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篇1

[關鍵詞] 房地產 合作開發合同 法律性質

房(fang)地產合(he)(he)作開發(fa)合(he)(he)同在(zai)實踐中(zhong)之所以最易(yi)發(fa)生糾(jiu)紛，在(zai)很大程度上是(shi)由于人們對(dui)房(fang)地產合(he)(he)作開發(fa)合(he)(he)同的(de)法律性(xing)質(zhi)認(ren)識不清(qing)楚、不準確造(zao)成的(de)，這一(yi)基礎性(xing)理論(lun)問題如果得不到澄清(qing)，實踐中(zhong)的(de)許多(duo)相關糾(jiu)紛就不可能真正得到解決，自然也就無(wu)從預防(fang)糾(jiu)紛的(de)發(fa)生，因此(ci)，研(yan)究房(fang)地產合(he)(he)作開發(fa)合(he)(he)同的(de)法律性(xing)質(zhi)自屬十分必要。

一(yi)、房地產合作開發概述

《中(zhong)華人民(min)共和(he)(he)國城市房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)管(guan)理法(fa)》（以(yi)下簡稱《房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)法(fa)》）第2條第3款規定(ding)，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)是(shi)(shi)(shi)指在(zai)(zai)依據(ju)該法(fa)取(qu)得國有(you)(you)(you)(you)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)使用(yong)權(quan)(quan)的(de)(de)(de)(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)上(shang)進(jin)行(xing)基(ji)礎設施(shi)、房(fang)(fang)(fang)屋(wu)建(jian)設的(de)(de)(de)(de)行(xing)為(wei)(wei)(wei)(wei)。該規定(ding)至少(shao)明確了以(yi)下三個問題：首先，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)只能在(zai)(zai)國有(you)(you)(you)(you)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)上(shang)進(jin)行(xing)，這就(jiu)排除了在(zai)(zai)集體土(tu)(tu)地(di)(di)(di)上(shang)進(jin)行(xing)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)(de)可能性(xing)，盡管(guan)有(you)(you)(you)(you)些(xie)學(xue)者有(you)(you)(you)(you)不(bu)(bu)同意(yi)見，但筆(bi)者以(yi)為(wei)(wei)(wei)(wei)，在(zai)(zai)我(wo)國現行(xing)的(de)(de)(de)(de)國有(you)(you)(you)(you)集體二(er)元(yuan)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)制度之下，不(bu)(bu)宜將集體土(tu)(tu)地(di)(di)(di)納入房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)視野(ye)之中(zhong)。其次，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)須(xu)以(yi)取(qu)得國有(you)(you)(you)(you)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)使用(yong)權(quan)(quan)為(wei)(wei)(wei)(wei)前提，這就(jiu)廓清了房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)與建(jian)筑工程(cheng)承包之間(jian)的(de)(de)(de)(de)差(cha)異，后者不(bu)(bu)以(yi)取(qu)得國有(you)(you)(you)(you)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)使用(yong)權(quan)(quan)為(wei)(wei)(wei)(wei)前提。最(zui)后，開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)是(shi)(shi)(shi)指進(jin)行(xing)基(ji)礎設施(shi)、房(fang)(fang)(fang)屋(wu)建(jian)設的(de)(de)(de)(de)行(xing)為(wei)(wei)(wei)(wei)。在(zai)(zai)《最(zui)高(gao)人民(min)法(fa)院關于審理涉(she)及國有(you)(you)(you)(you)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)使用(yong)權(quan)(quan)合同糾紛案件適用(yong)法(fa)律(lv)問題的(de)(de)(de)(de)解釋》（以(yi)下簡稱《解釋》）出(chu)臺之前，人們(men)對開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)行(xing)為(wei)(wei)(wei)(wei)是(shi)(shi)(shi)否(fou)僅限于商業行(xing)為(wei)(wei)(wei)(wei)有(you)(you)(you)(you)分歧，學(xue)者一(yi)般(ban)也將房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)分為(wei)(wei)(wei)(wei)以(yi)經(jing)營為(wei)(wei)(wei)(wei)目的(de)(de)(de)(de)和(he)(he)以(yi)自用(yong)為(wei)(wei)(wei)(wei)目的(de)(de)(de)(de)的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)兩(liang)類(lei)，而(er)根據(ju)《解釋》第14條的(de)(de)(de)(de)規定(ding)，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)行(xing)為(wei)(wei)(wei)(wei)僅限于商業性(xing)質(zhi)的(de)(de)(de)(de)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)，不(bu)(bu)包括(kuo)以(yi)自用(yong)為(wei)(wei)(wei)(wei)目的(de)(de)(de)(de)的(de)(de)(de)(de)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)，在(zai)(zai)《解釋》出(chu)臺過程(cheng)中(zhong)，多數意(yi)見也認為(wei)(wei)(wei)(wei)，非經(jing)營性(xing)的(de)(de)(de)(de)合作開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)行(xing)為(wei)(wei)(wei)(wei)不(bu)(bu)是(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)行(xing)為(wei)(wei)(wei)(wei)，而(er)只是(shi)(shi)(shi)一(yi)般(ban)的(de)(de)(de)(de)合建(jian)、聯建(jian)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)行(xing)為(wei)(wei)(wei)(wei)。

房(fang)地(di)(di)產(chan)的(de)合(he)(he)作(zuo)開(kai)(kai)發作(zuo)為(wei)房(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)(kai)發之(zhi)(zhi)一(yi)類，自然亦(yi)應遵循(xun)《房(fang)地(di)(di)產(chan)法(fa)(fa)(fa)》之(zhi)(zhi)規(gui)(gui)(gui)定。關于房(fang)地(di)(di)產(chan)的(de)合(he)(he)作(zuo)開(kai)(kai)發，在《解(jie)釋(shi)》出(chu)臺之(zhi)(zhi)前，學者(zhe)們對其(qi)內涵外(wai)延各(ge)有(you)不(bu)同(tong)認(ren)識，司法(fa)(fa)(fa)實務中其(qi)稱謂與內容也千差萬(wan)別，在《解(jie)釋(shi)》出(chu)臺之(zhi)(zhi)后，該(gai)(gai)概念就成了(le)一(yi)個(ge)專門法(fa)(fa)(fa)律術(shu)語(yu)，具(ju)有(you)特定的(de)內涵外(wai)延。《房(fang)地(di)(di)產(chan)法(fa)(fa)(fa)》第27條(tiao)明確規(gui)(gui)(gui)定：“依法(fa)(fa)(fa)取(qu)得的(de)土地(di)(di)使(shi)用權(quan)，可(ke)以依照本法(fa)(fa)(fa)和(he)有(you)關法(fa)(fa)(fa)律、行(xing)政法(fa)(fa)(fa)規(gui)(gui)(gui)的(de)規(gui)(gui)(gui)定，作(zuo)價入(ru)股，合(he)(he)資(zi)、合(he)(he)作(zuo)開(kai)(kai)發經(jing)(jing)營房(fang)地(di)(di)產(chan)。”此乃房(fang)地(di)(di)產(chan)合(he)(he)作(zuo)開(kai)(kai)發的(de)基(ji)本法(fa)(fa)(fa)律依據，但是(shi)(shi)其(qi)在以下(xia)三個(ge)問題(ti)的(de)規(gui)(gui)(gui)范上是(shi)(shi)模糊(hu)不(bu)清的(de)：其(qi)一(yi)，何謂房(fang)地(di)(di)產(chan)合(he)(he)作(zuo)開(kai)(kai)發；其(qi)二(er)，合(he)(he)作(zuo)開(kai)(kai)發與合(he)(he)資(zi)開(kai)(kai)發有(you)何區別；其(qi)三，開(kai)(kai)發與經(jing)(jing)營是(shi)(shi)一(yi)種行(xing)為(wei)還是(shi)(shi)兩種行(xing)為(wei)。對于這些(xie)模糊(hu)，《解(jie)釋(shi)》第14條(tiao)進行(xing)了(le)一(yi)定的(de)澄清，結(jie)合(he)(he)該(gai)(gai)條(tiao)以及(ji)《房(fang)地(di)(di)產(chan)法(fa)(fa)(fa)》第2條(tiao)的(de)規(gui)(gui)(gui)定可(ke)知(zhi)，所(suo)謂房(fang)地(di)(di)產(chan)合(he)(he)作(zuo)開(kai)(kai)發，是(shi)(shi)指雙方(fang)或多方(fang)當事人以出(chu)讓土地(di)(di)使(shi)用權(quan)為(wei)前提，共(gong)(gong)(gong)同(tong)投資(zi)、共(gong)(gong)(gong)享(xiang)利潤、共(gong)(gong)(gong)擔(dan)風險合(he)(he)作(zuo)進行(xing)經(jing)(jing)營性的(de)基(ji)礎設施和(he)房(fang)屋建設的(de)行(xing)為(wei)。由該(gai)(gai)定義可(ke)知(zhi)，房(fang)地(di)(di)產(chan)合(he)(he)作(zuo)開(kai)(kai)發的(de)構成要件有(you)三：

1.房地產合(he)作(zuo)(zuo)開(kai)(kai)(kai)發(fa)的(de)主(zhu)(zhu)體(ti)是(shi)雙方(fang)或多方(fang)當事(shi)人(ren)。合(he)作(zuo)(zuo)開(kai)(kai)(kai)發(fa)本身即意味(wei)著主(zhu)(zhu)體(ti)的(de)多元(yuan)性(xing)，以此(ci)(ci)區別于房地產的(de)單方(fang)開(kai)(kai)(kai)發(fa)，因此(ci)(ci)，當事(shi)人(ren)共同投資(zi)組建獨立(li)法(fa)人(ren)進行(xing)房地產開(kai)(kai)(kai)發(fa)就不屬于房地產合(he)作(zuo)(zuo)開(kai)(kai)(kai)發(fa)，而(er)是(shi)單方(fang)開(kai)(kai)(kai)發(fa)，法(fa)人(ren)而(er)非法(fa)人(ren)投資(zi)者(zhe)是(shi)房地產開(kai)(kai)(kai)發(fa)的(de)主(zhu)(zhu)體(ti)。《房地產法(fa)》和《解(jie)釋》對此(ci)(ci)問題雖未明言(yan)，但應(ying)做如此(ci)(ci)理解(jie)，以體(ti)現和貫(guan)徹民事(shi)主(zhu)(zhu)體(ti)法(fa)律地位的(de)獨立(li)性(xing)。

2.房(fang)地(di)(di)產(chan)合(he)(he)作(zuo)(zuo)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)以共(gong)(gong)(gong)同(tong)投(tou)資(zi)、共(gong)(gong)(gong)享利潤、共(gong)(gong)(gong)擔(dan)風險為構(gou)(gou)成(cheng)要件(jian)。在(zai)(zai)起草《解釋》的(de)過程中，參與(yu)起草的(de)法(fa)(fa)(fa)學理論界和實務界人(ren)士多數(shu)認為，房(fang)地(di)(di)產(chan)合(he)(he)作(zuo)(zuo)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)須以共(gong)(gong)(gong)同(tong)投(tou)資(zi)、共(gong)(gong)(gong)享利潤、共(gong)(gong)(gong)擔(dan)風險（所謂(wei)的(de)“三(san)共(gong)(gong)(gong)”）為構(gou)(gou)成(cheng)要件(jian)，少(shao)數(shu)意見認為其僅(jin)以共(gong)(gong)(gong)同(tong)投(tou)資(zi)為構(gou)(gou)成(cheng)要件(jian)。而正式頒(ban)行的(de)《解釋》對房(fang)地(di)(di)產(chan)合(he)(he)作(zuo)(zuo)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)的(de)“三(san)共(gong)(gong)(gong)”要件(jian)已經(jing)作(zuo)(zuo)出了明確的(de)規定。另一方(fang)面，由房(fang)地(di)(di)產(chan)合(he)(he)作(zuo)(zuo)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)的(de)“三(san)共(gong)(gong)(gong)”要件(jian)可知(zhi)，《房(fang)地(di)(di)產(chan)法(fa)(fa)(fa)》沒有明確區分的(de)合(he)(he)資(zi)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)與(yu)合(he)(he)作(zuo)(zuo)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)在(zai)(zai)《解釋》中已經(jing)得到廓(kuo)清，即合(he)(he)作(zuo)(zuo)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)以資(zi)本聯(lian)合(he)(he)為構(gou)(gou)成(cheng)要件(jian)，但由房(fang)地(di)(di)產(chan)合(he)(he)作(zuo)(zuo)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)的(de)主體多元性所決定，合(he)(he)作(zuo)(zuo)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)的(de)資(zi)本聯(lian)合(he)(he)形式不包括成(cheng)立獨立于投(tou)資(zi)者的(de)法(fa)(fa)(fa)人(ren)以進行房(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)的(de)情(qing)形，此乃法(fa)(fa)(fa)人(ren)人(ren)格獨立原(yuan)則(ze)之必然要求(qiu)。

3.在房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)合作開(kai)發(fa)(fa)的(de)共同投(tou)資(zi)中(zhong)，必(bi)(bi)須以(yi)出(chu)(chu)(chu)讓(rang)土(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)權為其(qi)(qi)組(zu)成部(bu)分。盡(jin)管從文義上看(kan)，《解釋(shi)》第14條似乎并未(wei)將出(chu)(chu)(chu)讓(rang)土(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)權作為房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)合作開(kai)發(fa)(fa)必(bi)(bi)備投(tou)資(zi)內(nei)容，但結合《房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)法(fa)》第2條的(de)規(gui)(gui)定可(ke)知，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)合作開(kai)發(fa)(fa)必(bi)(bi)須以(yi)取得出(chu)(chu)(chu)讓(rang)土(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)權為條件，亦(yi)即至少須一(yi)方當(dang)事(shi)人(ren)以(yi)出(chu)(chu)(chu)讓(rang)土(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)權作為出(chu)(chu)(chu)資(zi)才能(neng)進行房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)合作開(kai)發(fa)(fa)，至于其(qi)(qi)他(ta)的(de)投(tou)資(zi)則(ze)可(ke)以(yi)是(shi)資(zi)金等(deng)財產(chan)(chan)(chan)或財產(chan)(chan)(chan)權利。根據《房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)法(fa)》第2條的(de)規(gui)(gui)定，如果當(dang)事(shi)人(ren)對(dui)其(qi)(qi)所開(kai)發(fa)(fa)之房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)所占(zhan)用(yong)(yong)之土(tu)地(di)(di)不(bu)享有國有土(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)權，就(jiu)不(bu)可(ke)能(neng)是(shi)構成房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)，當(dang)然也就(jiu)不(bu)可(ke)能(neng)構成房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)合作開(kai)發(fa)(fa)了。

值得注意的是，關于合作開發與合作經營是一種行(xing)為(wei)還是兩種行(xing)為(wei)的(de)問(wen)題(ti)(ti)，由于《解釋(shi)》只規定了房地產(chan)合作開發(fa)(fa)的(de)問(wen)題(ti)(ti)，所(suo)以應認為(wei)《解釋(shi)》是將房地產(chan)合作經營包容(rong)在房地產(chan)合作開發(fa)(fa)的(de)范圍(wei)之內，而(er)這也符合房地產(chan)開發(fa)(fa)的(de)商業性(xing)質以及社會一般的(de)觀念。

二、房(fang)地產合(he)作開發合(he)同法律(lv)性(xing)質之爭

《解(jie)釋》第14條對(dui)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)合(he)作(zuo)開發合(he)同(tong)的(de)概念進(jin)行了權威的(de)界定，即所(suo)謂合(he)作(zuo)開發房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)合(he)同(tong)，是指當事人訂立的(de)以提供出(chu)讓土地(di)(di)使用權、資金(jin)等作(zuo)為共同(tong)投(tou)資，共享利潤、共擔風險合(he)作(zuo)開發房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)為基(ji)本內容的(de)協議(yi)。從該條中并不能清晰地(di)(di)看出(chu)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)合(he)作(zuo)開發合(he)同(tong)的(de)法律性(xing)質，該問(wen)題在法學界爭論也(ye)很大(da)，見解(jie)各(ge)異，究其(qi)原因，是因為現實(shi)生活中房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)合(he)作(zuo)開發的(de)形態各(ge)異，因此，在研究房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)合(he)作(zuo)開發合(he)同(tong)的(de)法律性(xing)質之(zhi)前，首先有必要明確房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)合(he)作(zuo)開發的(de)不同(tong)形態。

一(yi)般來說，我國現實社會生活中主要存(cun)在著以下六種房地產合作開發形(xing)態：

1.一方(fang)提(ti)供出讓土地(di)使用(yong)權，他方(fang)提(ti)供資金、勞務(wu)或(huo)技術等，以雙方(fang)的(de)名義進(jin)行房地(di)產開發，在工程進(jin)行了一定階段后，即可各自(zi)以自(zi)己的(de)名義對預分得的(de)房地(di)產進(jin)行預售，或(huo)者在開發完成后各自(zi)取(qu)得其依約應得的(de)房屋所有權及土地(di)使用(yong)權。

2.一方提供(gong)出讓(rang)土(tu)地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)權(quan)，他(ta)方提供(gong)資金、勞務或技術等，以(yi)土(tu)地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)權(quan)人的(de)名義開發房地(di)(di)(di)產，開發完成后，當事人各自取得其依約應得的(de)房屋(wu)所(suo)有(you)權(quan)及土(tu)地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)權(quan)。

3.一方提供出(chu)讓土地(di)使(shi)用(yong)權(quan)，他(ta)方提供資金、勞(lao)務或技術等，以(yi)他(ta)方當事人(ren)的(de)名義開發(fa)房地(di)產，開發(fa)完成后，當事人(ren)各自(zi)取得(de)其依約應(ying)得(de)的(de)房屋所有(you)權(quan)及土地(di)使(shi)用(yong)權(quan)。

4.一方提供出讓土地使用權，他方提供資金、勞務或技術等，組建非法人組織（如合伙企業）開發房地產， 開發完成(cheng)后，雙方當(dang)事人取(qu)得其(qi)依(yi)約應得的(de)房屋所有(you)權(quan)及土地使用(yong)權(quan)。

5.一方(fang)(fang)提(ti)供(gong)出讓土地使用(yong)權，他方(fang)(fang)提(ti)供(gong)資金(jin)、勞務(wu)或技術等，以其中一方(fang)(fang)的名義開(kai)發(fa)房地產(chan)，開(kai)發(fa)完成并出售后，當事人依(yi)約分配售房價(jia)款(kuan)。

6.雙(shuang)(shuang)方(fang)(fang)(fang)或(huo)(huo)(huo)多方(fang)(fang)(fang)均提供部分出讓(rang)土地(di)使用權，其(qi)中(zhong)一(yi)(yi)方(fang)(fang)(fang)或(huo)(huo)(huo)雙(shuang)(shuang)方(fang)(fang)(fang)又再提供資金、勞務或(huo)(huo)(huo)技術(shu)等，以雙(shuang)(shuang)方(fang)(fang)(fang)或(huo)(huo)(huo)其(qi)中(zhong)一(yi)(yi)方(fang)(fang)(fang)的名義進行(xing)(xing)開發，在工程進行(xing)(xing)一(yi)(yi)定階段后，即對房地(di)產進行(xing)(xing)預(yu)分配(pei)進而(er)進行(xing)(xing)預(yu)售，或(huo)(huo)(huo)者(zhe)在完成(cheng)開發后，雙(shuang)(shuang)方(fang)(fang)(fang)當(dang)事人依(yi)約進行(xing)(xing)實物或(huo)(huo)(huo)資金分配(pei)。

正是(shi)由(you)于(yu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)合(he)(he)(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)開發的(de)(de)形(xing)態復(fu)雜多樣，所(suo)以(yi)學者對房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)合(he)(he)(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)開發合(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)的(de)(de)性質(zhi)眾說紛紜，歸納起(qi)(qi)來，大致有(you)以(yi)下(xia)幾種觀(guan)(guan)點(dian)(dian)：其一(yi)，承(cheng)(cheng)(cheng)攬(lan)合(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)。該(gai)觀(guan)(guan)點(dian)(dian)將(jiang)土(tu)地(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權(quan)(quan)人(ren)分(fen)得(de)的(de)(de)部分(fen)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)視為合(he)(he)(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)開發房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)的(de)(de)他(ta)方(fang)當(dang)事(shi)人(ren)承(cheng)(cheng)(cheng)攬(lan)的(de)(de)定(ding)作(zuo)(zuo)物，而將(jiang)他(ta)方(fang)當(dang)事(shi)人(ren)取得(de)的(de)(de)部分(fen)土(tu)地(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權(quan)(quan)看作(zuo)(zuo)土(tu)地(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權(quan)(quan)人(ren)支付的(de)(de)報(bao)(bao)酬(chou)。其二，互易合(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)。該(gai)觀(guan)(guan)點(dian)(dian)將(jiang)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)合(he)(he)(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)開發合(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)視為部分(fen)土(tu)地(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權(quan)(quan)與(yu)部分(fen)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)所(suo)有(you)權(quan)(quan)的(de)(de)交換(huan)。其三，合(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)合(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)。該(gai)觀(guan)(guan)點(dian)(dian)認(ren)(ren)為當(dang)事(shi)人(ren)締(di)結合(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)合(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)，以(yi)土(tu)地(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權(quan)(quan)、資(zi)金(jin)、勞務和技術等作(zuo)(zuo)為出(chu)資(zi)，成(cheng)立合(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)，共同(tong)(tong)建造房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)，并(bing)分(fen)享合(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)之(zhi)(zhi)收益。其四(si)，買賣合(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)與(yu)承(cheng)(cheng)(cheng)攬(lan)合(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)并(bing)存的(de)(de)混合(he)(he)(he)(he)(he)合(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)。該(gai)觀(guan)(guan)點(dian)(dian)認(ren)(ren)為他(ta)方(fang)當(dang)事(shi)人(ren)為土(tu)地(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權(quan)(quan)人(ren)完成(cheng)一(yi)定(ding)工作(zuo)(zuo)，土(tu)地(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權(quan)(quan)人(ren)以(yi)轉讓(rang)他(ta)方(fang)當(dang)事(shi)人(ren)取得(de)的(de)(de)部分(fen)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)所(suo)占用(yong)(yong)的(de)(de)土(tu)地(di)之(zhi)(zhi)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權(quan)(quan)作(zuo)(zuo)為報(bao)(bao)酬(chou)，而他(ta)方(fang)當(dang)事(shi)人(ren)又(you)以(yi)此項報(bao)(bao)酬(chou)抵充受讓(rang)其房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)所(suo)占用(yong)(yong)土(tu)地(di)之(zhi)(zhi)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權(quan)(quan)的(de)(de)款項。其五，附合(he)(he)(he)(he)(he)合(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)。該(gai)觀(guan)(guan)點(dian)(dian)認(ren)(ren)為有(you)的(de)(de)國家規定(ding)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)是(shi)土(tu)地(di)的(de)(de)構成(cheng)部分(fen)，與(yu)土(tu)地(di)一(yi)起(qi)(qi)共同(tong)(tong)構成(cheng)不動產(chan)，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)不能單獨成(cheng)為不動產(chan)，所(suo)以(yi)他(ta)方(fang)當(dang)事(shi)人(ren)以(yi)自己的(de)(de)資(zi)金(jin)、材(cai)料在他(ta)人(ren)享有(you)土(tu)地(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權(quan)(quan)的(de)(de)土(tu)地(di)上建房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)，是(shi)動產(chan)附合(he)(he)(he)(he)(he)于(yu)不動產(chan)，因(yin)而土(tu)地(di)使(shi)(shi)用(yong)(yong)權(quan)(quan)人(ren)原始(shi)取得(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)的(de)(de)所(suo)有(you)權(quan)(quan)。

關于房地(di)產(chan)(chan)合(he)(he)作開發(fa)合(he)(he)同(tong)(tong)性(xing)質的(de)(de)(de)(de)(de)上述(shu)六種(zhong)(zhong)(zhong)觀(guan)(guan)點(dian)，似乎都是(shi)可以(yi)(yi)自圓其說(shuo)的(de)(de)(de)(de)(de)。在(zai)房地(di)產(chan)(chan)合(he)(he)作開發(fa)的(de)(de)(de)(de)(de)前五種(zhong)(zhong)(zhong)形態中，如(ru)果說(shuo)附合(he)(he)合(he)(he)同(tong)(tong)的(de)(de)(de)(de)(de)觀(guan)(guan)點(dian)在(zai)我(wo)國并不(bu)(bu)正確(que)，因為在(zai)我(wo)國房屋(wu)本身(shen)就是(shi)不(bu)(bu)動產(chan)(chan)，那么承攬合(he)(he)同(tong)(tong)、互易合(he)(he)同(tong)(tong)、合(he)(he)伙合(he)(he)同(tong)(tong)、混合(he)(he)合(he)(he)同(tong)(tong)的(de)(de)(de)(de)(de)觀(guan)(guan)點(dian)卻(que)是(shi)可以(yi)(yi)成立的(de)(de)(de)(de)(de)。而第六種(zhong)(zhong)(zhong)房地(di)產(chan)(chan)合(he)(he)作開發(fa)形態，則僅(jin)有(you)(you)合(he)(he)伙合(he)(he)同(tong)(tong)說(shuo)可以(yi)(yi)作妥當(dang)解(jie)釋(shi)(shi)(shi)。同(tong)(tong)一合(he)(he)同(tong)(tong)竟(jing)然(ran)可以(yi)(yi)做多種(zhong)(zhong)(zhong)性(xing)質完(wan)全(quan)不(bu)(bu)同(tong)(tong)的(de)(de)(de)(de)(de)解(jie)釋(shi)(shi)(shi)，而這(zhe)些解(jie)釋(shi)(shi)(shi)看起(qi)來似乎都各(ge)有(you)(you)其妥當(dang)性(xing)，顯然(ran)，這(zhe)些解(jie)釋(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)正確(que)性(xing)和合(he)(he)理性(xing)是(shi)值得(de)懷疑的(de)(de)(de)(de)(de)，同(tong)(tong)時(shi)值得(de)引起(qi)重(zhong)視的(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)，在(zai)分析(xi)法律現象時(shi)應多做事實(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)分析(xi)，而不(bu)(bu)應輕易地(di)進行擬制(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)分析(xi)。另一方面，如(ru)果將同(tong)(tong)一合(he)(he)同(tong)(tong)多種(zhong)(zhong)(zhong)解(jie)釋(shi)(shi)(shi)這(zhe)種(zhong)(zhong)(zhong)現象作為合(he)(he)同(tong)(tong)競合(he)(he)來處(chu)理，則如(ru)此(ci)之(zhi)多的(de)(de)(de)(de)(de)競合(he)(he)肯定(ding)會嚴重(zhong)損害(hai)法律的(de)(de)(de)(de)(de)穩(wen)定(ding)性(xing)和確(que)定(ding)性(xing)，因此(ci)，有(you)(you)必要另辟蹊徑考察房地(di)產(chan)(chan)合(he)(he)作開發(fa)合(he)(he)同(tong)(tong)的(de)(de)(de)(de)(de)法律性(xing)質。

三、作(zuo)為合(he)伙合(he)同的(de)房地產合(he)作(zuo)開發合(he)同

基于前文對房地(di)產合作(zuo)開發概(gai)念的界(jie)定，筆者以為合作(zuo)開發房地(di)產合同(tong)在性質上乃是(shi)一種(zhong)合伙(huo)合同(tong)。其理(li)由主要有以下幾(ji)方面(mian)：

1.理論(lun)(lun)上，將合(he)(he)(he)作(zuo)開(kai)發(fa)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)定性為(wei)(wei)合(he)(he)(he)伙(huo)(huo)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)是妥(tuo)當(dang)的(de)。《合(he)(he)(he)伙(huo)(huo)企(qi)業法》、《民法通則》都(dou)明確規定，合(he)(he)(he)伙(huo)(huo)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)以共(gong)(gong)同(tong)(tong)出資、合(he)(he)(he)伙(huo)(huo)經營、共(gong)(gong)享收(shou)益(yi)、共(gong)(gong)擔風險(xian)(xian)為(wei)(wei)本質特征，而理論(lun)(lun)界和實務(wu)界傳統上一(yi)般(ban)也(ye)認(ren)為(wei)(wei)，合(he)(he)(he)作(zuo)行為(wei)(wei)亦以合(he)(he)(he)作(zuo)方(fang)共(gong)(gong)同(tong)(tong)出資、共(gong)(gong)同(tong)(tong)經營、共(gong)(gong)享利潤、共(gong)(gong)擔風險(xian)(xian)為(wei)(wei)特征，因此作(zuo)為(wei)(wei)合(he)(he)(he)作(zuo)行為(wei)(wei)之一(yi)種的(de)合(he)(he)(he)作(zuo)開(kai)發(fa)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)自然亦應屬于合(he)(he)(he)伙(huo)(huo)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)。

2.《解釋》第14條實際上已經將合作開發房地產合同定性為合伙合同。雖然《解釋》第14條明確規定合作開發房地產僅以共同投資、共享利潤、共擔風險為特征，不以共同經營為條件，但是這并不損害合作開發房地產合同作為合伙合同的性質。因為《合伙企業法》、《民法通則》的規定以及傳統觀點認為合伙應以合伙經營為條件，是一種錯誤認識。首先，在理論上，合伙人共同經營合伙事業并非是所有合伙的必備要件，如在隱名合伙，隱名合伙人即不參加合伙經營，即使在普通合伙中，合伙人亦可放棄其對合伙事業經營的權利；其次，在(zai)實(shi)踐中(zhong)，許多(duo)(duo)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)營(ying)(ying)(ying)并非(fei)是由(you)全(quan)體合(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)人(ren)(ren)共(gong)(gong)(gong)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)進行(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，甚至在(zai)有的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)中(zhong)部分或(huo)全(quan)體合(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)人(ren)(ren)并不(bu)(bu)參(can)與(yu)(yu)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)經(jing)(jing)營(ying)(ying)(ying)，而(er)(er)由(you)其他合(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)人(ren)(ren)甚至第三(san)人(ren)(ren)進行(xing)經(jing)(jing)營(ying)(ying)(ying)；最后，從比較(jiao)法的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)角度(du)看(kan)，主要大陸法系國家如德國、日本以及我國臺(tai)灣地(di)區等(deng)國家或(huo)地(di)區的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)民法典(dian)都未將合(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)經(jing)(jing)營(ying)(ying)(ying)作(zuo)(zuo)(zuo)為(wei)(wei)判斷(duan)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)成立與(yu)(yu)否的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)標(biao)準，而(er)(er)一般是將合(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)界定為(wei)(wei)二(er)人(ren)(ren)以上互約(yue)出資以經(jing)(jing)營(ying)(ying)(ying)共(gong)(gong)(gong)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)事業之(zhi)契(qi)約(yue)，此“經(jing)(jing)營(ying)(ying)(ying)共(gong)(gong)(gong)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)事業”并非(fei)共(gong)(gong)(gong)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)經(jing)(jing)營(ying)(ying)(ying)！可(ke)見，合(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)經(jing)(jing)營(ying)(ying)(ying)盡管(guan)通常是多(duo)(duo)數(shu)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)組織的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)特征(zheng)(zheng)之(zhi)一，但是并不(bu)(bu)是所有的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)組織都具有該特征(zheng)(zheng)，缺乏該特征(zheng)(zheng)并不(bu)(bu)能說明其非(fei)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)組織。《解(jie)(jie)釋》之(zhi)所以未將“共(gong)(gong)(gong)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)經(jing)(jing)營(ying)(ying)(ying)”作(zuo)(zuo)(zuo)為(wei)(wei)房(fang)地(di)產合(he)(he)(he)(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)開(kai)發成立之(zhi)條件，乃(nai)是因為(wei)(wei)在(zai)起草《解(jie)(jie)釋》過(guo)程中(zhong)，我國法學理論界和實(shi)務界人(ren)(ren)士多(duo)(duo)數(shu)認為(wei)(wei)共(gong)(gong)(gong)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)經(jing)(jing)營(ying)(ying)(ying)在(zai)目前的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)行(xing)為(wei)(wei)中(zhong)已無(wu)足(zu)輕重，實(shi)際中(zhong)許多(duo)(duo)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)方不(bu)(bu)參(can)與(yu)(yu)經(jing)(jing)營(ying)(ying)(ying)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，而(er)(er)由(you)其他合(he)(he)(he)(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)方獨立經(jing)(jing)營(ying)(ying)(ying)，且這也符合(he)(he)(he)(he)(he)(he)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)自由(you)原(yuan)則，故認為(wei)(wei)不(bu)(bu)應再將共(gong)(gong)(gong)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)經(jing)(jing)營(ying)(ying)(ying)作(zuo)(zuo)(zuo)為(wei)(wei)認定合(he)(he)(he)(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)條件。可(ke)見，《解(jie)(jie)釋》不(bu)(bu)僅間接地(di)將合(he)(he)(he)(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)開(kai)發房(fang)地(di)產合(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)性質界定為(wei)(wei)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)，而(er)(er)且也糾正了對合(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)特征(zheng)(zheng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)(bu)妥當(dang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)傳統認識。

3.合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)作開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)是(shi)(shi)當(dang)(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)聯(lian)(lian)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)起來、經(jing)營(ying)(ying)共(gong)(gong)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)事(shi)(shi)業而締(di)結(jie)的(de)(de)(de)(de)(de)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)。在現(xian)代私法(fa)(fa)中，自(zi)然(ran)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)的(de)(de)(de)(de)(de)聯(lian)(lian)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)方式(shi)是(shi)(shi)多種多樣(yang)的(de)(de)(de)(de)(de)，單(dan)就財(cai)產(chan)(chan)(chan)關系而言，自(zi)然(ran)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)的(de)(de)(de)(de)(de)聯(lian)(lian)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)主要(yao)通(tong)(tong)過兩種方式(shi)實(shi)現(xian)：一是(shi)(shi)通(tong)(tong)過合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)實(shi)現(xian)聯(lian)(lian)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)，二(er)是(shi)(shi)通(tong)(tong)過組建(jian)法(fa)(fa)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)團(tuan)體(ti)、非(fei)(fei)法(fa)(fa)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)團(tuan)體(ti)實(shi)現(xian)聯(lian)(lian)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)。 在房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)作開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)中，各(ge)方當(dang)(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)為(wei)了(le)獲取(qu)資(zi)(zi)源和財(cai)富，相互合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)作進(jin)行房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)，將其(qi)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)出售后分(fen)配利(li)潤或直接分(fen)配房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)，這都是(shi)(shi)當(dang)(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)聯(lian)(lian)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)起來以(yi)取(qu)得資(zi)(zi)源和財(cai)富的(de)(de)(de)(de)(de)體(ti)現(xian)，而組建(jian)法(fa)(fa)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)進(jin)行房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)，其(qi)已(yi)非(fei)(fei)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)作開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)已(yi)如前述(shu)，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)作開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)僅限于組建(jian)非(fei)(fei)法(fa)(fa)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)團(tuan)體(ti)或者締(di)結(jie)非(fei)(fei)組織(zhi)型的(de)(de)(de)(de)(de)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)，而此兩者都必須(xu)首先締(di)結(jie)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)，因此合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)作開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)自(zi)應是(shi)(shi)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)。當(dang)(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)之(zhi)(zhi)(zhi)所以(yi)只有(you)通(tong)(tong)過締(di)結(jie)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)才能實(shi)現(xian)其(qi)聯(lian)(lian)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)，其(qi)根本原因在于合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)的(de)(de)(de)(de)(de)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)乃是(shi)(shi)經(jing)營(ying)(ying)共(gong)(gong)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)事(shi)(shi)業，學界通(tong)(tong)說認(ren)為(wei)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)須(xu)建(jian)立在經(jing)營(ying)(ying)共(gong)(gong)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)事(shi)(shi)業之(zhi)(zhi)(zhi)基礎上，此亦為(wei)大陸(lu)法(fa)(fa)系各(ge)國法(fa)(fa)律(lv)均明確規定(ding)。[8]而承攬(lan)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)、互易合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)、混合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)、附(fu)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)等均無經(jing)營(ying)(ying)共(gong)(gong)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)事(shi)(shi)業之(zhi)(zhi)(zhi)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)，僅是(shi)(shi)當(dang)(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)間(jian)直接的(de)(de)(de)(de)(de)利(li)益交(jiao)換(huan)，并(bing)不涉及當(dang)(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)與第(di)三人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)的(de)(de)(de)(de)(de)利(li)益交(jiao)換(huan)問(wen)題，而合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)的(de)(de)(de)(de)(de)當(dang)(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)之(zhi)(zhi)(zhi)間(jian)雖然(ran)也存在著一定(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)利(li)益交(jiao)換(huan)，但(dan)就主要(yao)方面而言，是(shi)(shi)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)以(yi)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)為(wei)媒介(jie)與第(di)三人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)進(jin)行利(li)益交(jiao)換(huan)，各(ge)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)(huo)(huo)(huo)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)之(zhi)(zhi)(zhi)間(jian)具(ju)有(you)經(jing)營(ying)(ying)共(gong)(gong)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)事(shi)(shi)業之(zhi)(zhi)(zhi)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)，因此，主張(zhang)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)作開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)的(de)(de)(de)(de)(de)性質是(shi)(shi)承攬(lan)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)、互易合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)、混合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)或附(fu)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)的(de)(de)(de)(de)(de)觀點是(shi)(shi)不正確的(de)(de)(de)(de)(de)。

4.就實(shi)踐層(ceng)面(mian)考(kao)察(cha)可(ke)知，現(xian)實(shi)社會生活中(zhong)(zhong)的(de)(de)(de)(de)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)作(zuo)開發(fa)，就是(shi)雙方或(huo)(huo)(huo)多方當(dang)事(shi)(shi)人(ren)為(wei)了(le)從中(zhong)(zhong)獲(huo)取資(zi)(zi)(zi)源和財富而經營的(de)(de)(de)(de)共同事(shi)(shi)業(ye)。在(zai)前述六(liu)種房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)作(zuo)開發(fa)的(de)(de)(de)(de)形態中(zhong)(zhong)，一(yi)方或(huo)(huo)(huo)雙方或(huo)(huo)(huo)多方以(yi)(yi)出(chu)讓(rang)(rang)土地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)權(quan)(quan)為(wei)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)，他方則以(yi)(yi)資(zi)(zi)(zi)金、勞務(wu)或(huo)(huo)(huo)技術為(wei)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)，共同設立合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)以(yi)(yi)開發(fa)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)，從中(zhong)(zhong)獲(huo)取利(li)益，只不(bu)過投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)方式(shi)、分配方式(shi)、組(zu)織(zhi)方式(shi)不(bu)同罷(ba)了(le)。關于投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)方式(shi)，既有(you)(you)(you)(you)(you)一(yi)方當(dang)事(shi)(shi)人(ren)又(you)有(you)(you)(you)(you)(you)雙方或(huo)(huo)(huo)多方當(dang)事(shi)(shi)人(ren)以(yi)(yi)其(qi)出(chu)讓(rang)(rang)土地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)權(quan)(quan)為(wei)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)，既有(you)(you)(you)(you)(you)僅以(yi)(yi)出(chu)讓(rang)(rang)土地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)權(quan)(quan)作(zuo)為(wei)出(chu)資(zi)(zi)(zi)又(you)有(you)(you)(you)(you)(you)以(yi)(yi)出(chu)讓(rang)(rang)土地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)權(quan)(quan)和資(zi)(zi)(zi)金、勞務(wu)或(huo)(huo)(huo)技術等作(zuo)為(wei)出(chu)資(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)。關于分配方式(shi)，既有(you)(you)(you)(you)(you)實(shi)物分配又(you)有(you)(you)(you)(you)(you)資(zi)(zi)(zi)金分配。關于組(zu)織(zhi)方式(shi)，既有(you)(you)(you)(you)(you)普通合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)又(you)有(you)(you)(you)(you)(you)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)企(qi)業(ye)，前者如僅僅為(wei)開發(fa)一(yi)個樓(lou)盤而締(di)結(jie)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)同，利(li)益分配完畢(bi)后合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)即消滅，后者如依據(ju)《合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)企(qi)業(ye)法》而成立的(de)(de)(de)(de)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)開發(fa)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)企(qi)業(ye)。理論上(shang)將前者稱(cheng)(cheng)為(wei)行為(wei)性(xing)(xing)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)而后者稱(cheng)(cheng)為(wei)組(zu)織(zhi)性(xing)(xing)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)，所謂行為(wei)性(xing)(xing)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)是(shi)指其(qi)僅具有(you)(you)(you)(you)(you)臨時性(xing)(xing)共同事(shi)(shi)業(ye)、具有(you)(you)(you)(you)(you)較(jiao)強契約性(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)，通常是(shi)當(dang)事(shi)(shi)人(ren)僅就特定(ding)事(shi)(shi)項(xiang)結(jie)成合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)，事(shi)(shi)畢(bi)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)即消滅，德國(guo)法上(shang)稱(cheng)(cheng)其(qi)為(wei)偶然合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)（Gelegenheitsgesellschaft）。所謂組(zu)織(zhi)性(xing)(xing)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)是(shi)指具有(you)(you)(you)(you)(you)繼續(xu)性(xing)(xing)共同事(shi)(shi)業(ye)、具有(you)(you)(you)(you)(you)較(jiao)強團體(ti)性(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)組(zu)織(zhi)，我國(guo)《合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)企(qi)業(ye)法》中(zhong)(zhong)的(de)(de)(de)(de)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)企(qi)業(ye)就是(shi)典型的(de)(de)(de)(de)組(zu)織(zhi)性(xing)(xing)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)，其(qi)具有(you)(you)(you)(you)(you)相對獨立的(de)(de)(de)(de)民事(shi)(shi)主體(ti)地(di)(di)(di)位。在(zai)我國(guo)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)作(zuo)開發(fa)中(zhong)(zhong)，行為(wei)性(xing)(xing)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)較(jiao)多而組(zu)織(zhi)性(xing)(xing)合(he)(he)(he)(he)(he)(he)(he)伙(huo)(huo)較(jiao)少。

從(cong)以上分(fen)析(xi)可(ke)知，合(he)(he)(he)作開發房地(di)產合(he)(he)(he)同(tong)實際上就是(shi)合(he)(he)(he)伙合(he)(he)(he)同(tong)之一種，理論界與實務界對房地(di)產合(he)(he)(he)作開發合(he)(he)(he)同(tong)的性(xing)質及(ji)其法(fa)(fa)律(lv)適用認(ren)識不清(qing)，很大程(cheng)度上與我國(guo)民(min)法(fa)(fa)學(xue)界引進聯營概(gai)(gai)念一樣，是(shi)將生(sheng)活中(zhong)的不成熟(shu)的、未進行適當(dang)抽(chou)象的概(gai)(gai)念直接納(na)入法(fa)(fa)律(lv)規范領域的結果，這是(shi)我國(guo)私法(fa)(fa)立(li)法(fa)(fa)以及(ji)學(xue)術(shu)研究(jiu)不成熟(shu)的表現，在(zai)我國(guo)當(dang)前正(zheng)在(zai)進行物權法(fa)(fa)乃至(zhi)民(min)法(fa)(fa)典起草的過(guo)程(cheng)中(zhong)，該(gai)類(lei)問題應該(gai)得(de)到更好的澄清(qing)和梳理。

四、合作住宅問題

在我國現(xian)實生(sheng)活中還存在著一類特殊的(de)(de)合(he)作(zuo)建(jian)房(fang)方式(shi)，即合(he)作(zuo)住宅(zhai)的(de)(de)建(jian)造，根(gen)據(ju)《城鎮住宅(zhai)合(he)作(zuo)社(she)(she)管(guan)理暫行辦(ban)法》第3條(tiao)的(de)(de)規定，所謂住宅(zhai)合(he)作(zuo)社(she)(she)是指經市（縣）人(ren)民政(zheng)府房(fang)地產行政(zheng)主管(guan)部門批準，由城市居民、職工(gong)為改(gai)善(shan)自(zi)身住房(fang)條(tiao)件而自(zi)愿參加，不以(yi)盈(ying)利(li)為目的(de)(de)公益性的(de)(de)具有法人(ren)資格的(de)(de)合(he)作(zuo)經濟組織。而住宅(zhai)合(he)作(zuo)社(she)(she)通過社(she)(she)員集資合(he)作(zuo)建(jian)造的(de)(de)住宅(zhai)被稱為合(he)作(zuo)住宅(zhai)。合(he)作(zuo)住宅(zhai)具有以(yi)下幾方面特點：

1.合作(zuo)(zuo)(zuo)住宅的(de)建造主體是作(zuo)(zuo)(zuo)為法人的(de)住宅合作(zuo)(zuo)(zuo)社(she)，城(cheng)鎮職工(gong)、居民可自愿加(jia)入住宅合作(zuo)(zuo)(zuo)社(she)。

2.建造(zao)合作住宅的資(zi)金(jin)來(lai)源(yuan)主要(yao)有社員交納的資(zi)金(jin)、銀(yin)行貸(dai)款(kuan)、政府和社員所在單位資(zi)助的資(zi)金(jin)以及(ji)其他合法收入的資(zi)金(jin)。

3.合(he)作(zuo)(zuo)住宅的建造受到政(zheng)府全程監督指(zhi)導，從住宅合(he)作(zuo)(zuo)社的興辦、合(he)并、分立、終止(zhi)到合(he)作(zuo)(zuo)住宅的建設管理(li)等都受到政(zheng)府的監控(kong)。

4.合(he)作(zuo)住宅(zhai)可由(you)(you)住宅(zhai)合(he)作(zuo)社、社員個人(ren)單獨擁有(you)(you)所有(you)(you)權，或(huo)者(zhe)由(you)(you)住宅(zhai)合(he)作(zuo)社與社員個人(ren)共同所有(you)(you)。

5.合(he)作住(zhu)宅不得向(xiang)社會出租(zu)、出售，社員(yuan)家庭不需要該住(zhu)宅時，須將其退給本住(zhu)宅合(he)作社，后(hou)者以(yi)重置價結合(he)成(cheng)新計算(suan)房價，按原建房時個(ge)人出資份額向(xiang)社員(yuan)個(ge)人退款(kuan)。

6.合作住宅所(suo)占(zhan)用之(zhi)土地是劃撥(bo)土地。

由合(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)的(de)(de)上述幾(ji)方(fang)面特(te)點可(ke)知，合(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)建設(she)雖(sui)然具有(you)(you)社(she)(she)員(yuan)合(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)的(de)(de)因素(su)，但其與(yu)(yu)前文所(suo)(suo)述房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)合(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)，是(shi)性(xing)質完全不(bu)同的(de)(de)兩個(ge)事物，其差異至少體(ti)(ti)現(xian)在以下幾(ji)方(fang)面：第(di)(di)(di)一，與(yu)(yu)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)合(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)不(bu)同，合(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)的(de)(de)建造行為不(bu)屬于(yu)商業性(xing)的(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)，因此，合(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)不(bu)得向社(she)(she)會出租、出售，而(er)(er)(er)合(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)之(zhi)(zhi)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)得在市場自由流(liu)通；第(di)(di)(di)二，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)合(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)的(de)(de)主(zhu)(zhu)體(ti)(ti)可(ke)以是(shi)任何民(min)事主(zhu)(zhu)體(ti)(ti)，而(er)(er)(er)合(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)的(de)(de)建造主(zhu)(zhu)體(ti)(ti)是(shi)作(zuo)(zuo)(zuo)為法人(ren)的(de)(de)合(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)社(she)(she)，而(er)(er)(er)該合(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)社(she)(she)也僅有(you)(you)城市職工(gong)、居民(min)才有(you)(you)資格加(jia)入；第(di)(di)(di)三，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)合(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)的(de)(de)資金來源于(yu)當事人(ren)的(de)(de)投資，而(er)(er)(er)合(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)建造的(de)(de)資金來源渠(qu)道眾多(duo)；第(di)(di)(di)四，較之(zhi)(zhi)于(yu)合(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)的(de)(de)建造，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)合(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)所(suo)(suo)受(shou)(shou)政府(fu)監控(kong)的(de)(de)程度較低、所(suo)(suo)受(shou)(shou)政府(fu)優惠(hui)亦(yi)較少；第(di)(di)(di)五，與(yu)(yu)合(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)的(de)(de)所(suo)(suo)有(you)(you)權歸屬方(fang)式不(bu)同，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)合(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)因其開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)模式多(duo)樣，其房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)所(suo)(suo)有(you)(you)權歸屬方(fang)式亦(yi)較復雜；第(di)(di)(di)六，合(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)所(suo)(suo)占用(yong)(yong)之(zhi)(zhi)土地(di)(di)是(shi)劃撥土地(di)(di)，而(er)(er)(er)合(he)(he)(he)作(zuo)(zuo)(zuo)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)之(zhi)(zhi)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)所(suo)(suo)占用(yong)(yong)之(zhi)(zhi)土地(di)(di)是(shi)出讓土地(di)(di)。

參考文獻：

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