訂立合同雙方：

出賣方(fang)：＿＿＿＿＿＿，以下(xia)簡稱甲方(fang)；公務員(yuan)之家，全(quan)國公務員(yuan)共同天(tian)地

購買方：＿＿＿＿＿＿，以下簡(jian)稱(cheng)乙方。

根(gen)據國家有關房產(chan)的規定，甲乙雙方(fang)經(jing)協商(shang)一致，簽訂(ding)本合同，以資(zi)共(gong)同信(xin)守執行。

第一(yi)條乙方購買(mai)甲方座(zuo)落在＿＿＿＿市(shi)＿＿＿＿街＿＿＿＿巷＿＿＿＿號的房(fang)屋＿＿＿＿棟＿＿＿＿間，建筑面積為＿＿＿＿平方米(mi)。

第(di)二條上述房產的交易價格：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

摘要:近年來，隨著房價(jia)節(jie)節(jie)攀升及(ji)社會主義(yi)新農村建設的進行(xing)，農村房屋(wu)買賣糾紛呈(cheng)上升趨勢，并且關于這方面的法律又(you)(you)存在缺失問題，故(gu)又(you)(you)增(zeng)加了(le)此類問題解決(jue)的難度(du)。

關鍵詞:農(nong)村(cun)私房(fang);合同效(xiao)力;新農(nong)村(cun)建設

一(yi)、認定(ding)農村私法買賣合同的效(xiao)力問題(ti)的法律現(xian)狀

針對農村(cun)(cun)私房買(mai)賣合(he)同(tong)的效(xiao)力問題(ti)(ti)的法律(lv)規定較(jiao)少，目(mu)前適用(yong)的法律(lv)主(zhu)要有《土地管理法》及《合(he)同(tong)法》等(deng)少量法律(lv)的規定。而司(si)法實踐(jian)中，大多是由各省高(gao)級人(ren)民法院以會議(yi)紀(ji)要的形式指導下級法院的審判(pan)。這些會議(yi)紀(ji)要暫時(shi)彌補了法律(lv)的空白，有助于解決(jue)實踐(jian)問題(ti)(ti)，但是缺乏統(tong)一性和(he)權威性。目(mu)前各法院針對農村(cun)(cun)私房買(mai)賣合(he)同(tong)的效(xiao)力問題(ti)(ti)主(zhu)要有三種意見。

（一）無效合同

北(bei)京市高級人(ren)民(min)法(fa)院京高法(fa)[2004]391號文件認(ren)為：“房屋(wu)買(mai)(mai)賣(mai)必(bi)然涉及宅基地買(mai)(mai)賣(mai)，而宅基地買(mai)(mai)賣(mai)是我國法(fa)律、行政(zheng)法(fa)規所(suo)禁止的(de)，進而認(ren)定(ding)農村房屋(wu)買(mai)(mai)賣(mai)合同應為無(wu)效。”

摘要:近(jin)年來(lai)，隨著房(fang)價(jia)節節攀(pan)升及(ji)社會(hui)主義新(xin)農村(cun)建(jian)設的進行(xing)，農村(cun)房(fang)屋買賣糾紛呈上升趨勢(shi)，并且(qie)關(guan)于這方面的法律又存在缺(que)失問題，故又增(zeng)加了此(ci)類(lei)問題解決的難度。

關鍵(jian)詞:農村(cun)私房(fang);合同效力;新農村(cun)建設

一(yi)、認(ren)定農村私法(fa)(fa)買賣合同(tong)的(de)效力問題的(de)法(fa)(fa)律現狀

針(zhen)對(dui)農(nong)村私房(fang)買賣合同(tong)(tong)的(de)(de)效力(li)問(wen)題(ti)的(de)(de)法(fa)(fa)(fa)(fa)律(lv)規定(ding)較少(shao)，目前適用(yong)的(de)(de)法(fa)(fa)(fa)(fa)律(lv)主要有《土地管理法(fa)(fa)(fa)(fa)》及《合同(tong)(tong)法(fa)(fa)(fa)(fa)》等少(shao)量(liang)法(fa)(fa)(fa)(fa)律(lv)的(de)(de)規定(ding)。而司(si)法(fa)(fa)(fa)(fa)實踐中，大多是(shi)由各省高(gao)級人民法(fa)(fa)(fa)(fa)院以會(hui)議紀(ji)要的(de)(de)形式指導下(xia)級法(fa)(fa)(fa)(fa)院的(de)(de)審判(pan)。這些會(hui)議紀(ji)要暫時彌補(bu)了法(fa)(fa)(fa)(fa)律(lv)的(de)(de)空白，有助于解決實踐問(wen)題(ti)，但(dan)是(shi)缺(que)乏統一性和權威性。目前各法(fa)(fa)(fa)(fa)院針(zhen)對(dui)農(nong)村私房(fang)買賣合同(tong)(tong)的(de)(de)效力(li)問(wen)題(ti)主要有三種意見。

（一）無效合同

北京市(shi)高級人(ren)民法院京高法[2004]391號文件(jian)認(ren)為(wei)：“房(fang)屋買賣必然涉(she)及(ji)宅基地(di)買賣，而宅基地(di)買賣是我國法律、行(xing)政(zheng)法規所禁(jin)止的，進而認(ren)定農村房(fang)屋買賣合同應為(wei)無(wu)效(xiao)。”

目前，我(wo)國(guo)存(cun)在著多種(zhong)性質的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)，主(zhu)要可分為商品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)和非商品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)。商品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)是(shi)(shi)指房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產公(gong)(gong)司開(kai)發(fa)建造的(de)(de)可在市場上自由流通的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)。非商品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)主(zhu)要包(bao)括：公(gong)(gong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)改制出(chu)售給(gei)個人(ren)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)改房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)，按照地方人(ren)民政府(fu)政策(ce)指導價(jia)購買的(de)(de)經濟適(shi)用房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)，這主(zhu)要是(shi)(shi)指單位集(ji)資房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)和安居(ju)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)，城鎮私有房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)以及在農村集(ji)體土地上建造的(de)(de)村證房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)等。最高(gao)人(ren)民法院于2003年出(chu)臺了(le)(le)《關于審理(li)商品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)買賣(mai)(mai)(mai)合(he)同糾(jiu)紛案(an)件適(shi)用法律(lv)若(ruo)干問題(ti)的(de)(de)解(jie)釋》，為審理(li)商品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)買賣(mai)(mai)(mai)合(he)同糾(jiu)紛提(ti)供了(le)(le)法律(lv)上的(de)(de)依(yi)據。而(er)在現實生活中，更為常見的(de)(de)則是(shi)(shi)非商品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)買賣(mai)(mai)(mai)合(he)同糾(jiu)紛。非商品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)因其地理(li)位置優越，價(jia)格相對(dui)(dui)便宜，吸引(yin)了(le)(le)眾多二手房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)買主(zhu)。但(dan)因為我(wo)國(guo)對(dui)(dui)非商品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)買賣(mai)(mai)(mai)設置了(le)(le)許多限制，又(you)沒有很明確(que)的(de)(de)對(dui)(dui)二手房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)買賣(mai)(mai)(mai)的(de)(de)司法解(jie)釋，致使在買賣(mai)(mai)(mai)發(fa)生后(hou)(hou)容易產生糾(jiu)紛。大多數的(de)(de)情(qing)況(kuang)是(shi)(shi)一方在買賣(mai)(mai)(mai)后(hou)(hou)反悔，要求認(ren)定買賣(mai)(mai)(mai)合(he)同無效(xiao)。那么，這幾種(zhong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)買賣(mai)(mai)(mai)合(he)同是(shi)(shi)否有效(xiao)呢？

一。房改房買賣(mai)合同效力。

1．1994年，國務院出(chu)臺《國務院關于深化城鎮住房制度(du)改革(ge)的決定》，將國有(you)公房產(chan)權出(chu)售給(gei)職工。分(fen)為三種(zhong)方式，一(yi)種(zhong)是(shi)以市場價(jia)購買，產(chan)權完全歸個(ge)人(ren)；一(yi)種(zhong)是(shi)以成本(ben)價(jia)購買，產(chan)權也歸個(ge)人(ren)；一(yi)種(zhong)是(shi)低于成本(ben)價(jia)的標(biao)準價(jia)購買，產(chan)權由個(ge)人(ren)和單(dan)位共(gong)有(you)。

2．1999年，為了促進房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場的(de)(de)(de)發展和存量房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)流(liu)通(tong)，建設部(bu)(bu)出臺了《已(yi)購(gou)公有(you)(you)(you)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)和經濟適用(yong)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)上市(shi)出售管理(li)暫行辦(ban)(ban)法(fa)(fa)》，對(dui)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)改房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)首次上市(shi)出售規(gui)定了許(xu)多限(xian)制條件(jian)。比如(ru)：已(yi)取(qu)得(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)證的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)改房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)才允許(xu)買(mai)賣；個人(ren)(ren)(ren)擁有(you)(you)(you)部(bu)(bu)分(fen)產(chan)權(quan)(quan)(quan)(quan)的(de)(de)(de)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)（指(zhi)標準(zhun)價房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)），還應(ying)當(dang)提(ti)供原產(chan)權(quan)(quan)(quan)(quan)單(dan)位在(zai)同(tong)等(deng)條件(jian)下保留或者放(fang)棄優(you)先(xian)(xian)購(gou)買(mai)權(quan)(quan)(quan)(quan)的(de)(de)(de)書面意見；如(ru)果有(you)(you)(you)共有(you)(you)(you)權(quan)(quan)(quan)(quan)人(ren)(ren)(ren)時應(ying)當(dang)征得(de)共有(you)(you)(you)人(ren)(ren)(ren)的(de)(de)(de)同(tong)意；在(zai)出賣時應(ying)當(dang)補(bu)交(jiao)國有(you)(you)(you)土地使用(yong)權(quan)(quan)(quan)(quan)出讓金或土地收益，以(yi)(yi)及交(jiao)納其他稅費(fei)等(deng)。《河北省(sheng)公有(you)(you)(you)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)售后(hou)首次交(jiao)易(yi)(yi)管理(li)暫行辦(ban)(ban)法(fa)(fa)》也規(gui)定了類似內容。對(dui)于賣房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)款(kuan)，辦(ban)(ban)法(fa)(fa)規(gui)定，以(yi)(yi)成(cheng)本價購(gou)買(mai)的(de)(de)(de)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)，其交(jiao)易(yi)(yi)收入按規(gui)定繳納有(you)(you)(you)關(guan)稅費(fei)后(hou)歸住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)所有(you)(you)(you)權(quan)(quan)(quan)(quan)人(ren)(ren)(ren)所有(you)(you)(you)。以(yi)(yi)標準(zhun)價購(gou)買(mai)的(de)(de)(de)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)可以(yi)(yi)先(xian)(xian)按照成(cheng)本價補(bu)足房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價款(kuan)，全部(bu)(bu)產(chan)權(quan)(quan)(quan)(quan)歸住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)所有(you)(you)(you)權(quan)(quan)(quan)(quan)人(ren)(ren)(ren)所有(you)(you)(you)后(hou)再(zai)進行交(jiao)易(yi)(yi)，交(jiao)易(yi)(yi)收入按前(qian)款(kuan)的(de)(de)(de)規(gui)定執行。也可以(yi)(yi)直接進行交(jiao)易(yi)(yi)，按規(gui)定繳納有(you)(you)(you)關(guan)稅費(fei)后(hou)，交(jiao)易(yi)(yi)收入由(you)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)所有(you)(you)(you)權(quan)(quan)(quan)(quan)人(ren)(ren)(ren)與(yu)原產(chan)權(quan)(quan)(quan)(quan)單(dan)位按房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)產(chan)權(quan)(quan)(quan)(quan)比例分(fen)成(cheng)。原產(chan)權(quan)(quan)(quan)(quan)單(dan)位撤銷的(de)(de)(de)，其應(ying)當(dang)得(de)所部(bu)(bu)分(fen)上交(jiao)同(tong)級財(cai)政，專項(xiang)用(yong)于住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)補(bu)貼。

3．實(shi)踐(jian)當中，原(yuan)房(fang)(fang)主(zhu)享受福(fu)利分(fen)房(fang)(fang)政策以(yi)三、四千元的(de)價格(ge)(ge)從單位購買(mai)房(fang)(fang)改房(fang)(fang)，后以(yi)三、四萬元的(de)市(shi)場(chang)價格(ge)(ge)賣(mai)出，但兩(liang)三年以(yi)后房(fang)(fang)價漲(zhang)至十幾萬時，連(lian)腸子(zi)都悔青了，拒不履行(xing)(xing)向(xiang)新房(fang)(fang)主(zhu)辦(ban)理(li)(li)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)過戶登(deng)記的(de)義務。原(yuan)房(fang)(fang)主(zhu)往往起訴至人民法院，以(yi)種(zhong)種(zhong)理(li)(li)由要(yao)求認定原(yuan)房(fang)(fang)改房(fang)(fang)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)無效(xiao)。其主(zhu)要(yao)理(li)(li)由可能是(shi)：原(yuan)房(fang)(fang)主(zhu)在(zai)簽訂(ding)(ding)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)時房(fang)(fang)產(chan)(chan)證尚在(zai)辦(ban)理(li)(li)之中，還沒有取(qu)得房(fang)(fang)主(zhu)證，無權(quan)賣(mai)房(fang)(fang)；簽訂(ding)(ding)合(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)時夫妻(qi)一方(fang)未到場(chang)簽名，夫妻(qi)一方(fang)無權(quan)獨(du)自處分(fen)夫妻(qi)共同(tong)(tong)(tong)(tong)財(cai)產(chan)(chan)；房(fang)(fang)改時是(shi)以(yi)標準價購買(mai)的(de)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)，單位有優先購買(mai)權(quan)，在(zai)出賣(mai)時未征(zheng)得單位同(tong)(tong)(tong)(tong)意應屬無效(xiao)；《城市(shi)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)管(guan)理(li)(li)法》和(he)〈〈城市(shi)私有房(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)理(li)(li)條例〉〉規定，城市(shi)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)、私有房(fang)(fang)屋(wu)(wu)進(jin)行(xing)(xing)轉讓、買(mai)賣(mai)時均需到房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)管(guan)理(li)(li)部門(men)辦(ban)理(li)(li)變更(geng)登(deng)記手(shou)續，當初買(mai)賣(mai)時違法沒有進(jin)行(xing)(xing)登(deng)記導(dao)致合(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)無效(xiao)等等。那么，原(yuan)房(fang)(fang)主(zhu)的(de)說(shuo)法是(shi)不是(shi)能站得住腳(jiao)呢？是(shi)否能導(dao)致買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)無效(xiao)呢？

4．以(yi)尚未(wei)(wei)辦理(li)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證為由主張合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)無效(xiao)(xiao)者(zhe)，其理(li)由是(shi)(shi)根據〈〈城市房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)管(guan)理(li)法(fa)(fa)(fa)〉〉和(he)〈〈物權法(fa)(fa)(fa)〉〉的(de)(de)相關規定(ding)(ding)(ding)，只有(you)(you)(you)取得(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證和(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)登記(ji)以(yi)后(hou)，原(yuan)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)主才有(you)(you)(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)所(suo)有(you)(you)(you)權，才能將房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)轉讓。因(yin)此(ci)，在(zai)未(wei)(wei)取得(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證前，原(yuan)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)主還不(bu)是(shi)(shi)法(fa)(fa)(fa)律上(shang)認(ren)(ren)可的(de)(de)所(suo)有(you)(you)(you)權人，對房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋就進行出賣(mai)的(de)(de)行為當然無效(xiao)(xiao)。趙(zhao)律師認(ren)(ren)為，此(ci)說法(fa)(fa)(fa)不(bu)對。理(li)由有(you)(you)(you)二：1。雖然在(zai)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證辦理(li)下來(lai)之(zhi)前，原(yuan)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)主尚未(wei)(wei)取得(de)法(fa)(fa)(fa)律上(shang)的(de)(de)所(suo)有(you)(you)(you)權，但其在(zai)向(xiang)單位出資購(gou)買(mai)所(suo)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋后(hou)，已經構成了事實上(shang)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)主，且房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證也正在(zai)申辦之(zhi)中，應(ying)當認(ren)(ren)定(ding)(ding)(ding)原(yuan)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)主具有(you)(you)(you)處(chu)分(fen)該房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)的(de)(de)權利。2。即使原(yuan)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)主沒(mei)有(you)(you)(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證就出賣(mai)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)，依據〈〈合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)法(fa)(fa)(fa)〉〉51條的(de)(de)規定(ding)(ding)(ding)，也是(shi)(shi)一種效(xiao)(xiao)力(li)(li)待(dai)定(ding)(ding)(ding)的(de)(de)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)，而(er)不(bu)是(shi)(shi)無效(xiao)(xiao)的(de)(de)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)。當房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證辦理(li)下來(lai)之(zhi)后(hou)，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證寫的(de)(de)是(shi)(shi)原(yuan)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)主的(de)(de)名(ming)時，此(ci)時效(xiao)(xiao)力(li)(li)待(dai)定(ding)(ding)(ding)的(de)(de)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)就轉化為有(you)(you)(you)效(xiao)(xiao)的(de)(de)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)。

目(mu)前，我(wo)國存(cun)在(zai)著多(duo)種性質的房(fang)(fang)屋，主要可(ke)分為(wei)(wei)商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)和非(fei)(fei)商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)。商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)是指房(fang)(fang)地產(chan)公(gong)司(si)開(kai)發建(jian)造的可(ke)在(zai)市場上(shang)自由(you)流(liu)通(tong)的房(fang)(fang)屋。非(fei)(fei)商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)主要包括：公(gong)房(fang)(fang)改(gai)制出售給個人(ren)的房(fang)(fang)改(gai)房(fang)(fang)，按照(zhao)地方人(ren)民政府政策(ce)指導價購買(mai)的經濟(ji)適(shi)用(yong)房(fang)(fang)，這(zhe)主要是指單位集資(zi)房(fang)(fang)和安(an)居(ju)房(fang)(fang)，城鎮私有(you)房(fang)(fang)屋以及在(zai)農村集體土地上(shang)建(jian)造的村證房(fang)(fang)等。最高人(ren)民法(fa)(fa)院(yuan)于*年出臺(tai)了《關于審(shen)(shen)理商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)買(mai)賣(mai)(mai)合(he)同糾(jiu)紛(fen)(fen)(fen)案(an)件適(shi)用(yong)法(fa)(fa)律(lv)若干問題的解(jie)釋》，為(wei)(wei)審(shen)(shen)理商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)買(mai)賣(mai)(mai)合(he)同糾(jiu)紛(fen)(fen)(fen)提供了法(fa)(fa)律(lv)上(shang)的依(yi)據。而在(zai)現實(shi)生(sheng)(sheng)活中，更為(wei)(wei)常見的則(ze)是非(fei)(fei)商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)買(mai)賣(mai)(mai)合(he)同糾(jiu)紛(fen)(fen)(fen)。非(fei)(fei)商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)因其地理位置優越(yue)，價格相對便宜，吸(xi)引(yin)了眾多(duo)二(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)買(mai)主。但因為(wei)(wei)我(wo)國對非(fei)(fei)商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)的買(mai)賣(mai)(mai)設置了許多(duo)限制，又(you)沒(mei)有(you)很明確的對二(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)買(mai)賣(mai)(mai)的司(si)法(fa)(fa)解(jie)釋，致使(shi)在(zai)買(mai)賣(mai)(mai)發生(sheng)(sheng)后容易產(chan)生(sheng)(sheng)糾(jiu)紛(fen)(fen)(fen)。大多(duo)數的情況是一方在(zai)買(mai)賣(mai)(mai)后反悔，要求認定買(mai)賣(mai)(mai)合(he)同無效。那么，這(zhe)幾種房(fang)(fang)屋的買(mai)賣(mai)(mai)合(he)同是否有(you)效呢？

一(yi)。房(fang)改房(fang)買賣合同(tong)效力。

1．*年，國務院出臺(tai)《國務院關(guan)于深化城鎮住房制(zhi)度改(gai)革的決定》，將國有公房產(chan)權(quan)出售(shou)給(gei)職工。分為三種(zhong)方式(shi)，一(yi)種(zhong)是(shi)以市(shi)場價(jia)(jia)購(gou)(gou)買，產(chan)權(quan)完全歸個人(ren)；一(yi)種(zhong)是(shi)以成本價(jia)(jia)購(gou)(gou)買，產(chan)權(quan)也歸個人(ren)；一(yi)種(zhong)是(shi)低于成本價(jia)(jia)的標準價(jia)(jia)購(gou)(gou)買，產(chan)權(quan)由(you)個人(ren)和單(dan)位共有。

2．*年，為了促進房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場的(de)發(fa)展(zhan)和存(cun)量房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)流通，建設部出(chu)臺了《已購(gou)公有(you)(you)(you)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)和經濟適用(yong)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)上市(shi)出(chu)售管理暫行(xing)辦法(fa)》，對房(fang)(fang)(fang)(fang)改房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)首次(ci)上市(shi)出(chu)售規(gui)定(ding)了許多限(xian)制條件。比如：已取(qu)得(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)證的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)改房(fang)(fang)(fang)(fang)才允許買賣；個(ge)人(ren)擁有(you)(you)(you)部分產(chan)權(quan)的(de)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)（指標準(zhun)價(jia)(jia)房(fang)(fang)(fang)(fang)），還(huan)應(ying)(ying)當(dang)提供原(yuan)產(chan)權(quan)單位在同等(deng)(deng)條件下保留或者放棄優先購(gou)買權(quan)的(de)書面意(yi)見；如果有(you)(you)(you)共有(you)(you)(you)權(quan)人(ren)時應(ying)(ying)當(dang)征得(de)共有(you)(you)(you)人(ren)的(de)同意(yi)；在出(chu)賣時應(ying)(ying)當(dang)補交(jiao)(jiao)國有(you)(you)(you)土地使(shi)用(yong)權(quan)出(chu)讓(rang)金或土地收益，以(yi)(yi)及交(jiao)(jiao)納其他稅費(fei)(fei)等(deng)(deng)。《河北省公有(you)(you)(you)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)售后(hou)首次(ci)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)(yi)管理暫行(xing)辦法(fa)》也規(gui)定(ding)了類似內容。對于賣房(fang)(fang)(fang)(fang)款，辦法(fa)規(gui)定(ding)，以(yi)(yi)成本(ben)價(jia)(jia)購(gou)買的(de)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)，其交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)(yi)收入(ru)按(an)規(gui)定(ding)繳(jiao)納有(you)(you)(you)關稅費(fei)(fei)后(hou)歸(gui)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)所(suo)有(you)(you)(you)權(quan)人(ren)所(suo)有(you)(you)(you)。以(yi)(yi)標準(zhun)價(jia)(jia)購(gou)買的(de)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)可(ke)以(yi)(yi)先按(an)照成本(ben)價(jia)(jia)補足房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)款，全(quan)部產(chan)權(quan)歸(gui)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)所(suo)有(you)(you)(you)權(quan)人(ren)所(suo)有(you)(you)(you)后(hou)再進行(xing)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)(yi)，交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)(yi)收入(ru)按(an)前款的(de)規(gui)定(ding)執行(xing)。也可(ke)以(yi)(yi)直(zhi)接(jie)進行(xing)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)(yi)，按(an)規(gui)定(ding)繳(jiao)納有(you)(you)(you)關稅費(fei)(fei)后(hou)，交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)(yi)收入(ru)由住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)所(suo)有(you)(you)(you)權(quan)人(ren)與原(yuan)產(chan)權(quan)單位按(an)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋的(de)產(chan)權(quan)比例分成。原(yuan)產(chan)權(quan)單位撤銷的(de)，其應(ying)(ying)當(dang)得(de)所(suo)部分上交(jiao)(jiao)同級(ji)財政，專(zhuan)項用(yong)于住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)補貼。

3．實踐(jian)當中，原(yuan)(yuan)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)主(zhu)(zhu)享受福利(li)分房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)政策以(yi)三、四(si)(si)千(qian)元的(de)價(jia)(jia)格(ge)從單位(wei)購(gou)買(mai)(mai)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)改房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)，后(hou)以(yi)三、四(si)(si)萬元的(de)市場(chang)價(jia)(jia)格(ge)賣(mai)(mai)(mai)出(chu)，但兩三年(nian)以(yi)后(hou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)漲至十幾萬時，連腸子都悔青了(le)，拒(ju)不履行向新(xin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)主(zhu)(zhu)辦(ban)理(li)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋過戶登(deng)記(ji)的(de)義(yi)務。原(yuan)(yuan)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)主(zhu)(zhu)往往起訴至人民法院，以(yi)種種理(li)由要求(qiu)認定原(yuan)(yuan)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)改房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)買(mai)(mai)賣(mai)(mai)(mai)合(he)(he)同(tong)(tong)無(wu)效(xiao)。其主(zhu)(zhu)要理(li)由可能(neng)(neng)是(shi)(shi)：原(yuan)(yuan)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)主(zhu)(zhu)在簽訂(ding)買(mai)(mai)賣(mai)(mai)(mai)合(he)(he)同(tong)(tong)時房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產證尚(shang)在辦(ban)理(li)之(zhi)中，還沒(mei)有(you)取得房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)主(zhu)(zhu)證，無(wu)權(quan)賣(mai)(mai)(mai)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)；簽訂(ding)合(he)(he)同(tong)(tong)時夫(fu)妻一(yi)方(fang)(fang)未到場(chang)簽名，夫(fu)妻一(yi)方(fang)(fang)無(wu)權(quan)獨自處(chu)分夫(fu)妻共同(tong)(tong)財產；房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)改時是(shi)(shi)以(yi)標準價(jia)(jia)購(gou)買(mai)(mai)的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋，單位(wei)有(you)優先購(gou)買(mai)(mai)權(quan)，在出(chu)賣(mai)(mai)(mai)時未征得單位(wei)同(tong)(tong)意應屬無(wu)效(xiao)；《城(cheng)市房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產管理(li)法》和〈〈城(cheng)市私(si)有(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋管理(li)條例〉〉規(gui)定，城(cheng)市房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產、私(si)有(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋進(jin)行轉讓、買(mai)(mai)賣(mai)(mai)(mai)時均需(xu)到房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產管理(li)部門辦(ban)理(li)變(bian)更登(deng)記(ji)手續，當初買(mai)(mai)賣(mai)(mai)(mai)時違法沒(mei)有(you)進(jin)行登(deng)記(ji)導致合(he)(he)同(tong)(tong)無(wu)效(xiao)等等。那么，原(yuan)(yuan)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)主(zhu)(zhu)的(de)說法是(shi)(shi)不是(shi)(shi)能(neng)(neng)站得住腳呢？是(shi)(shi)否能(neng)(neng)導致買(mai)(mai)賣(mai)(mai)(mai)合(he)(he)同(tong)(tong)無(wu)效(xiao)呢？

4．以尚未(wei)(wei)辦(ban)理(li)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)為(wei)由(you)主(zhu)(zhu)張(zhang)合(he)同(tong)(tong)無效(xiao)者(zhe)，其理(li)由(you)是根據(ju)(ju)〈〈城(cheng)市房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)管理(li)法(fa)〉〉和〈〈物權法(fa)〉〉的(de)(de)(de)相關規(gui)定(ding)(ding)(ding)，只有(you)取(qu)(qu)得房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)和房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)登記以后(hou)(hou)，原(yuan)(yuan)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)主(zhu)(zhu)才有(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)所有(you)權，才能將房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)轉讓(rang)。因此，在未(wei)(wei)取(qu)(qu)得房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)前(qian)，原(yuan)(yuan)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)主(zhu)(zhu)還不是法(fa)律上認可的(de)(de)(de)所有(you)權人，對房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋就進行(xing)(xing)出(chu)賣的(de)(de)(de)行(xing)(xing)為(wei)當(dang)然(ran)無效(xiao)。趙律師認為(wei)，此說法(fa)不對。理(li)由(you)有(you)二(er)：1。雖然(ran)在房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)辦(ban)理(li)下(xia)來(lai)(lai)之前(qian)，原(yuan)(yuan)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)主(zhu)(zhu)尚未(wei)(wei)取(qu)(qu)得法(fa)律上的(de)(de)(de)所有(you)權，但(dan)其在向單(dan)位出(chu)資購(gou)買所住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋后(hou)(hou)，已經(jing)構(gou)成(cheng)了事(shi)實上的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)主(zhu)(zhu)，且房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)也(ye)正在申辦(ban)之中，應(ying)當(dang)認定(ding)(ding)(ding)原(yuan)(yuan)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)主(zhu)(zhu)具有(you)處分該房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)權利。2。即使原(yuan)(yuan)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)主(zhu)(zhu)沒有(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)就出(chu)賣房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)，依(yi)據(ju)(ju)〈〈合(he)同(tong)(tong)法(fa)〉〉51條的(de)(de)(de)規(gui)定(ding)(ding)(ding)，也(ye)是一(yi)種效(xiao)力(li)待定(ding)(ding)(ding)的(de)(de)(de)合(he)同(tong)(tong)，而不是無效(xiao)的(de)(de)(de)合(he)同(tong)(tong)。當(dang)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)辦(ban)理(li)下(xia)來(lai)(lai)之后(hou)(hou)，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)寫的(de)(de)(de)是原(yuan)(yuan)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)主(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)名時，此時效(xiao)力(li)待定(ding)(ding)(ding)的(de)(de)(de)合(he)同(tong)(tong)就轉化為(wei)有(you)效(xiao)的(de)(de)(de)合(he)同(tong)(tong)。

吉春(chun)房(fang)地產公司與(yu)新(xin)莊(zhuang)公司就買賣房(fang)屋達成協議(yi)，雙(shuang)方(fang)于1999年(nian)(nian)10月簽訂(ding)了(le)(le)房(fang)屋購買合(he)同(tong)，新(xin)莊(zhuang)公司購買吉春(chun)公司面積為3000平米(mi)的寫(xie)字樓(lou)，其(qi)總(zong)價款(kuan)為3000萬元。合(he)同(tong)履(lv)行期(qi)屆至，買方(fang)新(xin)莊(zhuang)公司于2001年(nian)(nian)1月10日交(jiao)付(fu)了(le)(le)價款(kuan)，但(dan)比約(yue)定的清償期(qi)遲延了(le)(le)十(shi)天。同(tong)時，賣方(fang)吉春(chun)公司也依合(he)同(tong)約(yue)定完成交(jiao)付(fu)，將該(gai)樓(lou)盤(pan)移轉占有給(gei)新(xin)莊(zhuang)公司，并著(zhu)手辦理產權過(guo)戶(hu)登(deng)記手續(xu)。

在此期間，經交付(fu)已實際(ji)占有(you)該(gai)(gai)房(fang)屋(wu)(wu)的新(xin)莊(zhuang)公(gong)(gong)司(si)(si)因(yin)(yin)為業務調整的需(xu)要，便將(jiang)(jiang)該(gai)(gai)樓(lou)盤以每(mei)平(ping)米11000元(yuan)的價(jia)(jia)格轉讓(rang)給第三人(ren)(ren)銀(yin)建(jian)(jian)公(gong)(gong)司(si)(si)，雙方訂(ding)立了房(fang)屋(wu)(wu)買(mai)賣(mai)合同。銀(yin)建(jian)(jian)公(gong)(gong)司(si)(si)在購買(mai)時到房(fang)地(di)產(chan)(chan)登記(ji)(ji)(ji)部門查閱登記(ji)(ji)(ji)，登記(ji)(ji)(ji)機關(guan)告知該(gai)(gai)房(fang)產(chan)(chan)過(guo)戶手(shou)續已經領導批(pi)準，正在辦理過(guo)戶手(shou)續。銀(yin)建(jian)(jian)公(gong)(gong)司(si)(si)便向新(xin)莊(zhuang)公(gong)(gong)司(si)(si)支付(fu)了3300萬總價(jia)(jia)款(kuan)，并(bing)于2001年2月初與新(xin)莊(zhuang)公(gong)(gong)司(si)(si)完成該(gai)(gai)房(fang)產(chan)(chan)的交付(fu)，該(gai)(gai)房(fang)產(chan)(chan)又轉由第三人(ren)(ren)銀(yin)建(jian)(jian)公(gong)(gong)司(si)(si)占有(you)。其后，銀(yin)建(jian)(jian)公(gong)(gong)司(si)(si)要求登記(ji)(ji)(ji)機關(guan)一次性將(jiang)(jiang)該(gai)(gai)房(fang)產(chan)(chan)過(guo)戶登記(ji)(ji)(ji)到其名下。2001年2月，吉(ji)春公(gong)(gong)司(si)(si)了解(jie)到由于該(gai)(gai)樓(lou)盤所(suo)處地(di)區(qu)將(jiang)(jiang)由政府(fu)規劃開發為商業區(qu)，因(yin)(yin)而該(gai)(gai)處樓(lou)盤房(fang)價(jia)(jia)將(jiang)(jiang)大幅升值(zhi)，極具投資潛力。吉(ji)春公(gong)(gong)司(si)(si)便以新(xin)莊(zhuang)公(gong)(gong)司(si)(si)遲延(yan)十天(tian)支付(fu)房(fang)款(kuan)為由宣告解(jie)除購房(fang)合同，并(bing)請求該(gai)(gai)房(fang)產(chan)(chan)的占有(you)人(ren)(ren)銀(yin)建(jian)(jian)公(gong)(gong)司(si)(si)返還房(fang)屋(wu)(wu)。

本案事關房(fang)(fang)屋(wu)買(mai)(mai)賣中(zhong)(zhong)(zhong)的(de)(de)(de)物(wu)權(quan)(quan)和債權(quan)(quan)的(de)(de)(de)關系(xi)，該問題(ti)在(zai)(zai)司法(fa)實務中(zhong)(zhong)(zhong)比較(jiao)普遍(bian)，是(shi)我國目前房(fang)(fang)地產(chan)買(mai)(mai)賣合同糾紛(fen)的(de)(de)(de)癥結(jie)之(zhi)一，解決的(de)(de)(de)方案也各有千秋(qiu)，莫衷(zhong)一是(shi)。本案的(de)(de)(de)原型(xing)歷經數審，尚未蓋棺定(ding)論(lun)(lun)，在(zai)(zai)實例(li)研(yan)習(xi)中(zhong)(zhong)(zhong)具有較(jiao)為突出的(de)(de)(de)典型(xing)意義。在(zai)(zai)理(li)論(lun)(lun)上，物(wu)權(quan)(quan)與(yu)債權(quan)(quan)的(de)(de)(de)關系(xi)是(shi)民法(fa)體系(xi)化的(de)(de)(de)基(ji)(ji)礎，堪為探(tan)究民法(fa)理(li)論(lun)(lun)的(de)(de)(de)法(fa)律學人不(bu)可不(bu)察(cha)的(de)(de)(de)一個重要問題(ti)。德(de)國民法(fa)特地創設出物(wu)權(quan)(quan)行(xing)為理(li)論(lun)(lun)以資與(yu)債權(quan)(quan)關系(xi)相區別，王澤鑒先生亦(yi)稱之(zhi)為民法(fa)理(li)論(lun)(lun)上的(de)(de)(de)“任督二脈”。在(zai)(zai)實踐中(zhong)(zhong)(zhong)，房(fang)(fang)屋(wu)買(mai)(mai)賣合同糾紛(fen)涉(she)及資金數額龐大(da)，法(fa)律事實復雜，交(jiao)易(yi)(yi)(yi)周期漫長，商業風險巨(ju)大(da)，對交(jiao)易(yi)(yi)(yi)當事人利害攸關。探(tan)討房(fang)(fang)屋(wu)買(mai)(mai)賣中(zhong)(zhong)(zhong)的(de)(de)(de)物(wu)權(quan)(quan)和債權(quan)(quan)的(de)(de)(de)關系(xi)，有助于維護物(wu)權(quan)(quan)秩(zhi)序的(de)(de)(de)穩定(ding)透明，平衡交(jiao)易(yi)(yi)(yi)各方的(de)(de)(de)利益得失，以達善(shan)意保護和鼓勵交(jiao)易(yi)(yi)(yi)之(zhi)宗旨，從而公平解決糾紛(fen)，為房(fang)(fang)地產(chan)市場(chang)的(de)(de)(de)健康發展奠定(ding)牢固的(de)(de)(de)制度基(ji)(ji)石。

本案涉及買賣(mai)合同(tong)(tong)的效(xiao)力與(yu)(yu)物(wu)(wu)權(quan)(quan)變動、未來物(wu)(wu)的買賣(mai)與(yu)(yu)無權(quan)(quan)處分、公示公信與(yu)(yu)善意取得、給付遲(chi)延與(yu)(yu)合同(tong)(tong)法定解除等諸(zhu)多法律問題，在一樁房屋買賣(mai)合同(tong)(tong)案件中(zhong)綜合交(jiao)錯，牽一發(fa)而動全身。為(wei)此，我(wo)們約請(qing)部分學者和(he)研究人(ren)員(yuan)，從不同(tong)(tong)角度剖析該案，其結果未必(bi)盡同(tong)(tong)，唯期望能為(wei)房屋買賣(mai)中(zhong)物(wu)(wu)權(quan)(quan)和(he)債(zhai)權(quan)(quan)關系的厘清有(you)所(suo)裨益，對讀(du)者有(you)所(suo)啟發(fa)、借鑒。

房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)買(mai)(mai)賣(mai)(mai)(mai)合同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)，是出賣(mai)(mai)(mai)人(ren)(ren)將房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)產權移(yi)交買(mai)(mai)受人(ren)(ren)，買(mai)(mai)受人(ren)(ren)支付約定價款所訂(ding)立的(de)合同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)。房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)買(mai)(mai)賣(mai)(mai)(mai)合同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)可以(yi)分為兩類(lei)，一(yi)類(lei)是商品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)買(mai)(mai)賣(mai)(mai)(mai)合同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)，一(yi)類(lei)是私有(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)買(mai)(mai)賣(mai)(mai)(mai)合同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)。商品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)買(mai)(mai)賣(mai)(mai)(mai)合同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)，是買(mai)(mai)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)和(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)產公司簽(qian)訂(ding)的(de)合同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)。商品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)買(mai)(mai)賣(mai)(mai)(mai)合同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)，是買(mai)(mai)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)和(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)產公司簽(qian)訂(ding)的(de)合同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)，這類(lei)合同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)一(yi)般由房(fang)(fang)(fang)(fang)產公司提供制式合同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)，買(mai)(mai)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)只需(xu)簽(qian)字(zi)即可。私有(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)買(mai)(mai)賣(mai)(mai)(mai)合同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)，是指個人(ren)(ren)擁有(you)的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)進(jin)行交易(yi)的(de)約定。

賣房人的主要義務(wu)包括：1、保證按(an)合同約定移交房屋(wu)(wu)及產權；2、保證房屋(wu)(wu)產權合法及房屋(wu)(wu)質量合格。

買受人(ren)的主要(yao)義務是：按合同(tong)約定支付價款。

簽寫房屋買(mai)賣合同書的注意(yi)事項

一、房屋(wu)出(chu)賣(mai)人(ren)(ren)在簽(qian)寫(xie)合同書之(zhi)前，主要審(shen)查(cha)賣(mai)受(shou)人(ren)(ren)的(de)(de)(de)經濟能力。買(mai)受(shou)人(ren)(ren)是(shi)國有法人(ren)(ren)組織時，出(chu)公務員(yuan)之(zhi)家，全國公務員(yuan)共同天地賣(mai)人(ren)(ren)要審(shen)查(cha)買(mai)受(shou)人(ren)(ren)是(shi)否持有政府批準買(mai)賣(mai)的(de)(de)(de)文件。另外，在合同履(lv)行中，分期付款的(de)(de)(de)房屋(wu)買(mai)賣(mai)人(ren)(ren)未支付到期價(jia)款的(de)(de)(de)金額達到全部價(jia)款的(de)(de)(de)五分之(zhi)一的(de)(de)(de)，出(chu)賣(mai)人(ren)(ren)有權解除(chu)合同。

房(fang)屋買賣合同參考文本(ben)

第一章總則

第一條(tiao)為(wei)了加強(qiang)城(cheng)市私有(you)房屋的(de)(de)管(guan)理，保護當事人(ren)的(de)(de)合法(fa)權(quan)益，根據國家有(you)關法(fa)律、法(fa)規的(de)(de)規定，結合本市實際，制(zhi)定本辦法(fa)。

第二(er)條本(ben)辦法適用于市南區(qu)、市北(bei)區(qu)、四方區(qu)、李(li)滄(cang)區(qu)和各縣級市、嶗山區(qu)、城(cheng)陽(yang)區(qu)、黃島區(qu)的城(cheng)區(qu)及建(jian)制鎮(zhen)。

第三條市房產管理部(bu)門(men)是(shi)市人民政(zheng)府管理城市私(si)有房屋(wu)的(de)行政(zheng)主管機關(guan)。

各縣級(ji)市、區(qu)房產(chan)管理(li)部門按照管理(li)權限負責(ze)本轄區(qu)內城市私有房屋的管理(li)。

第(di)四條公民(min)對其(qi)合法(fa)(fa)擁有的城市私有房屋依法(fa)(fa)享有占(zhan)有、使用(yong)、處分(fen)和(he)收益的權利；任(ren)何單位或者他人不得毀壞、侵(qin)占(zhan)、妨礙(ai)或者非法(fa)(fa)查封、沒收。

近(jin)幾年隨著房(fang)地產(chan)(chan)(chan)開發的增多(duo)(duo)(duo)(duo)，一些房(fang)地產(chan)(chan)(chan)開發商為(wei)了(le)取(qu)得更多(duo)(duo)(duo)(duo)的周轉資金或獲取(qu)更多(duo)(duo)(duo)(duo)的利潤，將正在(zai)建設的房(fang)屋進行一房(fang)多(duo)(duo)(duo)(duo)賣(mai)或一房(fang)既賣(mai)又抵押，為(wei)此引(yin)起了(le)訴(su)訟。筆者對(dui)北(bei)安市法院三年來因房(fang)地產(chan)(chan)(chan)購買抵押、產(chan)(chan)(chan)生糾(jiu)紛(fen)的16件執行案(an)件進行調查并研究處理方法。

一(yi)、一(yi)房(fang)多賣(mai)的(de)類型

從16件涉及被執(zhi)(zhi)行(xing)(xing)人(ren)為(wei)房(fang)(fang)地產(chan)開(kai)發商(shang)的(de)執(zhi)(zhi)行(xing)(xing)案(an)(an)件來看(kan)，有(you)7件是(shi)因為(wei)一(yi)(yi)房(fang)(fang)多賣(mai)引起倒(dao)出房(fang)(fang)屋的(de)執(zhi)(zhi)行(xing)(xing)，有(you)4件是(shi)開(kai)發商(shang)為(wei)債務人(ren)執(zhi)(zhi)行(xing)(xing)拍(pai)賣(mai)查封的(de)房(fang)(fang)屋，案(an)(an)外(wai)人(ren)提供證(zheng)據證(zheng)實開(kai)發商(shang)將房(fang)(fang)屋出售(shou)或抵(di)債、抵(di)押給案(an)(an)外(wai)人(ren)情(qing)形，有(you)5件是(shi)法院判決房(fang)(fang)屋歸申請執(zhi)(zhi)行(xing)(xing)人(ren)所有(you)，在執(zhi)(zhi)行(xing)(xing)過程中，發現開(kai)發商(shang)將房(fang)(fang)屋出售(shou)給他人(ren)。從調閱卷(juan)宗內容(rong)來看(kan)，一(yi)(yi)房(fang)(fang)多賣(mai)有(you)五種(zhong)情(qing)形：

 （一）二個(ge)或二個(ge)以上的買賣法律關系都合乎法律規定，買受人均未取得房產(chan)權證，其中一個(ge)已經占(zhan)有使(shi)用(yong)，但法院判決房屋歸(gui)未占(zhan)有使(shi)用(yong)的申請(qing)執行人，這(zhe)類(lei)案件有4件，占(zhan)25%。

（二(er)）二(er)個或二(er)個以上(shang)的(de)買(mai)賣法律關系都合乎法律規(gui)定(ding)，一(yi)個買(mai)受人取得(de)房(fang)產權證(zheng)，另一(yi)個雖未取得(de)但已經占有(you)使(shi)用(yong)，在執行(xing)過程中，因未取得(de)房(fang)產權證(zheng)但已占有(you)使(shi)用(yong)的(de)，拒不倒出房(fang)屋(wu)，法院判決此類執行(xing)倒出房(fang)屋(wu)案(an)件有(you)2件，占12.5%。

（三）先買受(shou)(shou)人(ren)(ren)與(yu)出(chu)售人(ren)(ren)之間的買賣關系合法有(you)效，并取(qu)得了房產權(quan)證(zheng)，且被法院依法保護，但在訴訟至執行期間，被執行人(ren)(ren)（開發(fa)商）與(yu)后買受(shou)(shou)人(ren)(ren)（案外人(ren)(ren)）惡意串通，私下(xia)協議(yi)將(jiang)房屋出(chu)售給后買受(shou)(shou)人(ren)(ren)，并且后買受(shou)(shou)人(ren)(ren)占有(you)使(shi)用房屋，這類案件(jian)(jian)有(you)5件(jian)(jian)，占31.3%。

抵(di)押權人：________________________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

法定代表人：____________職(zhi)務：____________

抵押人(ren)：________________________________________________

地址：____________郵碼：____________電話(hua)：____________

法定(ding)代表人：____________職(zhi)務(wu)：____________