國(guo)家規定的(de)(de)技術標準(zhun)，以各類房屋的(de)(de)重置價(jia)格和標定地(di)價(jia)為基(ji)礎，并參照當地(di)市場價(jia)格進行評估。

第七條  進行(xing)房產評(ping)(ping)估(gu)，必須提供房屋(wu)所(suo)有(you)權(quan)證及(ji)該房屋(wu)占用范(fan)圍(wei)內的(de)土(tu)地使用權(quan)證和其它(ta)相(xiang)關的(de)證件。委托評(ping)(ping)估(gu)的(de)當事人還須與評(ping)(ping)估(gu)機構簽訂房產評(ping)(ping)估(gu)委托協議書。

第八條  房產委托(tuo)評估按下列程序辦理：

（一）業務受理；

（二）制(zhi)定作業計劃書；

（三）現場勘查；

（四）收(shou)集整理相關(guan)的資料；

（五）選擇評估方法；

（六）撰寫評估結果書(shu)或報告(gao)書(shu)；

（七）送(song)達評估結果(guo)書或報告書及收取評估費。

第(di)九條  房產評估(gu)機(ji)構(gou)應于收到評估(gu)申請(qing)書(shu)之日(ri)起十五日(ri)內完(wan)成評估(gu)作業，并(bing)向申請(qing)人出(chu)具評估(gu)結果書(shu)或報告書(shu)。

第十條(tiao)  房產評估結果一年(nian)內有效，超過期限的(de)應重新(xin)評估。

第十一條  評(ping)估機構(gou)應(ying)按(an)物價部(bu)門(men)核發的收費許(xu)可證及其收費標準收取(qu)評(ping)估費。

第十二條  當事(shi)人對房產行政(zheng)主管(guan)部門設立的(de)(de)評估機構出具(ju)的(de)(de)評估結(jie)果(guo)(guo)有異議的(de)(de)，可在收到評估結(jie)果(guo)(guo)書或報告書之日起十五(wu)日內申請復核(he)，對復核(he)結(jie)果(guo)(guo)仍有異議的(de)(de)，也可向人民法院起訴。

第十三條  當事人(ren)(ren)對評估(gu)結果要求保密的，評估(gu)機構及有關(guan)人(ren)(ren)員不(bu)得向他人(ren)(ren)泄露，但司法機關(guan)要求提供的除外。

第十四(si)條  評估(gu)人員與申請評估(gu)項目(mu)當(dang)事人有利害關系(xi)的應當(dang)回避。

第十五條  評估人(ren)員違(wei)反本規定，牟取私利，弄虛作假(jia)，故意抬高或壓低標(biao)的物(wu)價值，給國家或他人(ren)造成財產(chan)損失(shi)的，由房產(chan)行政主管部門給予行政處分(fen)，并視(shi)情節依法給予行政處罰；構成犯罪(zui)的，移(yi)送司法機關(guan)追究刑(xing)事責任。

第十六條(tiao)  未取得評(ping)估資格或未領取營(ying)業執照(zhao)，擅(shan)自從事房產評(ping)估的，由工商行(xing)政主管部門(men)依法給予行(xing)政處(chu)罰。

第十七條  任何(he)單位和個人(ren)(ren)都不得在(zai)評(ping)估(gu)過程中提(ti)供偽(wei)證(zheng)，阻(zu)撓評(ping)估(gu)人(ren)(ren)員依法(fa)進(jin)(jin)行(xing)評(ping)估(gu)工(gong)作。對于提(ti)供偽(wei)證(zheng)或阻(zu)撓評(ping)估(gu)工(gong)作正常進(jin)(jin)行(xing)的(de)，由房產行(xing)政主(zhu)管部門給(gei)予警告；情(qing)節(jie)嚴重，違反《中華人(ren)(ren)民共和國治安管理處罰條例》的(de)，由公(gong)安機關予以(yi)處罰；構成犯罪的(de)，移送司(si)法(fa)機關追究刑事責任。

篇2

一(yi)、城(cheng)市(shi)國有土(tu)地房屋拆遷

（一）城(cheng)市(shi)房屋拆遷(qian)(qian)安(an)置(zhi)可采取(qu)就近安(an)置(zhi)、異地安(an)置(zhi)以及就近與異地安(an)置(zhi)相(xiang)結合三種方式。具體采取(qu)何種方式安(an)置(zhi)，由拆遷(qian)(qian)人依據規(gui)劃(hua)報(bao)經(jing)有關(guan)部門批(pi)準確定。

（二）實(shi)行就(jiu)近安置的(de)，原(yuan)則(ze)上“拆(chai)一還一”。選擇安置房時(shi)，可按被拆(chai)遷房屋面積選擇由拆(chai)遷人確(que)定的(de)相近面積戶型。結算(suan)方式：被拆(chai)遷房屋的(de)市場評估(gu)價(jia)與同一時(shi)點安置房的(de)市場評估(gu)價(jia)進行差(cha)價(jia)結算(suan)。

（三）城市基礎設施建(jian)設項目范(fan)圍(wei)內和公(gong)益事業(ye)建(jian)設項目范(fan)圍(wei)內的被拆遷(qian)人、租住(zhu)市房產經營處公(gong)房承租人選擇產權(quan)調換的，原(yuan)則(ze)上實行異(yi)地(di)安(an)置(zhi)(zhi)。異(yi)地(di)安(an)置(zhi)(zhi)的安(an)置(zhi)(zhi)房最小戶型原(yuan)則(ze)上不低(di)于60㎡。

（四）上述需要異(yi)地安置以(yi)及自愿選擇異(yi)地安置的，被拆遷(qian)人根據自己具體情況，可選擇享受下列優惠政(zheng)策中的一(yi)項。

1.異(yi)地安置的除實行“拆(chai)一還(huan)一”、按(an)(an)市(shi)場評(ping)(ping)估(gu)價(jia)(jia)進行差價(jia)(jia)結算(suan)的政策外(wai)，另外(wai)可(ke)按(an)(an)參(can)與(yu)產權調換房屋面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)的10%或20%增(zeng)(zeng)(zeng)購(gou)（增(zeng)(zeng)(zeng)購(gou)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)最(zui)低給予10㎡，最(zui)高不超過20㎡）。選擇(ze)安置房時(shi),可(ke)按(an)(an)參(can)與(yu)產權調換房屋面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)加增(zeng)(zeng)(zeng)購(gou)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)選擇(ze)由拆(chai)遷人確定的相(xiang)近面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)戶(hu)型。結算(suan)方(fang)式(shi)：增(zeng)(zeng)(zeng)購(gou)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)按(an)(an)綜合建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)成(cheng)本價(jia)(jia)結算(suan),超增(zeng)(zeng)(zeng)購(gou)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)按(an)(an)拆(chai)遷協議簽訂時(shi)的同一時(shi)點(dian)市(shi)場評(ping)(ping)估(gu)價(jia)(jia)結算(suan)。放棄(qi)增(zeng)(zeng)(zeng)購(gou)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)的部(bu)分(fen)，按(an)(an)綜合建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)成(cheng)本價(jia)(jia)予以(yi)貨幣獎(jiang)勵(li)。享受增(zeng)(zeng)(zeng)購(gou)政策后，住房建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)仍然(ran)達不到(dao)60㎡的，差面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)部(bu)分(fen)仍可(ke)按(an)(an)綜合建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)成(cheng)本價(jia)(jia)購(gou)買。放棄(qi)購(gou)買的，不予貨幣獎(jiang)勵(li)。

2.享受廉租(zu)房政策(ce)的被拆(chai)遷人(ren)（不(bu)含(han)無房戶），可按可享受廉租(zu)房政策(ce)的面(mian)積進行安置（具(ju)體人(ren)數按低保卡記載人(ren)數為準）。

享受(shou)安(an)置(zhi)面(mian)積小于(yu)(yu)60㎡的，可選擇60㎡住(zhu)房。享受(shou)安(an)置(zhi)面(mian)積部分(fen)的市場評估價大于(yu)(yu)被拆遷房屋市場評估價，享受(shou)安(an)置(zhi)面(mian)積部分(fen)不結(jie)算差價；小于(yu)(yu)的，按實際結(jie)算。享受(shou)安(an)置(zhi)面(mian)積與60㎡差面(mian)積部分(fen)按經濟適用房價格(ge)購(gou)買。

享(xiang)(xiang)受(shou)安(an)置面積大(da)于(yu)60㎡，且被(bei)拆遷房(fang)屋(wu)面積小于(yu)60㎡，可享(xiang)(xiang)受(shou)安(an)置面積的60㎡部分市場評(ping)估價大(da)于(yu)被(bei)拆遷房(fang)屋(wu)市場評(ping)估價，不結算差價；小于(yu)的，按實際結算；超(chao)過60㎡以(yi)上部分，按經濟適用(yong)房(fang)價格(ge)購買。

享受安(an)置(zhi)(zhi)(zhi)面積(ji)大(da)(da)于60㎡，且被拆遷房屋(wu)面積(ji)大(da)(da)于60㎡，可(ke)享受安(an)置(zhi)(zhi)(zhi)面積(ji)與(yu)被拆遷房屋(wu)同面積(ji)部分(fen)市場評估(gu)價(jia)(jia)大(da)(da)于被拆遷房屋(wu)市場評估(gu)價(jia)(jia)，相互不結(jie)算(suan)(suan)差價(jia)(jia)；小(xiao)于的，按實(shi)際結(jie)算(suan)(suan)。可(ke)享受安(an)置(zhi)(zhi)(zhi)面積(ji)與(yu)被拆遷房屋(wu)差面積(ji)部分(fen)，允許按經(jing)濟適用房價(jia)(jia)格購買。放棄可(ke)享受廉(lian)租房政(zheng)策面積(ji)的部分(fen)，按經(jing)濟適用房價(jia)(jia)格給予獎(jiang)勵(li)。

選(xuan)擇戶(hu)型面積(ji)超過可享受(shou)安(an)置(zhi)面積(ji)部分，按綜(zong)合建設成本價增購。

 被拆遷(qian)人(ren)享受此項(xiang)政(zheng)策后，今后不再享受廉租房(fang)和(he)經濟適用房(fang)政(zheng)策。

3.享受經(jing)濟(ji)(ji)適(shi)用房(fang)政(zheng)策(ce)的被(bei)拆遷人(ren)，按經(jing)濟(ji)(ji)適(shi)用房(fang)確定的面(mian)積(ji)(ji)標準(zhun)選擇安置(zhi)房(fang)。結算(suan)方(fang)式：被(bei)拆遷房(fang)屋面(mian)積(ji)(ji)部(bu)分不(bu)結算(suan)差價，差面(mian)積(ji)(ji)部(bu)分按經(jing)濟(ji)(ji)適(shi)用房(fang)價格(ge)結算(suan)。被(bei)拆遷人(ren)享受此項政(zheng)策(ce)后，今(jin)后不(bu)再(zai)享受經(jing)濟(ji)(ji)適(shi)用房(fang)政(zheng)策(ce)。

（五）拆遷(qian)租(zu)住(zhu)(zhu)市(shi)房(fang)產經營(ying)處公房(fang)，且(qie)該房(fang)是承(cheng)租(zu)人(ren)唯一(yi)住(zhu)(zhu)房(fang)的(de)，其承(cheng)租(zu)住(zhu)(zhu)房(fang)低于50㎡的(de)，若承(cheng)租(zu)人(ren)選擇貨幣補償(chang)，產權人(ren)與承(cheng)租(zu)人(ren)之(zhi)間按(an)2：8的(de)比例分配拆遷(qian)補償(chang)款（有自建房(fang)的(de)，自建房(fang)必須也選擇貨幣補償(chang)）；若承(cheng)租(zu)人(ren)選擇產權調(diao)(diao)換，按(an)該房(fang)屋市(shi)場評估價(jia)的(de)50%購得全部(bu)產權后實行產權調(diao)(diao)換。承(cheng)租(zu)住(zhu)(zhu)房(fang)面積(ji)大于50㎡的(de)，按(an)50㎡享受上述(shu)政(zheng)策。超過部(bu)分按(an)貨幣補償(chang)方式結(jie)算給市(shi)房(fang)產經營(ying)處。

（六）拆遷租住單位房屋,且(qie)承租人(ren)符合房改條件的，產權單位應(ying)允許其進行房改或作(zuo)價轉讓，完善手續后，予以補償安置。

（七）原集(ji)體經(jing)濟組織成(cheng)員，其耕地被(bei)征用(yong)完畢(bi)且已(yi)轉為城市居(ju)民，被(bei)拆遷房屋持集(ji)體土地房產證，按常住(zhu)人口人均(jun)40㎡予以產權調換，按市場評估(gu)價(jia)(jia)結算(suan)差價(jia)(jia)；多余面積按市場評估(gu)價(jia)(jia)給(gei)予貨幣(bi)補償(chang)，不再享受(shou)(shou)異地安置增購(gou)政策(ce)。人均(jun)不足40㎡的(de)，可(ke)享受(shou)(shou)10%或20%的(de)異地安置增購(gou)政策(ce)，增購(gou)面積按綜合(he)建設(she)成(cheng)本價(jia)(jia)結算(suan)。但(dan)原面積加增購(gou)面積不得(de)超過(guo)人均(jun)40㎡，增購(gou)后(hou)仍達不到人均(jun)40㎡的(de)，可(ke)按市場評估(gu)價(jia)(jia)增購(gou)到人均(jun)40㎡。一人獨(du)立戶(hu)按60㎡安置。

（八）拆遷機(ji)關、企業(ye)、事(shi)業(ye)單位產權的(de)房屋,原則上實(shi)行貨幣補償，具體(ti)安置方案視情研定。

（九）拆遷持有合(he)法(fa)產(chan)權(quan)的(de)個人(ren)經營用房(fang)，可(ke)以實行(xing)產(chan)權(quan)調換(huan)，原(yuan)則(ze)上“拆一還一”，按(an)市場評估價(jia)差價(jia)結算。因規劃建設需要異地(di)安置的(de)，可(ke)按(an)參(can)與產(chan)權(quan)調換(huan)經營用房(fang)面(mian)積(ji)(ji)的(de)10%或20%增購(gou)（增購(gou)面(mian)積(ji)(ji)最(zui)低給予(yu)5㎡，最(zui)高不超過10㎡），增購(gou)面(mian)積(ji)(ji)按(an)綜合(he)建設成本價(jia)結算；放棄(qi)增購(gou)面(mian)積(ji)(ji)的(de)部分，按(an)綜合(he)建設成本價(jia)予(yu)以貨幣獎勵。

（十）本意見所稱(cheng)的(de)經濟適(shi)用房(fang)價(jia)(jia)(jia)格根據國家發改(gai)委(wei)《經濟適(shi)用住房(fang)價(jia)(jia)(jia)格管理辦法》的(de)規定(ding)，由市(shi)物(wu)(wu)價(jia)(jia)(jia)局會(hui)(hui)同(tong)市(shi)建設委(wei)員(yuan)會(hui)(hui)確(que)定(ding)；市(shi)場評估價(jia)(jia)(jia)根據《安徽省(sheng)城市(shi)房(fang)屋拆遷管理辦法》的(de)規定(ding)，由房(fang)地(di)產(chan)(chan)評估機構予以評估確(que)定(ding)；綜(zong)合(he)建設成本價(jia)(jia)(jia)由市(shi)建設委(wei)員(yuan)會(hui)(hui)會(hui)(hui)同(tong)市(shi)物(wu)(wu)價(jia)(jia)(jia)局、市(shi)國土資源(yuan)和(he)房(fang)地(di)產(chan)(chan)管理局確(que)定(ding)，報經市(shi)政府批準后(hou)執行。

二、集體所有土地房屋拆遷

（一）城市(shi)居民(min)在集(ji)體土地(di)上所(suo)建的房(fang)(fang)(fang)(fang)屋,符合《*市(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋拆(chai)遷認(ren)(ren)證暫行(xing)辦法》第七條第二項、第三項規(gui)定(ding)的予(yu)以(yi)認(ren)(ren)證,按(an)(an)(an)可安置(zhi)人口人均40㎡給(gei)予(yu)安置(zhi)（被(bei)拆(chai)遷房(fang)(fang)(fang)(fang)屋面積(ji)不足40㎡的按(an)(an)(an)實際計算），超出(chu)人均40㎡部(bu)(bu)分，按(an)(an)(an)被(bei)拆(chai)遷房(fang)(fang)(fang)(fang)屋的重置(zhi)價(jia)結(jie)合成新(xin)給(gei)予(yu)貨幣補償(chang)。不符合上述規(gui)定(ding)的，20*年7月之(zhi)前建成的房(fang)(fang)(fang)(fang)屋（以(yi)20*年航拍(pai)圖為準，結(jie)合地(di)形圖等(deng)相關(guan)證據綜合判定(ding)，下同），按(an)(an)(an)被(bei)拆(chai)遷房(fang)(fang)(fang)(fang)屋重置(zhi)價(jia)結(jie)合成新(xin)予(yu)以(yi)貨幣補償(chang)。單戶不足60㎡的，按(an)(an)(an)60㎡安置(zhi)，差(cha)面積(ji)部(bu)(bu)分按(an)(an)(an)經濟適用房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)格購買。

（二）20*年7月之(zhi)前已(yi)建(jian)成房(fang)屋，且戶口已(yi)遷入本村(cun)民(min)組，在原籍失(shi)去(qu)承包(bao)土(tu)地和(he)宅基(ji)地，被拆(chai)遷房(fang)屋是(shi)其(qi)在集體土(tu)地上唯一住宅的，按(an)人(ren)均(jun)(jun)40㎡安置(zhi)(zhi)，超出(chu)人(ren)均(jun)(jun)40㎡部分(fen)按(an)被拆(chai)遷房(fang)屋重置(zhi)(zhi)價(jia)結合(he)成新給予貨(huo)幣補償；人(ren)均(jun)(jun)不足40㎡的，可按(an)安置(zhi)(zhi)房(fang)重置(zhi)(zhi)價(jia)增(zeng)購(gou)到人(ren)均(jun)(jun)40㎡。

（三）20*年7月之(zhi)前已建(jian)成(cheng)(cheng)的(de)(de)房屋(wu)(wu)，戶(hu)口不在(zai)本村(cun)民組的(de)(de)農民，在(zai)原(yuan)籍未享(xiang)受宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)基地(di)，且符合(he)《*市村(cun)民住宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)管理(li)試行辦法》，被拆(chai)(chai)房屋(wu)(wu)是其在(zai)農村(cun)集體土地(di)上唯一住宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)的(de)(de)，其戶(hu)口在(zai)城市規劃區范(fan)圍(wei)內的(de)(de)，按(an)人(ren)均(jun)40㎡安(an)置(zhi)(zhi)，超出人(ren)均(jun)40㎡部分按(an)被拆(chai)(chai)遷房屋(wu)(wu)重(zhong)置(zhi)(zhi)價(jia)結合(he)成(cheng)(cheng)新(xin)(xin)給(gei)予貨幣補償；人(ren)均(jun)面積不足40㎡的(de)(de)，可按(an)安(an)置(zhi)(zhi)房重(zhong)置(zhi)(zhi)價(jia)購買到人(ren)均(jun)40㎡。享(xiang)受該項(xiang)政(zheng)策的(de)(de)，必(bi)須辦理(li)在(zai)原(yuan)籍放棄宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)基地(di)的(de)(de)相關手續。其戶(hu)口在(zai)城市規劃區范(fan)圍(wei)以外的(de)(de)，按(an)被拆(chai)(chai)遷房屋(wu)(wu)重(zhong)置(zhi)(zhi)價(jia)結合(he)成(cheng)(cheng)新(xin)(xin)給(gei)予貨幣補償。

（四(si)）被拆遷房屋是(shi)20*年(nian)7月以(yi)后建成的,但被拆遷人房屋符(fu)合《*市(shi)村民(min)住宅管理(li)試行辦法》規(gui)定，應(ying)當享有宅基地(di)，且被拆遷房屋是(shi)被拆遷人唯一住宅的，按人均(jun)40㎡給予安置，多余(yu)面積不予補償。

（五）符(fu)合產權調換的被(bei)拆(chai)遷人,在(zai)規定時間(jian)內簽(qian)訂房屋(wu)拆(chai)遷補(bu)償安(an)置(zhi)協(xie)議書的，在(zai)安(an)置(zhi)可能的情況下(xia)，每(mei)戶可按安(an)置(zhi)房市場評估價增(zeng)購(gou)，增(zeng)購(gou)面積最多(duo)不超過20㎡。

（六(liu)）本(ben)意見(jian)所稱的被(bei)拆遷房(fang)屋重置(zhi)價和安(an)置(zhi)房(fang)重置(zhi)價由(you)市國土資源(yuan)和房(fang)地(di)產管理(li)局會同市物價局、市建設委員(yuan)會確定后，報(bao)市政府(fu)批準后執行。

三、其他獎勵政策

篇3

Abstract: At present, real estate mortgage has become the preferred way to purchase or finance. Therefore, it is of great significance to reasonably regulate the assessment work of real estate mortgage loan. This issue was discussed in detail.

關鍵詞(ci):房地產；貸(dai)款；抵押

Key words: real estate；loans；mortgage

中圖分類號：F83文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2010）35-0107-01

0引言

我國住(zhu)房(fang)抵押(ya)(ya)貸款(kuan)從1997年至今已(yi)(yi)有17年的(de)歷(li)史了。17年來，各(ge)商業(ye)銀行房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)抵押(ya)(ya)貸款(kuan)業(ye)務得(de)到飛速發展，房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)抵押(ya)(ya)現已(yi)(yi)成為人們購房(fang)或融資的(de)首選方(fang)式(shi)，而對(dui)抵押(ya)(ya)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)進(jin)行的(de)估(gu)價，也成為商業(ye)銀行合理確定貸款(kuan)額度，保證抵押(ya)(ya)貸款(kuan)業(ye)務順利進(jin)行的(de)關鍵步驟，房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)抵押(ya)(ya)估(gu)價實(shi)際(ji)上已(yi)(yi)成為發放抵押(ya)(ya)貸款(kuan)的(de)必備要件。所(suo)以，房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)抵押(ya)(ya)評(ping)估(gu)工(gong)作對(dui)于房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)信貸風險和房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)抵押(ya)(ya)風險的(de)規避(bi)與防范，具有重要意義(yi)。然而，近年來房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)評(ping)估(gu)工(gong)作出現了一些不正當(dang)的(de)惡意競爭。結合我市實(shi)際(ji)情(qing)況，本人引發了幾點(dian)思(si)考(kao)：

1加強制度(du)建(jian)設和(he)執行力

1.1 備案制度嚴格按(an)照(zhao)《房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)估(gu)(gu)價機(ji)構(gou)管(guan)(guan)理辦法》、《山西(xi)省房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)估(gu)(gu)價單位資(zi)質(zhi)管(guan)(guan)理暫行(xing)辦法》和《注冊(ce)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)估(gu)(gu)價管(guan)(guan)理辦法》的(de)規定執(zhi)(zhi)(zhi)行(xing)準入制度。凡開展房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)評估(gu)(gu)業務的(de)估(gu)(gu)價機(ji)構(gou)，在領(ling)取(qu)營業執(zhi)(zhi)(zhi)照(zhao)之日起30日內，向(xiang)工(gong)商登(deng)記所在地的(de)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)管(guan)(guan)理部門申請備案。未(wei)按(an)規定到主管(guan)(guan)部門備案的(de)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)評估(gu)(gu)機(ji)構(gou)，不(bu)得(de)在當(dang)地執(zhi)(zhi)(zhi)業。

1.2 公(gong)示制度房(fang)地產評估機(ji)構在(zai)開展(zhan)業務(wu)時，應(ying)當將營業執照(zhao)、資質證書、收費項(xiang)目(mu)、收費依(yi)據、收費標準及計費方式等(deng)在(zai)經營場(chang)所公(gong)示。

2加強政府對房(fang)地產(chan)評(ping)估機構的(de)管理

2.1 實(shi)(shi)行(xing)(xing)(xing)年檢(jian)和(he)日常(chang)(chang)(chang)不(bu)定期(qi)(qi)(qi)檢(jian)查對(dui)全市估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)機(ji)(ji)(ji)構(gou)實(shi)(shi)行(xing)(xing)(xing)年檢(jian)和(he)日常(chang)(chang)(chang)監管(guan)，要(yao)進(jin)(jin)一步貫徹(che)落實(shi)(shi)142號(hao)(hao)部令(ling)、《注冊房地(di)產(chan)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)師(shi)(shi)管(guan)理(li)(li)辦法(fa)》（建設部令(ling)第151號(hao)(hao)）和(he)建住房294號(hao)(hao)文(wen)件的(de)(de)要(yao)求，加(jia)快建立(li)(li)房地(di)產(chan)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)機(ji)(ji)(ji)構(gou)日常(chang)(chang)(chang)監管(guan)機(ji)(ji)(ji)制，切實(shi)(shi)履行(xing)(xing)(xing)政府監管(guan)職(zhi)能，規范估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)行(xing)(xing)(xing)為(wei)。一是，加(jia)強對(dui)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)報(bao)告(gao)的(de)(de)質(zhi)量(liang)管(guan)理(li)(li)。通過(guo)建立(li)(li)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)報(bao)告(gao)日常(chang)(chang)(chang)抽查制度，督促(cu)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)機(ji)(ji)(ji)構(gou)重視(shi)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)報(bao)告(gao)質(zhi)量(liang)，不(bu)斷(duan)提高估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)報(bao)告(gao)質(zhi)量(liang)。二(er)是，發(fa)揮房地(di)產(chan)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)信(xin)用檔案(an)作用，將(jiang)日常(chang)(chang)(chang)監管(guan)中發(fa)現的(de)(de)問題及時通過(guo)信(xin)用檔案(an)予以(yi)公(gong)示(shi)。三是，加(jia)強分(fen)(fen)支機(ji)(ji)(ji)構(gou)管(guan)理(li)(li)。要(yao)求分(fen)(fen)支機(ji)(ji)(ji)構(gou)的(de)(de)負責人必須注冊在分(fen)(fen)支機(ji)(ji)(ji)構(gou)所在地(di)，分(fen)(fen)支機(ji)(ji)(ji)構(gou)出具的(de)(de)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)報(bao)告(gao)必須由分(fen)(fen)支機(ji)(ji)(ji)構(gou)的(de)(de)注冊房地(di)產(chan)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)師(shi)(shi)簽(qian)署。市住建局將(jiang)對(dui)房地(di)產(chan)評估(gu)(gu)(gu)機(ji)(ji)(ji)構(gou)進(jin)(jin)行(xing)(xing)(xing)不(bu)定期(qi)(qi)(qi)檢(jian)查，對(dui)未按(an)公(gong)示(shi)制度公(gong)示(shi)相(xiang)關信(xin)息(xi)的(de)(de)，從業(ye)(ye)的(de)(de)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)師(shi)(shi)違(wei)反《注冊房地(di)產(chan)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)師(shi)(shi)管(guan)理(li)(li)辦法(fa)》、《房地(di)產(chan)抵押估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)指導意見》等相(xiang)關規定出具評估(gu)(gu)(gu)報(bao)告(gao)的(de)(de)，則(ze)要(yao)求限期(qi)(qi)(qi)整改(gai)，逾(yu)期(qi)(qi)(qi)整改(gai)不(bu)到位的(de)(de)，將(jiang)對(dui)其停止(zhi)業(ye)(ye)務三個(ge)月至半年的(de)(de)處罰，并(bing)記不(bu)良記錄一次，在全行(xing)(xing)(xing)業(ye)(ye)進(jin)(jin)行(xing)(xing)(xing)通報(bao)，情節(jie)嚴重的(de)(de)，直至清出本地(di)房地(di)產(chan)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)市場。

2.2 異地(di)(di)房地(di)(di)產(chan)評估(gu)機(ji)構(gou)(gou)的(de)(de)管理(li)凡異地(di)(di)房地(di)(di)產(chan)評估(gu)機(ji)構(gou)(gou)來我市(shi)執(zhi)業的(de)(de)，必(bi)須具備一級資質(zhi)，并實(shi)行登記(ji)備案(an)制(zhi)度；完成房地(di)(di)產(chan)估(gu)價(jia)(jia)業務后由完成該估(gu)價(jia)(jia)報告的(de)(de)估(gu)價(jia)(jia)師向業務發生地(di)(di)的(de)(de)房地(di)(di)產(chan)主(zhu)管部門報存(cun)房地(di)(di)產(chan)估(gu)價(jia)(jia)報告備查，并蓋(gai)章(zhang)留存(cun)；來我市(shi)執(zhi)業的(de)(de)房地(di)(di)產(chan)估(gu)價(jia)(jia)機(ji)構(gou)(gou)要自覺(jue)服從當地(di)(di)業務主(zhu)管部門的(de)(de)監督管理(li)。

3開展對房地產估(gu)價業務指(zhi)導和監管

3.1 及時制(zhi)定(ding)(ding)和市場(chang)指(zhi)(zhi)導價在一般情況下，每年制(zhi)定(ding)(ding)一次市場(chang)指(zhi)(zhi)導價供房(fang)地產交易中(zhong)各個環節參考，但應(ying)根(gen)據市場(chang)變(bian)化定(ding)(ding)期(qi)或(huo)不定(ding)(ding)期(qi)進行調(diao)整。

3.2 估(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)用(yong)(yong)由(you)(you)(you)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)承(cheng)擔(dan)(dan)以住房(fang)地產(chan)抵(di)(di)押(ya)估(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)，一(yi)般由(you)(you)(you)抵(di)(di)押(ya)人(ren)(ren)委(wei)托，估(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)用(yong)(yong)如(ru)同(tong)保(bao)險費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)用(yong)(yong)一(yi)樣(yang)，由(you)(you)(you)抵(di)(di)押(ya)人(ren)(ren)承(cheng)擔(dan)(dan)。現在，按照(zhao)《通知》規定，抵(di)(di)押(ya)估(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)原則上由(you)(you)(you)商業(ye)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)委(wei)托，則估(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)用(yong)(yong)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)承(cheng)擔(dan)(dan)。這樣(yang)，估(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)機(ji)(ji)構(gou)不必為(wei)了估(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)用(yong)(yong)的收取而高估(gu)(gu)(gu)(gu)或(huo)低估(gu)(gu)(gu)(gu)抵(di)(di)押(ya)物去迎(ying)合(he)抵(di)(di)押(ya)人(ren)(ren)的要求(qiu)，銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)付(fu)(fu)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)從(cong)一(yi)定程(cheng)度上保(bao)證了估(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)行(xing)(xing)為(wei)的公平和公正(zheng)。在實際(ji)情(qing)況(kuang)中(zhong)，銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)貸款給(gei)抵(di)(di)押(ya)人(ren)(ren)，還要為(wei)其(qi)支付(fu)(fu)評估(gu)(gu)(gu)(gu)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)用(yong)(yong)，這樣(yang)無疑容易出現兩種情(qing)況(kuang)，一(yi)是抵(di)(di)押(ya)雙方(fang)(fang)協商議定抵(di)(di)押(ya)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)而不進行(xing)(xing)評估(gu)(gu)(gu)(gu)；二是約定由(you)(you)(you)抵(di)(di)押(ya)人(ren)(ren)支付(fu)(fu)評估(gu)(gu)(gu)(gu)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)用(yong)(yong)。在抵(di)(di)押(ya)估(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)收費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)問題上，相(xiang)比而言，銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)位于強勢(shi)，估(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)機(ji)(ji)構(gou)處于弱勢(shi)，由(you)(you)(you)抵(di)(di)押(ya)人(ren)(ren)付(fu)(fu)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)，銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)尚且有(you)一(yi)些(xie)業(ye)務費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)、協作(zuo)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)的類似費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)用(yong)(yong)需要估(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)機(ji)(ji)構(gou)支付(fu)(fu)，如(ru)若(ruo)由(you)(you)(you)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)付(fu)(fu)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)，則估(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)機(ji)(ji)構(gou)難免更(geng)加受(shou)制于銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)，對(dui)此《通知》作(zuo)了專項規定，確保(bao)了銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)與估(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)機(ji)(ji)構(gou)之間(jian)委(wei)托與被委(wei)托的關系(xi)，也(ye)對(dui)不合(he)理(li)或(huo)非法費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)用(yong)(yong)進行(xing)(xing)了禁止(zhi)，同(tong)時也(ye)禁止(zhi)估(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)機(ji)(ji)構(gou)以此種不正(zheng)當方(fang)(fang)式(shi)去承(cheng)攬房(fang)地產(chan)抵(di)(di)押(ya)估(gu)(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)業(ye)務。

4培(pei)育市場誠信體系

4.1 建立信用檔案(an)為(wei)(wei)提高估(gu)價(jia)(jia)工作的(de)公開(kai)度(du)和(he)(he)(he)透明度(du)，必須(xu)在房地(di)產主管部門(men)建立和(he)(he)(he)完善估(gu)價(jia)(jia)機(ji)構(gou)、人員的(de)信用檔案(an)，對估(gu)價(jia)(jia)機(ji)構(gou)和(he)(he)(he)人員而(er)言，可以(yi)(yi)規(gui)范其市場(chang)行為(wei)(wei)，提高行業(ye)誠信度(du)和(he)(he)(he)服務水平；對政府部門(men)和(he)(he)(he)社會(hui)公眾(zhong)而(er)言，可以(yi)(yi)更好地(di)監督估(gu)價(jia)(jia)機(ji)構(gou)和(he)(he)(he)人員的(de)市場(chang)行為(wei)(wei)，選擇(ze)更為(wei)(wei)滿意(yi)的(de)估(gu)價(jia)(jia)機(ji)構(gou)和(he)(he)(he)人員。

篇4

[關(guan)鍵(jian)詞]非房地產開發項(xiang)目；在(zai)建工程(cheng)；抵(di)押；登(deng)記

[中(zhong)圖分類(lei)號]D923.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）16-0114-02

在(zai)(zai)建(jian)(jian)(jian)(jian)工(gong)(gong)程(cheng)從概念上理解(jie)是(shi)指經(jing)過審批正在(zai)(zai)建(jian)(jian)(jian)(jian)設中的(de)房屋及其(qi)他建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)物。從法(fa)律意義上講是(shi)未通過竣工(gong)(gong)驗(yan)收(shou)之(zhi)前都還屬于在(zai)(zai)建(jian)(jian)(jian)(jian)工(gong)(gong)程(cheng)。根據(ju)《城市房地(di)產(chan)抵(di)(di)押管(guan)理辦法(fa)》的(de)規定，在(zai)(zai)建(jian)(jian)(jian)(jian)工(gong)(gong)程(cheng)抵(di)(di)押是(shi)指抵(di)(di)押人為取(qu)得(de)在(zai)(zai)建(jian)(jian)(jian)(jian)工(gong)(gong)程(cheng)繼續建(jian)(jian)(jian)(jian)造資(zi)金的(de)貸(dai)款(kuan)，以其(qi)合法(fa)方式取(qu)得(de)的(de)土地(di)使用權連同在(zai)(zai)建(jian)(jian)(jian)(jian)工(gong)(gong)程(cheng)的(de)投入資(zi)產(chan)抵(di)(di)押給貸(dai)款(kuan)銀行的(de)行為。《房屋登記(ji)辦法(fa)》第五十九(jiu)條(tiao)，以在(zai)(zai)建(jian)(jian)(jian)(jian)工(gong)(gong)程(cheng)設定抵(di)(di)押的(de)，當事人應當申請在(zai)(zai)建(jian)(jian)(jian)(jian)工(gong)(gong)程(cheng)抵(di)(di)押權設立登記(ji)。本文(wen)所指非(fei)房地(di)產(chan)開發項目(mu)在(zai)(zai)建(jian)(jian)(jian)(jian)工(gong)(gong)程(cheng)主要指工(gong)(gong)業(ye)企(qi)業(ye)項目(mu)的(de)在(zai)(zai)建(jian)(jian)(jian)(jian)工(gong)(gong)程(cheng)[1]。

1 非房(fang)地產開發項(xiang)目在建工(gong)程抵押(ya)的現狀分析

1.1 土(tu)地(di)使用權存在重(zhong)復抵押的法(fa)律風險

由(you)(you)于(yu)目(mu)前我(wo)國大(da)部(bu)(bu)分(fen)(fen)地(di)(di)(di)(di)方土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)管理(li)部(bu)(bu)門(men)和房(fang)產(chan)登(deng)(deng)記(ji)(ji)部(bu)(bu)門(men)還是(shi)相分(fen)(fen)離的(de)(de)(de)(de)，根(gen)據《城市(shi)房(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)管理(li)辦法》的(de)(de)(de)(de)規定(ding)(ding)，以(yi)出讓方式取得的(de)(de)(de)(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)使用(yong)權，可(ke)以(yi)設定(ding)(ding)抵(di)(di)(di)(di)押(ya)權，而(er)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)使用(yong)權抵(di)(di)(di)(di)押(ya)在(zai)(zai)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)管理(li)部(bu)(bu)門(men)登(deng)(deng)記(ji)(ji)。根(gen)據《城市(shi)房(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)抵(di)(di)(di)(di)押(ya)管理(li)辦法》的(de)(de)(de)(de)規定(ding)(ding)，以(yi)在(zai)(zai)建工(gong)程(cheng)已完工(gong)部(bu)(bu)分(fen)(fen)抵(di)(di)(di)(di)押(ya)的(de)(de)(de)(de)，其土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)使用(yong)權隨之抵(di)(di)(di)(di)押(ya)，在(zai)(zai)建工(gong)程(cheng)（含(han)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)）抵(di)(di)(di)(di)押(ya)則是(shi)在(zai)(zai)房(fang)產(chan)登(deng)(deng)記(ji)(ji)部(bu)(bu)門(men)登(deng)(deng)記(ji)(ji)，由(you)(you)于(yu)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)管理(li)部(bu)(bu)門(men)和房(fang)產(chan)登(deng)(deng)記(ji)(ji)部(bu)(bu)門(men)信息不互(hu)通，如果抵(di)(di)(di)(di)押(ya)人的(de)(de)(de)(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)使用(yong)權抵(di)(di)(di)(di)押(ya)登(deng)(deng)記(ji)(ji)尚(shang)未(wei)注銷，而(er)又申請辦理(li)在(zai)(zai)建工(gong)程(cheng)抵(di)(di)(di)(di)押(ya)登(deng)(deng)記(ji)(ji)，房(fang)產(chan)登(deng)(deng)記(ji)(ji)部(bu)(bu)門(men)給予辦理(li)了在(zai)(zai)建工(gong)程(cheng)抵(di)(di)(di)(di)押(ya)登(deng)(deng)記(ji)(ji)，造成了同一宗土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)辦理(li)了兩次抵(di)(di)(di)(di)押(ya)登(deng)(deng)記(ji)(ji)，極有可(ke)能會造成重(zhong)復抵(di)(di)(di)(di)押(ya)的(de)(de)(de)(de)法律風險。

1.2 存在再次申請(qing)在建工程抵押登記的情形(xing)

例如(ru)一(yi)(yi)個工(gong)業(ye)項目的(de)投入(ru)由(you)于建(jian)(jian)(jian)設資金的(de)原(yuan)因存(cun)在建(jian)(jian)(jian)設一(yi)(yi)部(bu)分廠房未(wei)竣工(gong)驗(yan)(yan)收(shou)即(ji)投入(ru)使(shi)用，致使(shi)整個項目建(jian)(jian)(jian)設周期(qi)(qi)(qi)拉長，而由(you)于在建(jian)(jian)(jian)工(gong)程(cheng)抵(di)押(ya)(ya)期(qi)(qi)(qi)限相對較短(duan)，抵(di)押(ya)(ya)期(qi)(qi)(qi)限到(dao)期(qi)(qi)(qi)后，抵(di)押(ya)(ya)人會(hui)以(yi)其余在建(jian)(jian)(jian)的(de)建(jian)(jian)(jian)筑物申請(qing)在建(jian)(jian)(jian)工(gong)程(cheng)抵(di)押(ya)(ya)，企(qi)業(ye)通(tong)過這種方(fang)式(shi)可以(yi)繼續從銀行獲取資金，然(ran)而從建(jian)(jian)(jian)設部(bu)門監(jian)管角(jiao)度(du)來說，會(hui)存(cun)在一(yi)(yi)定的(de)隱患，整體項目無法(fa)按審批的(de)要求(qiu)及時竣工(gong)驗(yan)(yan)收(shou)，而未(wei)竣工(gong)驗(yan)(yan)收(shou)即(ji)投入(ru)生(sheng)產，則涉及建(jian)(jian)(jian)筑工(gong)程(cheng)安全的(de)問題(ti)。

2 非房地產開發項目在建工(gong)程抵(di)押存在的問題

2.1 抵押物評(ping)估價(jia)值給抵押權人帶來的風(feng)險(xian)

抵(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)物(wu)(wu)的(de)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)應(ying)當能(neng)確(que)(que)保抵(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)權人債權的(de)實現，而抵(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)物(wu)(wu)評(ping)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)虛高(gao)的(de)結果，給抵(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)權人收回債權帶來了不確(que)(que)定的(de)風險(xian)。以下(xia)造(zao)成(cheng)抵(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)物(wu)(wu)評(ping)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)虛高(gao)的(de)因素有(you)：①由于評(ping)估(gu)(gu)(gu)機構(gou)對(dui)(dui)評(ping)估(gu)(gu)(gu)業務的(de)競(jing)爭(zheng)，評(ping)估(gu)(gu)(gu)人員往往會迎合抵(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)人想多貸(dai)款的(de)要(yao)求，對(dui)(dui)抵(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)物(wu)(wu)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)進行評(ping)估(gu)(gu)(gu)時人為造(zao)成(cheng)評(ping)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)虛高(gao)；②評(ping)估(gu)(gu)(gu)機構(gou)在評(ping)估(gu)(gu)(gu)在建項(xiang)目(mu)時由于對(dui)(dui)土地性(xing)質、項(xiang)目(mu)權屬、工程進度等方(fang)面影(ying)響(xiang)實際價(jia)(jia)(jia)值(zhi)方(fang)面的(de)因素考慮欠缺而影(ying)響(xiang)了評(ping)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)的(de)準(zhun)確(que)(que)性(xing)；③如果抵(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)雙方(fang)以協議作(zuo)價(jia)(jia)(jia)的(de)方(fang)式確(que)(que)定抵(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)物(wu)(wu)的(de)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)，由于銀行信貸(dai)人員缺乏房地產(chan)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)的(de)專業知識，對(dui)(dui)抵(di)(di)(di)(di)押(ya)(ya)物(wu)(wu)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)的(de)估(gu)(gu)(gu)算缺乏準(zhun)確(que)(que)性(xing)，極易出現協議作(zuo)價(jia)(jia)(jia)的(de)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)與市場(chang)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)有(you)較(jiao)大的(de)誤差。

2.2 非(fei)房地產開發項目在建(jian)工(gong)程實現(xian)抵押權存在一定的局限性

各地工(gong)業(ye)園(yuan)區存(cun)(cun)在(zai)規(gui)劃(hua)及(ji)產(chan)業(ye)的限制(zhi)，在(zai)建項(xiang)目往(wang)往(wang)屬于工(gong)業(ye)用途，抵押(ya)(ya)人(ren)如(ru)到期無法償還債(zhai)務，債(zhai)權(quan)人(ren)實(shi)現債(zhai)權(quan)處置抵押(ya)(ya)物時，由于用途、規(gui)劃(hua)條件的限制(zhi)，處置該抵押(ya)(ya)物時受讓人(ren)會存(cun)(cun)在(zai)一(yi)定的局(ju)限性，無法確保抵押(ya)(ya)權(quan)人(ren)債(zhai)權(quan)的實(shi)現。

2.3 如何確定在建工程抵押登(deng)記的標準與條件(jian)

目前對在(zai)(zai)建(jian)(jian)工(gong)(gong)(gong)程(cheng)(cheng)較普遍的(de)(de)(de)理解是指(zhi)處于(yu)(yu)(yu)建(jian)(jian)設過程(cheng)(cheng)中，尚(shang)未完工(gong)(gong)(gong)并(bing)未交付使用的(de)(de)(de)工(gong)(gong)(gong)程(cheng)(cheng)項目。筆者對在(zai)(zai)建(jian)(jian)工(gong)(gong)(gong)程(cheng)(cheng)的(de)(de)(de)理解是，建(jian)(jian)筑工(gong)(gong)(gong)程(cheng)(cheng)未達到竣(jun)(jun)工(gong)(gong)(gong)驗收條件或(huo)未通(tong)過竣(jun)(jun)工(gong)(gong)(gong)驗收都(dou)屬于(yu)(yu)(yu)在(zai)(zai)建(jian)(jian)工(gong)(gong)(gong)程(cheng)(cheng)。對于(yu)(yu)(yu)在(zai)(zai)建(jian)(jian)工(gong)(gong)(gong)程(cheng)(cheng)抵押(ya)登(deng)(deng)記(ji)(ji)(ji)各地都(dou)有不(bu)(bu)同的(de)(de)(de)規(gui)定(ding)，如(ru)北(bei)京對《關(guan)于(yu)(yu)(yu)房(fang)地產開發項目在(zai)(zai)建(jian)(jian)工(gong)(gong)(gong)程(cheng)(cheng)抵押(ya)登(deng)(deng)記(ji)(ji)(ji)有關(guan)問題的(de)(de)(de)通(tong)知》里，房(fang)屋(wu)已竣(jun)(jun)工(gong)(gong)(gong)或(huo)實(shi)際投入(ru)使用的(de)(de)(de)房(fang)地產開發企業應依法抓(zhua)緊辦理房(fang)屋(wu)初始登(deng)(deng)記(ji)(ji)(ji)，不(bu)(bu)得(de)再(zai)按在(zai)(zai)建(jian)(jian)工(gong)(gong)(gong)程(cheng)(cheng)辦理登(deng)(deng)記(ji)(ji)(ji)手續。由于(yu)(yu)(yu)在(zai)(zai)建(jian)(jian)工(gong)(gong)(gong)程(cheng)(cheng)不(bu)(bu)確(que)定(ding)因素較多以及工(gong)(gong)(gong)程(cheng)(cheng)建(jian)(jian)設者自身的(de)(de)(de)原因致使工(gong)(gong)(gong)程(cheng)(cheng)施(shi)工(gong)(gong)(gong)期限(xian)的(de)(de)(de)延期，這(zhe)對抵押(ya)登(deng)(deng)記(ji)(ji)(ji)如(ru)何(he)確(que)定(ding)是否符合登(deng)(deng)記(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)標準與條件都(dou)存在(zai)(zai)現實(shi)的(de)(de)(de)問題[2]。

3 解決與(yu)規范非房地產(chan)開發項目在(zai)建工程(cheng)抵押及(ji)登記工作的難點(dian)及(ji)建議

3.1 明(ming)確在建(jian)工程抵押(ya)登(deng)記的標準與條件

為(wei)(wei)(wei)實際解(jie)決(jue)工(gong)(gong)(gong)(gong)業企業工(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)建(jian)(jian)(jian)設中(zhong)的(de)融資問題，房屋登(deng)記(ji)機構應明確(que)制定在(zai)建(jian)(jian)(jian)工(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)抵(di)(di)押(ya)登(deng)記(ji)的(de)標準與條(tiao)件(jian)。筆(bi)者認為(wei)(wei)(wei)凡是未通過竣(jun)工(gong)(gong)(gong)(gong)驗收并未實際投(tou)入(ru)使用(yong)(yong)的(de)，符(fu)合規(gui)劃許(xu)可，未超過建(jian)(jian)(jian)筑施工(gong)(gong)(gong)(gong)許(xu)可證中(zhong)的(de)施工(gong)(gong)(gong)(gong)期(qi)限(xian)，抵(di)(di)押(ya)人首次或再次申請(qing)在(zai)建(jian)(jian)(jian)工(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)抵(di)(di)押(ya)登(deng)記(ji)，登(deng)記(ji)機構應當給予(yu)辦理。在(zai)建(jian)(jian)(jian)工(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)抵(di)(di)押(ya)登(deng)記(ji)必(bi)(bi)須具備的(de)條(tiao)件(jian)：①在(zai)建(jian)(jian)(jian)工(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)占用(yong)(yong)范圍內(nei)的(de)土地，必(bi)(bi)須依法(fa)取(qu)得國有(you)土地使用(yong)(yong)權(quan)證；②投(tou)入(ru)工(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)的(de)自有(you)資金必(bi)(bi)須達(da)到工(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)建(jian)(jian)(jian)設總投(tou)資的(de)25%以上，并已經確(que)定工(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)施工(gong)(gong)(gong)(gong)進(jin)度和工(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)竣(jun)工(gong)(gong)(gong)(gong)交付日(ri)期(qi)，可提供由貸(dai)款(kuan)(kuan)銀行確(que)認的(de)工(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)進(jin)度表等材料(liao)（或在(zai)抵(di)(di)押(ya)合同中(zhong)載明相(xiang)關內(nei)容）；③在(zai)建(jian)(jian)(jian)工(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)不允許(xu)為(wei)(wei)(wei)第(di)三方(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)提供擔保，借款(kuan)(kuan)人必(bi)(bi)須為(wei)(wei)(wei)抵(di)(di)押(ya)人。

3.2 抵押(ya)(ya)權(quan)人需(xu)嚴審(shen)抵押(ya)(ya)物的價(jia)值

《物(wu)(wu)權(quan)法(fa)》第十(shi)三條明(ming)(ming)確(que)規定(ding)了(le)登記(ji)機(ji)構不得要(yao)求對(dui)不動產進行(xing)評估(gu)，抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)物(wu)(wu)的價值(zhi)(zhi)不是(shi)登記(ji)機(ji)構應當(dang)審(shen)查的要(yao)件(jian)，是(shi)否超過抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)物(wu)(wu)價值(zhi)(zhi)是(shi)抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)權(quan)人應當(dang)注(zhu)意的事項，與登記(ji)機(ji)構無(wu)關。《物(wu)(wu)權(quan)法(fa)》進一步明(ming)(ming)確(que)了(le)登記(ji)機(ji)構的職責，同時(shi)根據《城(cheng)市房地(di)(di)產抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)管理(li)辦法(fa)》的規定(ding)，抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)雙(shuang)方申(shen)請抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)登記(ji)時(shi)只(zhi)需提(ti)交可以(yi)證(zheng)明(ming)(ming)抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)房地(di)(di)產價值(zhi)(zhi)的資料即可。抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)房地(di)(di)產可以(yi)委(wei)托評估(gu)公司(si)評估(gu)，也可以(yi)雙(shuang)方協議作(zuo)價，因此抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)物(wu)(wu)的價值(zhi)(zhi)對(dui)抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)權(quan)人來說(shuo)是(shi)需要(yao)重點審(shen)查的。登記(ji)機(ji)構在受理(li)在建(jian)工程抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)登記(ji)時(shi)，則有(you)義務提(ti)醒抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)權(quan)人注(zhu)意抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)物(wu)(wu)價值(zhi)(zhi)的風險(xian)，筆者(zhe)建(jian)議可以(yi)在抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)登記(ji)申(shen)請表上注(zhu)明(ming)(ming)抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)權(quan)人應當(dang)注(zhu)意抵(di)(di)(di)押(ya)(ya)(ya)物(wu)(wu)價值(zhi)(zhi)風險(xian)的提(ti)示(shi)。

3.3 登記機(ji)構需要(yao)完善在建工程(cheng)抵(di)押(ya)登記的審查工作

首先，登(deng)記機構審(shen)查的重點是所抵(di)押(ya)的在建(jian)(jian)工程(cheng)(cheng)的合法性。登(deng)記人(ren)(ren)員應認真審(shen)查所抵(di)押(ya)在建(jian)(jian)工程(cheng)(cheng)規劃(hua)審(shen)批的建(jian)(jian)設(she)工程(cheng)(cheng)規劃(hua)許(xu)可證(zheng)、建(jian)(jian)設(she)用地規劃(hua)許(xu)可證(zheng)、國有土地使用證(zheng)以及(ji)施工許(xu)可證(zheng)，一(yi)(yi)方面(mian)(mian)上(shang)述規劃(hua)許(xu)可的建(jian)(jian)設(she)單位(wei)（即(ji)抵(di)押(ya)人(ren)(ren)）需與(yu)土地使用權(quan)人(ren)(ren)及(ji)債務人(ren)(ren)須為(wei)同一(yi)(yi)人(ren)(ren)；另一(yi)(yi)方面(mian)(mian)抵(di)押(ya)建(jian)(jian)筑物的建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積必須是規劃(hua)審(shen)批的面(mian)(mian)積，因此只有確(que)保抵(di)押(ya)人(ren)(ren)主體(ti)的一(yi)(yi)致性及(ji)抵(di)押(ya)物的合法性，才能避免抵(di)押(ya)物的權(quan)屬風險。

其次，根據《房屋登(deng)(deng)(deng)記(ji)辦法(fa)》第十(shi)九條規定，辦理在建(jian)(jian)工(gong)程(cheng)抵(di)押(ya)權登(deng)(deng)(deng)記(ji)的，房屋登(deng)(deng)(deng)記(ji)機(ji)構應(ying)當實地(di)(di)查看。實地(di)(di)查看的內容為：①查看在建(jian)(jian)的建(jian)(jian)筑物(wu)與(yu)規劃審批是否一(yi)致，有(you)無違章現象；②抵(di)押(ya)的在建(jian)(jian)建(jian)(jian)筑物(wu)與(yu)提供(gong)的《國有(you)土地(di)(di)使用證》的范圍是否一(yi)致；③在建(jian)(jian)工(gong)程(cheng)的完工(gong)程(cheng)度以(yi)(yi)及(ji)是否已投入使用的情況(kuang)等。對在建(jian)(jian)工(gong)程(cheng)實地(di)(di)情況(kuang)以(yi)(yi)影像資料進行(xing)留存，并出具實地(di)(di)查看記(ji)錄表，登(deng)(deng)(deng)記(ji)時同(tong)抵(di)押(ya)人提交的材料一(yi)同(tong)存入檔案(an)。

3.4 做好在建工(gong)程(cheng)抵押轉為(wei)現(xian)房抵押的登記工(gong)作

《房屋(wu)(wu)(wu)(wu)登(deng)(deng)記(ji)辦法(fa)(fa)》第六十(shi)二條規定(ding)，在建(jian)工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)竣工(gong)(gong)并(bing)經(jing)房屋(wu)(wu)(wu)(wu)所有權初(chu)始(shi)登(deng)(deng)記(ji)后，當事(shi)人(ren)應當將在建(jian)工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)抵(di)押(ya)權登(deng)(deng)記(ji)轉(zhuan)為(wei)房屋(wu)(wu)(wu)(wu)抵(di)押(ya)權登(deng)(deng)記(ji)。各地實際操作中，可能存(cun)在從初(chu)始(shi)登(deng)(deng)記(ji)到(dao)在建(jian)工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)抵(di)押(ya)登(deng)(deng)記(ji)注銷(xiao)，再到(dao)現房抵(di)押(ya)登(deng)(deng)記(ji)這(zhe)一(yi)過(guo)程(cheng)(cheng)中會產生脫節或存(cun)在一(yi)個短暫的(de)時間間隙，由此極可能會損(sun)害在建(jian)工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)抵(di)押(ya)中抵(di)押(ya)權人(ren)的(de)合法(fa)(fa)權益。如果將房屋(wu)(wu)(wu)(wu)初(chu)始(shi)登(deng)(deng)記(ji)與(yu)在建(jian)工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)抵(di)押(ya)登(deng)(deng)記(ji)轉(zhuan)為(wei)現房抵(di)押(ya)登(deng)(deng)記(ji)合并(bing)辦理，完善這(zhe)一(yi)過(guo)程(cheng)(cheng)的(de)操作流程(cheng)(cheng)，從而實現無縫(feng)對接(jie)[3]。

4 結 論

由于非房(fang)地(di)產開發(fa)項目(mu)在建工程(cheng)抵押的特(te)殊性(xing)及復雜性(xing)，無論是房(fang)屋(wu)登記機(ji)構(gou)還是抵押權人(ren)，都(dou)需要從制度(du)上(shang)還有操作(zuo)流程(cheng)方(fang)面不斷(duan)去(qu)完(wan)善(shan)(shan)，既從服務的角度(du)出發(fa)支持企(qi)業(ye)的融資需求，又能從管理(li)制度(du)方(fang)面不斷(duan)地(di)去(qu)完(wan)善(shan)(shan)與(yu)健(jian)全。

參考文獻：

[1]住房和城鄉建設(she)部(bu)政(zheng)策法(fa)規司、住宅與房地產(chan)業司、村鎮(zhen)建設(she)辦(ban)公(gong)室.房屋登記辦(ban)法(fa)釋義[M].北京：人民(min)出版社，2008.

篇5

關(guan)鍵詞(ci)：低效(xiao)不動產 處(chu)置實(shi)踐 探索(suo) 問題

一、低效不動(dong)產的(de)定義(yi)界定

所謂低(di)(di)效(xiao)(xiao)不動產(chan)(chan)(chan)是(shi)指(zhi)長(chang)期處(chu)于(yu)閑置狀態、租金收益(yi)率低(di)(di)、存在安(an)全(quan)隱患，不足(zu)以彌補企(qi)(qi)業折舊(jiu)、人工、稅費(fei)(fei)、維修(xiu)等(deng)各類(lei)費(fei)(fei)用(yong)(yong)(yong)支出(chu)，不能(neng)給企(qi)(qi)業帶(dai)來(lai)(lai)預期收益(yi)的(de)(de)(de)(de)一類(lei)不動產(chan)(chan)(chan)。國(guo)有(you)低(di)(di)效(xiao)(xiao)不動產(chan)(chan)(chan)處(chu)置是(shi)指(zhi)運用(yong)(yong)(yong)公開交易平臺轉移低(di)(di)效(xiao)(xiao)不動產(chan)(chan)(chan)所有(you)權(quan)或使用(yong)(yong)(yong)權(quan)的(de)(de)(de)(de)行為(wei)(wei)。筆者(zhe)通(tong)(tong)(tong)過(guo)(guo)閱讀大量(liang)文獻，認為(wei)(wei)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)占用(yong)(yong)(yong)——利潤(run)(run)(run)比(bi)重分(fen)(fen)(fen)析法(fa) 能(neng)夠(gou)更加形象的(de)(de)(de)(de)來(lai)(lai)界(jie)定(ding)企(qi)(qi)業的(de)(de)(de)(de)低(di)(di)效(xiao)(xiao)不動產(chan)(chan)(chan)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)。資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)占用(yong)(yong)(yong)—利潤(run)(run)(run)比(bi)重分(fen)(fen)(fen)析法(fa)是(shi)通(tong)(tong)(tong)過(guo)(guo)對資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)占用(yong)(yong)(yong)—利潤(run)(run)(run)結構(gou)表(biao)的(de)(de)(de)(de)分(fen)(fen)(fen)析來(lai)(lai)實(shi)現的(de)(de)(de)(de)，這(zhe)種分(fen)(fen)(fen)析方法(fa)的(de)(de)(de)(de)主要特點有(you)：將企(qi)(qi)業內部(bu)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)分(fen)(fen)(fen)為(wei)(wei)高效(xiao)(xiao)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)、低(di)(di)效(xiao)(xiao)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)和(he)無(wu)效(xiao)(xiao)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)，通(tong)(tong)(tong)過(guo)(guo)個(ge)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)在總(zong)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)中所占的(de)(de)(de)(de)比(bi)重與其(qi)對應創造(zao)的(de)(de)(de)(de)利潤(run)(run)(run)比(bi)重的(de)(de)(de)(de)比(bi)較(jiao)來(lai)(lai)判斷其(qi)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)類(lei)型，一般分(fen)(fen)(fen)析周期為(wei)(wei)五年左(zuo)右(you)。通(tong)(tong)(tong)過(guo)(guo)這(zhe)個(ge)分(fen)(fen)(fen)析方法(fa)，若在整個(ge)考察周期內或大部(bu)分(fen)(fen)(fen)時間(jian)，企(qi)(qi)業內部(bu)某項資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)占有(you)比(bi)小于(yu)利潤(run)(run)(run)占比(bi)，但(dan)同時也創造(zao)企(qi)(qi)業利潤(run)(run)(run)的(de)(de)(de)(de)情況下(xia)，該(gai)項資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)就可以界(jie)定(ding)為(wei)(wei)低(di)(di)效(xiao)(xiao)不動產(chan)(chan)(chan)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)。

二、低效(xiao)不動產(chan)處置的實踐

筆(bi)者(zhe)(zhe)所(suo)在公(gong)司低(di)(di)(di)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)不(bu)(bu)動(dong)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)主要來源于企業自行(xing)開(kai)發(fa)建造或福利分房政(zheng)策取(qu)(qu)消后(hou)的保留房產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)，由于絕大多(duo)數房產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)房齡在20～30年(nian)且(qie)(qie)(qie)年(nian)久失修、地段偏遠分散、房型結構不(bu)(bu)理(li)(li)(li)(li)(li)想，管理(li)(li)(li)(li)(li)不(bu)(bu)便且(qie)(qie)(qie)存在安全(quan)隱(yin)患等(deng)(deng)原因，總(zong)體(ti)(ti)租金收益(yi)偏低(di)(di)(di)，不(bu)(bu)足以彌補(bu)企業折舊(jiu)、人工、稅(shui)費(fei)、維修等(deng)(deng)各類費(fei)用支出。根據國資(zi)委加快(kuai)處(chu)理(li)(li)(li)(li)(li)低(di)(di)(di)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)無(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的要求，本著推(tui)進(jin)(jin)全(quan)面預算管理(li)(li)(li)(li)(li)，優化資(zi)源配置(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)，減少低(di)(di)(di)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)不(bu)(bu)動(dong)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)運(yun)(yun)營風險，提(ti)升資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)運(yun)(yun)行(xing)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)率，進(jin)(jin)一步(bu)改(gai)善資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)運(yun)(yun)行(xing)質量(liang)(liang)，提(ti)升有效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)不(bu)(bu)動(dong)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的盈利能力，自2012年(nian)起開(kai)始嘗試存量(liang)(liang)低(di)(di)(di)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)不(bu)(bu)動(dong)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)處(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)工作(zuo)(zuo)，嚴格按(an)照(zhao)集團公(gong)司下發(fa)的《非股(gu)權性資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)轉讓管理(li)(li)(li)(li)(li)辦法(fa)》，以程序規(gui)范、效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)益(yi)提(ti)升、安全(quan)穩定為(wei)基本工作(zuo)(zuo)準(zhun)則，邊(bian)(bian)實踐、邊(bian)(bian)總(zong)結、邊(bian)(bian)改(gai)進(jin)(jin)、邊(bian)(bian)提(ti)高的工作(zuo)(zuo)思路，努力推(tui)進(jin)(jin)低(di)(di)(di)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)不(bu)(bu)動(dong)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)處(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)工作(zuo)(zuo)，并取(qu)(qu)得(de)了一定的成效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)。截止到目(mu)前，筆(bi)者(zhe)(zhe)公(gong)司共處(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)完成存量(liang)(liang)房產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)計152套、商辦用房4套，地下車位8個，合(he)計處(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)面積(ji)達(da)到1.35萬平方米，資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)處(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)收入達(da)到2.99億元(yuan)，超出評估總(zong)價1309.08萬元(yuan)，最終實現處(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)收益(yi)合(he)計1.96億元(yuan)，并打包解決(jue)了幾十套歷史占用遺留房產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)問(wen)題。通過上述(shu)處(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)，將(jiang)不(bu)(bu)利于公(gong)司管理(li)(li)(li)(li)(li)且(qie)(qie)(qie)無(wu)法(fa)進(jin)(jin)行(xing)改(gai)善的低(di)(di)(di)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)不(bu)(bu)動(dong)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)分離出來，為(wei)企業盤活(huo)資(zi)金，騰(teng)出來一定的成本空間，使企業的經濟效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)益(yi)得(de)以充(chong)分體(ti)(ti)現。為(wei)此，筆(bi)者(zhe)(zhe)公(gong)司在推(tui)進(jin)(jin)低(di)(di)(di)效(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)不(bu)(bu)動(dong)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)處(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)工作(zuo)(zuo)上主要做到了以下幾點：

1.組織體系保證

成(cheng)立低(di)效資產(chan)處(chu)(chu)置(zhi)辦公室，并配備專(zhuan)人負責，按(an)項(xiang)目(mu)化管理要求，堅持PDCA+認真的工作(zuo)方(fang)式，全面(mian)推進(jin)低(di)效不動產(chan)處(chu)(chu)置(zhi)工作(zuo)。由于此項(xiang)工作(zuo)涉(she)及招商租賃、財務、法(fa)務、客服(fu)等多個專(zhuan)業，在公司成(cheng)立跨(kua)部門虛擬團(tuan)隊，由公司分管領導負責統一(yi)協調，以保證低(di)效不動產(chan)處(chu)(chu)置(zhi)各項(xiang)工作(zuo)的有(you)序開展。

2.完善處置流程

低效(xiao)不動產處(chu)置采取事(shi)前、事(shi)中(zhong)、事(shi)后全過(guo)(guo)程管理(li)。事(shi)前策劃：通過(guo)(guo)不動產運營效(xiao)率分(fen)析，年度處(chu)置計劃報經理(li)書記辦(ban)公(gong)會審(shen)(shen)核與(yu)董事(shi)會審(shen)(shen)議（二(er)次(ci)審(shen)(shen)批）；事(shi)中(zhong)管控：處(chu)置經濟行(xing)為上報集(ji)團公(gong)司審(shen)(shen)批備案和處(chu)置方案上會公(gong)示、集(ji)團公(gong)司指定評估與(yu)備案；事(shi)后跟蹤：審(shen)(shen)計監(jian)察部(bu)進(jin)(jin)行(xing)階段性管理(li)審(shen)(shen)計、公(gong)司紀(ji)(ji)檢(jian)參與(yu)全過(guo)(guo)程監(jian)督(du)，每(mei)次(ci)處(chu)置行(xing)為，上級審(shen)(shen)計監(jian)察部(bu)、經營財(cai)務(wu)部(bu)及公(gong)司紀(ji)(ji)檢(jian)員均(jun)派員進(jin)(jin)行(xing)現場監(jian)督(du)。具體操作流程如(ru)下(xia)：

1）公司董事會審議年度低效不動產處置計劃與方案(an)；

2）按(an)照處置(zhi)授權(quan)權(quan)限分批上報集團公司(si)，取得同(tong)意處置(zhi)經濟行為批復(fu)；

3）按(an)照國有(you)資(zi)產評(ping)估(gu)程序(xu)進行指定評(ping)估(gu)，取得國有(you)資(zi)產評(ping)估(gu)備案(an)表；

4）具體處置方(fang)案(an)經(jing)總部領導班子審核備案(an)；

5） 公(gong)開市場（平臺）上市掛牌(pai)交(jiao)易。

3.健全處置制度

國(guo)有(you)低(di)(di)效不(bu)動產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)處(chu)(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)過程(cheng)(cheng)，就是追(zhui)求(qiu)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)處(chu)(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)程(cheng)(cheng)序(xu)合規(gui)(gui)(gui)、效益最大化的(de)(de)過程(cheng)(cheng)。但其工(gong)作規(gui)(gui)(gui)則(ze)，必須符(fu)合國(guo)家法(fa)律(lv)(lv)法(fa)規(gui)(gui)(gui)及現行政(zheng)策(ce)的(de)(de)規(gui)(gui)(gui)定(ding)。筆者公(gong)(gong)司(si)在認(ren)真學(xue)習領會《企業(ye)(ye)國(guo)有(you)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)法(fa)》、《企業(ye)(ye)國(guo)有(you)產(chan)(chan)(chan)(chan)權轉讓管理暫(zan)行辦法(fa)》、《上(shang)海(hai)市國(guo)有(you)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)產(chan)(chan)(chan)(chan)權交(jiao)易(yi)(yi)管理暫(zan)行條(tiao)列》、《上(shang)海(hai)市國(guo)有(you)產(chan)(chan)(chan)(chan)權交(jiao)易(yi)(yi)規(gui)(gui)(gui)則(ze)》及集團公(gong)(gong)司(si)《非股權性資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)轉讓管理辦法(fa)》等(deng)法(fa)律(lv)(lv)法(fa)規(gui)(gui)(gui)政(zheng)策(ce)的(de)(de)基礎上(shang)，起草了公(gong)(gong)司(si)《低(di)(di)效不(bu)動產(chan)(chan)(chan)(chan)處(chu)(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)管理辦法(fa)》、《低(di)(di)效不(bu)動產(chan)(chan)(chan)(chan)處(chu)(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)交(jiao)易(yi)(yi)流(liu)(liu)程(cheng)(cheng)》等(deng)制度(du)。目前，公(gong)(gong)司(si)低(di)(di)效不(bu)動產(chan)(chan)(chan)(chan)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)處(chu)(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)制度(du)體(ti)系基本確立，特別是依法(fa)依規(gui)(gui)(gui)規(gui)(gui)(gui)范了低(di)(di)效不(bu)動產(chan)(chan)(chan)(chan)處(chu)(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)評估、信息公(gong)(gong)開(kai)(kai)、定(ding)價（低(di)(di)價）流(liu)(liu)程(cheng)(cheng)、領導班(ban)子會議(yi)決策(ce)處(chu)(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)方案、公(gong)(gong)開(kai)(kai)掛牌進場交(jiao)易(yi)(yi)等(deng)制度(du)。

4.優化處置方式

不斷優(you)化低(di)效(xiao)不動(dong)產(chan)(chan)處(chu)(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)方(fang)式，實(shi)(shi)現低(di)效(xiao)不動(dong)產(chan)(chan)處(chu)(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)價(jia)值最大化。根據地區差別(bie)、難易程(cheng)度及(ji)相(xiang)對優(you)劣差異，將存量(liang)(liang)房(fang)(fang)產(chan)(chan)打(da)包捆綁(bang)處(chu)(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)，按每包標的總價(jia)（以評估價(jia)計）不高(gao)于1500萬元(yuan)或(huo)總量(liang)(liang)不超過10 套為原(yuan)則進行(xing)處(chu)(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)。實(shi)(shi)踐證明(ming)，根據存量(liang)(liang)房(fang)(fang)產(chan)(chan)現狀和特(te)點，采用集(ji)(ji)中(zhong)交易、批(pi)量(liang)(liang)處(chu)(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)的方(fang)式，不僅讓有(you)實(shi)(shi)力(li)的集(ji)(ji)約競買人參與競價(jia)，還解決了(le)許多歷史遺留(liu)問題，有(you)效(xiao)提高(gao)了(le)處(chu)(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)效(xiao)率，確保和加快(kuai)了(le)資金的回籠(long)，減少了(le)處(chu)(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)過程(cheng)中(zhong)不必要(yao)的人力(li)、物(wu)力(li)和財力(li)的支出。

5.注重資產調查

首先(xian)，履行盡(jin)職調查：包含資(zi)產權屬(shu)（抵(di)押、擔(dan)保(bao)、訴訟），欠費(fei)（水電(dian)煤、有線電(dian)視、物業管理、保(bao)安保(bao)潔費(fei)），戶籍等情況；

其次，資產現場勘察與調研(yan)：對處置標的(de)物的(de)層次、朝(chao)向、內(nei)部結構變化(hua)情況，以及(ji)對所處的(de)區域內(nei)同質房屋進(jin)行價(jia)值比(bi)較，并形成書面(mian)材料（重點揭示(shi)瑕(xia)疵情況）；

第三，資(zi)產現(xian)狀梳理(li)：包(bao)含租賃狀況分(fen)析、處(chu)置(zhi)事(shi)項(xiang)或優(you)先(xian)購買(mai)權(quan)書面(mian)告知、租賃到期或歷(li)史(shi)遺(yi)留問題清(qing)理(li)、附屬設施設備(bei)清(qing)理(li)、結構改變恢復及裝修(xiu)補償等(deng)。

6.嚴控資金風險

近幾年(nian)，公司低效不動產處(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)涉及(ji)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)量(liang)特別(bie)巨大。為(wei)此，處(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)及(ji)時安全到(dao)賬(zhang)對(dui)企(qi)業的(de)(de)經營發展具有十分重要的(de)(de)意義。根據(ju)國(guo)有資(zi)(zi)產處(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)相關規定(ding)，轉讓價款原(yuan)則(ze)上應當在(zai)合同生(sheng)效之(zhi)日(ri)(ri)起5個工(gong)作(zuo)日(ri)(ri)內一次(ci)付(fu)清(qing)。所以，在(zai)處(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)合同中(zhong)我(wo)們(men)特別(bie)約定(ding)處(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)必須在(zai)5個工(gong)作(zuo)日(ri)(ri)內到(dao)帳(zhang)。每次(ci)處(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)成交后(hou)(hou)，首要工(gong)作(zuo)即為(wei)按日(ri)(ri)跟(gen)蹤資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)到(dao)賬(zhang)情況。特別(bie)是在(zai)今年(nian)第二批存量(liang)房處(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)中(zhong)，出(chu)現了(le)(le)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)支(zhi)付(fu)延(yan)遲的(de)(de)傾向(xiang)，對(dui)方(fang)提出(chu)需要給予(yu)2個月(yue)的(de)(de)寬限(xian)期。為(wei)此，我(wo)們(men)及(ji)時上報(bao)法律事(shi)務部(bu)并緊急發出(chu)催款函，按日(ri)(ri)跟(gen)蹤資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)流向(xiang)，確保公司利益不受損失，最終在(zai)拖(tuo)延(yan)2周后(hou)(hou)全部(bu)到(dao)賬(zhang)，并嚴格按照合同約定(ding)追究(jiu)對(dui)方(fang)違(wei)約金(jin)(jin)(jin)1.4萬元(yuan)。此事(shi)件為(wei)后(hou)(hou)續(xu)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)到(dao)賬(zhang)積累(lei)了(le)(le)經驗，進一步采取了(le)(le)預警防范措施，后(hou)(hou)續(xu)處(chu)置(zhi)(zhi)(zhi)未再(zai)發生(sheng)類似事(shi)件。

7.廉潔透明處置

國有低(di)效(xiao)不(bu)動(dong)產處(chu)(chu)(chu)(chu)置(zhi)(zhi)工(gong)作(zuo)十分敏感(gan)(gan)，涉(she)及(ji)到方(fang)方(fang)面面不(bu)同的(de)利益群體。公(gong)司(si)(si)每年初對(dui)于低(di)效(xiao)不(bu)動(dong)產處(chu)(chu)(chu)(chu)置(zhi)(zhi)工(gong)作(zuo)主(zhu)要責任(ren)人(ren)員(yuan)簽訂《敏感(gan)(gan)崗位廉潔自(zi)律承諾書》，自(zi)覺做好(hao)廉潔自(zi)律的(de)表率，處(chu)(chu)(chu)(chu)處(chu)(chu)(chu)(chu)防微杜(du)漸；此后，公(gong)司(si)(si)經理(li)書記(ji)辦(ban)公(gong)會再提(ti)出明確(que)要求：公(gong)司(si)(si)領導、處(chu)(chu)(chu)(chu)置(zhi)(zhi)相(xiang)關工(gong)作(zuo)人(ren)員(yuan)、職(zhi)工(gong)實(shi)行(xing)回避制(zhi)，不(bu)得參與(yu)低(di)效(xiao)不(bu)動(dong)產處(chu)(chu)(chu)(chu)置(zhi)(zhi)的(de)拍賣、買(mai)賣等事項(xiang)；每次處(chu)(chu)(chu)(chu)置(zhi)(zhi)行(xing)為，均在解放日報紙質(zhi)媒體及(ji)網絡上公(gong)開處(chu)(chu)(chu)(chu)置(zhi)(zhi)信(xin)息(xi)；此外，針對(dui)個人(ren)或(huo)集(ji)團(tuan)內部(bu)職(zhi)工(gong)需(xu)求購買(mai)房(fang)產的(de)行(xing)為，還專門制(zhi)定了個人(ren)參與(yu)購買(mai)房(fang)產流程及(ji)風險須知制(zhi)度，從源頭上為低(di)效(xiao)不(bu)動(dong)產“陽(yang)光(guang)處(chu)(chu)(chu)(chu)置(zhi)(zhi)”提(ti)供了堅實(shi)的(de)制(zhi)度保障。

8.妥善化(hua)解歷史遺留問(wen)題

近年處(chu)置的存量房產(chan)大多數(shu)為上(shang)世紀八十年代(dai)的老公(gong)房，涉及歷史遺(yi)留問題較(jiao)多。其中清理(li)處(chu)置諸如浦東(dong)環龍(long)苑別(bie)墅(shu)、海事(shi)局、慶安路水泵房、區(qu)商委(wei)置換占用(yong)等各類(lei)占用(yong)房產(chan)共計幾(ji)十余套，無一發生不穩定事(shi)件；努力(li)化解房屋因年久失修(xiu)漏水、房屋結構(gou)人為改動、租(zu)賃裝修(xiu)補償及租(zu)戶到期占用(yong)不退等各類(lei)疑難雜癥(zheng)達五十余起。

三(san)、低效不動產處置的探索

盤(pan)活國有低效(xiao)不動產應在(zai)政府的(de)宏觀調控(kong)下，以企業戰略規劃目標為指導，解放思想、轉變觀念(nian)，以市場為導向，以資產效(xiao)益(yi)最大化為目標，進而達到盤(pan)活資產的(de)目的(de)。

國有低(di)效不動(dong)產處置涉及資(zi)產權屬不清(qing)、清(qing)理難(nan)度大、情況復雜，并無先例可遵循。通過(guo)近(jin)幾年國有企業的不斷(duan)嘗(chang)試與實踐(jian)，目前對國有低(di)效不動(dong)產處置，筆者認為基本有以下四(si)種轉讓模(mo)式，現將四(si)種模(mo)式實施路徑作(zuo)以如下分析(xi)：

1.與個人交易（協議轉讓）

根據(ju)國(guo)家相關(guan)規(gui)定(ding)，企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)國(guo)有(you)產(chan)權轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)應(ying)不斷提(ti)高進場(chang)(chang)交易(yi)(yi)比例(li)，嚴格(ge)控制場(chang)(chang)外協(xie)議(yi)(yi)轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)，經(jing)相關(guan)機構批準除(chu)外。2013年12月(yue)，國(guo)務院國(guo)有(you)資(zi)(zi)(zi)產(chan)監督管理(li)委員進一步下發《關(guan)于中央(yang)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)資(zi)(zi)(zi)產(chan)轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)進場(chang)(chang)交易(yi)(yi)有(you)關(guan)事項的(de)(de)(de)通知》國(guo)資(zi)(zi)(zi)廳發產(chan)權〔2013〕78號文(wen)件規(gui)定(ding)，中央(yang)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)及其各級控股企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)一定(ding)金額以上的(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)產(chan)對外轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)，應(ying)當在依法設立(li)的(de)(de)(de)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)國(guo)有(you)產(chan)權交易(yi)(yi)機構公開進行(xing)，只有(you)涉及企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)內部或特定(ding)行(xing)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)產(chan)轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)，確需在國(guo)有(you)、國(guo)有(you)控股企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)之間(jian)協(xie)議(yi)(yi)轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)的(de)(de)(de)，由中央(yang)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)負責審核批準。為此，與個人交易(yi)(yi)不可避免的(de)(de)(de)涉嫌將(jiang)產(chan)生國(guo)有(you)資(zi)(zi)(zi)產(chan)外流和交易(yi)(yi)結算(suan)無(wu)法按(an)時(shi)按(an)額繳納的(de)(de)(de)情況，不利于企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)管理(li)和資(zi)(zi)(zi)金的(de)(de)(de)使(shi)用，無(wu)法可靠穩定(ding)的(de)(de)(de)為企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)提(ti)供有(you)效(xiao)不動(dong)產(chan)運營(ying)效(xiao)率的(de)(de)(de)必要(yao)資(zi)(zi)(zi)金流。

2.中(zhong)介機構掛牌交易

中介(jie)機構掛(gua)牌(pai)交(jiao)(jiao)易(yi)的處置成(cheng)本基本與(yu)拍賣成(cheng)本相同，處置的方式及流程對于一般企業管(guan)理人員(yuan)較為熟(shu)悉也容易(yi)操(cao)作，可以實現單項(xiang)標的處置效益最大化，但較難(nan)實現批(pi)量化處置，也無(wu)法(fa)(fa)保證在(zai)短期(qi)(qi)內取得交(jiao)(jiao)易(yi)收入(ru)。同時，因市(shi)場對房地產(chan)價(jia)格預期(qi)(qi)的不(bu)(bu)同，也使交(jiao)(jiao)易(yi)很難(nan)完全按企業預期(qi)(qi)的成(cheng)交(jiao)(jiao)價(jia)格達成(cheng)交(jiao)(jiao)易(yi)。由于中介(jie)交(jiao)(jiao)易(yi)的過(guo)程中，客戶(hu)實地看房的需求(qiu)，不(bu)(bu)可避免的將增加(jia)交(jiao)(jiao)易(yi)的隱性成(cheng)本和風險(xian)，此方案(an)無(wu)法(fa)(fa)成(cheng)為國(guo)有(you)低效不(bu)(bu)動(dong)產(chan)處置的優選。

3.整體拍賣轉讓

資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)整體拍(pai)(pai)(pai)賣(mai)較(jiao)多的應用于企(qi)業(ye)的閑置資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)；長期經營不(bu)(bu)善，連續多年虧損(sun)或接近虧損(sun)的企(qi)業(ye)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)；以及不(bu)(bu)利(li)于優化產(chan)(chan)(chan)業(ye)結(jie)構(gou)的企(qi)業(ye)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)。資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)整體拍(pai)(pai)(pai)賣(mai)主要采用公開招(zhao)標競賣(mai)的形式(shi)，在平面媒體、互聯網(wang)等渠道拍(pai)(pai)(pai)賣(mai)信息，并通過專項推薦會的方式(shi)擴(kuo)大招(zhao)商，最終(zhong)將資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)賣(mai)給(gei)出價(jia)最高(gao)的競買人(ren)。這種交(jiao)易(yi)模(mo)式(shi) 能(neng)滿(man)足(zu)國(guo)家(jia)提高(gao)企(qi)業(ye)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)轉讓公開透明度，較(jiao)快的尋找到交(jiao)易(yi)對象，滿(man)足(zu)企(qi)業(ye)資(zi)(zi)(zi)金(jin)較(jiao)快回籠的需求(qiu)，特別是能(neng)夠解(jie)決整體資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)包中存在的樓品質量、房(fang)屋(wu)占用、欠費等諸多隱性瑕疵，避免了可能(neng)產(chan)(chan)(chan)生的一些不(bu)(bu)穩定因素。盡管(guan)拍(pai)(pai)(pai)賣(mai)機(ji)構(gou)可以根(gen)據(ju)《拍(pai)(pai)(pai)賣(mai)法》和(he)《工商監管(guan)條(tiao)例(li)》對拍(pai)(pai)(pai)賣(mai)的委(wei)托手續、拍(pai)(pai)(pai)賣(mai)公告(gao)、拍(pai)(pai)(pai)賣(mai)程序、競買合同(tong)、競買人(ren)資(zi)(zi)(zi)格進行控制管(guan)理，但目前(qian)尚(shang)不(bu)(bu)足(zu)以滿(man)足(zu)國(guo)務院國(guo)資(zi)(zi)(zi)委(wei)的監管(guan)要求(qiu)。

拍(pai)賣機構(gou)運用其豐富的(de)社會資源，可(ke)以向委托人提供下述(shu)服務，并取得較(jiao)好的(de)實際效果(guo)。

（1）平行(xing)關聯增值服務

①在簽(qian)訂委托拍(pai)賣合同前的提前介入制；

②拍賣前的策(ce)劃(hua)方案設計；

③通(tong)過拍賣預告、項目推薦會等方式(shi)擴(kuo)大受眾面、獲取市(shi)場信(xin)息，供委(wei)托人參考(kao)；

④積極(ji)配合(he)委托人(ren)完善(shan)拍賣標的(de)物(wu)的(de)手續。

（2）縱向延伸服務

①以拍賣前的摸(mo)底、接觸為基礎(chu)，在拍賣后協助委(wei)托人(ren)清場；

②協助買受人辦理按揭貸(dai)款、過戶等手續；

③代委托人協調或做(zuo)好物業的修(xiu)復工作；

④代委托人做好欠費(fei)等調查工作；

⑤協助買受(shou)人聯系并(bing)指(zhi)導訴訟工作，保(bao)證拍賣后期工作的有序開展。

4.產權交易機(ji)構掛牌交易

產(chan)權交易(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)機(ji)構(gou)(gou)的(de)交易(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)成本與(yu)直(zhi)接(jie)委托拍賣相(xiang)近，進(jin)場交易(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)流程與(yu)拍賣基(ji)本相(xiang)似（交易(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)方式可選用拍賣進(jin)行(xing)），基(ji)本步驟為掛牌申報(bao)、信(xin)息(xi)(xi)披露(lu)、舉牌受讓、競價和成交簽約。產(chan)權交易(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)機(ji)構(gou)(gou)能夠提供政策、法規咨詢和業務指導(dao)，確保國(guo)有(you)低效(xiao)不動產(chan)處置符合國(guo)家法律法規及現行(xing)政策的(de)規定，并能夠滿足政府相(xiang)關部門對國(guo)有(you)資產(chan)監管的(de)要(yao)求(qiu)。但產(chan)權交易(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)機(ji)構(gou)(gou)對申報(bao)材料(liao)審(shen)核較(jiao)(jiao)嚴，一(yi)般要(yao)求(qiu)梳理干凈、權利清晰的(de)資產(chan)進(jin)場交易(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)（在租(zu)賃期內(nei)一(yi)般要(yao)求(qiu)予以清場），且(qie)信(xin)息(xi)(xi)披露(lu)時(shi)間較(jiao)(jiao)長（不低于10個工作日），難以滿足企(qi)業在較(jiao)(jiao)短(duan)時(shi)間內(nei)達成交易(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)意(yi)愿(yuan)。

產(chan)權(quan)交易機構作為一種交易平臺(tai)，目前在提供增(zeng)值服務方(fang)面表現欠缺，成交后續(xu)工作一般也由轉讓方(fang)與(yu)受讓方(fang)自(zi)行辦理(li)過戶手續(xu)，企業須投入大(da)量(liang)的人力(li)、物力(li)、財力(li)予以配合(he)。為此(ci)，此(ci)種模式難以達到(dao)低效(xiao)類(lei)資產(chan)進行快(kuai)速處置的目標(biao)。

四、低效不動產處(chu)置存在的問題

1.缺乏(fa)評估價格(ge)的(de)時效(xiao)性(xing)

一(yi)般而言，評估(gu)(gu)報告的(de)(de)(de)有效性(xing)(xing)(xing)通常為一(yi)年。若是(shi)年初評估(gu)(gu)年底交(jiao)易，根據當前的(de)(de)(de)房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)場(chang)的(de)(de)(de)波動性(xing)(xing)(xing)，資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)成交(jiao)價(jia)格(ge)(ge)(ge)將(jiang)與(yu)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)評估(gu)(gu)價(jia)格(ge)(ge)(ge)差(cha)異很大。評估(gu)(gu)價(jia)格(ge)(ge)(ge)對(dui)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)處(chu)置的(de)(de)(de)實(shi)現起著(zhu)至關(guan)重要的(de)(de)(de)作用(yong)。若評估(gu)(gu)價(jia)格(ge)(ge)(ge)偏(pian)離市(shi)場(chang)價(jia)格(ge)(ge)(ge)（原則上不得低于評估(gu)(gu)價(jia)），特別(bie)是(shi)商辦房，將(jiang)會嚴重影響資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)交(jiao)易。為此，評估(gu)(gu)時(shi)需(xu)要全面披露資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)瑕疵(ci)狀況，充分挖掘資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)內在價(jia)值(zhi)，體現一(yi)房一(yi)價(jia)的(de)(de)(de)評估(gu)(gu)要求(qiu)，并科學合理地(di)(di)掌握委托評估(gu)(gu)與(yu)處(chu)置計劃相匹配的(de)(de)(de)節(jie)奏，確保評估(gu)(gu)與(yu)市(shi)場(chang)價(jia)格(ge)(ge)(ge)波動相符合，提(ti)高資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)價(jia)格(ge)(ge)(ge)的(de)(de)(de)市(shi)場(chang)競(jing)爭性(xing)(xing)(xing)與(yu)可(ke)操作性(xing)(xing)(xing)。

2.缺(que)乏(fa)處(chu)置稅務工作的統(tong)籌策劃

國有低(di)效(xiao)(xiao)不動(dong)產(chan)(chan)處(chu)(chu)置(zhi)稅(shui)(shui)務(wu)策(ce)劃(hua)，是(shi)(shi)一(yi)項系統(tong)性(xing)的(de)(de)(de)工程。低(di)效(xiao)(xiao)不動(dong)產(chan)(chan)與其他物權資產(chan)(chan)存(cun)(cun)在(zai)(zai)一(yi)定的(de)(de)(de)差別，按照(zhao)其不動(dong)產(chan)(chan)物權屬性(xing)，低(di)效(xiao)(xiao)不動(dong)產(chan)(chan)交(jiao)易(yi)成功(gong)后(hou)還(huan)需(xu)要進(jin)行(xing)法律層(ceng)面的(de)(de)(de)產(chan)(chan)權轉移登(deng)記(ji)。由此帶來的(de)(de)(de)國有資產(chan)(chan)交(jiao)易(yi)機構(gou)的(de)(de)(de)稅(shui)(shui)務(wu)策(ce)劃(hua)與產(chan)(chan)權轉移登(deng)記(ji)的(de)(de)(de)稅(shui)(shui)務(wu)申報事項是(shi)(shi)否(fou)可以競合(he)，這還(huan)有待于(yu)今后(hou)的(de)(de)(de)工作實(shi)踐；其次(ci)是(shi)(shi)低(di)效(xiao)(xiao)不動(dong)產(chan)(chan)處(chu)(chu)置(zhi)與房地產(chan)(chan)交(jiao)易(yi)過戶之間(jian)存(cun)(cun)在(zai)(zai)一(yi)定時間(jian)周期性(xing)，可直接(jie)導致(zhi)過戶申報價格與市場價格存(cun)(cun)在(zai)(zai)一(yi)定的(de)(de)(de)差異性(xing)，如(ru)何對這部分差額進(jin)行(xing)稅(shui)(shui)收調(diao)節(jie)(jie)，需(xu)要進(jin)行(xing)系統(tong)性(xing)統(tong)籌策(ce)劃(hua)，合(he)理(li)節(jie)(jie)稅(shui)(shui)，從而減少(shao)處(chu)(chu)置(zhi)成本。

3.缺乏低(di)效不動(dong)產的(de)安全(quan)管理(li)

在(zai)處(chu)置(zhi)(zhi)實踐中，一旦該低效(xiao)不動產(chan)被(bei)列入處(chu)置(zhi)(zhi)的(de)范圍，往往會(hui)忽略該資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)的(de)安全性(xing)管理。為此(ci)，保(bao)持(chi)資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)的(de)安全性(xing)與完整(zheng)性(xing)是處(chu)置(zhi)(zhi)工(gong)作的(de)前(qian)提(ti)保(bao)證，需(xu)要進一步加強處(chu)置(zhi)(zhi)資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)在(zai)抵押、擔保(bao)、涉訴等方面的(de)管理；加強資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)處(chu)置(zhi)(zhi)的(de)風(feng)險(xian)管理，特(te)別(bie)是在(zai)資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)成交后(hou)尚(shang)未完成產(chan)權(quan)過(guo)戶前(qian)的(de)責任落實與風(feng)險(xian)管控，需(xu)要明確(que)管理責任，確(que)保(bao)資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)權(quan)屬轉移前(qian)的(de)穩定性(xing)、安全性(xing)、完整(zheng)性(xing)。

參考文獻：

篇6

廈(sha)門市_______________(以下簡稱(cheng)賣方)與_______同(tong)志(以下簡稱(cheng)買方)協商同(tong)意(yi)訂(ding)立本合同(tong)，條(tiao)款如下，以資信(xin)守(shou)。

第一條 賣方(fang)將坐(zuo)落于廈(sha)門市________區_________路(街(jie)、里(li)、巷)_______號(幢(chuang))________室出售(shou)給買方(fang)。該住房(fang)為_______結構，于______年_______月竣工，建(jian)筑面(mian)積共_______平方(fang)米(mi)。

第二(er)條(tiao) 以(yi)成(cheng)本價、統建(jian)解困房(fang)(fang)價、房(fang)(fang)改(gai)經濟適用住(zhu)房(fang)(fang)價、商品房(fang)(fang)指導價(或評估(gu)價)購買(mai)的獲(huo)得全部產權(quan)。高層(ceng)住(zhu)宅以(yi)標準價購買(mai)的獲(huo)得________%產權(quan)。

第三條 計價：

 1、不超標面積_________平方米，以_________價(jia)出(chu)售，單價(jia)_______元，計______元。

2、雜物間(jian)面積________平方米(mi)(mi)(層高2.2米(mi)(mi)以下[ ];層高2.2米(mi)(mi)以上[ ])，單價________元，計_______元。

3、超(chao)標面積________平方(fang)米，單(dan)價________元(yuan)，計(ji)_________元(yuan)。

4、超商品房指導價計________元(yuan)。

5、超標準裝修計_______元。

6、工齡折扣________年，計___________元(yuan)。

實際付款(kuan)：1+2+3+4+5-6=________元

人民(min)幣(大寫)：_____拾_____萬______仟______佰(bai)______拾_____元。

第四條(tiao) 該房產(chan)建筑面積的計算以土地房屋權屬(shu)證(zheng)書記載(zai)為(wei)準。

第五條 購(gou)買單位自管公(gong)有(you)住房的，由(you)賣方持本(ben)合(he)同、《公(gong)有(you)住房出售核(he)定表》、個人(ren)交款單、房改專(zhuan)用發(fa)票(piao)、戶(hu)口簿(bu)(bu)，到市國(guo)土(tu)(tu)資(zi)源與房產管理(li)局(ju)(ju)統一辦(ban)理(li)產權(quan)登記。購(gou)買市國(guo)土(tu)(tu)資(zi)源與房產管理(li)局(ju)(ju)管理(li)的公(gong)有(you)住房，買方直接憑本(ben)合(he)同、房改專(zhuan)用發(fa)票(piao)、戶(hu)口簿(bu)(bu)，到市國(guo)土(tu)(tu)資(zi)源與房產管理(li)局(ju)(ju)統一辦(ban)理(li)產權(quan)登記。

第(di)六條 買方與毗(pi)鄰房(fang)產共同享有使用(yong)住房(fang)共用(yong)部位共用(yong)設(she)施設(she)備(bei)(如走廊、梯級、通道(dao)、供電(dian)、供水、排水、共用(yong)天線等系統)。住房(fang)共用(yong)部位共用(yong)設(she)施設(she)備(bei)的維(wei)修(xiu)按《住房(fang)共用(yong)部位共用(yong)設(she)施設(she)備(bei)維(wei)修(xiu)基金管理辦法》執(zhi)法。

第(di)七條 買方取得(de)該房產后，自行(xing)管理和維修、養護(hu)，保證(zheng)房屋安(an)全(quan)使(shi)用。

第(di)八條(tiao) 買(mai)方使用(yong)該產業時必須遵(zun)守國家法律、法規及有關規定，遵(zun)守社會公德和(he)維護公共利益(yi)。

第九(jiu)條(tiao) 買方(fang)取得該房(fang)產后，不(bu)得擅自改變住房(fang)的(de)使用功能和(he)房(fang)屋建(jian)(jian)設結構，不(bu)得拆(chai)改上下水管道、供電設備、公共(gong)電視天線、通信(xin)和(he)煤氣等管線;不(bu)得更改建(jian)(jian)筑物外(wai)觀(guan)藝術造型，嚴禁(jin)在房(fang)頂、陽臺(tai)及(ji)公共(gong)地上搭建(jian)(jian)。買方(fang)若有(you)違反本條(tiao)規定，賣方(fang)有(you)權責(ze)令其恢復原狀(zhuang)、補償由此造成的(de)一(yi)切(qie)經濟損失或承擔(dan)法(fa)律責(ze)任。

 第十條 買賣雙方應共同遵守廈門市住房制度改革的有(you)關政策(ce)及規定，雙方如在合同履(lv)行(xing)中發(fa)生爭(zheng)議(yi)，應本著友好(hao)精(jing)神，協商不成，雙方均有(you)權訴法(fa)院。

第十(shi)一(yi)條(tiao) 其他事(shi)項：___________________________________________

第(di)十(shi)二條 本合同自簽字之日(ri)生(sheng)效。本合同一(yi)式二份。買賣雙(shuang)方各執一(yi)份，每份合同具有同等法律(lv)效力。

賣方(蓋章)_____________ 買方(蓋章)______________

篇7

各區人民政府，市直各委(wei)、辦(ban)、局（公司）：《福州市城(cheng)市危(wei)險(xian)住房改(gai)造暫(zan)行(xing)(xing)規定》已經(jing)市政府研究同意，現予(yu)頒發，請認(ren)真貫徹執行(xing)(xing)。

福州市人民政府

二三(san)年一月(yue)二十(shi)三(san)日

福州市城(cheng)市危險住房改造暫行(xing)規定

第一章、總則

第(di)一條(tiao)、為加強(qiang)城市(shi)危險住(zhu)房(fang)改(gai)造工作的管理，保(bao)障(zhang)房(fang)屋居住(zhu)和使用安全，改(gai)善(shan)居住(zhu)條(tiao)件(jian)，根據《國務院(yuan)關(guan)于進一步深化(hua)城鎮住(zhu)房(fang)制(zhi)度改(gai)革加快住(zhu)房(fang)建設的通知(zhi)》（國發(fa)〖1998〗23號）、《福(fu)州市(shi)城市(shi)房(fang)屋拆遷(qian)管理辦(ban)法》和《福(fu)州市(shi)土地儲備實施(shi)暫行辦(ban)法》及有關(guan)法律、法規，結合我市(shi)實際，制(zhi)定本規定。

第二條、凡在本市規劃區范(fan)圍內拆(chai)除危(wei)險住(zhu)房進行(xing)改建(jian)的，適用本規定(ding)。

第三條、本規(gui)定所稱危險住(zhu)房(fang)(fang)，是指根據國家建(jian)設部《危險房(fang)(fang)屋鑒定標(biao)準(zhun)》（JGJ125—99）的有關(guan)規(gui)定，經福州(zhou)市危房(fang)(fang)鑒定站鑒定危險等級屬C級或D級，不能保(bao)證居住(zhu)和使(shi)用安全的住(zhu)房(fang)(fang)。

危(wei)房改造地塊是指經鑒定屬危(wei)險住房，規(gui)劃功(gong)能為住宅建設(she)用地的地塊。

第(di)四(si)條、本規定所稱(cheng)危險住(zhu)(zhu)房改造，是(shi)指(zhi)拆除經(jing)市危險住(zhu)(zhu)房認定小組認定的(de)(de)危險住(zhu)(zhu)房和附屬(shu)物以及(ji)與(yu)之相毗連的(de)(de)其他(ta)房屋和附屬(shu)物，并進行(xing)改造的(de)(de)行(xing)為(wei)。

第五條(tiao)、福州市房(fang)(fang)地產管(guan)理局(ju)(ju)為(wei)本市危險(xian)住(zhu)房(fang)(fang)改(gai)造(zao)的行政主管(guan)部門，市計委(wei)、建設局(ju)(ju)、財政局(ju)(ju)、規劃局(ju)(ju)、國土資源局(ju)(ju)等有關部門應(ying)在各自職(zhi)能范圍內協(xie)同做好危險(xian)住(zhu)房(fang)(fang)改(gai)造(zao)工作，當地政府負(fu)責(ze)本行政區域內危險(xian)住(zhu)房(fang)(fang)改(gai)造(zao)的組織(zhi)實施。

第二章、危(wei)險住房改造認定

第六條、成立市(shi)危險(xian)住房(fang)(fang)(fang)認(ren)定小組(zu)。認(ren)定小組(zu)由市(shi)房(fang)(fang)(fang)管局牽頭，市(shi)計委、建(jian)設局、財政局、規劃局、國土資源局等部(bu)門(men)派員組(zu)成，負(fu)責危險(xian)住房(fang)(fang)(fang)的認(ren)定工作。

第七條、危險(xian)住(zhu)房(fang)改(gai)造必須由產(chan)權(quan)單位（已房(fang)改(gai)的(de)(de)由業主管理委員會）委托市危險(xian)住(zhu)房(fang)鑒定(ding)(ding)(ding)(ding)站鑒定(ding)(ding)(ding)(ding)，之后向市危房(fang)認定(ding)(ding)(ding)(ding)小組(zu)提出(chu)認定(ding)(ding)(ding)(ding)申(shen)請。市危險(xian)住(zhu)房(fang)認定(ding)(ding)(ding)(ding)小組(zu)在受理申(shen)請之日起1個月內(nei)，應當(dang)作(zuo)出(chu)認定(ding)(ding)(ding)(ding)或不予認定(ding)(ding)(ding)(ding)的(de)(de)批復（如(ru)屬(shu)特(te)殊情況(kuang)時限另定(ding)(ding)(ding)(ding)）。市危險(xian)住(zhu)房(fang)認定(ding)(ding)(ding)(ding)小組(zu)對提交的(de)(de)技術鑒定(ding)(ding)(ding)(ding)結論有異議的(de)(de)，可以指定(ding)(ding)(ding)(ding)其他有資質(zhi)的(de)(de)鑒定(ding)(ding)(ding)(ding)機構(gou)重新鑒定(ding)(ding)(ding)(ding)。

第八條(tiao)、經(jing)認定為危險(xian)住房的，產(chan)權(quan)單位或業主管理委(wei)員會(hui)應(ying)編制改造規(gui)劃(hua)方案，報市(shi)規(gui)劃(hua)局審定并確定規(gui)劃(hua)指標；應(ying)委(wei)托有(you)資質的房屋(wu)拆(chai)遷(qian)實(shi)施單位進行(xing)拆(chai)遷(qian)安(an)置(zhi)費(fei)用的摸底測(ce)算；應(ying)委(wei)托有(you)資質的地(di)價評估(gu)機(ji)構進行(xing)地(di)價評估(gu)，之后將(jiang)上述材料送(song)市(shi)土地(di)發(fa)展(zhan)中心進行(xing)土地(di)收購儲備評估(gu)。

市(shi)土地(di)發展(zhan)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)應在收(shou)到上(shang)述材料(liao)后一周內對該地(di)塊(kuai)土地(di)收(shou)購儲(chu)備(bei)提出(chu)意見。對列入收(shou)購儲(chu)備(bei)的危房地(di)塊(kuai)，改造責任轉由(you)市(shi)土地(di)發展(zhan)中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)負責。

第(di)九條、市危(wei)(wei)房鑒定站和市土地發(fa)展中心的危(wei)(wei)房鑒定和收購(gou)評估(gu)應實(shi)(shi)事求是。危(wei)(wei)房鑒定報告(gao)應如實(shi)(shi)反(fan)映房屋狀況；土地收購(gou)評估(gu)報告(gao)應客觀反(fan)映危(wei)(wei)房地塊(kuai)(kuai)改(gai)造成本、稅(shui)費構成、地塊(kuai)(kuai)收購(gou)的評估(gu)以及預期盈虧分析等，并提出是否收購(gou)儲備的意見。

第三章、組織實施

第十條、經(jing)市危(wei)險住房(fang)認定(ding)小組(zu)認定(ding)屬成片危(wei)險住房(fang)改(gai)造(zao)的(de)地(di)塊(kuai)，由(you)市土地(di)發展中心優先(xian)收購(gou)或(huo)由(you)區政府組(zu)織進(jin)行舊屋區成片改(gai)造(zao)。

第十一(yi)條、規劃(hua)中(zhong)屬于公共設(she)(she)施和市(shi)政(zheng)設(she)(she)施用地(di)(di)的(de)危險住房地(di)(di)塊，應統(tong)一(yi)實行貨幣補償或易地(di)(di)安置，安置房成本(ben)中(zhong)土(tu)地(di)(di)費用部分，經財政(zheng)部門核(he)實后，可按(an)該地(di)(di)塊的(de)規劃(hua)用途，從(cong)其專(zhuan)項資(zi)金中(zhong)列支。

第十二(er)條、危(wei)房戶自行集(ji)資改(gai)造，由危(wei)房產權單位或業主管(guan)理委員會(hui)提出申請，經市危(wei)房認定小(xiao)組(zu)認定并報(bao)市政(zheng)府批準后組(zu)織實施。

第十(shi)三條、自行集(ji)資改(gai)造項目，原(yuan)面(mian)(mian)積部(bu)分，可按(an)土(tu)地(di)基準(zhun)地(di)價經綜合修正后的樓(lou)面(mian)(mian)地(di)價10％補交土(tu)地(di)出讓金(jin)(jin)，新(xin)增面(mian)(mian)積部(bu)分按(an)增加面(mian)(mian)積10％以內、10％～20％、20％以上分別(bie)按(an)上述樓(lou)面(mian)(mian)地(di)價10％、20％、30％繳(jiao)交土(tu)地(di)出讓金(jin)(jin)。

第十四條(tiao)、自行(xing)集資改造項目應(ying)按照城市(shi)總體(ti)規劃(hua)組織實施，并符合規劃(hua)用地性質和規劃(hua)技術規定。

危房(fang)(fang)的戶(hu)(hu)建(jian)筑面積未達職(zhi)工住房(fang)(fang)控制面積標準且未房(fang)(fang)改(gai)(gai)的，或已房(fang)(fang)改(gai)(gai)但未達標面積部分未領取貨(huo)幣補貼的，可按職(zhi)工房(fang)(fang)改(gai)(gai)控制面積標準確定危改(gai)(gai)房(fang)(fang)的戶(hu)(hu)建(jian)筑面積，同時，取消該職(zhi)工住房(fang)(fang)改(gai)(gai)革貨(huo)幣補貼。

危房(fang)(fang)的(de)戶建筑(zhu)(zhu)面(mian)積已達職工住房(fang)(fang)控制(zhi)面(mian)積標準的(de)，危改房(fang)(fang)的(de)總建筑(zhu)(zhu)面(mian)積不得超過原房(fang)(fang)總建筑(zhu)(zhu)面(mian)積的(de)20％。

第十(shi)五(wu)條(tiao)、對于(yu)資(zi)金難以(yi)平衡(heng)等原因確(que)需改(gai)變原規劃(hua)指標的集資(zi)改(gai)造項(xiang)目，由改(gai)造實施單位提出申請，經(jing)規劃(hua)部門同意，并(bing)報市政府批(pi)準后，可(ke)根(gen)據具體情況(kuang)酌情確(que)定規劃(hua)建筑密度和(he)容積率(lv)。

第十六條(tiao)、已經房(fang)改(gai)的(de)危(wei)險(xian)住房(fang)，其集(ji)資(zi)改(gai)造(zao)可提(ti)取使用(yong)本幢公(gong)用(yong)部位(wei)維修(xiu)(xiu)(xiu)基金(jin)(jin)(jin)，待改(gai)造(zao)后再按有(you)關規定(ding)標準由(you)產權人直接(jie)建立房(fang)屋共(gong)用(yong)維修(xiu)(xiu)(xiu)基金(jin)(jin)(jin)。集(ji)資(zi)改(gai)造(zao)時未(wei)提(ti)取使用(yong)本幢房(fang)屋共(gong)用(yong)維修(xiu)(xiu)(xiu)基金(jin)(jin)(jin)，直接(jie)轉為集(ji)資(zi)改(gai)造(zao)后的(de)房(fang)屋共(gong)用(yong)維修(xiu)(xiu)(xiu)基金(jin)(jin)(jin)。

第(di)十(shi)七條(tiao)、危(wei)房(fang)改(gai)造地(di)塊(kuai)由產(chan)權單位引進房(fang)地(di)產(chan)企業(ye)合作(zuo)改(gai)造的，應經市(shi)(shi)(shi)危(wei)房(fang)認定(ding)小組認定(ding)，明(ming)確(que)地(di)塊(kuai)四至范圍、規劃指(zhi)標、建設時限(xian)等，報(bao)市(shi)(shi)(shi)政(zheng)府審核(he)批準，由產(chan)權單位委(wei)托市(shi)(shi)(shi)國土資(zi)源局掛牌。

第十(shi)八(ba)條、危房改(gai)(gai)造地(di)(di)塊(kuai)引進房地(di)(di)產企(qi)業合作改(gai)(gai)造，以(yi)繳交的土(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)金為標的進行掛(gua)(gua)牌(pai)出(chu)讓(rang)，掛(gua)(gua)牌(pai)底價按土(tu)地(di)(di)評估價與經市房管局核定(ding)的拆遷安置成本之間的差(cha)(cha)額確定(ding)。差(cha)(cha)額低(di)于市政府規定(ding)的地(di)(di)段(duan)差(cha)(cha)、配套(tao)費的，掛(gua)(gua)牌(pai)底價按該規定(ding)的地(di)(di)段(duan)差(cha)(cha)、配套(tao)費確定(ding)。

第(di)十九(jiu)條(tiao)、經(jing)掛牌(pai)競得危房(fang)改造地塊的房(fang)地產開發企業應在(zai)限期內實施改造，拆遷(qian)安置按(an)照《福(fu)州市城市房(fang)屋拆遷(qian)管理(li)辦(ban)法》及有關規(gui)定執行。

第二十條、舊屋區(qu)(qu)改造范圍內的危險住(zhu)房(fang)(fang)和(he)由政(zheng)府指定開(kai)發單位(wei)進(jin)行成片改造危險住(zhu)房(fang)(fang)，按照《福州市(shi)城市(shi)房(fang)(fang)屋拆遷管理辦法》和(he)《福州市(shi)棚(peng)屋區(qu)(qu)拆遷安置優惠政(zheng)策》及有(you)關(guan)規定執(zhi)行。

第二十一條、對(dui)直(zhi)管公房(fang)和私房(fang)中的危險(xian)住房(fang)進(jin)行改造，經(jing)市政(zheng)(zheng)府批準后由當(dang)地政(zheng)(zheng)府牽頭組織實施。

第(di)二(er)十二(er)條、近期無法實(shi)施改(gai)造的危險(xian)住房(fang)，由產(chan)權(quan)人（或業主委員會）向市危險(xian)房(fang)屋(wu)鑒定(ding)站申請危房(fang)鑒定(ding)，市危險(xian)房(fang)屋(wu)鑒定(ding)站提出加(jia)固(gu)意見，產(chan)權(quan)人應采(cai)取(qu)措施加(jia)強(qiang)房(fang)屋(wu)的維修加(jia)固(gu)，確保房(fang)屋(wu)使用安全。

第二十三條、對(dui)經(jing)鑒定為房(fang)屋整體出現(xian)險(xian)情（危險(xian)等級(ji)(ji)為D級(ji)(ji)）的危險(xian)住(zhu)(zhu)房(fang)，產權(quan)人(ren)和各責(ze)任(ren)單位(wei)應積極(ji)組(zu)織搬遷，確保住(zhu)(zhu)戶生命財產安全，并將情況及(ji)時報告當地政府。

第四章、配套措施

第二十(shi)四條(tiao)、危險住房(fang)(fang)拆遷地塊(kuai)中的(de)公房(fang)(fang)住戶申請購買(mai)安置(zhi)房(fang)(fang)產權的(de)，經產權人同意后(hou)可以購買(mai)。

第二十五條、危(wei)險住房(fang)(fang)拆(chai)遷戶(hu)購(gou)買(mai)經(jing)濟適(shi)(shi)用(yong)房(fang)(fang)安置(zhi)，享受經(jing)濟適(shi)(shi)用(yong)房(fang)(fang)購(gou)房(fang)(fang)戶(hu)待遇。

第二十六(liu)條、危險住(zhu)(zhu)房(fang)拆遷戶購買(mai)安(an)置房(fang)，可(ke)按規定申(shen)請(qing)住(zhu)(zhu)房(fang)公積金(jin)抵押貸款(kuan)或個人住(zhu)(zhu)房(fang)抵押貸款(kuan)，市住(zhu)(zhu)房(fang)資金(jin)管(guan)理中(zhong)心(xin)和金(jin)融(rong)機構應予積極支(zhi)持。

第二十七條、屬(shu)于(yu)政府規定的最(zui)低(di)生活保(bao)障線以下，無(wu)力購買安置(zhi)房，且(qie)城區(qu)范圍內(nei)無(wu)其他住房的危(wei)險住房拆遷(qian)戶，可申(shen)請承租廉租房。

第五章、附則

篇8

**金融辦：

根據*縣人大常委(wei)會關(guan)(guan)于(yu)報送優化(hua)營商環(huan)境工作材料相關(guan)(guan)要(yao)求，我行(xing)高(gao)度重視。我行(xing)一直(zhi)認真貫徹并落實(shi)支(zhi)持(chi)小(xiao)微企(qi)業金融(rong)(rong)服(fu)務的(de)精神，強(qiang)化(hua)小(xiao)微企(qi)業金融(rong)(rong)服(fu)務質效，降低(di)企(qi)業融(rong)(rong)資成本促進企(qi)業健(jian)康發展。現將(jiang)相關(guan)(guan)工作開展情況匯報如下(xia)：

一、基本情況

（一）企業信貸投(tou)放基本情(qing)況

截(jie)止2021年8月末，我行企(qi)業貸款余(yu)額**萬(wan)元，戶(hu)數(shu)**戶(hu)。其(qi)中，線下貸款貸**萬(wan)元，線上貸**萬(wan)元。

（二）企業(ye)信(xin)貸相(xiang)關工作開展情(qing)況

1、制定(ding)無還本續貸(dai)政策

我行(xing)根據銀(yin)監(jian)(jian)會《流動資(zi)金(jin)貸(dai)(dai)款管理(li)辦法(fa)(fa)》、《個人(ren)貸(dai)(dai)款管理(li)辦法(fa)(fa)》、《固定資(zi)產貸(dai)(dai)款管理(li)辦法(fa)(fa)》、《項目融(rong)(rong)資(zi)業(ye)務(wu)指(zhi)引(yin)(yin)》（簡稱“三辦法(fa)(fa)、一指(zhi)引(yin)(yin)”），以及《中國銀(yin)監(jian)(jian)會關于(yu)進一步落實小(xiao)微企業(ye)金(jin)融(rong)(rong)服務(wu)監(jian)(jian)管政(zheng)策的通(tong)知》文(wen)件(jian)精神，結合本(ben)行(xing)制度和具體管理(li)實踐(jian)，制定《***銀(yin)行(xing)股份有限公司接力通(tong)寶業(ye)務(wu)管理(li)辦法(fa)(fa)》。無還(huan)本(ben)續貸(dai)(dai)政(zheng)策使企業(ye)客戶只需(xu)結清(qing)利息無需(xu)還(huan)進貸(dai)(dai)款本(ben)金(jin)，即(ji)可辦理(li)續貸(dai)(dai)，減(jian)輕企業(ye)使用外部過(guo)橋(qiao)資(zi)金(jin)等費用支出，有效(xiao)降低(di)小(xiao)微企業(ye)融(rong)(rong)資(zi)成本(ben)。

2、加強銀企合作，降低貸(dai)款利(li)率

我行嚴(yan)格(ge)遵守人(ren)民銀行《人(ren)民幣(bi)利率管(guan)理規定(ding)》，并根(gen)據貸(dai)款風險(xian)程(cheng)度(du)，貸(dai)款形(xing)式等(deng)因素合理確定(ding)貸(dai)款利率，同時(shi)對(dui)重點扶持(chi)的小微企業適當(dang)調(diao)整貸(dai)款利率，

3、貸款服務收費(fei)情況 

我(wo)行信貸(dai)客(ke)戶(hu)辦(ban)理貸(dai)款(kuan)(kuan)，抵(di)(di)押(ya)登記(ji)費(fei)用、不動產抵(di)(di)押(ya)評估費(fei)用、房產保險費(fei)用均由我(wo)行承擔支付，這(zhe)在一定程度上減輕了貸(dai)款(kuan)(kuan)企業客(ke)戶(hu)的負擔。 

二、存在的困難和問題 

（一）傳統的存(cun)(cun)貸(dai)款業務階比重較重，無法滿足小微企(qi)業多樣化的金融(rong)需求(qiu)。目(mu)前我行(xing)(xing)傳統貸(dai)款業務占(zhan)比較大(da)，對企(qi)業的經營情(qing)(qing)況、擔保條件要求(qiu)較高，企(qi)業融(rong)資方式較為單(dan)一，雖(sui)然今年來我行(xing)(xing)在產(chan)品種類、擔保條件等方面逐步根據企(qi)業情(qing)(qing)況進行(xing)(xing)變化，但仍然和股(gu)份制銀(yin)靈活多樣的信(xin)貸(dai)產(chan)品存(cun)(cun)在差距。 

（二）新增線(xian)(xian)(xian)上(shang)(shang)(shang)產品(pin)(pin)需(xu)要(yao)進(jin)一(yi)步(bu)優(you)化。目前新增線(xian)(xian)(xian)上(shang)(shang)(shang)產品(pin)(pin)業務(wu)，能夠在審批流程(cheng)、審批時效、貸款利率等方面為企(qi)業提(ti)供良好的(de)金融服務(wu)，但(dan)由于(yu)介入(ru)較晚在整(zheng)個(ge)授(shou)(shou)信(xin)辦理過程(cheng)中(zhong)還存在一(yi)定的(de)缺點，例如，線(xian)(xian)(xian)上(shang)(shang)(shang)產品(pin)(pin)必(bi)須先開(kai)戶才能夠為企(qi)業試算授(shou)(shou)信(xin)額度，開(kai)戶完畢后兩個(ge)工作日才能為企(qi)業進(jin)行試算授(shou)(shou)信(xin)額度等，一(yi)定程(cheng)度上(shang)(shang)(shang)影響企(qi)業融資過程(cheng)中(zhong)體驗(yan)感。

四、下一階段工作計劃 

（一(yi)）合力增加(jia)中長(chang)(chang)期(qi)(qi)貸(dai)(dai)(dai)款和(he)信(xin)用(yong)(yong)(yong)貸(dai)(dai)(dai)款支持。主(zhu)要是(shi)對信(xin)用(yong)(yong)(yong)較好(hao)的(de)小微(wei)企(qi)業可(ke)采用(yong)(yong)(yong)靈活的(de)貸(dai)(dai)(dai)款方式(shi)，給予(yu)符合條(tiao)件的(de)貸(dai)(dai)(dai)款戶一(yi)定(ding)的(de)授信(xin)額度，在較長(chang)(chang)時期(qi)(qi)內(nei)循環使用(yong)(yong)(yong)，貸(dai)(dai)(dai)款到期(qi)(qi)結清本金后(hou)在短時間(jian)內(nei)可(ke)完成(cheng)再發(fa)放的(de)工作(zuo)。同(tong)時，對于信(xin)用(yong)(yong)(yong)較好(hao)、企(qi)業經營情況較好(hao)的(de)企(qi)業發(fa)放信(xin)用(yong)(yong)(yong)貸(dai)(dai)(dai)款，讓更多的(de)小微(wei)企(qi)業享受快捷(jie)、便利的(de)金融服務。 

（二(er)）完善融(rong)資擔保(bao)(bao)體(ti)(ti)系(xi)建設(she)。努(nu)力與省科技(ji)廳協商合(he)作，立足本地實際(ji)，逐步(bu)增(zeng)加財(cai)政資金在擔保(bao)(bao)體(ti)(ti)系(xi)中(zhong)的(de)投入，政府擔保(bao)(bao)助力小(xiao)微企(qi)(qi)業融(rong)資，解決小(xiao)微企(qi)(qi)業擔保(bao)(bao)難(nan)問題，為企(qi)(qi)業快(kuai)速發展鋪(pu)路搭橋，科技(ji)金融(rong)是推動科技(ji)創新，加速企(qi)(qi)業科技(ji)成果轉(zhuan)化和(he)產業化的(de)有(you)力工具(ju)。 

篇9

內容摘要：市場經濟的(de)(de)今天，我國(guo)國(guo)有(you)資(zi)產(chan)(chan)(chan)在(zai)經濟發展中占主導地(di)位，本(ben)文對國(guo)有(you)資(zi)產(chan)(chan)(chan)管(guan)理(li)的(de)(de)現狀和(he)存在(zai)的(de)(de)問題(ti)進行了分析，并(bing)提出(chu)了加強(qiang)國(guo)有(you)資(zi)產(chan)(chan)(chan)管(guan)理(li)的(de)(de)對策(ce)，能有(you)效的(de)(de)防止(zhi)國(guo)有(you)資(zi)產(chan)(chan)(chan)流失，確(que)保(bao)國(guo)有(you)資(zi)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)安全(quan)與完整。

關鍵詞(ci)：國有資產 管(guan)理 流失 對策(ce)

國(guo)(guo)有(you)資(zi)產(chan)(chan)(chan)是指(zhi)國(guo)(guo)家以各(ge)(ge)種形式投(tou)資(zi)及其撥(bo)款、收(shou)益(yi)、接(jie)受饋(kui)贈(zeng)、憑(ping)借國(guo)(guo)家權力取得，或者根據法(fa)律認定的(de)(de)各(ge)(ge)類財產(chan)(chan)(chan)或財產(chan)(chan)(chan)權力。改革開放以來，我(wo)國(guo)(guo)的(de)(de)國(guo)(guo)有(you)資(zi)產(chan)(chan)(chan)得到了發(fa)展(zhan)(zhan)壯大(da)，它維系著(zhu)(zhu)我(wo)國(guo)(guo)經濟的(de)(de)命脈，支持著(zhu)(zhu)我(wo)國(guo)(guo)現代化的(de)(de)發(fa)展(zhan)(zhan)。如何管(guan)理(li)好國(guo)(guo)有(you)資(zi)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)問題成為當務之急，也成為人(ren)們關(guan)注的(de)(de)焦點。現代化的(de)(de)發(fa)展(zhan)(zhan)使原來的(de)(de)國(guo)(guo)有(you)資(zi)產(chan)(chan)(chan)管(guan)理(li)方法(fa)出現了諸多問題，以前的(de)(de)國(guo)(guo)有(you)資(zi)產(chan)(chan)(chan)管(guan)理(li)方法(fa)已經不能適(shi)應國(guo)(guo)有(you)經濟的(de)(de)發(fa)展(zhan)(zhan)，本文(wen)就這一問題進(jin)行(xing)了分析，并提(ti)出了加強國(guo)(guo)有(you)資(zi)產(chan)(chan)(chan)管(guan)理(li)的(de)(de)對策。

國(guo)有資(zi)產管理存在(zai)的問題

（一）管(guan)理(li)體制與管(guan)理(li)機(ji)制尚不健全

第(di)一，我國國有(you)(you)企業的(de)(de)(de)資金來(lai)源(yuan)主要采用(yong)的(de)(de)(de)是財政撥款(kuan)、計劃劃撥、部門和單位無償占用(yong)的(de)(de)(de)事業型機(ji)制。這種機(ji)制沒(mei)(mei)有(you)(you)科學、嚴謹、系統(tong)的(de)(de)(de)經濟核(he)算，沒(mei)(mei)有(you)(you)按照市(shi)場經濟的(de)(de)(de)運(yun)行規律進(jin)行資產(chan)評估和變動(dong)，也就(jiu)不(bu)可能(neng)通過自(zi)身運(yun)作創造的(de)(de)(de)價值(zhi)及時有(you)(you)效地投入運(yun)行。第(di)二，國有(you)(you)資產(chan)在(zai)建造、分配、使(shi)用(yong)、維護等環節(jie)中缺(que)乏(fa)(fa)科學系統(tong)的(de)(de)(de)管(guan)理，管(guan)理結構(gou)松散，中間環節(jie)漏(lou)洞較(jiao)多，造成管(guan)理脫節(jie)。第(di)三，分散多頭，責權劃分不(bu)明確。例如(ru)，很多企業的(de)(de)(de)國有(you)(you)資產(chan)管(guan)理尚未統(tong)一于一位領導來(lai)主管(guan)，而是由不(bu)同的(de)(de)(de)領導審(shen)批各(ge)自(zi)分管(guan)部門所需的(de)(de)(de)資產(chan)。資產(chan)管(guan)理存在(zai)分散多頭、歸(gui)口不(bu)一的(de)(de)(de)問(wen)(wen)題(ti)(ti)。相關的(de)(de)(de)部門都管(guan)一點，表(biao)面上看，似乎(hu)是分門別(bie)類(lei)安排到位，其實在(zai)總體控(kong)制上卻(que)是混亂的(de)(de)(de)、缺(que)少一致性的(de)(de)(de)。沒(mei)(mei)有(you)(you)明確管(guan)理范圍(wei)，責權劃分不(bu)明確，出(chu)了問(wen)(wen)題(ti)(ti)就(jiu)相互扯皮、相互推諉。第(di)四，管(guan)理制度中缺(que)乏(fa)(fa)行之有(you)(you)效的(de)(de)(de)約束機(ji)制，缺(que)乏(fa)(fa)有(you)(you)效的(de)(de)(de)審(shen)計監督(du)。第(di)五，“重錢輕物，重用(yong)輕管(guan)”的(de)(de)(de)傳統(tong)思想仍然(ran)普遍存在(zai)。管(guan)理人員對資產(chan)產(chan)權觀念、資產(chan)保值(zhi)增值(zhi)的(de)(de)(de)意識(shi)比較(jiao)淡薄。

（二）非經營(ying)性資產配置不(bu)合理(li)

過去，各大企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)主要依賴(lai)于行政手段對其(qi)所屬部(bu)門(men)進行資(zi)產(chan)無償(chang)配(pei)給，沒有(you)(you)(you)規范化的(de)(de)分配(pei)標準和科學(xue)的(de)(de)、系統的(de)(de)、與企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)現(xian)狀(zhuang)及未來發展相適應的(de)(de)資(zi)產(chan)使(shi)(shi)用(yong)(yong)分配(pei)管理(li)(li)制(zhi)(zhi)度。分配(pei)、管理(li)(li)無法可依、無章可循，缺乏相應的(de)(de)約束機制(zhi)(zhi)。在實際(ji)工作中，管理(li)(li)者(zhe)多(duo)是(shi)憑(ping)感覺(jue)、靠經驗來處理(li)(li)問題。資(zi)源一次性(xing)無償(chang)分配(pei)給所屬部(bu)門(men)，形成(cheng)(cheng)配(pei)給誰，誰就(jiu)有(you)(you)(you)永(yong)久支配(pei)權、收益權。國有(you)(you)(you)資(zi)產(chan)成(cheng)(cheng)了使(shi)(shi)用(yong)(yong)單位(wei)的(de)(de)“私(si)有(you)(you)(you)財(cai)產(chan)”，形成(cheng)(cheng)了實際(ji)上(shang)的(de)(de)“終身制(zhi)(zhi)”、“占(zhan)有(you)(you)(you)者(zhe)所有(you)(you)(you)制(zhi)(zhi)”。企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)資(zi)產(chan)所有(you)(you)(you)權成(cheng)(cheng)了一種形式，沒有(you)(you)(you)實質性(xing)的(de)(de)動態管理(li)(li)和調配(pei)權力。企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)如要調整國有(you)(you)(you)資(zi)產(chan)配(pei)置，促進資(zi)源流動，則是(shi)困難(nan)重重。這就(jiu)造成(cheng)(cheng)了企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)內各部(bu)門(men)之間國有(you)(you)(you)資(zi)產(chan)資(zi)源分配(pei)結(jie)構的(de)(de)不合理(li)(li)，出(chu)現(xian)苦樂不均、使(shi)(shi)用(yong)(yong)效率低下的(de)(de)現(xian)象。個別部(bu)門(men)甚至向外(wai)出(chu)租(zu)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)房產(chan)來謀(mou)取私(si)利，造成(cheng)(cheng)國有(you)(you)(you)資(zi)產(chan)大量流失(shi)。

（三）經營性資產產權(quan)不清

一(yi)些(xie)企(qi)業(ye)(ye)和(he)后勤(qin)集團(tuan)長期無(wu)償占(zhan)用企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)房屋和(he)設備(bei)，但沒(mei)(mei)有及時(shi)對他們占(zhan)用的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)產(chan)進(jin)行價值核準，也沒(mei)(mei)有辦理資(zi)產(chan)轉移申報(bao)審批(pi)手續，沒(mei)(mei)有明確各自的(de)(de)(de)(de)(de)權(quan)利和(he)義務，使得這些(xie)企(qi)業(ye)(ye)和(he)后勤(qin)集團(tuan)之(zhi)間的(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)權(quan)關系(xi)模糊不(bu)清。該(gai)上繳企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)費用不(bu)上繳，或只是(shi)象征性的(de)(de)(de)(de)(de)少量(liang)上繳，使企(qi)業(ye)(ye)投入的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)產(chan)無(wu)法(fa)得到合理補償。在進(jin)行最(zui)終(zhong)成本收(shou)益(yi)(yi)核算(suan)時(shi)，收(shou)益(yi)(yi)往往被個(ge)人占(zhan)有，而(er)虧損則由企(qi)業(ye)(ye)承擔。國有資(zi)產(chan)保(bao)值增(zeng)值無(wu)從談起。

（四）房產檔案(an)管理水平不高

國有(you)資產(chan)(chan)包括流(liu)動資產(chan)(chan)、固(gu)定資產(chan)(chan)、無形資產(chan)(chan)。在財務(wu)賬(zhang)(zhang)簿中(zhong)有(you)其(qi)價值(zhi)變(bian)(bian)動的(de)詳細記(ji)載。企業設備也有(you)明(ming)細臺賬(zhang)(zhang)，相較之下(xia)，房(fang)(fang)產(chan)(chan)卻隨時間推移而被忽視，無人管(guan)(guan)理，房(fang)(fang)產(chan)(chan)檔案記(ji)錄(lu)也中(zhong)斷(duan)，房(fang)(fang)產(chan)(chan)情況不明(ming)。這里著(zhu)重(zhong)談房(fang)(fang)產(chan)(chan)檔案管(guan)(guan)理的(de)重(zhong)要性。房(fang)(fang)產(chan)(chan)檔案詳細記(ji)載了產(chan)(chan)權(quan)(quan)來源及其(qi)歷史演變(bian)(bian)、房(fang)(fang)屋(wu)所處位(wei)置及其(qi)地界，是產(chan)(chan)權(quan)(quan)所有(you)人行使(shi)占有(you)、使(shi)用、受益和處分權(quan)(quan)利的(de)依據(ju)，是維(wei)護(hu)公有(you)財產(chan)(chan)不受侵犯的(de)憑據(ju)，是調解產(chan)(chan)權(quan)(quan)糾(jiu)紛(fen)的(de)根據(ju)；房(fang)(fang)產(chan)(chan)檔案全面(mian)記(ji)載了房(fang)(fang)屋(wu)設備租(zu)(zu)賃(lin)狀況、使(shi)用情況、面(mian)積、租(zu)(zu)金等，為維(wei)護(hu)正(zheng)常的(de)租(zu)(zu)賃(lin)關系、防(fang)止錯管(guan)(guan)、漏管(guan)(guan)、亂拆、亂改(gai)、損壞房(fang)(fang)屋(wu)設備，擅(shan)自轉租(zu)(zu)，轉讓、改(gai)變(bian)(bian)用途等行為的(de)發生(sheng)，提供管(guan)(guan)理和查處的(de)依據(ju)；房(fang)(fang)產(chan)(chan)檔案還(huan)詳細記(ji)載了企業職工的(de)職務(wu)（稱）、家庭(ting)人口、居(ju)住面(mian)積、室內(nei)設備條件和時間，為研究房(fang)(fang)屋(wu)需求和住房(fang)(fang)分配貨幣化(hua)改(gai)革(ge)提供依據(ju)。

然而，目前(qian)各大企(qi)業對(dui)房(fang)(fang)產(chan)檔(dang)(dang)案(an)管理(li)(li)的(de)重(zhong)視程(cheng)(cheng)度不(bu)(bu)夠。房(fang)(fang)產(chan)檔(dang)(dang)案(an)管理(li)(li)人員(yuan)專業素質水(shui)平差(cha)異很大，大家學習(xi)的(de)積極性(xing)、主(zhu)動性(xing)不(bu)(bu)高，滿足現狀(zhuang)，缺乏開拓進取精神。與(yu)此同時，隨著企(qi)業規模的(de)不(bu)(bu)斷發展，房(fang)(fang)產(chan)管理(li)(li)方(fang)面的(de)信(xin)(xin)(xin)息量也急劇增(zeng)加。在信(xin)(xin)(xin)息化(hua)日(ri)益(yi)普及(ji)的(de)今(jin)天，傳統的(de)管理(li)(li)方(fang)式(shi)已(yi)經難(nan)以適應(ying)目前(qian)的(de)工作(zuo)需(xu)求(qiu)。許多(duo)企(qi)業目前(qian)的(de)房(fang)(fang)產(chan)檔(dang)(dang)案(an)仍為紙質檔(dang)(dang)案(an)，現代化(hua)的(de)信(xin)(xin)(xin)息技術(shu)雖然已(yi)經有所運用(yong)(yong)，但十(shi)分有限，大多(duo)停留在數據處理(li)(li)上。信(xin)(xin)(xin)息化(hua)程(cheng)(cheng)度不(bu)(bu)高，信(xin)(xin)(xin)息更新速度慢，房(fang)(fang)產(chan)檔(dang)(dang)案(an)的(de)查詢(xun)和檢索都不(bu)(bu)方(fang)便。數據庫的(de)建設與(yu)當今(jin)信(xin)(xin)(xin)息傳輸技術(shu)的(de)要求(qiu)相差(cha)甚遠，檔(dang)(dang)案(an)的(de)價值和作(zuo)用(yong)(yong)遠遠未能得到有效的(de)挖掘與(yu)利(li)用(yong)(yong)。

加(jia)強國有(you)資產管理的對策

（一）改革(ge)管理體制(zhi)并完善規章制(zhi)度

建(jian)(jian)立(li)一(yi)個統一(yi)領(ling)(ling)導、行(xing)(xing)之有效(xiao)、責(ze)任到人(ren)(ren)(ren)(ren)的(de)國(guo)有資(zi)產(chan)(chan)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)體系(xi)。應明(ming)(ming)確一(yi)名領(ling)(ling)導主(zhu)管(guan)(guan)(guan)國(guo)有資(zi)產(chan)(chan)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)工作，并成(cheng)立(li)國(guo)有資(zi)產(chan)(chan)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)專職(zhi)(zhi)機(ji)構(gou)，實(shi)行(xing)(xing)歸口統一(yi)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)。成(cheng)立(li)以職(zhi)(zhi)能部(bu)門(men)、監督審(shen)計部(bu)門(men)及(ji)相(xiang)關資(zi)產(chan)(chan)使(shi)用(yong)單位(wei)參(can)加的(de)國(guo)有資(zi)產(chan)(chan)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)領(ling)(ling)導小組，負責(ze)制(zhi)(zhi)(zhi)定和(he)(he)完善適合企(qi)業(ye)自身情況(kuang)(kuang)的(de)資(zi)產(chan)(chan)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)制(zhi)(zhi)(zhi)度(du)、實(shi)施細則和(he)(he)確定使(shi)用(yong)調(diao)配(pei)方(fang)案，并確保這(zhe)些制(zhi)(zhi)(zhi)度(du)得(de)到貫徹執行(xing)(xing)。建(jian)(jian)立(li)健全(quan)(quan)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)制(zhi)(zhi)(zhi)度(du)，采用(yong)市場化的(de)協(xie)議、契約、合同(tong)等的(de)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)方(fang)式(shi)。在行(xing)(xing)政管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)上，要把國(guo)有資(zi)產(chan)(chan)的(de)建(jian)(jian)造(zao)、分(fen)配(pei)、使(shi)用(yong)和(he)(he)維護等方(fang)面有機(ji)的(de)結合起來，建(jian)(jian)立(li)一(yi)個“一(yi)條龍”式(shi)的(de)資(zi)產(chan)(chan)使(shi)用(yong)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)體制(zhi)(zhi)(zhi)。明(ming)(ming)確企(qi)業(ye)對國(guo)有資(zi)產(chan)(chan)資(zi)源的(de)所(suo)有權、分(fen)配(pei)權、處置權和(he)(he)收(shou)益權，明(ming)(ming)確企(qi)業(ye)內部(bu)二級(ji)(ji)單位(wei)對國(guo)有資(zi)產(chan)(chan)使(shi)用(yong)和(he)(he)內部(bu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)的(de)責(ze)任，建(jian)(jian)立(li)企(qi)業(ye)二級(ji)(ji)單位(wei)自我(wo)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)、自我(wo)約束的(de)機(ji)制(zhi)(zhi)(zhi)。全(quan)(quan)面實(shi)施資(zi)產(chan)(chan)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)責(ze)任制(zhi)(zhi)(zhi)，重點落(luo)實(shi)崗(gang)位(wei)責(ze)任，明(ming)(ming)確責(ze)任人(ren)(ren)(ren)(ren)，明(ming)(ming)確規定各級(ji)(ji)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)員具體職(zhi)(zhi)責(ze)范(fan)圍及(ji)因工作失(shi)職(zhi)(zhi)造(zao)成(cheng)損失(shi)應當承擔的(de)行(xing)(xing)政及(ji)經濟責(ze)任，解決因職(zhi)(zhi)責(ze)不清造(zao)成(cheng)無人(ren)(ren)(ren)(ren)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)、無人(ren)(ren)(ren)(ren)負責(ze)的(de)情況(kuang)(kuang)。監督部(bu)門(men)依法(fa)對資(zi)產(chan)(chan)的(de)真實(shi)性、合法(fa)性和(he)(he)效(xiao)益情況(kuang)(kuang)進行(xing)(xing)審(shen)查(cha)(cha)、評估和(he)(he)監督。制(zhi)(zhi)(zhi)定審(shen)計規則，檢查(cha)(cha)評比制(zhi)(zhi)(zhi)度(du)和(he)(he)獎懲辦法(fa)。

管(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)的(de)(de)主(zhu)體是人，只(zhi)有管(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)者的(de)(de)綜合管(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)素質和管(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)能力得到(dao)提(ti)高，管(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)辦(ban)法才能發揮功(gong)能。所(suo)以，在制度建設的(de)(de)同時，還要加強房產管(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)人員(yuan)(yuan)的(de)(de)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)意識，通過(guo)不斷培訓，提(ti)高人員(yuan)(yuan)業務素質，建立起(qi)一(yi)支工作認(ren)真、業務熟練(lian)的(de)(de)管(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)隊伍。

（二）建立動(dong)態定額管理和(he)超額有償使用制度

國有資產分配制度改革的基本原則是建立動(dong)態定(ding)額(e)管(guan)理和(he)超額(e)有償使用制度。

根據國家(jia)有(you)關規定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)并結合企(qi)業(ye)(ye)自身的實際(ji)情況(kuang)，對非(fei)經(jing)營性資產進行合理(li)定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)編。對超額(e)使(shi)用企(qi)業(ye)(ye)資產的部門，企(qi)業(ye)(ye)要(yao)收(shou)回其超額(e)部分，進行重新分配。根據實際(ji)情況(kuang)，若確需保留，則(ze)要(yao)根據有(you)償(chang)使(shi)用制度(du)，由企(qi)業(ye)(ye)收(shou)取資產資源占有(you)費(fei)；對不(bu)足(zu)定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)額(e)的部門，企(qi)業(ye)(ye)要(yao)給予(yu)補(bu)足(zu)，補(bu)足(zu)資產如有(you)困(kun)難則(ze)給予(yu)經(jing)濟上的補(bu)償(chang)。定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)編方案(an)從形成到具體操(cao)作實施，難度(du)都(dou)非(fei)常大(da)。其合理(li)性直接影響著定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)編管(guan)理(li)的可行性，因(yin)此在制定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)定(ding)(ding)(ding)(ding)(ding)編方案(an)時(shi)必須考(kao)慮以下幾點關鍵因(yin)素：

第一(yi)，注(zhu)意(yi)部門(men)之間的(de)(de)(de)差(cha)異。不同部門(men)在用(yong)房(fang)(fang)、設備要求上的(de)(de)(de)差(cha)異很(hen)大，必須保持各(ge)部門(men)的(de)(de)(de)平衡發(fa)展(zhan)。第二，企(qi)(qi)業(ye)發(fa)展(zhan)的(de)(de)(de)傾向性(xing)，即(ji)企(qi)(qi)業(ye)在科(ke)研、建房(fang)(fang)、人才(cai)引進等方面(mian)采取的(de)(de)(de)鼓勵政策；第三，企(qi)(qi)業(ye)用(yong)房(fang)(fang)現狀(zhuang)，即(ji)結合(he)本企(qi)(qi)業(ye)的(de)(de)(de)實(shi)際用(yong)房(fang)(fang)情況，制定出切合(he)實(shi)際的(de)(de)(de)用(yong)房(fang)(fang)系數；第四，實(shi)行動態管理。定額面(mian)積應(ying)根據企(qi)(qi)業(ye)發(fa)展(zhan)及各(ge)部門(men)的(de)(de)(de)實(shi)際情況動態變化，建議每幾(ji)年(nian)調整一(yi)次。總之，定編管理方案只(zhi)有具備高度綜合(he)性(xing)和可操(cao)作性(xing)，才(cai)有可能予以實(shi)施。

（三）明晰(xi)產權并確立有償使用制度

對財產(chan)的(de)(de)清查核實和(he)產(chan)權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)關(guan)系的(de)(de)明晰(xi)是(shi)防止國有資產(chan)流(liu)失(shi)必不可少的(de)(de)措施與手(shou)段。市場經(jing)(jing)濟的(de)(de)特征之一就(jiu)是(shi)明晰(xi)產(chan)權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)。明晰(xi)產(chan)權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)要求做好產(chan)權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)登記，產(chan)權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)界(jie)定(ding)，理順所(suo)有權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)、管理權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)和(he)經(jing)(jing)營權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)三者(zhe)(zhe)之間(jian)的(de)(de)關(guan)系，明確(que)所(suo)有者(zhe)(zhe)、管理者(zhe)(zhe)和(he)經(jing)(jing)營者(zhe)(zhe)之間(jian)的(de)(de)權(quan)(quan)(quan)(quan)(quan)利和(he)義務。為保證清產(chan)核資結果的(de)(de)公正性(xing)和(he)準確(que)性(xing)，具體工作(zuo)可聘(pin)請中介機構(gou)負責。

經(jing)營(ying)(ying)性房(fang)(fang)產(chan)(chan)有(you)(you)償使(shi)(shi)用(yong)(yong)管(guan)理的重點(dian)在于產(chan)(chan)權明晰(xi)基礎上的收費管(guan)理，其實質在于改革原有(you)(you)的無償使(shi)(shi)用(yong)(yong)管(guan)理體(ti)制(zhi)。企(qi)業(ye)(ye)對經(jing)營(ying)(ying)性房(fang)(fang)產(chan)(chan)資源(yuan)，實行(xing)租賃(lin)協(xie)議管(guan)理。根據不同地段(duan)、不同類型(xing)的房(fang)(fang)屋及(ji)不同類型(xing)的經(jing)營(ying)(ying)性實體(ti)，制(zhi)定不同的租金(jin)標(biao)準，租金(jin)納入(ru)成(cheng)本核(he)算。具體(ti)采取先簽(qian)協(xie)議，再(zai)交租金(jin)，最后(hou)使(shi)(shi)用(yong)(yong)的管(guan)理辦法。非(fei)經(jing)營(ying)(ying)性轉變為經(jing)營(ying)(ying)性的房(fang)(fang)地產(chan)(chan)資源(yuan)，必須由(you)使(shi)(shi)用(yong)(yong)單位提出(chu)申(shen)請，經(jing)國有(you)(you)資產(chan)(chan)管(guan)理部門(men)審核(he)，報企(qi)業(ye)(ye)領導批準方(fang)可辦理有(you)(you)關手續，并實行(xing)先簽(qian)訂租賃(lin)合同和(he)繳納租金(jin)再(zai)使(shi)(shi)用(yong)(yong)的管(guan)理辦法。

企(qi)業(ye)公用(yong)房(fang)(fang)(fang)管理改(gai)革所提倡的(de)(de)有(you)償收費管理只是(shi)調節房(fang)(fang)(fang)產(chan)資源的(de)(de)一種手(shou)段(duan)，而不是(shi)管理的(de)(de)最終目(mu)(mu)的(de)(de)。其最終目(mu)(mu)的(de)(de)是(shi)改(gai)革公用(yong)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)不合(he)理現狀，使全體企(qi)業(ye)職(zhi)工(gong)樹立“有(you)償使用(yong)、合(he)理使用(yong)”的(de)(de)理念，以最終實(shi)(shi)現企(qi)業(ye)房(fang)(fang)(fang)產(chan)資源的(de)(de)科學(xue)配置，切實(shi)(shi)提高房(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)使用(yong)效率，確保企(qi)業(ye)國有(you)資產(chan)保值、增值。

（四）建(jian)立完善的(de)信息化房(fang)地產檔案(an)

運(yun)用(yong)現(xian)代信息技(ji)術處理(li)(li)手段開(kai)發(fa)企業房(fang)產(chan)檔(dang)(dang)案(an)(an)信息資源，必將(jiang)極大地提高檔(dang)(dang)案(an)(an)資源的開(kai)發(fa)能力(li)和利用(yong)效(xiao)率(lv)，使企業房(fang)產(chan)檔(dang)(dang)案(an)(an)管(guan)(guan)理(li)(li)的整體水平明顯提高，大大減(jian)(jian)少(shao)房(fang)產(chan)管(guan)(guan)理(li)(li)在人(ren)力(li)、物力(li)和財力(li)上的投入(ru)，縮減(jian)(jian)工作(zuo)時間，提高工作(zuo)效(xiao)率(lv)。房(fang)產(chan)檔(dang)(dang)案(an)(an)信息化是(shi)先進(jin)科學技(ji)術手段和科學管(guan)(guan)理(li)(li)方(fang)法與傳統(tong)檔(dang)(dang)案(an)(an)管(guan)(guan)理(li)(li)方(fang)式的有(you)機結合，是(shi)企業開(kai)展企業數字化建設的必然趨勢。

要(yao)提高檔(dang)案信息(xi)(xi)化(hua)程度(du)，加快信息(xi)(xi)更新速度(du)，必須要(yao)接入企業網(wang)，使各管理(li)(li)(li)部(bu)門信息(xi)(xi)資(zi)源共享，隨時了解每個(ge)部(bu)門房產的(de)(de)使用、變(bian)動情況(kuang)，優化(hua)房源配(pei)置(zhi)，實(shi)現動態管理(li)(li)(li)。檔(dang)案信息(xi)(xi)化(hua)管理(li)(li)(li)的(de)(de)日趨完善(shan)，還要(yao)依(yi)靠掌(zhang)握現代化(hua)技術(shu)和管理(li)(li)(li)方法的(de)(de)檔(dang)案專業人員(yuan)來(lai)實(shi)現。因此，管理(li)(li)(li)人員(yuan)除了要(yao)破(po)除陳舊觀念、轉變(bian)思(si)想、提高對檔(dang)案信息(xi)(xi)化(hua)管理(li)(li)(li)重(zhong)要(yao)性的(de)(de)認識，還要(yao)注重(zhong)對先進信息(xi)(xi)技術(shu)的(de)(de)學習，不斷(duan)提高業務素質。

（五） 開發與利用企業周邊房地產資源

隨著市場經濟(ji)(ji)的迅猛發(fa)(fa)展，城市規模不(bu)斷擴(kuo)大，企(qi)業(ye)(ye)周(zhou)邊(bian)(bian)的土地(di)(di)(di)資(zi)源、房(fang)產資(zi)源不(bu)斷升(sheng)值(zhi)。因此(ci)合理開(kai)(kai)發(fa)(fa)與(yu)利用企(qi)業(ye)(ye)周(zhou)邊(bian)(bian)房(fang)地(di)(di)(di)產資(zi)源，將(jiang)會為企(qi)業(ye)(ye)帶(dai)來(lai)巨大的經濟(ji)(ji)收益，是國(guo)有資(zi)產增(zeng)值(zhi)的一項(xiang)重要舉措。利用企(qi)業(ye)(ye)周(zhou)邊(bian)(bian)土地(di)(di)(di)開(kai)(kai)發(fa)(fa)出來(lai)的沿街營業(ye)(ye)房(fang)，其(qi)特點是投資(zi)少(shao)、收益快，投資(zi)一般在短期內就能收回。所以切忌(ji)過去(qu)那種企(qi)業(ye)(ye)不(bu)開(kai)(kai)發(fa)(fa)，讓其(qi)它(ta)單位來(lai)開(kai)(kai)發(fa)(fa)，或讓隸(li)屬于(yu)企(qi)業(ye)(ye)的某(mou)個(ge)部(bu)門來(lai)開(kai)(kai)發(fa)(fa)，且開(kai)(kai)發(fa)(fa)后任其(qi)免費使(shi)用的時間過長，造成國(guo)有資(zi)產增(zeng)值(zhi)資(zi)金被開(kai)(kai)發(fa)(fa)單位侵占的做法。只(zhi)有企(qi)業(ye)(ye)直接開(kai)(kai)發(fa)(fa)周(zhou)邊(bian)(bian)房(fang)地(di)(di)(di)產，才能確保企(qi)業(ye)(ye)獲得最大收益。

結論

總(zong)之(zhi)，國(guo)(guo)(guo)有資產(chan)(chan)管(guan)理(li)問(wen)題是一項涉及面廣、技術(shu)性(xing)較強的(de)(de)具體工作(zuo)。近(jin)年(nian)來，我(wo)國(guo)(guo)(guo)國(guo)(guo)(guo)有資產(chan)(chan)流(liu)(liu)失(shi)現(xian)象屢見(jian)不(bu)鮮(xian)，平(ping)均每年(nian)流(liu)(liu)失(shi)、損(sun)失(shi)的(de)(de)國(guo)(guo)(guo)有資產(chan)(chan)至少達(da)五(wu)個億之(zhi)多，國(guo)(guo)(guo)有資產(chan)(chan)流(liu)(liu)失(shi)已經成為影響我(wo)國(guo)(guo)(guo)經濟發(fa)(fa)展(zhan)的(de)(de)重要問(wen)題。我(wo)們不(bu)得(de)不(bu)重視這一問(wen)題，因此國(guo)(guo)(guo)有資產(chan)(chan)的(de)(de)科學管(guan)理(li)就成為一項重要工作(zuo)。國(guo)(guo)(guo)有資產(chan)(chan)的(de)(de)合理(li)管(guan)理(li)關系到(dao)國(guo)(guo)(guo)有資產(chan)(chan)未來的(de)(de)發(fa)(fa)展(zhan)，必(bi)須得(de)到(dao)正確的(de)(de)管(guan)理(li)方法(fa)，才能提升國(guo)(guo)(guo)有資產(chan)(chan)的(de)(de)利用率，避免(mian)國(guo)(guo)(guo)有資產(chan)(chan)的(de)(de)嚴重流(liu)(liu)失(shi)，確保國(guo)(guo)(guo)有資產(chan)(chan)的(de)(de)安全與完整(zheng)，從而(er)為我(wo)國(guo)(guo)(guo)經濟的(de)(de)順利發(fa)(fa)展(zhan)奠定(ding)堅(jian)實的(de)(de)基礎。

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篇10

關鍵詞(ci)：房產(chan)經紀；存(cun)在問題；應對措施；管理途(tu)徑

早在一千多年前(qian)就有(you)莊宅(zhai)牙人(ren)(ren)，所(suo)謂(wei)莊宅(zhai)牙人(ren)(ren)，指的是(shi)，唐代(dai)典章里(li)(li)就有(you)"官(guan)房牙行"，宋人(ren)(ren)詩話里(li)(li)就有(you)"莊宅(zhai)牙人(ren)(ren)"，指的都是(shi)房產(chan)經(jing)紀人(ren)(ren)。房產(chan)經(jing)紀人(ren)(ren)發展曲折，改革開放前(qian)曾被禁止。

二十一(yi)世紀(ji)以(yi)(yi)來(lai)，隨著房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)業的(de)迅(xun)速發展(zhan)， 我國(guo)的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)經(jing)(jing)紀(ji)行(xing)(xing)業發展(zhan)很快，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)從(cong)業人(ren)員(yuan)迅(xun)速發展(zhan)成為(wei)(wei)一(yi)支數以(yi)(yi)萬計(ji)(ji)的(de)職業大軍，不(bu)僅為(wei)(wei)消費(fei)者買賣和(he)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)提(ti)供了很大方(fang)便， 極(ji)大地(di)(di)節約了社會的(de)交易(yi)(yi)成本， 同時也(ye)促(cu)進(jin)了房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)業的(de)持續、健康(kang)的(de)發展(zhan)。根據《中華(hua)人(ren)民共(gong)和(he)國(guo)城市管理房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)管理法》規定(ding)，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)經(jing)(jing)紀(ji)人(ren)是(shi)指(zhi)在房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋，土地(di)(di)的(de)買賣，租(zu)(zu)賃(lin)(lin)，轉讓等交易(yi)(yi)活動中充當媒介(jie)(jie)作(zuo)用，接(jie)受(shou)委托，撮合，促(cu)成房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)交易(yi)(yi)，收取傭金(jin)的(de)自然人(ren)和(he)法人(ren)。①在日常生活中，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)經(jing)(jing)紀(ji)人(ren)通常也(ye)被(bei)稱為(wei)(wei)"房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋中介(jie)(jie)"或"二手房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)中介(jie)(jie)"。據有關部門(men)統(tong)計(ji)(ji)，我國(guo)近(jin)一(yi)半的(de)新建商品房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)銷售(shou)都是(shi)通過房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)中介(jie)(jie)銷售(shou)。房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)經(jing)(jing)紀(ji)人(ren)在房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開發和(he)市場消費(fei)中起到舉(ju)足(zu)(zu)輕重的(de)橋梁紐帶作(zuo)用。房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)經(jing)(jing)紀(ji)服務是(shi)最講究和(he)最需要誠信的(de)服務； 誠實(shi)信用、恪守(shou)合同、遵紀(ji)守(shou)法是(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)經(jing)(jing)紀(ji)人(ren)應具備的(de)基本素質。因(yin)此， 信譽良好(hao)(hao)、業績優秀的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)經(jing)(jing)紀(ji)機構可以(yi)(yi)更好(hao)(hao)的(de)滿足(zu)(zu)人(ren)們買賣房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋、租(zu)(zu)賃(lin)(lin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋的(de)需要， 有利(li)于促(cu)進(jin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)業的(de)良性循環和(he)健康(kang)發展(zhan)。

一、房地產(chan)中(zhong)介服務(wu)的主要功能

1. 咨詢服務

房(fang)地(di)產咨詢(xun)， 主要是應投資(zi)者(zhe)(zhe)(zhe)、消費者(zhe)(zhe)(zhe)和房(fang)地(di)產經(jing)營(ying)者(zhe)(zhe)(zhe)（土地(di)、房(fang)產開發商(shang)、經(jing)營(ying)者(zhe)(zhe)(zhe)）的要求， 就(jiu)投資(zi)環(huan)境、市(shi)場(chang)信(xin)息（供求信(xin)息、客(ke)戶(hu)資(zi)信(xin)等）、項目(mu)評估(gu)、質量鑒定、測(ce)量估(gu)價、購(gou)房(fang)手續(xu)、相(xiang)關法律等提供咨詢(xun)服(fu)務。

2. 價格評估

房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)價(jia)格(ge)(ge)評估(gu)(gu)是(shi)對(dui)現有或(huo)(huo)擬(ni)投資開(kai)發(fa)的(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)產(chan)(chan)品價(jia)格(ge)(ge)進行評估(gu)(gu)的(de)經濟活動(dong)。首先(xian)， 房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)產(chan)(chan)品價(jia)格(ge)(ge)有著特殊的(de)價(jia)格(ge)(ge)形(xing)態(tai)， 價(jia)格(ge)(ge)形(xing)成較復雜(za)(za)， 又具有異(yi)質牟利性(xing)的(de)特點，不可能形(xing)成統一或(huo)(huo)批(pi)量(liang)的(de)價(jia)格(ge)(ge)， 需(xu)要(yao)對(dui)每一宗(zong)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)品個別估(gu)(gu)價(jia)。其(qi)次， 房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)價(jia)格(ge)(ge)評估(gu)(gu)行為本身(shen)政策(ce)性(xing)強， 技術復雜(za)(za)， 需(xu)要(yao)專(zhuan)業(ye)和全面的(de)評估(gu)(gu)機(ji)構來完成。第三(san)， 由權(quan)威機(ji)構出具的(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)評估(gu)(gu)價(jia)格(ge)(ge)， 具有市場價(jia)格(ge)(ge)尺度的(de)作用， 是(shi)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市場各類交(jiao)易活動(dong)如房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)買賣、租(zu)賃、抵押、補償、交(jiao)換、訴訟、稅收、投資決策(ce)和統計(ji)等活動(dong)的(de)基(ji)礎和依據。

3. 經紀

房地(di)(di)產(chan)(chan)經紀(ji)， 主要(yao)(yao)從事房地(di)(di)產(chan)(chan)買(mai)賣、租賃、調換、抵(di)押、典當、信托(tuo)等居間(jian)活(huo)動及業務。它與(yu)房地(di)(di)產(chan)(chan)開發商和消費(fei)者的(de)聯系更為直接和密(mi)切， 主要(yao)(yao)服(fu)務于(yu)房地(di)(di)產(chan)(chan)流(liu)通， 是房地(di)(di)產(chan)(chan)銷售(shou)的(de)重要(yao)(yao)中介(jie)環(huan)節。規范的(de)經紀(ji)活(huo)動， 對活(huo)躍房地(di)(di)產(chan)(chan)市場交易， 促(cu)進房地(di)(di)產(chan)(chan)產(chan)(chan)品流(liu)通， 降低房地(di)(di)產(chan)(chan)空置率，合理(li)配置稀缺(que)資源， 具有積極意義。

4. 法律服務

各類法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)律(lv)事務(wu)所、律(lv)師事務(wu)所， 運(yun)用(yong)專業(ye)知識為房(fang)(fang)地產(chan)開發經(jing)營、房(fang)(fang)地產(chan)市場(chang)運(yun)行、物業(ye)管理(li)以及城鎮居民住(zhu)房(fang)(fang)消費提供(gong)各種法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)律(lv)咨詢、代行各類法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)律(lv)和司法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)業(ye)務(wu)， 把房(fang)(fang)地產(chan)開發經(jing)營、市場(chang)營銷、物業(ye)管理(li)（房(fang)(fang)地產(chan)售后服務(wu)）納入國家法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)制化(hua)軌道， 促使房(fang)(fang)地產(chan)運(yun)行規范化(hua)。

二、我國房地產(chan)經紀市場發展現狀

據(ju)不(bu)完全(quan)統計(ji)，目前，全(quan)國(guo)房地產(chan)經紀機構(gou)（含分支機構(gou)）達5萬(wan)余家，其中聘用全(quan)國(guo)房地產(chan)經紀人的經紀機構(gou)數量(liang)為2萬(wan)家。自20世(shi)紀90年(nian)代(dai)初(chu)起步至(zhi)近年(nian)房產(chan)業炙手可(ke)熱以來，房產(chan)經紀業已不(bu)是(shi)(shi)房地產(chan)的附屬，而是(shi)(shi)一個獨(du)立的市(shi)(shi)場，全(quan)國(guo)成長起一批房產(chan)經紀大(da)公司，有些已經上市(shi)(shi)，比如世(shi)聯、易居、合富以及香港中原、臺灣(wan)信義等。

根據江蘇南京房(fang)地(di)產管理(li)局最近公(gong)布(bu)的數(shu)(shu)(shu)據，南京地(di)區房(fang)地(di)產經紀從(cong)業人員數(shu)(shu)(shu)量(liang)就有(you)4000余人。以此為基數(shu)(shu)(shu)進行推算，全國本(ben)職(zhi)業現有(you)從(cong)業人員不(bu)(bu)低(di)于45萬人，而且(qie)還在(zai)不(bu)(bu)斷擴展之中(zhong)。本(ben)職(zhi)業從(cong)業人員在(zai)地(di)域上主要集中(zhong)分布(bu)在(zai)全國的大中(zhong)型(xing)城市(shi)，但已有(you)向中(zhong)小型(xing)城市(shi)擴散的明顯態(tai)勢。

在(zai)一(yi)(yi)(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)中(zhong)二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)已經(jing)(jing)(jing)(jing)成(cheng)為(wei)樓市(shi)(shi)消費的(de)主(zhu)流，以此為(wei)例，2010年(nian)二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)總成(cheng)交(jiao)量達到(dao)了19.65萬套，而商品房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)期房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)及(ji)現房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)住(zhu)宅合計僅11.1萬套，二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)在(zai)北(bei)京、上海、廣州(zhou)等(deng)大(da)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)已經(jing)(jing)(jing)(jing)成(cheng)為(wei)市(shi)(shi)場的(de)主(zhu)要(yao)置業房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)源。由(you)于二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)具有(you)(you)交(jiao)易分散的(de)特點，與一(yi)(yi)(yi)手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)相比更(geng)需要(yao)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)經(jing)(jing)(jing)(jing)紀(ji)(ji)人(ren)提供(gong)貼身專業服務(wu)。我(wo)國目(mu)前(qian)大(da)部分城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)交(jiao)易里，有(you)(you)百分之五(wu)是(shi)(shi)通過經(jing)(jing)(jing)(jing)紀(ji)(ji)服務(wu)促成(cheng)的(de)，廣州(zhou)等(deng)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)已達到(dao)80%左右(you)。據估(gu)算，2009年(nian)廣州(zhou)市(shi)(shi)有(you)(you)超(chao)過一(yi)(yi)(yi)百萬消費者接受了房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)經(jing)(jing)(jing)(jing)紀(ji)(ji)服務(wu)。全國性的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)經(jing)(jing)(jing)(jing)紀(ji)(ji)行業組織是(shi)(shi)"中(zhong)國房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)估(gu)價師與房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)經(jing)(jing)(jing)(jing)紀(ji)(ji)人(ren)學會"，一(yi)(yi)(yi)些省(sheng)份成(cheng)立了省(sheng)級"房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)估(gu)價師與房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)經(jing)(jing)(jing)(jing)紀(ji)(ji)人(ren)學會"。北(bei)京、上海、、廣州(zhou)、深圳、大(da)連、沈陽、重(zhong)慶、成(cheng)都、武漢、鄭州(zhou)等(deng)主(zhu)要(yao)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)先后成(cheng)立了專門的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)經(jing)(jing)(jing)(jing)紀(ji)(ji)行業協會，開始實行行業自律管理工(gong)作。②由(you)圖(tu)1 可見， 房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)中(zhong)介目(mu)前(qian)已經(jing)(jing)(jing)(jing)形(xing)成(cheng)了一(yi)(yi)(yi)定的(de)規模，總的(de)來說它(ta)對(dui)市(shi)(shi)場起著集(ji)中(zhong)、平衡和(he)擴散功能(neng)， 使市(shi)(shi)場變得清晰、有(you)(you)序和(he)簡單(dan)（ 見下(xia)圖(tu)1） ③

簡而言之(zhi)，房地產(chan)經紀人(ren)就是指(zhi)溝通(tong)房地產(chan)賣(mai)方與買方之(zhi)間聯系，促進達(da)成交易并從中(zhong)取(qu)得傭金的人(ren)，聯系人(ren)，中(zhong)間人(ren)，經理(li)人(ren)或介紹人(ren)。職業(ye)概況可以由下面(mian)一個(ge)流程表反(fan)映出來。

從以上圖表看，房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)業(ye)作(zuo)為(wei)第三產(chan)(chan)(chan)業(ye)的(de)(de)(de)重要組(zu)成(cheng)部分(fen)， 是(shi)(shi)集房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)開發(fa)(fa)、經(jing)營(ying)、管理和服(fu)務為(wei)一(yi)體的(de)(de)(de)綜合性產(chan)(chan)(chan)業(ye)，它不(bu)僅(jin)為(wei)買賣和租賃(lin)提供了很大(da)方便，而且還極(ji)大(da)的(de)(de)(de)促進社(she)會(hui)交易成(cheng)本，是(shi)(shi)一(yi)個(ge)社(she)會(hui)良(liang)好進步形象的(de)(de)(de)典型表現，其對(dui)相(xiang)關產(chan)(chan)(chan)業(ye)乃(nai)至整個(ge)國民經(jing)濟的(de)(de)(de)發(fa)(fa)展都具(ju)有極(ji)大(da)的(de)(de)(de)促進作(zuo)用。但是(shi)(shi)， 由于(yu)房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)經(jing)紀(ji)行業(ye)進入門檻相(xiang)對(dui)不(bu)高， 而且巨大(da)的(de)(de)(de)利(li)潤空間使得大(da)量經(jing)營(ying)者(zhe)進入這一(yi)領域， 因此也就良(liang)莠不(bu)齊。大(da)多數房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)經(jing)紀(ji)機(ji)構奉公(gong)守法、誠實經(jing)營(ying)， 在幫助(zhu)消(xiao)費者(zhe)購置產(chan)(chan)(chan)業(ye)提供了優質服(fu)務；但也有不(bu)少不(bu)良(liang)中(zhong)介機(ji)構存(cun)在著欺詐行為(wei)， 侵犯(fan)消(xiao)費者(zhe)的(de)(de)(de)合法權益， 由此也引出了諸多的(de)(de)(de)糾紛， 目前(qian)我國房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)經(jing)紀(ji)服(fu)務中(zhong)各種失信行為(wei)已引起人們(men)的(de)(de)(de)非(fei)議與社(she)會(hui)的(de)(de)(de)關注。

三、房地(di)產經紀行業現實(shi)存在的問題

（一）由于房(fang)地產(chan)經(jing)紀(ji)(ji)(ji)(ji)行(xing)業(ye)(ye)(ye)準入門檻低(di)，投資少，風(feng)險小(xiao)，因此(ci)房(fang)地產(chan)經(jing)紀(ji)(ji)(ji)(ji)行(xing)業(ye)(ye)(ye)成(cheng)了許多(duo)人入行(xing)的(de)首選。據不完全(quan)統計， 目前我國注冊登記(ji)的(de)房(fang)地產(chan)經(jing)紀(ji)(ji)(ji)(ji)企業(ye)(ye)(ye)機(ji)構已逾萬(wan)家(jia)， 從業(ye)(ye)(ye)人員數(shu)(shu)量(liang)達(da)幾十萬(wan)人之多(duo)。大(da)多(duo)數(shu)(shu)房(fang)地產(chan)經(jing)紀(ji)(ji)(ji)(ji)業(ye)(ye)(ye)規模較小(xiao)， 企業(ye)(ye)(ye)實力弱， 由此(ci)造成(cheng)信(xin)息和信(xin)息流通的(de)范圍極其有(you)限， 成(cheng)交效(xiao)率和經(jing)濟效(xiao)益低(di)下。與實力強勁(jing)的(de)房(fang)地產(chan)開發企業(ye)(ye)(ye)相(xiang)比， 房(fang)地產(chan)經(jing)紀(ji)(ji)(ji)(ji)機(ji)構真是(shi)相(xiang)差甚遠(yuan)。經(jing)紀(ji)(ji)(ji)(ji)機(ji)構沒有(you)一定的(de)資本作后盾， 地鋪式(shi)經(jing)營， 銷售能(neng)力欠佳， 房(fang)地產(chan)商不愿將項(xiang)目特別(bie)是(shi)較大(da)的(de)項(xiang)目交給經(jing)紀(ji)(ji)(ji)(ji)。

（二）、無(wu)資質、無(wu)證書、無(wu)照經營和(he)超越經營范(fan)圍。

根據建設部《城市(shi)房(fang)(fang)地(di)產(chan)中(zhong)(zhong)介(jie)服務(wu)管(guan)理(li)規定》第(di)8條， 房(fang)(fang)地(di)產(chan)經紀(ji)(ji)人(ren)(ren)必須是經過考試、注冊并取(qu)得"房(fang)(fang)地(di)產(chan)經紀(ji)(ji)人(ren)(ren)資(zi)格證(zheng)(zheng)"的(de)(de)人(ren)(ren)員。未(wei)取(qu)得《房(fang)(fang)地(di)產(chan)經紀(ji)(ji)人(ren)(ren)資(zi)格證(zheng)(zheng)》的(de)(de)人(ren)(ren)員， 不得從事房(fang)(fang)地(di)產(chan)經紀(ji)(ji)業(ye)務(wu)； 同時也規定了(le)設立房(fang)(fang)地(di)產(chan)中(zhong)(zhong)介(jie)服務(wu)機(ji)構(gou)應具備的(de)(de)條件(jian)。④盡(jin)管(guan)這(zhe)些條件(jian)比較低(di)， 但是， 有些房(fang)(fang)地(di)產(chan)經紀(ji)(ji)機(ji)構(gou)也無法達(da)到或(huo)者根本不去登(deng)記， 借別的(de)(de)經紀(ji)(ji)人(ren)(ren)資(zi)格證(zheng)(zheng)書(shu)來蒙混檢查。目前， 由于房(fang)(fang)地(di)產(chan)中(zhong)(zhong)介(jie)服務(wu)業(ye)在我國是近(jin)幾年才興起的(de)(de)一個行業(ye)， 不少房(fang)(fang)地(di)產(chan)中(zhong)(zhong)介(jie)服務(wu)機(ji)構(gou)缺乏一支經過專門訓練、嚴格資(zi)質審查的(de)(de)專家(jia)隊伍。

（三）、房產經(jing)紀人(ren)平均素質不(bu)高(gao)，業務(wu)素質更是良莠不(bu)齊(qi)。

我(wo)國(guo)的(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)經紀人(ren)隊伍除有極少(shao)數人(ren)綜合素(su)質(zhi)較高外， 大量(liang)(liang)的(de)(de)從業(ye)人(ren)員業(ye)務知識單(dan)一，大量(liang)(liang)的(de)(de)從業(ye)人(ren)員來自社會各類， 層次(ci)繁(fan)多(duo)， 人(ren)員素(su)質(zhi)參差(cha)不齊。各中(zhong)介機構的(de)(de)從業(ye)人(ren)員由于(yu)素(su)質(zhi)較低， 不能通過國(guo)家統一的(de)(de)資(zi)格考(kao)試(shi)，致使所有的(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)中(zhong)介機構均在不具(ju)備執業(ye)資(zi)格的(de)(de)條(tiao)件下違規操作， 大量(liang)(liang)"半(ban)路出家"， 不熟(shu)悉房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)知識， 缺乏專門訓練， 只有中(zhong)等(deng)學歷的(de)(de)從業(ye)人(ren)員成(cheng)為(wei)中(zhong)介構的(de)(de)主要力(li)量(liang)(liang)。

（四）、法(fa)規(gui)體系不健全， 行業管理欠(qian)規(gui)范。

我國(guo)(guo)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)業作為一個(ge)新(xin)興產(chan)(chan)(chan)(chan)業尚處(chu)于起步階段， 相(xiang)關(guan)(guan)法(fa)律法(fa)規不夠完善(shan)。與房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)經紀(ji)相(xiang)關(guan)(guan)的(de)(de)(de)(de)法(fa)律政策文件分別是《中(zhong)(zhong)華(hua)人(ren)民共和國(guo)(guo)城市(shi)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)管(guan)(guan)理法(fa)》、建設(she)部(bu)的(de)(de)(de)(de)《城市(shi)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)中(zhong)(zhong)介服(fu)(fu)務(wu)管(guan)(guan)理規定(ding)》、國(guo)(guo)家計委下發的(de)(de)(de)(de)《關(guan)(guan)于房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)中(zhong)(zhong)介服(fu)(fu)務(wu)收費的(de)(de)(de)(de)通知》、國(guo)(guo)家工商(shang)總局(ju)的(de)(de)(de)(de)《經紀(ji)人(ren)管(guan)(guan)理辦法(fa)》。部(bu)分城市(shi)據此還制定(ding)了(le)一些地(di)(di)(di)方規章。但總的(de)(de)(de)(de)來說還顯得不成體系， 規定(ding)過于原則， 針對性(xing)(xing)不強， 缺乏可操(cao)作性(xing)(xing)， 許(xu)多有(you)關(guan)(guan)方面(mian)的(de)(de)(de)(de)問題難(nan)以涵(han)蓋。比如，《中(zhong)(zhong)華(hua)人(ren)民共和國(guo)(guo)城市(shi)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)管(guan)(guan)理法(fa)》僅(jin)有(you)第57 條對中(zhong)(zhong)介機構作了(le)簡單規定(ding)；《城市(shi)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)中(zhong)(zhong)介服(fu)(fu)務(wu)管(guan)(guan)理規定(ding)》涉及咨詢、評估和經紀(ji)三方面(mian)內容， 有(you)關(guan)(guan)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)經紀(ji)的(de)(de)(de)(de)規定(ding)卻很(hen)少。⑤

四(si)、應(ying)對此種現狀(zhuang)下，房產經(jing)紀行業應(ying)對政策

那么(me)如何才能進(jin)一步規范房地產中(zhong)(zhong)介(jie)市(shi)場管理(li)， 引導房地產中(zhong)(zhong)介(jie)業(ye)務健康有(you)序地開展呢？ 學生認為(wei)應從以下(xia)幾個方面入手：

（一）強(qiang)化(hua)(hua)(hua)市(shi)(shi)場(chang)管(guan)理，加(jia)強(qiang)市(shi)(shi)場(chang)監督。房產(chan)(chan)中(zhong)介(jie)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)規(gui)(gui)范(fan)化(hua)(hua)(hua)主要(yao)(yao)(yao)(yao)體現在(zai)三(san)個(ge)方面(mian)：一是中(zhong)介(jie)機構設置規(gui)(gui)范(fan)化(hua)(hua)(hua)。這就(jiu)需(xu)要(yao)(yao)(yao)(yao)房地(di)(di)產(chan)(chan)管(guan)理部(bu)門的(de)(de)(de)(de)審(shen)查(cha)、備(bei)(bei)案只能(neng)充(chong)分的(de)(de)(de)(de)發揮，要(yao)(yao)(yao)(yao)求房產(chan)(chan)部(bu)門嚴格(ge)監督各個(ge)新新成立的(de)(de)(de)(de)房產(chan)(chan)經紀(ji)(ji)(ji)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)高(gao)門檻的(de)(de)(de)(de)準入制度，需(xu)要(yao)(yao)(yao)(yao)國家法(fa)(fa)律法(fa)(fa)規(gui)(gui)出(chu)臺(tai)前與工(gong)商(shang)管(guan)理部(bu)門溝(gou)通(tong)，研(yan)究出(chu)一套切實可行(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)管(guan)理辦法(fa)(fa)，適當做(zuo)必要(yao)(yao)(yao)(yao)的(de)(de)(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)調研(yan)，針對(dui)現存的(de)(de)(de)(de)問題各個(ge)擊破，重點(dian)突擊。二是需(xu)要(yao)(yao)(yao)(yao)從(cong)業(ye)(ye)(ye)人(ren)(ren)員的(de)(de)(de)(de)資格(ge)規(gui)(gui)范(fan)化(hua)(hua)(hua)，由于房產(chan)(chan)中(zhong)介(jie)服務(wu)涉(she)及面(mian)廣，具(ju)(ju)有綜(zong)(zong)合性(xing)、廣泛性(xing)的(de)(de)(de)(de)特點(dian)，所以(yi)在(zai)從(cong)業(ye)(ye)(ye)人(ren)(ren)員上崗前，必須重視對(dui)從(cong)業(ye)(ye)(ye)人(ren)(ren)員進行(xing)(xing)培訓工(gong)作，要(yao)(yao)(yao)(yao)認(ren)真做(zuo)好從(cong)業(ye)(ye)(ye)人(ren)(ren)員的(de)(de)(de)(de)資質審(shen)查(cha)工(gong)作。因為，從(cong)事房地(di)(di)產(chan)(chan)經紀(ji)(ji)(ji)服務(wu)工(gong)作的(de)(de)(de)(de)人(ren)(ren)員不僅需(xu)要(yao)(yao)(yao)(yao)精通(tong)房地(di)(di)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)務(wu)， 熟悉(xi)房地(di)(di)產(chan)(chan)法(fa)(fa)律、營銷、建(jian)筑、評估等(deng)方面(mian)知(zhi)識(shi)， 而且還要(yao)(yao)(yao)(yao)掌握現代(dai)化(hua)(hua)(hua)信息設備(bei)(bei)的(de)(de)(de)(de)操作技巧； 同時， 還要(yao)(yao)(yao)(yao)具(ju)(ju)備(bei)(bei)公關(guan)能(neng)力和敬業(ye)(ye)(ye)精神。所以(yi)必須加(jia)強(qiang)對(dui)從(cong)事房地(di)(di)產(chan)(chan)經紀(ji)(ji)(ji)服務(wu)工(gong)作人(ren)(ren)員的(de)(de)(de)(de)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)知(zhi)識(shi)和相(xiang)關(guan)業(ye)(ye)(ye)務(wu)知(zhi)識(shi)的(de)(de)(de)(de)培訓， 以(yi)提高(gao)其綜(zong)(zong)合職業(ye)(ye)(ye)技能(neng)水(shui)平。隨著房地(di)(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)不斷(duan)向縱(zong)深(shen)發展(zhan)， 市(shi)(shi)場(chang)需(xu)要(yao)(yao)(yao)(yao)具(ju)(ju)有綜(zong)(zong)合素(su)質的(de)(de)(de)(de)房地(di)(di)產(chan)(chan)中(zhong)介(jie)人(ren)(ren)才， 這種(zhong)人(ren)(ren)才具(ju)(ju)有較高(gao)學歷(li)、較深(shen)的(de)(de)(de)(de)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)知(zhi)識(shi)、較強(qiang)的(de)(de)(de)(de)業(ye)(ye)(ye)務(wu)能(neng)力和較高(gao)的(de)(de)(de)(de)道(dao)德水(shui)準。綜(zong)(zong)合素(su)質差(cha)的(de)(de)(de)(de)人(ren)(ren)便難以(yi)對(dui)市(shi)(shi)場(chang)信息做(zuo)出(chu)正確的(de)(de)(de)(de)處理和預見(jian)性(xing)的(de)(de)(de)(de)分析， 這勢(shi)必影響他們的(de)(de)(de)(de)業(ye)(ye)(ye)務(wu)活動(dong)，最終(zhong)必將被淘汰。房地(di)(di)產(chan)(chan)經紀(ji)(ji)(ji)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)必須走規(gui)(gui)范(fan)化(hua)(hua)(hua)經營之路。三(san)是充(chong)分做(zuo)好市(shi)(shi)場(chang)調研(yan)，在(zai)借鑒較大中(zhong)介(jie)公司的(de)(de)(de)(de)優勢(shi)下，吸取精華(hua)，去其糟粕，再積極聽取顧客(ke)意見(jian)，針對(dui)顧客(ke)在(zai)買賣和租(zu)賃房屋的(de)(de)(de)(de)過程中(zhong)所遇到的(de)(de)(de)(de)棘手的(de)(de)(de)(de)問題加(jia)以(yi)整治，約束執業(ye)(ye)(ye)行(xing)(xing)為，保(bao)護客(ke)戶(hu)的(de)(de)(de)(de)合法(fa)(fa)權利(li)。

（二）經營(ying)(ying)模(mo)式專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)化、現代化。目前，我國房(fang)地產中介服務業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)機構規模(mo)偏(pian)小，專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)人才(cai)結構不合理，科(ke)技含量低，掌握信(xin)息少(shao)，專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)性(xing)不強，難(nan)以(yi)形成規模(mo)經營(ying)(ying)。為(wei)此，必須采取措施，全面提升房(fang)地產中介服務業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的水準，使(shi)其走向(xiang)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)化、現代化，以(yi)形成集(ji)約化經營(ying)(ying)產業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)。

1、提高(gao)(gao)業(ye)務(wu)(wu)素質。國外(wai)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)中(zhong)介服務(wu)(wu)執業(ye)人(ren)員除了(le)精通(tong)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)務(wu)(wu)外(wai)，還熟悉法律、營銷(xiao)、建筑、評估、金融、計(ji)算機(ji)等多方面(mian)(mian)的業(ye)務(wu)(wu)，職業(ye)技(ji)能(neng)比較全面(mian)(mian)。為此，我(wo)們必須從房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)中(zhong)介服務(wu)(wu)業(ye)的隊伍建設著手，全面(mian)(mian)提升(sheng)其業(ye)務(wu)(wu)素質。一是(shi)完善專(zhuan)(zhuan)業(ye)體(ti)系(xi)，具體(ti)應設立包括策(ce)劃師(shi)、經紀人(ren)、估價師(shi)、工(gong)程師(shi)、房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)專(zhuan)(zhuan)職律師(shi)、會計(ji)師(shi)、審計(ji)師(shi)、造價師(shi)等在內的職稱系(xi)列(lie)，并使人(ren)才(cai)劃分等級合(he)理搭配(pei)。二是(shi)優化執業(ye)隊伍，即規(gui)定房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)中(zhong)介服務(wu)(wu)機(ji)構應具有各類(lei)專(zhuan)(zhuan)業(ye)人(ren)員的結構標(biao)準，逐步(bu)淘汰低層次人(ren)才(cai)，吸納(na)中(zhong)、高(gao)(gao)級人(ren)才(cai)，使中(zhong)介機(ji)構通(tong)過吐故納(na)新(xin)，形成(cheng)一支(zhi)專(zhuan)(zhuan)業(ye)齊全、人(ren)才(cai)薈萃、技(ji)能(neng)較高(gao)(gao)的隊伍。

2、實(shi)行規范(fan)運(yun)作(zuo)(zuo)。目前，我(wo)國(guo)房地產中介(jie)服務(wu)(wu)運(yun)作(zuo)(zuo)方式原始(shi)，程(cheng)序(xu)(xu)簡單，運(yun)作(zuo)(zuo)水平不高，其主要原因是沒有相(xiang)應的規范(fan)。為(wei)(wei)此，必須針對目前市場上(shang)(shang)最常見的運(yun)作(zuo)(zuo)方式以(yi)及(ji)一般的業(ye)(ye)務(wu)(wu)程(cheng)序(xu)(xu)制定業(ye)(ye)務(wu)(wu)規范(fan)。在運(yun)作(zuo)(zuo)方式上(shang)(shang)，對每(mei)一種(zhong)方式的規定及(ji)其業(ye)(ye)務(wu)(wu)范(fan)圍、相(xiang)關當事(shi)人(ren)的權利義(yi)務(wu)(wu)、操作(zuo)(zuo)方法，尤其對價格、合同、結算以(yi)及(ji)違約責任(ren)等做出限定。在運(yun)作(zuo)(zuo)程(cheng)序(xu)(xu)上(shang)(shang)，美國(guo)中介(jie)商(shang)帶有共性特征且比較科學的規定，可(ke)以(yi)直接(jie)為(wei)(wei)我(wo)所用。

（三）逐步建立、健(jian)全房地產經紀管理制度(du)及(ji)相關法律法規。

建(jian)立我(wo)國(guo)房(fang)(fang)地(di)產(chan)經(jing)紀仁(ren)和園職業資格管(guan)理制度，提高(gao)我(wo)國(guo)房(fang)(fang)地(di)產(chan)經(jing)紀人員的(de)業務水(shui)平和職業道德修養，規(gui)范房(fang)(fang)地(di)產(chan)經(jing)紀行為，使我(wo)國(guo)房(fang)(fang)地(di)產(chan)經(jing)紀行業逐步(bu)走上規(gui)范有序、公開統一(yi)的(de)健(jian)康發(fa)展的(de)軌道， 制定一(yi)個完善的(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)經(jing)紀管(guan)理辦法非常必(bi)要。具體(ti)如下：

1. 建(jian)立全國(guo)性房地(di)產經紀機構及從業人(ren)員的職業資格管理(li)制度；

2. 建立(li)房地產經紀(ji)人(ren)保證金制度；

3. 統一(yi)行業服(fu)務標準、收費標準及(ji)提取方式等；

4. 經紀機構(gou)及(ji)從業人員(yuan)應(ying)承擔的(de)相應(ying)法律責(ze)任和經濟責(ze)任；

5. 對現行法(fa)律(lv)法(fa)規進行必(bi)要整合， 使(shi)其(qi)更具針對性(xing)和可操作性(xing)。⑥

（四）加強房(fang)地產經紀機(ji)構自(zi)身建設，強化(hua)自(zi)律機(ji)制

房(fang)地(di)產(chan)(chan)經(jing)紀(ji)機構應當加強自律意識，注重內(nei)部(bu)組織和制度建設。只有每一(yi)個房(fang)地(di)產(chan)(chan)經(jing)紀(ji)人嚴守職業(ye)道(dao)德(de)，依法經(jing)營，房(fang)地(di)產(chan)(chan)經(jing)紀(ji)行業(ye)才能健康(kang)、快速、持久地(di)發展。

五、結論

隨著中國(guo)加(jia)入WTO，外(wai)資和外(wai)國(guo)企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)進入給(gei)中國(guo)的(de)(de)(de)(de)中介行(xing)(xing)業(ye)(ye)帶來更多市(shi)(shi)場(chang)機會，同(tong)時行(xing)(xing)業(ye)(ye)發展(zhan)與世界的(de)(de)(de)(de)接(jie)軌也使(shi)競爭更加(jia)激烈。如(ru)何規(gui)范(fan)和管理房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)中介市(shi)(shi)場(chang)，使(shi)國(guo)內的(de)(de)(de)(de)中介機構在(zai)(zai)與國(guo)外(wai)同(tong)行(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)競爭中更好(hao)的(de)(de)(de)(de)生存和發展(zhan)是(shi)政府(fu)相關部門和中介商們要(yao)考慮的(de)(de)(de)(de)首要(yao)問題。作為國(guo)民經(jing)(jing)濟的(de)(de)(de)(de)重(zhong)(zhong)要(yao)組(zu)成(cheng)部分的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)是(shi)一(yi)個關聯性(xing)很強(qiang)的(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)， 在(zai)(zai)國(guo)民經(jing)(jing)濟中占有(you)重(zhong)(zhong)要(yao)地位和作用。而房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)經(jing)(jing)紀(ji)(ji)行(xing)(xing)業(ye)(ye)是(shi)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)經(jing)(jing)濟鏈中不可或缺的(de)(de)(de)(de)一(yi)環。為了保證房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)持續、穩定、健康的(de)(de)(de)(de)發展(zhan)， 政府(fu)在(zai)(zai)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)經(jing)(jing)紀(ji)(ji)行(xing)(xing)業(ye)(ye)走向深入的(de)(de)(de)(de)同(tong)時， 也應(ying)發揮其特(te)有(you)的(de)(de)(de)(de)職能作用， 促進經(jing)(jing)紀(ji)(ji)人隊伍建(jian)設， 為經(jing)(jing)紀(ji)(ji)行(xing)(xing)為創造一(yi)個良(liang)好(hao)的(de)(de)(de)(de)政策環境(jing)和市(shi)(shi)場(chang)環境(jing)。

注釋：

①《中華人民共和國(guo)城(cheng)市管(guan)(guan)理房地產管(guan)(guan)理法》第四章，第五節，房產中介(jie)人。

②李貴良：市(shi)場論壇MARKET FORUM改革發展(zhan)2011年第(di)12期（總第(di)93期）我國房地產經紀市(shi)場規范化發展(zhan)研究綜述）.

③羅長天：《經紀(ji)人實用大、全》.北(bei)京(jing)：光明日報出版(ban)社，1994.第18 頁.

④建(jian)設(she)部《城(cheng)市(shi)房地產(chan)中介服務管理規定》第(di)8條