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舊城改造

近年來，南(nan)昌市(shi)(shi)(shi)按照“一(yi)江兩岸(an)，南(nan)北雙城，沿著贛江，兩頭延伸，張開(kai)雙翼，敞開(kai)四門(men)，內外有環，外帶五個(ge)組(zu)團”的(de)(de)規劃進行城市(shi)(shi)(shi)建(jian)(jian)(jian)設，城市(shi)(shi)(shi)面貌發(fa)(fa)生了深刻變化(hua)。尤其(qi)是在(zai)紅谷(gu)灘新區(qu)的(de)(de)建(jian)(jian)(jian)設上，始終堅持高起點規劃、高水準統一(yi)開(kai)發(fa)(fa)，一(yi)座現代化(hua)新城拔(ba)地而起。但是與新城區(qu)建(jian)(jian)(jian)設開(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)力度和速度相(xiang)比，舊城區(qu)的(de)(de)改(gai)造則顯得相(xiang)對(dui)滯(zhi)后。而舊城開(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)遲緩，不(bu)僅嚴重影(ying)響南(nan)昌作為(wei)“省會城市(shi)(shi)(shi)、英雄城市(shi)(shi)(shi)、動(dong)感城市(shi)(shi)(shi)”的(de)(de)形象，而且(qie)容易引發(fa)(fa)消防、衛生、治安(an)、交通堵塞等諸多社會問題(ti)，形成安(an)全隱患(huan)，造成群眾居住環境惡化(hua)，制約經濟(ji)的(de)(de)快速發(fa)(fa)展(zhan)。舊城改(gai)造已(yi)經成為(wei)一(yi)道亟待破解的(de)(de)難題(ti)。

一、舊(jiu)城(cheng)改造——難在哪里

由于受政策、體制(zhi)和拆遷成本(ben)高、安置難度(du)大等多種因素制(zhi)約，舊城改造進展緩慢，問題的根源主(zhu)要在于：

1、政(zheng)策限(xian)制(zhi)嚴(yan)。由(you)于市政(zheng)府決定對舊城(cheng)區實施只(zhi)拆(chai)不(bu)(bu)(bu)建的(de)(de)政(zheng)策，致使(shi)招商引(yin)資改造舊城(cheng)項目被擱置，政(zheng)策限(xian)制(zhi)已成為(wei)城(cheng)區舊城(cheng)改造進展遲緩(huan)的(de)(de)一(yi)個(ge)重(zhong)要原因。此外，對一(yi)些(xie)處在成片地塊外的(de)(de)危舊房(fang)維(wei)修，因為(wei)市有關(guan)部(bu)門對審批控制(zhi)較嚴(yan)，要求不(bu)(bu)(bu)倒架(jia)維(wei)修，不(bu)(bu)(bu)但施工成本(ben)過高，而且(qie)不(bu)(bu)(bu)能(neng)徹底排危，使(shi)城(cheng)區的(de)(de)危房(fang)不(bu)(bu)(bu)能(neng)得到大面(mian)積的(de)(de)徹底改造翻修。

2、綜合(he)(he)協調難(nan)。舊城改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)是一(yi)(yi)項情況(kuang)復(fu)雜、涉及(ji)面廣、政策性(xing)強的(de)社會系統工(gong)程(cheng)，但是我市(shi)一(yi)(yi)直缺乏一(yi)(yi)個(ge)強有(you)力(li)的(de)行政領導機構進(jin)行綜合(he)(he)協調，造(zao)(zao)成責(ze)權利(li)難(nan)以統一(yi)(yi)。在舊城改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)中(zhong)的(de)政策措施、規劃(hua)審批、土地(di)(di)拍賣出讓及(ji)收益權均(jun)由市(shi)政府及(ji)有(you)關部門(men)控制，而按照屬(shu)地(di)(di)管理(li)(li)的(de)原(yuan)則(ze)(ze)，舊城區(qu)危(wei)舊房的(de)管理(li)(li)維(wei)修和安全責(ze)任則(ze)(ze)落在區(qu)里(li)，區(qu)里(li)權力(li)有(you)限(xian)，有(you)些問題不(bu)能得到(dao)及(ji)時有(you)效解決。而市(shi)、區(qu)有(you)關部門(men)由于各(ge)自(zi)職能不(bu)同、側(ce)重點(dian)不(bu)一(yi)(yi)，在舊城改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)中(zhong)往往表現為(wei)各(ge)自(zi)為(wei)政，工(gong)作(zuo)上有(you)利(li)則(ze)(ze)爭(zheng)、無利(li)則(ze)(ze)推，僅僅靠一(yi)(yi)、兩個(ge)部門(men)主動(dong)往往難(nan)以推動(dong)，必然滯后(hou)整個(ge)舊城改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)的(de)工(gong)作(zuo)進(jin)展。

3、拆(chai)遷(qian)安置難。舊城區一(yi)般(ban)均為中心城區，在(zai)居住生(sheng)活各(ge)方面都比較方便(bian)，雖然(ran)百姓也(ye)希望舊城改(gai)造(zao)，改(gai)善居住條件，一(yi)旦真正拆(chai)遷(qian)，也(ye)還存在(zai)許多矛盾。

一是拆(chai)遷(qian)(qian)補償(chang)(chang)和(he)安(an)置與群(qun)(qun)眾(zhong)心(xin)理承受(shou)能(neng)力有(you)較大(da)(da)差(cha)距。群(qun)(qun)眾(zhong)對舊城(cheng)的拆(chai)遷(qian)(qian)補償(chang)(chang)認為差(cha)距較大(da)(da)且(qie)不(bu)夠合(he)理，加(jia)上老城(cheng)區原房(fang)屋面積較小，當前市(shi)場(chang)上所開發出售的商品房(fang)均以大(da)(da)戶(hu)型為多，群(qun)(qun)眾(zhong)想購理想住房(fang)不(bu)易，一旦拆(chai)遷(qian)(qian)，面臨無房(fang)可住，造成不(bu)愿搬遷(qian)(qian)。

二是目前我市在(zai)拆(chai)遷(qian)中采(cai)取異地(di)期房安(an)置(zhi)辦法，由(you)于(yu)安(an)置(zhi)房均已(yi)不在(zai)本(ben)區(qu)或處本(ben)區(qu)邊緣，造成生活不便。加上(shang)期房安(an)置(zhi)，尚存在(zai)不少建房質(zhi)量、交房時間等不確定(ding)因素，大多數群眾對異地(di)期房安(an)置(zhi)不滿意(yi)，對拆(chai)遷(qian)積極性不高(gao)。

三(san)是在(zai)舊城區居住的(de)群眾收入較低(di)，有(you)的(de)是低(di)保戶、殘(can)疾(ji)人(ren)員，這部分群眾經濟承受力低(di)，對于這些人(ren)的(de)拆(chai)遷安置就(jiu)更加困難。

二、舊城改(gai)造——出(chu)路何在

根據目前現狀，為進一步加快舊城改造的步伐，建議：

1、把舊(jiu)城(cheng)(cheng)區(qu)(qu)(qu)改造(zao)(zao)(zao)(zao)擺到城(cheng)(cheng)市(shi)建(jian)設(she)的重要(yao)位(wei)置(zhi)。舊(jiu)城(cheng)(cheng)改造(zao)(zao)(zao)(zao)，是一(yi)項(xiang)十分重要(yao)的民心工程(cheng)，事關老(lao)百(bai)姓的日常(chang)生活和切身利益，要(yao)充分認識到舊(jiu)城(cheng)(cheng)改造(zao)(zao)(zao)(zao)越(yue)快(kuai)越(yue)好、越(yue)早越(yue)好，否則今后改造(zao)(zao)(zao)(zao)的政治成本和經濟(ji)成本將(jiang)更高。要(yao)調(diao)整對舊(jiu)城(cheng)(cheng)區(qu)(qu)(qu)只拆不建(jian)的政策，把舊(jiu)城(cheng)(cheng)改造(zao)(zao)(zao)(zao)擺上城(cheng)(cheng)市(shi)建(jian)設(she)的重要(yao)位(wei)置(zhi)，不但要(yao)重視新區(qu)(qu)(qu)的建(jian)設(she)，拉開(kai)城(cheng)(cheng)市(shi)框架(jia)、搞開(kai)發區(qu)(qu)(qu)、建(jian)新區(qu)(qu)(qu)，而且要(yao)把舊(jiu)城(cheng)(cheng)改造(zao)(zao)(zao)(zao)擺在與開(kai)發新區(qu)(qu)(qu)同樣(yang)重要(yao)的位(wei)置(zhi)，各有(you)側(ce)重。

2、成(cheng)(cheng)立(li)專(zhuan)門(men)(men)機(ji)構(gou)。根(gen)據責權利(li)相統一(yi)的(de)原則，合理劃分(fen)市(shi)、區兩級職能部(bu)門(men)(men)的(de)事權。鑒于舊(jiu)(jiu)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)改(gai)(gai)造工作是一(yi)項(xiang)情況復(fu)雜、涉及面廣、政策(ce)(ce)性強(qiang)的(de)系統工程，建(jian)議市(shi)、區兩級成(cheng)(cheng)立(li)由政府(fu)領導(dao)掛帥的(de)舊(jiu)(jiu)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)改(gai)(gai)造領導(dao)小(xiao)組，成(cheng)(cheng)員由規(gui)劃、土地(di)、房管、城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)建(jian)、工商、稅務(wu)、城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)執法、紀檢、監察等(deng)有關部(bu)門(men)(men)負(fu)責人組成(cheng)(cheng)，負(fu)責制定(ding)舊(jiu)(jiu)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)改(gai)(gai)造的(de)優惠(hui)政策(ce)(ce)、計劃及項(xiang)目(mu)審批，加大對舊(jiu)(jiu)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)改(gai)(gai)造的(de)綜合協調(diao)力度，研究協調(diao)解決舊(jiu)(jiu)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)改(gai)(gai)造工作中存在的(de)重(zhong)大問題。在工作上采取強(qiang)有力的(de)措施保(bao)證改(gai)(gai)造的(de)順利(li)進行，對重(zhong)要的(de)改(gai)(gai)造和招(zhao)商引資項(xiang)目(mu)實行領導(dao)負(fu)責制，成(cheng)(cheng)立(li)專(zhuan)門(men)(men)機(ji)構(gou)，賦(fu)予(yu)部(bu)分(fen)政府(fu)職權，并從(cong)各部(bu)門(men)(men)抽調(diao)干部(bu)參與。

3、實行政(zheng)策(ce)傾斜。當前突出問題是調整對(dui)舊城(cheng)區只拆(chai)不建的(de)政(zheng)策(ce)，抓(zhua)緊啟(qi)動對(dui)舊城(cheng)的(de)改造。

一是明確改(gai)(gai)造(zao)(zao)主體(ti)(ti)。要(yao)(yao)以區一級政府為舊(jiu)城改(gai)(gai)造(zao)(zao)主體(ti)(ti)，制定舊(jiu)城改(gai)(gai)造(zao)(zao)工作目(mu)(mu)標，對(dui)舊(jiu)城改(gai)(gai)造(zao)(zao)項目(mu)(mu)要(yao)(yao)適(shi)當(dang)放寬規劃條件，以靈活的(de)(de)規劃及政策平衡較(jiao)高的(de)(de)拆遷密度，將有開(kai)發價值(zhi)的(de)(de)地(di)(di)塊列入當(dang)年市政府土地(di)(di)出(chu)讓(rang)計劃，以項目(mu)(mu)為依托，進行(xing)整體(ti)(ti)招商，引進資金進行(xing)開(kai)發。在項目(mu)(mu)開(kai)發的(de)(de)同時，還必須由(you)政府出(chu)資相關部門牽頭對(dui)片區的(de)(de)基礎設施、地(di)(di)下(xia)網管、道路建設等配套進行(xing)改(gai)(gai)造(zao)(zao)。

二是給(gei)予資(zi)金支(zhi)持。由(you)市(shi)政(zheng)府(fu)在土(tu)(tu)地拍賣(mai)出讓收(shou)益(yi)中劃出一(yi)部分設(she)立舊城改造專項(xiang)基(ji)金，用于舊城改造，并對項(xiang)目產生的收(shou)益(yi)由(you)市(shi)政(zheng)府(fu)全額返還給(gei)區一(yi)級政(zheng)府(fu)。在具體(ti)操作上，除土(tu)(tu)地拍賣(mai)獲(huo)取拆遷資(zi)金外，也可由(you)區政(zheng)府(fu)組織開發企(qi)業先行拆遷，待(dai)土(tu)(tu)地拍賣(mai)后，用土(tu)(tu)地收(shou)益(yi)補償投資(zi)企(qi)業的拆遷費用；對涉及舊城改造的基(ji)礎設(she)施建(jian)設(she)規費、開發規費一(yi)律予以免交。

三是妥善拆遷(qian)安(an)(an)置(zhi)(zhi)。在舊城改造中的(de)拆遷(qian)安(an)(an)置(zhi)(zhi)，宜采取貨幣(bi)安(an)(an)置(zhi)(zhi)和(he)拆遷(qian)戶(hu)較為滿(man)意的(de)區內就近現房(fang)安(an)(an)置(zhi)(zhi)辦法，準(zhun)予區政府按(an)拆遷(qian)安(an)(an)置(zhi)(zhi)需(xu)要在區內選擇適當(dang)地塊先行建設一批經濟適用房(fang)和(he)拆遷(qian)安(an)(an)置(zhi)(zhi)用房(fang)，必要時還應向(xiang)市政府申請跨(kua)區劃地建安(an)(an)置(zhi)(zhi)房(fang)。

四是相關權限(xian)下放。應爭取市政府支持，將危舊房維修、改(gai)建行(xing)政審批權下放至區。對分布在(zai)成片改(gai)造范圍外的(de)部分危舊房改(gai)造，應放寬政策(ce)，在(zai)不影響《南昌市總體規劃及近期規劃建議》的(de)前(qian)提下，原(yuan)(yuan)(yuan)則上都(dou)給予(yu)原(yuan)(yuan)(yuan)址、原(yuan)(yuan)(yuan)面(mian)積(ji)、原(yuan)(yuan)(yuan)樓層、原(yuan)(yuan)(yuan)高(gao)度(du)的(de)維修、改(gai)建審批。

4、注(zhu)重建設規(gui)劃。在舊(jiu)城改造過程(cheng)中(zhong)，要針(zhen)對不(bu)同地塊的不(bu)同條件和特點，因地制宜(yi)、注(zhu)重規(gui)劃，突出各自(zi)特色。

對成(cheng)(cheng)片地(di)(di)塊進行(xing)系(xi)統性(xing)改造。要在對成(cheng)(cheng)片地(di)(di)塊進行(xing)項目(mu)包裝、整(zheng)體(ti)招商(shang)的(de)同時，由政(zheng)府(fu)投資實施(shi)配套(tao)基礎設施(shi)建(jian)設，拓寬改造舊(jiu)城區(qu)的(de)交(jiao)通(tong)網絡，規劃建(jian)設一批公共綠地(di)(di)和(he)休閑廣場，使道(dao)路沿線(xian)及周邊舊(jiu)城地(di)(di)塊升值，有針對性(xing)地(di)(di)改造道(dao)路兩邊的(de)危舊(jiu)房，高起(qi)點(dian)地(di)(di)打造幾條商(shang)業特(te)色街區(qu)。

對(dui)萬壽宮、繩金塔等歷史文化街區，以修舊如舊為(wei)原則，由政(zheng)(zheng)(zheng)府、開(kai)發商和原有(you)業(ye)(ye)主(zhu)多元(yuan)化投資的(de)方式進(jin)行(xing)(xing)維修和保護性改(gai)造(zao)(zao)。由政(zheng)(zheng)(zheng)府出(chu)資相關(guan)部門牽頭對(dui)片區的(de)基(ji)礎設施配(pei)套進(jin)改(gai)造(zao)(zao)；政(zheng)(zheng)(zheng)府對(dui)業(ye)(ye)主(zhu)進(jin)行(xing)(xing)引導，促進(jin)業(ye)(ye)主(zhu)對(dui)自身房(fang)屋在(zai)原有(you)格局上(shang)進(jin)行(xing)(xing)改(gai)造(zao)(zao)；對(dui)無能力按(an)上(shang)述方案(an)實(shi)施的(de)業(ye)(ye)主(zhu)，引入投資者對(dui)其房(fang)屋進(jin)行(xing)(xing)收購后按(an)方案(an)實(shi)施改(gai)造(zao)(zao)。

對(dui)舊(jiu)城零(ling)星(xing)地塊(kuai)則應(ying)進行(xing)綜合整治。由于零(ling)星(xing)地塊(kuai)面積狹小，根據現行(xing)規(gui)(gui)劃指標(biao)不(bu)具(ju)有開發價值，所(suo)以，只能對(dui)原破舊(jiu)外墻(qiang)進行(xing)粉刷(shua)，規(gui)(gui)范店招、拆除違章搭建(jian)。財政(zheng)部(bu)門要適當增加維(wei)修(xiu)資金投入，安排(pai)一定數(shu)量(liang)的(de)基礎設(she)施(shi)建(jian)設(she)基金；對(dui)單位公產房，應(ying)責成業主(zhu)單位增加維(wei)修(xiu)改造資金；另一方(fang)面，還可利用居民(min)集資和(he)住戶籌資的(de)辦法，對(dui)經濟條(tiao)件允(yun)許的(de)業主(zhu)，給其政(zheng)策允(yun)許自(zi)行(xing)翻修(xiu)，對(dui)公房住戶請(qing)居民(min)住戶按成本價出資，由轄區房管所(suo)進行(xing)維(wei)修(xiu)。

5、實(shi)行(xing)人性化拆遷(qian)。在拆遷(qian)中嚴格(ge)執(zhi)行(xing)拆遷(qian)法(fa)規，做(zuo)到法(fa)、理(li)、情相結合，認真宣傳拆遷(qian)政策，耐心做(zuo)好群(qun)眾工作，以贏得廣大(da)拆遷(qian)戶的理(li)解(jie)和支(zhi)持，贏得開發單位的大(da)力支(zhi)持和密切配(pei)合。

一是推行公示制(zhi)度(du)(du)。實行拆(chai)(chai)遷公示制(zhi)度(du)(du)，即《房(fang)(fang)屋拆(chai)(chai)遷許可證(zheng)》、房(fang)(fang)屋拆(chai)(chai)遷公告、拆(chai)(chai)遷法(fa)規、安置房(fang)(fang)屋平面(mian)圖(tu)、安置模型、安置方案、獎(jiang)勵辦法(fa)、辦公時(shi)間、工作人員守則(ze)、被拆(chai)(chai)遷房(fang)(fang)屋評估價(jia)、安置房(fang)(fang)評估價(jia)、工作人員上崗證(zheng)、陽光拆(chai)(chai)遷承諾(nuo)書等全(quan)部公開(kai)上墻，堅(jian)持以“一把(ba)尺子、一個標準”，聘(pin)請由住戶代表選出的義務(wu)監督(du)員參與監督(du)，同時(shi)還應接受(shou)社(she)會新聞媒體、紀(ji)檢(jian)、監察部門的監督(du)，實行陽光拆(chai)(chai)遷，杜絕暗箱操(cao)作。

二是(shi)實行(xing)有情(qing)操作(zuo)。出(chu)臺一(yi)系(xi)列鼓勵進行(xing)舊城改造(zao)的(de)優(you)惠(hui)政策(ce)和(he)規范(fan)的(de)拆(chai)(chai)遷(qian)(qian)(qian)獎罰(fa)辦(ban)法，對拆(chai)(chai)遷(qian)(qian)(qian)戶采(cai)取一(yi)系(xi)列人性化(hua)的(de)安(an)置(zhi)。可由全體(ti)拆(chai)(chai)遷(qian)(qian)(qian)戶投票選(xuan)出(chu)拆(chai)(chai)遷(qian)(qian)(qian)評估(gu)機構，對拆(chai)(chai)遷(qian)(qian)(qian)戶的(de)房(fang)屋進行(xing)合理(li)評估(gu)，選(xuan)出(chu)參與監(jian)督拆(chai)(chai)遷(qian)(qian)(qian)的(de)義務監(jian)督員，參與拆(chai)(chai)遷(qian)(qian)(qian)的(de)監(jian)督。就(jiu)當前較(jiao)為通行(xing)的(de)做法，應采(cai)取貨幣(bi)安(an)置(zhi)和(he)區內就(jiu)近現房(fang)安(an)置(zhi)的(de)辦(ban)法由拆(chai)(chai)遷(qian)(qian)(qian)人自選(xuan)，以免(mian)減少(shao)拆(chai)(chai)遷(qian)(qian)(qian)糾(jiu)紛。適當考慮拆(chai)(chai)遷(qian)(qian)(qian)面(mian)積(ji)較(jiao)小、經(jing)濟(ji)困難(nan)、低(di)保戶及殘疾人的(de)利(li)益，在安(an)置(zhi)補償(chang)面(mian)積(ji)和(he)樓層方面(mian)給(gei)予適當優(you)惠(hui)。對經(jing)濟(ji)困難(nan)及低(di)保戶，則(ze)宜采(cai)取較(jiao)為靈活的(de)二手(shou)房(fang)、廉租房(fang)等安(an)置(zhi)辦(ban)法。對一(yi)些違章搭建則(ze)應根據實際情(qing)況，實事求是(shi)地(di)予以妥善解決