導語(yu)：小議土地競價轉(zhuan)讓文件的(de)編(bian)制(zhi)一(yi)文來(lai)源于(yu)網友上(shang)傳，不(bu)代表本(ben)站觀點(dian)，若需要(yao)原創文章可咨詢(xun)客服老師，歡(huan)迎參考。

摘要：編制土地競價轉讓文件，應按照“編報規范、依據充分，經濟合理、技術先進，重點突出、兼顧一般”的原則，但是在實際中，還不止于此，所以可以說，也是一個較為大型的工程，在本文中，介紹了土地競價轉讓文件的編制方法與原則。

關鍵詞(ci)：土地競(jing)價(jia)；轉讓文(wen)件；編(bian)制(zhi)過程

1競價轉(zhuan)讓(rang)文件編制的依據

編制(zhi)土(tu)地(di)(di)(di)競價轉(zhuan)讓(rang)文(wen)(wen)件主要依據包括：國(guo)家有關的(de)法律(lv)法規和(he)政(zheng)策文(wen)(wen)件，如《中華(hua)人民共和(he)國(guo)物(wu)權法》、《中華(hua)人民共和(he)國(guo)城鎮房地(di)(di)(di)產管(guan)(guan)理(li)法》、《城鎮國(guo)有土(tu)地(di)(di)(di)使(shi)(shi)用權出讓(rang)和(he)轉(zhuan)讓(rang)暫行條例》、《城市國(guo)有土(tu)地(di)(di)(di)使(shi)(shi)用權出讓(rang)轉(zhuan)讓(rang)規劃管(guan)(guan)理(li)辦法》等(deng)(deng)；上級土(tu)地(di)(di)(di)主管(guan)(guan)機(ji)關對土(tu)地(di)(di)(di)轉(zhuan)讓(rang)申請的(de)批復；土(tu)地(di)(di)(di)管(guan)(guan)理(li)使(shi)(shi)用單(dan)位提供(gong)的(de)土(tu)地(di)(di)(di)現狀(zhuang)分析報告；政(zheng)府制(zhi)定并批準的(de)控(kong)制(zhi)性詳細規劃文(wen)(wen)本；土(tu)地(di)(di)(di)或房地(di)(di)(di)產專職評估(gu)機(ji)構出具的(de)土(tu)地(di)(di)(di)價格評估(gu)書(shu)；土(tu)地(di)(di)(di)置換小組研究確定的(de)轉(zhuan)讓(rang)底價等(deng)(deng)資(zi)料。

2競價(jia)轉讓(rang)文件編制的(de)主要內容

土(tu)地置換小組和土(tu)地管理使用單位(wei)根(gen)據(ju)轉讓土(tu)地的(de)特點和需要(yao)編制競(jing)(jing)(jing)(jing)價(jia)(jia)(jia)轉讓文件，它是競(jing)(jing)(jing)(jing)價(jia)(jia)(jia)人編制競(jing)(jing)(jing)(jing)價(jia)(jia)(jia)申請、競(jing)(jing)(jing)(jing)價(jia)(jia)(jia)報價(jia)(jia)(jia)書及現場競(jing)(jing)(jing)(jing)價(jia)(jia)(jia)的(de)依據(ju)，因此(ci)應當包括轉讓土(tu)地的(de)所有實質性要(yao)求和條(tiao)件。轉讓文件通(tong)常主要(yao)包括：競(jing)(jing)(jing)(jing)價(jia)(jia)(jia)公告、競(jing)(jing)(jing)(jing)價(jia)(jia)(jia)須知(zhi)、競(jing)(jing)(jing)(jing)價(jia)(jia)(jia)規(gui)則、地塊現狀說明、規(gui)劃設計條(tiao)件、合同條(tiao)件、附(fu)件等。

2.1競價公告。

競價(jia)(jia)公告(gao)主要是對轉讓地(di)(di)(di)(di)(di)塊(kuai)的基本情(qing)況和(he)控制性規劃指標(biao)(biao)，參加競價(jia)(jia)人的法律條件，競價(jia)(jia)文件購買的時間(jian)、地(di)(di)(di)(di)(di)點和(he)截止日期，競價(jia)(jia)申請(qing)書的提(ti)交截止時間(jian)，競價(jia)(jia)轉讓聯系方式和(he)地(di)(di)(di)(di)(di)址等進行詳細的說(shuo)明。其中，競價(jia)(jia)轉讓地(di)(di)(di)(di)(di)塊(kuai)基本情(qing)況和(he)規劃指標(biao)(biao)具體內容涵蓋為：地(di)(di)(di)(di)(di)塊(kuai)編號(hao)、土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)位置(zhi)、總用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)(di)面積、凈用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)(di)面積、土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)用(yong)(yong)途、規劃指標(biao)(biao)、轉讓年限。

2.2競價須知。

競價須(xu)知(zhi)是(shi)對競價轉讓的法律(lv)依據(ju)、競價人資質與(yu)合格條件要(yao)求(qiu)、競價申(shen)請和(he)報價應提交的具體文件和(he)要(yao)求(qiu)等進行具體的規定和(he)詳(xiang)細說明(ming)，具體如(ru)下：

①法(fa)律法(fa)規。對(dui)競價轉讓開展的合法(fa)性和國家相關(guan)的法(fa)律規范依據進(jin)行(xing)說明，國務院部門行(xing)政(zheng)規章(zhang)和地(di)方政(zheng)府規章(zhang)以及競價轉讓應(ying)當遵(zun)循的公開、公平、公正和誠信的原(yuan)則(ze)。

②競價(jia)人資(zi)(zi)(zi)質(zhi)條件要(yao)求。此項應具體的對競價(jia)申請(qing)人的資(zi)(zi)(zi)質(zhi)等級、銀行存款數額、注冊資(zi)(zi)(zi)金、財務狀況、技術要(yao)求及人員(yuan)要(yao)求等進(jin)行詳細說明(ming)，并對競價(jia)人申請(qing)競價(jia)應提交的資(zi)(zi)(zi)信材(cai)料予(yu)以明(ming)確。

同時，詳盡(jin)說明對競價人資格預審的方法、時間和具體要(yao)求，還應說明是否(fou)接受聯合(he)報名等內容。

③競(jing)(jing)價(jia)申(shen)(shen)請(qing)、報價(jia)和(he)保(bao)證(zheng)金要(yao)求。一是(shi)詳盡的說明競(jing)(jing)價(jia)申(shen)(shen)請(qing)書、競(jing)(jing)價(jia)報價(jia)書的編制格式(shi)和(he)要(yao)求，并附競(jing)(jing)價(jia)申(shen)(shen)請(qing)書和(he)競(jing)(jing)價(jia)報價(jia)書范(fan)本(ben)。二是(shi)說明應繳納(na)的競(jing)(jing)價(jia)保(bao)證(zheng)金數額，對競(jing)(jing)價(jia)申(shen)(shen)請(qing)書、報價(jia)和(he)保(bao)證(zheng)金提(ti)交(jiao)的截止(zhi)時間、地點和(he)方式(shi)進行說明。三是(shi)對無效競(jing)(jing)價(jia)申(shen)(shen)請(qing)、無效報價(jia)書和(he)不按規定(ding)提(ti)交(jiao)競(jing)(jing)價(jia)保(bao)證(zheng)金的情況進行說明，并說明其(qi)相應的處(chu)理方式(shi)。

2.3合同條件。

競(jing)價(jia)轉(zhuan)(zhuan)讓合(he)同(tong)(tong)是現場(chang)競(jing)價(jia)轉(zhuan)(zhuan)讓成功后，轉(zhuan)(zhuan)讓人約(yue)束受讓人的(de)關鍵性(xing)條文(wen)，合(he)同(tong)(tong)內容是否全(quan)面、準確、詳細，是關系到競(jing)價(jia)轉(zhuan)(zhuan)讓合(he)同(tong)(tong)能否順利執行，合(he)同(tong)(tong)價(jia)款能否如期(qi)支(zhi)付，能否維(wei)護(hu)轉(zhuan)(zhuan)讓單位利益(yi)的(de)關鍵。競(jing)價(jia)轉(zhuan)(zhuan)讓合(he)同(tong)(tong)格式應參照頒發的(de)《國有土地使用權轉(zhuan)(zhuan)讓管理暫行規(gui)定》合(he)同(tong)(tong)范本，最終以轉(zhuan)(zhuan)讓單位和競(jing)價(jia)受讓人雙方簽(qian)訂的(de)合(he)同(tong)(tong)為準。

2.4附件。

為了使競(jing)(jing)(jing)價(jia)人對競(jing)(jing)(jing)價(jia)情況詳細、深入(ru)的(de)了解(jie)，以便于競(jing)(jing)(jing)價(jia)人研究、分(fen)析報價(jia)，同時(shi)規(gui)范(fan)競(jing)(jing)(jing)價(jia)人上報材料(liao)的(de)規(gui)范(fan)性，競(jing)(jing)(jing)價(jia)文件應當把競(jing)(jing)(jing)價(jia)申請書、競(jing)(jing)(jing)價(jia)報價(jia)書、競(jing)(jing)(jing)價(jia)報價(jia)單(dan)、規(gui)劃(hua)設計條件（文本(ben)）、土(tu)地(di)(di)使用權(quan)轉(zhuan)(zhuan)讓協議（范(fan)本(ben)）、土(tu)地(di)(di)使用權(quan)轉(zhuan)(zhuan)讓成交(jiao)確認書（范(fan)本(ben)）、土(tu)地(di)(di)使用權(quan)轉(zhuan)(zhuan)讓合同（范(fan)本(ben)）、規(gui)劃(hua)用地(di)(di)范(fan)圍(wei)圖(tu)及有關附圖(tu)、技(ji)術規(gui)范(fan)、技(ji)術資料(liao)等作為附屬性文件編入(ru)競(jing)(jing)(jing)價(jia)文件。

3競價文件編制(zhi)注意(yi)問題及對策

3.1競價文(wen)件(jian)中(zhong)常見的問(wen)題包括文(wen)件(jian)格式不(bu)(bu)規范、文(wen)件(jian)內(nei)容(rong)前后矛盾、文(wen)件(jian)內(nei)容(rong)不(bu)(bu)全、文(wen)件(jian)的個別規定有待改(gai)進等。

3.2編制(zhi)好競價文件(jian)的對策。

①競(jing)(jing)(jing)價文件應具有(you)針對性。競(jing)(jing)(jing)價文件的編制應針對競(jing)(jing)(jing)價轉讓的土地現(xian)狀、控(kong)制性詳細(xi)規劃指標、價款支(zhi)付時間和比例等進行詳細(xi)說明，讓競(jing)(jing)(jing)價人了解競(jing)(jing)(jing)價的具體情況和要(yao)求。

②競價(jia)(jia)(jia)文件(jian)應(ying)具有(you)可操作(zuo)性。競價(jia)(jia)(jia)文件(jian)應(ying)說明(ming)競價(jia)(jia)(jia)申(shen)請(qing)編制(zhi)要求和(he)資格預審(shen)要求。讓競價(jia)(jia)(jia)人不但了解競價(jia)(jia)(jia)要求，而且這些要求是競價(jia)(jia)(jia)單位(wei)通過實(shi)施(shi)能(neng)夠(gou)實(shi)現的(de)。競價(jia)(jia)(jia)文件(jian)應(ying)明(ming)確地告訴競價(jia)(jia)(jia)單位(wei)要怎樣的(de)資質等級、多少資金儲備、如何參與(yu)競價(jia)(jia)(jia)、如何報價(jia)(jia)(jia)等。使競價(jia)(jia)(jia)人清楚競價(jia)(jia)(jia)規則(ze)，按照(zhao)要求參與(yu)競價(jia)(jia)(jia)。

③競(jing)價(jia)(jia)文件(jian)內(nei)容(rong)應(ying)具有全面(mian)(mian)性。為實現(xian)競(jing)價(jia)(jia)文件(jian)內(nei)容(rong)全面(mian)(mian)，根據地方和(he)軍隊土地轉讓競(jing)價(jia)(jia)經驗充實競(jing)價(jia)(jia)文件(jian)，多了解(jie)地方和(he)軍內(nei)土地競(jing)價(jia)(jia)轉讓時競(jing)價(jia)(jia)文件(jian)存(cun)在(zai)的不足，針對(dui)出現(xian)的問題制定出相(xiang)應(ying)對(dui)策并(bing)編入競(jing)價(jia)(jia)文件(jian)，以防止(zhi)今后重現(xian)；盡量(liang)把(ba)可能發生的情況(kuang)考慮周全，特別是價(jia)(jia)款支付(fu)的時間和(he)比例

④價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)款(kuan)(kuan)支(zhi)付(fu)時(shi)(shi)間(jian)(jian)的明確(que)性。競(jing)(jing)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)轉(zhuan)讓(rang)是(shi)(shi)否能(neng)取得圓(yuan)滿成功，最終取決于競(jing)(jing)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)轉(zhuan)讓(rang)合(he)同(tong)能(neng)否順(shun)利執行(xing)至終止。競(jing)(jing)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)轉(zhuan)讓(rang)的合(he)同(tong)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)款(kuan)(kuan)金(jin)額較為龐大，競(jing)(jing)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)人(ren)往往是(shi)(shi)分期(qi)支(zhi)付(fu)合(he)同(tong)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)款(kuan)(kuan)，因此(ci)必須寫(xie)明分期(qi)的階段和(he)時(shi)(shi)間(jian)(jian)及金(jin)額等內容。在(zai)競(jing)(jing)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)文件的合(he)同(tong)范本中應對土地轉(zhuan)讓(rang)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)款(kuan)(kuan)的支(zhi)付(fu)金(jin)額和(he)時(shi)(shi)間(jian)(jian)進行(xing)詳細明確(que)，避(bi)免雙(shuang)方出現糾紛。同(tong)時(shi)(shi)，應當對合(he)同(tong)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)款(kuan)(kuan)不能(neng)如(ru)期(qi)支(zhi)付(fu)的違約責任進行(xing)詳細的明確(que)。