編者按：本論(lun)文(wen)主(zhu)要從房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)屬(shu)檔(dang)案管理的(de)內容；房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)屬(shu)檔(dang)案的(de)特點(dian)；高校(xiao)(xiao)房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)屬(shu)檔(dang)案管理的(de)現狀；高校(xiao)(xiao)房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)屬(shu)檔(dang)案管理信(xin)息化(hua)的(de)應(ying)用等(deng)進行講述，包(bao)括(kuo)了房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)平(ping)面圖、房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)有(you)關證明和(he)文(wen)件、房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)卡(ka)片、房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)登記(ji)簿冊、專業性(xing)、動態性(xing)、權(quan)(quan)屬(shu)檔(dang)案是產(chan)(chan)(chan)(chan)權(quan)(quan)沿革的(de)歷(li)史記(ji)錄、住(zhu)房(fang)(fang)制度改革以(yi)后,住(zhu)房(fang)(fang)由原來的(de)福利分配逐漸向社會化(hua)、商品化(hua)轉(zhuan)變(bian)等(deng)，具體資料請(qing)見：

【摘要(yao)】高(gao)校(xiao)房(fang)產(chan)(chan)產(chan)(chan)權(quan)(quan)檔案管理是(shi)(shi)高(gao)校(xiao)房(fang)產(chan)(chan)管理部門在房(fang)產(chan)(chan)權(quan)(quan)屬登記、產(chan)(chan)權(quan)(quan)轉移、房(fang)屋變更(geng)等房(fang)產(chan)(chan)權(quan)(quan)屬管理工作(zuo)中直接形成的(de)(de)(de)有保存價(jia)值的(de)(de)(de)房(fang)產(chan)(chan)歷史記錄(lu),是(shi)(shi)房(fang)產(chan)(chan)權(quan)(quan)屬登記管理工作(zuo)的(de)(de)(de)真實(shi)記載和重要(yao)依據。隨著計(ji)算(suan)機在高(gao)校(xiao)管理中的(de)(de)(de)普遍應用,如何將現代(dai)信息處理技術(shu)與房(fang)產(chan)(chan)檔案管理相(xiang)結合,提高(gao)房(fang)產(chan)(chan)檔案的(de)(de)(de)利(li)用價(jia)值,已經成為目(mu)前迫切需要(yao)解決的(de)(de)(de)問題。

【關鍵詞(ci)】高(gao)校(xiao)房產(chan)(chan)產(chan)(chan)權檔(dang)案管(guan)理信息化(hua)

一、房地產權屬檔案管(guan)理的內容

1.房地產平面圖

房(fang)地(di)(di)產平(ping)面圖(tu)(tu)是(shi)一(yi)種反映房(fang)屋(wu)、土(tu)地(di)(di)現狀的專業圖(tu)(tu)。房(fang)地(di)(di)產平(ping)面圖(tu)(tu)是(shi)由測(ce)(ce)繪專業人員按(an)國家規(gui)定的房(fang)產測(ce)(ce)量(liang)規(gui)范、標準和程序勘測(ce)(ce)和繪制出反映城市房(fang)屋(wu)和土(tu)地(di)(di)的分布(bu)、占(zhan)有、使用(yong)等方面情況的專用(yong)性圖(tu)(tu)紙。

編者按：本文主要從(cong)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開發企業(ye)(ye)營(ying)業(ye)(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)納(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)籌(chou)(chou)劃(hua)(hua)技(ji)(ji)巧；房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開發企業(ye)(ye)房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)納(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)籌(chou)(chou)劃(hua)(hua)技(ji)(ji)巧；房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開發企業(ye)(ye)土地(di)(di)增值稅(shui)(shui)(shui)(shui)納(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)籌(chou)(chou)劃(hua)(hua)技(ji)(ji)巧；結語(yu)進行(xing)論述。其中，主要包(bao)括：籌(chou)(chou)劃(hua)(hua)思路、納(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)提供應稅(shui)(shui)(shui)(shui)勞務、轉讓無形資產(chan)(chan)或者銷售(shou)不動產(chan)(chan)、籌(chou)(chou)劃(hua)(hua)案例、“以(yi)物(wu)(wu)易物(wu)(wu)”方式(shi)、“合營(ying)企業(ye)(ye)”方式(shi)、籌(chou)(chou)劃(hua)(hua)思路、房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)是以(yi)房(fang)屋為征(zheng)稅(shui)(shui)(shui)(shui)對象，按房(fang)屋的計稅(shui)(shui)(shui)(shui)余值或租(zu)金收入為計稅(shui)(shui)(shui)(shui)依據、籌(chou)(chou)劃(hua)(hua)案例、改出租(zu)房(fang)屋為自(zi)營(ying)房(fang)屋，就可以(yi)按建造成本從(cong)價計征(zheng)房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)、土地(di)(di)增值稅(shui)(shui)(shui)(shui)是指轉讓國(guo)有(you)土地(di)(di)使用權、地(di)(di)上的建筑物(wu)(wu)及其附著物(wu)(wu)并取得收入的單位和個人(ren)、納(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)建造普通標準住(zhu)宅(zhai)出售(shou)、增加扣(kou)除項目金額等，具體(ti)請詳見。

論文摘要(yao)：房(fang)地產開(kai)發企業納(na)稅(shui)(shui)籌劃(hua)的(de)(de)(de)(de)首要(yao)方法是用(yong)好用(yong)足稅(shui)(shui)收優惠政(zheng)策(ce)；其次是選(xuan)擇適用(yong)適當的(de)(de)(de)(de)會計(ji)政(zheng)策(ce)，盡量降低營業額，同時增(zeng)加扣除項目金額，從而達(da)到(dao)縮小計(ji)稅(shui)(shui)基數或者適用(yong)低稅(shui)(shui)率、零稅(shui)(shui)率，減少應納(na)稅(shui)(shui)額的(de)(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)(de)。在(zai)此前提條件下，探(tan)討(tao)具體(ti)各個(ge)稅(shui)(shui)種的(de)(de)(de)(de)納(na)稅(shui)(shui)籌劃(hua)技(ji)巧才具有實際(ji)意(yi)義。

論文(wen)關鍵詞(ci)：房地產開發企業主要稅種納(na)稅籌(chou)劃

1房(fang)地產開發企業(ye)營(ying)業(ye)稅納稅籌(chou)劃(hua)技(ji)巧

1.1籌劃思路

納(na)稅(shui)(shui)人提供應(ying)稅(shui)(shui)勞務(wu)、轉讓無(wu)形資產或(huo)者(zhe)銷售不動產，按(an)照營(ying)業(ye)(ye)(ye)額和(he)規定的稅(shui)(shui)率(lv)計(ji)算應(ying)納(na)稅(shui)(shui)額。營(ying)業(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)是房地產開發企(qi)業(ye)(ye)(ye)的主要稅(shui)(shui)種(zhong)之一(yi)(yi)，貫穿于企(qi)業(ye)(ye)(ye)經營(ying)的整個過程。營(ying)業(ye)(ye)(ye)稅(shui)(shui)以(yi)營(ying)業(ye)(ye)(ye)額為(wei)計(ji)稅(shui)(shui)依據，營(ying)業(ye)(ye)(ye)額是納(na)稅(shui)(shui)人提供應(ying)稅(shui)(shui)勞務(wu)、轉讓無(wu)形資產或(huo)者(zhe)銷售不動產向(xiang)對方(fang)收取(qu)的全部價(jia)款(kuan)(kuan)及價(jia)外費用。價(jia)外費用包括(kuo)向(xiang)對方(fang)收取(qu)的手續費、基(ji)金、集資費、代收款(kuan)(kuan)項及其他各種(zhong)性(xing)質的價(jia)外收費。應(ying)納(na)稅(shui)(shui)額計(ji)算公(gong)式為(wei)：應(ying)納(na)稅(shui)(shui)額一(yi)(yi)營(ying)業(ye)(ye)(ye)額×稅(shui)(shui)率(lv)，由(you)計(ji)算公(gong)式可(ke)以(yi)看出(chu)，要想(xiang)降低(di)應(ying)納(na)稅(shui)(shui)額，一(yi)(yi)要降低(di)營(ying)業(ye)(ye)(ye)額，二(er)要爭取(qu)適用較低(di)稅(shui)(shui)率(lv)甚至是零稅(shui)(shui)率(lv)。

編者(zhe)按(an)：本文主(zhu)要從房地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)營(ying)銷(xiao)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)策(ce)略(lve)；房地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)價格策(ce)略(lve)；房地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)營(ying)銷(xiao)促(cu)(cu)銷(xiao)策(ce)略(lve)；結束語進行論述。其中(zhong)，主(zhu)要包括(kuo)：房地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)場(chang)營(ying)銷(xiao)簡單(dan)來說(shuo)就是(shi)企業在房地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)場(chang)上進行的營(ying)銷(xiao)活動、房地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)的位置條(tiao)件(jian)是(shi)打(da)造核心產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)的首要條(tiao)件(jian)、商業體內部的交(jiao)通流線(xian)如果不順暢(chang)，同(tong)樣(yang)會將消費(fei)者(zhe)拒(ju)之門外(wai)、設計建筑設計師與策(ce)劃專(zhuan)員(yuan)應(ying)該(gai)共(gong)(gong)同(tong)商討、相互協作、房地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)生(sheng)命周期分為(wei)4個階段(duan)、品(pin)(pin)牌的樹立就成為(wei)決(jue)勝的關鍵、產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)主(zhu)導(dao)型定(ding)價策(ce)略(lve)蘊含著(zhu)定(ding)價過高產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)滯銷(xiao)的風險和(he)定(ding)價過低較(jiao)難贏取超高額(e)利潤的風險、房地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)促(cu)(cu)銷(xiao)策(ce)略(lve)可以分為(wei)人員(yuan)促(cu)(cu)銷(xiao)和(he)非(fei)人員(yuan)促(cu)(cu)銷(xiao)、房地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)公共(gong)(gong)關系促(cu)(cu)銷(xiao)活動包括(kuo)人為(wei)制造新聞點等，具體請詳(xiang)見。

房地產市場(chang)營(ying)銷簡(jian)單(dan)來說(shuo)就(jiu)是企(qi)業在房地產市場(chang)上進行的營(ying)銷活動(dong)。這些活動(dong)包括房地產市場(chang)調研、市場(chang)細分、項目定位、市場(chang)推(tui)廣等內容.房地產市場(chang)營(ying)銷的主要特點是其交換對象的特殊性(xing)，但4Ps市場(chang)營(ying)銷組(zu)合(he)理論也能在房地產領域得到很好的運用。

1.房地產(chan)營銷產(chan)品策略(lve)（Product）

在制(zhi)定(ding)房地產產品(pin)策(ce)略時(shi)，需要從以(yi)下(xia)幾(ji)個方面進(jin)行考慮(lv)：

1.1位置(zhi)條(tiao)件(jian)。房(fang)地產(chan)產(chan)品的(de)(de)(de)(de)(de)(de)位置(zhi)條(tiao)件(jian)是打造(zao)核心產(chan)品的(de)(de)(de)(de)(de)(de)首要(yao)條(tiao)件(jian)，位置(zhi)條(tiao)件(jian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)優劣直接影響(xiang)著房(fang)地產(chan)企業(ye)獲(huo)得利(li)潤的(de)(de)(de)(de)(de)(de)多(duo)少。就(jiu)商(shang)(shang)(shang)業(ye)房(fang)地產(chan)開(kai)(kai)發而言，開(kai)(kai)發項(xiang)目(mu)應處(chu)在交通(tong)(tong)(tong)便利(li)區、人流(liu)量集中區，把(ba)握好交通(tong)(tong)(tong)及客流(liu)“兩大動線”，商(shang)(shang)(shang)鋪投資的(de)(de)(de)(de)(de)(de)回報率才可能(neng)(neng)實現。從(cong)交通(tong)(tong)(tong)便利(li)性來講(jiang)，軌道(dao)交通(tong)(tong)(tong)、公共(gong)交通(tong)(tong)(tong)都發達的(de)(de)(de)(de)(de)(de)地方自然能(neng)(neng)帶(dai)來更(geng)多(duo)人氣。另外要(yao)注意(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)是，商(shang)(shang)(shang)業(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)最佳位置(zhi)一(yi)定不要(yao)在交通(tong)(tong)(tong)主干道(dao)旁，因為這相(xiang)當于(yu)多(duo)了(le)一(yi)個天然的(de)(de)(de)(de)(de)(de)交通(tong)(tong)(tong)隔(ge)離帶(dai)。外部(bu)交通(tong)(tong)(tong)固然重要(yao)，但商(shang)(shang)(shang)業(ye)體內部(bu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)交通(tong)(tong)(tong)流(liu)線如(ru)果不順暢，同樣會將消(xiao)(xiao)(xiao)費者拒之門外。如(ru)果說交通(tong)(tong)(tong)動線決定了(le)多(duo)少人會經過商(shang)(shang)(shang)業(ye)房(fang)地產(chan)項(xiang)目(mu)，那客流(liu)動線就(jiu)決定了(le)消(xiao)(xiao)(xiao)費者與商(shang)(shang)(shang)品摩(mo)擦的(de)(de)(de)(de)(de)(de)機(ji)會。因此，從(cong)客流(liu)動線這個角(jiao)度講(jiang)，商(shang)(shang)(shang)業(ye)房(fang)地產(chan)項(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)內部(bu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)合理(li)設計能(neng)(neng)夠讓(rang)消(xiao)(xiao)(xiao)費者在商(shang)(shang)(shang)業(ye)體中逗(dou)留更(geng)長的(de)(de)(de)(de)(de)(de)時間，從(cong)而產(chan)生更(geng)多(duo)消(xiao)(xiao)(xiao)費，更(geng)多(duo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)利(li)潤。就(jiu)一(yi)般居(ju)民住宅(zhai)而言，要(yao)注意(yi)交通(tong)(tong)(tong)便利(li)、環境安靜(jing)、服務設施齊(qi)全等方面(mian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)條(tiao)件(jian)。

1.2產(chan)品設(she)(she)計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)：為(wei)了滿(man)足消費者(zhe)需要，對設(she)(she)計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)者(zhe)而言，應放下專業人(ren)(ren)士的(de)(de)(de)架(jia)子(zi)去(qu)聽(ting)一聽(ting)你(ni)設(she)(she)計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)房(fang)子(zi)中住戶的(de)(de)(de)想法(fa)，去(qu)聽(ting)聽(ting)策(ce)劃(hua)人(ren)(ren)員(yuan)的(de)(de)(de)意見；對策(ce)劃(hua)者(zhe)而言，加強自(zi)己專業知識(shi)的(de)(de)(de)學習，真正的(de)(de)(de)深入群眾去(qu)探求市(shi)場(chang)的(de)(de)(de)聲(sheng)音。關鍵是整合(he)設(she)(she)計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)產(chan)品屬性與(yu)策(ce)劃(hua)的(de)(de)(de)市(shi)場(chang)屬性，找到中間的(de)(de)(de)最佳結合(he)點。設(she)(she)計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)建筑設(she)(she)計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)師與(yu)策(ce)劃(hua)專員(yuan)應該(gai)共(gong)同商討、相(xiang)互協作，根據(ju)目(mu)標客(ke)戶的(de)(de)(de)特性分(fen)析，作出房(fang)產(chan)項(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)規劃(hua)設(she)(she)計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)、建筑設(she)(she)計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)、環(huan)境設(she)(she)計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)、戶型設(she)(she)計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)、配套(tao)設(she)(she)計(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)、物業服務等(deng)。

編者按：本文主要(yao)從確(que)定適用標(biao)準；建設(she)高(gao)質量的(de)(de)檔(dang)案(an)(an)(an)信息數據庫；重視人員素質的(de)(de)提(ti)高(gao)；要(yao)著力強化(hua)系統的(de)(de)協作效(xiao)能(neng)；當前房(fang)地(di)產(chan)檔(dang)案(an)(an)(an)數字(zi)化(hua)管理(li)(li)的(de)(de)幾點建議進(jin)行論述。其中，主要(yao)包括：房(fang)屋產(chan)權產(chan)籍(ji)檔(dang)案(an)(an)(an)的(de)(de)管理(li)(li)方式相對滯后(hou),因而積壓了大量歷史(shi)信息需要(yao)錄入、信息技術(shu)標(biao)準化(hua)是實現信息交(jiao)換和資(zi)源共享的(de)(de)根(gen)本保證、房(fang)地(di)產(chan)檔(dang)案(an)(an)(an)管理(li)(li)主要(yao)包括兩(liang)個方面(mian)、對于有條件利用資(zi)料的(de)(de)各(ge)級用戶可根(gen)據自身的(de)(de)用戶級別查詢相關的(de)(de)房(fang)產(chan)檔(dang)案(an)(an)(an)、檔(dang)案(an)(an)(an)人員是連接檔(dang)案(an)(an)(an)與(yu)利用者的(de)(de)橋(qiao)梁和紐帶(dai)、房(fang)地(di)產(chan)市場管理(li)(li)同時也是一種服務、提(ti)高(gao)數字(zi)化(hua)管理(li)(li)的(de)(de)認識,建立完整(zheng)規范的(de)(de)檔(dang)案(an)(an)(an)資(zi)料、檔(dang)案(an)(an)(an)人員樹立正確(que)的(de)(de)人生觀(guan),培養正確(que)的(de)(de)價值觀(guan)等(deng)，具體請詳見。

論文摘(zhai)要(yao)：在信(xin)息(xi)社(she)會(hui)化(hua)(hua)逐(zhu)步(bu)深入的今天,房地產檔案逐(zhu)步(bu)實現(xian)了信(xin)息(xi)數據化(hua)(hua)、管理網絡化(hua)(hua)和(he)服(fu)務現(xian)代化(hua)(hua)。這就從(cong)技術和(he)管理兩方面(mian)對房管部門提(ti)出(chu)了新的要(yao)求,也必然要(yao)求提(ti)高檔案工作者的綜合素質,從(cong)而更好(hao)地為(wei)房地產事業服(fu)務。

論文關(guan)鍵(jian)詞：房地(di)產檔案信息(xi)技術現(xian)代化管(guan)理

目前,在房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)管理(li)部門中,由于房(fang)(fang)屋產(chan)(chan)(chan)權產(chan)(chan)(chan)籍檔(dang)案(an)的(de)管理(li)方(fang)式相對(dui)滯(zhi)后,因而積壓了大(da)(da)(da)量歷史(shi)信息(xi)(xi)需要錄入。要將這些信息(xi)(xi)在第一(yi)時間內全部錄入管理(li)系統并(bing)且不能產(chan)(chan)(chan)生誤(wu)差,需要大(da)(da)(da)量的(de)時間和大(da)(da)(da)量的(de)人力(li)、物(wu)力(li)、財力(li)來(lai)完成(cheng)(cheng)。如何利用(yong)現代化手段,加強(qiang)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)檔(dang)案(an)數字化建設(she),實(shi)現房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)檔(dang)案(an)管理(li)的(de)新(xin)突破,已成(cheng)(cheng)為當前房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)檔(dang)案(an)管理(li)工(gong)作(zuo)的(de)重(zhong)要課題。利用(yong)計算機對(dui)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)檔(dang)案(an)信息(xi)(xi)進行管理(li),具(ju)有檢索迅速、查找方(fang)便、可靠性(xing)(xing)高、儲存量大(da)(da)(da)、保密性(xing)(xing)好、壽命長、成(cheng)(cheng)本低等優點。這些優點能夠極大(da)(da)(da)地(di)提(ti)高房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)檔(dang)案(an)管理(li)的(de)效(xiao)率,也是房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)管理(li)科(ke)學化、標準(zhun)化、規范化的(de)一(yi)個(ge)重(zhong)要條件。

一、確定適用標準

信息技術標(biao)(biao)準化是實現信息交換和資(zi)源共享的根本保證。在數字化建(jian)(jian)設中(zhong),必須建(jian)(jian)立(li)好相應(ying)的技術標(biao)(biao)準、管(guan)理(li)標(biao)(biao)準和工作標(biao)(biao)準,最終建(jian)(jian)立(li)起一個(ge)標(biao)(biao)準化的數字化利用平臺(tai),實現檔案數字化管(guan)理(li)。

摘要(yao)：隨著(zhu)上海房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場的(de)不斷發展，上海房(fang)(fang)產(chan)中(zhong)介(jie)市場也在日益(yi)壯大(da)。人們通(tong)過(guo)房(fang)(fang)產(chan)中(zhong)介(jie)咨詢、購買(mai)、出售、租(zu)賃(lin)房(fang)(fang)產(chan)已經是(shi)(shi)很普遍的(de)現象。房(fang)(fang)產(chan)中(zhong)介(jie)在房(fang)(fang)產(chan)交易(yi)中(zhong)的(de)地(di)位日益(yi)上升。據有關部門統計本市約50％的(de)新建商品(pin)房(fang)(fang)銷售和90％的(de)二手房(fang)(fang)買(mai)賣是(shi)(shi)通(tong)過(guo)房(fang)(fang)地(di)產(chan)中(zhong)介(jie)企業實現的(de)。本文通(tong)過(guo)對房(fang)(fang)地(di)產(chan)中(zhong)介(jie)市場的(de)詳細了(le)解(jie)，其(qi)中(zhong)存在的(de)主(zhu)要(yao)欺詐行(xing)為有：

1.以包銷的名(ming)義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第(di)三(san)方(fang)進行交易，獲取傭金以外(wai)的報酬。

2.從(cong)事成套獨用居住房屋使(shi)用權買賣(mai)經紀活動。

3.無(wu)照經營、超越(yue)經營范圍和非法異地經營。

4.房地(di)產執業經紀人(ren)出租、出借(jie)經紀執業證書。

5.房地產經紀(ji)組織濫用(yong)自己(ji)的(de)優(you)勢地位，利用(yong)格(ge)式合同(tong)對(dui)相對(dui)人作(zuo)出不合理、不公正的(de)規定。

編者按(an)：本文主要(yao)從房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)與(yu)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)的理性(xing)認識；我國房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)發(fa)展(zhan)的戰略(lve)分(fen)析；我國房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)發(fa)展(zhan)的管理對策(ce)；房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)的管理規范(fan)；我國房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)發(fa)展(zhan)的未來展(zhan)望進行論述。其(qi)中(zhong)，主要(yao)包括：“物業(ye)(ye)(ye)”定(ding)義(yi)為(wei)使(shi)用狀態(tai)中(zhong)的房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan),強調的是(shi)其(qi)實物狀態(tai)、房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)是(shi)一種“空間服務”的產(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin),也是(shi)一種特殊的權益商品(pin)(pin)、生產(chan)(chan)(chan)、交換(huan)、分(fen)配、消費(fei)四大(da)功(gong)能(neng)體系中(zhong),處于生產(chan)(chan)(chan)領域的房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開發(fa)過(guo)熱、房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)既(ji)是(shi)投(tou)資品(pin)(pin)、又是(shi)消費(fei)品(pin)(pin)、明確房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)的產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)性(xing)質和功(gong)能(neng)地(di)(di)(di)(di)位、調整行業(ye)(ye)(ye)內部結構、加強對個專業(ye)(ye)(ye)領域的規范(fan)和管理、與(yu)國民(min)經濟(ji)協調發(fa)展(zhan)等。具體請詳(xiang)見。

[摘要(yao)]美國(guo)(guo)人(ren)(ren)的(de)(de)戰爭經(jing)(jing)濟(ji)(ji),中國(guo)(guo)人(ren)(ren)的(de)(de)房地(di)產(chan)經(jing)(jing)濟(ji)(ji),成為當今(jin)世界引人(ren)(ren)注目的(de)(de)兩(liang)大經(jing)(jing)濟(ji)(ji)發動機(ji)。然而,我國(guo)(guo)房地(di)產(chan)市場去年還要(yao)嚴格(ge)控(kong)制房價(jia),今(jin)年國(guo)(guo)家又(you)推4萬億元投資救市。關于我國(guo)(guo)行業(ye)(ye)(ye)發展(zhan)中存在的(de)(de)問題,一直成為經(jing)(jing)濟(ji)(ji)管理理論界爭論的(de)(de)熱點(dian),卻莫衷一是(shi)。房地(di)產(chan)產(chan)業(ye)(ye)(ye)一時成為經(jing)(jing)濟(ji)(ji)發展(zhan)的(de)(de)救命稻草,一時又(you)成為經(jing)(jing)濟(ji)(ji)過(guo)熱的(de)(de)洪水猛獸。加入(ru)“WTO”以來,我國(guo)(guo)原有房地(di)產(chan)產(chan)業(ye)(ye)(ye)發展(zhan)的(de)(de)理性認識(shi)和行業(ye)(ye)(ye)管理行為,已不能適應新(xin)形勢(shi)下(xia)的(de)(de)社會需要(yao),必須加以創新(xin)。本(ben)文分(fen)析(xi)了(le)我國(guo)(guo)房地(di)產(chan)產(chan)業(ye)(ye)(ye)發展(zhan)戰略(lve),并對其行業(ye)(ye)(ye)管理創新(xin)作(zuo)探(tan)索,相(xiang)關觀點(dian)或可供(gong)決策層做(zuo)參考。

[關鍵詞]房地產業產業定(ding)位發展戰略管理對策

美國(guo)(guo)(guo)人經(jing)(jing)濟(ji)(ji)周(zhou)期周(zhou)期陷(xian)入低(di)潮(chao)時(shi)候,就(jiu)看(kan)誰是邪惡國(guo)(guo)(guo)家,啟動戰(zhan)爭經(jing)(jing)濟(ji)(ji),過(guo)(guo)(guo)幾(ji)年(nian)(nian)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)就(jiu)繁榮發展(zhan)(zhan)了(le)。中國(guo)(guo)(guo)人經(jing)(jing)濟(ji)(ji)低(di)潮(chao),就(jiu)擴(kuo)大(da)投(tou)資(zi),發展(zhan)(zhan)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)經(jing)(jing)濟(ji)(ji),過(guo)(guo)(guo)幾(ji)年(nian)(nian)GDP的(de)(de)(de)增長(chang)率就(jiu)在兩(liang)(liang)位數以上(shang)。可以說,美國(guo)(guo)(guo)人的(de)(de)(de)戰(zhan)爭經(jing)(jing)濟(ji)(ji)、中國(guo)(guo)(guo)人的(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)經(jing)(jing)濟(ji)(ji),成(cheng)為(wei)當(dang)今(jin)(jin)世界(jie)引(yin)人注目的(de)(de)(de)兩(liang)(liang)大(da)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)發動機成(cheng)為(wei)當(dang)今(jin)(jin)世界(jie)引(yin)人注目的(de)(de)(de)兩(liang)(liang)大(da)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)發動機。近(jin)幾(ji)年(nian)(nian)來,關于我(wo)國(guo)(guo)(guo)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)發展(zhan)(zhan)問題(ti),經(jing)(jing)常成(cheng)為(wei)新(xin)聞界(jie)和經(jing)(jing)濟(ji)(ji)管(guan)理理論界(jie)爭論的(de)(de)(de)熱門話(hua)題(ti),也是和諧社會建設的(de)(de)(de)重(zhong)要(yao)課題(ti)。我(wo)國(guo)(guo)(guo)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)是否存在泡沫?該(gai)(gai)不該(gai)(gai)抑制其(qi)發展(zhan)(zhan)?還能不能發展(zhan)(zhan)?如(ru)何發展(zhan)(zhan)?房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)按揭(jie)貸款是否過(guo)(guo)(guo)松了(le)?房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)價格持(chi)續上(shang)漲,投(tou)資(zi)性購房(fang)(fang)、二次置(zhi)業(ye)等消費(fei)行為(wei)該(gai)(gai)不該(gai)(gai)受到抑制?諸如(ru)此(ci)類(lei)的(de)(de)(de)問題(ti),眾多經(jing)(jing)濟(ji)(ji)學、管(guan)理學界(jie)名(ming)家紛紛發表看(kan)法,各(ge)執一詞,莫衷一是。

如何以現代行(xing)業(ye)戰略管理(li)的(de)思想,來(lai)規范(fan)和(he)引導房地產(chan)(chan)產(chan)(chan)業(ye)的(de)健康(kang)發(fa)展,已成為(wei)我(wo)國國民經濟發(fa)展的(de)重大社會(hui)性(xing)課題,甚至是國務決(jue)策蹭所面臨的(de)問題。本(ben)文從行(xing)業(ye)發(fa)展戰略和(he)管理(li)創(chuang)新的(de)角度,試圖(tu)作出探(tan)索(suo)。

一、房地(di)(di)產與房地(di)(di)產產業的理性(xing)認識

摘要：

隨著上(shang)(shang)海房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)市場的(de)(de)(de)(de)不斷發展，上(shang)(shang)海房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)中(zhong)介(jie)市場也在日益壯大。人們通過(guo)房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)中(zhong)介(jie)咨(zi)詢、購(gou)買(mai)、出售(shou)、租(zu)賃房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)已經(jing)是很(hen)普遍的(de)(de)(de)(de)現象。房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)中(zhong)介(jie)在房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)交易中(zhong)的(de)(de)(de)(de)地(di)位日益上(shang)(shang)升(sheng)。據有關部門統(tong)計本市約50％的(de)(de)(de)(de)新建商(shang)品房(fang)(fang)銷售(shou)和(he)90％的(de)(de)(de)(de)二(er)手房(fang)(fang)買(mai)賣是通過(guo)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)中(zhong)介(jie)企業實(shi)現的(de)(de)(de)(de)。本文(wen)通過(guo)對(dui)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)中(zhong)介(jie)市場的(de)(de)(de)(de)詳細了解，其(qi)中(zhong)存在的(de)(de)(de)(de)主要(yao)欺詐行為(wei)有：

1.以包(bao)銷的(de)名義，隱瞞委(wei)托人的(de)實際(ji)出賣(mai)價格和第三方(fang)進行交(jiao)易，獲取傭金以外的(de)報酬(chou)。

2.從事成套獨用居住房屋(wu)使用權買賣(mai)經(jing)紀活(huo)動。

3.無(wu)照經(jing)營、超越經(jing)營范(fan)圍和非法異地經(jing)營。

4.房地產執業經紀人(ren)出租、出借經紀執業證書。

一、合同效(xiao)力(li)及房(fang)地(di)產合同效(xiao)力(li)的概述

合(he)(he)(he)同(tong)(tong)的效(xiao)(xiao)力(li)(li)(li)，又稱合(he)(he)(he)同(tong)(tong)的法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)律(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)效(xiao)(xiao)力(li)(li)(li)，是(shi)(shi)指法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)律(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)賦予依法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)成立的合(he)(he)(he)同(tong)(tong)具有約束(shu)當(dang)事(shi)(shi)(shi)人(ren)(ren)(ren)各方乃(nai)至第三人(ren)(ren)(ren)的強(qiang)制力(li)(li)(li)。那么，怎樣的才能對(dui)當(dang)事(shi)(shi)(shi)人(ren)(ren)(ren)或(huo)第三人(ren)(ren)(ren)產生(sheng)法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)律(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)上的約束(shu)力(li)(li)(li)呢﹖當(dang)事(shi)(shi)(shi)人(ren)(ren)(ren)訂(ding)立合(he)(he)(he)同(tong)(tong)是(shi)(shi)一(yi)種(zhong)經過合(he)(he)(he)意的民(min)(min)(min)事(shi)(shi)(shi)行(xing)(xing)(xing)(xing)為(wei)，如(ru)果符合(he)(he)(he)法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)律(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)規定的條件，則是(shi)(shi)一(yi)種(zhong)民(min)(min)(min)事(shi)(shi)(shi)法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)律(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)行(xing)(xing)(xing)(xing)為(wei)，在法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)律(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)上產生(sheng)約束(shu)力(li)(li)(li)。《民(min)(min)(min)法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)通則》第五十(shi)五條規定：民(min)(min)(min)事(shi)(shi)(shi)法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)律(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)行(xing)(xing)(xing)(xing)為(wei)應當(dang)具備下(xia)列條件：（一(yi)）行(xing)(xing)(xing)(xing)為(wei)人(ren)(ren)(ren)具有相(xiang)應的民(min)(min)(min)事(shi)(shi)(shi)行(xing)(xing)(xing)(xing)為(wei)能力(li)(li)(li)；（二）意思表(biao)示真實(shi)；（三）不違反法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)律(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)或(huo)者社會公(gong)共利益。也就是(shi)(shi)說訂(ding)立合(he)(he)(he)同(tong)(tong)的行(xing)(xing)(xing)(xing)為(wei)如(ru)果符合(he)(he)(he)上述條件就是(shi)(shi)民(min)(min)(min)事(shi)(shi)(shi)法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)律(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)行(xing)(xing)(xing)(xing)為(wei)，合(he)(he)(he)同(tong)(tong)在法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)律(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)上就產生(sheng)了(le)約束(shu)有關當(dang)事(shi)(shi)(shi)人(ren)(ren)(ren)和第三人(ren)(ren)(ren)的效(xiao)(xiao)力(li)(li)(li)，否則不產生(sheng)法(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)律(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)效(xiao)(xiao)力(li)(li)(li)。

不產生(sheng)法律(lv)效力(li)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)合(he)同(tong)為無(wu)(wu)效合(he)同(tong)。原《經(jing)濟(ji)合(he)同(tong)法》第七(qi)條(tiao)規定(ding)了合(he)同(tong)無(wu)(wu)效的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)幾個條(tiao)件：（一(yi)(yi)）違(wei)反(fan)法律(lv)和(he)行政(zheng)法規的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)合(he)同(tong)；（二）采取欺詐、脅迫等手段(duan)所(suo)簽(qian)(qian)訂的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)合(he)同(tong)；（三）人(ren)(ren)超越(yue)權限簽(qian)(qian)訂的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)合(he)同(tong)或(huo)(huo)(huo)(huo)以(yi)(yi)被人(ren)(ren)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)名義同(tong)自己(ji)或(huo)(huo)(huo)(huo)者同(tong)自己(ji)所(suo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)其他人(ren)(ren)簽(qian)(qian)訂的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)合(he)同(tong)；（四）違(wei)反(fan)國(guo)家利(li)(li)(li)益或(huo)(huo)(huo)(huo)社會公共利(li)(li)(li)益的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)濟(ji)合(he)同(tong)。經(jing)濟(ji)合(he)同(tong)被確(que)認無(wu)(wu)效后，當(dang)事人(ren)(ren)依據合(he)同(tong)所(suo)取得的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)財產應返還(huan)(huan)給對(dui)方(fang)，有(you)過錯(cuo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)(yi)方(fang)應賠償對(dui)方(fang)因(yin)此所(suo)受的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)損失；如果(guo)雙方(fang)都(dou)有(you)過錯(cuo)，各(ge)自承擔相應的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)責任。1999年10月(yue)1日起施行的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)《中華人(ren)(ren)民共和(he)國(guo)合(he)同(tong)法》規定(ding)合(he)同(tong)無(wu)(wu)效的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)條(tiao)件是：（一(yi)(yi)）一(yi)(yi)方(fang)以(yi)(yi)欺詐、脅迫的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)手段(duan)訂立合(he)同(tong)，損害國(guo)家利(li)(li)(li)益；（二）惡意串(chuan)通，損害國(guo)家、集體或(huo)(huo)(huo)(huo)第三人(ren)(ren)利(li)(li)(li)益；（三）以(yi)(yi)合(he)法形式(shi)掩蓋非法目的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)；（四）損害社會公共利(li)(li)(li)益；（五）違(wei)反(fan)法律(lv)、行政(zheng)法規的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)強(qiang)制性規定(ding)。因(yin)無(wu)(wu)效合(he)同(tong)所(suo)取得的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)財產，應當(dang)予以(yi)(yi)返還(huan)(huan)；不能返還(huan)(huan)或(huo)(huo)(huo)(huo)者沒有(you)要返還(huan)(huan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，應當(dang)折價補(bu)償；有(you)過錯(cuo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)(yi)方(fang)應當(dang)賠償對(dui)方(fang)因(yin)此所(suo)受到(dao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)損失，雙方(fang)都(dou)有(you)過錯(cuo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，應當(dang)各(ge)自承擔相應的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)責任。

房地(di)產(chan)合(he)同(tong)(tong)(tong)是眾類合(he)同(tong)(tong)(tong)中性質較為特(te)殊的(de)一類合(he)同(tong)(tong)(tong)，此類合(he)同(tong)(tong)(tong)的(de)訂立不(bu)僅(jin)要遵(zun)守《民(min)(min)法(fa)通(tong)則》，原《經(jing)濟合(he)同(tong)(tong)(tong)法(fa)》、新《合(he)同(tong)(tong)(tong)法(fa)》等的(de)規(gui)定(ding)，所訂立的(de)合(he)同(tong)(tong)(tong)還應當(dang)到有關(guan)土地(di)管(guan)理部(bu)門、房產(chan)管(guan)理部(bu)門辦理相關(guan)的(de)批(pi)準、登記等手續，合(he)同(tong)(tong)(tong)方能產(chan)生法(fa)律效力。作為海南(nan)特(te)區(qu)來說也(ye)不(bu)例外(wai)。但是前(qian)些年海南(nan)房地(di)產(chan)由于盲目開(kai)(kai)發(fa)、缺乏預見和規(gui)劃，使房地(di)產(chan)市(shi)(shi)場發(fa)展過熱、過快，加之當(dang)時(shi)有關(guan)這(zhe)方面的(de)法(fa)律法(fa)規(gui)不(bu)健(jian)全，出臺滯后(hou)，造成海南(nan)房地(di)產(chan)市(shi)(shi)場混亂，經(jing)濟活(huo)動無章(zhang)可循(xun)，直至1995年1月1日《中華人民(min)(min)共和國(guo)房地(di)產(chan)管(guan)理法(fa)》開(kai)(kai)始施行(xing)，這(zhe)種現象(xiang)才逐漸(jian)得以緩和，海南(nan)房地(di)產(chan)市(shi)(shi)場也(ye)才開(kai)(kai)始逐漸(jian)步(bu)入正(zheng)軌(gui)。

二(er)、房地產合同糾紛(fen)的處理(li)原則

盡管(guan)在(zai)(zai)95年后(hou)房(fang)(fang)地產開(kai)發(fa)(fa)經營活(huo)動(dong)(dong)有了法(fa)律(lv)的(de)(de)(de)保障，但是95年之(zhi)前(qian)(qian)因無法(fa)可依和客(ke)觀因素的(de)(de)(de)影響而(er)(er)遺留下來(lai)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)地產開(kai)發(fa)(fa)經營活(huo)動(dong)(dong)方(fang)面的(de)(de)(de)糾(jiu)紛卻不少；而(er)(er)且(qie)即使是在(zai)(zai)95年之(zhi)后(hou)，因整個海南(nan)大氣候仍處于轉型、過流階(jie)段，一些(xie)房(fang)(fang)地產開(kai)發(fa)(fa)經營活(huo)動(dong)(dong)和涉及(ji)房(fang)(fang)地產方(fang)面的(de)(de)(de)其他活(huo)動(dong)(dong)仍然是不甚(shen)規(gui)范，法(fa)律(lv)法(fa)規(gui)在(zai)(zai)實(shi)際適用中存在(zai)(zai)沖突(tu)，如此引起的(de)(de)(de)糾(jiu)紛亦很多。如何解(jie)決，關鍵在(zai)(zai)于如何認(ren)(ren)(ren)定(ding)因房(fang)(fang)地產開(kai)發(fa)(fa)經營或涉及(ji)房(fang)(fang)地產活(huo)動(dong)(dong)而(er)(er)訂立(li)的(de)(de)(de)合(he)同(tong)的(de)(de)(de)效力。筆者認(ren)(ren)(ren)為，對(dui)《房(fang)(fang)地產管(guan)理(li)(li)法(fa)》施行之(zhi)前(qian)(qian)和這之(zhi)后(hou)當(dang)事人(ren)訂立(li)的(de)(de)(de)合(he)同(tong)，應當(dang)根(gen)據特定(ding)的(de)(de)(de)經濟環境和現實(shi)狀況，在(zai)(zai)不違背立(li)法(fa)本(ben)意的(de)(de)(de)前(qian)(qian)提下，綜合(he)考慮，對(dui)合(he)同(tong)效力作(zuo)出(chu)準確、合(he)法(fa)、合(he)理(li)(li)的(de)(de)(de)認(ren)(ren)(ren)定(ding)，以便更好地解(jie)決現存的(de)(de)(de)房(fang)(fang)地產糾(jiu)紛。

摘要：

隨(sui)著上海(hai)房(fang)地(di)(di)(di)產市場(chang)的(de)不斷發展，上海(hai)房(fang)產中介(jie)市場(chang)也在(zai)日益壯大。人們通過(guo)房(fang)產中介(jie)咨(zi)詢、購(gou)買(mai)、出售(shou)、租賃房(fang)產已經是(shi)很普遍的(de)現(xian)(xian)象。房(fang)產中介(jie)在(zai)房(fang)產交(jiao)易中的(de)地(di)(di)(di)位日益上升。據有關(guan)部門統計本(ben)市約50％的(de)新建商品房(fang)銷(xiao)售(shou)和90％的(de)二手房(fang)買(mai)賣是(shi)通過(guo)房(fang)地(di)(di)(di)產中介(jie)企業實現(xian)(xian)的(de)。本(ben)文通過(guo)對房(fang)地(di)(di)(di)產中介(jie)市場(chang)的(de)詳細(xi)了(le)解，其中存在(zai)的(de)主要欺詐行為有：

1.以(yi)包(bao)銷的(de)(de)名義，隱瞞委托人的(de)(de)實際出賣價格和第三方進(jin)行交(jiao)易，獲取傭(yong)金(jin)以(yi)外的(de)(de)報酬。

2.從事成套(tao)獨用居住房屋(wu)使(shi)用權買賣(mai)經紀活(huo)動。

3.無(wu)照(zhao)經(jing)營、超(chao)越經(jing)營范圍和(he)非法異地經(jing)營。

4.房地產執業經(jing)紀人出(chu)租、出(chu)借經(jing)紀執業證書。

在當前(qian)我國城市化(hua)建(jian)設(she)進(jin)程不斷加快的(de)(de)(de)(de)基礎上(shang)，我國房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)呈現出來(lai)前(qian)所未有(you)的(de)(de)(de)(de)發展(zhan)勢(shi)頭，這就導致我國房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)數量呈不斷上(shang)升的(de)(de)(de)(de)趨勢(shi)，同(tong)時房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)檔(dang)(dang)(dang)案(an)(an)的(de)(de)(de)(de)利(li)用率也(ye)不斷增加。在這種情況(kuang)下，傳統的(de)(de)(de)(de)手工紙質(zhi)的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)檔(dang)(dang)(dang)案(an)(an)管(guan)理模式(shi)已無法滿足當前(qian)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)發展(zhan)的(de)(de)(de)(de)需求，其弊端(duan)越來(lai)越暴(bao)露出來(lai)，所以為(wei)了更(geng)好的(de)(de)(de)(de)滿足當前(qian)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)檔(dang)(dang)(dang)案(an)(an)動(dong)態(tai)管(guan)理的(de)(de)(de)(de)需要(yao)，則需要(yao)充分的(de)(de)(de)(de)利(li)用計算(suan)機技術，并使其與現代檔(dang)(dang)(dang)案(an)(an)管(guan)理理念有(you)效的(de)(de)(de)(de)融合在一起(qi)，努力提高(gao)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)檔(dang)(dang)(dang)案(an)(an)的(de)(de)(de)(de)利(li)用價(jia)值，不斷改進(jin)和創(chuang)新(xin)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)檔(dang)(dang)(dang)案(an)(an)的(de)(de)(de)(de)管(guan)理，確(que)保(bao)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)檔(dang)(dang)(dang)案(an)(an)管(guan)理水平的(de)(de)(de)(de)提升，加快房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)檔(dang)(dang)(dang)案(an)(an)信息化(hua)建(jian)設(she)，確(que)保(bao)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)檔(dang)(dang)(dang)案(an)(an)從傳統的(de)(de)(de)(de)管(guan)理方式(shi)向數字化(hua)和電子化(hua)的(de)(de)(de)(de)方向轉變。

一、新時期房產(chan)檔(dang)案信息化建設的意義

（一(yi)）推進房產檔(dang)案信息化建(jian)設的重要(yao)性(xing)

當前部分房(fang)(fang)(fang)產(chan)檔(dang)(dang)(dang)(dang)案(an)(an)(an)管(guan)(guan)理部門盡管(guan)(guan)都已(yi)利(li)用計(ji)算機(ji)來對房(fang)(fang)(fang)產(chan)檔(dang)(dang)(dang)(dang)案(an)(an)(an)進行管(guan)(guan)理，但(dan)并(bing)沒(mei)有實現完全的(de)信(xin)息化(hua)，還需要人(ren)工來進行整(zheng)理，而且(qie)在保(bao)存(cun)上還采用的(de)是紙質檔(dang)(dang)(dang)(dang)案(an)(an)(an)，人(ren)工進和查找和計(ji)算機(ji)檢(jian)索并(bing)存(cun)，這種(zhong)管(guan)(guan)量方式已(yi)經無法與(yu)當前新時(shi)(shi)期房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)發展的(de)形勢相適應。作為房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)管(guan)(guan)理部門，為了能夠更好的(de)對房(fang)(fang)(fang)產(chan)檔(dang)(dang)(dang)(dang)案(an)(an)(an)信(xin)息進行掌握民，確保(bao)權屬信(xin)息的(de)真實可靠，則實現房(fang)(fang)(fang)產(chan)檔(dang)(dang)(dang)(dang)案(an)(an)(an)數字化(hua)已(yi)成為必(bi)然趨勢。所以在當前新時(shi)(shi)期，加(jia)快房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)檔(dang)(dang)(dang)(dang)案(an)(an)(an)信(xin)息化(hua)建設，建立一套與(yu)當前房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)業發展形勢相適應的(de)房(fang)(fang)(fang)產(chan)檔(dang)(dang)(dang)(dang)案(an)(an)(an)信(xin)息系統(tong)具有極為重(zhong)要的(de)意義(yi)。

（二）推進房產檔案信息化建設的緊迫性(xing)

目前在(zai)(zai)我國國經濟(ji)發(fa)展過程(cheng)中(zhong)，房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)業具有(you)舉足輕(qing)重的(de)(de)(de)(de)地(di)位，已成(cheng)為(wei)當前國民經濟(ji)發(fa)展的(de)(de)(de)(de)支柱產(chan)(chan)(chan)業。同時房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)管理(li)部(bu)門在(zai)(zai)宏(hong)觀經濟(ji)發(fa)展及(ji)調控(kong)中(zhong)的(de)(de)(de)(de)地(di)位也日益突出，其責任越(yue)(yue)來(lai)越(yue)(yue)重。隨著(zhu)房(fang)產(chan)(chan)(chan)檔(dang)案(an)利(li)用率的(de)(de)(de)(de)增加，房(fang)產(chan)(chan)(chan)檔(dang)案(an)被查(cha)詢(xun)、翻閱及(ji)復(fu)印的(de)(de)(de)(de)次數越(yue)(yue)來(lai)越(yue)(yue)頻(pin)繁，這就(jiu)導致檔(dang)案(an)原件(jian)的(de)(de)(de)(de)壽(shou)命(ming)在(zai)(zai)不斷的(de)(de)(de)(de)減少(shao)，在(zai)(zai)利(li)用過程(cheng)中(zhong)所(suo)給(gei)檔(dang)案(an)材料所(suo)帶來(lai)的(de)(de)(de)(de)各種損傷(shang)不可避免，所(suo)以為(wei)了實現對房(fang)產(chan)(chan)(chan)檔(dang)案(an)原始資料的(de)(de)(de)(de)有(you)效的(de)(de)(de)(de)保(bao)護(hu)，確保(bao)為(wei)公(gong)眾提(ti)供優質的(de)(de)(de)(de)服(fu)務，當前推進房(fang)產(chan)(chan)(chan)檔(dang)案(an)信息化建(jian)設(she)具有(you)一定的(de)(de)(de)(de)緊(jin)迫性。